يُقدَّم التعرض على مطلب التحفيظ العقاري داخل أجل شهرين يبدأ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية (الفصلان 24 و27 من ظهير 12 غشت 1913 كما غيّره وتمّمه القانون 14.07). وعلى المتعرض أن يودع وثائقه ويؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء هذا الأجل، وإلا صار تعرضه لاغيا. وأمام المحكمة، يحمل المتعرض عبء الإثبات بحجة مستوفية لشروط الملك، ولا تنظر المحكمة إلا في وجود الحق المدعى به وطبيعته ومشتملاته ونطاقه، في حدود ما سُجّل في سجل التعرضات.
- من يملك حق التعرض وفي أي حالات؟
- أجل التعرض: القاعدة والاستثناء
- كيف يُقدَّم التعرض ومتى يصبح لاغيا؟
- المرحلة الإدارية أمام المحافظ
- الإثبات في نزاع التحفيظ: المتعرض في مركز المدعي
- مسطرة المحكمة الابتدائية وحدود نظرها
- الاستئناف والنقض بعد القانون 58.25
- التعرض الكيدي والمصاريف
- التعرض ودعوى الطرد للاحتلال
- أمثلة تطبيقية افتراضية وجدول الآجال
- نصائح عملية للمتعرض ولطالب التحفيظ
- أسئلة شائعة
- المصادر والمراجع
من يملك حق التعرض على مطلب التحفيظ وفي أي حالات؟
التعرض هو الوسيلة التي يتدخل بها الغير في مسطرة التحفيظ ليمنع تأسيس رسم عقاري يتجاهل حقه. والسبب واضح: الرسم العقاري بعد تأسيسه نهائي ولا يقبل الطعن، ويطهّر العقار من الحقوق السابقة غير المضمنة به (الفصلان 1 و62). من سكت خلال المسطرة قد يفقد حقه العيني بصفة نهائية.
يخوّل الفصل 24 حق التعرض لـ«كل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه»، وحصر الحالات في ثلاث:
- المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ، أو في مداه، أو في حدود العقار؛
- الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد في الرسم العقاري الذي سيؤسَّس؛
- المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 (حق نشأ على العقار أثناء جريان المسطرة).
ويجوز التعرض باسم الغير بشرط إثبات الهوية والصفة. فالوصي أو النائب القانوني أو الوكيل يدلي بوثائق صحيحة تثبت صفته، ويدلي برسوم الإراثة إذا تعلق الأمر بشركاء في الإرث. ويمكن كذلك لوكيل الملك وللقاضي المكلف بشؤون القاصرين وللقيّم على أموال الغائبين أن يتعرضوا لفائدة المحجورين والقاصرين والغائبين والمفقودين (الفصل 26).
حالة الشفعة: إذا كان العقار في طور التحفيظ، فإن طلب الشفعة لا يُعتدّ به إلا إذا ضمّن الشفيع تعرضه بمطلب التحفيظ المتعلق بالعقار (المادة 305 من مدونة الحقوق العينية 39.08). لذلك فالشريك الذي يكتفي برفع دعوى الشفعة دون تعرض يعرّض طلبه للرفض.
أجل التعرض على مطلب التحفيظ: القاعدة والاستثناء
القاعدة: شهران من نشر الإعلان عن انتهاء التحديد
يبدأ أجل الشهرين من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية، لا من يوم إيداع المطلب ولا من يوم إجراء التحديد. وينص الفصل 23 على أن المحافظ ينشر هذا الإعلان داخل أجل أقصاه أربعة أشهر الموالية للتحديد النهائي، ويعيد نشره إذا وقع تحديد تكميلي لاحق وسّع حدود العقار. ويمكن التعرض قبل ذلك أيضا، منذ إيداع المطلب، بما في ذلك التصريح الشفوي للمهندس المساح الطبوغرافي أثناء عملية التحديد (الفصل 25).
بعد انصرام الأجل، لا يُقبل أي تعرض إلا في الحالة الاستثنائية المنصوص عليها في الفصل 29 (الفصل 27). وجميع آجال الظهير آجال كاملة (الفصل 107). وكان هذا الفصل يحيل في حسابها على الفصل 512 من قانون المسطرة المدنية لسنة 1974؛ ومع نسخ هذا الأخير بالقانون 58.25، فالقراءة المنسجمة أن الإحالة تنصرف إلى قواعد حساب الآجال في القانون الجديد. وقد شرحنا هذه القواعد بتفصيل في مقال حساب الآجال في قانون المسطرة المدنية الجديد 58.25.
الاستثناء الأول: التعرض خارج الأجل بقرار من المحافظ
يسمح الفصل 29 للمحافظ بقبول التعرض بصفة استثنائية بعد فوات الأجل، بثلاثة شروط مجتمعة:
- ألا يكون ملف المطلب قد وُجّه إلى المحكمة الابتدائية؛
- أن يدلي المتعرض بالوثائق المبينة للأسباب التي منعته من التعرض داخل الأجل، وبالعقود والوثائق المدعمة لتعرضه؛
- أن يؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يثبت استفادته من المساعدة القضائية.
