القائمة الرئيسية

الصفحات

الحجز التنفيذي على العقارات في قانون المسطرة المدنية

الحجز التنفيذي على العقارات في قانون المسطرة المدنية



إعداد الدكتور عمر أزوكار 



ب) حجز العقارات
الفصل 469
لا يقع البيع الجبري للعقارات إلا عند عدم كفاية المنقولات عدا إذا كان المدين مستفيدا من ضمان عيني.
إذا سبق حجز العقار تحفظيا بلغ العون المكلف بالتنفيذ بالطريقة العادية تحول هذا الحجز إلى حجز تنفيذي عقاري للمنفذ عليه شخصيا، أو في موطنه أو محل إقامته.
إذا لم يتأت التبليغ طبقا لمقتضيات الفقرة السابقة أجريت المسطرة طبقا لما هو مقرر في الفصل 39.
1.حيث صح ما عابه الطاعن على القرار، ذلك أنه اقتصر في تعليل إبطال محضر الحجز والبيع بالمزاد العلني على كون ''قيام الجهة المكلفة بالتنفيذ ببيع العقار وحجزه قبل بيع المنقولات المحجوزة وعدم كفايتها لتسديد المبلغ المحكوم به يشكل على الحالة والصفة مخالفة صريحة للفصل 469 من قانون المسطرة المدنية الذي ينص على أنه لا يقع البيع الجبري للعقارات إلا عند عدم كفاية المنقولات''. في حين أنه يتجلى من تعليلات الحكم الابتدائي ومستندات الملف وخاصة أمر رئيس المحكمة المؤرخ في 10/05/2000 المدلى به من المطلوب في النقض نفسه في المرحلة الابتدائية بالموافقة على مقال لرئيس كتابة الضبط بتحويل الحجز التحفظي المأمور به بتاريخ 23/11/1999 تحت عدد 3518/89 إلى حجز تنفيذي عقاري يتضمن حجز الدار موضوع المدعى فيها، أن المفوض القضائي محمد العبيد حرر محضرا تحت عدد 142/2000 يتضمن عدم وجود أي منقول يمكن حجزه ضد المحكوم عليه وأن محامي الطاعن تقدم بطلب تحويل الحجز التحفظي المأمور به بتاريخ 23/11/1999 إلى حجز تنفيذي عقاري يتضمن حجز الدار غير المحفظة الكائنة بطريق مولاي الطاهر رقم 1 بأحد أولاد افرج. وأن المحكمة مصدرة القرار المطعون عللت قضاءها بما ورد أعلاه دون مناقشة هذه المستندات وهدم تعليلات الحكم الابتدائي المقررة لفائدة الطاعن مما عرض قرارها للنقض والإبطال. القــرار عـدد 525/8 الـمـؤرخ فـي 17/10/2017 مـلـف مدني عــدد 6009/1/8/2016

الحجز التنفيذي على العقارات في قانون المسطرة المدنية


2.حيث صح ما عابه الطاعن على القرار، ذلك أنه اقتصر في تعليل إبطال محضر الحجز والبيع بالمزاد العلني على كون ''قيام الجهة المكلفة بالتنفيذ ببيع العقار وحجزه قبل بيع المنقولات المحجوزة وعدم كفايتها لتسديد المبلغ المحكوم به يشكل على الحالة والصفة مخالفة صريحة للفصل 469 من قانون المسطرة المدنية الذي ينص على أنه لا يقع البيع الجبري للعقارات إلا عند عدم كفاية المنقولات''. في حين أنه يتجلى من تعليلات الحكم الابتدائي ومستندات الملف وخاصة أمر رئيس المحكمة المؤرخ في 10/05/2000 المدلى به من المطلوب في النقض نفسه في المرحلة الابتدائية بالموافقة على مقال لرئيس كتابة الضبط بتحويل الحجز التحفظي المأمور به بتاريخ 23/11/1999 تحت عدد 3518/89 إلى حجز تنفيذي عقاري يتضمن حجز الدار موضوع المدعى فيها، أن المفوض القضائي محمد العبيد حرر محضرا تحت عدد 142/2000 يتضمن عدم وجود أي منقول يمكن حجزه ضد المحكوم عليه وأن محامي الطاعن تقدم بطلب تحويل الحجز التحفظي المأمور به بتاريخ 23/11/1999 إلى حجز تنفيذي عقاري يتضمن حجز الدار غير المحفظة الكائنة بطريق مولاي الطاهر رقم 1 بأحد أولاد افرج. وأن المحكمة مصدرة القرار المطعون عللت قضاءها بما ورد أعلاه دون مناقشة هذه المستندات وهدم تعليلات الحكم الابتدائي المقررة لفائدة الطاعن مما عرض قرارها للنقض والإبطال. القــرار عـدد 525/8 الـمـؤرخ فـي 17/10/2017 مـلـف مدني عــدد 6009/1/8/2016
3.لكن حيث ان المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه ردت ما أثير أمامها ",...بأنه علاوة على عدم التقيد بالإجراءات القانونية التي يتطلبها إشهار البيع بالمزاد العلني وفق أحكام الفصل 474 من ق م م وعدم كفاية وسائل الإشهار بالنظر لأهمية الحجز فانه ليس هناك ما يفيد انجاز محضر تمام إجراءات الإشهار من طرف العون المكلف بالتنفيذ وتبليغه للطاعن, كما انه لا دليل على تبليغ الطاعن – المنفذ عليه- بأي إخطار بوجوب الحضور في اليوم المحدد للسمسرة   و الذي يعتبر إجراءا جوهريا طبقا لمقتضيات الفصل 476 من ق م م وحتى شهادة التسليم المضافة للملف المحررة في 15/11/06 اضافة الى كونها لا تتضمن الإشارة الى طبيعة ونوع الإجراءات فانها لا تفيد التوصل, وانما تحمل عبارة " ترددت على المحل مرات متعددة أجده مغلقا"  وكذا الشأن بالنسبة لشهادة التسليم المؤرخة في 19/11/04 التي رجعت بنفس الملاحظة, وليس بالملف ما يفيد استيفاء إجراءات التبليغ المنصوص عليها في الفصل 39 من ق م م المحال عليها بمقتضى الفصلين 476 و 469 من نفس القانون, مما يجعل إجراءات التبليغ باطلة وعديمة الأثر القانوني وان عدم استيفاء الإجراءات السابقة لإعلان البيع وجهل الطاعن بالتاريخ المحدد للسمسرة بسبب عدم إخطاره طبقا للقانون يجعله أمام استحالة قانونية وواقعية لممارسة طعونه بالشكل الذي يضمن حقوقه وداخل الأجل القانوني مما لا يمكن مواجهته بسقوط الحق لفوات الأوان..." تكون قد ردت ضمنيا ما أثير بشأن خرق مقتضيات الفصل 484 من ق م القــرار عـدد 984 المؤرخ فـي 1/11/2012 ملف تجاري عــــدد 868/3/1/2011
4.حقا ، حيث من جهة فإن الفصل 469 من ق م م . المنظم لإجراءات الحجز التنفيذي على العقارات وبيعها ، نص في فقرته الأخيرة على أنه ( إذا لم يتأت التبليغ طبقا للفقرة السابقة – أي التبليغ للمنفذ عليه شخصيا أو في موطنه أو محل إقامته – أجريت المسطرة طبقا للفصل 39 مــن ق م م . ) وهو ما يعني أن بيع العقار عن طريق السمسرة وبالمزاد العلني يتطلب سلامة إجراءات التبليغ وورودها على الشكل الصحيح وهو ما لم تعتد به المحكمة ، إذ الثابت من ملف التنفيذ عدد 78/03 أن بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني بتاريخ 15/10/03 تم في غياب الطاعن ولا يوجد ضمن وثائق ملف التنفيذ ما يفيد توصله بالاستدعاء الموجه إليه لحضور إجراءات البيع المذكورة والقرار المطعون فيه حين رد دعوى الطاعن بعلة ( أن الطعن في إجراءات البيع يجب أن يقدم قبل إجراء المزايدة أمام قضاة الموضوع و إلا اعتبر التعرض قد وقع خارج الأجل القانوني ) بالرغم من أن إجراءات السمسرة تمت في غيابه ودون علمه ، ولم يكن في إمكانه التعرض على إجراءاتها مادام لم يقع إعلامه بها ولا بإنجازها ، تكون بذلك قد طبقت الفصل 484 من ق م م . تطبيقا سيئا ومن غير مراعاة لما نص عليه الفصل 469 من ق م م . مما يعرض قرارها للنقض. القــرار عـدد  : 3907 المؤرخ  فـي  : 11/09/2012 ملف مدني عــــدد : 4071/1/2/2011

الحجز التنفيذي على العقارات في قانون المسطرة المدنية


الفصل 470
إذا لم يكن العقار محل حجز تحفظي سابق وضعه العون المكلف بالتنفيذ بين يدي القضاء بإجراء حجز عقاري عليه يبين محضره تبليغ الحكم وحضور المنفذ عليه أو غيبته في عمليات الحجز وموقع العقار وحدوده بأكثر دقة ممكنة والحقوق المرتبطة به والتكاليف التي يتحملها إن أمكنت معرفتها وعقود الكراء المبرمة في شأنه وكذا حالته تجاه المحافظة العقارية عند الاقتضاء.
إذا وقع الحجز في غيبة المنفذ عليه بلغ إليه ضمن الشروط المشار إليها في الفقرة الثالثة من الفصل 469.
يقيد المحضر بسعي من العون المكلف بالتنفيذ من طرف المحافظ في الرسم العقاري طبقا للتشريع الجاري به العمل وإذا لم يكن العقار محفظا فيقيد في السجل الخاص بالمحكمة الابتدائية ويقع الإشهار ضمن الشروط المشار إليها في الفقرة الأخيرة من الفصل 455.
 يطلب عون التنفيذ قبل إجراء الحجز أن تسلم إليه رسوم الملكية ممن هي في حوزته ليطلع عليها المتزايدون ويمكن على كل حال أن يشمل الحجز كل الأموال ولو لم تكن مذكورة في الرسوم ويظهر أنها ملك للمدين وذلك تنفيذا لإذن يسلمه رئيس المحكمة التي يقع التنفيذ في دائرة نفوذها بناء على طلب الحاجز إذا كان هذا الأخير قد صرح بأنه يطلب هذا الحجز تحت عهدته ومسؤوليته.
5." كما أن محضر الحجز المنصب على عقار المستأنف أنجز من طرف عوني التنفيذ التابعين للمحكمة التجارية وقد تضمن وصفا خارجيا للعقار المذكور بعد أن تعذر عليهما الولوج إليه بسبب يرجع لزوجة المستأنف نفسه وهو وصف يكفي للتعريف بالعقار المحجوز سيما وقد أشير فيه إلى طبيعة العقار المذكور وموقعه ومشتملاته ومساحته ومختلف التكاليف الواردة عليه انطلاقا مما هو مضمن بالشهادة العقارية ومراجع رسمه العقاري وهي البيانات المشترطة بموجب الفصل 470 من قانون المسطرة المدنية وأن عدم اشتمال المحضر المطعون فيه على الحقوق المرتبطة بالعقار المحجوز والتكاليف التي يتحملها خارج ما هو وارد بشهادة المحافظة العقارية لا يمكنه النيل من حجيته طالما أن العون المكلف بالتنفيذ لم يتمكن وقت إيقاع الحجز من معرفتها وطالما أن المحجوز عليه لم يثبت وجود تحملات غير صحيحة وقع تضمينها بمحضر الحجز أو وجوب شموله لأخرى تعتبر من صميم العقار المحجوز وقع إغفال تضمينها ويكون من شأنها الإضرار بمصلحته"  قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش :891 صدر بتاريخ : 17/5/2012 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية1314/12/2011 ،.

الحجز التنفيذي على العقارات في قانون المسطرة المدنية


6." وأن الاحتجاج بأحكام الفصل 450 من ق.م.م لاسند له طالما أن الحجز التنفيذي قد تم بحضور المستأنف ممثلا في زوجته وبشكل لم يكن معه العون المكلف بالتنفيذ ملزما بمراجعة رئيس المحكمة للحصول على الإذن في فتح أبواب وغرف العقار المحجوز وهي المبادئ التي راعاها الحكم المستأنف مما ينتج عنه أن المحكمة التجارية لما فصلت في النازلة على النحو المبين أعلاه تكون قد طبقت القانون تطبيقا سليما يجعل حكمها جديرا بالتأييد وما ورد باستئناف الطاعن غير مرتكز على أساس." قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش :891 صدر بتاريخ : 17/5/2012 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية1314/12/2011
7." حيث إنه خلافا لما تمسك به المستأنف في وسيلتي استئنافه مجتمعتين للترابط الحاصل بينهما فإنه لما كان البيع الجبري للعقارات لا يتم إلا عند عدم كفاية المنقولات المحجوزة لأداء ما وجب للدائن وتغطية مصاريف التنفيذ الجبري وأن العون المكلف بالتنفيذ عند مباشرته لإجراءات الحجز التنفيذي على العقار الذي لم يكن محل حجز تحفظي سابق يلزمه أن يضعه بين يدي القضاء بإجراء حجز عقاري عليه يبين محضره تبليغ الحكم وحضور المنفذ عليه أو غيبته في عمليات الحجز وموقع العقار وحدوده بأكثر دقة ممكنة والحقوق المرتبطة به والتكاليف التي يتحملها إن أمكنت معرفتها وعقود الكراء المبرمة في شأنه وكذا حالته تجاه المحافظة العقارية عند الاقتضاء وفقا لأحكام الفصلين 469 و 470 من قانون المسطرة المدنية ولما كان ذلك وكان البين من وثائق الملف أن إجراءات الحجز التنفيذي على عقار المستأنف لم تتم مباشرتها إلا بعد عدم وجود منقولات قابلة للحجز عليها وفقا الثابت من محضر عدم وجود ما يحجز المنجز من طرف المفوض القضائي عبد العزيز اليزيدي وفي نطاق الاختصاصات المسندة إليه بموجب المادة 15 من القانون رقم 03-81 المتعلق بتنظيم مهنة المفوضين القضائيين وهو في ذلك يستفيد من الحماية المقررة بموجب الفصلين 263 و267 من القانون الجنائي وتعتبر الوثائق والمحاضر المنجزة من طرفه وثائقا رسمية لا يمكن الطعن فيها إلا بادعاء زوريتها وفقا لأحكام الفصل 418 من قانون المسطرة المدنية وأنه طالما أن الأمر في النازلة يتعلق بعدم وجود منقولات قابلة للحجز فإنه لا مجال للتمسك بعدم كفايتها لمباشرة إجراءات التنفيذ كما لا مجال معه لمناقشة أهلية المفوض القضائي لتحديد قيمتها سيما وأن المستأنف لم يثبت بموجب مقبول حتى في هذه المرحلة وجود المنقولات المحتج بوجودها وقيمتها عند الاقتضاء . " قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش :891 صدر بتاريخ : 17/5/2012 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية1314/12/2011
8.لكن حيث تمسك الطالب أمام محكمة الموضوع بما جاء بالوسيلة فردته << بان العقار المحجوز تنفيذيا كان خاضعا لمسطرة الحجز التحفظي، وأن عون التنفيذ قام بتبليغ المنفذ عليه بمحضر تحويل الحجز التحفظي لحجز تنفيذي وفق نص الفصل 469 من ق م م، وأن العقار خاضع لنظام التحفيظ العقاري، وذكر رقم الصك العقاري كاف لإثبات هويته التي تضمنتها الخبرة المنجزة, ولقد اطلعت محكمة الدرجة الأولى على ملف التنفيذ وتأكدت من أن العون احترم كل الاجراءات المتطلبة قانونا واستدعى المنفذ عليه لحضور السمسرة حسب التواريخ المحددة بالإعلانات >> وهو تعليل أشار لحصول عون التنفيذ على شهادة المحافظة العقارية للعقار موضوع التنفيذ، الذي تضمنت الخبرة المنجزة في ملف التنفيذ كامل مواصفاته، ونص على ما تعلق باستدعاء المنفذ عليه في كل مرة تقرر فيها إجراء البيع إو إعادته وذلك بأجل كاف للإطلاع على تاريخ السمسرة، وإن كان الحجز التحفظي العقاري يتطلب استصدار أمر بذلك عن رئيس المحكمة، فإن تحويله لحجز تنفيذي حسب نازلة الحال يتم فقط من طرف مأمور التنفيذ بعد الادلاء له بالسند التنفيذي المبرر لذلك ولا يحتاج هذا الإجراء لأمر رئاسي, ولم تقل المحكمة بأن نظام التحفيظ العقاري يعفي عون التنفيذ من تضمين محضر الحجز إجراءات الفصل 470 من ق م م، وانما ذهبت الى أنه يكفيه ذكر رقم رسمه العقاري مادامت الخبرة تولت تفصيل كل البيانات المتطلبة، ولم تنتقد الوسيلة هذا المنحى, وبذلك لم يخرق قرارها أي مقتضى واتى معللا بما يكفي والوسيلة على غير اساس,    القرار عدد 830 المؤرخ في 19/7/2006 ملف تجاري عدد 536/3/1/2006

تعليقات