8.18.2018

أحكام عقارية تتعلق بيع العقار قيد الإنجاز

أحكام عقارية تتعلق  بيع العقار قيد الإنجاز







أحكام عقارية تتعلق  بيع العقار قيد الإنجاز








المملكة المغربية
وزارة العدل والحريات
محكمة الإستئناف التجارية بمراكش
المحكمة التجارية بمراكش
حكم رقم:
بتاريخ:   02/06/2016
ملف رقم: 2016/8201/488



أصل الحكم المحفـوظ بكتابـة الضبـط بـالمحكمة التجارية بمراكش
باسـم جلالـة الملــك و طبقا للقانون
أصدرت المحكمة التجارية بمراكش في جلستها العلنية يوم 02 يونيو 2016   وهي مؤلفة من:

السيد(ة) عبد الرحيم اسميح رئيسا  ومقررا 
 السيد(ة) امان قابة عضوا 
 السيد(ة) عبد الحق السراوي عضوا 
 بمساعدة السيد(ة) العربي كماط  كاتب الضبط
الحــــــكم الآتــــــــي نــــــصـــــــــــه:
بين  …… عنوانه اقامة …….  اكادير  ينوب عنه مصطفى جمعاوي المحامي بـهيئة مراكش     
من جهة
وبين  شركة …. مجموعة ….. في شخص م ق  الكائن مقرها الاجتماعي ب … مراكش   ينوب عنه محمد الحبيب موفق و عبد الرزاق الزيتوني  المحاميان بـهيئة مراكش     
من جهة أخرى
الوقائــــــــع:
بناء على المقال الافتتاحي للدعوى الذي تقدم به المدعي بواسطة نائبه و المؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 01/03/2016 و الذي يعرض فيه انه انه تعاقد بتاريخ 02/04/2011 مع شركة …. ….. مجموعة …. في اطار الوعد بالبيع  من اجل اقتناء  شقة بمدينة مراكش  بمبلغ اجمالي قدره  3040000درهم  ادى منها مبلغ 608000درهم  على ثلاث دفعات مقابل 3 وصولات  اخرها بتاريخ 28/10/2011 و انه منذ ذلك الحين  و هي تتملص من اتمام البيع مع العارض رغم قيامه  بعدة محاولات  و دية لكن دون جدوى علاوة على عدم تمكينه من عقد الوعد بالبيع  كما انه و صل الى علمه ان الشركة المدعى عليها تراجعت عن انجاز المشروع المذكور  و بعد تقاعس المدعى عليها  عن تسليم عقد الوعد بالبيع او المبلغ التي سلمت اليها كتسبيق بما فيه حقه في التعويض و مصاريف التنقلات  من مدينة اكادير  الى مراكش قام بتوجيه انذار  جراء ذلك  التماطل توصلت به بتاريخ 05/02/2016 دون جدوى ملتمسا الحكم له ببطلان عقد الوعد بالبيع الرابط بين الطرفين  المؤرخ في 02/04/2011 مع ادائها للعارض مبلغ التسبيق و الحكم عليها بالتعويض  لا يقل عن مبلغ 150000درهم مع الفوائد القانونية ابتداء من تاريخ اول دفعة و كذا غرامة تهديدية لا تقل عن  500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ .و ادلى بمجموعة وثائق.
و بناء على جواب نائب المدعى عليها جاء فيه عدم الاختصاص النوعي لهذه المحكمة على اعتبار ان النزاع يكتسي صبغة مدينة محضة و ان المدعي ليس بتاجر علاوة على عدم ارتكاز طلب البطلان على أي اساس كون العقد صحيح و منتج لجميع اثاره القانونية و ان الوصولات المدلى بها في الملف لا تفيد ى اداء المدعي لثمن العقار موضوع عقد الوعد بالبيع و ان العارضة مستعدة لإتمام اجراءات البيع مع المدعي من اجل وضع حد لهذا النزاع.
 و بناء على الحكم الصادر بتاريخ 21/04/2016 و القاضي برد الدفع بعدم الاختصاص النوعي .
و بناء على جواب نائب المدعى عليها بعد الاختصاص جاء فيه ان المدعي لم يبين  الاساس القانوني و الواقعي لطلبه المتعلق بالبطلان و ان العقد يخضع للقواعد العامة  من قانون الالتزامات و العقود كما ان المدعي لم يحترم مقتضيات المادة 234 من ق ل ع بحيث انه لم يؤد المبالغ المستحقة للعارضة و ان العارضة مستعدة لإتمام البيع  و ان العقار جاهز للتسليم  منذ مدة طويلة  و رهن اشارة المدعي  و التمست رفض طلب المدعي و ادلت بصورة قرارين.
  وبناء على ادراج الملف بجلسة 19/05/2016 حضر نائبي الطرفين مما تقرر معه حجز القضية للمداولة 
لجلسة 02/06/2016.






