القائمة الرئيسية

الصفحات



https://i.postimg.cc/fWH3P9mF/image.gif

المنازعات العقارية

 


المنازعات العقارية 


السندات المثبتة للملكية العقارية

ـ ان الشهر ركن اساسي في العقد المنصب على العقار ولا تنتقل الملكية العقارية الا به و لايقبل شهر السند الا اذا كان سندا رسميا وعليه فان الملكية العقارية لاتنتقل الا بشروط التالية:

ـ الرسمية \\ :كل عقد محرر من طرف موظف عمومي او ضابط مختص بتحرير العقود 

ـ الشهر \\ في المحافظة العقارية 

ـ احترام مبدأ الاثر الضافي \\ فلا يمكن شهر عقد رسمي والتصرف في ملكية عقارية الا اذا كانت هذه الملكية العقارية لها سند رسمي مشهر من قبل وهو ما نصت عليه المادة 88من المرسوم 76\63 " لايمكن القيام بأي اجراء للإشهار في المحافظة العقارية في حالة عدم وجود اشهار مسبق او مقارن للعقد او القرار القضائي او لشهادة الانتقال عن طريق الوفاة يثبت حق التصرف او صاحب الحق الاخير وذلك مع مراعاة احكام المادة 89من هذا المرسوم.

ويستثنى من هذه القاعدة الحالات التالية :

1ـ عند الاجراء الاولي الخاص بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري والذي يتم طبقا للمواد من 8 الى 18من هذا المرسوم  اي عند القيد الاول والذي يكون قد تم طبقا لاجراءات المسح المنصوص عليها في هذ المرسوم ففي هذه الحالة قد نص الواضع في المادة 10 من هذا المرسوم على انه ينبغي على كل مالك او حائز ان يسلم للادارة جدولا من اجل تثبيت ملكيته على العقار المراد شهره والذي لم يشهر من قبل . 

2ـ عندما يكون حق المتصرف او صاحب الحق الاخير ناتجا عن سند اكتسب تاريخا قبل اول جانفي سنة1971

شرح\\ مفهوم المتصرف او صاحب الحق الاخير : هو الشخص الذي يكون حقه قد تم تحويله او تعديله او تثبيته او ترتيب حقوق عينية عليه او انقضائه بموجب لاجراء الذي طلب الاشهار لاجله

وعليه فمن المفروض ان الاراضي التي تم مسحها فان الملكية ثابتة بموجب الدفتر العقاري المسلم من قبل المحافظ العقاري ولا يمكن التمسك بالملكية العقارية بموجب سندات اخرى غي الدفتر العقاري وهذا طبقا للمادة 33 من المرسوم رقم 


74\73

الاراضي التي لم يتم مسحها\\ 

ان السندات التي تثبت الملكية العقارية في الأراضي التي لم يتم مسحه هي كالتالي:

1}ـ العقد ألتوثيقي\\

ينصب العقد ألتوثيقي على التصرفات الناقلة للملكية العقارية او المنصبة على حقوق عينية عقارية وامتيازات ورهون عقارية ويحرر من قبل الموثق وعليه فان هذه العقود لا تثير اشكالا ت غير انه لابد من التاكد من توفر مانصت عليه المادة 324مكرر4من القانون المدني ولاسيما انه لايمكن التعامل في ملك الغير  غير ان هناك عقد يثير اشكالات هو عقد الشهرة 

عقد الشهرة \\: المادة الاولى من المرسوم 83\352انه يمكن لكل حائز لعقار حيازة مستمرة وغي متنازع فيها ان يطلب من الموثق المختص إقليميا إعداد عقد شهرة يتضمن الاعتراف بالملكية العقارية وعلى الراغب ان يقدم الحالة المدنية له والمخطط والشهادات المكتوبة وكل المعلومات الازمة لتبيان طبيعة الملكية وموقعها مع تصريح شرفي بالحيازة المستمرة الغير المتنازع فيها 

وبعد ذلك يلتمس الموثق من رئيس المجلس الشعبي البلدي ونائب مدير الشؤون العقارية واملاك الدولة في الولاية تحديد وضعية العقار القانونية وعلى هاذين الاخرين ان يقدما التماساتهما في اجل 4 اشهر تبدأ من تاريخ تقدم الموثق بالطلب

ـ ثم بعد هذه الالتماسات ينشر الموثق اعلان طلب اعداد عقد شهرة عن طريق اللصق بالبلدية مدة 4 اشهروالنشر في الصحافة الوطنية والجهوية قصد اثارة الاعتراضات المحتملة من قبل الغير ويكون النشر على حساب المعني الطالب.

