اجتهادات محكمة النقض السورية حول التزامات البائع والمشتري.

1852 ـ عقد بيع ـ دفع الثمن ـ شروط صحة العقد:

يلتزم البائع في عقد البيع بنقل ملكية الشيء إلى المشتري مقابل دفع هذا الأخير الثمن. وعليه فإن دفع الثمن شرط من شروط صحة البيع وانعقاده. ولا يعتد بتنازل البائع عن ملكية الشيء مادام لم يقبض الثمن.

(نقض مدني سوري 2030 أساس 550 تاريخ 14 / 8 / 1957 ـ مجلة نقابة المحامين ص 332 لعام 1957).

1951 ـ بيع ـ التزام البائع ـ ضمان ـ خلف المشتري:

ـ إن البائع يلتزم بالضمان لا للمشتري الأول فحسب بل أيضاً للخلف الخاص الذي له أن يرجع على البائع بدعوى مباشرة هي ضمان التعرض التي كانت للمشتري الأول وقد انتقل الحق للمشتري الثاني. وللمشتري الذي يستحق المبيع في يده أن يستعمل حق مدينه البائع في الرجوع بالضمان على بائع البائع.

ـ إذا انتفى الشرط الفاسخ الحكمي في عقد البيع يكون تصرف ورثة هذا البائع بالمبيع إلى الغير قبل اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم بفسخ البيع من شأنه أن يقيم المسؤولية المدنية في جانبهم وكذلك الخطأ العقدي.

ـ إن البيع ينشىء التزاماً في جانب البائع بضمان التصرف الصادر منه والتعرض الصادر من الغير والاستحقاق. وكل بيع ينشىء الضمان فيتولد عنه التزام في ذمة البائع وورثته من بعده بعدم التعرض للمشتري.

ـ إذا استحق كل البيع كان للمشتري ان يطلب من البائع قيمة المبيع وقت الاستحقاق وبوجه عام بالتعويض عما لحقه من خسارة وما فاته من كسب.

(نقض رقم 985 اساس 1631 تاريخ 22 / 6 / 1988 سجلات النقض)

1537 ـ التزام ـ دين ـ وفاؤه ممن له مصلحة ـ رجوع على المدين ـ إثبات الوفاء:

1 ـ إذا أنكر المدين دينه الذي أوفاه عنه من له مصلحة بالوفاء. ترتب على هذا الأخير أن يثبت انشغال المدين لكي يحق له الرجوع عليه بما أوفاه. وتوجب على المدين إثبات وجود مصلحة له بالاعتراض على الوفاء.

2 ـ يجوز للمدين حساب المبلغ المدفوع من أصل الدين الأشد كلفة.

(نقض سوري رقم 1152 تاريخ 12/6/1966 ـ مجلة القانون ص888 لعام 1966)

التزام ـ إبراء ـ شرط ماضي

إن الالتزام المعلق على شرط ماضي متحقق الوجود يعتبر إبراءاً منجزاً لا معلقاً، ولو كان صاحبه على جهل به.

إن التنازل إذا كان دون عوض أو مقابل يعتبر إبراءاً ينقضي به الالتزام الأصلي، ولا يشترط في انعقاده الرسمية التي تشترط في الهبات المباشرة.

(نقض رقم 394 أساس 635 تاريخ 22/11/1966 محامون ص426 لعام 1966)

التزام ـ سبب غير مشروع

إذا كان سبب السند لقاء الموافقة على التزويج، كان هذا منافياً لأغراض الزواج، وكان السند مخالفاً للنظام العام ومبنياً على سبب غير مشروع.

(نقض رقم 860 أساس 469 تاريخ 5/5/1966 محامون ص213 لعام 1966)

التزام ـ تدليس ـ عيوب الإرادة

التدليس وسائر عيوب الإرادة وقائع مادية يجوز إثباتها بكل طرق الإثبات، ولا يحول دون ذلك ما يذكر في السند من إسقاط حق الكذب في الإقرار. وليس للتدليس طريقة معينة، وإنما يكفي فيه أن تكون الطريقة كافية للتضليل بالنسبة للشخص المتعاقد الضعيف.

(نقض رقم 1468 أساس 477 تاريخ 2/7/1966 محامون ص288 لعام 1966)

التزام ـ تعويض اتفاقي ـ عبء إثبات الضرر

إن عبء إثبات مقدار الضرر في حالة التعويض الاتفاقي ينتقل من عاتق الدائن إلى المدين، بحيث يبقى التعويض المتفق عليه معتبراً إلى أن يثبت مقدار الضرر الحقيقي.

(نقض رقم 2016 تاريخ 11/10/1965 مجلة القانون ص259 لعام 1966)

458 ـ بيع ـ تسديد رصيد الثمن ـ منح الاجل ـ ضرر البائع ـ التزامات المشتري:

ان تسديد رصيد الثمن امام المحكمة لا يؤدي حتماً إلى رفض دعوى الفسخ باعتبار أن صلاحية القاضي بمنح المدين أجلاً منوط بعدم لحوق ضرر كبير بالبائع من جراء تثبيت العقد.

إن البيع بعد تسجيله كما كان قبل تسجيله ينشىء التزامات في جانب المشتري منها دفع الثمن وان البائع يستطيع بعد التسجيل أن يطالب بتنفيذ هذه الالتزامات وتضيف المادة 158 مدني التي تجيز الفسخ بعد الاعذار إذا لم يف أحد المتعاقدين بالتزامه.

لابد في اثبات توافر الضرر بالبائع من جراء تثبيت العقد من اجراء خبرة لتقدير قيمة العقار تاريخ الكشف وقيمته بتاريخ الانذار.

ان فسخ العقد يستدعي اعادة الطرفين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد.

(نقض رقم 28 أساس 122 تاريخ 6/3/1984 مجلة المحامون ص921 لعام 1984)

459 ـ بيع ـ تقصير المشتري بدفع الثمن ـ انذار ـ منح المدين اجلاً ـ توازن التزامات طرفي العقد:

ـ إذا كان الثمن مستحق الأداء وتخلف المشتري عن الوفاء به وجب على البائع اعذاره فإذا لم يدفع الثمن بعد اعذاره جاز للبائع أن يرفع دعوى على المشتري بطلب فسخ البيع مع التعويض إن كان له مقتضى.

