عقـد الإيجـــار في القانون المـدني المصــــري

إعداد البسيونى محمود أبو عبده المحامى بالنقض

تمهيدعقـد الإيجـــار في القانون المـدني المصــــري

اولاً : تعريف عقد الإيجار :-

عرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم

ثانياً : خصائصه :-

1-عقد الإيجار عقد مسمى يرد على المنفعة :-

فهو من العقود المسماة التي نظمها المشرع ويقع على الانتفاع بالشيء المؤجر ولا يخول المستأجر أي حق على الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه لأنه ليس حق عيني على الشيء وأنما هو حق شخص للمستأجر بمقتضاه الزم المؤجر بتمكينه من الانتفاع بالمال محل الإيجار وهو لا يرد إلا على الاشياء غير القابلة للاستهلاك لأن المؤجر يلتزم برد الشيء المؤجر بعينه بعد مدة معينة

2- عقد الإيجار عقد رضائي:-

ينعقد بمجرد التراضي بين المؤجر والمستأجر ولا يشترط القانون لانعقاد أي شكل خاص فقد ينعقد شفاهة أو كتابة بعقد عرفي او رسمي

3- عقد الإيجار عقد معاوضة :

حيث ان كل من طرفى العقد يحصل على مقابل لما يلزم به فالمؤجر ينشئ للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة ويحصل منه على الحق في اقتضاء الأجرة المقابلة لهذا الانتفاع

4-عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين :

فالمؤجر يلتزم بتمكين المستاجر من الانتفاع وبما يتصل به من التزام بالتسليم أو بالضمان والمستأجر يلتزم بأداء الاجرة ورد العين بعد انتهاء الإيجار وباقي الالتزامات التي يرتبها العقد على عاتقه ويترتب على اعتباره ملزما للجانبين ان تطبق فيه أحكام الفسخ والدفع بعدم التنفيذ .

5- عقد الإيجار من عقود المدة:-

التي يعتبر الزمن فيها عنصرا جوهريا ويرتبط بكل من المنفعة والأجرة فالتزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة والتزام المستأجر بالوفاء بالأجرة لا يمكن تحديد كم كل منهما إلا مقيسا بالزمن فالمنفعة تقل أو تكثر بحسب ما إذا قصر امد الإيجار أو طال والأجرة تحسب نظير المنفعة التي تتحقق في مدة معينة .

ثالثاً : الأهليه:

إذا باشر المؤجر أو المستأجر العقد بنفسه فيجب حتى ينعقد العقد صحيح أن يكون أهلاً لإيجار و الإستجار . و لما كان عقد الإيجار من العقود الدائره بين النفع و الضرر سؤاء بالنسبه للمؤجر و المستأجر لهذا يشترط بحسب الأصل أن يكون كل من المؤجر و المستأجر رشيداً و لم يحكم عليه بالحجر أو إستمرارا الولايه و العبره بالأهليه وقت التعاقد فلا أثر لما ينتابها بعد التعاقد و أثناء سريان عقد الإيجار.

الأحوال التى يكون فيها للقاصر أهلية التأجير و الإستئجار :

1- للقاصر الذى بلغ سن 16 عام أهلية التصرف فيما كسب من عمله من أجر و غيره . و من ذلك فيجوز للقاصر الذى بلغ سن السادسه عشر سنه أن يؤجر ماله الذى كسبه من عمله لأى مده كانت و كذلك يستأجر لكسب عمله ما يحتاج لمنفعته على ألا يلتزم باكثر مما كسبه من عمله .

2- القاصر البالغ الثامنه عشر سنه من عمره إذا أذن له بتسلم أموال لإدارتها فإن له حق أن يؤجر هذه الأموال كلها أو بعضها بناء على هذا الإذن على أنه لا يؤجر المبانى لمده تزيد عن سنه و لا تجاوز الثلاث سنوات إلا بإذن من وليه أو وصيه عن كل سنه .و كذلك له الحق فى الإستئجار ما يلزم الإداره .

3- للقاصر الذى يبلغ سن 18 عام و قد حصل من المحكمه على إذن بالإتجار يتبت له أهلية التصرف فيما يتعلق بتجارته من تأجير و إستئجار

عقد الإيجارسوف يتم في هذا الجزء التحدث عن النقاط التالية:

أولا: تعريفه.

ثانيا: خصائصه.

ثالثا: أحكامه.

رابعا: أركانه.

خامسا: صيغه (أنواعه).

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

أولا: تعريف عقد الإيجار.

هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمَكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة لقاء أجر معلوم.

أو ...

هو عقد يُمَكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم. ويكون الثمن في الأصل مالا، إلا أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل.

و كما يعرف على انه:

عملية الاستفادة من وحدة عقارية لمدة مقدرة مقابل نقد أو عين.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

ثانيا: خصائص عقد الإيجار.

يتسم عقد الإيجار بخصائص تميزه عن العقود الأخرى و هي:

1. عقد رضائي: يكفي لانعقاده توافق الإيجاب والقبول بين طرفيه وهما المؤجر و المستأجر.

2. عقد زمني أو مؤقت: يعني أن الزمن عنصراً جوهرياً فيه, بمعنى أن الزمن يعد هو المعيار المستخدم لتحديد محل العقد. حيث تحدد الأجرة على أساس زمن الانتفاع بالعين المؤجرة. وأيضاً يتحدد التزام المؤجر بالتمكين من الانتفاع بالعين على أساس مدة الإيجار المتفق عليها.

3. عقد معاوضة: أن عقد الإيجار يرد على منفعة الشيء دون ملكيته, حيث يأخذ كل من المؤجر و المستأجر مقابلاً لما يعطيه, و تظل ملكية العين للمؤجرة دون أن تنتقل بهذا العقد إلى المستأجر.

4. عقد ملزم للجانبين: لأنه يترتب في ذمة كلاً من المؤجر والمستأجر التزامات اتجاه الأخرى.

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

ثالثا: أحكام عقد الإيجار.

يقصد بأحكام عقد الإيجار آثاره و هي مجموعة الحقوق والالتزامات الناشئة عنه. وعليه سنتطرق إلى التزامات المؤجر ثم التزامات المستأجر:

§ التزامات المؤجر:

يلتزم المؤجر بعدة التزامات وهي:

1. الالتزام بتسليم العين المؤجرة: يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة التي تم الاتفاق عليها ولا يجوز له تسليم شيء آخر حتى وان كان أفضل إلا إذا وافق المستأجر عليها و يلتزم كذلك المؤجر بتسليم ملحقات العين المؤجرة بمعنى مستلزماتها.