وبعد المداولة طبقا للقانون
في الشكل: حيث ان المقال قدم وفقا لسائر الشروط الشكلية المتطلبة قانونا مما يتعين معه التصريح بقبوله من هذه الناحية.
في الموضوع: 
وحيث ان الثابت من وثائق الملف انه سبق للمدعي ان أبرم اتفاقا مع المدعى عليها لاقتناء شقة  في المشروع المسمى ....  مقابل ثمن قدره 3040000درهم  اد منه المدعي   مبلغ 608000درهم  حسب الثابت من وصولات الاداء المرفقة   ، والباقي مؤجل الأداء إلى حين إبرام العقد النهائي عند جاهزية المبيع للتسليم ،وهو الاتفاق الذي يخضع للمقتضيات القانونية المنظمة لبيع عقارات في طور الإنجاز الوارد النص عليها في قانون الالتزامات والعقود المعدل بالقانون رقم 00-44 ،هذا القانون حدد شروطا جوهرية لصحة إبرام التصرفات الواردة على هذه العقارات واعتبر في فصله 618-3 انه يجب ان  يحرر عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الإنجاز إما في محرر رسمي أو بموجب عقد  ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان وهو الشرط الذي لم تتقيد به المدعى عليها البائعة لإبرامها مع المدعي مجرد وعد بالبيع عرفي يحمل فقط توقيعها و توقيع المشتري و هو ما يعتبر خرقا للمادة المذكورة و يكون مصير العقد البطلان و ان ما تمسكت به المدعى عليها بهذا الخصوص لا يرفع حالة البطلان التي اتصلت بالعقد منذ ابرامه و بالتالي فلا مجال للدفع بمقتضيات الفصل 234 من ق ل ع و لا حتى كون العقار جاهز ورهن اشارة المشتري .
و حيث انه و استنادا الى مقتضيات المادة 306 من ق ل ع فانه لا يترتب عن البطلان سوى استرداد ما دفع بغير حق تنفيذا له و ان المدعي ابت اداءه للمدعى عليها لمبلغ 608000درهم على شكل ثلاث دفعات حسب الاثبات من وصولات الاداء الصادرة عن المدعى عليها مما يتعين معه الاستجابة لطلب الاسترجاع و الحكم على المدعى عليها بإرجاعها للمدعي المبلغ المذكور مع رفض باقي الطلبات المتعلقة بالتعويض و الفوائد القانونية  و الغرامة التهديدية.  
وحيث إن مبررات النفاذ المعجل غير قائمة لعدم توافر شروط الفصل 147 من ق م م.
وحيث انه يتعين تحميل المدعى عليها الصائر  على النسبة.
لهــذه الأسبــاب
حكمت المحكمة في جلستها العلنية ابتدائيا وحضوريا:
في الشكل: بقبول الطلب.
في الموضوع: ببطلان العقد موضوع الطلب، وبإرجاع المدعى عليها لفائدة المدعي مبلغا قدره 608000درهم ستمائة و ثمانية الف درهم، وتحميلها الصائر على النسبة، ورفض باقي الطلب.
وبهذا صدر الحكم في اليوم والشهر والسنة أعلاه.
الرئيس والمقرر                      كاتبة الضبط