ـ يجوز للقاضي ان يمنح المدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك. كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة للالتزام بجملته.

ـ إن عقد البيع قائم في الأصل مبدئياً على التوازن بين التزامات كل من البائع والمشتري حين اجراء العقد ووفقاً للشروط الواردة فيه. وان السماح للمدين بدرء الفسخ بايداع الثمن أو بمنحه أصلاً من المحكمة رغم ثبوت الاخلال بالتزام دفع الثمن في موعده. لا سيما إذا كان هناك ضرر جسيم يلحق بالبائع من شأنه الاخلال بهذا التوازن وينطوي على مخالفة القانون.

ـ بملاحظة ظاهرتي التضخم وارتفاع الاسعار بشكل مستمر وبعد أن يضع المشتري نفسه في مركز المخل بالتزامه لم يعد من السائغ أن يستفيد من فرق السعر الكبير وان يأتي بعد زمن فيقضي الفسخ رغم ترتبه بجانبه على حساب الطرف الاخر والضرر الكبير الذي لحق بالبائع.

ـ إذا أعطى القاضي أجلاً للمشتري في دعوى الفسخ وجب على المشتري دفع الثمن في غضون الاجل وليس للقاضي أن يمنح المشتري أجلاً آخر. ويعتبر البيع مفسوخاً بعد انقضاء الاجل الممنوح دون أن يفي المشتري بالثمن.

ـ لا تقع المقاصة في دين ثابت مع دين قامت فيه من المدين منازعة جدية ولا في دين ثابت مع دين لايزال أمام القضاء. ولا في دين ثابت مع دين في حاجة إلى حكم لتصفية ولا في دين معترف به مع دين في حاجة للاثبات. وقاضي الدعوى هو الذي يقدر ما إذا كانت المنازعة جدية أو غير جدية.

ـ إن دفع الثمن هو الالتزام الاساسي الواجب على المشتري ليقابل الالتزام الأساسي على البائع بنقل ملكية المبيع إذ البيع هو نقل ملكية المبيع في مقابل دفع الثمن.

ـ إذا كان الثمن مستحق الدفع ولم يدفعه المشتري فللبائع أن يمتنع عن تسليم المبيع حتى يستوفي الثمن وهو في ذلك يستعمل حق حبس المبيع المقرر له.

ـ إذا حدد وقت واحد لكل من تسليم المبيع ودفع الثمن فإن الثمن يكون مستحق الأداء وقت تسليم المبيع ويثبت للبائع حق حبس المبيع حتى يستوفي الثمن إذا كان وقت دفع الثمن متقدماً أو معاصراً لوقت تسليم المبيع.

ـ ان التزام البائع بالتنفيذ الضمني لا تفيد تنازله عن حق طلب الفسخ في حال تأخر المشتري عن دفع الثمن بحسبان أن تنازل البائع عن حق طلب الفسخ يجب أن يكون واضحاً وأن يفسر تفسيراً ضيقاً شأن كل تنازل عن الحق.

ـ لا يجوز للدائنين المتضامنين مجتمعين أو منفردين مطالبة المدين بكل الدين وللمدين أن يفي بكل الدين لأي منهم. ومتى استوفى الدائن الدين فإن ذمة المدين تبرأ بالنسبة إلى الدائن الذي استوفى الدين وبالنسبة إلى سائر الدائنين. ذلك أن التضامن يجعل لكل دائن حقه في استيفاء الدين كله أصيلاً عن نفسه ونائباً عن سائر الدائنين بحسب حصصهم.

(نقض رقم 524 اساس 354 تاريخ 16/4/1984 مجلة المحامون ص915 لعام 1984)

532 ـ التزام ـ عقار ـ الامتناع عن التسديد حتى التسجيل:

إذا كان السند المحرر بمبلغ ولمدة دون شرط قد ثبت أنه بمقابل ثمن العقار ـ فمن حق المدين أن يمتنع عن التسديد إذا لم يسجل العقار باسمه أو ثبت تعذر ذلك، لأن الملكية لا تتم إلا بالتسجيل.

(نقض مدني سوري 698 أساس 786 تاريخ 30/12/1967 مجلة المحامون ص 157 لعام 1968)

1001 ـ بيع ـ التزام ـ نقل ملكية ـ تسلم ـ تنفيذ عيني:

إن البيع ينشىء التزاماً في جانب البائع بنقل ملكية المبيع إلى اسم المشتري في السجل العقاري وبتسليمه إياه. والبائع يلتزم بتسليم المبيع ما لم يرد اتفاق على خلاف ذلك. ومتى اثبت المشتري التزام البائع بالتسليم وذلك باثبات عقد البيع المبرم معه ترتب على البائع اثبات وفائه به وإلا خضع لمؤيدات عدم الوفاء.

إذا أخل البائع بالتزام التسليم فإن المشتري يستطيع أن يطالبه بالتنفيذ العيني كما يستطيع أن يطلب فسخ البيع وله أن يطلب في الحالتين تعويضاً عما عساه أن يكون قد أصابه من الضرر من جراء اخلال البائع بالتزامه.

إن دعوى تثبيت عقد البيع هي دعوى موضوعية تنصب على حقيقة التعاقد فتتناول محله ومداه ونفاذه والحكم الذي يصدر فيها يكون مقرراً لكافة ما انعقد عليه الرضا بين المتعاقدين بغير حاجة إلى الرجوع إلى الورقة التي اثبت فيها التعاقد أولاً. وهي بماهيتها دعوى استحقاق مآلاً.

إن الحكم بصحة التعاقد يغطي جميع أوجه النزاع في شأن عقد البيع ويكون حجة قاطعة على أن البيع صحيح ونافذ وبالتالي يجعله في مأمن من الطعن بالبطلان أو الإبطال أو الفسخ والانفساخ أو عدم النفاذ لأي سبب كان. ولا يجوز بعده المناقشة في صحة هذا العقد أو الدفع بعدم صحته.