2. التزام المؤجر بالصيانة: على أن المؤجر ملزم بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر والترميمات الضرورية إما أن تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة أو ضرورية للانتفاع بها على الوجه المقصود من العقد.

3. التزام المؤجر بالضمان: الالتزام بضمان التعرض الشخصي, الالتزام بضمان تعرض الغير المبني على سبب قانوني و ضمان العيوب الخفية التي تكون في العين المؤجرة.

§ التزامات المستأجر:

يلتزم المستأجر بعدة التزامات وهي:

1. الالتزام باستعمال العين فيما أعدت له و المحافظة عليها: حيث تفرع هذا الالتزام إلى أربع التزامات وهي:

أ‌- وجوب استعمال العين المؤجرة فيما أعدت له, و عدم التغيير فيها تغييراً يضر بالمؤجر.

ب‌- أخطار المؤجر بكل ما يستوجب تدخله.

ت‌- المحافظة على العين.

2. الالتزام بالوفاء بالأجرة: يقابل هذا الالتزام عدة ضمانات يلتزم المستأجر بدفع الأجر في الميعاد المتفق عليه أو الذي حدده المؤجر.

3.الالتزام برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار: إن رد العين المؤجرة إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار هو النتيجة الطبيعية للعلاقة الإيجارية, لذلك يُلزم المستأجر برد العين للمؤجر لمجرد انتهاء مدة العقد.

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

رابعا: أركان عقد الإيجار.

1. الأهلية: يخضع الإيجار للقواعد العامة في الأهلية إذ يشترط في انعقاده واكتماله أهلية طرفي العقد.

2. المحل: يقصد به في عقد الإيجار العملية القانونية المراد تحقيقها منه, وتتجسد هذه العملية في تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل بدل الإيجار أو الأجرة.

3. عنصر الأجرة أو بدل الإيجار: هو المبلغ المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه في مقابل حصوله على المنفعة.

4. المدة: تعد المدة من العناصر الجوهرية في عقد الإيجار لأنه من العقود الزمنية التي تتخذ فيه التزامات و حقوق الطرفين تبعاً لمدة العقد.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

خامسا: أنواع عقد الإيجار.

1.الإيجار المنتهي بالتملك: تنتقل ملكية العقار مقابل مبلغ نقدي يتقاضاه البائع بعد زمن يتفق عليه.

2.إيجار الوقت: عملية الاستفادة من وحدة عقارية لمدة معينة في السنة لعدد من السنين.

3.التقبيل: عملية استلام عين عقارية بما تحتويه من مواد وتقبل المستلم لجميع الشروط التي تنطبق على المسلم فيما يتعلق بالعين وما فيها مقابل مبلغ نقدي أو عيني.

4.الصبْرة: إيجار منفعة لمدة معينة.

5.الوقف: هو حبس عين لمنفعة خيرية.

6.المنَح: أراضي توزعها الدولة على المواطنين.

7.الهبات: ما يعطى دون مقابل لشخص أو هيئة أو جمعية خيرية أو غيرها.

1-أركان عقد الإجارة فى حسبما عرفتها محكمة النقض

الركن الأول : العاقدان =وشروطهما أن يكون كلاً منهما:أهلاً للتعاقد له حق التصرف في المعقود عليه

الركن الثاني : الصيغة =ويشترط لها:

موافقة الإيجاب للقبول =ألا يفصل بينهما فاصل طويل =عدم التعليق على شرط مجهول

الركن الثالث : المنفعة =ويشترط له: 1-متقومة في الشرع أو العرف 2. القدرة على تسليمها
3- حصولها للمستأجر 4. عدم استيفاء العين قصداً5- معلومة للعاقدين
الركن الرابع : الأجرة
ويشترط له :
1-طاهرة 2. القدرة على تسليمها
3-منتفعاً بها 4. معلومة للعاقدين

2-ماهية عقد الايجار

=================================

الطعن رقم 1032 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 927

بتاريخ 24-03-1979

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : ماهية عقد الايجار

فقرة رقم : 1

عقد الإيجار عقد رضائى يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإرادة فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ فى حدودها دون مجاوزة لنطاقها ، و الأصل فى الإرادة هو المشروعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الإلتزام الناشىء عنها مخالفاً للنظام العام أو الآداب محلاً أو سبباً أو كان عل خلاف نص آمر أو ناه فى القانون .

=================================

الطعن رقم 2202 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 909

بتاريخ 20-03-1989

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : ماهية عقد الايجار

فقرة رقم : 1

عقد الإيجار عقد رضائياً يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإرادة - فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ فى حدودها و دون مجاوزة لنطاقها - و كان الأصل فى الإرادة هو المشروعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الإلتزام الناشئى عنها مخالفاً للنظام العام أو الآداب محلاً أو سبباً أو على خلاف نص آمر أو ناه فى القانون .

3-احكام العقد واجبة الاتباع

=================================

الطعن رقم 0489 لسنة 34 مكتب فنى 19 صفحة رقم 1371

بتاريخ 14-11-1968

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : احكام العقد واجبة الاتباع

فقرة رقم : 1

إذا كان الثابت أن علاقة الطرفين يحكمها عقد إيجار مبروم بينهما فلا محل لتطبيق قواعد الإثراء بلا سبب لوجود رابطة عقدية بينهما بل تكون أحكام العقد هى المرجع فى تحديد حقوق وواجبات كل من الطرفين قبل الآخر .

4-العقود الخاضعة لاحكام القانون المدنى

=================================

الطعن رقم 1366 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 534

بتاريخ 22-02-1989

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : العقود الخاضعة لاحكام القانون المدنى

فقرة رقم : 3

المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن الأصل فى عقود الإيجار الخاضعه لأحكام القانون المدنى انها تنقضى بإنقضاء المدة المحددة فيها و أن التنبيه بالإخلاء فى الميعاد الصادر من أحد الطرفين للطرف الآخر يؤدى إلى إنحلال الرابطة العقدية القائمة بينهما .

