قوانين التعمير بالمغرب بعد إصلاح 2026: النصوص النافذة والرخص والمخالفات

آخر تحقق من النصوص والمعطيات: 30 أكتوبر 2026.

خريطة النصوص النافذة في التعمير والبناء

أكثر الأخطاء شيوعا في ملفات التعمير سببه الاعتماد على صيغة قديمة لنص عُدل. لذلك يبدأ أي تحليل بتحديد النص الواجب التطبيق، ثم تاريخ آخر تعديل له، ثم ما إذا كان التطبيق متوقفا على نص تنظيمي لم يصدر بعد.

نص القانون 12.90 بصيغته المحينة متاح في النص الكامل للقانون 12.90 المتعلق بالتعمير كما عدله القانون 66.12، كما يمكن الرجوع إلى نص القانون 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات لقراءة المواد الزجرية كاملة.

ما الذي غيره إصلاح غشت 2026؟

نُشر القانون 34.21 بموجب الظهير 1.26.61 الصادر في 28 يوليوز 2026، في الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026. لم يُلغِ القانون 25.90، بل عدّل نحو ثلاثين مادة منه، وأضاف بابا كاملا يخص عمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام، حتى إن عنوان القانون نفسه تغيّر.

ويدخل القانون حيز التنفيذ من تاريخ نشره، باستثناء المقتضيات التي تحتاج نصوصا تطبيقية، والتي ينبغي أن تصدر داخل سنة (المادة 6 من القانون 34.21).

آجال الإذن بالتجزئة حسب المساحة (المادة 11 الجديدة)

كانت المادة 11 القديمة تُسقط الإذن بالتجزئة إذا انقضت ثلاث سنوات دون إنجاز أشغال التجهيز، مهما كانت مساحة المشروع. ثلاث سنوات لتجزئة من هكتارين، وثلاث سنوات لمشروع من 300 هكتار. هذه التسوية الحسابية بين مشاريع غير متكافئة كانت وراء عدد كبير من الأذون الساقطة لمشاريع كانت أشغالها جارية فعلا.

والجديد الأهم هو المادة 11 المكررة: يمكن إيقاف سريان الأجل إذا توقفت أشغال التجهيز اضطراريا لأسباب خارجة عن إرادة صاحب التجزئة ولا يد له فيها. يُقدَّم طلب معلل مرفق بالحجج إلى الجماعة، فتبدي لجنة خاصة (الجماعة، العمالة أو الإقليم، الوكالة) رأيا كتابيا داخل 15 يوما وتحدد مدة الإيقاف، ثم يُحال المحضر داخل 3 أيام على رئيس المجلس الجماعي الذي يقرر داخل 7 أيام. والرفض يجب أن يكون معللا ومبلغا.

عمليا، الإيقاف ليس تلقائيا. من لم يوثّق التوقف وقت حدوثه (محضر معاينة، مراسلات مع موزع الماء والكهرباء، قرار إداري بالمنع...) سيجد صعوبة في إثباته بعد سنتين.

التسلم المؤقت صار نقطة التحول القانوني

• الأجل: يُنجز التسلم المؤقت داخل 30 يوما من التصريح بانتهاء الأشغال، بدل 45 يوما في الصيغة السابقة (المادة 23).
• الأثر العيني: ينقل التسلم المؤقت بقوة القانون طرق التجزئة وشبكات الماء والكهرباء والتطهير والمساحات غير المبنية المغروسة إلى الأملاك العامة للجماعة، ويقيد المحافظ هذا الإلحاق تلقائيا ومجانا بناء على محضر التسلم المؤقت (المادة 24). قبل الإصلاح، كان الإلحاق مرتبطا بشهادة تُسلَّم بعد التسلم النهائي، أي بعد سنة على الأقل.
• حلول العامل: إذا لم يدعُ رئيس الجماعة لجنة التسلم داخل الأجل، يمكن لصاحب التجزئة أن يطلب من العامل ممارسة الحلول بعد استنفاد مسطرة المادة 76 من القانون التنظيمي 113.14، وكذلك في التسلم النهائي.
• إصلاح العيوب: إذا لم يتدارك صاحب التجزئة العيوب المعاينة عند التسلم النهائي داخل الأجل المحدد، تتولى الجماعة الأشغال وتسترجع كلفتها بأمر بالتحصيل طبقا للقانون 15.97 (المادة 28).
• منسق الورش: يشهد المنسق المعين (مهندس معماري أو مهندس مختص أو مهندس مساح طبوغرافي) بمطابقة الأشغال للوثائق المرخصة، ويُرفق تصريح انتهاء الأشغال بهذه الشهادة.