(نقض رقم 1435 اساس 1837 تاريخ 24/12/1985 مجلة المحامون ص1124 لعام 1986)

1089 ـ تعويض اتفاقي ـ شروط استحقاق التعويض ـ اثبات ـ نقل ملكية:

1 ـ إن تأخر المدين في تنفيذ التزامه العقدي هو السبب في استحقاق التعويض عن التأخير باعتبار أن شروط استحقاق التعويض هي وجود خطأ من المدين، وضرر يصيب الدائن، وعلاقة سببية بين الخطأ والضرر، وإعذار المدين. النص في العقد على التعويض يجعل الضرر واقعاً في تقدير المتعاقدين، على المدين إثبات أن الدائن لم يلحقه ضرر.

2 ـ إن البيع ينشىء التزاماً في جانب البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري. فإذا ما كان المبيع جراراً، فإن الملكية لا تنتقل فيما بين المتعاقدين إلا بالتسجيل في السجل الخاص المعد لذلك، وتسليم المدعى عليه إلى المشتري لا يعفيه من التزامه بنقل الملكية.

(نقض سوري 1281 أساس 580 تاريخ 25/7/1981 ـ سجلات محكمة النقض 1981)

1115 ـ شرط جزائي ـ تعويض ـ اخلال بالالتزام ـ اثبات الضرر:

متى أثبت المشتري التزام البائع بتسليم المبيع، وذلك بإثبات عقد البيع المبرم معه، ترتب على البائع اثبات وفائه، وإلا خضع لمؤيدات عدم الوفاء

أما الشرط الجزائي في العقد، فهو تقدير المتعاقدين مقدماً للتعويض المستحق عند اخلال المدين بالالتزام. ومؤدى ذلك أن المتعاقدين مسلمان بأن اخلال المدين بالتزامه يحدث ضرراً اتفقا على المقدار اللازم لتعويضه، فوجود الشرط الجزائي يجعل الضرر واقعاً في تقدير المتعاقدين، ولا يكلف الدائن اثباته، وإنما خلافاً للقواعد العامة يقع على عاتق المدين الذي يدعي أن الدائن لم يلحقه أي ضرر، أو أن التقدير مبالغ فيه، عبء الاثبات.

(نقض سوري رقم 1 اساس 508 تاريخ 13/1/1984 مجلة المحامون ص989 لعام 1984)

1387 ـ التزام ـ شرط واقف ـ تحقق الشرط ـ تنفيذ:

ـ إذا تحقق الشرط الواقف نفذ الالتزام المعلق عليه وكان قبل تحقق الشرط موقوفاً. ومن ثم يجوز للدائن بعد أن تحقق الشرط أن ينفذ بحقه اختياراً أو اجباراً.

أما إذا تخلف الشرط الواقف فإن الالتزام الذي كان معلقاً على هذا الشرط وكان له وجود ناقص ينمحي ويصبح كأن لم يكن ولا يعتبر له وجود لا كامل ولا ناقص منذ البداية. وهذا هو الاثر الرجعي لتخلف الشرط الواقف.

ـ لقاضي الموضوع أن يستخلص من نص العقد ومن ظروف الدعوى وأحوالها أن المتعاقدين قصدا به أن يكون البيع تاماً منجزاً بشرط واقف ولم يقصد مبيعاً معلقاً على شرط فاسخ.

ـ العقد الاحتمالي هو العقد الذي لا يستطيع فيه كل من المتعاقدين أن يحدد وقت تمام العقد القدر الذي اخذ أو القدر الذي اعطى. ولا يتحدد ذلك إلا في المستقبل تبعاً لحدوث أمر غير محقق الحصول أو غير معروف وقت حصوله.

واساس العقود الاحتمالية هو ذلك الاحتمال في المكسب أو الخسارة فلا يؤثر الغبن عادة في العقود الاحتمالية لأن الاساس الذي بنيت عليه هذه العقود هو غبن احتمالي يتحمله أحد المتعاقدين.

ـ إن القانون يرتب على الاستغلال أحد دعويين. دعوى الإبطال ودعوى انقاص الالتزام. ومن ثم اوجب ان ترفع الدعوى لذلك خلال سنة من تاريخ العقد وإلا كانت غير مقبولة. والسنة هي ميعاد لرفع الدعوى لا مدة للتقادم. فإذا انقضت السنة دون أن يرفع المتعاقد المغبون دعواه ورفعها بعد ذلك كانت الدعوى غير مقبولة فالسنة هي ميعاد اسقاط لا ميعاد تقادم والفرق بين الميعادين أن ميعاد الاسقاط لا ينقطع ولا يقف بخلاف ميعاد التقادم فيرد عليه الانقطاع والوقف.

(نقض رقم 1742 اساس 175 تاريخ 25/10/1984 مجلة المحامون ص404 لعام 1985)

1853 ـ عقد بيع ـ نقل ملكية ـ تسجيل ـ تقصير ـ فسخ:

البائع ملزم بنقل الملكية خالصة إلى المشتري والقانون جعل التسجيل من مستلزمات نقل الملكية وعلى البائع يقع هذا الالتزام. وعدم تقديم البائع الوثائق اللازمة ليمكن الشاري من تسجيل المبيع يعتبر إخلالاً بالعقد موجباً للفسخ والتعويض.

(نقض سوري رقم 1532 أساس 976 تاريخ 22 / 8 / 1982 سجلات محكمة النقض).

1887 ـ عقد بيع ـ نقل الملكية ـ التزام البائع ـ حجوز ـ فسخ العقد ـ علنية القيود:

1 ـ إن البيع ينشئ التزاماً من جانب البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري وإن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وإن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل المبيع مستحيلاً أو عسيراً.

2 ـ إن عدم مبادرة البائع إلى رفع إشارات الحجز التي لم ينص عليها العقد البيع يجيز للمشتري طلب الفسخ لأن بقاء الإشارات يحد من حرية المشتري بالتصرف بالمبيع.

3 ـ إن مبدأ علنية قيود المركبات الآلية تقرر في صالح من يكتسب حقاً على مركبة آلية بالاستناد إلى قيود الدوائر الرسمية وليس للبائع أن يلزم المشتري وفق ما هو مسجل في قيود الدوائر الرسمية خلافاً للعقد.