5-تفسير عقد الايجار

=================================

الطعن رقم 2033 لسنة 51 مكتب فنى 37 صفحة رقم 1042

بتاريخ 25-12-1986

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : تفسير عقد الايجار

فقرة رقم : 4

الأصل فى بيان حدود و نطاق المكان المؤجر و هو بما يفصح عنه المتعاقدان فى عقد الإيجار ، فإذا لم يتضح ذلك من عبارة العقد فإنه يتعين وفقاً لحكم المادة 2/150 من القانون المدنى البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين مع الإستهداء فى ذلك بطبيعة التعامل وفقاً للعرف الجارى فى المعاملات ، و يمكن الإستهداء فى ذلك بالطريقة التى تم بها تنفيذ العقد منذ البداية ، فإذا ما قام المتعاقدان بتنفيذه على نحو معين مدة من الزمن أمكن تفسير إرادتهما المشتركة فى ضوء طريقة التنفيذ التى تراضيا عليها .

=================================

الطعن رقم 0335 لسنة 53 مكتب فنى 42 صفحة رقم 1180

بتاريخ 23-05-1991

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : تفسير عقد الايجار

فقرة رقم : 3

إذا كانت المادة 558 من القانون المدنى قد عرفت عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الإنتفاع بشىء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم فإنه قد يلتبس بعقد بيع حق الإنتفاع بإعتبار أن كلا من المنتفع و المستأجر ينتفع بشىء لا يملكه مدة معينة لقاء جعل من المال إلا أن حق الإنتفاع حق عينى يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع سلطة على المنتفع به دون وساطة مالك الرقبة ، فى حين أن حق المستأجر بطبيعته حق شخصى يجعل المستأجر دائناً للمؤجر و بالإنتفاع بالعين المؤجرة .

======================================================

6-الالتزام بأحكام عقد الايجار

=================================

الطعن رقم 0438 لسنة 40 مكتب فنى 26 صفحة رقم 227

بتاريخ 22-01-1975

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : الالتزام بأحكام عقد الايجار

فقرة رقم : 3

تقضى القواعد العامة الواردة فى قانون المرافعات بأنه إذا كانت الدعوى قد رفعت من المؤجر بطلب فسخ عقد الإيجار و تسليم العين المؤجرة و إزالة ما عليها من مبان . فإنه يجب وفقاً لقواعد تقدير قيمة الدعوى الواردة فى المادة 30 و ما بعدها من قانون المرافعات رقم 77 لسنة 1949 - الذى صدر الحكم الإبتدائى فى ظله - إضافة قيمة المبانى إلى طلب فسخ عقد الإيجار و التسليم بإعتبار أن طلب الإزالة طلب أصلى ، و أن طلبات المؤجر و إن تعددت إلا أن منشأها جميعاً هو عقد الإيجار مما يتعين معه أن تقدر قيمة الدعوى بمجموع هذه الطلبات وفقاً للمادة 41 منه .

=================================

الطعن رقم 1537 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1341

بتاريخ 30-05-1983

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : الالتزام بأحكام عقد الايجار

فقرة رقم : 3

مفاد المواد 563 ، 598 ، 599 من القانون المدنى أنه إذا إتفق العاقدان على مدة ما إنقضى الإيجار - غير الخاضع للقوانين الإستثنائية - بفواتها ما لم يشترط لإنتهائه صدور التنبيه بالإخلاء من أحدهما للآخر قبل فوات المدة بوقت معين و إلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقاً لإتفاقهما و متى إتفقا على جعل حق إنهاء الإيجار بالتنبيه مقصوراً على أحدهما دون الآخر فإن هذا الإتفاق لا مخالفة فيه للقانون و يكون ملزماً لهما .

( الطعن رقم 1537 لسنة 48 ق ، جلسة 1983/5/30 )

7-انتهاء عقد الايجار

=================================

الطعن رقم 0474 لسنة 40 مكتب فنى 26 صفحة رقم 580

بتاريخ 12-03-1975

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : انتهاء عقد الايجار

فقرة رقم : 2

طلب إخلاء العين المؤجرة إستناداً إلى إنتهاء عقد الإيجار ، لا يشكل تعرضاً للمستأجر بل هو إستعمال من المؤجر لحقه الذى خوله له القانون .

8-دعوى صحة و نفاذ عقد الايجار

=================================

الطعن رقم 1145 لسنة 51 مكتب فنى 34 صفحة رقم 258

بتاريخ 19-01-1983

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : دعوى صحة و نفاذ عقد الايجار

فقرة رقم : 2

المقرر أن الدعوى بصحة و نفاذ عقد الإيجار هو دعوى موضوعية تستلزم أن تبحث المحكمة فيها موضوع العقد و صحته و تتحقق من إستيفائه الشروط اللازمة لإنعقاده ،

و يتسع نطاقها لبحث كافة ما يثار فيها من أسباب تتعلق بوجود العقد أو إنعدامه و صحته أو بطلانه .

9-المـشاهـرة في عقـد الإيجــار كلمة موجودة

كتير فى عقود الإيجار الجديدة والقديمة واذا

سألت محامي بتكون إجابته غير التاني .

إيه الحل؟الحل أننا الأول نعرف يعني أيه مشاهرة؟

…………………………………………………

كلمة موجودة كتير فى عقود الإيجار الجديدة والقديمة واذا سألت محامي بتكون إجابته غير التاني . إيه الحل؟
الحل أننا الأول نعرف يعني أيه مشاهرة؟
هو موضوع ملخبط شوية بس هنتعامل معاه واحدة واحدة
مدلول كلمة مشاهرة اختلفت اراء الفقهاء في تحديد مدلول لها
فمنهم من قال إنها تعنى شهر وهى المدة المحددة لدفع ا
لأجرة ومنهم من قال إنها تعنى أطول مدة للإيجار وهى ستون عاما ولكل رأى أسانيده
مفهمتش حاجة؟؟؟
نقول تاني

الرأي الأول :
وفقا لهذا الرأي فإن لكلمة مشاهرة معنى واحد واضح ومحدد هو شهر وبالتالي فإن عقد الإيجار الذي تحدد مدته بكلمة مشاهرة ينعقد لمدة شهر واحد ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي المؤجر أثر انتهاء الشهر .

– ويورد أنصار هذا الرأي لتأكيد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة عدم حجج وأسانيد هى :-

أولاً :- النصوص القانونية
********************
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدنى ]

( ينتهى عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينه في العقد )
[ المادة 598 فقرة أ من القانون المدنى ]

– فالواضح من نص المادتين 558 ، 598 فقرة أ من القانون المدنى أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ، وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة ، كما أن كلمة مشاهرة هى أحد اشتقاقات كلمة شهر وبالتالى تفيد معناها ومقصودها ولا يصح الأنحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة .

– وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ، المذكورة الإيضاحية للقانون المدني وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد القعود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد القد أى تأبيد مدته أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار .

ثانيا :من قضاء محكمة النقض فى بيان تفسير المشاهرة
**************************************
– يدعم هذا الاتجاه رأيه في تفسير كلمة مشاهرة بأنها مدة شهر بما أستقر عليه قضاء محكمة النقض فى خصوص قواعد شروط العقود .
1. ( متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير )
[ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة 23/2/1993]

2. ( القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر )
[ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة 5/4/1993]

3. ( فى تفسير القعود يجب التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية )
[ نقض 9459 لسنة 62 ق جلسة 11/1/1996]

– ومقتضى ما أوردة هذا الاتجاه من أحكام محكمتنا العليا في سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز التفسير لما هو واضح ، ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود ، وكلمة مشاهرة واضحة الدلالة على أنها تعنى مدة شهر ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الآيتان بمعنى مغاير وغير صحيح .

الرأي الثاني
***************

المشاهرة تعنى الإيجار لمدة ستون عاماً
××××××××××××××××××××××××××

– في حين يري أنصار الرأي الأول أن كلمة مشاهرة والتي ترد أحيانا في العقود المحرر في ظل قواعد القانون المدني أي منذ 1/2/1996 ، تعنى مدة عقد الإيجار شهرا واحدا يلتزم بنهايته المستأجر برد العين إلى المؤجر .

– فإن أنصار الثاني يروا خطأ هذا التفسير ويروا من جانبهم أن عقد الإيجار المحرر في ظل قواعد المدني وعبر المتعاقدان عن مدته بكلمة مشاهرة يمتد لا طول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهى مدة ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدني .

– وقد أورد أيضا هذا الرأي عددا من الحجج لتأكد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة بأنها أطول مدة يمكن أن يمتد أليها عقد الإيجار وهى مدة ستون عاما .

أولا :- أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم وبقوة القانون ، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدني ، باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر في التعاقد لمدة طويلة وليس لمدة شهر .

ثانيا :- إن كلمة مشاهرة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر في عقدهما المحرر في ظل القانون 4 لسنة 1996م – القانون المدني – يقصد بها حتماً أقصى مدة إيجار ممكنه يدعم ذك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الاجتماعية والاقتصادية والشخصية ، باعتبار عقد الإيجار عقد ذي صبغة أسرية لا شخصية .

ثالثا :- أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية في التعامل وظروف كل تعاقد على حدة .
1. يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .
2. ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام { المادة 148 من القانون المدني }

10-نبذة عن فسخ العقود

الماده 157

(1) - في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بإلتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض.

2 - ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلاً إذا إقتضت الظروف ذلك، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الإلتزام

الاعمال التحضيرية:

يفترض الفسخ وجود عقد ملزم للجانبين يتخلف فيه احد العاقدين عن الوفاء بإلتزامه، فيطلب الاخر فسخه، ليقال بذلك من تنفيذ ما إلتزم به، ويقع الفسخ بناء على حكم يقضى به أو بتراضى العاقديين، أو بحكم القانون وبذلك يكون الفسخ قضائيا أو إتفاقيا أو قانونا على حسب الاحوال.

ففى حالة الفسخ القضائى يتخلف أحد العاقدين عن الوفاء بإلتزامه، رغم ان الوفاء لا يزال ممكنا، ويكون العاقد الاخر بالخيار بين المطالبة بتنفيذ العقد، وبين طلب الفسخ، على ان يكون قد اعذر المدين من قبل، فإذا اختار الدائن تنفيذ العقد وطلبه، وهو يدخل فى حدود الامكان، كما هو حكم الفرض، تعين ان يستجيب القاضى لهذا الطلب، وجاز له ان يحكم بالتعويض إذا اقتضى الحال ذلك، اما إذا اختار الفسخ فلا يجيز القاضى على اجابته اليه، بل يجوز له ان يقضى بذلك من تلقاء نفسه، وله كذلك ولو كان التنفيذ جزئيا، ان يقتصر على تعويض الدائن عما تخلف المدين عن تنفيذه، إذا كان ما تم تنفيذه هو الجزء الاهم فى الإلتزام. على ان للقاضى ان يجيب للدائن إلى طلبه، ويقضى بفسخ العقد، مع إلزام المدين بالتعويض دائما ان كان ثمة محل لذلك ولا يكون التعاقد ذاته فى حالة الفسخ أساسا للإلزام بالتعويض، اذ هو ينعدم انعداما يستند اثره بفعل الفسخ، وانما يكون مصدر الإلزام فى هذه الحالة خطأ المدين أو تقصيره. على ان القاضى لا يحكم بالفسخ الا بتوافر

شروط ثلاثة: اولهما- ان يظل تنفيذ العقد ممكنا، والثانى- ان يطلب الدائن فسخ العقد دون تنفيذه، والثالث- ان يبقى المدين على تخلفه، فيكون من ذلك مبرر للقضاء بالفسخ، فإذا اجتمعت هذه الشروط تحقق بذلك ما ينسب الى المدين من خطأ أو تقصير.

اما الفسخ الإتفاقي فيفترض إتفاق المتعاقدين على وقوع الفسخ بحكم القانون دون حاجة الى حكم قضائى عند التخلف عن الوفاء، ويقضى مثل هذا

الإتفاق الى حرمان العاقد من ضمانتين: (أ) فالعقد يفسخ حتما دون ان يكون لهذا العاقد بل ولا للقاضى خيار بين الفسخ والتنفيذ، وانما يبقى الخيار للدائن بداهة، فيكون له ان يرغب عن الفسخ ويصر على التنفيذ (ب) ويقع الفسخ بحكم الإتفاق دون حاجة للتقاضى على ان ذلك لا يقبل الدائن من ضرورة الترافع الى القضاء عند منازعة المدين فى واقعة تنفيذ العقد. بيد ان مهمة القاضى تقتصر فى هذه الحالة على التثبت من هذه الواقعة، فإذا تحققت لدية صحتها ابقى على العقد، والا قضى بالفسخ على ان حرمان المدين من هاتين الضمانتين لا يسقط عنه ضمانه اخرى، تتمثل فى ضرورة الاعذار مالم يتفق المتعاقدان صراحة على عدم لزوم هذا الإجراء ايضا.

