محكمة النقض: للمكري أن يطلب فسخ العقد طبقا للقواعد العامة في حالة مطل المكتري

ملف 572/1995        قرار 781      بتاريخ 27/03/1985

للمكري أن يطلب فسخ العقد طبقا للقواعد العامة في حالة مطل المكتري حتى في الحالات التي يكون فيها ظهير 24 ماي 1955 واجب التطبيق.

باسم جلالة الملك

وبعد المداولة طبقا للقانون.

فيما يتعلق بالوسيلة الثانية:

بناء على الفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود الذي يعطي الحق للمكري في أن يطالب بفسخ عقد الكراء إذا لم يؤد المكتري مبلغ الكراء الذي حل أجله.

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه الصادر من محكمة الاستيناف بفاس بتاريخ 21 شتنبر 1981 قرار عدد 734 - 81 ان الطاعنين أبناء محمد المرنيسي رفعوا دعوى ضد المطلوبين في النقض نجية بنت محمد بن التهامي بن موسى ومن معها  -  يعرضون فيها انهم اكروا لهؤلاء العقار والأصل التجاري للحمام الواقع بالسراجين رقم 20 بفاس، وانهم امتنعوا من أداء الكراء ابتداء من شتنبر 1975 ، طالبين الحكم عليهم بأداء الكراء والتعويض مع الإفراغ  لتماطلهم في أداء الكراء. وبعدما دفع المطلوبون بأنها ادوا الكراء عن بعض الشهور المطلوبة وناقشت المحكمة الحكم الذي وقع الاستدلال به والذي قضى بمراجعة السومة الكرائية، قضت المحكمة بأداء الكراء ورفض طلب الإفراغ، بعلة ان دعوى الإفراغ  أسست على الفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود والحال أن ظهير 24 - 5 - 1955 قانون لاحق للقانون المذكور فيكون هو الواجب التطبيق، وأن اتباع مسطرة الإفراغ  العادية من شأنها أن تخل بالغاية التي جاء من أجلها الظهير المذكور وهي حماية المكتري، استأنف الطاعنون الحكم الابتدائي مؤكدين انهم اكروا للمطلوبين في النقض العقار والأصل التجاري معا وأن الطاعنين لا يملكون الأصل التجاري ولذا فإنه لا مبرر لتطبيق ظهير 24 ماي 1955 على النازلة، فقضت محكمة الاستئناف بتأكيد الحكم الابتدائي بعلة أنه وإن كان المكترون لا يملكون الأصل التجاري للحمام المطلوب إفراغه فإنهم يملكون التحسينات الطارئة عليه منذ اكترائهم وهم يستحقون عنها التعويض ولهذا فإن ظهير 24 ماي 1955 هو الواجب التطبيق.

حيث يعيب الطاعنون القرار المطعون فيه بخرق القانون وعدم صحة التعليل ذلك أنهم كانوا قد تمسكوا في مقالهم الاستئنافي بأنهم يملكون العقار والأصل التجاري للحمام وأن المطلوبين اكتروا منهم العقار والأصل التجاري بمعنى ان المطلوبين لا يملكون الأصل التجاري ولا يستفيدون من مقتضيات ظهير 24 ماي 1955 وانهم أي الطاعنين كانوا على حق حينما أسسوا دعوى الإفراغ  على الفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود، ولكن المحكمة استبعدت هذا الفصل بعلة ان المطلوبين وأن كانوا لا يملكون الأصل التجاري للحمام فهم يملكون التحسينات الطارئة عليه منذ اكترائهم له ويستحقون عنها التعويضات وأن ظهير 24 مايو 1955 هو الواجب التطبيق، مع أن المطلوبين لم يطلبوا بهذه التحسينات لانه لا توجد أية تحسينات بل تخريبات، ومن جهة أخرى فإن المطلوبين حتى ولو كانوا يملكون الأصل التجاري، فإنه عند مماطلتهم في أداء الكراء يكون من حق المكري أن يرفع دعوى الإفراغ  في نطاق ظهير 24 ماي  1955 أو في نطاق القواعد العامة ارتكازا على الفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود، الأمر الذي يعرض القرار للنقض.

حقا، فإن مقتضيات الفصل الأول من ظهير 24 مايو 1955 الذي احدث أحكاما مستثناة من القواعد العامة بشان انهاء وتجديد عقود الكراء المنصوص عليها في قانون الالتزامات والعقود  -  قد حددت مجال تطبيق هذا القانون الخاص بكراء العقارات التي تمارس فيها الاعمال التجارية أو الصناعية أو الحرفية متى توافرت الشروط المحددة في الفصل الخامس منه ولهذا فإن كراء الأصل التجاري الذي هو مال منقول يخرج عن مجال تطبيق، هذا القانون يظل خاضعا للقواعد العامة الواردة في قانون الالتزامات والعقود التي تقرر في الفصل 230 منه ان العقد شريعة المتعاقدين، وفي الفصل 692 من أن للمكري أن يطلب فسخ العقد إذا لم يؤد المكتري مبلغ الكراء الذي حل أجله، وأن المحكمة لما رفضت الدفع الرامي إلى عدم تطبيق ظهير 24 مايو 1955 على كراء الأصل التجاري بعلة ان من حق المكترين أن يطالبوا بقيمة التحسينات التي احدثوها وهي تشير ضمنيا إلى ما ورد في الفصل 39 من الظهير المذكور فإن هذا الفصل وأن كان يعطي لمكتري الأصل التجاري والعقار معا الحق في أن يطالب المكري وقت الإفراغ  بالتعويض عما احدثه من تحسينات زادت في قيمة الأصل التجاري  -  فإنه أي الفصل المذكور  -  مع ذلك  -  لا يتضمن أي استثناء من القواعد الواردة في الظهير التي تقصر مجال تطبيقه على من يملك الاصل التجاري لا على من يكتريه. وعلاوة على أنه حتى لو كان المكتري مالكا للاصل التجاري فإن للمكري في حالة المطل أن يطلب فسخ العقد طبقا للفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود، باعتبار ان ظهير 24 مايو 1955 لما استبعد بعض فصول مدونة العقود والالتزامات من التطبيق على من يملك الأصل التجاري لم يستبعد الفصل المذكور، ولهذا فإن المحكمة لما رفضت مناقشة دعوى الفسخ لعدم أداء الكراء في نطاق القواعد العامة بعلة ان ظهير 24 مايو 1955 هو وحده الواجب التطبيق، تكون قد أساءت فهم هذا الظهير وعرضت قرارها للنقض.

لهذه الأسباب

قضى بالنقض والإحالة.

الرئيس السيد محمد عمور، المستشار المقرر السيد محمد الدردابي، المحامي العام السيد محمد الشبيهي، الدفاع ذ. البواب.

           * من مجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 40