(نقض سوري رقم 181 أساس 299 تاريخ 3 / 2 / 1981 ـ سجلات محكمة النقض).

1888 ـ التزام ـ عقد بيع ـ نقل ملكية ـ استحالة ـ فسخ العقد ـ اثر رجعي ـ تعرض الغير ـ ضمان البائع ـ علم المشتري ـ تعويض:

1 ـ البائع يلتزم بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري والبيع ينشئ التزاماً في جانب البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري. ويترتب على انتقال الملكية فعلاً إلى المشتري أن يكون هذا الأخير حر التصرف بالمبيع.

2 ـ إن بيع المبيع إلى الغير يجعل نقل ملكية المبيع مستحيلاً مما يجيز فسخ العقد مع إعادة الثمن. لأن التعهد بنقل الملكية لم يعد ممكناً.

3 ـ ضمان البائع لتعرض الغير يتحقق ولو كان المشتري عالماً بوضع المبيع وبمديونية البائع للغير ووضع الإشارة على صحيفة المبيع لأن علم المشتري لا يحل البائع من التزامه بنقل ملكية المبيع.

4 ـ إذا فسخ عقد البيع انحل بأثر رجعي لا من وقت الفسخ بل من وقت نشوء العقد ويلزم البائع بالتعويض عما فات المشتري من خسارة وكسب.

(نقض سوري رقم 1441 أساس 594 تاريخ 21 / 9 / 1981 ـ سجلات محكمة النقض).

1889 ـ عقد بيع ـ التزام البائع ـ نقل الملكية ـ اشارة الحجز ـ تكليف:

1 ـ يلتزم البائع بكل ما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وإن يكف عن أي عمل يجعل نقل الملكية مستحيلاً أو عسيراً. فيلزم بتسليم المبيع خالياً من كل ما يعيق نقل الملكية.

2 ـ إن رفع إشارة الحجز ودفع بدل الحجز على عاتق البائع. كما أنه إذا وجد العقار مثقلاً بتكليف فعلى البائع يقع عبء هذا التكليف.

(نقض سوري رقم 161 أساس 2016 تاريخ 2 / 2 / 1982 ـ سجلات محكمة النقض).

1890 ـ عقد بيع ـ نفقات تسجيل ـ مستلزمات العقد ـ التزام البائع معاملات:

1 ـ إن معاملات الإفراز وتصحيح الأوصاف تقع على البائع لأنها من مستلزمات العقد إذا لم ينص على عكس ذلك.

2 ـ إذا تضمن العقد مسؤولية البائع عن عدم وجود ما يعيق عملية الفراغ والنقل للمشتري اعتبر مسؤولاً عن جميع المعاملات اللازمة لذلك بما فيه معاملات الإفراز وتصحيح الأوصاف.

(نقض سوري رقم 2131 أساس 1766 تاريخ 10 / 11 / 1982 ـ سجلات محكمة النقض).

1891 ـ عقد بيع ـ نقل ملكية ـ التزام البائع ـ اشارات مسجلة:

1 ـ لا يكفي الحكم بتثبيت البيع والعبرة في تنفيذ العقد هي بنقل المبيع. إلى ملكية المشتري وتسجيل هذا المبيع على اسم المشتري في السجل العقاري وبحيث يلتزم البائع بنقل ملكية المبيع مظهراً من أن حق أو قيد يثقله. إلا إذا كان المشتري عالماً بها وقبل الشراء على هذا الأساس.

2 ـ للتثبت من تنفيذ البائع التزامه العقدي يجب على المحكمة أن تعمل النتائج القانونية وفق أحكام القانون وشروط العقد. وبالتالي ترتيب المسؤولية العقدية.

2 ـ نقض الحكم المطعون فيه أخذاً ببقية الأسباب على الوجه الوارد في الحيثيات.

(نقض سوري رقم 1664 أساس 2851 تاريخ 31 / 8 / 1982 ـ سجلات محكمة النقض).

1892 ـ عقد بيع ـ هاتف ـ نقل ملكية ـ التزام البائع ـ تسوية وضع الهاتف ـ دعوى التسوية:

1 ـ إن بيع حق الاشتراك في الهاتف يرتب على البائع القيام بكل ما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيراً.

2 ـ إذا كان القانون قد منح مدة لتسوية أوضاع الهواتف إلا أنه لم يشترط إقامة دعوى التسوية. وعلى البائع مباشرتها للوفاء بالتزامه.

(نقض سوري 2093 أساس 1217 تاريخ 31 / 10 / 1983 سجلات محكمة النقض).

1893 ـ عقد بيع ـ التزام البائع ـ نقل الملكية ـ علاقة شخص ثالث ـ فسخ العقد ـ تعويض ـ تقدير:

1 ـ إذا كان هناك علاقة لشخص ثالث بالمبيع فإن المشتري ليس مسؤولاً عن تراخي البائع في تسوية وضعه مع هذا الشخص الثالث لتأمين نقل الملكية إلى المشتري لأن البائع مسؤول عن القيام بكل ما هو ضروري لنقل الملكية وهذا التزام عقدي وقانوني.

2 ـ في حال قعود البائع عن نقل ملكية المبيع إلى المشتري رغم الإنذار والدعوى فإنه من حق المشتري اعتبار العقد مفسوخاً وتوجب إعادة الحال إلى ما كان عليه مع التعويض.

3 ـ يشمل تقدير التعويض الضرر الذي لحق بالمشتري والكسب الفائت عليه من جراء فسخ البيع بسبب عدم تنفيذ البائع التزاماته العقدية والقانونية.

(نقض سوري رقم 1668 أساس 436 تاريخ 22 / 8 / 1983 ـ سجلات محكمة النقض).

1894 ـ عقد بيع ـ نقل المبيع ـ التزام البائع ـ اشارات ـ شروط العقد ـ نقص المساحة ـ مسؤولية البائع:

إن البائع يلتزم بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري كما يلتزم بنقل ملكية العقار المبيع إلى اسم المشتري في السجل العقاري.

