القائمة الرئيسية

الصفحات

العقد غير المحدد المده فى قانون رقم 4

العقد غير المحدد المده فى قانون رقم 4





نصير المحامين
عدنان محمد عبد المجيد
المحامى
هام جدا جدا جدا جدا
===========
تضاربت الاحكام فى شأن مدة عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى المشاهره وان بعض الدوائر على اعتبار العقد 59 سنه قياسا على مدة الحكر وان دوائر الاستئناف اصدرات احكام بهذا المعنى وجعلت مدة العقد 59 سنه وهو رأى جانب الصواب ومخالف للقانون المدنى وحتى نوضح للساده الزملاء السند القانونى لفساد هذا الرأى نسوق الى حضراتكم حكم الهيئه العامه :-
و قد كان هذا مذهب الهيئة العامة لمحكمة النقض فى حكم لها أرست به هذا المبدء القانونى حين قضت بأنه :
حيث أن الوقائع تتحصل على مايبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق فى أن الطاعنين فى الطعن رقم 766 سنة 56 ق أقاموا على الطاعنين فى الطعن رقم 733 سنة 56 ق الدعوى رقم 11908 سنة 1982 مدنى جنوب القاهرة الأبتدائية بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 20/2/1964 وإخلاء العين المؤجرة وتسليمها لهم بما فيها من منقولات وقالوا بياناً لذلك إنه بموجب العقد المشار إليه اجرت المرحومة والدتهم بصفتها وصيه عليهم إلى مورث المستأنف عليهم ((الكازينو)) المبين بالصحيفة ملحقاً به حديقة بكافة مقوماته المادية والمعنوية لمدة خمس سنوات تتجدد لمدد أخرى مماثلة ولعدم رغبتهم فى تجديد العقد فقد نبهوا على ورثة المستأجر بتاريخ 27/1/1983 بإنتهاء العقد من أول مارس سنة 1983 وبتسليمهم العين المؤجره ولما لم يمتثلوا أقاموا الدعوى تدخل فى الدعوى المطعون ضده السادس فى الطعن رقم 766 سنة 56 ق ودفع والمستأنف عليهم بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير وعلى غير ذى صفة حكمت المحكمة بتاريخ 14/6/1984 برفض التدخل والدفعين وبعدم قبول الدعوى تأسيساً على تضمن العقد نصاً يجعل للمستأجر وحده الحق فى إنهاء العقد أستأنف المؤجرون هذا الحكم بالإستئناف رقم 5846 لسنة 101 ق القاهرة كما استأنفه الخصم المتدخل بالأستئناف رقم 3589 لسنة 102 ق القاهرة ضمت المحكمة الأستئنافين وبتاريخ 14/1/1986 قضت فيهما بتأييد الحكم المسأنف وحددت فى أسبابها مدة العقد بثلاثين عاماً تنتهى فى 20/12/1994 طعن المؤجرون فى هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 766 لسنة 56 ق كما طعن عليه ورثة المستأجر بالطعن رقم 773 لسنة 56 ق وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعنان على الدائرة المختصة حددت لنظرهما جلسة ألتزمت فيها النيابة رأيها .
وحيث ارتات الدائرة المختصة بجلستها المنعقدة بتاريخ 19/12/1991 إحالة الطعنين إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية للفصل فيهما عملاً بنص المادة 4/2 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 لتضارب الأحكام فى شأن تحديد المدة فى عقد الإيجار الذى لا يخضع لقوانين الإيجارات الأستثنائية حاله تضمنه نصاً بتجدد المدة المتفق عليها فيه لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بأداء إلتزاماته العقدية وأحقيه الأخير وحده دون المؤجر فى إنهاء العلاقة الإيجارية .
وإذ عرض الطعنان على هذه الهيئة حددت جلسة لنظرهما وقدمت النيابة مذكرة تكميلية ألتزمت فيها رأيها السابق .
وحيث إن النص فى المادة 558 من القانون المدنى على أن ((الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الأنتفاع بشئ معين مدة معينة ....)) والنص فى المادة 563 من هذا القانون على أن ((إذ عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاه أعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهى بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد الآتى بيانها .....)) يدل على أن المشرع أستلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وإنه إذا عقدا لعقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ إنتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان ولما كان النص فى عقد الإيجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ إلتزاماته زأحقيه الأخير وحده دون المؤجر فى إبداء الرغبة فى انهائه يؤدى إلى أعتبار العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجدداً تلقائياً لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ أنتهائها إذ نهايتها منوطه بمحض مشيئة المستأجر وحده أو خلفه العام ولا يعرف متى يبدى أيهما الرغبة فى إنهاء العقد خاصة وأن الأصل فى عقد الإيجار أنه لا ينتهى إعمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى بوفاة المستأجر وتنصرف آثاره إلى خلفه العام عملاً بنص المادة 145 من ذات القانون ما لم يتبين من العقد أو طبيعة التعامل أن نص القانون إن هذا الأثر لا ينصرف إليهم ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر فى هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة ويستعين إعمال نص المادة 563 مدنى واعتباره بعد إنتهاء مدته الأولى المتفق عليها متجدداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهى بإنقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 مدنى والقوا بإنتهاء العقد بموت المستأجر الذى لم يبد الرغبة فى حياته فى إنهائه إذ يعتذر تطبيق هذا القول فى حالة ما إذا كان المستأجر شخصاً اعتبارياً اذ انقضاء الشخصية الأعتبارية أمر غير محقق