ولا يُشترط وجود تعرض سابق على المطلب، فالنص الحالي صريح في ذلك («ولو لم يرد على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق»). أما قرار المحافظ برفض التعرض الاستثنائي فغير قابل للطعن القضائي بصريح الفقرة الأخيرة من الفصل 29. والنتيجة العملية: من فاته الأجل يراهن على تقدير المحافظ وحده، ويجب أن يتحرك قبل إحالة الملف على المحكمة.
الاستثناء الثاني: إعادة فتح الأجل بعد الإعلان عن حق طارئ
إذا أودع صاحب حق نشأ أو تغيّر أو أُقرّ به أثناء المسطرة وثائقه وطلب نشره (الفصل 83)، وكان الإعلان عن انتهاء التحديد قد نُشر من قبل، وجب إعادة النشر ليُفتح أجل جديد للتعرض مدته شهران. لكن هذا الأجل لا يقبل إلا التعرضات المنصبة مباشرة على الحق المعلن عنه، ولا يُحيي حق من فاته الأجل الأصلي في المنازعة في أصل الملك.
حالة التحفيظ الإجباري
في مناطق التحفيظ الإجباري، يمتد أجل التعرض إلى أربعة أشهر من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية للإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية، ولا يُقبل أي تعرض بعد انتهائه (الفصلان 51-16 و51-18). وتفاصيل هذا النظام وما يرتبط به من مساطر مشروحة في مقال التحفيظ الجماعي بالمغرب: المساطر والآجال والمناطق المعنية.
كيف يُقدَّم التعرض ومتى يصبح لاغيا؟
يقدَّم التعرض بتصريح كتابي أو شفوي إلى المحافظ على الأملاك العقارية، أو إلى المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب أثناء التحديد. ويُضمَّن التصريح الشفوي في محضر من نسختين تسلَّم إحداهما للمتعرض. ويجب أن يتضمن التعرض، كتابيا كان أو شفويا (الفصل 25):
- هوية المتعرض وحالته المدنية وعنوانه الحقيقي أو المختار؛
- اسم الملك ورقم مطلب التحفيظ؛
- طبيعة الحق موضوع النزاع ومداه، أي هل يطالب بالكل أم بجزء محدد أم بحصة مشاعة أم بحق عيني آخر؛
- بيان السندات والوثائق المدعمة.
ثم يأتي الإجراء الذي يُسقط أكبر عدد من التعرضات في الممارسة: يجب على المتعرض أن يودع السندات والوثائق المثبتة لهويته والمدعمة لتعرضه، وأن يؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يدلي بما يفيد حصوله على المساعدة القضائية، وذلك قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض. وإذا لم يفعل، يصبح التعرض لاغيا وكأن لم يكن بحكم الفصل 32.
تنبيه عملي: تؤدى الرسوم القضائية وحقوق المرافعة عن كل تعرض على حدة، وتستخلصها المحافظة العقارية لفائدة كتابة ضبط المحكمة الابتدائية. أما التعرضات المتبادلة الناتجة عن تداخل بين مطلبين للتحفيظ فمعفاة منها (الفصل 32).
وإذا كان التعرض جزئيا ولم يتيسر تحديد الجزء المتعرض عليه بدقة أثناء التحديد، أُنجز هذا التحديد على نفقة المتعرض. فإن تعذر، أحال المحافظ المطلب على المحكمة، ويمكن للقاضي المقرر أن ينجز التحديد وفق الفصل 34 (الفقرتان الأخيرتان من الفصل 25). وتعيين الجزء بدقة منذ البداية ليس مسألة شكلية: سنرى أن نطاق التعرض المدون في السجل يقيد المحكمة نفسها.
المرحلة الإدارية أمام المحافظ قبل الإحالة على المحكمة
بعد تسجيل التعرض في «سجل التعرضات»، يبلغ المحافظ فورا نسخة من مضمونه إلى طالب التحفيظ. ولهذا الأخير، قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض، أن يدلي بما يثبت رفع التعرض أو يصرح بقبوله (الفصل 31). وتتفرع النتائج كالآتي:
- إذا أزال طالب التحفيظ التعرضات كلها، أمكن للمحافظ أن يحفظ العقار؛
- إذا بقي النزاع على جزء فقط، يمكن للمحافظ أن يجزئ المطلب ويؤسس رسما عقاريا للجزء غير المتنازع فيه بعد تحديد تكميلي؛
- يمكن للمحافظ، قبل توجيه الملف إلى المحكمة، أن يعمل على الصلح بين الأطراف ويحرر محضرا يوقعونه، وتكون لاتفاقاتهم المدرجة فيه قوة الالتزام العرفي.
وإذا بقي التعرض قائما، يوجه المحافظ المطلب والوثائق المتعلقة به إلى المحكمة الابتدائية التي يقع العقار بدائرتها، خلال الثلاثة أشهر الموالية لانصرام أجل التعرض (الفقرة الأخيرة من الفصل 32). ومن هذه اللحظة، يغلق باب التعرض الاستثنائي المنصوص عليه في الفصل 29.