إن علم المشتري بوضع المبيع والاشارات المدونة على صحيفة العقار لا تحل البائع من التزامه رفع الاشارات ونقل ملكية المبيع إلى المشتري. إلا إذا كان المشتري قد قبل بما يثقل العقار من اشارات وقيود. أو أنه اشتراه في حالته الراهنة وعلى مسؤوليته.

ليس للبائع أن يلزم المشتري بالمبيع وفق ما هو مسجل في السجل العقاري خلافاً لعقد البيع.

يترتب على انتقال الملكية إلى المشتري أن يكون للمشتري حق التصرف في المبيع باعتباره مالكاً له وإن وجود اشارات قبل تاريخ البيع وعدم النص في عقد البيع على قبول المشتري بها وعلى مسؤوليته يحد من حريته بالتصرف ويحق للمشتري المطالبة بالفسخ واسترداد الثمن مع التعويض.

(نقض رقم 765 اساس 1800 تاريخ 28 / 4 / 1987 سجلات النقض)

1907 ـ عقار ـ عقد بيع ـ تسليم ـ التزام عقدي ـ خصومة ـ حقوق الغير ـ إثبات الوفاء ـ اخلال بالالتزام ـ تنفيذ ـ تعويض:

1 ـ إن بقاء العقار المبيع مسجلاً كأرض على اسم مالكيه الأصليين في السجل العقاري لا يحل البائع الذي يشغل العقار المبيع ويتصرف به عن تسليمه إلى المشتري ولا ضرورة لاختصام أصحاب الحقوق على العقار الأم في دعوى طلب التسليم نظراً إلى عدم المساس بحقوقهم وإلى أن أمر هذه الحقوق يبحث حيث التصدي لموضوع طلب التسجيل على اسم المشتري في السجل العقاري.

وعندئذ يبت بهذا الطلب وبما يتصل به فيما يتعلق بكيان عقد البيع ونفاذه على ضوء أحكام القانون والنتيجة التي يستقر عليها وضع العقار حتى إذا تعذر التنفيذ بالتسجيل أعيد الطرفان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد.

2 ـ إن التزام البائع بتسليم المبيع هو التزام بتحقيق غاية هي وضع المبيع تحت يد المشتري فيعتبر البائع مسؤولاً حكماً عن عدم تحقيقها ويقع عليه عبء إثبات الوفاء. كما أن للمشتري الحق بطلب التنفيذ أو الفسخ مع التعويض.

(نقض سوري رقم1216 أساس 2478 تاريخ 27 / 12 / 1975 ـ مجلة المحامون ص 276 / 1076).

1934 ـ عقد بيع ـ التزام البائع ـ تسليم المبيع ـ حيازة ـ تسليم قانوني ـ اعلام البائع للمشتري ـ نفقات التسليم:

1 ـ يعتبر المشتري متسلماً للمبيع إذا وضع تحت تصرفه ولو لم يستولي عليه استيلاء مادياً. ولكنه لا يعتبر حائزاً للمبيع لبدء التقادم. وفي بيع المنقول إذا كان المشتري من غير مالك حسن النية لا يستطيع التمسك بالحيازة لعدم الاستيلاء الفعلي.

2 ـ يكون تسليم المبيع بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء مادياً مادام البائع قد أعلمه بذلك فمجرد وضع البائع المال المبيع تحت تصرف المشتري وإعلامه بذلك يعتبر أنه قد وفى بالتزامه بتسليم المبيع.

3 ـ إن نفقات الخزن (نفقات التسليم) تقع على عاتق المشتري اعتباراً من تاريخ إخطاره بالحضور لاستلام أوراق المبيع ودفع الثمن.

(نقض سوري رقم 477 أساس 840 تاريخ 22 / 3 / 1982 سجلات محكمة النقض)

1935 ـ التزام ـ بيع تسليم ـ التزام البائع ـ حقوق بعد العقد:

من التزامات البائع التي قررتها المادة 403 مدني تسليم المبيع إلى الشاري إذا لم يتضمن العقد ما يحد من هذا الالتزام أو قامت للبائع حقوق بعد العقد تخوله الامتناع عن التسليم.

(نقض سوري رقم 141 أساس 881 تاريخ 20 / 2 / 1972 سجلات محكمة النقض)

1938 ـ عقد بيع ـ تسليم المبيع ـ مطالبة بالتنفيذ ـ تعويض ـ استئجار العقار ـ اثبات:

1 ـ التزام البائع بتسليم المبيع هو فرع من التزامه بنقل الملكية وهو التزام بتحقيق غاية. وللمشتري المطالبة بالتنفيذ أو فسخ العقد، وفي الحالتين طلب التعويض عن إخلال البائع بالتزامه بالتسليم.

2 ـ إن مجرد إبداء المدعى عليه استعداده لإثبات الاستئجار لا يفيد أنه طلب من محكمة الموضوع إثبات مدعاه، ولا يلزم القاضي بتعقب حجج الخصوم في جميع مناحي أقوالهم.

(نقض سوري رقم 534 أساس 570 تاريخ 17 / 5 / 1976 سجلات محكمة النقض)

1939 ـ التزام البائع ـ ضمان ـ تسليم المبيع ـ طلب التسليم ـ خصومة دعوى التسليم:

1 ـ إذا كان البائع ملتزماً بتسليم المبيع إلى المشتري، فإن هذا الالتزام فرع من التزامه بنقل ملكية المبيع، وهو التزام بتحقيق غاية ويقع عليه عبء إثبات الوفاء بهذا الالتزام.

2 ـ باعتبار أن الالتزام بالتسليم مكملاً للالتزام بنقل الملكية والبائع ملزم بكل ما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري، فإنه يترتب عليه رفع جميع العقبات المادية والحقوقية التي تحول دون استلام المشتري للمبيع والانتفاع به. وهذا التزام مستقل بالضمان.

3 ـ إن المطالبة باستلام المبيع هي مطلب يتعلق بأصل الحق. وفي دعوى التسليم لا يتوجب اختصام أصحاب الحقوق في العقار الأم نظراً لعدم المساس بحقوقهم.

