لايجوز للمالك أن يقوم بزيادة الأجرة أو تحديدها منفردا دون موافقة المستأجر أو صدور حكم قضائى بزيادتها

 لايجوز للمالك أن يقوم بزيادة الأجرة أو تحديدها منفردا دون موافقة المستأجر أو صدور حكم قضائى بزيادتها 

وفى حالة الاختلاف يتم تقديرالاجرة بأجرة المثل عن طريق اهل الخبرة 

---------

 (أحكام النقض وراى الفقه)

----------------

استقر قضاء محكمة النقض على انه لا يجوز للمؤجر أن يحدد الأجرة بإرادته المنفردة بل يجب الاتفاق عليها بينه وبين المستأجر كما لا يجوز تفويض المؤجر في زيادتها أثناء مدة الإيجار إذا رأى أن الظروف تبرر ذلك إلا إذا قبل المستأجر تلك الزيادة أو صدر حكم قضائي باعتمادها،(يحيى سعد المحامى )

-----------

وتطبيقا لذلك قضت محكمة النقض بانه كان لما كان البند التاسع  من عقد الإيجار موضوع التداعي قد نص على ما يلي: - تحتفظ الحكومة لنفسها بالحق في زيادة الإيجار بعد مرور العشر سنوات الأولى من تاريخ التوقيع على هذا العقد وذلك إذا رأت الحكومة أن حالة المصنع تبرر تلك الزيادة وقرارها في ذلك نهائي غير قابل للطعن ويتعهد المستأجر من الآن بأن يقبل هذه الزيادة وتقدرها الحكومة بدون أن يكون له حق الاعتراض على ذلك بتاتاً" وكانت المطعون ضدها الأولى إعمالاً لهذا النص قد رفعت الأجرة السنوية من 40 مليماً إلى 250 مليماً للمتر المربع من الأرض المؤجرة بإرادتها المنفردة دون الحصول على موافقة المستأجرة (الطاعنة) فإن الحكم المطعون فيه إذ انتهى في قضائه إلى صحة هذا الشرط في شأن التزام الطاعنة بزيادة الأجرة التي ارتأتها المطعون ضدها الأولى بإرادتها المنفردة إعمالاً لذلك الشرط، يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد أدى به هذا الخطأ إلى حجب نفسه عن الإدلاء برأيه في مدى ملاءمة تلك الزيادة.(يحيى سعد المحامى )

الطعن رقم ۳٥۱ لسنة ٤۰ ق - جلسة ۱۸ / ۱۲ / ۱۹۷٤ مكتب فنى ( سنة ۲٥ - قاعدة ۲٤۹ - صفحة ۱٤۷۲ )

---------- 

ويجب تقديرها عند الاختلاف باجرة المثل عن طريق اهل الخبرة

تقدير اللجنة المختصة بوزارة الأوقاف - لأجرة الارض المؤجرة لا يكون ملزماً إلا إذا قبله المستأجر صراحة أو صدر حكم قضائى بإعتماد هذا التقدير إذ لا يجوز أن يحدد الأجرة بإرادته المنفردة بل يجب الإتفاق عليها بينه و بين المستأجر . و حكم القانون المدنى الملغى أو القائم إنه إذا تعذر عند التعاقد الإتفاق على الأجرة بأن حاول المتعاقدان الإتفاق عليها و لم يستطيعا فإن الإيجار يكون باطلاً لإنعدام ركن من أركانه فإذا إنتفع المستأجر فى هذه الحالة بالعين المؤجرة مدة من الزمن إلتزم بدفع التعويض عن هذا الإنتفاع أما إذا أغفل المتعاقدان الإتفاق على الأجرة فسكتا عن تحديدها فى العقد و عن بيان كيفية تقديرها و إذ إتفقا عليها و لكن تعذر على أى منهما أثبات ما تم الإتفاق عليه فإن القانون يقضى بأن تكون الأجرة فى هذين الفرضين هى أجرة المثل وقت تمام العقد و فى مكان الشىء المؤجر إن كان عقاراً على إنه إذا كان عقد الإيجار - يحكمه التقنين المدنى الملغى - و كان العقد قد بدىء فى تنفيذه فإنه ما لم يوجد بيد المستأجر سند مخالصة بالأجرة أو يوجد لدى أحد المتعاقدين دليل كتابى أخر فإن الأجرة المدعى بحصول الإتفاق عليها لا تثبت فى حالة عدم إقرار المدعى عليه بمقدارها إلا بتقدير أهل الخبرة لها على أساس أجر المثل للعين المؤجرة(يحيى سعد المحامى 

---------------------

أحكام النقض المدني - الطعن رقم 212 لسنة 31 ق - بتاريخ 23 / 12 / 1965 - مكتب فني 16 - جزء 3 - صـ 1326 - ق 208 *

مفاد نص المادة 562 من القانون المدني أنه إذا أغفل المتعاقدان الاتفاق على الأجرة فسكتا عن تحديدها فى العقد وعن بيان كيفية تقديرها ، أو إذا اتفقا عليها ولكن تعذر على أي منهما إثبات ما تم الاتفاق عليه فإن الأجرة تقدر بأجرة المثل وقت تمام العقد وفى مكان الشيء المؤجر إن كان عقارا وأجرة المثل يحددها القاضي مستعيناً فى ذلك بما يقدمه الطرفان من عقود إيجار عن نفس الشيء المؤجر فى مدة سابقة أو تالية أو عن أعيان أخرى تماثل العين المؤجرة ، وله أن يستعين فى ذلك برأي أهل الخبرة .(يحيى سعد المحامى)

(الطعن رقم 7814 لسنة 64 جلسة 2000/05/17 س 51 ع 2 ص 689 ق 126)

---------------

راى الفقه 

------------ 

القاعدة انه وفقا لنص المادة 562 من القانون المدنى انه "إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل".

والأصل أن الأجرة يحددها المتعاقدان،  ولكن لا يجوز للمتعاقدين ترك الأجرة للمستأجر يحددها كما يرى إذ يصبح المؤجر تحت رحمته، كما لا يجوز ترك الأجرة للمؤجر يحددها كما يرى حتى لا يتعسف بالمستأجر والذي يجوز هو الاتفاق على حد أقصى للأجرة ويفوض المؤجر في تحديدها بما لا يجاوزه، أو الاتفاق على حد أدنى للأجرة ويفرض المستأجر في تحديدها بما لا ينزل عنه.

و أن المادة 562 مدني تقضي بأنه إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها؛ أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل  وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في صدد هذا النص : "إذا كانت الأجرة غير مقدرة في العقد، فإن ذلك يرجع لأحد أسباب ثلاثة : ( أ ) إما لأن المتعاقدين قد أغفلاً الاتفاق عليها. ( ب ) أو اتفقا عليها ولكن تعذر إثبات ما اتفقا عليه. ( جـ ) أو حاولا الاتفاق عليها فلم يستطيعا ففي الفرضين الأولين تكون الأجرة هي أجرة المثل في مكان تمام العقد . . وفي الفرض الثالث يكون الإيجار باطلاً لأن المتعاقدين قد تعذر عليهما الاتفاق على ركن من أركان العقد ".

ونرى من ذلك أن المتعاقدين إذا سكتا عن تحديد الأجرة وعن تحديد أي أساس يقوم عليه تقديرها، فإن الإيجار لا يكون باطلاً، بل يتكفل القانون بتحديد الأجرة في هذه الحالة – كما تكفل بتحديد المدة فيما قدمناه – ويقدرها بأجرة المثل، كذلك إذا اتفق المتعاقدان على الأجرة، ولكن تعذر على أي منهما إثبات ما اتفقا عليه، ففي هذه الحالة أيضاً – كما في حالة تعذر إثبات المدة -  لحالة ما إذا عقد الطرفان الإيجار بأجرة غير معينة ونرى أن هذا الفرض لو تحقق – وهذا نادر – فإنه يجب أيضاً أن تكون الأجرة هي أجرة المثل.

وأجرة المثل يحددها القاضي، مستعيناً في ذلك برأي أهل الخبرة وقد يستعين أيضاً بأوراق ومستندات، كما إذا قدمت في القضية عقود إيجار عن نفس الشيء المؤجر في مدة سابقة أو مدة تالية، أو قدمت عقود إيجار عن أعيان تماثل العين المؤجرة.(يحيى سعد المحامى )

وأجرة المثل يحددها القاضي مستعيناً في ذلك برأي أهل الخبرة مسترشداً بما يقدم في الدعوى من عقود إيجار عن نفس الشيء المؤجر في مدة سابقة أو في مدة تالية، أو عقود إيجار عن أعيان تماثل العين المؤجرة، وأي مستندات أخرى تفيد في التقدير

والإجماع منعقد على أنه لا يصح تفويض المستأجر في تعيين الأجرة، لأن ذلك يكون بمثابة تعليق التزامه على شرط إرادي بحت ( المادة 267 مدنی ). أما تفويض المؤجر في ذلك، فمحل خلاف، والراجح في شأنه أنه غير جائز لأنه يضع المستأجر تحت رحمة المؤجر وكما لا يجوز تفويض المؤجر في تعيين الأجرة لا يجوز تفويضه في زيادتها أو في نقصها في أثناء مدة الإيجار إذا رأى أن الظروف تبرر ذلك، كظروف رواج التجارة أو كسادها، لأن مثل هذا التفويض أما أن يجعل احتمال الزيادة أو النقص إرادياً بحتاً، وأما أنه يضع أحد المتعاقدين تحت رحمة الآخر، وإنما يجب في نفاذ زيادة الأجرة التي يقررها المؤجر في حق المستأجر أن يقبلها هذا أو أن يصدر حكم قضائي باعتمادها.(يحيى سعد المحامى )

----------

المراجع 

 (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس، الصفحة/ 218)

.(.موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  السابع، الصفحة/ 297)

 (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 158)(حقوق البحث والنشر محفوظة)

مع تمنياتى بالتوفيق للجميع 

يحيى سعد جاد الرب حجازى 

المحامى بالنقض