الإثبات في نزاع التحفيظ: المتعرض في مركز المدعي
القاعدة التي تحكم الإثبات في هذا النزاع أن المتعرض هو المطالب بإثبات ما يدعيه. فطالب التحفيظ الحائز في وضع المدعى عليه، ويؤيده نصان من مدونة الحقوق العينية: المادة 242 التي تعفي الحائز من بيان وجه مدخله إلا إذا أدلى المدعي بحجة على دعواه، والمادة 263 التي تجعل من أثبت حيازته المستوفية لشروطها وأدرج مطلبا للتحفيظ حائزا حيازة قانونية إلى أن يثبت العكس.
الوقائع: تقدمت الجماعة الحضرية الإسماعيلية بمكناس سنة 1995 بمطلب لتحفيظ أرض عارية مساحتها 40 آرا و27 سنتيارا، استنادا إلى قرار وزيري مؤرخ في 9 يونيو 1925. وتعرضت الدولة (الملك الخاص) سنة 2007 مطالبة بحق الرقبة، معتمدة على المرسوم 2.89.912 الصادر في 28 فبراير 1990 المغير للمرسوم 2.83.346 الصادر في 30 ماي 1983، المحدد للأحياء التي تملك فيها الدولة حق الأصل.
تعليل المحكمة: المتعرضة يقع عليها إثبات تعرضها بحجة مستوفية لشروط الملك، واعتمادها على المرسوم يقتضي أولا ألا يكون العقار مملوكا للغير وأن تكون ملكية رقبته ثابتة للدولة. وأضافت المحكمة أن الدولة حين تنازع بصفتها مالكة لملك خاص تُعامل معاملة الخواص، وأن حججها ليست سيادية غير قابلة للتمحيص، وأن الانتقال إلى عين المكان لا يلزم المحكمة إلا إذا كان ضروريا للفصل في النزاع. وانتهت إلى رفض الطلب.
ما يستفاد: نص عام يحدد أحياء أو مناطق لا يكفي وحده لإثبات ملكية قطعة بعينها في مواجهة طالب تحفيظ يتوفر على سند خاص بها. ويلاحظ أن الوسائل التي تمسكت بها الطاعنة (حجية الوثائق الإدارية، الفصل 25 من ق.م.م القديم) دفوع أطراف ردّتها المحكمة.
الحيازة الطويلة في مواجهة رسوم ملكية قديمة
الوقائع: طلب شخص سنة 2016 تحفيظ أرض فلاحية بإقليم خريبكة بناء على شهادة إدارية. وتعرض عليه تعرضا كليا عدد من الورثة، مدلين برسوم ملكية تعود إلى ثلاثينيات وأربعينيات القرن الماضي. وأثبتت الخبرة أن العقار هو نفسه موضوع رسم الملكية الذي يتمسك به المتعرضون، وموضوع رسم شراء تمسك به طالب التحفيظ يفيد أن موروثي المتعرضين باعوا الأرض لموروثه.
تعليل المحكمة: أيدت محكمة النقض تعليل محكمة الاستئناف التي اعتمدت على حيازة طالب التحفيظ لمدة قاربت أربعين سنة، وهي حيازة علنية وهادئة لم تكن محل منازعة، ورتبت على ذلك عدم صحة التعرض. كما صرحت بعدم قبول الطعن بالنسبة لمن لم تُذكر أسماؤهم العائلية والشخصية في مقال النقض، استنادا إلى الفصل 355 من قانون المسطرة المدنية لسنة 1974.
ما يستفاد: رسم الملكية القديم لا يكفي إذا أثبت الخصم انتقال الملك منه بالبيع وقرن ذلك بحيازة طويلة مستوفية لشروطها. وهذا منسجم مع المادة 3 من مدونة الحقوق العينية التي لا تجعل عقود التفويت مفيدة للملك إلا إذا استندت إلى أصل التملك وحاز المفوت له العقار حيازة مستوفية لشروطها.
وعندما يدلي الطرفان معا بحجج متعارضة لا يمكن الجمع بينها، تلجأ المحكمة إلى قواعد الترجيح التي عددتها المادة 3 من مدونة الحقوق العينية، مثل تقديم بينة الملك على بينة الحوز، وبينة النقل على بينة الاستصحاب، والبينة المؤرخة على غير المؤرخة. وقد خصصنا لهذه القواعد وتطبيقاتها مقالا مستقلا بعنوان الترجيح بين الحجج في العقار غير المحفظ واجتهادات محكمة النقض.
حدود الحيازة كوسيلة إثبات: لا تُكتسب بالحيازة أملاك الدولة العامة والخاصة، ولا الأملاك المحبسة، ولا أملاك الجماعات السلالية، ولا أملاك الجماعات المحلية، ولا العقارات المحفظة (المادة 261 من مدونة الحقوق العينية). ومدة الحيازة المكسبة عشر سنوات في مواجهة الأجنبي غير الشريك، وأربعون سنة بين الأقارب غير الشركاء الذين ليس بينهم عداوة (المادتان 250 و251)، ولا محل للحيازة بين الشركاء مطلقا (المادة 255).
