ملف 81156/1980 قرار270 بتاريخ 30/01/1985
إيداع الطلب
والوثائق بسجل الإيداع بالمحافظة لا يرقى إلى درجة إشهار الحق بتسجيله بالرسم
العقاري.
يطبق أجل 3 أيام
المنصوص عليها في الفصل 974 من قانون الالتزامات والعقود في حالة تعدد الشركاء حيث
يكون لكل واحد منهم أن يشارك في شفعة الجزء المبيع بنسبة حصته فإذا لم يمارس أحدهم
هذا الحق داخل الأجل وجب على الشريك الآخر أن يشفع جميع الجزء المبيع حتى لا تتجزأ
الشفعة ويكون عليه في هذه الحالة أن يدفع ما ينوب حصة من لم يمارس حق الشفعة في
الثمن داخل أجل ثلاثة أيام.
باسم جلالة الملك
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطلوب نقضه الصادر عن محكمة
الاستئناف بفاس بتاريخ 12 نونبر 1974 أن الابيض التهامي رفع دعوى أمام إقليمية فاس
سابقا بتاريخ 7 يناير 1972 يعرض فيها أنه مالك على الشياع في العقار المحفظ بالرسم
العقاري 10040 وأن زينب الوزاني اشترت على الشياع من البائعة لها فاطمة التبر جزءا
من العقار وسجلت شراءها على الرسم العقاري بتاريخ 15 يناير 1971. وأنه قام بعرض
وإيداع الثمن والمصاريف لفائدة المشترية بتاريخ 24 يونيه 1971 طالبا الحكم له باستحقاق
الشفعة فأجابت المدعى عليها بأن تسجيل الشراء وقع بالمحافظة بتاريخ 15 يناير 1965
لا سنة 1971 . وبعدما أدلى المدعي بشهادة من المحافظة العقارية تفيد أن الشراء سجل
بتاريخ 15 يناير1971 قضت المحكمة باستحقاق الشفعة أحد استئنافيا ارتكازا على أن
الشراء سجل بالمحافظة بتاريخ 15 يناير 1971 وأن الشفيع مارس حقه في الشفعة داخل
الأجل القانوني الذي هو سنة من التاريخ المذكور.
فطعنت المشفوع منها في قرار محكمة الاستئناف بالنقض وبسبب خطأ مادي يتعلق
بتحديد تاريخ عرض وايداع الثمن نقض المجلس الأعلى هذا القرار غير ان الشفيع طلب
تصحيح هذا الخطأ في قرار المجلس الذي أصدر بتاريخ 28 مارس 1984 قرارا بالعدول عن
قرار النقض.
فيما يتعلق بالفرع الأول والثاني من الوسيلة الأولى:
حيث عابت المشفوع منها على قرار محكمة الاستئناف ان المحكمة اعتبرت أنتسجيل
الشراء تم بتاريخ 15 يناير 1971 ارتكازا منها على التاريخ المثبت على الرسم
العقاري في حين أن الطاعنة قدمت طلب تسجيل شرائها قبل ذلك وسلم لها وصل بالأداء
يحمل تاريخ 29 مايو 1965 وأنه إذا كان قد تأخر التسجيل على الرسم العقاري لسبب
يرجع إلى إدارة المحافظة فإنها قد قدمت كل ما كان يلزم لهذا التسجيل قبل ذلك وأن
كلمة التسجيل الواردة في القانون لا يتحقق مدلولها فقط بالتقييد بالرسم العقاري
الذي تتوفر به صفة الإشهار بل ان التسجيل يتحقق عندما يقوم صاحب حق عيني بكل ما
يلزم لإشهار حقه وأنه لا يوجد تسجيل تام ونهائي واخر ليس كذلك كما تقول المحكمة
وأن الفصل 67 من ظهير 12 غشت 1913 لا يشير إلى شيء من هذا واشارت الطاعنة متسائلة
إلى أن الفصول 66 و67 و69 من الظهير المذكور تجد مجالا لايداع طلب التسجيل... مثل
التسجيل سواء بسواء وأن المطلوب في النقض اذن له بمقتضى أمر صدر بتاريخ 13 يونيه
1971 لتقديم العرض والايداع فكان عليه أن يقوم بذلك داخل أجل ثلاثة أيام عملا
بالفصل 974 من ق ل ع الذي يعتبر واجب التطبيق حتى في حالة العقار المحفظ وأن عدم
احترام هذا الأجل يستوجب التصريح بعدم استحقاق الشفعة.