توثيق العقود: نهاية الشهادة الانفرادية لرئيس الجماعة

كانت المادتان 35 و61 تسمحان للعدول والموثقين والمحافظين بتلقي وتقييد عقود البيع والإيجار والقسمة متى أُدلي بمحضر التسلم المؤقت أو بشهادة من رئيس الجماعة تفيد أن العملية لا تدخل في نطاق القانون 25.90. بعد الإصلاح، لم تعد هذه الشهادة تُسلَّم إلا بعد الموافقة المسبقة للجنة تضم ممثلي الوكالة والجماعة والعمالة أو الإقليم. وحلت عبارة "التفويت" محل "البيع"، فدخلت المقايضة والتفويت لأداء دين والمساهمة العينية في شركة ضمن النطاق.

وقد وجّه المحافظ العام مذكرة إلى المحافظين على الأملاك العقارية في غشت 2026 تعرض مقتضيات القانون 34.21 المتصلة بعملهم، ومن بينها هذا المنع من التقييد في غياب المحضر أو الشهادة المؤسسة على موافقة اللجنة. لمن يريد فهم أثر ذلك على وضعية العقار، يفيد الرجوع إلى الفرق بين شهادة الملكية والرسم العقاري ونظيره، لأن مساحة الرسم الأصلي قد تتغير بعد التسلم المؤقت دون توقيع أي عقد.

تقسيم العقارات: أجل أقصر واستثناءات صريحة

• الإذن الضمني بالتقسيم يتحقق بمضي 30 يوما على الإيداع دون بت، بدل شهرين (المادة 59).
• بقي سقف 2.500 متر مربع في البيع على الشياع إذا لم تحدد وثيقة التعمير مساحة دنيا (المادة 58).
• أُعفيت من الإذن: تقسيمات أملاك الدولة والجماعات الترابية والجماعات السلالية لإنجاز مشاريع ذات نفع عام، وقسمة ما تملكه الدولة على الشياع بطلب منها، واقتطاع القطع المفوتة للدولة أو الجماعات رضائيا أو بنزع الملكية لإنجاز مرافق عمومية.

نظامان لم يكونا موجودين

التجزئات ذات التجهيز التدريجي (المادة 42 المكررة): مخصصة للعمليات الاستعجالية ذات النفع العام التي تحملها الدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية، كإعادة إسكان ضحايا الكوارث الطبيعية ومحاربة السكن غير اللائق. تسمح بتسليم رخص البناء للمستفيدين قبل استكمال أشغال التجهيز، مع حد أدنى من شروط الصحة والسلامة.

عمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام (المواد 62-1 إلى 62-5): مساحة لا تقل عن 400 هكتار (مع إعفاء الأشخاص العامة صاحبة المشروع من هذا الحد)، يُعلن عنها بمرسوم، ويُعد لها تصميم خاص تسري مقتضياته على وثائق التعمير والتصاميم القطاعية باستثناء مخططات الوقاية من الكوارث، وتُدار عبر شباك وحيد، مع التزام الجهة المسيرة بصيانة التجهيزات عشرين سنة على الأقل.

المشاريع الجارية: الأحكام الانتقالية

تنص المادة 5 من القانون 34.21 على ثلاث وضعيات:

1. إذن ما زال أجله ساريا يوم 10 غشت 2026: يستفيد مباشرة من الأجل الجديد حسب مساحته.
2. إذن انقضى أجله دون إتمام الأشغال: يُمنح أجل إضافي تحدده لجنة تقنية بالنظر إلى المساحة ونسبة الأشغال المنجزة.
3. انقضاء الأجل الإضافي دون إتمام: يمكن للدولة أو الجماعات أو المؤسسات العمومية المعنية اتخاذ التدابير اللازمة لإتمام الأشغال وفق برنامج محدد.