يبقى بعد ذلك امر الفسخ القانونى وهو يقع عند انقضاء الإلتزام على اثر استحالة تنفيذه، فانقضاء هذا الإلتزام يستتبع انقضاء الإلتزام المقابل له لتخلف سببه، ولهذا العلة ينفسخ العقد من تلقاء نفسه أو بحكم القانون، بغير حاجة الى التقاضى، بل وبغير اعذار، متى وضحت استحالة التنفيذ وضوحا كافيا، على ان الترافع الى القضاء قد يكون ضروريا عند منازعة الدائن أو المدين فى وقوع الفسخ بحكم القانون، ثم يقضى بالتعويض أو يرفض القضاء به، تبعا لما إذا كانت هذه الاستحالة راجعة الى خطأ المدين أو تقصيره أو الى أسباب اجنبى لا يد له فيه.

ويترتب على الفسخ، قضائيا كان أو إتفاقيا أو قانونيا، انعدام العقد انعداما يستند اثره، فيعتبر كان لم يكن، وبهذا يعود المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد، فيرد كل منهما ما تسلم بمقتضى هذا العقد، بعد ان تم فسخه. واذا اصبح الرد مستحيلا وجب التعويض على الملزم، وفقا للأحكام الخاصة بدفع غير المستحق، ومع ذلك فقد استثنى المشرع من حكم هذه القاعدة صورة خاصة تعرض فى فسخ العقود الناقلة الملكية للعقارات، فنص

على ان هذا الفسخ لا يضر بالغير حسن النية، حقا على هذا العقار قبل تسجيل صحيفة دعوى الفسخ، ومؤدى هذا ان يظل حق الغير قائما، ويرد العقار مثقلا به، رغم فسخ العقد الناقل للملكية. وغنى عن البيان ان هذا الإستثناء يكفل قسطا معقولا من الحماية للغير حسن النية، ويهيئ بذلك التعامل ما يخلق به من أسباب الإستقرار

(مجموعة الأعمال التحضيرية القانون المدني – الجزء 2- ص 327 وما بعدها)

_______________

الشرح

1 - يجب ان يعذر الدائن المدين قبل المطالبة بالفسخ، على ان مجرد رفع الدعوى بالفسخ يعد اعذارا. ولكن اعذار الدائن للمدين قبل رفع دعوى الفسخ له اهمية عملية تظهر فى امرين:

1- يجعله القاضى اسرع استجابة لطلب الفسخ.

2- يجعله اقرب الى الحكم على المدين بتعويض فوق الحكم بالفسخ.

ولابد من رفع دعوى وصدور حكم بالفسخ.

وهنا يتجلى الفرق ما بين الفاسخ بحكم القضاء والفسخ بحكم الإتفاق، ففى الفسخ بحكم الانفاق وكذلك الفسخ بحكم القانون، يكون الحكم كاشفا عن الفسخ لا منشئأ له، اما الفسخ بحكم القضاء فالحكم فيه منشئ للفسخ، والمطالبة بالفسخ من اعمال التصرف، فإذا رفع الموصى دعوى بالفسخ دون اذن محكمة الولاية على المال المختصة كانت الدعوى غير مقبولة.

وليس محتما على القاضى ان يحكم بالفسخ، بل ان له فى ذلك سلطة تقديرية، فقد يحكم بالفسخ إذا رأى الظروف تبرر ذلك، وقد لا يحكم به ويعطى المدين مهلة لتنفيذ إلتزامه، ومما يحمل القاضى على الحكم بالفسخ ان يتضح له تعمد المدين عدم التنفيذ أو اهماله فى ذلك اهمالا واضحا رغما من اعذار الدائن له قبل رفع الدعوى، ومما يحمله على استيفاء العقد ان يكون مالم يوف به المدين قليل الاهمية بالنسبة الى الإلتزام فى جملته.

ودعوى لفسخ ليست له مدة خاصة تتقادم بها، فتقادمها اذن يكون بخمس عشر سنة من وقت ثبوت الحق فى الفسخ، ويكون ذلك عادة عند الاعذار، طبقا للقواعد العامة فى التقادم المسقط، وذلك بخلاف دعوى الابطال التى تتقادم بثلاث سنوات أو بخمس عشرة سنة على حسب الاحوال(1).

2 - لم يعرف الفقه الإسلامى الفسخ الا على سبيل الإستثناء، وذلك بوجه خاص فى عقد البيع وعقد الإيجار.

والفسخ- فى القانون- هو حق المتعاقد فى العقد الملزم للجانبين، إذا لم يوف المتعاقد الاخر بإلتزامه فى ان يطلب حل الرابطة العقدية كى يتحلل هو من إلتزامه، فهو يدخل- الى جانب المسئولية العقدية- فى نطاق الجزاء الذى يترتب على القوة الملزمة للعقد.

فإذا كان التنفيذ العينى ممكنا وامتنع عنه المدين، كان للدائن الخيار بين طلب التنفيذ العينى وطلب الفسخ.

وليس صحيحا ان أساس الفسخ هو الشرط الفاسخ الضمنى، اذ لو صح هذا لكان مقتضاه ان عدم قيام احد المتعاقدين بتنفيذ إلتزامه يترتب عليه ان يتحقق الشرط، فيقع الفسخ من تلقاء نفسه، مع ان الفسخ، لا يقع الا بحكم أو إتفاق، وللقاضى فيه سلطة تقديرية، ولكل من المتعاقدين ان يغير موقفه فى الدعوى، ومن هذا فإن عبارة الشرط الفاسخ الصريح أو الضمنى التى كثيرا ما تتردد فى أحكام القضاء عبارة غير دقيقة.

فأساس الفسخ هو نظرية السبب، اذ ان سبب الإلتزام فى العقد الملزم للجانبين هو الإلتزام الذى سيقابله، من ثم فإن فكرة السبب هى التى تربط بين الإلتزامين المتقابلين فى هذا العقد، بحيث إذا لم يقيم احد المتعاقدين بتنفيذ إلتزامه، حق المتعاقد الاخر ان يتحلل من إلتزامه بالفسخ.

وشروط المطلبة بالفسخ، ثلاثة هى:

1- ان يكون العقد ملزما للجانبين

2- ان يكون احد المتعاقدين قد قعد عن تنفيذ إلتزامه

3- ان يكون المتعاقد الاخر الذى يطلب الفسخ قد نفذ إلتزامه أو مستعد لتنفيذه، وقادرا على اعادة الحال الى ما كانت عليه.

