8.11.2019

ضمان العیوب الخفیة فى بیع العقار دراسة مقارنة

ضمان العیوب الخفیة فى بیع العقار دراسة مقارنة







ضمان العیوب الخفیة فى بیع العقار دراسة مقارنة

المؤلف
سید عبدالله محمد خلیل
جامعة الأزهر کلیة الشریعة والقانون بأسیوط


مجلة كلية الشريعة والقانون جامعة الازهر  المجلد 19، العدد 5، 2017، الصفحة 3159-3218





الحمد الذي علم بالقلم، علم الإنسان ما لم یعلم، س بحانك لا علم لن ا إلا ما
والصلاة والسلام على سیدنا ونبینا محمد الذي أوك ل الله إلیھ تبی ان ما أراده
َ َ من التنزیل "وأَنـزلْنا إليك الذكر لتبـين للنَّاس ما نـزل إليهم ولع

والرضي عن الصحابة الكرام، والرحمة والمغفرة للسلف الصالح، والجزاء
الخیر لمن خلف السلف من العلماء الذي تلقوا العلوم فھذبوھا ورتبوھ ا وجمعوھ ا
...... وبعد. ً في مصنفات تتوارثھا الأجیال جیلا بعد جیل
ولم ً الإطلاق یعتبر عقد البیع من أھم العقود المسماة وأوسعھا انتشارا على
باعتباره الوسیلة المألوفة لتبادل الأموال. ف حی اة الأف راد والأمم ً ً ي یسبقھ في القدم إلا عقد المقایضة، وھو یلعب دورا مھما
والبیع والشراء لا غنى عنھما في أي مجتم ع م ن المجتمعات المعاصرة، إذ
عن طریقھما یشبع الانسان رغباتھ، ویحقق حاجاتھ.
أخر. أخرى، وعن طریق عملیات البیع والشراء تنتق ل ملكیة الاش یاء م ن شخص إلى ً ویشھد الواقع أن أفراد المجتمع جمیعا لی سوا إلا ب ائعین ت ارة وم شترین ت ارة
وعلى ھذا أصبح البیع الیوم المت نفس الطبیعى لقضاء حاجات الانسان على
الخارجي. الم ستوى الف ردى والجم اعى وال دولى بع د الانفت اح الاقت صادى عل ى الع الم
من أجل ذلك أحاط المشرع عقد البی ع بضمانات والتزامات تق ع على ع اتق
طرفیھ، لیضمن التوازن بین مصلحة البائع ومصلحة المشترى الأم ر الذى ینشر
الطمأنینة فى المعاملات، ویشجع التنمیة فى مجال الاستثمار العقاري.
: التعریف بالموضوع وأھمیتھ: ً ثانیا
یحتل عقد البیع أھمیة بالغة فى الحیاة الیومیة للف رد والمجتم ع باعتب اره اكث ر
الاقتصادیة للأمم مما أدى إلى إتساع نطاق عقد البیع سواء من حیث طبیعة محلھ ً العق ود ش یوعا ف ى التعام ل، وق د زاد م ن أھمی ة التط ور المط رد ف ى الحی اة
أو م ن حی ث اطراف ھ أو زم ان ومك ان انعق اده. فاص بح عق د البی ع م ن حی ث
موض وعھ وش كلھ وأحكامھ، تختل ف كثی ًرا عما كان علیھ منذ زم ن بعی د، فقد
تط ورت العلاق ات المحلی ة والدولی ة وتنوع ت واص بحت المعاملات المالی ة ف ى
المجتمع ات الحدیث ة لا تقت صر عل ى الأف راد فح سب ب ل تج اوزت الأف راد إل ى
شركات تعمل فى مجال الاستثمار العقاري، وتلعب دور الافراد فى بیع العقارات
وتشییدھا لمن یرغب فى الشراء، إلا أن الحرص الشدید على الحصول على اكبر
(١ (سورة النحل : الآیة ( ٤٤ (