مسطرة المحكمة الابتدائية في نزاع التحفيظ وحدود نظرها
تجهيز القضية
بمجرد توصل رئيس المحكمة الابتدائية بالمطلب، يعين قاضيا مقررا يتولى تجهيز القضية. ويمكن لهذا القاضي، تلقائيا أو بطلب من أحد الأطراف، أن ينتقل إلى عين العقار لإجراء بحث أو تطبيق الرسوم، مستعينا عند الاقتضاء بمهندس مساح طبوغرافي محلف، وأن يستمع إلى الشهود ويتلقى التصريحات (الفصل 34). وعندما تصبح القضية جاهزة، يُخبر الأطراف بيوم الجلسة العلنية قبل موعدها بثمانية أيام على الأقل (الفصل 35). وفي الجلسة يعرض القاضي المقرر القضية دون إبداء رأيه، ثم يُستمع إلى الأطراف والنيابة العامة عند الاقتضاء (الفصل 37).
ما تبت فيه المحكمة وما يخرج عن اختصاصها
تبت المحكمة في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين وطبيعته ومشتملاته ونطاقه، وتبين في حكمها حدود ومساحة الأجزاء المحكوم بها، ونصيب كل متعرض في حالة الشياع. ثم تحيل الأطراف، بعد اكتساب الحكم قوة الشيء المقضي به، على المحافظ الذي له وحده النظر في قبول مطلب التحفيظ أو رفضه كلا أو بعضا (الفصل 37). فالمحكمة لا تحفظ العقار ولا ترفض المطلب؛ هي تقول فقط هل التعرض صحيح أم لا.
في نزاع حول ممر مشترك بطنجة، تعرض فيه أحد الجيران تعرضا جزئيا على مطلب تحفيظ، أكدت المحكمة أنها تبت في الملف كما أحيل عليها من طرف المحافظ، ولا تبت في قبول التعرض أو عدم قبوله لأن ذلك من اختصاص المحافظ، ويقتصر نظرها على التصريح بصحة التعرض أو عدم صحته عملا بالفصل 37. وردت الدفع بالتقادم بعلة أن النزاع حول الممر نشأ سنتي 2003 و2004 عند تقديم الطرفين مطلبي التحفيظ، وأقرت سلطة محكمة الموضوع في تقييم تقارير الخبرة وعدم الاستجابة لطلب خبرة مضادة متى تبين لها وجه الحكم. فرفضت الطلب.
تعرضت المديرية الإقليمية للتجهيز بتطوان تعرضا جزئيا سنة 2008 على مطلب تحفيظ، بدعوى ترامي جزء منه على الملك العمومي البحري المحدد بالمرسوم 2.98.1043 الصادر في 25 دجنبر 1998. واعتبرت محكمة الاستئناف التعرض كليا استنادا إلى مرسوم تحديد جديد هو المرسوم 2.19.503 الصادر في 30 أبريل 2020، وحكمت بصحته في مواجهة المطلب كله.
تعليل محكمة النقض: المحكمة، وفقا للفصلين 25 و37، تبت في وجود الحق المدعى به في حدود نطاقه الذي تتلقاه من المحافظ، كما هو مضمن في سجل التعرضات وتفصح عنه شهادة التعرض. ولا يحق للمتعرض توسيع نطاق تعرضه أكثر مما هو مدون. وحين تجاوزت محكمة الاستئناف النطاق الجزئي خرقت الفصلين المذكورين. فنقضت القرار وأحالت.
والمستفاد من القرارين معا أن شهادة التعرض هي المرجع الذي يتحدد به موضوع الدعوى، فلا يتسع ولا يضيق إلا بالقدر الذي يسمح به القانون. ويتصل بذلك أيضا الفصل 43 الذي يمنع تقديم أي طلب جديد في مرحلة الاستئناف ويقصر التحقيق الإضافي على النزاعات التي أثارها المطلب في المرحلة الابتدائية.
ماذا لو حُفِّظ العقار أثناء نظر المحكمة في التعرض؟
الوقائع: تعرضت إدارة المياه والغابات تعرضا جزئيا سنة 2012 على مطلب تحفيظ أرض فلاحية بإقليم تارودانت، بدعوى أنه يضم جزءا من الملك الغابوي. وأثناء جريان النزاع، ضُم الجزء المتنازع فيه إلى الرسم العقاري للملك الغابوي. فاعتبرت محكمة الاستئناف هذا الضم دليلا على صحة التعرض.