المملكـة المغربيـة
وزارة العـدل
و الحريات
****

المحكمة الابتدائية
بمراكش


ملف عقاري
 رقم: 800/1401/2013
 حكم عدد : 

أصل الحكم المحفوظ بكتابة الضبط
بالمحكمة الإبتدائية بمراكش
-----
بـاسـم جـلالـة المـلـك و طبقا للقانون
----

أصدرت المحكمة الابتدائية بمراكش ، يوم  27 ماي 2014 
 في جلستها العلنية المنعقدة للبت في القضايا العقارية’ الحكم الأتي نصه.


 بين السيد .....الكائن ................ مراكش.
النائب عنها الاستاذ محمد صباري محام بهيئة مراكش.    
                                          بصفته مدع من جهة                                                               
. وبين: شركة اقامة ..... في شخص ممثلها القانوني الكائنة ب ...... الدار البيضاء.
النائب عنها الاستاذ الراضي عبد الله محام بهيئة الدار البيضاء.
                              بصفتها مدعى عليها من جهة أخرى

الوقائـــــــع

بنــاء علــى المقــال الافتتاحي للدعوى الذين تقـدمت به المدعي بواسطة دفاعه إلى كتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 03/10/2013 و الدي يعرض فيه انه اقتنى من المدعى عليها شقة ........ و ان المدعى عليها تسلمت منه تسبيقا قدره 60000 درهم من ثمن البيع الاجمالي المقدر ب 200000 درهم بتاريخ 03/07/2007 و انه منذ ذلك التاريخ و هو ينتظر وفاء المدعى عليها بالتزامها و ذلك بتسوية الوضعية القانونية للعقار و اتمام اشغال البناء غير ان المدعى عليها اعربت اخيرا عن رفضها اتمام اجراءات البيع و انه يلتمس الحكم على المدعى عليها بإتمام اجراءات البيع بخصوص الشقة اعلاه موضوع الرسم العقاري عدد 180046/04 و في حالة امتناعها اعتبار الحكم بمثابة عقد بيع مع امر السيد المحافظ على الاملاك العقارية بتقييده بالرسم العقاري و الكل تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ و تحميل المدعى عليها الصائر.
اجابت المدعى عليها بان المقال مخالف لمقتضيات المادة 32 من ق م م لعدم تضمنه الاسماء الشخصية والعائلية وصفة الطرفين والمقر الاجتماعي ومعززا بالوثائق والتمست عدم قبول الدعوى.
عقب المدعي بان الاخلالات المدعى بها لا ترتب الجزاء الا في حالة الضرر كما تنص على ذلك مقتضيات المادة 49 من ق م م وان المدعى عليها لم تبين الضرر الذي اصابها ويتعين رد الدفع وانه يرفق تعقيبه بصورة من وصل الحجز رقم 1237 الذي يفيد شراءه للشقة المدعى فيها. ارفق التعقيب بصورة من وصل الحجز.
و بناء على المذكرة الجوابية مع المقال المضاد بالفسخ المؤرخ في 05/04/2014 و الذين جاء فيهما ان ما يزعمه المدعي لا اساس له من الصحة ذلك ان الوصل المعتمد عليه يتعلق بمشروع السكن الاجتماعي ...... وانه يحاول تغليط المحكمة بإدلائه بشهادة ملكية عقار لا علاقة له بالشقة في طور الانجاز موضوع وصل الحجز المتواجدة بمشروع السكني ........ و انها بعد الانتهاء من بناء المشروع و حصوله على جميع الرخص الادارية انذرت المدعي بتنفيذ التزاماته بتاريخ 09/03/2011 و ذلك بأداء باقي الثمن و ان المدعي قام بحجز 52 شقة و ان غرضه هو المضاربة العقارية و من بينها الشقة موضوع الدعوى، و انها انذرته للمرة الثانية بتاريخ 05/06/2013 و انه بعد توصله بالإنذارات اعلاه لم يبادر الى اداء باقي الثمن و يكون معه في حالة مطل. اضافة الى انه قام بتوجيه انذار اليها بتاريخ 10/06/2013 اعتبر فيها ان عقود الحجز المبرم معه باطلة لخرقها مقتضيات الفصل 618/2 وطلب استرداد ما دفع بغير حق وكذا  جواب نائبه عن الانذار الذي يطلب فيه استرجاع التسبيق و ان ذلك يؤكد سوء نية المدعي الذي اكد و بشكل صريح تراجعه عن وصل الحجز واعتبره باطلا. وفي الطلب المضاد التمست الحكم بفسخ وصل الحجز عدد 1237 المؤرخ في 03/07/2007 للتماطل وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعي الصائر. ارفق المقال بكتاب موجه للمدعى عليه فرعيا بالفسخ وجواب على انذار وانذار ومحضر تبليغ وحكم ابتدائي.
وبناء على مستنتجات نائب المدعي التي جاء فيها ان المدعى عليها لم تدلي باسم المشروع الذي تزعمه و لا بالصك العقاري الذي يتواجد عليه و ان المدعى عليها لم يسبق لها ان وجهت انذارا بالأداء و لم يسبق لها ان حددت له اجلا للوفاء و لم تدلي بما يثبت وفاءها هي بالتزاماتها مما يكون معه طلب الفسخ غير مبرر و يتعين رفضه.
وبناء على الإجراءات المتخذة بالملف وإدراجه بأخر جلسة بتاريخ 13/05/2014، حضرها نائبا الطرفين، فتقرر حجز الملف للمداولة لجلسة 27/05/2014. 