ـ ةبعد نهاية الاجال المنصوص عليها من اجل اثارة الاعترضات ولم يتقد اي معارض لهذا العقد يقوم الموثق باعداد عقد الشهرة والمتضمن الاعتراف بالملكية العقارية باسم الطالب دزن تأخرام واذا وقعت اعتلراضات فان الموثق يحيل الاطراف امام القضاءالمختص بالنزاع 

ـ وفي حالة اعداد عقد الشهرة يقوم الموثق بايداع العقد لدى المحافظة العقارية من اجل شهره ونشره 

الأ ملاك التي لاينصب عليها عقد الشهرة\\ ان هذا العقد ينصب فقط على اراضي الملك والتي لم تمسح فقط .وعليه فان :

الاراضي التي تم مسحها ـ الاملاك الوطنية ـ اراضي الاحتياطات العقارية ـ املاك البلدية والولاية  ـ الاراضي التي لها عقود مشهرة ـ اراضي الوقف ـ اراضي العرش


 

ابطال عقد الشهرة \\

مهمة القاضي \\ متى تم اعداد عقد شهرة في الاراضي التي يمنع اعداد عقد شهرة عليها فعليه ان يبطل هذا العقد .

ـ متى مرت مواعيد الاعتراضات هل يجوز للمعارض رفع دعوى يطالب بها ببطلان عقد الشهرة ؟.                                                                    ـ المحكمة العليا في اجتهاد سابق لها حكمت بتحصن العقد من البطلان متى مرت مدة 4 اشهر ولم تقد اية اعتراضات عنه لكنها تراجعت في اجتهاد لها واعتبرت ان الاعتراض مقبول ويمكن الطعن في عقد الشهرة رغم مرور المواعيد لان هذا العقد مجرد عقد تقريري غير ان تقادم دعوى البطلان تخضع لمواعيد التقادم المنصوص عليها بالمادة 102 من القانون المدني ( 10 سنوات بالنسبة لاطرافه و15 سنة بالنسبة للغير).

القاضي المختص بالنزاع\\ يثور الاشكال عندما تكون البلدية او مدير املاك الدولة او الولاية طرفا في النزاع حول عقد الشهرة فالقضاء الاداري بموجب المعيار العضوي يرى ان الاختصاص يرجع الى القاضي الاداري وذلك لوجود طرف يحكمه القانون العام اما القضاء العادي فيتمسك بالاختصاص حتى ولو كانت الادارة التي طعنت في صحة العقد وان عقد الشهرة لايصدر عن هيئة ادارية ولا يشكل قرارا اداريا او عقدا اداريا وان القاضي لاداري غير مؤهل لمراقبة مدى صحة العقود الادارية .   

ـالغاء عقد الشهرة بموجب مرسوم 07\02 الجريدة عدد ابحث عن المرسوم15

ـ العقد الاداري\\ لكي تكون هذه العقود ناقلة للملكية ونافذة في مواجهة الغير يجب ان تكون محررة في شكل رسمي ومن طرف مدير املاك الدولة بصفته موثق الدولة والجماعات المحلية او الموثق وليحتج به في مواجهة الغير يجب اشهاره لدى المحافظة العقارية كما يجب ان يكون النقل للملكية صادر عن مالكه فلا يجوز للبلدية التنازل عن املاك الدولة والا اعتبر العقد من العدم واي تصرف صادر عن البلدية في الاملاك العقارية دون الاجوء الى الوكالة العقارية يعتبر تصرف باطلا المادة 73 من ق التوجيه العقاري 




ـ شهادة الحيازة \\

المادة 39 من ق التوجيه العقاري نصت على امكانية تسليم سند حيازي من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص اقليميا لكل حائزلعقار حيازة علنية هادئة غير متقطعة ولا يشوبها نزاع او سبهة بفهوم المادة 823من القانون المدني 

شروط تسليم هذه الحيازة\\

ـ ان يكون العقار محل الحيازة ملكا خاصا اي لايدخل ضمن الاملاك العمومية او الخاصة او ملك الجماعات المحلية 

ـ ان لا تكون لهذه العقارات عقود محررة ومن باب اولى العقود المشهرة   

ـ ان تكون االعقارات محل الحيازة غير ممسوحة

المرسوم 91\254عدد36 نظم المادة 39 من قانون التوجبه العقاري :وحدد اجراءات وشروط تسليم شهادة الحيازة كالتالي:

ـ لايقبل الطلب الا اذا كانت الحيازة ممارسة وفقا للمادة 413من قانون الاجراءات المدنية غير ان المادة 39 من ق التوجيه العقاري اشترط ان تكون الحيازة ممارسة وفقا للمادة 823من القانون المدني وعليه فان مدة الحيازة وفقا للمرسوم تكون سنة على الاقل 

ـ ان تكون الارض غير ممسوحة وليست لها عقود محررة 

ـ يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بالتاكد من ملكية الارض للبلدية كما يقوم بالتمسات من مدير املاك الدولة لتحديد الوضع القانوني للارض محل الطلب

ـ يقوم البلدية بعملية النشر عن طريق اللصق وللمعترضين الحق في اجل شهرين وعند الاعتراض يوجه الاطراف الى التقاضي 

ـ وعند عدم وجود اي اعترضات يقوم رئيس البلدية باعداد محضر خلال 8 ايام الموالية لانتهاء مدة شهرين يعاين فيه انعدام الاعتراضات ويحرر شهادة الحيازةوفق النموذج المحدد بهذا المرسوم 

