محكمة النقض: إذا كان النزاع يتعلق بفسخ عقد البيع لعدم أداء الثمن فليس من اللازم أن يلتجئ المعني بالأمر مسبقا إلى المحافظ ليطلب التشطيب على عقد البيع

ملف 62586/1977          قرار717         بتاريخ 18/10/1978

إذا كان النزاع يتعلق بفسخ عقد البيع لعدم أداء الثمن فليس من اللازم أن يلتجئ المعني بالأمر مسبقا إلى المحافظ ليطلب التشطيب على عقد البيع مادام لم يحصل على عقد أو حكم بفسخ البيع الذي تم تقييده بالسجل العقاري.

باسم جلالة الملك

بناء على طلب النقض المر فوع بتاريخ 13-05-77 من طرف السكراوي علال ومن معه بواسطة نائبهم الأستاذ سليمان ضد حكم محكمة الاستئناف بالبيضاء الصادر بتاريخ 03-02-77 في القضية المدنية عدد 7-2314.

وبناء على مذكرة الجواب المدلى بها بتاريخ 25-11-77 تحت إمضاء الأستاذ أحمد أبو القاسم النائب عن المطلوب ضده النقض المذكور حوله والرامية إلى رفض الطلب.

وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974.

وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 09-05-78.

وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة في 11-10-78.

وبعد الاستماع بهذه الجلسة إلى المستشار المقرر السيد أحمد العلمي في تقريره والى ملاحظات المحامي العام السيد عبدالكريم الوزاني.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

فيما يتعلق بعدم قبول المثار من طرف المطلوب:

حيث اثار المطلوب عدم القبول لأن الطالبين اكتفوا بالإشارة إلى اسم المدينة التي يسكنون بها وبذلك فإن مقالهم ينقصه العنوان الحقيقي ويعد غير مقبول طبقا للفصل 355 من قانون المسطرة المدينة.

لكن حيث إن الطالبين بينوا بالإضافة إلى اسم المدينة اسم الحي الذي يسكنون فيه وصفتهم مما يعد كاف للتعرف عليهم خاصة وأنهم من سكان مدينة صغيرة لذلك فهذا الدفع غير مقبول.

فيما يتعلق بالفرع الأول من الوسيلة الأولى:

حيث يستخلص من الاطلاع على محتويات الملف والحكم المطعون فيه الصادر عن محكمة الاسيناف بالدارالبيضاء بتاريخ 03-02-77 ان بلفقير عبدالكريم أبرم عقدا مؤرخا ب 18 يناير 1971 مع الطالبين باعهم بمقتضاه قطعة أرضية بالجديدة تبلغ مساحتها 5965 مترا من أرض " شيل " مسجلة بالمحافظة العقارية بالجديدة تحت عدد 3537 بثمن قدره 71580 درهما وادعى ان الطالبين لم يؤدوا له الثمن وطلب فسخ العقد نظرا لعدم أداء المشترين للثمن وبتسليمه القطعة المبيعة والدفتر العقاري المتعلق بها. وقد دفع المشترون بأنهم أدوا جميع الثمن وقد رفضت المحكمة الابتدائية دعوى المدعى لكن محكمة الاستيناف ألغت الحكم الابتدائي وحكمت من جديد بفسخ البيع المبرم بتاريخ 18 يناير 1971 مع كل ما يترتب على ذلك من عواقب قانونية وبإرجاع المشترين للبائع الأرض محل النزاع وكذا الرسم العقاري. وذلك بعلة أنه إذا كان من الثابت ان المشترين ادوا مبلغ 15000 درهم فإنهم لم يدلوا بما يثبت انهم ادوا باقي الثمن وقدره 56580 درهما.

حيث يعيب الطالبون على الحكم خرقه للفصل 106 من ظهير التحفيظ العقاري وعدم كتابة الأسباب وذلك لأن النقل الكلي للحيازة ثابت ومعترف به. ولأن الحائز الذي يصرح بأنه اشترى الملكية من المطالب بها يجب أن توجه إليه اليمين وبصدق في يمينه كما ان من يعترف بالبيع ويزعم عدم قبض الثمن فإنه يؤدى اليمين على عدم قبضه فاذا ادعا وجب الأداء لا الفسخ.

لكن حيث إن البيع وقع على عقار محفظ لذلك فإن النزاع المتعلق بالبيع المذكور تحكمه قواعد قانون العقود والالتزامات. لا أحكام الفقه الإسلامي. لذلك فإن المحكمة كانت على صواب عندما بينت أن المشترين لم يوفوا بالتزامهم بأداء باقي الثمن لأنهم لم يثبتوا أداءه بحجة كتابية، طبقا لمقتضيات الفصل 443 من قانون العقود والالتزامات، ورتبت على ذلك فسخ البيع بسبب عدم وفاء المشترين بالتزامهم بأداء باقي الثمن، فهذا الفرع من الوسيلة لا أساس له.