القانون 64.23: من الوكالة الحضرية إلى الوكالة الجهوية

يُحدث القانون 64.23 وكالة جهوية للتعمير والإسكان في كل جهة من الجهات الاثنتي عشرة، بشخصية اعتبارية واستقلال مالي، مع تمثيليات على صعيد العمالات والأقاليم كلما اقتضت الضرورة. وتتسع مهامها إلى التخطيط الترابي ومواكبة الاستثمار ورصد الديناميات المجالية والمساهمة في سياسة السكن. وحسب ما نُشر عن القراءة الثانية بمجلس النواب، انصبّ التعديل الوحيد على صياغة الرأي المطابق الذي تبديه الوكالات في طلبات الرخص.

لا يغيّر هذا القانون الجهة المختصة بتسليم رخصة البناء أو الإذن بالتجزئة: يظل رئيس المجلس الجماعي صاحب القرار. الذي يتغير هو الجهة التي تبدي الرأي التقني وتصدر الموافقات. وإلى حين التنزيل الفعلي للوكالات الجهوية عبر النصوص التطبيقية، يجب التأكد في كل ملف من الجهة التي تمسك الملف فعليا، تفاديا للطعن في مشروعية رأي صادر عن جهة لم تعد مختصة.

رخصة البناء ورخص الإصلاح والتسوية والهدم

متى تكون رخصة البناء إلزامية؟

تمنع المادة 40 من القانون 12.90 البناء دون رخصة داخل الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها والمناطق ذات الصبغة الخاصة، وخارجها على طول السكك الحديدية وطرق المواصلات غير الجماعية إلى عمق كيلومتر واحد، وعلى طول حدود الملك العام البحري إلى عمق خمسة كيلومترات، وداخل التجزئات المأذون بها. وأضاف القانون 66.12 وجوب الرخصة لكل تغيير يمس واجهة بناية، كيفما كانت طبيعته.

يسلم الرخصة رئيس مجلس الجماعة، ويوجه نسخة منها إلى السلطة الإدارية المحلية مباشرة بعد تسليمها (المادة 41). أما الوثائق المكونة للملف ومسطرة الدراسة والتدبير اللامادي عبر المنصة الرقمية فتحددها المادة 36 وما يليها من ضابط البناء العام (المرسوم 2.18.577) والقرار المشترك المنشور بالجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020.

ثلاث رخص يخلط بينها المرتفقون

للاطلاع على تفاصيل الملفات، يمكن فتح الصيغة المحينة للمرسوم 2.18.475 على بوابة عدالة.

تنظيم الورش ورخصة السكن

ألزم القانون 66.12 المستفيد من رخصة البناء بإيداع تصريح بافتتاح الورش بمقر الجماعة قبل انطلاق الأشغال مقابل وصل، ووضع سياج ولوحة تبين رقم الرخصة وتاريخها وعدد الطوابق والمساحة المغطاة، ووضع الوثائق المرخصة الحاملة لعبارة "غير قابل للتغيير" داخل الورش (المادة 54-1). ويمسك المهندس المعماري دفترا للورش طيلة الأشغال (المادة 54-2).

وعند الانتهاء، يكفي رئيس الجماعة لتسليم رخصة السكن أو شهادة المطابقة أن يُدلى له بشهادة المهندس المعماري المشرف تفيد إنجاز الأشغال وفق التصاميم المرخصة، وتغني هذه الشهادة عن المعاينة. وإذا امتنع الرئيس عن التسليم، أمكن للمالك أن يطلب من العامل ممارسة الحلول بعد استنفاد مسطرة المادة 76 من القانون التنظيمي 113.14 (المادة 55).

التجزئة والتقسيم وعقود التفويت

التجزئة العقارية، بمفهوم المادة الأولى من القانون 25.90، هي تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر عن طريق التفويت أو الإيجار أو القسمة لإقامة مبان للسكن أو لغرض صناعي أو سياحي أو تجاري أو حرفي، مهما كانت مساحة البقع. أما التقسيم فيخص العمليات التي تنتج بقعا غير معدة للبناء، أو البيع على الشياع الذي يمنح أحد المشترين نصيبا تقل مساحته المقابلة عن الحد الأدنى.