و بعد المداولة طبقا للقانون

    حيث ان الطلبين الاصلي يرمي الى اتمام اجراءات البيع والمضاد يرمي الى فسخ عقد الحجز.
وحيث اتضح من خلال وقائع الدعوى سواء المضمنة بالمقال الاصلي او المضاد ان الامر يتعلق ببيع عقار في طور الانجاز.
وحيث ان بيع العقار في طور الانجاز اورد له المشرع احكام خاصة منصوص عليها في المواد 618-1 الى 618-20 و هي مقتضيات جاءت بصيغة الايجاب و لا يمكن للأطراف الاتفاق على مخالفتها وفق ما تنص عليه المادة 618-2.
و حيث ان المقتضيات المضمنة بالمواد اعلاه تلزم طرفي بيع العقار في طور الانجاز ان يحرروا تحت طائلة البطلان العقد الابتدائي من طرف مهني (المادة 618-3 الفقرة الاولى) و متضمن لمجموعة من البيانات (المادة 618-3 الفقرة الثانية) و بعد الانتهاء من اشغال الاساسات على مستوى الطابق الارضي (المادة 618-5) و ان لا يكون هناك أي اداء قبل التوقيع على العقد الابتدائي (المادة 618-8) الى غيرها من المقتضيات الملزمة لصحة هذا النوع من العمليات.
وحيث اتضح من خلال وصل الحجز المدلى به من طرف المدعي الاصلي انه لم يحرر من طرف مهني ولا تتوفر فيه البيانات القانونية ولم يدلي الطرفان بما يثبت اتباعهما لمختلف الاجراءات اللازمة لصحة عملية بيع العقار في طور الانجاز.
وحيث ان احكام بيع العقار في طور الانجاز بالنظر الى فلسفتها الحمائية تعتبر من النظام العام و تثيرها المحكمة من تلقاء نفسها و لو لم يثرها الاطراف.
و حيث إن عدم تحرير اتفاق الطرفين على بيع العقار في طور الانجاز في الشكل المتطلب قانونا و عدم تضمنه البيانات القانونية يرتب بطلانه و يتعين على المحكمة معاينته.
و حيث إنه بمعاينة بطلان الاتفاق المضمن بوصل الحجز يكون الطلبان الراميان إلى اتمام اجراءات البيع و الى فسخه غير ذي موضوع و يتعين الحكم برفضهما لأن البطلان لا يرتب إلا إرجاع الطرفين الى ما قبل التعاقد.
و حيث يتعين تحميل كل واحد من الطرفين صائر دعواه وفق احكام المادة 124 من ق م م.
وتطبيقا للفصول 1-3- 32- 50 و ما يليه من قانون المسطرة المدنية.


