1.10.2019

الحق في تجديد عقد الكراء التجاري.

الحق في تجديد عقد الكراء التجاري.







الحق في تجديد عقد الكراء التجاري.




في تجديد عقد الكراء
من الحقوق التي يتمتع بها المكتري في قانون الكراء التجاري الجديد، الحق في تجديد عقد الكراء وذلك عند توافر الشروط المنصوص عليها في الباب الأول من هذا القانون، وفي حالة رفض المكري تجديد العقد مع المكتري يتمتع هذا الأخير بحق في التعويض الناجم عن إنهاء عقد الكراء بفعل رفض تجديد العقد([1]).

ويعتبر التعويض من بين أهم الحقوق التي كرسها القانون الجديد رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، ولا يستحق هذا الحق إلا في حالات محددة حصرا في القانون، كحالة نزع ملكية عقار من أجل المنفعة العامة وحالة إنهاء عقد الكراء التجاري…

بالنسبة للحالة الأولى : التي يستحق بموجبها المكتري الحق في التعويض نتيجة إنهاء عقد الكراء، بينها المشرع في مقتضيات المادة السابعة من القانون رقم 46.16 بتنصيصه في الفقرة الأولى” يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء عقد الكراء مع مراعاة الاستثناءات الواردة في هذا القانون …”([2])

انطلاقا من نفس المقتضى القانوني المشار اليه،يتبين أن المشرع حدد طريقة تقدير هذا الحق المخول للمكتري {التعويض} والذي يشمل قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل مصارف الانتقال.





من هنا يستشف ان القانون الجديد  أدخل ضمن المشمولات  المعتمد عليها لتقدير الحق في التعويض عن إنهاء عقد الكراء، تحملات المكتري والتي تضم كل ما أنفقه هذا الأخير من تحسينات وإصلاحات وهذا يشكل تناقض كبير مع ما ورد في البند الثاني من المادة الثامنة التي جاء فيها  لا يلزم المكري بالتعويض:

” إذا احدث المكتري تغيرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر  يؤد المكتريعلى سلامة البناء أو يرفع من تحملاته …”([3])

ويبرز التناقض في عدم تنصيص المشرع على جعل نفقة المكتري من تحسينات وإصلاحات بموافقة المكري في المادة 7 حيث رتب عنها اعفاء المكري من تعويض المكتري عن الإنهاء في المادة الثامنة

ونظرا لأهمية هذا الحق بالنسبة للطرف الضعيف في عقد الكراء التجاري، أورد عليه المشرع ضمانة هامة لإستفائه من طرف المكتري، وتبرز هذه الضمانة في إبطال كل شرط أو إتفاق من شانه أن يحرم المكتري من الحق في الحصول على التعويض الناتج عن إنهاء عقد الكراء، وهذا ما تم التنصيص عليه في الفقرة ما قبل الاخيرة من المادة السابعة بقوله” يعتبر باطلا كل شرط أو اتفاق من شانه حرمان المكتري من حقه في التعويض عن إنهاء الكراء”([4])

هذا بالنسبة للحالة الأولى المتعلقة بضمانة استفاء الحق في التعويض عن إنهاءعقد الكراء، فماذا عن حالة التعويض نتيجة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة؟

بالنسبة للحالة الثانية التي يستحق المكتري تعويضا عن نزع الملكية من أجل المنفعة العامة : بموجبها يستحق المكتري تعويضا عن نزع ملكية العقار المشتغل فيه أصل تجاري، ويتضح ذلك من خلال القانون المنظم لنزع الملكية لأجل المنفعة العامة الإحتلال المؤقت الذي أحالت عليه المادة 21 من القانون رقم 49.16 لما نصت ” إذا وقع نزع ملكية عقار يستغل فيه أصل تجاري لأجل المنفعة العامة تطبق مقتضيات القانون رقم 07,81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت الصادر بتنفيذ الظهير الشرف رقم 1.81.254 “([5])

من هنا يتبين أن المشرع في إطار القانون الجديد استبعد تقدير تعويض نزع الملكية  لأجل المنفعة العامة والذي يعتبر من بين الحقوق التي يتمتع بها المكتري، لكنه بالرغم من ذلك أحيل ذلك للقانون المنظم لنزع الملكية، هذا الاخير الذي حدد كيفية تحديد التعويضات عن نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وذلك في مقتضيات المادة 20 حيت جاء فيها ” يحدد التعويض عن نزع الملكية طبق القواعد الآتية:

ـ يجب ألا يشمل إلا الضرر الحالي والمحقق الناشئ مباشرة عن نزع الملكية، ولا يمكن أن يمتد إلى ضرر غير محقق أو محتمل أو غير مباشر

ـ يحدد قدر التعويض حسب قيمة العقار يوم صدور قرار نزع الملكية دون أن تراعى في تحديد هذه القيمة البناءات والأغراس والتحسينات المنجزة دون موافقة نازع الملكية أو تبليغ منذ نشر أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة  العامة المعين للأملاك المقرر نزع ملكيتها
ـ يجب ألا يتجاوز التعويض المقدر بهذه الكيفية قيمة العقار يوم نشر مقرر التخلي، أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة العامة المعين للأملاك التي ستنزع ملكيتها، ولا تراعى في تحديد هذه القيمة عناصر الزيادات بسبب المضاربات التي تظهر منذ صدور مقرر التصريح بالمنفعة العامة، غير أنه في حالة ما إذا لم يودع نازع الملكية في ظرف أجل ستة أشهر ابتداء من نشر مقرر التخلي أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة العامة المعين للعقارات التي ستنزع ملكيتها،في المقال الرامي إلى الحكم بنزع الملكية وتحديد التعويضات وكذا المقال الرامي إلى طلب الأمر بالحيازة، فإن القيمة التي يجب ألا يتجاوزها تعويض نزع الملكية هي قيمة العقار يوم أخر إيداع لأحد هذه المقالات بكتابة ضبط المحكمة الإدارية.

ـ يغير التعويض، عند الاقتضاء، باعتبار ما يحدثه الإعلان عن الأشغال أو العملية المزمع إنجازها من فائض القيمة أو ناقصها بالنسبة لجزء العقار الذي لم تنزع ملكيته

ويجب تحديد مقدار خاص عن كل عنصر من العناصر المشار إليها في الفقرات ى2و3و4 من المادة 20 من القانون المتعلق بنزع الملكي



تحميل البحث من هنا