حجية تسجيل عقد الكراء في السجل العقار

      حجية تسجيل عقد الكراء في السجل العقاري

الدكتور : العربي مياد- باحث

عنيت التشريعات المقارنة بتنظيم وتصنيف عقود الكراء على اختلاف أنواعها وطبيعتها، وجعلتها من أهم العقود التقليدية الكبرى إلى حين أن اشتد عودها وأصبحت بشكل تدريجي تستقل عن القانون المدني.
ونحن الذي يهمنا في هذه الدراسة هو ماتضمنه الفصل 65 من قانون التحفيظ العقاري الذي نص على أنه يجب أن تشهر بواسطة تسجيل في السجل العقاري جميع عقود اكرية العقارات التي تفوق مدتها 3 سنوات.
وقد حدد الفصل 65 مكرر أجل 18 شهرا للقيام باجراء الإشهار يبتدئ بالنسبة للعقود الرسمية من تاريخ تحرير العقد وبالنسبة للعقود العرفية من تاريخ آخر تصديق على امضاء أحد طرفي العقد.
وعقد الكراء كما نعلم من العقود الزمنية الشخصية حيث يكون فيها لطرفي العقد أهمية قصوى في قيامها أو بمعنى آخر يكون للاعتبار الشخصي أهميته في العلاقة الكرائية.
وإذا كان التشريع العقاري في المغرب الصادر في 12 يونيو 1915 اعتبر الكراء الطويل الأمد من الحقوق العينية التي تخول صاحبها حق التتبع والأولوية، فإن الكراء العادي لايخول صاحبه إلا حقا شخصيا تجاه المدين أي علاقة مديونية.
غير أن الاستثناء الذي أورده المشرع بالنسبة للأكرية المنصبة على العقارات المحفظة وتتجاوز مدتها 3 سنوات تكون قابلة للتسجيل بالسجل العقاري.
ويرى الدكتور محمد ابن معجوز بأن للتسجيل أثرين: أثر إيجابي يتمثل في أنه يعطي الحق صبغته القانونية، ويجعله قابلا للاحتجاج به ضدا الغير. وأثر سلبي يتمثل في ان كل حق لم يسجل في السجل العقاري يعتبر كأنه غير موجود ولا يمكن الاحتجاج به ولو بين الأطراف (الحقوق العينية في الفقه الأسلامي والتقنين المغربي ط 1990 ص 584)
وقد نص الفصل 68 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري بأن عقود الأكرية التي لم يقع إشهارها للعموم بتسجيلها في السجل العقاري طبقا لمقتضيات للفصل 65 من هذا الظهير لايجوز التمسك بها في مواجهة الغير لمدة تتجاوز ثلاث سنوات تحسب من اليوم الذي تنتج فيه الأفعال والاتفاقات المشار إليها في الفصل 67 أثرها. هذا وإن المقتضيات السابقة لها صفة تفسيرية.
وهذا الاتجاه  كرسه المجلس الأعلى في القرار رقم 684 بتاريخ 10 نونبر 1982 في الملف المدني 91.873 وكذا القرار 254 بتاريخ 20 فبراير 1990 في الملف المدني 89/6734 (راجع عبد العزيز توفيق قضاء المجلس الأعلى في التحفيظ خلال 40 سنة ص 135 وص 200).
يستخلص من كل ما سبق أن التشريع المطبق على العقارات المحفظة أعطى ضمانات قانونية مهمة لمكتري هذه العقارات إذا تجاوزت مدة الكراء 3 سنوات حيث رقى الحق من مجرد حق شخصي إلى حق عيني يخول صاحبه الاحتجاج به ضد المكتري الأصلي والاغيار مهما كانت صفتهم ودرجتهم شريطة تسجيل هذا الحق في السجل العقاري. والتسجيل بداهة يستدعي أن تكون العلاقة الكرائية ثابتة إما بمقتضى عقد كتابي أي محرر رسمي أو عرفي، لذلك ندعو جميع المكترين لاتخاذ احتياطاتهم في هذا الشأن وذلك بتسجيل حقهم هذا في السجل العقاري كلما كانت تربطهم بالمكتري علاقة كرائية تصل مدتها 3 سنوات فما فوق ويكون محلها عقار محفظ.
وقد نص الفصل 3 من ظهير 12 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة أن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تسجيلات تابعة لإنشائها يحفظ الحق الذي تنص عليه مالم تبطل أو يشطب عليها أوتغير وهي حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعني بها هو فعلا صاحب الحقوق المبينة فيها.