مجموعة أحكام النقض الحديثة عن الإيجارات

(1)

دعوى اخلاء المستاجر لعدم سداد الاجرة استحقاق اجرة متجددة فى ذمتة اثناء نظر الدعوى لا يعد طلبا جديدا لايجوز ابداؤة امام محكمة الاستنا ف التزام المحكمة بنظرة دون طلب من الطاعن لامحل لتكليف المستاجر بالوفاء مخالفة ذلك،خطأ علة ذلك.
القاعـدة:
اذا كان الثابت بالاوراق ان الطاعن استند فى طلبة اخلاء الشقة محل النزاع الى قعود المطعون ضدة عن اد ا ء كامل الاجرة المستحقة وليس لعدم سداد قدر معين منها مما لازمة ان استحقاق اجرة متجددة فى ذمة المطعون ضدة اثناء سير الدعوى ، لايعد طلبأ جديدأ فيها لايجوز ابداؤة أمام محكمة الاستنئناف ، وانما هو دليل فى الدعوى تلزم المحكمة بالنظر فية واعمال أثرة فيها دون موجب لقيام الطاعن بتكليف المطعون ضدة بأداء ما استجد فى ذمته من اجرة لتحقق العله من التكليف من باب اولى ببلوغ الامر مبلغ الخصومه القضائيه المؤسسه على ذلك التاخير وتمسك المؤجر بطلب الاخلاء لقيام سببه . واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واقام قضاءة برفض الدعوى الاخلاء على ان المستأجر المطعون ضده قام بسداد الاجرة المستحقه عن الفترة من / / 19 حتى / / 19 ، والتى لم تشمل الوفاء بما استجد من اجرة حتى قفل باب المرافعه امام محكمه الاستئناف بتاريخ 25/11/1992 ، رغم ان التكليف بالوفاء يتضمن ما يستجد منها عن الاشهر اللاحقه للمدة الواردة به ، فان الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
الطعن رقم 412 لسنه 63 ق جلسه 10/1/1999
(2)

الوفاء من الغير المبرئ لذمه المدين . شرطه ، اتجاه ارادة الموفى للوفاء بدين غيرة .

القاعـدة :

المقرر فى قضاء محكمه النقض ، اخذا بمفهوم نص المادة 323 من القانون المدنى – ان الوفاء بالدين يصح من اى شخص له مصلحه فى الوفاء به وهذا الوفاء من شأنه ابراء ذمه المدين من الدين متى اتجهت ارادة الموفى الى الوفاء بدين غيره ومن ثم فانه يجوز لغير المستأجر ان يقوم بدفع الاجرة المستأجر كما الغير الدين عن المدين متى اتجهت ارادة هذا الغير للوفاء ابراء لذمه المستأجر فيها .
الطعن رقم 318 لسنه 67 ق جلسه 13/1/1999

(3)

دعوى الاخلاء بسبب تأخر المستأجر فى سداد الاجرة او ملحقاتها 0 وجوب رفعها بعد انقضاءخمسة عشر يوما على اعلان التكليف بالوفاء . مخالفه ذلك . اثرة عدم قبول الدعوى ( مثال لتسبيب معيب ) .
القاعِـده:
اذ كانت الدعوى فى ظل قانون المرافعات الحالى تعتبر مرفوعه طبقا للمادة 63 منه بمجرد ايداع صحيفتها قلم الكتاب المحكمه ، فان مؤدى ذلك ان يجب على المؤجر ان يرفع دعواه بالاخلاء بسبب التاخير فى سداد الاجرة او ملحقاهتا بايداع صحيفتها قلم كتاب المحكمه بعد مضى خمسه عشر يوما على اعلان التكليف بالوفاء للمستأجر ، فاذا اقامها قبل انتهاء هذا الميعاد الحتمى المقرر لوفاء المستأجر بالاجرة المطالب بها فان التكليف يكون حابط الاثر قانونا مما يترتب عليه عدم قبول الدعوى ، لما كان ما تقدم وكان البين من الاوراق ان المطعون ضدهما كلفا الطاعن بموجب الانذار المعلن اليه على يد محضر بتاريخ 22/6/1996 بالوفاء بالمبالغ المتأخرة محل الدعوى خلال خمسه عشر يوما من تاريخ التكليف المشار اليه والذى به ينقضى اثر التكليف السابق المعلن للطاعن فى 23/4/1996 ثم قاما برفع الدعوى الماثله بايداع صحيفتها قلم كتاب المحكمه بتاريخ 25/6/1996 قبل انقضاء ميعاد الخمسه عشر يوما المقررة قانونا لوفاء الطاعن بالمبالغ المطالب بها فان مؤدى ذلك ان تكون الدعوى غير مقبوله لعدم استيفاء الشروط المقررة قانونا لاقامتها على ما سلف – واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى رغم ذلك باخلاء العين محل النزاع فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه .
الطعن رقم 1105 لسنه 67 ق جلسه 13/1/1999
(4)

تمثيل الجهه الاداريه القائمه على شؤن التنظيم فى الطعن على قراراهتا بشأن المنشأت الايله للسقوط . واجب بقوة القانون لاعتبارات المصلحه العامه . عدم اختصاصها فى الطعن او اختصامها اختصام غير صحيح . وجوب تكليف قلم الكتاب باعلانها . تعلق ذلك بالنظام العام . المواد 56،59،2،3،60 ق لسنه 1977 ( مثال : لتسبيب معيب )
القاعـدة :
المقرر – فى قضاء محكمه النقض ان مؤدى نصوص المواد 56،59/2,3،60 من القانون رقم 94 لسنه 1977 ان المشرع اوجب تمثيل الجهه الاداريه القائمه على الشؤن التنظيم فى الطعن على قرارتها باعلان قلم الكتاب لها بالطعن – وبالجلسه المحددة لنظرة حتى تدافع عن هذه القرارات المطعون عليها والصادرة عليها العامه وتكون على بينه من نتيجه الفصل فيها وليكون لها ان تقوم يتنفيذ تلك النتيجه على نفقه صاحب الشأن فى حاله امتناع صاحب الشأن ذوى الشأن عن تنفيذها فى الميعاد المحدد ، اذا ما رأت فى ذلك التنفيذ من جانبها ما يحقق الصالح العام بالمحافظه على الارواح والاموال ومن ثم يكون تمثيل جهه جهه الادارة فى الطعن امر ا اوجبه القانون لاعتبارات المصلحه العامه بحيث اذا تقاعس الطاعن على القرار عن اختصام هذه الجهه او لم يكن قد اختصمها فيه او لا ختصامها اختصاما صحيحا ولا يجوز لها ان تقضى برفضه لمجرد عدم اختصامها فيه او لاختصامها فيه او لاختصامها اختصاما غير صحيح لما فى ذلك من مخالفه لصريح نص المادة 59 الذى ناط بقلم الكتاب اعلانهم بالطعن لاعتبارات المصلحه العامه – على ما سلف – ويكون لمحكمه النقض وللنيابه العامه ان تثير ذلك من تلقاء نفسها لتعلقه بالنظام العام ولورودة على جزء مطعون عليه من الحكم ، لما كان ذلك وكان البين من الاوراق ان الطاعن اقام دعواه امام محكمه اول درجه طعنا على القرار الصادر من اللجنه المنتصه بازاله العقار محل النزاع حتى سطح الارض مختصما فيها المطعون ضده الثانى بصفته ممثلا للجهه الاداريه القائمه على شؤن التنظيم واذ دفع الحاضر عن الاخير ببطلان اعلانهبالطعن لعدم حصوله لهيئه قضايا الدوله ، قضت المحكمه ببطلان اعلان صحيفه الطعن بالنسبه له وبتأييد القرار المطعون فيه وقد تأيد هذا القضاء بالحكم المطعون فيه على سند من ان الخصومه فى الدعوى لم تنعقد بالنسبه للجهه الاداريه لبطلان اعلانهم بصحيفه افتتاحها . وان القرار محل النزاع اصبح بذلك نهائيا بالنسبه لها وللمطعون ضدها الاولى ، مالكه العقار ، بالتالى لصدورة فى موضوع غير قابل للتجزئه ، واذ كان مفاد هذا الذى ذهب اليه الحكم ، اعتبر ان الدعوى قد رفعت فقط على المطعون ضدها الاولى دون اختصام الجهه الاداريه فيها اختصاما صحيحا ، ومع ذلك قضى فى موضوعها بتأييد القرار المطعون عليه وهو ما ينطوى على مخالفه لصريح نص القانون الذى يلزم المحكمه فى هذه الحاله بتكليف قلم الكتاب باعلان تلك الجهه بالطعن دون اعتداد بما وقع فيه الطاعن من خطأ حتى اذا ما استقام شكل الدعوى مضت المحكمه فى نظر موضوع النزاع المطروح عليها ، واذ لم يلتزم الحكم المطعون به هذا النظر فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه .
الطعن رقم 7870 لسنه 66 ق جلسة 27/1/1999
(5)