ـ يسلم رئيس البلدية شهادة الحيازة للطالب بعد انتهاء اجراءات التسجيل والشهر

ـ في حالة وفاة صاحب الشهادة للورثة خلال مدة سنة من الوفاة ان يطلبوا شهادة الحيازة باسمهم وعليه تعد شهادة حيازة بفريضة وتسلم ليهم بعد تسجيلها وشهرها

الحقوق المترتبة عن منح شهادة الحيازة \\

ان شهادة الحيازة تمنح لصاحبها حق الانتفاع والاستغلال مع بعض التصرفات التي منعها القانون المدني.الا على المالك ماعدا الهبة و الإرث ولوصية والبيع والوقف والمبادلة وهي كل التصرفات الناقلة للملكية مما بجدر القول أن شهادة الحيازة لا تنقل الملكية .

لكي ترتب الشهادة أثارها القانونية يجب ان تكون مسجلة ومشهرة كما ان هذه الشهادة لا يجوز التنازل عنها الا بالوفاة تنتقل الى الورثة بموجب فريضة وتسجيل جديد وشهر جديد خلال سنة والا الغيت الشهادة بوفاة صاحبها بموجب المادة 42من ق التوجيه العقاري .

ـ إن شهادة الحيازة شهادة اسمية لا يجوز بيعها.

ـ إن تسليم شهادة الحيازة لا يغير من وضعية العقار القانوني أي لا ترتب الملكية للحائز على الشهادة  غير انه يمكن للحائز أن يكون رهنا عقاريا صحيحا من الدرجة الأولى لفائدة هيئات القرض كضمان للقرض المتوسط المدى أو الطويل لكن لا يمكن إن يترتب عن المطالبة بالعقار من طرف الغير نقض رهن العقار أو كل التصرفات القانونية التي طرأت عليه وهذا عكس المادة 884 من القانون المدني التي تشترط إن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون و أهلا لتصرف فيه       

 ـ يصبح الحائز واضع يد بسند\\ المادة 14 من المرسوم التنفيذي 19\254نصت على انه يجوز للحائز أو الحائزين عند انقضاء الأجل القانوني المحدد في هذا المجال  أثارة مدة الحيازة المشار إليها في الشهادة للاحتجاج بالتقادم المكسب كما ا ن ق التوجيه العقاري بنص على أن الوضعية القانونية للعقارات المعنية بشهادة الحيازة تصفى في إطار المسح وهذا مطابق للمادة 831\2 من القانون المدني لان طلب شهادة الحيازة ونشرها وتسجيلها وشهرها يعتبر إنكارا ساطعا في مواجهة الكل ومن يدعى خلاف حيازة الطالب للشهادة .

ـ يمكن للحائز الحصول على رخصة البناء ورخصة التجزئة في العقار محل شهادة الحيازة وهذا خلافا للمادة 50 من قانون التهيئة والتعمير التي نصت على ان الحصول على حق البناء مرتبط بملكية الأرض وان رخصة التجزئة لا تسلم إلا للماك أو بترخيص منه .

ـ ثانيا\\ المنازعات \\ تنتج عن منح شهادة الحيازة عدة منازعات 

ـ ظهور مدعى كمالك حقيقي:

1ـ الدعوى الجزائية \\ طبقا للمادة 46 من ق التوجيه العقاري كل شخص تعمد تصريحا غير صحيح او اشهاد غير صحيح او استظهر اوراقا او وثائق او عقود غير صحيحة از افسد بعضها فحصل او سعى ليحصل غيره بغير حق على شهادة الحيازة او استعمل او حاول استعمال شهادة ملغاة يعاقب بالحبس من سنة الى خمس سنوات وغ من 2000الى 10.000دجويعاقب كل شخص عطل او منع تسليم شهادة الحيازة بمراوغة تدلسية او احتجاج او اعتراض تعسفي بغرامة من 1000الى 5000دج.

2ـ الطعن في مشروعية الشهادة\\  يمكن رفع دعوى بوجه تجاوز السلطة اذا كان للمالك عقد محرر كدعوى إلغاء ضد قرار رئيس البلدية والمطالبة بالتعويض كما يمكن رفع دعوى ضد المحافظ العقاري الي يقوم بشهر الشهادة والمطالبة بالتعويض ـ 3ـ الطعن امام القاضي العادي العقاري بالنسبة للتصرفات التي تنصب على العقار من طرف الحائز ومحاولة ابطالها 

ـــ سلطة القاضي \\ ان الحيازة واقعة مادية تثبت بكافة الوسائل وعليه فقد ثبت لدى المحكمة العليا طرد صاحب شهادة الحيازة وابقاء الحائز الفعلي فالحيازة مسألة موضوعية تخضع لسلطة القاضي

3ـ الأحكام القضائية\\ 

الأحكام القضائية قد تقرر بيعا جبريا للعقار بطريق التنفيذ الجبري وقد تقرر اتفاقا او واقعة مادية ترتب عنها انتقال الملكية او تعديلها او كل حق عيني عقاري اخر وهذه الاحكام يجب ان تشهر لكي تكون ناقلة للملكية العقارية . 