ثلاث قواعد تحكم أغلب النزاعات:

• لا عقد قبل التسلم المؤقت (المادة 33)، باستثناء ما يسمح به القانون 44.00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز، والقطاعات المتسلمة في التجزئات المنجزة على أقساط.
• البطلان المطلق لعقود التفويت والإيجار والقسمة المخالفة للقانون، ودعواه مفتوحة للإدارة ولكل ذي مصلحة (المادة 72).
• منع التوثيق والتقييد في غياب محضر التسلم المؤقت أو الشهادة المؤسسة على موافقة اللجنة (المادتان 35 و61 بعد تعديلهما).

يتضمن نص القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية المنشور على الموقع الصيغة السابقة للإصلاح، وهو مفيد لمقارنة المواد قبل 34.21 وبعده.

التجزئات غير القانونية بعد الإصلاح

لم تعد المادة 49 تكتفي بتعريف التجزئة غير القانونية، بل تُخضعها لإعادة الهيكلة قصد التأهيل. وأصبحت المادة 50 تنيط القرار بالمجلس الجماعي، بمبادرة منه أو بطلب من الوالي أو العامل، بعد رأي الوكالة، وفق برنامج محدد. وتُستثنى التجزئات الواقعة في مناطق الفيضانات أو الخطر الزلزالي أو انجراف التربة أو داخل مدارات حماية الموارد المائية أو قرب أحواض السدود. ولا يُلجأ إلى نزع الملكية طبقا للقانون 7.81 إلا إذا تعذر الاتفاق. حول هذه الأداة تحديدا، يُرجع إلى مقال نزع الملكية لأجل المنفعة العامة في ظل قوانين التعمير.

معاينة المخالفات ومسطرة الهدم

الأفعال المكونة للمخالفة (المادة 64 من 12.90)

• إنجاز بناء أو الشروع فيه دون رخصة، أو خلافا للوثائق المرخصة، أو في منطقة غير قابلة للبناء، أو فوق ملك عام أو خاص للدولة أو الجماعات الترابية أو أراضي الجماعات السلالية دون إذن.
• استعمال بناية دون رخصة السكن أو شهادة المطابقة.
• الأعمال الممنوعة بالفقرة الثانية من المادة 34.
• الإخلال بمسك دفتر الورش.

المسطرة خطوة بخطوة

1. المعاينة: يقوم بها ضباط الشرطة القضائية ومراقبو التعمير التابعون للوالي أو العامل أو الإدارة المخولة لهم هذه الصفة (المادة 65). ويتحرك المراقب تلقائيا أو بطلب من السلطة المحلية أو رئيس الجماعة أو مدير الوكالة أو بناء على شكاية أي شخص.
2. المحضر: يحرر طبقا للمادة 24 من قانون المسطرة الجنائية، ويوجه أصله إلى وكيل الملك داخل أجل أقصاه ثلاثة أيام من المعاينة، مع نسخ إلى السلطة المحلية ورئيس الجماعة والوكالة والمخالف (المادة 66). معاينة مخالفة داخل محل معتمر تحتاج إذنا كتابيا من النيابة العامة.
3. إيقاف الأشغال: أمر فوري إذا كانت الأشغال جارية. وعند عدم الامتثال: حجز المعدات ومواد البناء وإغلاق الورش ووضع الأختام (المادة 67). ويمكن للمخالف أن يطلب من الجهة القضائية المختصة إعادة فتح الورش ورفع الحجز.
4. أمر بإنهاء المخالفة: داخل أجل بين 10 أيام وشهر، إذا كانت المخالفة قابلة للتدارك ولا تشكل إخلالا خطيرا (المادة 68).
5. أمر بالهدم: تصدره السلطة الإدارية المحلية عند عدم التنفيذ، ثم تتولى لجنة إدارية يرأسها الوالي أو العامل الهدم داخل 48 ساعة على نفقة المخالف، وتُستخلص المصاريف بأمر بالتحصيل طبقا للقانون 15.97.
6. الهدم التلقائي: بدون إمهال، إذا كان البناء فوق ملك عام أو خاص للدولة أو الجماعات أو أراض سلالية دون إذن، أو في منطقة غير قابلة للبناء بحسب وثائق التعمير (المادة 70).

للتوسع في الجانب الإجرائي وتوزيع الاختصاص بين القضاء الزجري والإداري، يفيد الدليل العملي في منازعات التعمير، مع مراعاة أن جزءا منه سابق على إصلاح 2026.

