مستجدات دعم السكن 2026: أجل 60 يوما لإتمام البيع وشهادة رفع الرهن

آخر تحقق من المعلومات: 30 أكتوبر 2026.

ما الذي غيره المرسوم 2.26.578؟

برنامج الدعم المباشر للسكن يقوم على نصين متكاملين. الأول تشريعي: المادة 8 من قانون المالية رقم 50.22 للسنة المالية 2023، كما غُيرت وتُممت لاحقا، وآخر تعديل لها جاء به قانون المالية رقم 50.25 للسنة المالية 2026. هذه المادة تضع شروط الاستفادة والتزام تخصيص المسكن للسكن الرئيسي والرهن لفائدة الدولة. والثاني تنظيمي: المرسوم رقم 2.23.350 الصادر في 15 نونبر 2023 (ج.ر عدد 7250 بتاريخ 23 نونبر 2023)، وهو الذي يرسم المسار العملي: الطلب، الموافقة، دور الموثق، صرف الإعانة، والآجال.

المرسوم 2.26.578 لم يمس المبالغ ولا شروط الأهلية. تدخّل في نقطتين أظهر التطبيق أنهما تعطلان الملفات:

• توسيع موضوع المرسوم الأصلي ليشمل "كيفيات رفع الرهن"، وتغيير عنوان الباب الثالث ليصبح "كيفيات منح الإعانة ورفع الرهن". رفع الرهن لم يعد إذن مسألة تُدبَّر بمراسلات متفرقة، بل مسطرة منظمة بنص.
• تعديل المادة 6 برفع أجل إبرام عقد البيع النهائي من 30 إلى 60 يوما.
• إضافة مادة 6 مكررة تنظم طلب شهادة رفع الرهن عبر المنصة الإلكترونية المنصوص عليها في المادة 3، وأجل دراسته، وطريقة تسليم الشهادة.

صادق مجلس الحكومة على مشروع المرسوم يوم 10 شتنبر 2026، ونُشر بـالجريدة الرسمية عدد 7548 (الصفحة 7428)، ودخل حيز التنفيذ من تاريخ النشر. تنفيذه مسند إلى الوزيرة المكلفة بالإسكان والوزير المنتدب المكلف بالميزانية، كل فيما يخصه.

القواعد السابقة والحالية في جدول واحد

الجدول يجمع آجال المسار كاملا، لأن الخطأ الشائع هو الخلط بين أجل الموافقة وأجل الصرف وأجل البيع النهائي. ما تغير مميز في العمود الأخير.

للتذكير بالمبالغ: 100.000 درهم إذا كان ثمن السكن لا يتجاوز 300.000 درهم مع احتساب الرسوم، و70.000 درهم إذا تجاوز 300.000 درهم دون أن يتعدى 700.000 درهم.

أجل إتمام البيع: 60 يوما وكيف يحتسب

أجل إتمام البيع هو المدة المتاحة للمستفيد لتوقيع عقد البيع النهائي أمام الموثق بعد أن تكون الإعانة قد وصلت. الصيغة الأولى للمادة 6 كانت تحصره في ثلاثين يوما. التطبيق أظهر أن هذا غير كاف في ملفات كثيرة: قرض بنكي لم تكتمل مسطرته، شهادة ملكية لم تُستخرج، رسم عقاري فرعي لم يُؤسس بعد، أو تنسيق متعثر بين المنعش والبنك والموثق. التعديل ضاعف المدة.

نقطة بداية الأجل: توصل الموثق، لا شيء آخر

الأجل لا يبدأ من تاريخ الطلب، ولا من الموافقة الأولية، ولا من توقيع الوعد بالبيع. يبدأ من تاريخ توصل الموثق بمبلغ الإعانة. والمادة 5 تحدد طريقتين للصرف، ولكل منهما أثر في تحديد هذا التاريخ:

• شيك بنكي باسم الموثق: يُسلَّم للمستفيد الذي يسلمه بدوره إلى الموثق. التوصل هنا هو تاريخ تسليم الشيك للموثق، لا تاريخ إصداره. أي تأخر من المستفيد في حمل الشيك يؤخر بداية الأجل، لكنه قد يأكل أيضا من آجال أخرى في الوعد بالبيع.
• تحويل بنكي: إلى حساب الموثق المفتوح لدى صندوق الإيداع والتدبير. التوصل هنا هو تاريخ قيد المبلغ في الحساب.