والأصل ان يقع الفسخ بمقتضى حكم من القضاء، ولا يجوز ان يتفق المتعاقدان على ان يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه عند عدم قيام احد المتعاقدين بتنفيذ إلتزامه، وفى هذه الحالة يقع لفسخ بمقتضى الانفاق، ومن هذا يكون الفسخ من حيث طريقة وقوعه اما قضائيا أو إتفاقيا.

ويقع الفسخ بحكم القضاء مادام ان ليس هناك إتفاق فى هذا الشان. غير ان رفع الدعوى ليس مقتضاه ان يحكم حتما بالفسخ وان توفرت شروطه، وانما تظل مع ذلك فرصة من الخيار بين الفسخ والتنفيذ امام كل من الدائن والمدين والقاضى، فللدائن الذى رفع دعوى الفسخ ان يعدل قبل الحكم عن طلب الفسخ الى طلب التنفيذ، عينيا كان أو بطريق التعويض، واذا كان قد رفع الدعوى بطلب التتنفيذ ، فله ان يعدل عنه ان طلب الفسخ وهذا وذاك ما لم يكن قد نزل عن احدهما، وللمدين قبل صدور حكم نهائى فى الدعوى ان يتوقى الفسخ إذا قام بتنفيذ إلتزامه، ولا يبقى امام القاضى فى هذه الحالة الا ان يقدر ما إذا كان هناك مقتض للحكم بالتعويض عن التأخير فى الوفاء من عدمه، وللقاضى سلطة تقديرية، فله ان يحكم بالفسخ إذا قدر الظروف تبرر اجابة طلب الدائن، كان يتبين ان المدين تعمد عدم التنفيذ، أو اهمل بدرجة خطيرة بالرغم من اعذاره، وله الا يحكم بالفسخ إذا وجد ان الجزء الهام من الإلتزام قد تم تنفيذه، فيكتفى بألا يحكم بتنفيذ الجزء الباقى أو بالتعويض عنه، وله ان يمنح المدين اجلا، وهو ما يقال له نظرة الميسرة إذا اتضح له ان ظروف المدين تستدعى ذلك، كان يكون له عذر مقبول فى التاخير فى الوفاء، أو يكون الدائن لم يصبه ضرر يذكر من هذا التأخير، وفى هذه الحالة يجب على المدين ان ينفذه إلتزامه خلال هذه المهلة، ولا يستطيع القاضى ان يعطيه مهلة اخرى، واذا لم يقم بالتنفيذ اثناء هذه المهلة، إعتبر العقد بعد فواتها مفسوخا من تلقاء نـفسه حتى لو لم يذكر ذلك فى الحكم(2).

____________________

(1) الوسيط - جزء1- ط 1952- الدكتور السنهوري - ص 696وما بعدها ، وكتابة الوجيز - ص 270 وما بعدها .

(1) نظرية العقد في قوانين البلاد العرية - الدكتور عبد المنعم فرج الصده ص 113 وما بعدها .

ماده 160

إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا إستحال ذلك جاز الحكم بالتعويض

الشرح

1 - إذا انفسخ العقد بحكم القانون، ترتب على انفساخه من الاثر ما يترتب على فسخه بحكم القاضى أو بحكم الإتفاق، فيعاد المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد، ولا محل للتعويض، لان المدين قد انقضى إلتزامه بسبب اجنبى لا يد له فيه. وينطبق ما سبق ان تقرر فى هذا الصدد- فيما عدا التعويض- من إنحلال العقد بأثر رجعى، ومن اثر الفسخ فيما بين المتعاقدين وبالنسبة الى الغير، ومن انعدام الاثر الرجعى بالنسبة الى العقود الزمنية، ينطبق هنا(1).

2 - يترتب على الفسخ ان تعود الحال الى ما كانت عليه قبل التعاقد، فإذا كان العقد الذى تقرر فسخه لم ينفذ شئ منه، فلا يلتزم اى من المتعاقدين بشئ نحو الأخر، واذا كان العقد قد نفذ جزئ منه، وجب ان يرد كل من المتعاقدين الى الطرف الاخر الاداء الذى قبضه منه، فإذا كان العقد بيعا تعين على المشترى ان يرد المبيع الذى تسلمه الى البائع، وتعين على البائع ان يرد الثمن الذى قبضه الى المشترى، وهذا وذاك فضلا عن الفوائد والثمار.

واذا اصبح الرد مستحيلا حكم القاضى عليه بتعويض يعادل قيمة المبيع وقت الهلاك، مع ملاحظة ما سبق ان قلناه فى البطلان من ان الإلتزام بالرد ليس أساسه دفع غير المستحق كما يرى فريق من الفقهاء، بل يجب ان ينفذ هذا الإلتزام كما كل كان ناشئا عن عقد، وذلك نظرا الى ما قام من علاقة بين الطرفين، فلا يستطيع اى من الطرفين ان يطالب الاخر برد ما اخذه الا بقدر ما يرد هو ايضا مما اخذه.

وللدائن الذى طلب الفسخ، زيادة على استرداد ما اداه، ان يطلب التعويض من المدين عن الضرر الذى اصابه من الفسخ، وفى هذه الحالة يكون التعويض على أساس المسئولية التقصيرية، واذا طلب الدائن التنفيذ جاز له ان يطلب التعويض على أساس المسئولية العقدية، فيصبح ان يحكم للدائن بالتعويض سواء اكان ما طلبه هو التنفيذ أو الفسخ.

انما يلاحظ انه فى عقود المدة، كالإيجار، لا يكون للفسخ اثر رجعى لان طبيعة هذه العقود تأبى ان يكون للفسخ فيها مثل هذا الاثر فالزمن

معقود عليه، وما انقضى منه لا يمكن الرجوع فيه، وعليه فإن ما تم من العقد قبل الفسخ يظل قائما محتفظا بآثاره، فلا يفسخ العقد الا بالنسبة الى ما بقى منه بعد وقوع الفسخ، ومن ثم تكون الاجرة المستحقة عن المدة السابقة على الفسخ لها صفة الاجرة لا التعويض، فيضمنها امتياز المؤجر، وذلك على خلاف ما جاء بالنسبة لحالة ابطال عقد المدة حيث يزول كل اثر للعقد، فيكون المستحق عن المدة السابقة على الابطال تعويضا لا اجرة، فلا يضمنه امتياز المؤجر، والواقع ان الفسخ فى هذه العقود هو فى حقيقته انها للعقد(2).