العقوبات الزجرية في جدول

العقوبات التالية واردة في المواد 71 إلى 80 من القانون 12.90 كما عوضها القانون 66.12:

ويُعدّ شريكا، ويعاقب بالعقوبة نفسها، رب العمل والمقاول والمهندس المعماري والمهندس المختص والمهندس المساح الطبوغرافي إذا لم يبلّغوا عن المخالفة داخل 48 ساعة من علمهم بها، وكل من صدرت عنه أوامر نتجت عنها المخالفة (المادة 78). وتُضم الغرامات عند تعدد الأفعال (المادة 79)، وتضاعف العقوبات في العود داخل السنة الموالية لصيرورة الحكم الأول نهائيا (المادة 80).

وفي مجال التجزئات، تعاقب المادة 66 من القانون 25.90 على إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية في منطقة غير قابلة لاستقبالها بالحبس من سنة إلى خمس سنوات وغرامة من 100.000 إلى 200.000 درهم، وتعاقب المادة 68 بالعقوبة نفسها على تفويت أو إيجار أو قسمة أو عرض بقع من تجزئة غير مأذون بها أو لم تكن محل تسلم مؤقت. وقد مدّد القانون 34.21 نطاق هذه المادة لتشمل القسمة والعرض في التجزئة في طور الإنجاز، مع بقاء كل عملية مخالفة مستقلة.

قرارات محكمة النقض

القرارات الثلاثة التالية منشورة في مصادر ثانوية موثوقة، مع بيان أرقامها ومراجع ملفاتها. وكلها صدرت في ظل الصيغة السابقة للمواد المعنية، لذلك يُذكر حد تطبيق كل منها.

أمثلة توضيحية افتراضية

نصائح للمدعي والمدعى عليه

للمشتري أو الجار المتضرر (المدعي)

• اطلب قبل أي شراء نسخة محضر التسلم المؤقت أو الشهادة المؤسسة على موافقة اللجنة، وتحقق من أن الرسم العقاري للبقعة قد أُنشئ فعلا.
• في دعوى البطلان المطلق (المادة 72)، أثبت أولا خضوع العقار للقانون 25.90: موقعه داخل نطاق وثيقة تعمير، وطبيعة العملية. قرار 2017 أعلاه يبين أن غياب هذا الإثبات يكفي لرفض الدفع.
• الشكاية المباشرة إلى مراقب التعمير ممكنة بموجب المادة 66؛ أرفقها بصور مؤرخة وبمرجع الرسم العقاري.
• تتبّع مآل الشكاية لدى النيابة العامة ومآل المحضر، فالأصل يُوجَّه إلى وكيل الملك داخل ثلاثة أيام.

للمتابع بمخالفة أو صاحب المشروع (المدعى عليه)

• افحص المحضر: هل حُرر من شخص له صفة المراقب أو ضابط الشرطة القضائية؟ هل احترم إذن النيابة العامة عند المعاينة داخل محل معتمر؟ هل يحدد المخالفة بدقة (بدون رخصة، أم خلافا لها)؟ فالعقوبة تختلف جذريا بين المادتين 71 و72.
• لا تحتج بالرخصة الضمنية إلا بوصل إيداع لدى الجهة المختصة.
• طلب إعادة فتح الورش ورفع الحجز ممكن أمام الجهة القضائية المختصة عند تسوية المخالفة أو إلغاء الإجراء إداريا (المادة 63-3 من 25.90 والمادة 67 من 12.90).
• بالنسبة للمنعشين: وثّق كل توقف اضطراري للأشغال فور حدوثه لتفعيل المادة 11 المكررة، واطلب حلول العامل كتابة إذا تأخرت دعوة لجنة التسلم.
• المهندسون والمقاولون: التبليغ عن المخالفة داخل 48 ساعة هو وحده ما يرفع عنكم صفة الشريك.

أسئلة شائعة

الخطوة التالية للقارئ

قبل أي شراء أو بناء أو دفاع في ملف تعمير، حدّد الصيغة النافذة للمادة المحتج بها في تاريخ الواقعة، وقارن صيغة 2016 للقانون 25.90 بنص الجريدة الرسمية عدد 7533. ثم تحقق من الجهة التي تمسك الملف فعليا في جهتك خلال المرحلة الانتقالية للوكالات الجهوية.