- ٣١٦٤ -
قدر من الربح بأقل تكلفة، قد یؤدى إلى بناء وتشیید العمارات بمواد أق ل ج ودة أو
إقام ة البن اء عل ى ارض غی ر ص الحة للبن اء علیھ ا، أو بی ع أراض ى عل ى أنھ ا
صالحة للبناء، فإذا ھى ب رك مردومة لا تصلح للبن اء علیھا، فمث ل ھ ذه الاش یاء
الأرض، إما لإخفائھا من قب ل الب ائع، أو عدم ملاحظتھا م ن قبل المشترى لعدم ً تمث ل عیوب ا خفی ة ق د لا تظھ ر للم شترى وق ت التعاق د أو وق ت ت سلیم البن اء أو
خبرتھ وتخصصھ فى مجال العقارات، فإذا ثبتت ھ ذه العی وب كان الب ائع ض ً امنا
لھا.
وبالتالي: لا یكفى ان یلتزم البائع بنقل ملكیة المبی ع إلى الم شترى وان یسلمھ
لھ بالحالة التى كان علیھا وقت البی ع وبالقدر المتفق علیھ وان یضمن التع رض
الشخصى الصادر منھ والتع رض الق انونى ال صادر م ن الغی ر، ب ل یلت زم الب ائع
(اف راد أو ش ركات) بالاض افة إل ى ذل ك ب ضمان العی وب الخفیة الت ى تظھ ر ف ى
المبی ع، فالب ائع لا یلت زم فق ط ب ان ی ضمن للم شترى حی ازة المبی ع حی ازة ھادئ ة
مستمرة بمقتضى ضمان التعرض والاستحقاق، بل یضمن لھ أی ًضا حی ازة نافعة
مفی دة للعق ار، ولا ش ك أن ظھ ور عی ب بالعق ار مح ل التعاق د یقل ل م ن منفعت ھ
وینقص من قیمتھ.
ھ ـذا: وت أتى أھمی ة ھ ذا البح ث م ن س عة انت شار الاس تثمار العق ارى ف ى
المعاملات الیومیة على المستویین الفردى والجماعى (الشركات) وتظھ ر مشكلة
العی وب الخفی ة ف ى العق ار المبی ع، ب سبب ع دم ص لاحیة الأرض للبن اء علیھ ا
وسلامة المواد المستخدمة فى البن اء، وعی وب التصمیم، فمث ل ھ ذه العی وب قد لا
تظھر إلا بعد التسلیم، وقد تؤدى ھذه العیوب إلى انھیار العق ار أو عدم صلاحیتھ
للسكنى، وكذلك ما یوجد فى الأرض الفضاء أو المعدة للبناء أو الأرض الزراعیة
من عیوب خفیة تفقدھا المنفعة المبتغاة م ن وراء عملیة الشراء. وبالت الى یك ون
طبیعة الشئ أو الغرض الذى أعد لھ. بحسب الغایة المقصودة مستفادة مما ھ و مب ین فى العقد، أو مما ھ و ظاھر م ن ً البائع ملزما بالضمان إذا كان بالعقار محل التعاقد عیب ینقص من قیمة أو منفعة
: سبب اختیار الموضوع: ً ثالثا
فى الحقیقة ان سبب اختیار ھذا الموضوع، یرجع إلى ما لاحظتھ من اقتصار
الكتابة عن العیوب الخفیة فى المبیع وخاصة المبیعات الصناعیة م ن المنق ولات
كالسلع والسیارات....... تحت مسمى ضمان العی وب الخفیة فى المبی ع (حمایة
ضمان العیوب الخفیة فى بیع العقار. المستھلك) أو ضمان المقاول والمھندس المعمارى للعی وب الخفیة ب المبنى دون
والحقیقة أن العی وب الخفیة كما تك ون ف ى المنق ول تك ون ف ى العق ار (الأرض- بالق انون ب ان ض مان العی وب الخفی ة لا تك ون إلا ف ى بی ع المنق ول دون العق ار، ً وأیضا من اسباب الكتابة فى ھ ذا الموضوع ما یكتب م ن بعض المشتغلین
المشترى عند حفر الأرض للبناء علیھا، أنھا كانت بركة، وأن الب ائع قام بردمھا ً المب اني) فأحیان ا یبی ع ش خص قطعة أرض عل ى أنھا ص الحة للبن اء، ث م یف اجئ 