_________________________

(1) الوسيط - جزء 1- الدكتور السنهوري - ط1952- ص 226 ، وكتابة الوجيز - ص 281 وعقد المدة - رسالة دكتورا - الدكتور عبد الحي حجازي ص 160 وما بعدها .

(2) نظرية العقد في قواني البلاد العربية - الدكتور عبد المنعم فرج الصده - 3- ص 127.

احكام محكمة النقض

تقدير كفاية أسباب فسخ العقد أو عدم كفايتها وتحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه . من أمور الواقع . استقلال محكمة الموضوع بتقديرها بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوي .

من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها وتحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه هو من أمور الواقع التي تستقل محكمة الموضووع بتقديرها بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة اليها والموازنة بينهما وترجيح ما تطئمن اليه منها .

( الطعن 1352 لسنة 60 ق جلسة 31/3/1996 س 47 ص 605 )

عدم جواز انفراد أحد المتعاقدين بفسخ العقد دون رضاء المتعاقد الآخر من العقد . جواز ان يكون صراحة أو ضمنا . لمحكمة الموضوع سلطة رفض أو قبول دعوى الفسخ متي أقامت قضاءها علي أسباب سائغة .

( الطعن رقم 1313 لسنة 58ق – جلسة 24/2/1993)

( نقض جلسة 4/1/1983 مجموعة المكتب الفني السنة 34 ع1 ص 113)

( نقض جلسة 3/3/1976 مجموعة المكتب الفني السنة 27 ع 1 ص 546)

للدائن الذي أجيب إلى فسخ عقده أن يرجع بالتعويض على المدين إذا كان عدم قيام المدين بتنفيذ إلتزامه راجعاً إلى خطئه بإهمال أو تعمد وينبني التعويض على أساس المسئولية التقصيرية وليس على أحكام المسئولية العقدية ذلك أن العقد بعد أن يفسخ لا يصلح أساساً لطلب التعويض وإنما يكون أساسه هو خطأ المدين، وتخضع دعوى التعويض الناشئة عنه لقواعد المسئولية التقصيرية وللتقادم المسقط المنصوص عليه في المادة 172 من القانون المدني بإنقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي يعلم فيه المضرور بوقوع الضرر وبالشخص المسئول عنه.

[الطعن رقم 1643 - لسنــة 55 ق - تاريخ الجلسة 05 / 12 / 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 849 - تم رفض هذا الطعن]

ان كان لمحكمة الموضوع - عملا بالقاعدة العامة المنصوص عليها فى الفقرة الثانية من المادة 157 من القانون المدنى - سلطة الحكم برفض الدعوى بفسخ عقد البيع للتاخير فى سداد باقى الثمن وملحقاته على سند من انه قليل الاهمية بالنسبة الى الالتزام فى جملته . الا ان ذلك مشروط بان يكون حكمها مبنيا على اسباب واضحة جلية تنم عن تحصيل المحكمة فهم الواقع فى الدعوى بما له سند من الاوراق والبيانات المقدمة لها وان الحقيقة التى استخلصتها واقتنعت بها قام عليها دليلها قضاؤها وهو ما لا يتحقق الا ببيان الثمن المستحق على المشترى وملحقاته ان وجدت وما سدده منه وما بقى فى ذمته ونسبته الى الالتزام فى جملته توصلا لاجراء تقدير واع حصيف لمدى اهمية ذلك الباقى بالنسبة الى الالتزام فى جملته وفقا لما تمليه طبائع الامور وقواعد العدالة وبيان الدليل الذى اقامت عليه قضاءها فى كل ذلك من واقع مستندات الدعوى على نحو مفصل وان تفصل فى كل نزاع بين الخصوم حول تلك الامور بحكم يحسم كل خصومة بينهم على كلمة سواء وقول محكم حتى يمكن مراقبة صحة تطبيقه للقانون فى هذا الشان .

[الطعن رقم 3366 - لسنــة 64 ق - تاريخ الجلسة 25 / 05 / 2004]

لما كان الفسخ المبنى على الشرط الفاسخ الضمني طبقاً للمادة 157 من القانون المدني يخول المدين أن يتوقى صدور الحكم بالفسخ بالوفاء بإلتزامه إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى إلا أن هذا الوفاء المتأخر يجب أن يتم طبقاً للأوصاف وبذات الشروط المتفق عليها - فالتنفيذ المعيب يعتبر في حكم عدم التنفيذ الجزئي - وأن يكون مما لا يضار به الدائن، ومحكمة الموضوع فيما تقرره من كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها لا تخضع لرقابة محكمة النقض متى استندت في ذلك إلى أسباب سائغة.

[الطعن رقم 2092 - لسنــة 57 ق - تاريخ الجلسة 06 / 03 / 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 735 - تم رفض هذا الطعن]

11-احكام لاغنى عنهامحكمة النقض المشرع

لم يضع حداً أقصى لمدة عقد الإيجار

إيجار – عقد – عقد الإيجار عقداً زمنياً مؤقتاً لم يضع المشرع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل العقد مؤبداً – مثال ذلك

المحكمة:
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول إنه متمسك بدفاعه أمام محكمة الموضوع بطلب إلزام المطعون ضده بتقديم أصل عقد الإيجار المؤرخ 4/9/1996 للوقوف على حقيقة ما سدده من مقدم إيجار يخصم من 35 جنيه شهرياً وهو ما قرره المطعون ضده بصحيفة دعواه بما يفيد استمرار العلاقة الإيجارية بينهما لمدة 189 شهر إلا أن المحكمة التفتت عن تحقيق هذا الدفاع الجوهري وقضت بتأييد الحكم الإبتدائى بالطرد والتسليم تأسيساً على أن مدة العقد هي المدة المعينة لدفع الأجرة دون أن تعمل اثر هذا المقدم مدته مما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي فى محله ذلك أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن مفاد نص المادة 563 من القانون المدني يدل على أنه إذا اتفق العاقدان على مدة ما انقضى الإيجار بفواتها وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقاً لإتفاقهما أخذاً بشريعة العقد ذلك أن عقد الإيجار عقداً زمنياً مؤقتاً لم يضع المشرع حد أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل العقد مؤبداً، كما أنه من المقرر أن الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التي انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية يقتضى بطلانه بما مؤداه إنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر فى أثره فى الدعوى فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره فى قضائها فإن لم تفعل كان حكمها قاصر البيان.
لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع باستمرار العلاقة الإيجارية لمدة 189 شهراً لحين انتهاء مقدم الإيجار الثابت بعقد ألإيجار المؤرخ 4/9/1996 والمتفق على خصم مبلغ 35 جنيه شهرياً وطلب إلزام المطعون ضده بتقديم أصل عقد الإيجار المشار إليه لإثبات أن الصورة الضوئية لهذا العقد قد وضع عليها طوابع دمغة على عبارة المقدم المدفوع والمتفق على خصمه من القيمة الإيجارية بمقدار خمسة وثلاثون جنيهاً شهرياً ووفق ما قرره المطعون ضده بصحيفة دعواه إلا أن الحكم المطعون فيه لم يحقق دفاع الطاعن سالف البيان للوقوف على حقيقة ما اتجهت إليه إرادة المتعاقدان من استمرار العلاقة الإيجارية على اعتبار أن مدته هي المدة المعينة لدفع الأجرة بشهر واحد فإنه يكون معيباً بالإخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبب بما يوجب نقضه.