فيما يتعلق بالفرع الثاني من الوسيلة الأولى:

حيث يعيب الطالبون على الحكم خرقه لقواعد الشريعة الإسلامية وللفصل 259 من ظهير العقود والالتزامات وذلك لأن القرار المطعون فيه قبل ادعاء باقي الثمن دون يمين ورتب على ذلك فسخ البيع مع أنه حسب الشريعة الإسلامية فليس للبائع له إلا أن يطالب بالثمن بعد ادائه اليمين على عدم أدائه كما ان مقتضيات الفصول 259 و581 و260 من ظهير العقود والالتزامات كلها تدل على أنه ليس للبائع أو يفسخ البيع في وقت لازال فيه تنفيذ هذا البيع ممكنا وأن استحالة التنفيذ لا تنتج إطلاقا من الحكم المطعون فيه.

لكن حيث إنه كما تقدم فإن قواعد الفقه الإسلامي لا تطبق على العقارات المحفظة إلا في حال عدم وجود نص في قانون الالتزامات والعقود هذا من جهة. ومن جهة أخرى فإن الحكم المطعون فيه اعتبر على صواب أن المشترين مدينين بأداء باقي الثمن ومماطلين في الأداء وبأنهم حرموا البائع من قبض الثمن ورتب على ذلك فسخ عقد البيع مطبقا بذلك مقتضيات الفصل 259 من قانون العقود والالتزامات الواجبة التطبيق في النازلة والتي تعطى للدائن الخيار في إجبار المدين على تنفيذ التزامه أو في التحلل في هذا الالتزام بطلب فسخ العقد ما دام المدين مماطلا في تنفيذ ما التزم به. مما يكون معه هذا الفرع من الوسيلة أيضا على غير أساس.

فيما يتعلق بالوسيلة الثانية:

حيث يعيب الطالبون على القرار عدم التعليل فيما يتعلق بالفقرة الثانية من الفصل 444 من قانون الالتزامات والعقود والفصل 447 من نفس القانون وذلك لأن القرار استبعد كل إمكانية للحجة غير كتابية مع أن الأمر لا يتعلق باتفاق الأطراف بل بتنفيذ هذا الاتفاق ومع ان الفصل 444 يستثنى الحالة التي يراد فيها إثبات وقائع من شأنها أن تبين مدلول شروط العقد الغامضة أو المبهمة أو تدل على تنفيذ تلك الشروط من إقامة الدليل الكتابي ومع أن المحرر الكتابي الذي أدلى به الطالب والذي يثبت أداء مبلغ 15800 درهم يجعل واقعه أداء باقي الثمن صحيحة.

لكن خلافا لما ادعاه الطالب فإن الاستثناء المنصوص عليه في الفصل 444 من قانون العقود والالتزامات يتعلق بالحالة التي يراد فيها إثبات وقائع من شأنها أن تبين مدلول شروط العقد الغامضة أو المبهمة أو الدليل على تنفيذ تلك الشروط وهو لا ينصب على إثبات أداء الثمن الذي كان محل اتفاق سابق وواضح بين الطرفين وبقي دينا في ذمة المشترين اللذين كان عليهم أن يقيموا الدليل الكتابي على تنفيذ التزامهم بإثبات باقي الثمن الذي يفوق مبلغ 250 درهما وفقا للفصل 443 من قانون العقود والالتزامات لذلك فإن القرار المطعون فيه كان على صواب عندما اعتبر أن الطالب لم يدعم ادعاءه باية حجة كتابية تبت أداءه لمبلغ 56580 درهما فالوسيلة اذن غير مرتكزة على أساس.

فيما يتعلق بالوسيلة الثانية:

حيث يعيب الطالبون على الحكم عدم التعليل وخرق مقتضيات الفصل 96 من ظهير التحفيظ الفصل 10 من القرار الوزيري المؤرخ في 3 يونيو 15 المتعلق بكيفية تطبيقه وذلك لأن كل طلب يرمي إلى تنفيذ حق عيني غير مقيد أو التشطيب على حق مقيد يجب أن يكون مسبوقا تحت طائلة عدم القبول بقرار معلل صادر عن المحافظ على الأملاك العقارية وأن القرار المطعون فيه يرمي إلى التشطيب على حق عيني مقيد.

لكن حيث إن النزاع يتعلق بفسخ عقد البيع لعدم أداء الثمن لذلك فليس من اللازم أن يلتجئ المطلوب مسبقا إلى المحافظ ليطلب التشطيب على عقد البيع مادام لم يحصل على عقد أو حكم بفسخ البيع الذي تم تقييده بالسجل العقاري. هذا علاوة على أنه إذا كان الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري ينص على أن: كل طالب تسجيل أو تشطيب عليه أن يقدم طلبه إلى المحافط وأن يلتجأ إلى المحكمة حين الرفض من طرف المحافظ فإن هذه المقتضيات لا تطبق حينما يكون النزاع حول إثبات الحق المطلوب تسجيله، لذلك فالوسيلة منعدمة الأساس.

من أجله

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وعلى صاحبه بالصائر.

وبه صدر الحكم بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور حوله بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من سيادة الرئيس الأول ابراهيم قدارة والمستشارين السادة: أحمد العلمي  -  مقررا  -  الحاج عبد الغني المومى  -  محمد العربي العلوي  -  عبدالرحمن بنفضيل وبمحضر المحامي العام السيد عبد الكريم الوزاني وبمساعدة كاتب الضبط السيد سعيد المعروفي.

   * من مجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 26