تعليل محكمة النقض: تحفيظ العقار محل النزاع يقتضي صدور قرار قضائي نهائي فاصل فيه. ومتى أسس المحافظ رسما عقاريا قبل انتهاء الدعوى التي أحالها على المحكمة، فإن ذلك لا ينهي النزاع لفائدة المستفيد من التحفيظ، وعلى المحكمة أن تبت في الاستحقاق على ضوء حجج الطرفين. وقاعدة التطهير، وإن منعت المتضرر من استرداد حقه العيني إذا ثبت أن التحفيظ استُعجل قبل انتهاء النزاع، تترك له حق الرجوع على من تملك على حسابه أو على من تسبب في الإضرار به متى توافرت شروط ذلك. فنقضت القرار وأحالت الملف.
أهمية هذا القرار عملية: ضم الجزء المتنازع فيه إلى رسم عقاري آخر لا يجعل المحكمة في حل من البت في الحجج، ولا يجوز لها أن تعامل التحفيظ الحاصل أثناء النزاع كدليل ملكية. ولفهم آثار التقييد في الرسم العقاري وحدود حماية الغير حسن النية، يفيد الرجوع إلى مقال تقييد الحقوق العينية في الرسم العقاري وشرح الفصل 66.
الطعن في أحكام التعرض: الاستئناف والنقض بعد القانون 58.25
لا تقبل الأحكام الصادرة في مادة التحفيظ إلا الطعن بالاستئناف والنقض (الفصل 109)، فلا مجال للتعرض على الحكم الغيابي. ويبلَّغ ملخص الحكم إلى طالب التحفيظ وإلى جميع المتعرضين داخل ثمانية أيام من صدوره، ويُستأنف داخل الأجل المحدد في قانون المسطرة المدنية (الفصل 40). ويُقبل الاستئناف مهما كانت قيمة العقار (الفصل 41).
دخل القانون 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية حيز التنفيذ بعد ستة أشهر من نشره في الجريدة الرسمية عدد 7485 بتاريخ 23 فبراير 2026. ولأن ظهير التحفيظ يحيل على قانون المسطرة المدنية في آجال الطعن، فهذه هي القواعد الواجب استحضارها:
| المسألة | النص في ظهير التحفيظ | القاعدة في القانون 58.25 |
|---|---|---|
| أجل الاستئناف | الفصل 40: الأجل المحدد في ق.م.م | 30 يوما من تاريخ التبليغ المنجز وفق المواد 83 و84 و86 و115 (المادة 204) |
| إيداع مقال الاستئناف | الفصل 41: يحيل على الفصل 141 من القانون القديم | كتابة ضبط المحكمة مصدرة الحكم، ويمكن الإيداع بأي صندوق من صناديق المحاكم (المادة 214) |
| بيانات المقال | لا مقتضى خاص | الأسماء والصفة والموطن ورقم البطاقة الوطنية، تحت طائلة عدم القبول بعد الإنذار بالتصحيح (المادة 216) |
| أجل النقض | الفصل 47: الأجل المحدد في ق.م.م | 30 يوما من التبليغ في الموطن الحقيقي أو المختار (المادة 380) |
| الطلبات الجديدة استئنافيا | ممنوعة (الفصل 43) | القاعدة الخاصة في الفصل 43 هي الواجبة التطبيق |
وفي مرحلة الاستئناف، ينذر المستشار المقرر المستأنف بالإدلاء بأسباب استئنافه ووسائل دفاعه داخل أجل لا يتعدى خمسة عشر يوما، ثم يُمنح الأطراف الآخرون أجلا مماثلا للجواب (الفصل 42). ويُخبر الأطراف في عناوينهم المختارة باليوم الذي تُعرض فيه القضية قبل خمسة عشر يوما (الفصل 44). ولا يُقبل أي تعرض ضد القرار الاستئنافي حتى لو تخلف الأطراف (الفصل 45).
الملفات الانتقالية: تنص المادة 643 من القانون 58.25 على أن الإجراءات التي تمت صحيحة قبل دخوله حيز التنفيذ تبقى منتجة لآثارها، وأن الآجال التي بدأ سريانها قبل ذلك تستمر وفق قواعدها، وأن طرق الطعن الجديدة لا تطبق على الأحكام الصادرة قبل دخوله حيز التنفيذ. فإذا صدر الحكم في التعرض قبل هذا التاريخ، ففحص النص المطبق على الطعن خطوة لا يجوز تجاوزها.
وتذكّر قضية القرار عدد 3/46 بأن الخطأ الشكلي في مقال النقض قد يكلف الطاعنين حقهم كله: فقد صُرح بعدم قبول الطعن بالنسبة لكل من لم تُذكر أسماؤهم العائلية والشخصية في المقال. ولمزيد من التفصيل في هذه المستجدات، راجع مقال طرق الطعن في قانون المسطرة المدنية الجديد رقم 58.25.
التعرض الكيدي والمصاريف
كل طلب للتحفيظ أو تعرض عليه ثبت للمحكمة صدوره عن تعسف أو كيد أو سوء نية، يوجب على صاحبه غرامة لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، لا يقل مبلغها عن عشرة في المائة من قيمة العقار أو الحق المدعى به، دون المساس بحق المتضرر في التعويض. وللمحكمة المحال عليها المطلب أن تحكم بالغرامة تلقائيا وأن تبت في طلبات التعويض (الفصل 48).