- ٣١٦٥ -
وأخفى عن الم شترى ھ ذا العیب، فلمث ل ھ ذا یك ون للمشترى حق الرج وع على
البائع بضمان العیب الخفي، الذى لو علم بھ المشترى ما اقدم على الشراء.
م ن أج ل ذل ك: فق د اس تعنت ب ا تع الى وعزم ت الأم ر بالكتاب ة ف ى ھ ذا
مج ال بن اء وت شیید العق ارات وبیعھ ا للأف راد س واء أكان ت ف ى ص ورة وح دات ً الموضوع نظرا لأھمیتة العلمیة والعملیة، خاصة مع التطورات المحیطة بن ا فى
وطوابق أم كانت فى صورة عقارات كاملة، أو أرض مباعة للبن اء علیھا، وأی ًا
) أم شركات (شخص معن وى) تعم ل فى مجال ً كان البائع فردا (شخص طبیعي
وفن ادق واب راج، ونظ ًرا ل سرعة الإنج از ف ى بع ض الم شاریع، ظھ رت بع ض ً الاستثمار العقارى، فقد شھدت الفترة الأخیرة توسعا فى مجال البن اء م ن من ازل
نواحى الإھمال، مما ینتج عنھ عیوب تھدد سلامة المنشآت.
رابعاً: منھج البحث:
منھجى فى البحث، منھج دراسة وتحلیل وتأصیل، فقد تناولت ھذا الموضوع
بالرجوع إلى المراجع القاونیة والشرعیة والتقنین المدنى المصرى الحالى ١٣١
ل سنة ١٩٣٨م وك ذلك الت شریعات العربی ة والأجنبی ة وك ذلك أحك ام الق ضاء
المصرى والفرنسى ما أمكن، واعتمدت على قواعد الشریعة الاسلامیة وأصولھا
حقوق العباد. ً مھتدیا بما أرساه فقھاؤنا العظام من أحكام اجتھادیة وضوابط ش رعیة، تحفظ بھا ً العامة مقارنا ب ین مسمیات الق انونى الوضعى والفقھ الاسلامى لھذا الموضوع،
خامساً: خطة البحث:
ھى خطة منھجیة تستند إلى أعراف علمیة، وغایة تتمث ل فى نت ائج أظھرھ ا
ھذا البحث.
وتقتضى دراسة ضمان العیوب الخفیة فى بیع العقار، أن نستھل ھذه الدراسة
ببیان ماھیة العیوب الخفیة التى قد توجد بالعقار،و والشروط الواجب توافرھا فى
العیوب الخفیة فى بیع العقار. العیب الموجب للضمان، والبی وع التى لا ضمان فیھا، ثم نتن اول أحكام ضمان
وعلى ذلك فقد أقمت بحثى ھذا على المقدمة كتمھید وفصلین:
المطلب الثالث: البیوع الواردة على العقار والتى لا ضمان فیھا. المطلب الثاني: الطبیعة القانونیة لضمان العیوب الخفیة. المطلب الأول: مفھوم العیوب الخفیة. المبحث الأول: مفھوم العیوب الخفیة، وطبیعتھا القانونیة. الفصل الأول: ماھیة العیوب الخفیھ فى بیع العقار.
المبحث الثاني: شروط العیوب الخفیة الموجبة للضمان
المطلب الأول: خفاء العیب
المطلب الثاني: قدم العیب
المطلب الثالث: تأثیر العیب
المطلب الرابع: جھالة العیب
- ٣١٦٦ -
المبحث الثاني: آثار الضمان القانونى للعیب الخفي. المطلب الثاني: إقامة دعوى ضمان العیب الخفي. المطلب الأول: فحص العقار وإخطار البائع بالعیب. المبحث الأول: الإجراءات التى یجب على المشترى القیام بھا. الفصل الثاني: أحكام ضمان العیوب الخفیة فى بیع العقار. المطلب الخامس: عدم اشتراط البائع البراءة من العیب
المطلب الأول: رد العقار (فسخ العقد).
المبحث الثالث: سقوط الضمان من إرادة المشتري. المطلب الثاني: استبقاء العقار (نقص الثمن).
المطلب الأول: شرط البراءة من العیوب
المطلب الثاني: التصرف فى العقار المبیع
المطلب الثالث: ھلاك العقار المعیب
المطلب الرابع: تقادم حق المشترى فى الرجوع على البائع
سادساً: الخاتمة:
وبھا أھم النتائج التى أظھرتھا ھذه الدراسة، إذ لا قیمة للبحث إذا لم تك ن لھ
غایة وھدف ونتیجة قیمة تنفع المجتمع.
وفى النھایة: فھذا ما خطھ قلمى وأدركھ فھمي، فإن كنت قد أصبت فما
توفیقى إلا با ، وكانت الأخرى، فأسال الله العفو ومنكم العذر، فقد اجتھدت ولم
د/ سید عبدالله محمد خلیل
المصدر: https://jfslt.journals.ekb.eg








ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق