القائمة الرئيسية

الصفحات

فسخ عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية

 



فسخ عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية

      

وسنتناول الكلام عن فسخ عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية بسبب إخلال المتعاقدين في عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية بالتزاماتهما كما يلي:

 

المطلب الأول : فسخ عقد الإيجار بسبب إخلال المؤجر الأصلي بالتزاماته.

المطلب الثاني : فسخ عقد الإيجار بسبب إخلال المستأجر من الباطن بالتزاماته.

المطلب الثالث       : موقف القانون اليمني.  

 

المطلب الأول
فسخ عقد الإيجار بسبب إخلال المؤجر
الأصلي بالتزاماته

و سنتناول هذا المطلب من خلال الفرعين الآتيين.

الفرع الأول: التعريف بعد الإيجار في إطار المجموعة العقدية.

الفرع الثاني: إخلال المؤجر الأصلي بالتزامه.

 

الفرع الأول

التعريف بعقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية

       يدخل عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية، في صورة تعاقب العقود على مال واحد، وهنا يتم تعاقب أكثر من عقد إيجار على عين واحدة، حيث يقوم المؤجر الأول بتأجير منزل لشخص، ثم يقوم المستأجر هنا في أثناء مدة الإيجار بتأجير ذلك المنزل لمستأجر ثان ويعرف هذا من الناحية القانونية بالإيجار من الباطن، وهذا العقد يعرف بالإيجار من الباطن ويعرف عقد الإيجار من الباطن بأنه: "عقد بمقتضاه يلتزم مستأجر عين بموجب إيجار سابق أن يمكن شخص من الانتفاع بهذه العين مدة معينة لقاء أجر معلوم، ويسمى المستأجر في هذه الحالة بالمستأجر الأصلي، أما الشخص الثاني فيسمى المستأجر من الباطن"([1]).

       وقد أجاز المشرع المصري الإيجار من الباطن، حيث نصت المادة 593 مدني مصري على أنه: "للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ما لم يقضي الاتفاق بغير ذلك"، ويشترط لصحة عقد الإيجار من الباطن ألا يرد شرط يمنع من ذلك ويعرف هذا الشرط بالشرط المانع من التصرف([2]).

       ويشترط أيضًا أن يكون عقد الإيجار من الباطن في حدود عقد الإيجار الأصلي من حيث الحقوق والمدة، كما أن المستأجر الأصلي يلجأ للإيجار من الباطن للتخفيف عن نفسه من أعباء عقد الإيجار الأصلي([3]).

كما يشترط أيضًا كي يشكل عقد الإيجار من الباطن أن تكون عقود الإيجار صحيحة سواء أكان عقد الإيجار أصليا أم من الباطن.

قد عرّف المشرع المصري عقد الإيجار في المادة 558 من القانون المدني بقوله: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء مدة معينة لقاء أجر معلوم".

ويمتاز عقد الإيجار بأنه عقد رضائي كما أنه عقد ملزم للجانبين وكما أنه عقد معاوضة ويرد على منفعة وهو من أعمال الإدارة كما أنه عقد من عقود المدة يستلزم تنفيذه وقت ولذلك فهو من العقود المستمرة([4]). يضاأيكمنعببكمنأيامنليامسيلنأكمنتكتسبلكمنتكمنت

 

       وينعقد عقد الإيجار بتوافر أركانه من تراضي ومحل وسبب، ويتحقق صحة التراضي بخلوه من عيوب الرضا، وأن يتوافر في المتعاقدين الشروط اللازمة لأعمال الإدارة([5]).

وينتج عن نشوء عقد الإيجار صحيحًا، أن يلتزم المؤجر تجاه المستأجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها، وأن يقوم بصيانتها وبضمان التعرض وضمان العيوب الخفية، وبالمقابل فإن المستأجر يلتزم تجاه المؤجر بدفع الأجرة وأن يستعمل العين المؤجرة فيما أعدت له والالتزام بالمحافظة على العين المؤجرة، والالتزام برد العين المؤجرة عند انقضاء عقد الإيجار([6]).

وأخيرًا فإن عقد الإيجار من العقود الزمنية الدورية فلذلك لا نجده عقدًا مؤبدًا، وهو معرض للانتهاء كأي عقد زمني فإنه ينتهي بانتهاء مدته، كما ينتهي دون انتهاء مدته وذلك بموت المستأجر، إذا طلب ورثته إنهاء العقد بشرط أن يثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحمله مواردهم، وكذلك في حالة إعسار المستأجر وعند الحاجة، إذا وجد الاتفاق وكذا الإعذار([7]).

الفرع الثاني

إخلال المؤجر الأصلي بالتزاماته

       وفقًا لفكرة المجموعة العقدية إذا أخل المؤجر الأصلي بالتزاماته فإنه يحق للمستأجر من الباطن باعتباره هو الدائن لتلك الالتزامات مطالبته بفسخ عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية، ولكن ما مدى مطالبته بالالتزامات، هل يكون بالالتزامات التي يكون دائنًا بها مباشرة أمام المستأجر الأصلي، والتي مصدرها عقد الإيجار من الباطن، أم تكون الالتزامات التي يكون ملزمًا بها المدين المؤجر الأصلي والتي مصدرها عقد الإيجار الأصلي؟ وبالرجوع إلى ضوابط دعوى الفسخ في إطار المجموعة العقدية نجد أن دعوى الفسخ تكون مقيدة بمدى التزامات المدين وهو هنا المؤجر الأصلي، والتي مصدرها هو عقد الإيجار الأصلي، ويجوز للمدين هنا أن يحتج – إذا رأى في ذلك مصلحة له – بمدى حقوق المدين أي المستأجر من الباطن، والذي مصدره هو عقد الإيجار من الباطن([8]).

فطبقًا لقيد التزامات المدين ومصدرها وهو عقد الإيجار الأصلي نجد أن عقد الإيجار يرتب في ذمة المؤجر الالتزام بالتسليم والالتزام بصيانة العين المؤجرة، والالتزام بضمان التعرض والالتزام بضمان العيوب الخفية([9]).

أولا:إخلال المؤجر الأصلي بالتزامه بالتسليم

 ففي حالة إخلال المؤجر الأصلي بالتزامه بالتسليم فإنه يحق للمستأجر من الباطن المطالبة بفسخ عقد الإيجار ويكون مخلا بها أمام المستأجر من الباطن إذا امتنع عن تسليم العين المؤجرة للمستأجر من الباطن، أو سلمها في حالة غير صالحة للانتفاع الذي استأجرت من أجله، أو إذا نقص هذا ألانتفاع نقصًا كبيرًا، أو حدث التسليم متأخرًا بعد الميعاد المحدد له أو في غير المكان المتفق عليه([10]).

فقد نصت المادة 565/1 مدني مصري على أنه: "إذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أجرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصًا كبيرًا جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد".

ثانيا: إخلال المؤجر الأصلي بالتزامه بصيانة العين المؤجرة

 وكذلك يجوز للمستأجر من الباطن المطالبة بفسخ عقد الإيجار من الباطن عند إخلال المؤجر الأصلي بالتزامه بصيانة العين المؤجرة"([11])، ويحصل الإخلال السابق في حالة إذا لم يقم المؤجرالاصلي بترميم العين المؤجرة الترميمات الضرورية اللازمة للانتفاع بالعين المؤجرة، حتى يتمكن المستأجر من الباطن من الانتفاع بالعين انتفاعًا كاملا([12])؛ ويدخل أيضًا في صورة إخلال المؤجر بالتزامه بصيانة العين المؤجرة حالة هلاك العين المؤجرة كليًا. إذ نصت المادة 568/1 على أنه: "إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بتنفيذ الالتزامات المبينة في المادة السابقة، جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه وفي استيفاء ما أنفقه خصمًا من الأجرة وهذا دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة"، وجاء ذلك بعد أن نصت المادة السابقة على أنه: "على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم في أثناء الإجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات التأجيرية".

 ثالثا: إخلال المؤجر الأصلي بالتزامه بضمان التعرض وضمان العيب

كما يجوز للمستأجر من الباطن مطالبة المؤجر الأصلي بفسخ عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية عند إخلاله بالتزامه بضمان التعرض الشخصي([13]) بأن يمنع أي فعل يترتب عليه المساس عند الانتفاع، وكذا يضمن التعرض الصادر من الغير كأن يدعي الغير حقًا على العين المؤجرة تمنعه من الانتفاع بالعين المؤجرة([14]).

كما يحق للمستأجر من الباطن طلب فسخ العقد عند إخلال المؤجر الأصلي بالتزامه بضمان العيب الخفي([15])، ويشترط لذلك أن يكون مؤثرًا يحول دون الانتفاع بالعين المؤجرة, وأن يكون خفيًا، ولا يكون قد علم به المستأجر الأصلي([16])، كما يحق له الاحتجاج عليه، إذا كان قد ورد في عقد الإيجار الأصلي ببند الإعفاء من ضمان العيب الخفي وبالتالي فلا يحق للمستأجر من الباطن المطالبة بفسخ العقد([17])، وفي جواز فسخ العقد في حالة الإخلال بضمان العيب الخفي نصت المادة 577/1: "إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان، جاز للمستأجر تبعًا للظروف أن يطلب فسخ العقد...".