عمليا، اطلب من الموثق تأكيدا مكتوبا لتاريخ التوصل. هذا التاريخ هو الذي ستُحسب منه الستون يوما إذا وقع خلاف لاحقا.

ماذا يقع إذا انقضى الأجل دون عقد نهائي؟

الصيغة الأصلية للمادة 6 كانت صريحة: إذا لم يتم اقتناء السكن داخل الأجل، وجب على الموثق إرجاع مبلغ الإعانة فورا. المعطيات المنشورة عن التعديل تتحدث عن تمديد الأجل فقط، ولا تشير إلى إلغاء هذا الجزاء. أي أن المنطق نفسه قائم: الأجل أطول، لكن تجاوزه ما زال يعني رد المبلغ.

المادة 6 في صيغتها الأصلية كانت تلزم الموثق أيضا بإيداع نسخة من عقد البيع النهائي ونسخة من شهادة الملكية على المنصة داخل ثلاثين يوما. هذا الإيداع هو الذي يُغلق الملف ويثبت أن الإعانة استُعملت في غرضها.

الملفات التي كانت جارية قبل فاتح أكتوبر 2026

لم يُعثر في ما أمكن فحصه من معطيات حول المرسوم على حكم انتقالي يخص الملفات الجارية. الحالة الأكثر إثارة للسؤال هي ملف توصل فيه الموثق بالمبلغ في شتنبر 2026 ولم ينقض أجل الثلاثين يوما قبل فاتح أكتوبر.

القاعدة العامة في سريان النصوص التنظيمية هي الأثر الفوري: النص الجديد يحكم الوضعيات الجارية التي لم تكتمل آثارها، دون أن يمتد إلى ما استنفد آثاره قبل نفاذه. تطبيقها هنا يقود إلى نتيجتين:

• ملف انقضى فيه أجل الثلاثين يوما قبل فاتح أكتوبر 2026: الأجل الجديد لا يحييه.
• ملف كان أجله ما زال جاريا يوم فاتح أكتوبر: هناك حجة جدية لاستفادته من الستين يوما.

هذه قراءة تحليلية للقاعدة العامة، وليست موقفا معلنا للإدارة. الحسم في الملفات الحدودية يمر عبر الموثق والهيئة المسيرة للمنصة.

دور الموثق من الوعد بالبيع إلى العقد النهائي

الموثق هو محور المسطرة كلها. المستفيد يتعامل مع المنصة في الطلب، لكن كل ما يتعلق بالمال والعقود يمر عبر الموثق:

1. يحرر عقد الوعد بالبيع ويودع نسخة منه على المنصة داخل 7 أيام، مرفقة برخصة السكن المسلمة ابتداء من فاتح يناير 2023.
2. يتوصل بمبلغ الإعانة بشيك باسمه أو بتحويل إلى حسابه لدى صندوق الإيداع والتدبير، فيبدأ أجل الستين يوما.
3. يحرر عقد البيع النهائي ويتولى تقييده بالمحافظة العقارية، بما في ذلك تقييد الرهن لفائدة الدولة.
4. يودع نسخة العقد النهائي وشهادة الملكية على المنصة.
5. يرجع مبلغ الإعانة إذا لم يتم الاقتناء داخل الأجل.

إذا كان السكن في طور الإنجاز، فالمسار يتقاطع مع قواعد بيع العقار في طور الإنجاز وفق القانون 44.00، وهو ما يفسر تأخر بعض الملفات: العقد النهائي لا يُبرم قبل الحصول على رخصة السكن وتأسيس الرسم العقاري الفرعي. وللتحقق من وضعية العقار قبل التوقيع، يمكن الرجوع إلى طريقة طلب شهادة الملكية.

الرهن لفائدة الدولة: سببه وأثره على البيع

الرهن الرسمي حق عيني تبعي يُقيد على العقار ضمانا لدين، فيمنح الدائن حق استيفاء دينه من ثمن العقار بالأفضلية على غيره. للتوسع في أحكامه العامة وطرق انقضائه يمكن الرجوع إلى مقال الرهن الرسمي وآثاره وطرق انقضائه.