الوفاء بالدين الاصل فيه ان يكون فى محل المدين . عدم اشتراط الوفاء بالاجرة فى موطن المؤجر . وجوب سعى الاخير الى موطن المستأجر لاقتضاء والاجرة متى حل موعد استحقاقها مالم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك المؤجر الصعى الى موطن المستأجر لاقتضاء الاجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها فى موطنه . عدم اعتبار المستأجر مخلا بالتزامه بالوفاء بالاجرة وتمسك المستاجر بان يكون الوفاء بها فى موطنه . مؤداه عدم اعتبار المستأجر مخلا بالتزامه بالوفاء بالاجرة . المادتان 347/586/2 من القانون المدنى .

القاعـدة :

مؤدى نص المادتين 347/586/2 من القانون المدنى وعلى ما جرح به قضاء هذه المحكمه على انه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الاجرة ان يسعى الى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها – مالم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك – فاذا لم يتحقق هذا السعى من جانب المؤجر لطلب الاجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء فى موطنه فلم يحمل دينه الى المؤجر كان المستاجر غير مخل بالتزامه بالوفاء بالاجرة – رغم بقائه مدنيا بها .
الطعن رقم 130 لسنه 68 ق جلسه 25/1/1999
(6)

ايجار الارض للقضاء عدم خضوعه للقوانين ايجار الاماكن العبرة فى تحديد طبيعه العين المؤجرة بما تضمنه العقد متى كان مطابقا للحقيقه وانصرفت اليه ارادة العاقدين ، لاعبرة بالغرض التى استؤجر من اجله ولا بما يقيمه المستأجر عليها من منشات .
القاعـدة :-

قوانين ايجار الاماكن استثنت صراحه الارض الفضاء من تطبيق احكامه ، وانه ولئن كانت العبرة فى وصف العين المؤجرة بانها ارض فضاء هى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمه – بما جاء بعقد الايجار دون غيره ولا عبرة فى ذلك بالعرض الذى اجرت من اجله هذه الارض ولا بما يقيمه عليها المستأجرين من منشات تحقيقا لهذا الغرض ، الاانه يشترط لذلك ان يكون ما ورد فى العقد حقيقا انصرفت اليه ارادة المتعاقدين ، فاذا ثبت ان ما جاء بالعقد صورى قصد به التحايل على احكام قانون ايجار الاماكن التعلقه بتحديد الاجرة والامتداد القانونى لعقد الايجار بعد انتهاء مدته ، فانه لا يعول عليه وتكون العبرة بحقيقه الواقع اى بطبيعه العين وقت التعاقد عليها وما اتجهت اليه ارادة المتعاقدين بالفعل فى ذلك الوقت .
الطعن رقم 43 لسنه 68 ق جلسه 30/1/1999
(7)

قضاء محكمه الدستوريه العليا بعدم دستوريه نص م 29 ق 49 لسنه 1977 فيما تضمنه من استمرار عقد الايجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه بسبب الوفاة او الترك الدعوى الماثله قبل صيرورة الحكم باتا . اثرة قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى استنادا الى عدم امتداد عقد الايجار للطاعنه . صحيح فى القانون .
القاعـدة :-