لـــــهــــــــذه الأســـــــبــــــاب:
تصرح  المحكمة علنيا، ابتدائيا و حضوريا
ببطلان عقد الاتفاق بين الطرفين و رفض الطلبين الاصلي و المضاد و تحميل كل واحد من الطرفين صائر دعواه.

بهذا صدر الحكم في اليوم والشهر والسنة أعلاه وكانت الهيئة تتركب من: 
السيد محمد جدران رئيسا
السيد ربيع بوسهمين مقررا
السيد عبد الرحيم كنزي عضو
وبمساعدة السيدة لطيفة أيت أخلي كاتبة الضبط  

الرئيس              المقرر                           كاتبة الضبط 












المملكة المغربية
وزارة العــدل و الحريات
محكمة الإستئناف بمراكـش
المحكمة الإبتدائية بمراكش
حكم رقم:
بتاريخ:
03/10/2013

ملف رقم:
1125/1401/2012
المدعي

المدعى عليه
أصل الحكم المحفوظ بكتابة الضبط
بالمحكمة الإبتدائية بمراكش
-----
بـاسـم جـلالـة المـلـك و طبقا للقانون
----

       أصدرت المحكمة الإبتدائية بمراكش و هي تبت في القضايا المدنية 
  يوم             موافق 03/10/2013
  في جلستها العلنية الحكم الآتي نصه

  بين شركة . مراكش المسماة حاليا مجموعة ....  ـ  في شخص ممثلها القانوني 
مقرها الأساسي ..... البيضاء  .
         نائبها  الأستاذ محمد بركات   المحامي بهيئة الدار البيضاء  و الجاعل بدوره محل المخابرة معه بمكتب الأستاذ المحمدي  المحامي بهيئة مراكش   
            كمدعية  أصليا و مدعى عليها فرعيا  من جهة


  وبين السيد .....الكائن ..... ـ البيضاء 
النائب عنه  الأستاذ نور الدين عراقي حسيني  المحامي بهيئة الدار البيضاء الجاعل بدوره محل المخابرة معه بمكتب الأستاذ سهير توفيق  المحامي بهيئة مراكش   
                كمدعى عليه أصليا و مدع فرعيا  من جهة أخرى

الوقائـع
بناء على المقال الافتتاحي المقدم من طرف المدعية بواسطة نائبـها والمسجل بكتابـة ضبط هذه المحكمـة بتاريـخ 24 أكتوبر  2012   و  المؤدى عنـه الرسـم القضائي حسب الوصل عدد 1202034   والذي عـرضت  فيــه أنه بموجب عقد حجز  مع  المدعى عليه بشأن اقتناء هذا الأخير شقة بالإقامة رقم 14 أ بالمركب السكني السياحي ...... مراكش و أن المدعى عليه أدى جزءا من الثمن على أساس أداء باقي الثمن و إتمام عقد البيع النهائي بتاريخ 31/12/08 ،لكن المدعى عليه لم يبادر إلى الوفاء بالتزامه رغم حلول الأجل و الانتهاء من الأشغال و رغم إنذاره،  ملتمسا الحكم على المدعى عليه بإتمام البيع و ذلك بعد تأدية باقي الثمن المحدد في 1659000,00 درهم و اعتبار الحكم بمثابة عقد نهائي مع تعويض قدره 100000,00 درهم و في حالة امتناع المدعى عليه من إتمام البيع الحكم عليه بالتعويض الاتفاقي المحدد في المادة 4 من عقد الحجز تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها ألف درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ المعجل و تحميل المدعى عليها الصائر .
و أرفق مقاله   بالوثائق التالية : صورة لعقد الحجز  و نسخة إنذار و محضر تبيلغ إنذارو شهادة عقارية و رفع اليد .   
و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه و المرفقة بمقال معارض مؤدى عنه الرسم القضائي و الذي أكد من خلالها أنه خلافا لما ورد بمقال الدعوى فإنه يحق لكل واحد من الطرفين الامتناع عن الوفاء بالتزامه إلى حين الوفاء بالالتزام المقابل ، و أن المدعى الحكم عليه بأداء الشرط الجزائي المحدد عقديا حسب 947600,00 و تعويض عن التماطل حسب 100000,00 درهم .
و بناء على إدراج القضية بجلسة 19/09/2013 حضرها نائب المدعية و نائب المدعى عليه واعتبرت المحكمة القضية جاهزة، فتقرر حجز القضية للمداولة لجلسة يومه  .