( محكمة النقض – الدائرة المدنية والتجارية والأحوال الشخصية – الطعن رقم 5094 لسنة 77ق – جلسة 11/5/2008).

12-الشرط الفاسخ الصريح بعقد الايجار

=================================

الطعن رقم 0672 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 320

بتاريخ 27-01-1983

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : الشرط الفاسخ الصريح بعقد الايجار

فقرة رقم : 1

لما كان عقد الإيجار ينص فى بنده الرابع على أنه " إذا تأخر الطرف الثانى فى سداد الإيجار فى موعده يصبح هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بغير حاجة تنبيه أو إنذار أو إتخاذ إجراءات و يحق للطرف الأول رفع دعوى أمام القضاء المستعجل بفسخ عقد الإيجار و طرد المستأجر إذ تعتبر يده فى هذه الحالة يد غاصب " . فإنه يكون قد تضمن شرطاً فاسخاً صريحاً يسلب القاضى و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ و لا يبقى له فى إعتبار الفسخ حاصلاً فعلاً إلا التحقق من حصول المخالفة التى بنى عليها .

=================================

الطعن رقم 0672 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 320

بتاريخ 27-01-1983

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : الشرط الفاسخ الصريح بعقد الايجار

فقرة رقم : 2

و لما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى فى شقها المتعلق بتحقق هذا الشرط - الشرط الفاسخ الصريح - على القول بأن " تأسيسه دعواه على سند من أن المستأنف عليهما - المطعون ضدهما - قد تأخرا فى سداد الإيجار و قدره ..... بواقع ..... شهرياً عن المدة من ..... إلى ..... فمردود بأن المستأجرين قد عرضا عليه أمام محكمة أول درجة .... هذا المبلغ بما يبرىء ذمتها ، و لكنه تقاعس عن إستلام المبلغ و رفض قبوله دون مبرر و من ثم فإن هذا السبب يكون على غير أساس " . فإنه يكون قد أعتبر مجرد عرض الأجرة بعد إنقضاء ميعادها المحدد فى العقد موجباً لرفض الدعوى مع أن الفسخ متى وقع بمقتضى شرط العقد فإن عرض الأجرة و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد إنفساخه و بما تدل على أن الحكم لم يتفهم شرط العقد و صرفه ذلك عن إعمال مقتضى هذا الشرط على وجهة الصحيح و هو ما يشوبه فضلاً عن الخطـأ فى تطبيق القانون بالقصور فى التسبيب .

( الطعن رقم 672 لسنة 48 ق ، جلسة 1983/1/27 )

13-تجديد عقد الايجار

=================================

الطعن رقم 0474 لسنة 40 مكتب فنى 26 صفحة رقم 580

بتاريخ 12-03-1975

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : تجديد عقد الايجار

فقرة رقم : 5

إذ كان الطاعنان قد نعيا على الحكم المطعون فيه - القاضى باخلائهما من العين المؤجرة لإنتهاء العقد - أن عقد الإيجار قد تجدد ببقائهما فى العين المؤجرة برضاء المطعون ضدها التى إستوفت الأجرة منهما بعد صدور ذلك الحكم ، فإن هذا النعى يكون غير مقبول ، لأنه يتعلق بأمر لاحق على صدور الحكم ، فيخرج عن إختصاص هذه المحكمة

( الطعن رقم 474 لسنة 40 ق ، جلسة 1975/3/12 )

=================================

الطعن رقم 0382 لسنة 41 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1096

بتاريخ 28-05-1975

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : تجديد عقد الايجار

فقرة رقم : 1

متى كان الطاعن قد تمسك بمذكرته المقدمة لمحكمة الإستئناف بأنه على الرغم من منازعته فى مقدار الأجرة التى يجب عليه دفعها و المحاسبة على أساسها فإنه قام بالوفاء للمطعون ضدها بالأجرة المسماة فى عقد الإيجار كاملة قبل قفل باب المرافعة فى الإستئناف ، و أنه بذلك يمتنع الحكم بالإخلاء عملاً بنص المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، و كانت المادة 23 المذكورة تنص على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة و فوائدها بواقع 7 % من تاريخ الإستحقاق حتى تاريخ السداد و المصاريف الرسمية ، و ذلك قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى فإن هذا الدفاع يعتبر دفاعاً جوهرياً قد يتغير به لو صح وجه الرأى فى الدعوى ، و إذ أغفل الحكم المطعون فيه الرد عليه فإنه يكون مشوباً بقصور يبطله .

=================================

الطعن رقم 0382 لسنة 41 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1096

بتاريخ 28-05-1975

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : تجديد عقد الايجار

فقرة رقم : 2

يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو إستحقاقها إستناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين ، و كان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات النص ، فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف و تقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها ، ثم تقضى بعد ذلك فيه على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص دون حاجة للمستأجر إلى رفع دعوى أصلية أو فرعية بالتخفيض لأن ما يجوز له طلبه بطريق الدعوى يجوز له إبداؤه بطريق الدفع ، و إذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، فإنه يكون قد خالف القانون و شابه القصور .

( الطعن رقم 382 لسنة 41 ق ، جلسة 1975/5/28 )

المكتبة القانونية العربية

القائمة الرئيسية

الصفحات

عقـد الإيجـــار في القانون المـدني المصــــري