في دعم السكن، الدين المضمون هو مبلغ الإعانة نفسه. المستفيد يلتزم بتخصيص المسكن للسكن الرئيسي مدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ إبرام عقد البيع النهائي. الرهن يضمن للدولة استرجاع الإعانة إذا وقع إخلال بهذا الالتزام.

أثره العملي الأهم يظهر عند البيع. المادة 8 من قانون المالية 2023، كما عُدلت بقانون المالية رقم 50.25 لسنة 2026، تربط تفويت السكن المدعم برفع الرهن. وبحسب ما نشرته الصحافة، وجه المحافظ العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية مذكرة تحت عدد 2025/06 إلى المحافظين تمنعهم من تقييد أي عقد تفويت لهذه المساكن ما لم يُرفق برفع اليد عن الرهن المقرر لفائدة الدولة. معنى ذلك أن البيع قد يُوقع، لكنه لن يُقيد في الرسم العقاري، وبيع غير مقيد لا يُنقل به الملك في العقار المحفظ.

شروط رفع الرهن عن السكن المدعم

لا يُرفع الرهن إلا بعد التحقق من إحدى حالتين:

الوثائق المثبتة للسكن الرئيسي يحددها النموذج الذي تعده السلطة الحكومية المكلفة بالإسكان ويتاح على المنصة. لم يُنشر، في حدود ما أمكن التحقق منه، جرد رسمي لهذه الوثائق خارج المنصة، لذلك يُرجع إلى النموذج نفسه عند الإيداع.

من يحسب الخمس سنوات من تاريخ الموافقة على الدعم أو من تاريخ الوعد بالبيع يخطئ الحساب. نقطة البداية هي العقد النهائي. وفي الحالة الثانية، لا يكفي الاتفاق مع المشتري على أن يتحمل هو رد الإعانة؛ المطلوب إرجاع فعلي يُثبت قبل تسليم الشهادة.

طلب شهادة رفع الرهن عبر المنصة خطوة بخطوة

المادة 6 مكررة جعلت المنصة الإلكترونية نفسها التي يودع فيها طلب الإعانة نقطة الإيداع والتتبع والتسلم. الخطوات كما يرسمها النص:

1. الدخول إلى المنصة الإلكترونية لبرنامج الدعم المباشر للسكن (daamsakane.ma).
2. ملء نموذج طلب شهادة رفع الرهن الذي تعده السلطة الحكومية المكلفة بالإسكان، وإرفاق ما يطلبه من وثائق بحسب الحالة.
3. الإيداع: تاريخ الإيداع على المنصة هو منطلق أجل الدراسة، فاحتفظ بما يثبته.
4. الدراسة من طرف الهيئة المسيرة للمنصة داخل أجل أقصاه 30 يوما من تاريخ الإيداع، للتحقق من استيفاء الشروط القانونية والتنظيمية.
5. تسلم الشهادة عبر المنصة بعد التحقق من الشروط.
6. التشطيب على الرهن بالرسم العقاري: الشهادة سند رفع اليد، لكن الرهن لا ينقضي في مواجهة الغير إلا بالتشطيب عليه لدى المحافظة العقارية المختصة. هذه الخطوة تتم أمام المحافظة، مباشرة أو عبر الموثق، وتخضع لرسومها.

للاطلاع على طريقة تقييد رفع اليد عن الرهن وباقي التقييدات بالرسم العقاري بصيغة أسئلة وأجوبة، راجع أكثر من 100 سؤال وجواب في التحفيظ العقاري.

الشق الخاص بالشهادة إلكتروني كما ينص المرسوم. أما التشطيب بالمحافظة فمسطرة مستقلة لا يغطيها أجل الثلاثين يوما.

