محكمة النقض: دعوى صحة البيع هي التي تتقادم أما إجراء تسجيل البيع على الرسم العقاري فلا يتقادم.

ملف 52508/1976        قرار528       بتاريخ 21/09/1977

دعوى صحة البيع هي التي تتقادم أما إجراء تسجيل البيع على الرسم العقاري فلا يتقادم.

دعوى صحة البيع ضد ورثة البائع لا يبتدئ أمد تقادمها إلا من تاريخ تسجيلهم كورثة على الرسم العقاري .

باسم جلالة الملك

وبعد المداولة طبقا للقانون.

فيما يتعلق بالوسيلة الأولى:

حيث يستخلص من الاطلاع على محتويات الملف والحكم المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستيئناف بوجدة بتاريخ 18 مارس 1975 ان بارودي الحاج البارودي بن حدو ادعى أنه اشترى ثلاث قطع أرضية من البلاد المسماة تامنوسيت الماحي "ذات الرسم العقاري 1564 من مالكها المرحوم محمد بن الماحي البكاوي وذلك حسب رسوم عدلية محررة لدى محكمة التوثيق بأبركان ومؤرخة على التوالي ب 1945-6-29 و 22 شتنبر 1945 و 20 يناير 1946 وادعى أنه يتصرف في القطع منذ شرائه لها إلا أنه لم يقم بإجراءات تسجيلها لدى المحافظة العقارية نظرا لوجود رهن عليها إلا أنه فوجئ بعد موت البائع بأن ورثته سجلوا رسم اراثتهم بالمحافظة العقارية بتاريخ 1973-4-26 وطلب لذلك تصحيح عقود البيع والتشطيب على ورثة البارودي من الرسم العقاري وتسجيل عقود البيع الثلاثة والحكم على الورثة بأداء تعويض قدره 5000 درهم وقد أجاب  المدعى عليهم بأن الدعوى مشمولة بالتقادم بمرور ما يقرب من 30 سنة من تاريخ الشراء وبين تاريخ إقامة الدعوى، وأن البيع باطل لكون العقار كان مثقلا بالرهن وأن رسوم الشراء لا علاقة لها بمحل النزاع لاختلاف المساحة وقد قضت المحكمة الإقليمية بجميع مطالب المدعي إلا فيما يتعلق بالتعويض فقد حددته في مبلغ ألفي درهم 2000 أيدت محكمة الاستئناف هذا الحكم مبدئيا مقتصرة على التشطيب على المدعى عليه من الرسم العقاري عدد 1564 بالنسبة لمساحة القطع الأرضية المشار إليها في رسوم الأشرية أي اثني عشر هكتارا وثمانية آرات وتخفيض التعويض إلى ألف درهم.

حيث يعيب الطالب الحكم بخرقه لمقتضيات الفصل 310 من قانون المسطرة المدنية القديم والفصل 543 من قانون المسطرة المدنية الجديد وذلك لأن مقتضيات الفصلين تعتبر كل واقع على شيء محجوز منقولا كان أو عقارا يعتبر بيعا باطلا وعديم الأثر ان العقار موضوع النزاع كان محل رهن وقت إبرام العقد.

لكن حيث إن التصرفات التي يجريها المحجوز عليه والضارة بالغير هي وحدها التي تكون باطلة أما إذا لم يتضرر أحد من الغير من تصرف المحجوز عليه فيبقى التصرف صحيحا وينتج مفعوله بين الطرفين  وبما أن الطالبين هم خلفاء للهالك في العقار محل النزاع فلا حق لهم في التمسك بالحجز كسبب لإبطال العقد لأنهم من الغير وحلوا محل الهالك كطرف في العقد ، ولا يمكنهم التحلل من التزامات موروثهم بدعوى الحجز على العقار المبيع فالوسيلة إذن غير متركزة على أساس.