لكي تشهر الأحكام القضائية يجب ان تكون متضمنة على جميع المعلومات التقنية الخاصة بالعقار والا فان المحافظ العقاري مخول برفض الشهر كما يشترط على الحائز لحكم قضائي ان يفرغ الحكم في سند توثيقي وهذا تقليل من شأن الاحكام القضائية كما انه في حالة لم تشهر العريضة الافتتاحية وسكت القاضي عن ذلك وفان الحكم لايسري في حق الخلف الخاص والغير 

التصرفات الواجب شهرها\\  التصرفات المنصوص عليها اذا لم يتم شهرها تبقى باطلة   

ـ المادة 793 من القانون المدني نصت على ان الملكية والحقوق العينية الاخرى في العقار لاتنقل فيما بين المتعاقدين ولا في حق الغير الا اذا روعيت الاجراءات التي ينص عليها القانون وبالاخص تلك التي تدير مصلحة الشهر العقاري "

ان القيد هو شرط لنقل الملكية في العقارات والحقوق العينية الاخرى بصفة عامة والمادة 16 من الامر رقم 75\74تنص على ان العقود الادارية والاتفاقات التي ترمي الى انشاء او نقل او تصريح او تعديل او انقضاء حق عيني لايكون لها اثر حتى بين الاطراف الا من يوم نشرها في مجموعة البطاقات العقارية واهم لتصرفات التي يوجب ان تشهرهي:

ـ التصرفات الصادرة من جانب واحد : الهبة والوصية او العقود المرتبة للالتزامات من جانبين كبيع الملكية او حق الانتفاع او الاستعمال او انهاء هذه الحقوق او تعديلها 

ـ الحقوق العينية التبعية كحق الرهن والتخصيص والامتيازات الواردة على العقار 

ـ العقود الإدارية والقرارت الإدارية كالأتي تقضي بنزع الملكية او نقلها وقرارات تعيين الحدود والتصفيف المتعلقة بالادراج الى الاملاك لوطنية 

ـ حق الايجار الذي تتجاوز مدته 12 سنة رغم انه حق شخصي ولا تنشئ حقوق عينية 

ـ القرارات القضائية النهائية والتي تنشئ او تعدل او تقرر او تنقل او تنهي الحقوق العينية العقارية او حق ايجار مدة 12سنة ومثالها حكم رسو المزاد وتثبيت الشفعة والصلح والقسمة والتقادم

ـ العرائض المتعلقة بالدعاوى الراميةالى النطق بالفسخ او الابطال او نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم اشهارها لتكن مقبولة تحت طائلة عدم قبول الدعوى ومتى صدر حكم دون شهر العريضة فان التصرف لايسري والحكم لايسرس ولا يمكن شهر هذا الحكم  

 الاستثناءات 

ـ العقود المبرمة قبل اول جانفي 1971يعتبر التصرف صحيحا حتى ولو لم تكن رسمية فيما بين الاطراف غير انه لايكون لها اثر في مواجهة الغير الا من يوم شهرها وبعد افراغها في قالب رسمي 

ـ العقود المبرمة بعد اول جانفي 1971دون افراغها في شكل رسمي فلا يجوز شهرها او اثباتها بدعوى صحة التعاقد لان التصرف باطل وبالتاي لاترتب اي اثر ويعاد الاطراف الى الحالة التي كانوا عليها من قبل 

ـ 

انظمة الشهر وإجراءاتها 

نظام الشهر الشخصي \\ 

ـ ان التصرفات التي تشهر في هذا النظام ليست لها قوة ثبوتية مطلقة لان الموظف المكلف بالشهر يلعب دورا سلبيا ولا يملك صلاحيات تفحص العيوب العالقة بالإجراء والتصرف ويتعين لكل ذي مصلحة الاعتراض على التصرف وطلب إبطاله رغم شهره وعليه يبقى الحق المكتسب مهدد ومن جهة أخرى إذا وقع التصرف على ملك الغير فلا يمنع هذا التصرف إجراء عملية الشهر 

ـ يعاب على هذا النظام صعوبة التعرف على المالك الحقيقي للعقار خاصة إذا كثرت التصرفات على العقار إلى جانب خطر ضياع الملكية بالتقادم لأنه ليست له قوة ثبوتية تمنع الاكتساب بالتقادم 


نظام الشهر العيني\\

هذا النظام يركز على العين بذاتها وشهر التصرفات العقارية الواقعة على هذه العين ويتميز بمسك سجل خاص لدى مصلحة الشهر تخصص فيه صفحة أو أكثر لكل عقار تدون فيه كل التصرفات الواردة على العقار مع تحديد موقع واسم العقار المعني بالوحدة العقارية وتعتبر البطاقة العقارية بطاقة استعلام للغير لمن أراد الاطلاع على العقار 