(نقض سوري رقم 1216 أساس 2478 تاريخ 27 / 12 / 1975 سجلات محكمة النقض)

1940 ـ عقد بيع ـ التزام بتسليم المبيع ـ استحالة

إن الالتزام بتسليم المبيع هو التزام بتحقيق غاية هي وضع المبيع تحت تصرف المشتري، فيعتبر البائع مسؤولاً حكماً عن عدم تحقيقها ما لم يثبت أن استحالة تنفيذ التسليم قد نشأت عن سبب أجنبي لا يد له فيه، ومتى أثبت المشتري التزام البائع بالتسليم وذلك بإثبات عقد البيع المبرم التزم البائع اثبات وفائه، وإلا خضع لمؤيدات عدم الوفاء. والالتزام بالتسليم يكون مكملاً للالتزام بنقل الملكية، ولا يعتبر تنفيذ الالتزام الثاني كاملاً إلا إذا تم تنفيذ الالتزام الأول.

(نقض رقم 231 اساس 964 تاريخ 4 / 3 / 1984 مجلة المحامون ص914 لعام 1984)

1949 ـ عقد بيع ـ التزام البائع ـ ضمان التعرض ـ اشارات وحجوز ـ غاصب ـ ازالة يده ـ استحالة تنفيذ:

1 ـ يضمن البائع للمشتري عدم التعرض في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه، سواء كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري.

2 ـ إذا كان هناك غاصب للعقار فإن دعوى إزالة يد الغاصب تقع على عاتق البائع المالك بقيود السجل العقاري.

3ـ المشتري غير ملزم بتحمل أعباء إشارات دعاوى عينية وشخصية وضعت على صحيفة العقار ولم يبادر البائع إلى إزالتها مما يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً.

(نقض سوري رقم 402 أساس 303 تاريخ 23 / 3 / 1980 سجلات محكمة النقض)

1950 ـ عقد بيع ـ التزام البائع ـ نقل الملكية ـ ضمان التعرض ـ اوارق ملفقة ـ فسخ البيع ـ استرداد الثمن ـ تقادم:

1 ـ يلتزم البائع بنقل ملكية المبيع وتسجيله باسم المشتري عملاً بالمادة 396 مدني ـ وقعود البائعين عن تنفيذ هذا الالتزام يخول المشتري فسخ البيع واسترداد الثمن المقبوض.

2 ـ إن مدة التقادم المنصوص عنها في المادة 420 مدني لا تشمل دعوى ضمان عدم التعرض لفقدان النص والاختلاف في الأساس القانوني لكل من الدعويين.

3 ـ إن مسؤولية البائع عن عدم نقل ملكية المبيع وتسجيله تبقى قائمة باعتبار أن ذلك التزام نابع من عقد البيع نفسه الذي ولد الالتزام بنقل وتسجيل المبيع باسم المشترين ووجود أوراق ملفقة ومحرفة لا تلزم المشتري طالما أنه لم يتم نقل الملكية.

(نقض سوري رقم 1203 أساس 1782 تاريخ 8 / 11 / 1982 سجلات محكمة النقض)

1951 ـ بيع ـ التزام البائع ـ ضمان ـ خلف المشتري:

(نقض رقم 985 اساس 1631 تاريخ 22 / 6 / 1988 سجلات النقض)

1966 ـ عقد بيع ـ ضمان التعرض والاستحقاق ـ تعديل الضمان ـ علم البائع ـ استحقاق جزئي للمبيع ـ ابلاغ البائع بوقوع التعرض ـ التزام البائع ـ تنفيذ الالتزام:

1 ـ إن تنفيذ الالتزام يجب أن يتم عيناً متى كان ذلك ممكناً. على أنه إذا كان في التنفيذ العيني إرهاقاً للمدين جاز أن يقتصر على دفع تعويض نقدي. وهذا لا يعتبر التزام تخييري.

2 ـ إن عقد البيع ينشئ في ذمة البائع التزاماً عقدياً وآخر قانونياً بتسليم المبيع ودفع استحقاق الغير للمبيع وتعهد المشتري بمتابعة دعوى استرداد حيازة المبيع لا يقصي البائع من التدخل في الدعوى لتحقيق التزامه الأصلي إلى جانب المشتري ولا يعفيه من هذا الالتزام.

3 ـ إذا كان الأصل أنه لا يجوز للمشتري عند حصول تعرض له في الانتفاع بالمبيع أو عند استحقاق هذا المبيع أن يرجع على البائع بالتعويضات إذا كان يعلم وقت البيع بسبب التعرض أو الاستحقاق إلا أن التزام البائع يقبل التعديل لجهة الضمان.

4 ـ إن إخطار البائع هو مجرد إشعاره باستحقاق البيع أو نزع يد المشتري في الوقت الملائم وبحصول المنازعة ومن وقتها يتحقق التزام البائع ومسؤوليته.

5 ـ إن إخلال البائع بالتزامه العقدي وعدم نقل المبيع للمشتري وعدم قيامه بالتزامه القانوني بالتدخل في دعوى الاستحقاق والتعرض يؤدي إلى فسخ البيع والتعويض يوجب الاعذار المسبق.

(نقض سوري رقم 880 أساس 1427 تاريخ 3 / 5 / 1983 سجلات محكمة النقض)

1979 ـ عقد بيع ـ التزام البائع ـ نقل الملكية ـ تكليف على المبيع:

1 ـ يلتزم البائع بنقل الحق المبيع إلى المشتري وتسليمه خالياً من كل ما يعيق نقل الملكية بالسجل العقاري كرفع إشارة الحجز.

2 ـ إذا وجد المبيع مثقلاً بتكليف فعلى البائع يقع عبء هذا التكليف.

(نقض سوري رقم 161 أساس 2016 تاريخ 3 / 2 / 1982 سجلات محكمة النقض)

1989 ـ التزام ـ ضمان العيوب الخفية ـ التزام البائع ـ صفات المبيع ـ كفالة ـ تعويض المشتري:

1 ـ دعوى الضمان، التي يكون فيها البائع ملزماً بالضمان، هي التي لا يتوافر فيها وقت التسليم الصفات التي كفل البائع للمشتري وجودها في المبيع أو إذا كان في المبيع عيب ينقص من قيمته أو من نفعه.