فيما يتعلق بالوسيلة الثانية:

حيث يعيب الطالبون على الحكم خرقه لمقتضيات الفصل 387 من قانون الالتزامات والعقود وذلك لأن الحكم المطعون فيه بين ان الدعوى غير ناشئة عن أي التزام اعتبرها ذات طبيعة خاصة مع أن الدعوى الرامية إلى تصحيح عقود البيع والمطالبة بتسجيلها في المحافظة العقارية هي دعوى ناشئة عن التزام لأن كل واحد من الطرفين عبر عن إرادته فالتزم موروث الطالبين بالبيع والتزم المطلوب بالشراء وأن الحكم المطعون فيه خرق مقتضيات الفصل 387 هذا الفصل يعتبر ان مثل هذه الدعاوى تتقادم بمضي خمسة عشر سنة ولان دعوى تصحيح البيع لم تقيد إلا بعد مرور أمد التقادم لأن العقود يرجع عهدها إلى سنة 1945 و 1946 كما ينتقد الطالبون على الحكم كونه اعتبر أن التقادم انقطع بالحيازة مع أن التقادم لا ينقطع إلا بالمطالبة القضائية أو غيرها ومع أن حيازة المطلوب لم تقع إلا على جزء يسير من العقار على وجه الاستيلاء لأن العقار لم يكن مسجلا باسمه وأن الغصب لا يمكن اعتباره إجراء من شأنه أ ن يقطع التقادم وأن الطالبين قد أقاموا دعوى الإفراغ   خلال شهر ماي 1973 ولم يصلوا لسن الرشد إلا في السنوات القليلة الماضية.

لكن حيث إن البيع قد تم بمقتضى رسوم عدلية بين موروث الطالبين والمطلوب في النقض وكان صحيحا ولم يلجأ المشتري إلى تسجيله بالمحافظة العقارية وأن إجراء التسجيل لا يدركه التقادم.

وحيث إنه بموت البائع بادر الورثة إلى تسجيل حقوقهم على العقار المبيع كورثة وذلك بتاريخ 1973-4-26 وبذلك أصبح حق المشتري في تسجيل مشتراه معلقا على إثبات صحة البيع تجاه الورثة أي بصحة التزام موروثهم وأن هذه الدعوى لم يكن المشتري في حاجة إليها عندما كان البائع له على قيد الحياة والذي لم يكن تقييد البيع بالسجل العقاري معلقا على إرادته بينما أصبح التسجيل بعد تقييد عدة الإراثة معلقا على صحة البيع اتجاه الورثة والتشطيب على ما قيدوه بالسجل العقاري.

وحيث إن تقادم دعوى صحة البيع اتجاه الورثة لم ينشأ إلا بتاريخ تسجيلهم بالسجل العقاري وهو 1973-4-26 في حين أن المشتري بادر إلى تقييد دعواه بتاريخ 1973-10-2 وقبل سريان أجل التقادم على دعوى صحة البيع.

وحيث إن العلل المذكورة تحل محل العلة الخاطئة الواردة في الحكم المطعون فيه والتي اعتبرت أن الدعوى لا تهدف إلى تنفيذ التزام مع أنها ناشئة عن التزام موروث الهالكين بالبيع.

وحيث إن عدم قيام المطلوب بتسجيل مشتراه عندما كان البائع له على قيد الحياة ليس من شأنه أن يعطل مفعول العقود المبرمة بين الطرفين ما دام إجراء التسجيل بالمحافظة العقارية لا يدركه التقادم ، لذلك فالوسيلة في جميع وجوهها غير مرتكزة على أساس.

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وعلى الطالبين بالصائر.

وبه صدر الحكم بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه في قاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى ساحة الجولان بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة تتركب من السادة: رئيس الغرفة عبد الله المالقي والمستشارين: أحمد العلمي مقررا  عبد اللطيف التازي  أحمد عاصم  محمح زين العابدين بنبراهيم  وبمحضر المحامي العام السيد عبد الكريم الوزاني وبمساعدة كاتب الضبط السيد إبراهيم احرارتي

  * عن منشورات المجلس الأعلى في ذكراه الاربعين 1997