أما المصاريف، فمصاريف التحفيظ على طالبه، ومصاريف التعرض على الطرف الذي خسر الدعوى، وتوزع أو تقع فيها المقاصة إذا خسر كل طرف بعض مطالبه. ومصاريف التحقيق التكميلي على من طلبه، ويتحملها الخاسر إذا أمر به القاضي المقرر تلقائيا (الفصل 51).
هل يحمي التعرض المتعرضَ من دعوى الطرد للاحتلال؟
كثيرا ما يتمسك شاغل عقار في طور التحفيظ بوجود تعرض على المطلب ليدفع دعوى الطرد. القرار التالي يبين حدود هذا الدفع.
الوقائع: رفع ورثة دعوى طرد ضد شخص يشغل محل سكنى بضيعة فلاحية موضوع مطلب تحفيظ. تمسك المدعى عليه بأنه يعمل بالضيعة منذ أكثر من عشرين سنة، وبأنه تقدم بتعرض على المطلب، وبأن الشهادة العقارية تتضمن تعرضا جزئيا لطرف آخر لم يبت فيه بعد.
تعليل المحكمة: ردت محكمة الموضوع دفعه بشأن التعرض لعدم وجود ما يفيد أنه تعرض فعلا مطالبا بحق عيني. أما علاقة الشغل، إن صحت، فلا تمنحه سوى حق شخصي لا يخوله اعتمار العقار، وله المطالبة بحقوقه كأجير عند الاقتضاء. والمدعون هم المالكون مبدئيا إلى حين معرفة مآل التعرض الذي تقدم به الغير، ولا مصلحة للطاعن في التمسك بهذا التعرض. فرفضت محكمة النقض الطلب.
الدرس هنا مزدوج: التعرض الذي يُحتج به يجب أن يكون ثابتا وصادرا عن المحتج به ومطالبا بحق عيني، ولا يستفيد الشاغل من تعرض قدمه غيره. ومن يملك فعلا ادعاء ملكية أو حق عيني على عقار في طور التحفيظ، فمساره الطبيعي هو التعرض داخل الأجل لا انتظار دعوى الطرد.
أمثلة تطبيقية افتراضية وجدول آجال التعرض
الأمثلة التالية افتراضية، وُضعت للتوضيح فقط ولا تُنسب إلى أي حكم قضائي.
المثال الأول: حساب سلسلة الآجال
نُشر الإعلان عن انتهاء تحديد عقار في الجريدة الرسمية يوم 10 مارس 2026. يمتد أجل التعرض شهرين كاملين من هذا النشر، أي إلى حدود 10 ماي 2026. وأمام المتعرض بعد ذلك شهر آخر لإيداع وثائقه وأداء الرسوم، أي إلى حدود 10 يونيو 2026. ويجب على المحافظ إحالة المطلب المثقل بالتعرضات على المحكمة داخل الثلاثة أشهر الموالية لانصرام أجل التعرض. والأسلم عمليا ألا يُنتظر اليوم الأخير في أي من هذه المراحل، لأن حساب الأجل الكامل وأثر أيام العطل قد يثيران منازعة لا مبرر للمخاطرة بها.
المثال الثاني: غرامة التعرض الكيدي
عقار قيمته 900.000 درهم، تعرض عليه شخص تعرضا كليا دون أي سند، وثبت للمحكمة أنه قصد عرقلة المسطرة. الحد الأدنى للغرامة: 10% من القيمة، أي 90.000 درهم على الأقل، فضلا عن التعويض الذي قد يطالب به طالب التحفيظ المتضرر.
المثال الثالث: تعرض جزئي غير محدد
تعرض جار على «شريط بعرض متر واحد على طول الحد الشرقي» دون أن يحضر التحديد. لم يتمكن المهندس من تعيين الجزء، فأنجز التحديد لاحقا على نفقة المتعرض. لو تعذر ذلك، يحيل المحافظ المطلب على المحكمة ويمكن للقاضي المقرر إنجاز التحديد. وفي جميع الأحوال، لن يحصل المتعرض على أكثر من المتر المصرح به في السجل.