المبادئ التي تحكم نظام الشهر العيني \\

ـ القوة الثبوتية \\ الشهر قرينة قاطعة على ملكية العقار أو الحق العيني موضوع الشهر بالنسبة للكافة وعليه لا يمكن الطعن بدعوى البطلان أو الاسترداد أو الاستحقاق ؟؟؟؟؟؟؟ هذا القول فيه نظر لان دعوى البطلان لا تتقادم إلا بمرور المدة المحددة في القانون المدني وبالتالي فمن له الحق بالبطلان أن يطعن في صحة العقد ومن ثمة يحكم القاضي بالبطلان ويعاد شهر الحكم القضائي 

ـ مبدأ الشرعية \\ مفاده ان المحافظ العقاري يتحقق من مدى صحة التصرف الوارد على العقار ويتفحص كل الوثائق والعقود ومد وجود أركان العقد 

ـ مبدأ القيد المطلق\\ كل حق غير مقيد أو تصرف غير مقيد لا يغير من وضعية هذا الحق او يعدله او ينشئه ولا وجود له بين الأطراف ولا في مواجهة الغير 

ـ مبدأ عدم اكتساب الحقوق المقيدة بالتقادم \\ أن التقادم مستبعد في هذا لنظام عكس الشخصي فلا يمكن لواضع اليد أن يكسب حقا عينيا مشهرا أو عقارا مشهرا بالتقادم المكسب

ـ مبدأ الاثر الاضافي للشهر\\: انظر الصفحة رقم 219

إجراءات الشهر العيني\\

دور المحافظ العقاري: تأسيس السجل العقاري ومسكه وهذه العملية تبدأ بعد إجراء عملية المسح وإعداد الوثائق المسحية المخططات ثم تودع هذه الوثائق لدى المحافظة العقارية ليقوم المحافظ بتأسيس السجل العقاري 

ـ ثم يحاط الجمهور عن طريق الصحافة علما بالإيداع لعملية المسح وتمنح لكل ذي مصلحة مدة 4 أشهر للاطلاع على النتائج وتقديم الاعتراضات والوثائق التي لم تقد لعمال المسح  أثناء عملية المسح .


إجراءات الترقيم \\

1ـالترقيم النهائي\\ : كل العقارات التي يحوز أصحابها سندات أو عقود مقبولة قانونا ( رسمية ـ أحكام قضائية واضحة ) في هذه الحالة يسلم المحافظ العقاري الدفتر العقاري لصاحب الترقيم النهائي.مالم يكن هناك نزاع 

2ـ الترقيم المؤقت لمدة 04 أشهر\\:يخص هذا الترقيم:

ـ المتمسكين بالحيازة الهادئة العلنية المستمرة لمدة 15 سنة حسب معلومات المسح  ـ الحائزين بسندات عرفية لمدة 10 سنوات .                                           

ـ الحائزين بشهادات الحيازة المسلمة من طرف رئيس المجلس الشعبي الوطني .

ـ أصحاب الإحكام القضائية غير الواضحة والغير الدقيقة 

ــــــــــــ يمكن الاعتراض على هذا الترقيم خلال مدة أربعة أشهر و يصبح هذا الترقيم نهائيا بعد مرور مدة أربعة 04 أشهر تبدأ من تاريخ الترقيم ويعد ها تسلم الدفاتر العقارية لأصحابها.

ـ لفائدة الدولة بالنسبة للعقارات الشاغرة التي يحوزها احد ولم يعرف لها مالك  

3ـ الترقيم المؤقت لمدة سنتين(02)\\ :يخص هذا الترقيم الملاك الظاهرين الذين لا يملكون سندات معترف بها ولكنهم حائزون ولم يتمكنوا من إثبات المدة القانونية للحيازة والتي تمكنهم من الاكتساب بالتقادم  ويمكن الطعن في هذا الترقيم خلال مدة سنتين ومتى انتهت هذه المدة ولم يقع أي اعتراض يسلم المحافظ العقاري الدفتر العقاري .هذا وتجدر الإشارة انه تسلم شهادة الترقيم المؤقت والتي ترتب نفس الآثار التي ترتبها شهادة الحيازة . 

المنازعات \\

ـ ان الترقيم النهائي لايمكن مراجته عن طريق التحقيق الجديد وانما القضاء هو المختص بلفصل في كل احتجاج المادةطبقا للمادة 16 من المرسوم 76\

الترقيم المؤقت لمدة شهرين او سنتين \\

 المنازعة في الترقيم المؤقت تكون امام المحافظ العقاري وذلك خلال المدة المقررة لايداع الاعتلراضات (4 اشهر) او (2سنتين) ويبلغ الاعتراض الى المحافظ والخصم بموجب رسالة موصى عليها وعلى المحافظ ان يستدعي الاطراف ويجري بينهما تحقيق وصلح ويحرر بذلك محضرا عن المصالحة ويكون الاتفاق الذي جرى بينهما له قوة الالزام الخاص واذا فشل المحافظ في الصلح حرر محضر عدم المصالحة ويبلغه الى الاطراف وللمدعى مدة 6اشهر(كأجل مسقط) من تاريخ تبليغه من طرف المحافظ ان يرفع الدعوى امام القضاء تحت طائلة رفض الدعوى .مع العلم ان هذه الدعوى يجب ان تشهر طبقا للمادة 85من المرسوم 76\63 مع املاحظة ان الدعوى القضائية اذا كانت ترمي الى تغيير الحقوق الناتجة عنه فان الترقيم المؤقت يبقى محافظا على طابعه المؤقت الى غاية صدورالحكم القضائي .  الاختصاص\\:

ان المحافظ العقاري هو سلطة ولائية وهو ما اكده مجلس الدولة في عدة قرارت وعليه فان الغرفة الادارية الجهوية هي المختصة بنظر القرارات الصادرة عن المحافظ العقاري ومن جهة اخرى فان المدعى ضد الترقيم النهائي او المؤقت يوجه دعواه في الحقيقة ضد القرار الصادر عن المحافظ العقاري 

وميعاد الطعن في قرارات الترقيم هو شهرين يبدأ من تاريخ التبليغ غير ان هذا القول فيه نظر لان الميعاد ورد في المادة 110وهو متعلق بميعاد الايداع ورفض الايداع من اجل الشهر....                  

الطعن في الدفتر العقاري \\ هو قرار اداري يمنح وينقل حقوق وينشئها والاختصاص للقاضي الاداري الجهوي وهذا استثناء عن المادة 7من ق ا م 

من جهة اخرى يمكن للمحافظ العقاري ان يرفع دعوى استرجاع الدفتر العقاري لخطأ تقني في تأسيس الدفتر العقاري أو في عملية المسح 

الشهادة التوثيقية

ـ المادة 91من المرسوم 76\63 نصت على إن كل انتقال لحقوق عينية عقارية بفعل الوفاة يجب إن يثبت بمجب شهادة توثيقة ولا يمكن تحرير هذه الشهادة اذا كان عقد القسمة المتضمن لعقارات التركة قد تم تحريره وشهره ضمن الاجال المنصوص عليها وعليه فان الشهادة التوثيقية ليست ناقلة للتركة العقارية وانما تثبت واقعة النقل وعليه فان بعض الاراء القضائية ذهبت إلى رفض الدعوى لسبق اوانها لعدم تقديم الشهادة التوثيقية في ملف الدعوى على اعتبار إن الشهادة ناقلة للملكية ومن جهة أخرى ذهب الراي الاخر إلى رفذ الدعوى لانعدام الصفة لاعتبار عدم وجود الشهادة التوثيقية وهذا خطا قضائي لان الشهادة لاتنقل الملكية وانما تثبتها وهذا الاتجاه في اصله يخالف المادة 15 من الامر رقم 75\74 والتي نصت على إن كل الحقوق ـ الملكية أو حق عينيمتعاق بعقار لا وجود له بالنبة للغير إلا من تاريخ يوم اشهاره غير إن نقل الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة اصحاب الحقوق العينية  ومن جهة أخرى فان معظم الدعواى التي رفضت كان الطلب القضائي فيها هو حماية الحيازة التي لها سند الارث وليس الملكية وعليه فان المدعى طلب الحماية وليس الملكية فلماذا ترفض الدعوى ؟

مع الملاحطة إن اكتساب الملكية العقارية بطريق الوفاة في حد ذاته يعد اجراءا اوليا وعليه لايمكن مطالبة الوارث بمبدا الاثر المطلق ( الاشهار المسبق)

ـ تحرر الشهادة التوثيقة  من قبل الموثق وتشهر وبذلك تكون الملكية العقارية قد انتقلت من المورث إلى الورثة أو الموصى لهم وهي من العقود التصريحية حيث يقتصر دور الموثق فقط على تلقي تصريحات احد الورثة  .

إن التركة التي تشكل منقولات لايلزم الورثة بتحرير شهادة توثيقية عن انتقالها.

ـ يحق لكل وارث إن يطلب الشهادة التوثيقية ويحق للورثة إن يوكلوا وارثا عنهم مع ضرورة احضار عقد الفريضة وعقود الملكية والشهادة العقارية 

ـ الحالات التي لابد فيها من تحرير الشهادة التةثيقية \\                                  1ـ عندما يريد احد الورثة التصرف في نصيبه 

2ـ عندما يراد اعداد عقد يهم التركة أو جزء منها                

 2ـ في دعوى قسمة التركات \\ 

اجال شهر الشهادة التوثيقية \\ نصت المادة 31من قانون المالية لسنة 1999على اجال ايداع الشهادة التوثيقية لدى المحافظ العقاري لاجل شهرها كمايلي:

ـ ثلاثة اشهر ابتداءا من تاريخ تحرير الشهادة ويمدد هذا الاجل إلى خمسة اشهر اذا كان احد المعنيين مقيما بالخارج 


نظرية الاختصاص

عند وجود املاك وطنية عمومية ورخصة الاستغلال أو الشغل فلايمكن للقاضي إن يكيف هذه الرخصة على انها عقد ايجار وانما هو امتياز وعقد شغل للاماكن .