2 ـ يترتب على دعوى ضمان العيوب الخفية فكرة استبعاد الفسخ وفكرة الإبطال وتجعل التعويض فيها بعيداً عن أن يكون محض تطبيق للقواعد العامة.

3 ـ في دعوى الضمان يبحث فيما إذا كان المشتري عالماً وقت الشراء بفساد المبيع. ويكون التعويض على أساس ما أصابه من خسارة وما فاته من كسب بسبب العيب.

(نقض سوري رقم 3530 أساس 43 تاريخ 13 / 12 / 1982 سجلات محكمة النقض)

2067 ـ بيع ـ رسوم الانتقال والتركات ـ التزام البائع ـ نص مخالف.

الرسوم التي تقع على المشتري لا يدخل فيها رسوم الانتقال وضريبة التركات التي تفرض على الوارث وتقع على البائع إلا بنص مخالف في العقد.

(نقض مدني سوري 2998 أساس 1346 تاريخ 30 / 11 / 1966 المحامون ص 15 لعام 1967)

2822 ـ حقوق عينية عقارية ـ اكتساب ـ تسجيل ـ عقود بيع ـ نقل الملكية ـ تاريخ التسجيل ـ قيود السجل العقاري:

1 ـ إن الحقوق العينية العقارية لا تكتسب ولا تنتقل إلا بتسجيلها في السجل العقاري باستثناء حالات اكتسابها بالإرث أو بنزع الملكية أو بحكم قضائي التي يعتبر فيها صاحب الشأن مالكاً من قبل التسجيل.

2 ـ إن اكتساب الملكية ونقلها بمفعول العقود يكون من تاريخ التسجيل. ويعتبر في هذه الحالة أن العقد منشئ للحق وليس كاشفاً له. ويترتب على ذلك أن تبقى الحقوق العينية العقارية للمتصرف الذي لا يزال القيد العقاري باسمه إلى أن يجري النقل باسم المتصرف له.

(نقض سوري رقم 454 أساس 1686 تاريخ 10 / 3 / 1981 ـ سجلات محكمة النقض)

2996 ـ تصرف المالك اثناء حياته ـ حق الانتفاع ـ وارث ـ هبة:

إن خروج العقار من ملكية المورث حال حياته لسبب من أسباب التصرف يجعل لا حق للورثة ولا سبيل لهم إليه ولو كان المؤرث قصد حرمانهم أو انقاص انصبتهم ما لم تكن تصرفات المؤرث مشوبة بعيب من عيوب الإرادة بحسبان أن لمالك العقار أن يهبه لمن يشاء. وان تصرف المؤرث لأحد الورثة مع احتفاظه بحق الانتفاع بالعقار مدى الحياة يعتبر من قبيل البيع المنجز ولا يخضع لأحكام الوصية.

يتحتم على محكمة الموضوع اتباع النقض ويتوجب على الغرفة مراعاة حجية حكم النقض ولو تعارض مع الاجتهاد.

(نقض رقم 859 اساس 788 تاريخ 16 / 6 / 1986 مجلة القانون ص244 لعام 1987)

3044 ـ عقد ـ تسجيل عقاري ـ حق التسجيل ـ مفعول العقود ـ التزام البائع ـ صيانة العقار ـ صيانة مادية وقانونية:

1 ـ إن العقد لوحده يبقى قاصراً أن ينتج أثره حتى بين المتعاقدين إلى أن ينفذ بتسجيل الحق المترتب فيه أصولاً في السجل العقاري.

2 ـ إن الإلتزام بنقل الملكية يبقى قائماً حتى يتم هذا النقل مع الإلتزام بالصيانة المادية والقانونية حتى تاريخ النقل.

والمقصود بالصيانة دفع كل ما من شأنه أن يحول دون هذا النقل في السجل العقاري.

(نقض سوري رقم 193 أساس 318 تاريخ 7 / 3 / 1976 ـ سجلات محكمة النقض)

القضية 918 أساس لعام 1999

قرار 266 لعام 1999

تاريخ 28/2/1999

محكمة النقض ـ الغرفة المدنية الثانية

المبدأ: عقد ـ تسليم مبيع ـ تحقيق غاية:

التزام البائع بتسليم المبيع هو التزام بتحقيق غاية.

3322 ـ عقد تأمين ـ بيع العقار المرهون ـ قبول الدائن والمدين ـ بطلان خاص ـ ادخال الراهن في دعوى البيع ـ إشارة الدعوى ـ التزام المشتري الجديد بالإشارة ـ اثر إشارة الدعوى ـ تزاحم عقود ـ تفضيل الاشارة ـ وكالة ـ بيع الوكيل ـ أثر بيع الوكيل ـ التزام الأصيل الموكل:

1 ـ باعتبار أنه يجوز التصرف بالعقار المرهون برضاء الدائن والمدين لذلك لا يعتبر بيع العقار المرهون باطلاً بطلاناً مطلقاً وإنما هو بطلان من نوع خاص ويبقى بائع العقار المرهون ملتزم بعقده ونتائجه ما لم يعارضه صاحب إشارة الرهن. مما يوجب ادخال هذا الأخير في دعوة بيع المرهون.

2 ـ إن وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار يعتبر حجة على الناس كافة وهي تشير إلى احتمال حق صاحب الإشارة وتلزم من يشتري العقار بنتائجه وأثر هذه الإشارة ينسحب إلى تاريخ تدوينها في السجل العقاري وهي المعول عليها في التفضيل عند تزاحم العقود بمعزل عن سبق تاريخ هذه العقود.

3 ـ الوكالة الصادرة عن الوكيل للغير تعتبر كأنها صادرة عن الأصيل موقع الوكالة الأولى مباشرة.

4 ـ إن تصرف وتوقيع الاصيل لعقد البيع لا يحجب تصرف وتوقيع الوكيل عنه لأن كل تصرف يبرمه الوكيل في حدود وكالته ينصرف وبتاريخ إبرامه إلى الأصيل وكأنه صدر عنه شخصياً.

(نقض سوري رقم 549 أساس 530 تاريخ 19 / 5 / 1976 ـ سجلات محكمة النقض)

889 ـ التزام المشتري للسيارة بها ـ اثراء بلا سبب ـ تأمينات عمالية:

يلتزم مشتري السيارة باشتراكات التأمين عن العامل على السيارة ولو لم يخطر بائعها مؤسسة التأمينات الإجتماعية عن ترك العامل لديه، وعمله لدى المشتري. ويعود البائع على المشتري بما دفعه تأسيساً على مبدأ الإثراء غير المشروع.

(نقض مدني سوري 72 أساس 260 تاريخ 15/1/1981 ـ سجلات محكمة النقض 1981)

918 ـ استرداد غير المستحق ـ بيع اسمنت ـ ارتفاع اسعاره ـ اكراه:

إن قرار وزير التموين برفع أسعار بيع مادة الاسمنت لا يشمل الكميات المباعة التي تم تسديد قيمتها بموجب فواتير صادرة عن شركة الاسمنت قبل صدور القرار المذكور ولم يتم التسليم إلا بعد صدوره. وإن التزام المشتري بتنفيذ مشروع بناء لإحدى الجهات يجعله بحالة لا يستطيع معها إلا الاستجابة لطلب الشركة ودفع الزيادة لاستلام كميات الاسمنت بغية درء الخطر الأكيد الذي سيلحق به باعتباره مقاولاً لدى تلك الجهة سواء بفرض الغرامات والجزاءات أو فسخ العقد أو تنفيذه على حسابه. مما يسوغ اعتبار المشتري مكرهاً على دفع فرق السعر. وإن القانون لم يحرمه من حقه بالمطالبة باسترداد ما دفعه دون وجه حق.

(نقض سوري 445 أساس 753 تاريخ 26/3/1979 ـ مجلة المحامون ص383 لعام 1979)

(نقض سوري رقم 880 أساس 1427 تاريخ 3 / 5 / 1983 سجلات محكمة النقض)

2054 ـ عقد بيع ـ نقل ملكية ـ ثمار البيع ـ تسجيل ـ فوائد مستترة ـ معدل قانوني:

إذا كان عقد البيع ينقل الملكية للمشتري فوراً مع عدم الاخلال بقواعد التسجيل وان تكون ثمار البيع للمشتري. إلا أن هذا الحكم ليس من النظام العام ويجوز الاتفاق على ما يخالفه كأن يشترط البائع أن تكون له ثمرات البيع مدة معينة أو إلى وقت التسليم.

(نقض رقم 299 اساس 656 تاريخ 20 / 3 / 1984 مجلة المحامون ص1262 لعام 1984)

2064 ـ التزام ـ التزام المشتري ـ بيع العروض والمنقولات ـ بيوع تجارية ـ تسليم الأوراق ـ قبض الثمن ـ تمديد الأجل ـ تأخر المشتري عن الاستلام ـ عدم الاعذار ـ فسخ العقد:

1 ـ لعدم وجود نص خاص في قانون التجارة بشأن بيع العروض والمنقولات فإنه يتعين الرجوع بهذا الشأن إلى أحكام المادة 429 مدني التي أوجبت في حال تحديد موعد لدفع الثمن وتسليم المبيع اعتبار البيع مفسوخاً دون حاجة إلى اعذار إن لم يدفع الثمن عند حلول الميعاد.

2 ـ إن البيوع التجارية الجارية على أساس عقود فتح الاعتماد إذا حدد موعداً معيناً لتسليم البضاعة وتسليم الأوراق الثبوتية التي تسمح للبائع بقبض قيمة سند الاعتماد، اعتبر تسلم هذه الوثائق بمثابة قبض للثمن.

3 ـ إن مجرد فتح الاعتماد ومن ثم تمديده لا يؤلف وفاء للثمن، لأن الوفاء لا يكون إلا بما يؤمن القبض الفعلي.

4 ـ إن موعد تسليم وثائق الاعتماد هو نفس موعد تسليم البضاعة. والإخلال بهذه المواعيد يوجب تطبيق المادة 429 مدني.

(نقض سوري رقم 659 أساس 366 تاريخ 28 / 6 / 1972 سجلات محكمة النقض)

165 ـ عربون ـ تعويض اتفاقي ـ نية المتعاقدين ـ اتمام البيع ـ تسليم المبيع ـ استحالة التسليم:

إذا كان المبلغ الذي وصف بانه عربون للبيع ما هو في الواقع الا قيمة التعويض المتفق على استحقاقه عند الفسخ المسبب في تقصير احد الطرفين في الوفاء بالتزامه فإن نية المتعاقدين تكون قد انعقدت على تمام البيع.

ـ ان الالتزام بتسليم المبيع هو التزام بتحقيق غاية وهي وضع المبيع تحت تصرف المشتري. ويعتبر البائع مسؤولا حكما عن عدم تحقيقها ما لم تثبت استحالة التنفيذ. وان هذه الاستحالة نشأت عن سبب أجنبي لا يد له فيه.

ـ إذا كان ثمة عقبة مادية أو حقوقية تعوق حيازة المشتري للمبيع. فلا يكتفي من البائع بنقل المبيع إلى اسم المشتري بل لابد له ايضا من رفع العقبة التي تحول دون الاستلام أو الانتفاع به.

ـ إذا كان العقار مشغلا من الغير فإن مجرد هذا الاشغال لا يعفي البائع من التسليم. ومن ثم يبقى لهذا الغير التمسك بحقه بالاشغال إذا كان يستثنه في ذلك إلى مسوغ في القانون يسيغ مشروعيته.

(نقض سوري رقم 1361 اساس 1566 تاريخ 28/9/1986 سجلات النقض).

لصالح منتدى كلية الحقوق

www.law-uni.com

محمد العارف

0944516340

Alaref_516@hotmail.com

المكتبة القانونية العربية

القائمة الرئيسية

الصفحات

اجتهادات محكمة النقض السورية حول التزامات البائع والمشتري.

أخر المواضيع من قسم : اجتهادات قضائية

تعليقات

إرسال تعليق