لكن بناء على الفصلين 31 و32 من ظهير 2 يونيه 1915 المتعلق بالعقار المحفظ
فهناك أجال ثلاثة لممارسة حق الشفعة؛ أجل ثلاثة أيام اذا بلغ الشراء إلى الشفيع
تبليغا رسميا وأجل الشهرين إذا كان الشفيع قد حضر مجلس عقد الشراء وفي غير هاتين
الحالتين فإن أجل الشفعة هو سنة واحدة من تاريخ إشهار الشراء بتسجيله على الرسم
العقاري والتسجيل الذي يقع به إشهار الحق الذي جعله المشرع قرينة على افتراض العلم
به في مواجهة الكافة هو الذي يقع وفق ما هو محدد في الفصل 75 من ظهير 12 غشت 1913
المتعلق بالتحفيظ الذي ينص على ما يلي: يباشر كل تسجيل بالسجل العقاري بيانات
موجزة « عن الحق المراد إشهاره » تؤرخ ويمضي عليها من طرف المحافظ
وإلا كان باطلا، ولما كان الشفيع حسب
الوقائع الثابتة أمام قضاة الموضوع في هذه القضية لم يبلغ بالشراء ولا كان حاضرا
في مجلس عقد البيع فإن أجل الشفعة هو سنة واحدة من تاريخ تسجيل الشراء على الرسم
العقاري الذي هو 15 يناير 1971 حسب ما هو ثابت أمام قضاة الموضوع من شهادة
المحافظة وقد قدم الشفيع طلبا إلى رئيس المحكمة الابتدائية بتاريخ 8 يونيه 1971
للترخيص له بعرض وايداع الثمن على ذمة المشفوع منها التي رفضت العرض ووقع ايداع
المبلغ بعد ذلك بصندوق المحكمة خلال نفس الشهر والسنة فيكون بهذا قد مارس الشفعة
داخل أجل السنة من تاريخ تسجيل الشراء بالرسم العقاري وتكون المحكمة على صواب لما
استجابت لطلبه وقضت له بالشفعة.
أما فيما يتعلق بايداع الطلب
والوثائق بسجل الايداع بالمحافظة بتاريخ 28 ماي 1971 فإن هذا الإجراء لا يرقى إلى
درجة إشهار الحق بتسجيله بالرسم العقاري الذي يعتبره القانون قرينة على افتراض
العلم به في مواجهة الكافة وتكون المحكمة على وصواب لما لم تلتفت لهذا الدفع الذي
رفضته صراحة وفيما يتعلق بالدفع القائل بأنه كان على الشفيع أن يقوم بايداع الثمن
خلال أجل ثلاثة أيام من تاريخ الترخيص له بذلك اعتمادا على الفصل 974 من ق ل ع فإن
المحكمة لم تكن ملزمة بالجواب عليه لأن هذا الفصل انما يطبق في حالة تعدد الشركاء
حيث يكون لكل واحد منهم أن يشارك في الشفعة للجزء المبيع بنسبة حصته في العقار
فإذا لم يمارس أحدهم هذا الحق داخل الأجل وجب على الشريك الآخر أن يشفع جميع الجزء
المبيع حتى لا تتجرا الشفعة « الفصل 34 من القانون العقاري » ويكون عليه
في هذه الحالة أن يدفع ما ينوب حصة من لم يمارس حق الشفعة في الثمن داخل أجل ثلاثة
أيام. ولم يكن في هذه القضية شريك غير الطاعن لم يمارس حق الشفعة حتى تطبق في حقه
مقتضيات هذا الفصل فيكون الفرع الأول والثاني من الوسيلة الأولى غير مبنيين على
أساس.
فيما يتعلق بالفرع الثاني من الوسيلة الأولى:
حيث تعيب الطاعنة القرار بخرق القانون لخرق القانون لكونها دفعت بكون
الشفيع لم يعرض عليها ثمن التحسينات والفرق في ثمن العقار بين تاريخ الشراء وتاريخ
الشفعة وأن تعليل المحكمة بأن الفرق في الثمن لا يدخل ضمن تحسينات العقار مخالف
للقانون.
لكن ما يقصد بالتحسينات في مفهوم الفصل 25 من القانون العقاري المحتج به هي
التي تتم بفعل المشتري نتيجة نفقات يبذلها في تحسين وضعية العقار أما ما يتم نتيجة
التطورات الاقتصادية من ارتفاع في قيمة العقار فلا يدخل في مفهوم التحسينات
المنصوص عليها في هذا الفصل وقد رفضت المحكمة عن صواب دفع الطاعنة في هذا الشان
لعدم إثبات وجود تحسينات بالمعنى المذكور ولكون مسالة الفرق في الثمن ليس من قبيل
هذه التحسينات فالفرع الأخير من الوسيلة عديم الأساس.
فيما يتعلق بالوسيلة الثانية:
حيث تعيب الطاعنة القرار بكونها دفعت بفساد المسطرة لعدم إدخال المحافظ في
دعوى الشفعة إلا أن المحكمة لم تجب على هذا الدفع.
لكن لا يوجد في القانون ما يوجب إدخال المحافظ في دعوى الشفعة لهذا لم تكن
المحكمة ملزمة بالجواب على هذا الدفع الذي لم يكن له على قضائها عديمة الجدوى.
لهذه الأسباب
ونظرا لقرار إعادة النظر:
قضى برفض الطلب وعلى صاحبته بالصائر.
الرئيس: السيد محمد عمور - المستشار المقرر: السيد أحمد عاصم.
المحامي العام: السيد محمد
الشبيهي.
المحاميان: الأستاذة المعروفي والأستاذ الكوهن.
* مجموعة قرارات المجلس الأعلى الجزء الثاني 1983 - 1991 ص 186.
تعليقات
إرسال تعليق
شكرا جزيلا
للاستفادة من موقعنا ابحثوا على الموضوع الذين تريدون، بمربع البحث. نسعى دائما لتطوير موقعنا، شكرا لكم