ـ الايجارات الفلاحية \\

ـ 1 الاراضي الفلاحية التابعة للدولة : الواضع في قانون 89\19 لم يعتبر العقد الي يتم بين المستفيدين والدولة عقد ايجار وانما هو حق انتفاع دائم 



حق الانتفاع الدائم\\ 

إن حق النتفاع في القانون المدني هو حق عيني يخول لصاحبه سلطة التصرف بكل اشكاله والتنازل والايجار عدا الاتلاف كما يحق له توقيع رهن عليه لكن هذه التصرفات تنقضي بانقضاء حق الانتفاع 

إما حق الانتفاع الذي منحه المشرع على الاراضي الفلاحية التابعة للاملاك الوطنية فقد نظم قانون 87\19 هذا كحق عيني عقاري يمنح على الشيوع بالتساوي بين اعضاء المستثمرة الفلاحية الجماعية قابل للتنازل والحجز والارث .

القبود الواردة على حق الانتفاع الدائم\\ 

، الاستغلال الجماعي على شكل مستثمرة فلاحية عبارة عن شركة مدنية تتكون على الاقل من ثلاثة اشخاص على الشيوع وحصة الشريك هي عبارة عن حق شخصي في ذمة الشركة ومن جهة أخرى فان لدائني التعاونية حقوق في ذمة اعضائها بصفة تضامنية لانها شركة اشخاص واذا حلت التعاونية فانه يصبح كل عضو مالك لحصته ويستغلها استغلالا فرديا 

ـ لايجوز لدائني المستفيد توقيع تخصيص أو رهن على اموال المستثمرة ولكن يحق لهم حجز حصته من لارباح 

ـ يدفع الشركاء اتاوة تحدد سنويا بموجب قانون المالية     

ـ تحرير العقد الاداري والذي يجب إن يشهر والا يعتبر مجرد رخصة استغلال 

ـ الوسائل والارض هي ملك للشركة بموجب الشهر وليست ملك للشركاءوحصة الشريك

يلتزم الشركاء المستفيدين باحكام المرسوم رقم 90\51 المتعلق بتطبيق المادة 28 من القانون رقم 19\87واهمها منع الايجارللارض أو تحويل وجهتها أو تجزئتها أو تخصيص المباني لاعمال لاصلة لها بالفلاحة أو عدم المساهمة في الانتاج .

   ـ إن الممارسة وتسيير المستثمرة من طرف المستفبدبن لا يمنع من مراقبة الادارة بصفتها مالكة الرقبة ومسؤولة على المحافظة على الوجهة الفلاحية للارض 

ـ قبل ابرام عقد التنازل من طرف مستفيد يجب على الموثقين اعلام مدير املاك الدولة من اجل ممارسة حق الشفعة لفائدة الدولة أو التنازل عنه 

ـ للدولة في حالة فقدان الارض طابعها الفلاحي إن تسترجع الارض وتعوض حق الانتفاع للمستفدين بارض أخرى أو نقدا


 

ـ المنازعات المتعلقة بحق لانتفاع الدائم \\

اختصاص القاضي العادي\\: إن الدعوى من حيث الصفة لابد إن ترفع باسم المستثمرة ويمثلها الممثل القانوني (رئيسها) .

في حالة النزاع بين اعضاء المستثمرة ( نزاع حول الارباح أو التنازل أو تسوية التركة بعد الوفاة ).

ـ في حالة النزاع بين احد الاعضاء والغير سواء شخص ط أو معنوي يحكمه اقانون الخاص ماعدا التشكيك في الملكية 

ـ في حالة التنازع على حق الشفعة المفروض للدولة رغم إن الدولة طرف اداري غير إن القاضي العادي هو المختص لاعتبار إن حق الشفعة هو من اختصاص القاضي العقاري طبقا للاحكام الخاصة بهذا الحق المنصوص عليه غير إن  

ـ في حالة وجود مخالفة تسقط حق الانتفاع ففي هذه الحالة رغم إن الوالي هو طرف اداري ويمثل الدولة في النزاع غير إن القاضي العقاري هو المختص لان الامر يتعلق بالحقوق العقارية العينية .

ـ عدم دفع الاتاوة يختص بها القاضي العادي 

ـ اختصاص القاضي الاداري \\: 

ـ في حالة التشكيك في الملكية من طرف لغير فعليه إن يوجه الدعوى امام القضاء الاداري ضد مدير املاك الدولة إما الغرفة الادارية  وفي هذه الحالة تسدعى وزارة الفلاحة واعضاء المستثمرة طبقا لقلنون التوجيه العقاري 

ـ عندما يتخذ الوالي قرارا بنزع حق الانتفاع أو يحل المستثمرة فان العاضاء عيهم برفع دعوى إمام القضاء الاداري من اجل الغاء القرار والجهة المختصة هي الغرفة الايجارية تابع من الكتاب

    طبيعة العقد الذي يصب فيه حق الانتفاع \\ باجماع القضاء والفقه هو عقد ايجار 

لا يمكن للادارة سحب هذ الحق وانما اذا ارادت الفسخ فعليها إن تتجه إلى القاضي العادي