| المرحلة | الأجل | نقطة البداية | الجزاء أو الأثر | السند |
|---|---|---|---|---|
| نشر الإعلان عن انتهاء التحديد | أقصاه 4 أشهر | التحديد النهائي | يفتح أجل التعرض | الفصل 23 |
| تقديم التعرض | شهران | نشر الإعلان بالجريدة الرسمية | عدم القبول بعده إلا وفق الفصل 29 | الفصلان 24 و27 |
| إيداع الوثائق وأداء الرسوم | الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض | انتهاء أجل التعرض | التعرض لاغ وكأن لم يكن | الفصلان 25 و32 |
| رفع التعرض أو قبوله من طالب التحفيظ | الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض | انتهاء أجل التعرض | إمكانية التحفيظ أو التجزئة | الفصل 31 |
| إحالة الملف على المحكمة | 3 أشهر | انصرام أجل التعرض | غلق باب التعرض الاستثنائي | الفصلان 29 و32 |
| إخبار الأطراف بالجلسة الابتدائية | 8 أيام على الأقل | قبل الجلسة | ضمانة لحق الدفاع | الفصل 35 |
| تبليغ ملخص الحكم | قبل انصرام 8 أيام | صدور الحكم | تمهيد لسريان أجل الاستئناف | الفصل 40 |
| الاستئناف | 30 يوما | التبليغ | صيرورة الحكم نهائيا | الفصل 40 والمادة 204 من القانون 58.25 |
| النقض | 30 يوما | التبليغ | عدم قبول الطعن | الفصل 47 والمادة 380 من القانون 58.25 |
| التعرض في التحفيظ الإجباري | 4 أشهر | نشر الإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين | عدم القبول بعده | الفصلان 51-16 و51-18 |
نصائح عملية للمتعرض ولطالب التحفيظ
إذا كنت متعرضا (في مركز المدعي)
- تتبع نشرة الإعلانات المتعلقة بالتحفيظ العقاري في الجريدة الرسمية، فأجل الشهرين يسري ولو لم تعلم بالمطلب.
- حدد بدقة طبيعة حقك ومداه: الكل، أم جزء معين بحدوده ومساحته، أم حصة مشاعة. ما لا يُكتب في التعرض لا تستطيع المطالبة به أمام المحكمة.
- أدِّ الرسوم القضائية وحقوق المرافعة وأودع وثائقك داخل الشهر الموالي، واحتفظ بوصل الأداء والإيداع.
- لا تكتف برسم ملكية قديم: اجمع ما يثبت أصل التملك والحيازة واستمرارها، وتحقق مما إذا كان الخصم يملك عقد تفويت صادرا عن أسلافك.
- اطلب الانتقال إلى عين المكان وتطبيق الرسوم بمساعدة مهندس مساح طبوغرافي، وناقش الخبرة كتابة بعد إيداعها، لأن عدم المنازعة فيها قد يُحتج به عليك.
- إذا فاتك الأجل، تقدم فورا بطلب التعرض الاستثنائي قبل إحالة الملف على المحكمة، مع وثائق تثبت سبب التأخير.
- عند الطعن بالنقض، تأكد من ذكر الأسماء العائلية والشخصية لكل الطاعنين في المقال.
إذا كنت طالب تحفيظ (في مركز المدعى عليه)
- اطلب نسخا من وثائق المتعرض (الفصل 25)، وتحقق من أدائه الرسوم داخل الأجل؛ فإن لم يفعل، تمسك أمام المحافظ بإلغاء تعرضه.
- تمسك بنطاق التعرض كما هو مدون في شهادة التعرض، واعترض على كل محاولة لتوسيعه أمام المحكمة.
- لا تُطالَب ببيان وجه مدخلك إلا إذا أدلى المتعرض بحجة على دعواه (المادة 242 من مدونة الحقوق العينية)، لكن احتفظ بحجج حيازتك وعقود انتقال الملك إليك جاهزة.
- إذا كان النزاع يمس جزءا صغيرا، فكّر في قبول التعرض جزئيا أو الصلح أمام المحافظ وطلب تجزئة المطلب لتسريع تحفيظ الباقي.
- إذا ظهر لك أن التعرض كيدي، اطلب الحكم بالغرامة المنصوص عليها في الفصل 48 وبالتعويض عن الضرر الذي يسببه تأخير التحفيظ.
- تذكر أن مصاريف التعرض يتحملها من خسر الدعوى (الفصل 51).
وللاطلاع على النصوص المؤطرة كاملة في ملف واحد، يمكن تحميل النصوص القانونية والمراسيم المتعلقة بالتحفيظ العقاري ومدونة الحقوق العينية، مع الحرص على مقارنتها بآخر صيغة محينة على بوابة عدالة.
أسئلة شائعة حول التعرض على مطلب التحفيظ
ما هو أجل التعرض على مطلب التحفيظ العقاري؟
أجل التعرض شهران يبدآن من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية، طبقا للفصلين 24 و27 من ظهير التحفيظ العقاري. ويمكن التعرض قبل ذلك منذ إيداع المطلب. وفي مناطق التحفيظ الإجباري يصبح الأجل أربعة أشهر.
هل يمكن التعرض بعد فوات أجل الشهرين؟
نعم بصفة استثنائية، إذا قبله المحافظ قبل توجيه الملف إلى المحكمة الابتدائية، وأدلى المتعرض بوثائق تبين سبب تأخره وبوثائق تدعم تعرضه، وأدى الرسوم القضائية وحقوق المرافعة. وقرار المحافظ بالرفض غير قابل للطعن القضائي.
ماذا يحدث إذا لم يؤد المتعرض الرسوم القضائية؟
يصبح التعرض لاغيا وكأن لم يكن إذا لم يودع المتعرض وثائقه ولم يؤد الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو لم يثبت حصوله على المساعدة القضائية قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض. وتعفى من الرسوم التعرضات المتبادلة بين مطلبين متداخلين.
على من يقع عبء الإثبات في نزاع التعرض؟
يقع عبء الإثبات على المتعرض لأنه في مركز المدعي، وعليه أن يدلي بحجة مستوفية لشروط الملك، كما أكدت محكمة النقض في قرارها عدد 3/04 بتاريخ 24 يناير 2023. ولا يكلف طالب التحفيظ الحائز ببيان وجه مدخله إلا إذا أدلى المتعرض بحجة على دعواه.
هل يمكن للمحكمة أن تحول التعرض الجزئي إلى تعرض كلي؟
لا. تبت المحكمة في الحق المدعى به في حدود النطاق المضمن في سجل التعرضات وشهادة التعرض، ولا يحق للمتعرض توسيع هذا النطاق. وقد نقضت محكمة النقض بقرارها عدد 1/95 بتاريخ 18 أبريل 2023 قرارا استئنافيا اعتبر تعرضا جزئيا تعرضا كليا.
هل ينتهي النزاع إذا حُفظ العقار أثناء نظر المحكمة في التعرض؟
لا ينتهي النزاع لفائدة من استفاد من التحفيظ، وعلى المحكمة أن تبت في الاستحقاق على ضوء حجج الطرفين. وإذا ثبت حق المتضرر بعد التحفيظ، فله الرجوع بالتعويض على من تملك على حسابه أو تسبب في الإضرار به، حسب قرار محكمة النقض عدد 3/86 بتاريخ 21 فبراير 2023.
ما أجل استئناف الحكم الصادر في التعرض بعد القانون 58.25؟
يحيل الفصل 40 من ظهير التحفيظ على قانون المسطرة المدنية، وأجل الاستئناف في القانون 58.25 ثلاثون يوما من تاريخ التبليغ طبقا للمادة 204. ولا تقبل أحكام التحفيظ إلا الاستئناف والنقض. وتطبق القواعد الانتقالية للمادة 643 على الأحكام الصادرة قبل دخول القانون الجديد حيز التنفيذ.
ما جزاء التعرض الكيدي؟
يحكم على صاحب التعرض الذي ثبت صدوره عن تعسف أو كيد أو سوء نية بغرامة لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، لا تقل عن عشرة في المائة من قيمة العقار أو الحق المدعى به، مع حق المتضرر في التعويض. وللمحكمة أن تحكم بالغرامة تلقائيا طبقا للفصل 48.
هل يمنع وجود تعرض على المطلب من الحكم بطرد الشاغل؟
لا يكفي ذلك وحده. في القرار عدد 4/88 بتاريخ 7 مارس 2023، أيدت محكمة النقض الحكم بالطرد لأن الشاغل لم يثبت أنه تعرض مطالبا بحق عيني، ولأن علاقة الشغل لا تمنحه سوى حق شخصي، ولا مصلحة له في التمسك بتعرض قدمه غيره.
المصادر والمراجع
- الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما غيّره وتمّمه القانون 14.07 (ظهير 1.11.177، ج.ر عدد 5998 بتاريخ 24 نوفمبر 2011) والقانون 57.12 (ج.ر عدد 6224 بتاريخ 23 يناير 2014)، الصيغة المحينة على بوابة عدالة: وزارة العدل، بوابة عدالة (PDF).
- المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 رمضان 1435 (14 يوليو 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري، ج.ر عدد 6277 بتاريخ 28 يوليو 2014، ص 6119 (مشار إليه في هوامش الصيغة المحينة للظهير).
- القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، الصيغة المحينة بتاريخ 22 غشت 2024: وزارة العدل، بوابة عدالة (PDF).
- القانون رقم 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.26.07 بتاريخ 11 فبراير 2026: الجريدة الرسمية عدد 7485 بتاريخ 23 فبراير 2026 (PDF).
- محكمة النقض، القرار عدد 3/04 بتاريخ 24 يناير 2023، الملف العقاري عدد 2020/8/1/3802 (نص كامل).
- محكمة النقض، القرار عدد 3/46 بتاريخ 7 فبراير 2023، الملف العقاري عدد 2021/8/1/469 (نص كامل).
- محكمة النقض، القرار عدد 3/86 بتاريخ 21 فبراير 2023، الملف العقاري عدد 2021/8/1/1075 (نص كامل).
- محكمة النقض، القرار عدد 4/88 بتاريخ 7 مارس 2023، الملف العقاري عدد 2022/4/7/8303 (نص كامل).
- محكمة النقض، القرار عدد 1/6 بتاريخ 14 مارس 2023، الملف العقاري عدد 2020/1/1/1085 (نص كامل).
- محكمة النقض، القرار عدد 1/95 بتاريخ 18 أبريل 2023، الملف العقاري عدد 2022/1/1/4873 (نص كامل).
شكرا جزيلا
للاستفادة من موقعنا ابحثوا على الموضوع الذين تريدون، بمربع البحث. نسعى دائما لتطوير موقعنا، شكرا لكم