إشكالات عملية يطرحها التطبيق

صمت الهيئة بعد انقضاء ثلاثين يوما

النص يحدد أجلا أقصى للدراسة، لكنه لا يرتب، في حدود ما أمكن الاطلاع عليه، أثرا خاصا على تجاوزه، كأن يُعد الصمت قبولا ضمنيا. المستفيد في هذه الحالة يتتبع طلبه عبر المنصة، ويمكنه تقديم شكاية عبر البوابة الوطنية للشكايات chikaya.ma. وإذا تحول الصمت إلى رفض فعلي، يبقى الطعن أمام القضاء الإداري مطروحا بحسب الحالة.

بيع قبل خمس سنوات دون رد الإعانة

هذه أخطر حالة. عقد بيع يُوقع عرفيا أو حتى أمام موثق، والمشتري يدفع الثمن، ثم يُرفض التقييد بالمحافظة لغياب رفع اليد. المشتري يجد نفسه دائنا بالثمن لا مالكا. وإذا وصل النزاع إلى المحكمة، فدعوى إتمام إجراءات البيع لن تتجاوز مانع الرهن، لأن المحكمة لا تستطيع إلزام المحافظ بتقييد يمنعه نص خاص. لفهم منطق هذه الدعاوى، يمكن الاطلاع على أحكام عقارية تتعلق بدعوى إتمام إجراءات البيع.

تجاوز أجل الستين يوما بسبب لا يد للمستفيد فيه

تأخر البنك في صرف القرض، أو تعثر المنعش في تأسيس الرسم العقاري الفرعي، لا يوقف الأجل بنص صريح. الموثق ملزم بإرجاع الإعانة بانقضائه. لذلك تُعالج المخاطر قبل التوصل بالإعانة، لا بعده: تأكد أن العقد النهائي جاهز للتوقيع خلال الشهرين قبل أن يبدأ العد.

الوفاة أو الطلاق خلال مدة الخمس سنوات

وضعية الورثة أو الزوج الذي يغادر السكن بعد الطلاق لم ترد في المعطيات المتاحة حول المرسوم الجديد. هذه حالات يُستحسن عرضها مباشرة على الهيئة المسيرة للمنصة قبل أي تصرف في العقار، وعدم البناء على حلول مفترضة.

المغاربة المقيمون بالخارج

البرنامج مفتوح لهم بالشروط نفسها، والتزام السكن الرئيسي يسري عليهم كذلك. الإيداع الإلكتروني لطلب الشهادة يخفف عنهم التنقل. لكن إثبات تخصيص المسكن للسكن الرئيسي قد يكون أصعب على من يقيم أغلب السنة خارج المغرب، وهو ما يستحق التحقق من متطلبات النموذج قبل الاقتناء لا بعده.

نصائح للمستفيد والمنعش العقاري

للمستفيد

• لا توقع الوعد بالبيع قبل أن تتأكد من جاهزية تمويلك الكامل خلال شهرين من صرف الإعانة.
• احصل من الموثق على تاريخ التوصل بالمبلغ مكتوبا، واحسب الأجل بنفسك.
• سجل تاريخ عقد البيع النهائي؛ منه تبدأ الخمس سنوات.
• احتفظ منذ اليوم الأول بما يثبت أن المسكن سكنك الرئيسي، ولا تنتظر السنة الخامسة لتجميعه.
• إذا قررت البيع قبل خمس سنوات، ابدأ بإرجاع الإعانة وطلب الشهادة قبل البحث عن مشتر يدفع.

للمنعش العقاري وللموثق

• المدة الإضافية ليست هامشا للتأخير، بل لتغطية آجال البنوك والمحافظة. تنسيق الجدول الزمني قبل الصرف يجنب رد الإعانة.
• عند بيع مسكن سبق أن استفاد صاحبه من الدعم، يُطلب رفع اليد عن رهن الدولة قبل التوقيع، لا بعده.
• تمييز رهن الدولة عن رهن البنك في كل شهادة ملكية يُطلع عليها المشتري يحمي من نزاعات لاحقة.

الخطوة التالية بحسب وضعيتك: إذا كنت في مرحلة الشراء، فاحسب أجل الستين يوما مع موثقك قبل الصرف. وإذا مرت خمس سنوات على عقدك النهائي، فجهز وثائق السكن الرئيسي وأودع طلب الشهادة عبر المنصة، ثم انتقل إلى المحافظة للتشطيب.