التعليــل
في الشكل: حيث إن الدعوى قدمت وفق المتطلب قانونا في شقها الأصلي و المعارض ، و عليه يتعين التصريح بقبولها شكلا.
في الموضوع: حيث إن الطلب الأصلي يهدف إلى الحكم على المدعى عليه بإتمام البيع و ذلك بعد تأدية باقي الثمن المحدد في 1659000,00 درهم و اعتبار الحكم بمثابة عقد نهائي مع تعويض قدره 100000,00 درهم و في حالة امتناع المدعى عليه من إتمام البيع الحكم عليه بالتعويض الاتفاقي المحدد في المادة 4 من عقد الحجز تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها ألف درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ المعجل و تحميل المدعى عليها الصائر، و بالمقابل فإن الطلب المعارض يرمي إلى الحكم عليه بأداء الشرط الجزائي المحدد عقديا حسب 947600,00 و تعويض عن التماطل حسب 100000,00 درهم .
و حيث إن الثابت من وثائق الملف أن  موضوع التعاقد لم يكن قائما وقت التعاقد ذلك أنه الطرفين  تعاقد ابتدائيا بشأن موضوع النزاع بشأن الشقة موضوع النزاع  و الحال أن موضوع التعاقد لم يتم بناؤه بعد ، ذلك أنه بالرجوع إلى البنود المتفق عليها بين المدعى عليه المذكورة و البائعة لها و المحرر باللغة الفرنسية، المدلى بصورة منه يتبين أننا بصدد عقار قيد الإنجاز، فقد نص أن محل العقد هو شقة مساحتها و أن الطرفين يصرحان و يعترفان أن المساحة المذكورة تقريبية احتسبت على أساس تصاميم البناء و أن المساحة النهائية للشقة هي التي ستنتج عن العمليات الطبوغرافية و تدون على الرسم العقاري للشقة و على ضوئها سيتم تحديد الثمن النهائي، وتبين كذلك من بنود الوعد السالف الذكر  أن البائع التزم ببناء الشقة و إتمام الأشغال وأنه سيبرم عقد البيع النهائي داخل أجل شهر من إعلام المشترية بحصول البائع على رخصة السكن ،كما نص في ذات الوعد على أن البائع يلتزم بالانتهاء من أشغال البناء والحصول على رخصة السكن واستخراج الرسوم العقارية الفرعية .
و حيث يتضح من خلال عبارات عقد الوعد بالبيع أعلاه خاصة أن موضوع هذا العقد هو بيع لشقة سيتم بناؤها من طرف البائع داخل أجل محدد، ومن تم نخلص إلى أن محل التزام الطرفين تتوفر فيه عناصر التعريف الذي أورده المشرع في القانون رقم 44-00 المنظم لبيع العقار في طور الانجاز و هو المنصوص عليه في الفصل 618-1 من قانون الالتزامات و العقود بعد تتميمه بالقانون المذكور:" يعتبر بيعا للعقار في طور الانجاز كل اتفاق يلتزم فيه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد و يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال...."
و حيث إن هذا التعريف ينطبق على اتفاق المدعي و المدعى عليها، و أنه لما كان الأمر يتعلق ببيع لعقار في طور الانجاز كما هو مبين أعلاه، فإن المقتضيات القانونية المطبقة عليه هي الواردة بالقانون المذكور و من تم فإن كل عملية واردة عليه يلزم أن تفرغ في محرر رسمي، علما أن طبيعة المقتضيات الواردة في القانون رقم 44-00 هي مقتضيات أمرة من النظام العام تمثل قيدا لحرية التعاقد، و ما يؤكد ذلك هو حيثيات و أسباب نزول القانون المنظم لبيع العقار في طور الانجاز كثيرة نوجزها فيما يلي:
- تمكين المقاولات العقارية من تمويل مشاريعها عن طريق البيع أثناء الإنجاز أو البناء،
- و حماية المشتري -باعتباره اشترى حقا عقاريا مستقبليا-من المخاطر المرتبطة بهذا النوع من العمليات و خاصة مفاجآت عدم إتمام المشروع.
وحيث  إن المقتضيات الحمائية سواء للاستثمار أو للطرف الضعيف(المشتري) تكون بطبيعتها مقتضيات وجوبية متصلة بالنظام العام، و أن ما يؤكد هذا هو عبارات الإلزام و الوجوب التي استعملها المشرع و ترتيب جزاءات البطلان على خرق بعض من قواعده.
و حيث إنه و إن كان الأصل هو حرية التعاقد إلا أن هذه الحرية تتقيد كلما تعلق الأمر بقواعد أمرة أو من النظام العام كما هو الشأن بالنسبة للقواعد المنصوص عليها بالقانون رقم 44-00، و أن المادة 618-2 أعلاه تلزم أن يتم بيع العقار في طور الانجاز وفق القواعد المنصوص عليها في القانون رقم 44-00.

