محكمة النقض : بيع عقار في طور التحفيظ - وعد - تكييف العقد.

صادر عن محكمة النقض - القرار عدد 4821 - الصادر بتاريخ 15 نونبر 2011 - في الملف المدني عدد 2010/1/1/1818.

قاعدة القرار

لا يصح تكييف العقد المبرم بين الطرفين على أنه مجرد وعد بالبيع اعتمادا على عنوانه فقط، ودون مناقشته على ضوء الشروط المنصوص عليها في الفصل 488 من قانون الالتزامات والعقود، فإذا توافرت في العقد جميع أركان عقد البيع اعتبر بيعا تاما.

وقائع القرار

بمقتضى مطلب تحفيظ قيد بتاريخ 1995/5/4 بالمحافظة العقارية ببني ملال تحت رقم 10/22993، طلب المصطفى (ع) ومن معه تحفيظ الملك المسمى "المشروكة" (أرض عارية ببني ملال قرب طريق العشرين مساحتها 15 آرا وسنتياران اثنان) بصفتهم مالكين له بثلاثة عقود أشرية (الأول عدلي مؤرخ في 1995/4/21، والثاني والثالث عرفيان مؤرخان في 1993/4/22 و1995/4/19، وملحق عرفي مؤرخ في 1995/4/21) من البائع محمد (ح).

سجلت على المطلب عدة تعرضات، منها التعرض المسجل بتاريخ 1995/6/2 (جزء 21 عدد 995) الصادر عن محمد (ع)، مطالبا بقطعة مساحتها 112 مترا مربعا لتملكه لها بالوعد بالبيع الصادر بتاريخ 1993/5/3 من محمد (ح).

أصدرت المحكمة الابتدائية ببني ملال بتاريخ 2009/1/19 حكمها رقم 3 في الملف عدد 8/3 بعدم صحة التعرض. وقضت محكمة الاستئناف بتأييده بمقتضى القرار المطعون فيه بالنقض.

وسائل الطعن

طعن المستأنف بالنقض في السبب الفريد المتمثل في انعدام التعليل؛ إذ أيد القرار القرار الابتدائي بعلة أن الأمر يتعلق بوعد بالبيع وليس ببيع، في حين أن العقد المتمسك به ملزم للجانبين وتوافرت فيه التزامات البائع والمشتري وحوز الثمن، وهو بيع تام تترتب عليه كافة آثاره استناداً إلى المبادئ والقواعد الفقهية والتأطير القانوني لمفهوم الوعد بالبيع الملزم للجانبين.

جواب المحكمة

صح ما عابه الطاعن على القرار؛ إذ علل قضاءه بأن الوعد بالبيع لا ينشئ حقوقا عينية وإنما مجرد حقوق شخصية بين طرفيه، في حين أنه بمقتضى الفصل 488 من قانون الالتزامات والعقود، يكون البيع تاما بمجرد تراضي عاقديه على المبيع والثمن وشروط العقد الأخرى.

كان على المحكمة أن تناقش حجة الطاعن على ضوء الشروط المذكورة لا الحكم عليها من خلال ما تحمله من عنوان فقط، مما يجعل القرار ناقص التعليل المنزل منزلة انعدامه ومستوجباً للنقض والإبطال.

منطوق القرار: قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه.

الإطار القانوني

المراجع والنصوص المذكورة في القرار:

• الفصل 488 من قانون الالتزامات والعقود.
• المادة 1589 من التقنين الفرنسي.
• استئناف مختلط 21 فبراير 1928 (المجلد 40 صفحة 210).
• الوسيط في شرح القانون المدني للسنهوري (المجلد الرابع، البيع والمقايضة، الفقرة الأخيرة من بيع تام، الصفحة 78).
• مجلة ملفات عقارية عدد 2، البيوع العقارية، الصفحة 53.

الهيئة القضائية: الرئيس: السيد العربي العلوي اليوسفي - المقرر: السيد علي الهلالي - المحامي العام: السيد عبد الكافي ورياشي.

أسئلة شائعة