وفي كل ما سبق فإنه يشترط أن يكون إخلال  المؤجر الأصلي بغير وجه حق أما إذا كان إخلاله بالتزاماته بسبب إخلال المستأجر الأصلي بالتزاماته، أو حتى المستأجر من الباطن كأن يمتنع عن تسليم العين المؤجرة حتى يدفع المستأجر - الأصلي أو من الباطن – الأجرة، ولا يكون الإخلال السابق بسبب من المستأجر نفسه سواء الأصلي أو من الباطن كأن يتسبب في هلاك العين المؤجرة، أو يتسبب في منع المؤجر الأصلي من قيامه بالصيانة، كما يشترط أيضًا أن يكون المستأجر من الباطن قد أوفي بالتزاماته حتى يستطيع أن يطالب بالفسخ وأن يعذر المؤجر الأصلي بالفسخ أو التنفيذ حسب القواعد العامة المقررة لشروط الفسخ([18]).


المطلب الثاني
فسخ عقد الإيجار بسبب إخلال المستأجر
من الباطن بالتزاماته

وسنتناول هذا المطلب من خلال الفرعين التاليين

الفرع الأول : إخلال المستأجر من الباطن بالتزاماته.

الفرع الثاني: آثار فسخ عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية.

الفرع الأول

إخلال المستأجر من الباطن بالتزاماته

       حيث يحق هنا للمؤجر الأصلي مطالبة المستأجر من الباطن بفسخ عقد الإيجار من الباطن بسبب إخلاله بالتزاماته الواردة في عقد الإيجار من الباطن، وعقد الإيجار يرتب في ذمة المستأجر التزامه بالمحافظة على العين المؤجرة، والتزامه بدفع الأجرة، ورد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار([19]).

أولا:إخلال المستأجر من الباطن بالتزامه بالمحافظة على العين المؤجرة

       فيحق للمؤجر الأصلي مطالبة المستأجر من الباطن بفسخ عقد البيع عند إخلاله بالتزامه بالمحافظة على العين المؤجرة([20])، ويشمل ذلك ملحقاتها ويكون ذلك بأن يبذل في المحافظة على العين المؤجرة من العناية ما يبذله الشخص المعتاد، ويقضي ذلك أن يقوم المستأجر من الباطن باستعمال العين فيما أعدت له، ولا يحدث في العين المؤجرة تغييرًا من شأنه الإضرار بالمؤجر الأصلي، وأن يقوم بإجراء ما يحتاج إليه العين من الترميمات التأجيرية وأن يخطر المؤجر بكل ما يستوجب تدخله([21]).

       ولكن ما الحكم إذا اختلف الغرض من استعمال العين المؤجرة في كل من عقد الإيجار الأصلي وعقد الإيجار من الباطن، حيث يكون المستأجر من الباطن مخلا في عقد الإيجار الأصلي غير محل في عقد الإيجار من الباطن؟، هنا نرجع  إلى القاعدة العامة في ضابط دعوى الفسخ وهو أن المستأجر من الباطن إنما يلتزم ببنود العقد الذي شارك في تكوينه، ويرجع المؤجر الأصلي على المستأجر الأصلي بالمسئولية في حالة الإخلال   السابق([22]).

ثانيا:إخلال المستأجر من الباطن بالتزامه بدفع الأجرة

       كما يحق أيضًا للمؤجر الأصلي مطالبة المستأجر من الباطن بالفسخ، في حالة إخلاله بالتزامه بدفع الأجرة([23])، ويكون الإخلال السابق بعدم دفع الأجرة المتفق عليها في الوقت والمكان المحدد حسب عقد الإيجار من الباطن([24])، ومع ذلك يجوز للمستأجر من الباطن الدفع في مواجهة المؤجر الأصلي بحقه في الأجرة في عقد الإيجار الأصلي إذا كان أقل من الأجرة في عقد الإيجار من الباطن. ولقد أجاز المشرع المصري الرجوع المباشر من قبل المؤجر الأصلي على المستأجر من الباطن بالأجرة وهي حالة خاصة فقط دون باقي الالتزامات([25]). حيث نصت المادة (59/1) على أنه "يكون المستأجر من الباطن ملزمًا بأن يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتًا في ذمته للمستأجر الأصلي وقت أن ينذره المؤجر".

ثالثا:إخلال المستأجر من الباطن بالتزامه برد العين المؤجرة عند انتهاء العقد

وأخيرًا فإن المستأجر من الباطن يكون ملزمًا برد العين عند انتهاء مدة الإيجار([26])، ولا إشكال إذا كان مدة عقد الإيجار من الباطن تنتهي قبل مدة عقد الإيجار الأصلي، حيث ينتهي عقد الإيجار من الباطن ويكون المستأجر من الباطن ملزمًا برد العين المؤجرة في هذه الحالة، كما يحق للمستأجر من الباطن حسب ضوابط المجموعة العقدية أن يحتج بمدة عقد الإيجار الأصلي وبالتالي يتقيد في الرد بتلك المدة وإنما الإشكال إذا كانت مدة عقد الإيجار الأصلي تنتهي قبل مدة عقد الإيجار من الباطن، فهل يحق للمستأجر من الباطن هنا أن يحتج بمدة عقد الإيجار من الباطن في مواجهة المؤجر الأصلي، على اعتبار أن العقد ما يزال مستمرًا ولا يكون ملزمًا برد العين المؤجرة ؟ للإجابة على هذا السؤال نقول أن المستأجر الأصلي قد تجاوز حقه في تأجير العين للمستأجر من الباطن أكثر من المدة المقررة له بموجب عقد الإيجار الأصلي، وبالتالي فإن المدة الباقية تكون من باب تأجير ملك الغير، ويحق بالتالي للمؤجر الأصلي المطالبة برد العين المؤجرة، على اعتبار أن له حقًا عينيًا عليها، وأن الحق الذي له على تلك العين يكون قد انتهي بانتهاء عقد الإيجار الأصلي، ويكون حقه ذلك في مواجهة أي شخص ومنهم المستأجر من الباطن، وعلى المستأجر من الباطن الرجوع على المستأجر الأصلي بالمسئولية العقدية حسب عقد الإيجار من الباطن بينهما([27]).

       وكل ما سبق فإنه يجب أن تطبق القواعد العامة للفسخ في أن الإخلال يكون بغير وجه حق فلا يكون إخلال المستأجر من الباطن يستوجب الفسخ إذا كان ذلك بسبب عدم قيام المؤجر الأصلي بالتزامه بصيانة العين المؤجرة، كما يجب أن يقوم المؤجر الأصلي بالوفاء بالتزاماته ولا يتسبب هو في إخلال المستأجر من الباطن بالتزاماته حتى يحق له المطالبة بفسخ العقد([28]).

الفرع الثاني

 آثار فسخ عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية

إذا ما ثبت وجود الفسخ في عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية وتحقق سببه وشروطه فإنه يكون للقاضي سلطة تقديرية في إيقاعه من عدمه أو منحه أجلا إذا رأى إمكانية تنفيذ العقد، وهذا في حالة الفسخ القضائي، لذا يكون حكمه منشأ للفسخ بعكس الفسخ الاتفاقي فإنه يكون مقيدًا في حدود الاتفاق بين المتعاقدين، ولذلك فإن دوره يكون فقط في التأكد من وجود الفسخ وتحقق شروطه ولذا يكون دوره كاشفًا للفسخ، وكما يكون للقاضي خيار في الفسخ القضائي يكون أيضًا للدائن خيار- وهوالمؤجر الأصلي، أو المستأجر من الباطن - العدول عن دعوى الفسخ إلى دعوى التنفيذ ، كما يكون أيضًا للمدين خيار توقي الفسـخ وذلك بأن يقوم بالتنفيذ المتأخر للالتزام، قبل صدور الحكم النهائي([29]).

فإذا ما أصدر القاضي حكمه بالفسخ، فإن العقد ينحل ويصير كأن لم يكن، والقاعدة العامة أن هذا الانحلال يكون بأثر رجعي بمعنى عودة المتعاقدين إلى ما كان عليه قبل العقد، ويسري هذا الأثر على المتعاقدين فيلتزم كل منهم برد ما أخذه([30])، ولكن ونظرًا للطبيعة الخاصة لعقد الإيجار لكونه من العقود الزمنية، حيث الزمن هنا مقصود لذاته، فالزمن معقود عليه، وما انقضى منه لا يمكن الرجوع فيه، فلا يمكن للمستأجر أن يقوم برد المنفعة التي حصل عليها من الشيء، ولذلك فإن المدة التي انقضت من عقد الإيجار قبل فسخه محتفظة بآثارها، ويبقى عقد الإيجار قائمًا طوال هذه المدة، ويعتبر العقد مفسوخًا من وقت الحكم النهائي بفسخه لا قبل ذلك، وتكون الأجرة المستحقة عن المدة السابقة على الفسخ لها صفة الأجرة لا التعويض ولذلك فإن بعضهم يطلق مصطلح إلغاء العقد أو إنهائه بدلا من الفسخ في العقود المستمرة([31])،وأثر فسخ عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية يؤدي إلى زوال كافة عقود الإيجار التي كونت المجموعة العقدية، فينحل عقد الإيجار الأصلي وعقد الإيجار من الباطن، كما يلزم المدين بتعويض الدائن عن فسخ عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية على أساس المسئولية التقصيرية ([32]).


المطلب الثالث
فسخ عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية
في القانون اليمني

       أما عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية في القانون اليمني، فإن القانون اليمني يجعـل الأصل هو حظر التعاقد من الباطن والاستثناء هو الجواز([33])، فقد نصت المادة (707) مدني يمني على أنه: "لا يجوز للمستأجر أن يؤجر الشيء المستأجر أو يتنازل عن الإيجار لغيره ما لم يتفق على غير ذلك"، ولا يوجد في القانون اليمني نص يبيح للمؤجر الأصلي مطالبة المستأجر من الباطن بالأجرة كما هو في القانون المصري([34])، ويعرف عقد الإيجار في القانون اليمني بأنه عقد بين مؤجـر ومستأجر يقع على منفعة عين معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة([35]).

وينعقد عقد الإيجار صحيحًا في القانون اليمني إذا توافرت أركانه من صيغة تدل على تمليك المنفعة ولو بالمعاطاة، إذا علمت الإجارة، ويشترط فيه أيضًا توافر أهلية  العاقدين وكون المؤجر مالكًا للعين المؤجرة أو ذا ولاية أو وكيلا لأيهما، ورضا العاقدين، ويتعين ما هو مؤجر وتعين المنفعة، وبيان مدة الانتفاع أو مسافته أو تعين الأجرة قدرًا ووصفًا([36])، ويترتب على نشوء حق الإيجار صحيحًا، ترتب آثار العقد وعقد الإيجار من الباطن من العقود الملزمة للجانبين في القانون اليمني فيترتب عليه التزامات مقابلة فيلتزم المؤجر أن يسلم العين المؤجرة في حالة تكون صالحة للانتفاع، كما يلتزم المؤجر بضمان التعرض وضمان العيوب الخفيـة([37])، وبالمقابل فإن المستأجر يلتزم بدفع الأجرة، وكذا يلتزم باستعمال العين المؤجرة فيما أعدت له وعلى النحو المتفق عليه أو المتعارف عليه ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي يغير ذلك، وأخيرًا فإنه يلتزم برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار([38]).

وينتج عن الإخلال بالالتزامات السابقة الناتجة عن عقد الإيجار جواز المطالبة بفسخ العقد، فكمبدأ عام أجاز القانون دخول الخيارات الواردة في نظرية الالتزام في عقد الإيجار والتي منها خيارات عدم التنفيذ كخيار الاستحقاق والعيب، والتي تقضي بفسخ العقد عند الإخلال بالالتزامات فيحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار عند إخلال المؤجر بالتزامه بالتسليم سواء بامتناعه عن التسليم أو بتسليمه معيبًا أو حتى بتأخيره عن التسليم([39])، كما أجاز القانون فسخ العقد في حالة إخلال المؤجر بالصيانة([40])، فقد نصت المادة 707 مدني على أنه: "على المؤجر إصلاح ما نقص في العين المؤجرة كانهدام بعض الدار أو نحوه إلا إذا تعذر عليه الإصلاح لإعسار ونحوه فللمستأجر الخيار بين الفسخ أو أن ينقص الأجرة..."

وجاء أيضًا جواز الفسخ في حالة إخلال المستأجر بالأجرة بسبب إعساره، فقد نصت المادة (715)،على أنه: "لا يترتب على إعسار المستأجر إنهاء الإيجار ولا حلول أجرة لم تستحق ومع ذلك فللمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار إذا لم تقدم له ضمانات تكفل الوفاء بالأجرة التي لم تحل"، وجاء أيضًا في جواز الفسخ في حالة الإخلال بصيانة العين المؤجرة في إيجار المباني نص المادة 724: "إذا كانت العين المؤجرة في حالة من شأنها تعريض المستأجر ومن يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد.." وأخيرًا فقد نصت المادة 749 على حالات جواز طلب المؤجر من المستأجر إخلاء العين وفسخ عقد الإيجار في حالة إيجار المباني ومن هذه الحالات حالة إخلال المستأجر تدفع الأجرة وحالة إخلاله بالتزامه بالمحافظة على العين المؤجرة، وكذلك في حالة إخلاله بالتزامه باستعمال العين المؤجرة بأن يعمل عمل يتنافى مع أحكام الشريعة الإسلامية([41]).

وينتج عن فسخ الإيجار في القانون اليمني، انحلال العقد ولكن بدون أثر رجعي فليس هناك التزام بالرد لأنه من العقود الزمنية([42]).

المقارنة بين القانونين المصري واليمني:

       مما سبق نجد أن القانونين المصري واليمني قد اتفقا في الاعتراف بعقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية، حيث اعترفا بالتعاقد من الباطن، إلا أنهما اختلفا في طبيعة هذا الاعتراف فبينما القانون المصري جعله الأصل والحظر هو الاستثناء، أما القانون اليمني فقد جعله هو الاستثناء والحظر هو الأصل.  

كما أن القانون المصري لم يعترف بالعلاقة العقدية المباشرة وبين أطراف عقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية، إلا في الرجوع المباشر من قبل المؤجر الأصلي على المستأجر من الباطن في مطالبته بالأجرة المستحقة في ذمته للمستأجر من الباطن، أما القانون اليمني فلم يعترف بذلك الرجوع مطلقًا

 كما اتفقا في جواز فسخ عقد الإيجار فيجوز فيه للمستأجر المطالبة بفسخ عقد الإيجار عند إخلال المؤجر  بالتزاماته وهي التزامه بالتسليم وصيانة العين المؤجرة والالتزام بضمان التعرض والالتزام بضمان العيوب الخفية، وبالمقابل فإنه يجوز للمؤجر الرجوع بدعوى الفسخ على المستأجر عند إخلاله بالتزامه ، كالتزامه بالمحافظة على العين المؤجرة والتزامه بدفع الأجرة، ورد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار ويشترط ما يشترط في القواعد العامة للفسخ من أن يكون الإخلال بغير وجه حق وأن يفي الدائن بالتزامه وأن يعذر المدين وألا يقوم المدين بالتنفيذ المتأخر قبل الحكم النهائي.



([1]) أنظر: د. حسام الدين الأهواني، عقد الإيجار، مرجع سابق، ص171، د. جميل الشرقاوي، شرح العقود المدينة، عقد الإيجار، دار النهضة العربية، القاهرة، 1966م، ص246، د.سعيد جبر، مرجع سابق، ص232، د. محمد لبيب شنب، د. أسامه أبو الحسن مجاهد، الوجيز في شرح أحكام الإيجار، 1998-1999م، ص211، د. عبد الحميد الطنبولي، المرجع السابق، ص72، كما عرفته محكمة النقض-بشأن أحد الطعون المقدمة أمامها- بقولها عقد الإيجار من الباطن هو إيجار جديد بعقد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ويرد على حق الأول في الانتفاع بالعين المؤجرة فلا يقوم بدونه، انظر (الطعن رقم 285 لسنة 49ق جلسة 9/5/1984، د. محمد سعد أبو شتا، المرجع السابق، ج3، ص791.  

([2]) أنظر: د. عبد الرزاق السنهوري، الوسيط، مرجع سابق، ج6، ص889، د السيد عيد نائل، عقد الإيجار، دار النهضة العربية، 2000م، القاهرة، ص210، محمد أحمد عابدين، التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن، مرجع سابق، ص17، وجاء من مبادئ محكمة النقض-بشأن أحد الطعون المقدمة أمامها- أن مخالفة الشرط المانع من التأجير من الباطن بغير إذن المالك أثرها نشوء حق المؤجر في إخلاء العين المؤجرة بمجرد وقوعها، انظر جلسة 28/11/1984، د. محمد سعد أبو شتا، المرجع السابق، ج3، ص795.

([3]) د. عبد الحميد الطنبولي، المرجع السابق، ص73.

([4]) أنظر: د. عبد الرزاق حسن فرج، عقد الإيجار، 1422هـ - 2002م، ص10.

([5]) أنظر: د. سعيد جبر، المرجع السابق، ص27، د. محمد لبيب شنب، الوجيز في شرح أحكام الإيجار، مرجع سابق، ص42.

([6]) أنظر: د. عبد الرزاق حسن فرج، المرجع السابق، ص18، د. محمد لبيب شنب، المرجع السابق، ص77

([7]) د. سعيد جبر، المرجع السابق، ص240.

([8]) د. فيصل ذكي عبد الواحد، المسئولية في إطار الأسرة العقدية، مرجع سابق، ص168.

([9]) د. عبد الرزاق حسن فرج، المرجع السابق، ص19.

([10]) أنظر: د. عبـد المنعم فرج الصدة، محاضرات في عقد الإيجار، مطبعة مصطفى الحلبي، مصر، 1955-1956م، ص143، د. عبد الرازق السنهوري، المرجع السابق، ص328.

([11]) أنظر: د. عبد الرزاق السنهوري، المرجع السابق، ص368، د. عبد الرزاق حسن فرج، الالتزام بصيانة العين المؤجرة، 1399 هـ-1979م، بدون دار نشر، ص129، المرجع السابق، ص137، د. رمضان أبو السعود، العقود المسماة عقد الإيجار، منشأة المعارف بالإسكندرية، 1996م، ص385، د. عبد المنعم فرج الصدة، المرجع السابق، ص163.

([12]) أنظر: د. حسام الدين الأهواني، المرجع السابق، ص98، د. محمد لبيب شنب، المرجع السابق، ص94، د.سعيد جبر،  المرجع السابق، ص98.

([13]) أنظر: د. عبد الرزاق السنهوري، المرجع السابق، ص447 ، د. محمد سعد خليفة، المرجع السابق، ص76، د. جميل الشرقاوي، المرجع السابق، ص123، د. سليمان مرقس، المرجع السابق، ص343.

([14]) د. عبد الرزاق حسن فرج، عقد الإيجار، مرجع سابق، ص79.

([15]) أنظر: د. عبد الرزاق السنهوري، المرجع السابق، ص593، د. رمضان أبو السعود، المرجع السابق، ص524، د. عبد المنعم الصدة، المرجع السابق، ص207، د. جميل الشرقاوي، المرجع السابق، ص53، د. السيد عيد نائل، المرجع السابق، ص158.

([16]) أنظر: د. سعيد جبر، المرجع السابق، ص154، د. محمد لبيب شنب، المرجع السابق، ص139.

([17]) د. سعيد جبر، المرجع السابق، ص163.

([18]) أ د. رمضان أبو السعود، المرجع السابق، ص385.

([19]) أنظر: د. عبد الرازق حسن فرج، المرجع السابق، ص141، د. حسام الدين الأهواني، المرجع السابق، ص165، د. محمد سعد خليفة، المرجع السابق، ص84.

([20]) أنظر: د. حسام الدين الأهواني، المرجع السابق، ص145، د. عبد الحميد الشواري، المرجع السابق، ص87، د. سعيد جبر، المرجع السابق، ص191، د. محمد لبيب شنب، المرجع السابق، ص151، د. عبد الرازق حسن فرج، المرجع السابق، ص182.

([21]) أنظر: د. رمضان محمد محمد عبد العال، فسخ الإيجار لإساءة استعمال العين المؤجرة، مرجع سابق، ص81، د. عبد الرازق السنهوري، المرجع السابق، ص693، د. محمد لبيب شنب، المرجع السابق، ص148، د. السيد عيد نائل، المرجع السابق، ص166، 170، 172.

([22]) د. فيصل ذكي عبد الواحد، المرجع السابق، ص167.

([23]) أنظر: د. عبد الرازق السنهوري، المرجع السابق، ص639، د. سيف البلعاوي، المرجع السابق، ص142، د. حسام الدين الأهواني، المرجع السابق، ص159، د. سعيد جبر، المرجع السابق، ص173، د. عبد المنعم الصدة، المرجع السابق، ص241.

([24]) أنظر: د. سعيد جبر، المرجع السابق، ص169، د. توفيق حسن فرج، المرجع السابق، ص148.

([25]) أنظر: د. السيد عيد نائل، المرجع السابق، ص213، د. سليمان مرقس، الوافي، مرجع سابق، ج2، ص665، د. جميل الشرقاوي، المرجع السابق، ص267.

([26]) أنظر: د. توفيق حسن فرج، المرجع السابق، ص219، د. محمد لبيب شنب، المرجع السابق، ص178.

([27]) د. عبد الحميد الطنبولي، المرجع السابق، ص73.

([28]) أنظر: د. رمضان محمد محمد عبد العال، المرجع السابق، ص86، د. رمضان أبو السعود، المرجع السابق، ص385

([29]) أنظر: د.عبد الفتاح عبد الباقي، المرجع السابق، ص626، د. نبيل إبراهيم سعد، المرجع السابق، ص311، د.حسام الدين الأهواني، النظرية العامة للالتزام، مرجع سابق، ص568.

([30]) أنظر: د. نبيل إبراهيم سعد، المرجع السابق، ص313، د. عبد الفتاح عبد الباقي، المرجع السابق،    ص639.

([31])د. رمضان محمد محمد عبد العال، المرجع السابق، ص90، نبيل إبراهيم سعد، المرجع السابق، ص314

([32]) أنظر: د. حسام الدين الأهواني، المرجع السابق، ص591، د. سعيد جبر، المرجع السابق، ص175.

([33]) أنظر: د. أحمد محمود سعد، شرح أحكام قانون إيجار الأماكن، دراسة مقارنة في القانونين المصري واليمني، مرجع سابق، ص702، د. محسن جازع، انقضاء عقد إيجار المباني في القانون المدني اليمني، دار النهضة العربية، القاهرة، 2001م، ص318، د. عبد الله العلفي، أحكام عقد الإيجار، مرجع سابق، ص173، د. عبد الله الخياري، المرجع السابق، ص536.

([34]) د. محمد حسين الشامي، مذكرات في أحكام الالتزام، مرجع سابق، ص74.

([35]) انظر: المادة 682 من القانون المدني اليمني، وانظر د. عبد الله الخياري، المرجع السابق، ص563، د. عبد الله العلفي، المرجع السابق، ص10.

([36]) انظـر: المـواد 684، 685، 655، 656 من القانون المدني اليمني، د. عبد الله العلفي، المرجع السابق، ص27.

([37]) انظر: المادة 723 مدني يمني، د. عبد الله العلفي، المرجع السابق، ص87.

([38]) انظر: المواد 721، 729، 733 من القانون المدني اليمني، د. عبد الله العلفي، المرجع السابق، ص14، أما عقد الإيجار في الفقه الإسلامي، فيعرف: بأنه تمليك منافع شيء مباحة مدة معلومة بعوض, ويشترط لصحته تمييز المتعاقدين المؤجر والمستأجر ويشترط وجود أركان العقد من صيغة تدل على الرضا ومحل من أجر ومنفعة، وإذا نشأ صحيحًا فإنه يترتب عليه آثاره، فيلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة كما رآها المستأجر أو وصفت له، بشرط أن تكون صالحة لاستيفاء المنفعة المؤجرة لأجلها، كما يلتزم بإصلاح العين المؤجرة حتى تكون صالحة للاستعمال مدة الإيجار، كما يلتزم المستأجر استعمال الشيء المؤجر برفق كصاحبه، ويجب عليه استعمال الشيء المؤجر طبق عقد الإيجار وعدم تغييره لما وضع له وكذا يلتزم بدفع الأجرة، أنظر: بدائع الصنائع للكاساتي، مرجع سابق، ج4، ص295، مواهب الجليل للحطاب، مرجع سابق، ج7، ص494، كشاف القناع للبهوتي، ، دار الفكر، بيروت، 1402هـ- 1982م ، ج4، ص23 الكافي لابن قدامة المقدسي، مرجع سابق، ج2، ص315، شرح النيل لأطفيش، مرجع سابق، ج10، ص173، التاج المذهب للعنسي، مرجع سابق، ج3، ص68،أما بالنسبة لعقد الإيجار في إطار المجموعة العقدية، أي التعاقد من الباطن في عقد الإيجار فإن الفقه الإسلامي يجيز للمستأجر أن يؤجر العين المؤجرة إذا لم يوجد شرط يمنع من ذلك وعرفوا ذلك بالاستنابة، أنظر: حاشية ابن عابدين، مرجع سابق، ج6، ص91، الكافي، لابن قدامة، مرجع سابق، ج12، ص320، المحلي لابن حزم، مرجع سابق، ج8، ص197، مسألة 1314، ص285، السيل الجرار للشوكاني، دار الكتب العلمية، بيروت، الطبعة الأولى، 1405هـ- 1985م ، جـ3، ص205، شرح النيل وشفاء العليل لأطفيش، مرجع سابق، ج10، ص148، شرائع الإسلام للحلي، مرجع سابق، ص296،  إلا أن الفقهاء يشترطون في جواز الإجازة من الباطن القبض، فلا يصح عندهم التصرف في الشيء قبل قبضه، وقبض المنفعة يكون بتسليم العين المؤجرة، انظر المغنى لابن قدامة، مرجع سابق، ج6، ص55 .

 

([39]) د. عبد الله العلفي، المرجع السابق، ص97- 99.

([40]) أنظر: د. أحمد محمود سعد، المرجع السابق، ص554، د. عبد الله العلفي، المرجع السابق، ص110.

([41]) أنظر: د. أحمد محمود سعد، المرجع السابق، ص737، د. محسن علي جازع، المرجع السابق، ص413 وعقد الإيجار في الفقه الإسلامي، إذا نشأ صحيحًا فإنه يترتب عليه آثاره فيلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة كما رآها المستأجر أو وصفت له، بشرط أن تكون صالحة لاستيفاء المنفعة المؤجرة لأجلها، كما يلتزم بإصلاح العين المؤجرة حتى تكون صالحة للاستعمال مدة الإيجار، كما يلتزم المستأجر استعمال الشيء المؤجر برفق كصاحبه، ويجب عليه استعمال الشيء المؤجر طبق عقد الإيجار وعدم تغييره لما وضع له وكذا يلتزم بدفع الأجرة، أنظر: بدائع الصنائع للكاساني، مرجع سابق، ج4، ص295، مواهب الجليل للحطاب، مرجع سابق، ج7، ص494، كشاف القناع للبهوتي، مرجع سابق، ج4، ص23، الكافي لابن قدامة المقدسي، مرجع سابق، ج2، ص315،  وينتـج عن الإخلال بالالتزامات السابقة جواز المطالبة بالفسخ حيث يجوز طلب المستأجر للفسخ عند عدم إخلاله بصيانة العين المؤجرة وذلك عند امتناعه عن عمارتها وترميم ما اختل من بنائها، كما يجوز أيضًا طلب الفسخ إذا جرى بالعين المؤجرة عيب يفوت به النفع كخـراب الدار أو يخل بالمنفعة المقصودة كانهدام جزء منها، وبالمقابل أيضًا يجـوز للمؤجر طلـب فسخ الإيجار إذا لم يستوف الأجرة من المستأجر، ولا يكـون للفسخ أثر رجعي، أنظر: فتح القدير لابن الهمام، مرجع سابق، ج9، ص144، مغنى المحتاج للشربيني، مرجع سابق، ج2، ص357، المغنى لابن قدامة، المرجع السابق، ج6، ص24.

([42]) د. محمد حسين الشامي: مصادر الالتزام، مرجع سابق، ص330.



تعليقات