و حيث إن مقتضيات المادة 618-3 تلزم أن يحرر العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الانجاز بمقتضى عقد ثابت التاريخ من طرف مهني....تحت طائلة البطلان.
و حيث إن باقي مقتضيات القانون المذكور حددت مجموعة من الالتزامات خاصة إنجاز دفتر للتحملات.
و حيث إنه ليس بالملف ما يفيد تقيد الطرفين بالمقتضيات القانونية الآمرة المنصوص عليها في القانون المطبق على عمليات بيع العقار في طور الانجاز، و المحكمة ملزمة بإثارة القواعد القانونية التي تعتبر من النظام العام تلقائيا.
وحيث إنه بذلك يكون عقد الوعد بالبيع الرابط بين الطرفين أعلاه المتعلق ببيع لعقار في طور الإنجاز، دون التقيد بالمقتضيات القانونية الواردة بالقانون رقم 44-00 وخاصة الفصل 618-3 هو عقد باطل وفق أحكام المادتين 618-3 و306 من قانون الالتزامات والعقود، الشيء الذي يتعين معه الحكم برفض الطلب الأصلي الرامي لإتمام البيع وكذا طلب التعويض على اعتبار أن الباطل لا ينتج أي أثر غير إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه.
وحيث يتعين تحميل المدعى عليها الصائر وفق أحكام المادة 124 من قانون المسطرة المدنية.
وتطبيقا للفصول 1-3- 32- 50 و ما يليه من قانون المسطرة المدنية. 
لـــــهــــــــذه الأســـــــبــــــاب:
تصرح  المحكمة علنيا، ابتدائيا و حضوريا
        ــــ في الشكل : بقبول المقال الأصلي و المعارض  .
        ــــ في الموضوع : برفض الطلب الأصلي و المعارض  و إبقاء مصاريف كل طلب  على رافعه.           
بهذا صدر في اليوم والشهر والسنة أعلاه ،وكانت المحكمة تتركب من ،    
السيد       محمد مسوس                           رئيسا 
السيد      يونس الزهري                          مقررا
السيد     مولاي عبد الرحيم كنزي               عضوا
السيدة     لبنى شقيف                           كاتبة ضبط 
الرئيس                  المقرر                             كاتب الضبط