الوقوع كما لا محل للقول أيضاً بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد أو انتهاء العقد بمضى ستون عاماً قياسياً على حق الحكر ذلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضى إعمالاً لنص المادة 147 مدنى التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة فى عقد الإيجار كما فى حق الحكر لنص على ذلك صراحة ومن ثم فلا محل للقياس والأجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى سالف البيان ويؤيد هذا النظر أن المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كان ينص فى الفقرة الأولى من المادة 760 على أن ((إذا عقد الإيجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة أو إذا كان مؤبداً جاز أن ينتهى بعد انقضاء ثلاثين سنة بناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها فى المادة التالبية .....)) وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا النص بعد أن كانت قد أقرته لجنة المراجعة دون أن تشير إلى هذا الحذف فى تقريرها وبذلك تركت المسألة للقواعد العامة الواردة فى المادة 563 مدنى لما كان ذلك وكانت الأحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنية فى الطعون أرقام 591 سنة 49 ق جلسة 5/3/1980 , 664 سنة 56 ق جلسة 20/11/1986 , 15 سنة 53 ق جلسة 6/5/1987 , 2528 سنة 55 ق جلسة 2/12/1987 , 1760 سنة 54 ق جلسة 9/5/1988 , 2440 سنة 54 ق جلسة 5/4/1990 قد ألتزمت هذا النظر فإنها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 4/2 من قانون السلطة القضائية فإنه يتعين عليها الفصل فى الطعنين .
وحيث أن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنون فى الطعن رقم 766 سنة 56 ق على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون إن الحكم المطعون فيه بعد ان انتهى إلى ان انتقال عقد الإيجار إلى الطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستأجر الذى كان إنهاء عقد الإيجار رهيناً بمحض مشيئته وحده يجعل العقد فى الحكم المؤبد عمد الحكم إلى التدخل فى تحديد فى تحديد مدة العقد تحديداً تحكمياً بثلاثين عاماً آخذ فى الأعتبار ماانفقه المستأجر فى سبيل استغلال العين الؤذجرة فى حين أنه كان يتعين إعمال مانصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة مما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث أن هذا النعى فى محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة وعلى ما سلف بيانه إلى انه إذا انعقد الإيجار لمدة محددة تتجدد لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته للأخير وحده دون المؤجر الحق فى ابداء الرغبة فى انهاء العقد يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة إعمالاً لنص المادة 563 من القانون المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه إذا نبه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المححدة بالنص سالف الذكر وكان الثابت أن عقد الإيجار محل النزاع المؤرخ 20/12/1964 قد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستأجر قائماً بسداد الأجرة وله وحده الحق فى طلب إنهائه وان الأجرة مبلغ 180 جنية تدفع شهرياً فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر يتجدد ويكون لأى من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد إذا نبه على الأخر قبل النصف الأخير من الشهر إعمالاص لنص المادة 563 مدنى وإذ كان الطاعنون قد نبهوا الطعون ضدهم رسمياً فى 27/1/1983 بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الإجارة تحديداً تحكيماً بثلاثين عاماً فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه فيما قضى به فى إستئناف الطاعنين رقم 5846 لسنة 101 ق القاهرة .
وحيث أنه عن الطعن رقم 773 لسنة 56 ق فإنه وقد انتهت الهيئة إلى نقض الحكم المطعون فيه فإنه لا يكون هناك ثمه محل للرد على ما اثاره الطاعنون بأسباب طعنهم المشار إليه من تعييب للحكم فى شأن تحديده مدة عقد الإيجار بثلاثين عاماً وأنه كان ينبغى اعتبار أقصى مدة ستون عاماً قياساًعلى حق الحكر ويكون الطعن برمته على غير أسباب .
وحيث ان الموضوع صالح للفصل فيه وإذ كان ما اثاره المستأنف عليهما ....... ولدى المستأجر ....... فى الأستئناف رقم 5846 لسنة 101 ق من بطلان اختصامهما كقاصرين أمام محكمة أول درجة وفى هذا الأستئناف لبلوغهما سن الرشد مردود بأن الوصى عليهما إذ حضر عنهما أمام محكمة أول درجة ولم ينبه هذه المحكمة بزوال وصايته عليهما لبلوغهما سن الرشد فإنه يعتبر وعلى ما جرى به من قضاء هذه المحكمة نائباً عنهما نيابة اتفاقية وإذ كان الطاعنون لدى علمهم ببلوغهما سن الرشد قد اختصموهما فى استئنافهم كبالغين فإنه لا يكون هناك ثمه محل للبطلان ولا ينال من ذلك ان اختصامهما كان بعد فوات ميعاد الأستئناف إذ انه كان يجب اختصامهما عملاً بنص المادة 218/2 مرافعات باعتبار ان موضوع النزاع غير قابل للتجزئه .
وحيث ان الحكم الأبتدائى فيما قضى به من عدم قبول دعوى الطاعنين بإنهاء عقد الإيجار محل النزاع على سند من ان العقد لا ينتهى إلا بإبداء المستأجر أو ورثته من بعده الرغبة فى انهائه قد جانبه الصواب على ما سلف بيانه فإنه يتعين القضاء بإلغائه فى هذا الشق والحكم للمدعيين بطلباتهم .
الطعنان رقما 776 , 773 لسنة 56 ق (هيئة عامة ) جلسة 23 فبراير سنة 1993مجموعة المكتب الفنى لسنة 39 ج 2 ص 866


تعليقات