2 ـ اراضي الوقف العام \\ 

يمكن للناضر إن يؤجر الوقف العام وهذا اذا تعلق الامر باراضي فلاحية موقوفة وقفا عاما وفي هذه الحالة تصبح الادارة طرفا لان الوقف هو وقف عام والاختصاص يكون للقاضي العادي 

                         ــ الوالي ـــــــــــ

الايجارات الفلاحية                       القاضي العادي

                         ــ ناظر الوقفــــــ

في حالة ما اذا رفعت الدعوى ضد مدير املاك الدولة فالقاضي لايحكم برفض الدعوى لسوء التوجيه وانما يطلب ادخال والي الولاية( التعديل الجديد)

ـ الايجارات التجارية\\

متى كانت الادارة طرفا في ايار تجاري يكون الاختصاص للقاضي العادي والتعديل الجديد يكون الاختصاص للقاضي العقاري.

ـ الاملاك الوطنية العمومية\\

إن عقد شغل الاماكن يقبل الاغاء أو الفسخ وهو ليس عقد ايجاري رغم وجود مقابل الشغل وعند انتهاء المدة الادارة هي التي لها السلطة في التمديد أو الالغاء وبدون تعويض لان العلاقة ادارية وليست تجارية وعليه فان القرار المتخذ من الادارة هو قرار اداري يخضع لاختصاص القاضي الاداري

ـ الايجارت السكنية \\

ـ تخضع للقاضي العادي لاعتبار إن المؤسسات المؤجرة هي مؤسسات ذات طابع تجاري والمختص هو القاضي المدني 

ـ السكنات الوظيفية \\ يحكمها المرسوم رقم 89\10الجريد الرسمية رقم 06تمنح بموجب عقد امتياز أو تخصيص والقاضي الاداري هو المختص وعليه قضى مجلس الدولة خلاف الغرفة الاجتماعية للمحكمة العليا بأن المادة 7مكرر لاتعني جميع العلاقات الايجارية 

ـ الطعن في الترقيم المؤقت \\ هو مجرد اجراء اداري ولا يتميز بالطابع التنفيذ مثل القرار الاداري لانه ينتج عن عملية الصلح التي يجريها المحافظ العقاري ومجلس الدولة اعتبره قرار اداري والاختصاص للغرفة الجهوية غير إن التعديل الجديد منح الاختصاص للقاضي العقاري واذا منح الدفتر العقاري كذلك يكون القاضي العقاري هو المختص ومتى الغي هذا القرار فعلى القاضي إن يبين من هو صاحب الملكية 

المواد التجارية \\ 

ـ السجل التجاري\\ من حق الادارة إن تشطب السجل التجاري لكن لا يتأتى لها ذلك إلا اذا رفعت دعوى ضد التاجر والقاضي المختص هو القاضي التجاري وعليه إن يراعي حالة الافلاس 

ــ المواد الاجتماعية \\

 منازعات الضمان الاجتماعي\\ مرسوم 85\222مؤسسات ذات طابع اداري ومع ذلك فهي مستثناة من المنازعات الادارية بل القاضي المختص هو القاضي الاجتماعي 

مرسوم 07\92الجريدة رقم 02هي مؤسسات تحكمها المحاسبة الخاصة ـ تجارية ـ وفي علاقتها مع الغير هي تاجرة إما مع الداولة هي علاقة ادارية وهي مرفق عام 

إما حوادث العمل والتقاعد والمعاشات فهي من اختصاص محمكمة مقر المجلس

ــ حوادث المرور\\ من استثناءات المادة 7مكرر وذلك عندما تكون السيارة تابعة للدولة فان الاختصاص يكون للقاضي العادي ويمثل الدولة الوكيل القضائي للخزينة 

ـــ الاستثناءات الواردة في القوانين الخاصة \

1ـ قانون 56\55ــ 88\01 المادة 55 المؤسسات العمومية الاقتصادية والتي تسير املاك عامة طبقا لعقد اداري مناجل تسيير مرفق عام املاكه وطنية 

في حالة المنازعة المتعلقة بالماتياز ودفتر الشروط فان القاضي الاداري هو المختص على اساس المعيار الموضوعي 

ـ في علاقتها مع الغير 

ـ في علاقتها مع العمال : القاضي العادي 

ـ في علاقتها مع الدولة : القانون العام الاداري

ـ في علاقتها مع الولاية والبلدية 

المادة 56عندما تكون هذه المؤسسات تمارس مهام السلطة العامة باسم الدولة ولحسابها فنها تخضع للقاضي الاداري 

ــ قانون الصفقات العمومية\\ 



ـ الضريبة الجمركية\\ كل من الحجز والبيع وتوقيع الضريبة تخضع للقاضي العادي ام في حالة وجود قرار تنظيمي صادر من ادارة الجمارك ــــ اداري 

قانون الاملاك الوطنية \ \ كل المبادلات العقارية والمنقولة بين الادارة والافراد تخضع للقاضي العادي 

ـــ الطعن في العقود التوثيقية \\ عقد الشهرة ــــ القاضي العادي



 



تعليقات