اذ كانت المحكمه الدستوريه العليا قد قضت بتاريخ 2 من اغسطس سنه 1997 فى الطعن رقم 116 لسنه 18 قضائيه المنشور فى الجريدة الرسميه فى 14 من اغسطس سنه 1977 بعدم دستوريه نص الفقرة الاولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فيما تصضمنه من استمرار عقد الايجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه بسبب الوفاة او الترك فانه بذلك يكون قد ادرك الدعوى قبل صيرورة الحكم الصادر فيها باتا .واذا اقام الحكم المطعون فيه قضاءة بتأييد الحكم الابتدائى برفض الدعوى على سند من عدم امتداد عقد الايجار محل الدعوى للطاعنه بعدم ثبوت اقامتها بالشقه محل النزاع فانه يكون قد انتهى الى نتيجه صحيحه فى القانون .
الطعن رقم 3249 لسنه 63 ق جلسه 31/1/1999
(8)

امتداد عقد ايجار الاجنبى لزوجته المصريه واولادها منه المقيمين باعين المؤجرة مالم يثبت مغادرتهم البلاد نهائيا . حق مقرر لمصلحتهم دون غيرهم . مؤداه تمسك الزوج بهذا الحق دون ان يكون له صفه فى تمثيلهم . غير مقبول . عله ذلك

القاعـدة:-

النص فى المادة 17 من القانون رقم 136 لسنه 1981 – فى شأن بعض الاحكام الخاصه بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقه بين المؤجر والمستأجر – وان دل على استمرار عقد ايجار الاجنبى الذى انتهت اقامته بالبلاد بقوة القانون لزوجته واولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ، مالم تثبت مغادرتهم البلاد بصفه نهائيه الا ان هذا الاستمرار مقرر لمصلحه هؤلاء الاخيرين دون غيرهم وبالشرط سالفة الذكر ، وبالتالى لايحق لمن عداهم التمسك بهذا الحق ، لما كان ذلك ، وكان الطاعن يؤسس نعيه – بسببيه – على الحكم المطعون فيه على حق مقرر لزوجته واولادها منه بالشرط المنصوص عليها فى المادة 17 سالفه البيان ، دون ان يكون له حق او مركز قانونى شخصى فى هذا الصدد ، واذ كان هؤلاء المقرر لصالحهم الحق غير ممثلين فى الدعوى ، وكان لاصفه للطاعن فى تمثيلهم فان النعى برمته يكون غير مقبول ويضحى بذلك على غير اساس .
الطعن رقم 2302 لسنه 67 ق جلسه 17/2/1999
(9)

أنه لما كان طلب الأخلاء – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يعتبر حقا شخصيا للمؤجر , ويجوز له أن يتنازل عنه بعد وقوع المخالفة الموجبة له صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود منه , وأنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير الظروف الملابسة التي تحيط بتراخي المؤجر في طلب الاخلاء كي تستخلص منه متى يكون ذلك دالا على نزوله عن حقه في طلب الأخلاء الا أن ذلك مشروط بأن يكون تقديرها سائغا وكان تقاضي المالك للأجرة دون تحفظ يفيد قيام علاقة ايجارية مباشرة بينه وبين من تقاضى منه الأجرة .
الطعن رقم 2505 لسنة 69 ق جلسة 5 من فبراير سنة 2001
(10)

أن النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه ( لايجوز للمؤجر أن يطلب أخلاء المكان ولو أنتهت المدة المتفق عليها في العقد الا لأحد الاسباب الأتية : (ب) اذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول دون مظروف أو بأعلان على يد محضر ، ولا يحكم بالأخلاء اذا قام المستأجر قبل اقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية 000 ) يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع وأن رتب للمؤجر الحق في اخلاء العين المؤجرة بمجرد انقضاء خمسة عشر يوما من تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة دون الوفاء بها الا أنه رغبة منه في التيسير على المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء بالأجرة المتأخرة حتى تاريخ قفل باب المرافعة في الدعوى ، وحينئذ يسقط حق المؤجر في طلب الاخلاء ويمنع المحكمة من الحكم به , واذ جائت عبارة المادة مطلقة فلا يجوز قصر نطاقها على قفل باب المرافعة أمام المحكمة الأبتدائية دون محكمة الأستئناف فأذا فوت المستأجر الاستفادة من رخصة السداد حتى قفل باب المرافعة أمام محكمة أول درجة فأن حقه في الأستفادة منها يظل حنى قفل باب المرافعة في الأستئناف , الا أنه اذا استعمل هذه الرخصة وقام بالسداد حتى قفل باب المرافعة في الدعوى أمام المحكمة الأبتدائية فأن الاخلاء للتأخير في دفع الأجرة يكون ممتنعا وجوبا فأذا تم استئناف الحكم فأن المستأجر لا يكون مطالبا بموالاة سداد الأجرة عن الفترة التي تستجد بعد ذلك في مرحلة الأستئناف توقيا للحكم بالأخلاء ، وتقف سلطة محكمة الأستئناف عند حد التحقق من مطابقة السداد الحاصل أمام محكمة أول درجة لشروط توقي الأخلاء .
الطعن رقم 52 لسنة 70 ق جلسة 7 فبراير سنة 2001
(11)

أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – انه ليس ثمة ما يمنع في القانون من تعدد أطراف عقد الأيجار مؤجرين أو مستأجرين وسواء كان المستأجرون من الأقارب المنصوص عليهم في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أم كانوا غير ذلك ما دام الأمر يحكمه انصراف نية المتعاقدين الى ذلك عند التعاقد وأنه أذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد الى أحداث الأثر القانوني للعقد بما يرتبه من حقوق ويفرضه من ألتزامات فيعتبر كل منهم مستأجرا للعين ولا يغير من ذلك أن يحرر العقد بأسم واحد منهم دون الباقين أذ تفرض بعض الظروف الأدبية أو الاجتماعية ذلك وتكون علاقة الأيجار في حقيقتها قد انعقدت بين المؤجر والمستأجرين جميعا ويكون لهؤلاء المستأجرين كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الايجار دون أن يعتبر ذلك أخلالا بمبدأ نسبية أثر العقد ذلك أن الكتابة ليست شرطا لانعقاد عقد الأيجار وأنه يجوز للمستأجر وحده أثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الأثبات القانونية .
الطعن رقم 1446 لسنة 69 قجلسة 28 منفبراير سنة 2001
(12)

أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة – أن أغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم أذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي أنتهى أليها الحكم أذ يعتبر ذلك الأغفال قصورا في أسباب الحكم الواقعية ويترتب عليه البطلان , ومن المقرر أن المشرع في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 / 1981 أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة بكتاب موصى عليه أو بأعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى بالأخلاء لعدم سداد الأجرة وأعتبر التكليف بالوفاء شرطا أساسيا لقبول الدعوى فأذا خلت الدعوى منه أو وقع باطلا لتضمنه أجرة سبق الوفاء بها أو أجرة غير قانونية تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهي مسألة متعلقة بالنظام العام تقضي بها المحكمة من تلقاء نفسها ولو لو يتمسك المدعى عليه بها
الطعن رقم 10191 لسنة 64 قجلسة 22 من فبراير سنة 2001
(13)

أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة ـ أنه ولئن كانت قوانين أيجار الأماكن قد حظرت على المستأجر التنازل عن الأيجار والتأجير من الباطن ألا أن المستأجر له أن يدخل معه شركاء في استغلال العين المؤجرة فأشراك المستأجر شخصا آخر معه في المحل التجاري الذي أقامه في العين المؤجرة لا يعتبر أخلالا بالحظر المانع من التنازل او التأجير من الباطن بشرط أن تكون الشركة حقيقية أى لم يقصد بها ستر أحلال الشريك المزعوم محل المستأجر الأصلي كما وأنه ولئن كان أثبات أو نفي جدية عقد الشركة وواقعة التأجير من الباطن هو من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها ألا ان ذلك مشروط بأن تقيم قضائها في هذا الشأن على أسباب سائغة تكفي لحمله
الطعن رقم 1178 لسنة 61 قجلسة 11 من مارس سنة 2001
(14)

أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة - أن عقد الأيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ سلطان الارادة فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها ودون مجاوزة لنطاقها كما أن من المقرر أنه وأن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير العقود والشروط للتعرف على مقصود المتعاقدين ألا أن ذلك مشروط بألا تخرج في تفسيرها عما تحتمله عبارات تلك العقود أو تجاوز المعنى الظاهر لها وأنه على القاضي أذا ما أراد حمل عبارة المتعاقدين على معنى مغاير لظاهرها أن يبين في حكمه الأسباب المقبولة التي تبرر العدول عن هذا المدلول الظاهر الى خلافه وكيف أفادت تلك العبارات المعنى الذي أخذ به ورجح أنه مقصود المتعاقدين بحيث يتضح لمحكمة النقض من هذا البيان أن محكمة الموضوع قد اعتمدت في تأويلها لها على اعتبارات معقولة يصح عقلا استخلاص ما استخلصته منها
رقم 1517 لسنة 63ق جلسة 11 من أبريل سنة 2001
(15)

الامتداد القانوني لعقد الإيجارإن تدليل الطاعن عن أن أبيه هو المستأجر الأصلي لعين النزاع وقت أن كان صغيراً واستقلاله بها بعد وفاته.عدم تقديم المطعون ضدهم الدليلعلى تخليه عنها أمر مؤداه ثبوت إقامته بالعين، وقضاء الحكم المطعون فيه بتسليمها للمطعون ضدهم استناداً إلى عدم تقديمه دليلا ًعلى إقامته وقت الوفاة هو فساد في الاستدلال يرتب البطلان.
فالقاعدة : أنه إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد دلل على أن إياه هو المستأجر الأصلي لعين النزاع وقت أن كان سن الطاعن ست سنوات والأصل أن تكون إقامة الصغير مع أبيه في هذا الوقت، وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دليلاً على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد ثبوت إقامته فيها مع أبيه، وإنما ساقوا زعماً آخر حاصله أن شقيق الطاعن هو المستأجر الأصلي وأنه توفى فيها قبل سنة من تاريخ رفع الدعوى، وهو ما دلل الطاعن على عدم صحته، كما دلل ببطاقته الشخصية ووثيقة زواجه وجواز سفره ورخصة قيادته وشهادة ميلاد ابنته على بقائه في العين قبل وفاة أبيه وبعدها وإصراره على اتخاذها موطناً، فإن الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أنه لم يقدم دليلاً على إقامته وقت الوفاة، إذ أن بيانات الأوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء على ما أدلى هو به من بيانات وأن معظمها لاحق على تاريخ وفاة أبيه فإنه يكون معيباً بالفساد في الاستدلال.
الطعن رقم 2715 لسنة 70 ق – جلسة 24/12/2001
وينطبق نفس المبدأ ونفس القواعد على الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي لذلك فإن استمرار عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني في حالة وفاة المستأجر. اتساعه لكافة الورثة الذين يستعملون العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاً للعقد. عدم اشتراطه مزاولة المستفيد بنفسه. كفاية أن ينيب عنه أحد من باقي المستفيدين أو غيرهم. (م 1/1 ق 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية(
فالقاعدة : أنه إذ كانت عبارة نص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 والذي جرى على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر الصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثاً من قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فلا ينتهي العقد بموته وإنما يستمر لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاً للعد الأمر الذي يدل على أنه لا يشترط فيمن يكون له حق الاستمرار من الورثة سوى أن يستعمل العين في ذات النشاط ولا يشترط وعلى ما ورد باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 أن يستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم ولا يلزم أن يكون قيماً أو وصياً أو وكيلاً رسمياً، وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 سالفة الإشارة وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون 6 لسنة 1997 هو الحرص على تحقيق المساواة بين الأنشطة المتنوعة حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من أبلغ الأثر على الأوضاع الاقتصادية في البلاد ومراعاة للبعد الاجتماعي وصولاً إلى قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

مجموعة أحكام النقض الحديثة عن الإيجارات

إثبات - إعلان - الامتداد القانوني - التماس أعاده النظر - بطلان - دعوى - دستورية - طرد للغصبة - فسخ عقد الايجار - قرارات لجان تحديد الأجرة - المساكنة

إثبات عقد الإيجار:-

1 - تصدي محكمة أول درجة للفصل في النزاع القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل في الدعوى بصفته مشترى العقار الكائن به عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من أبيه المؤجر والمالك الأصلي للعقار منتهية في قضاءها إلى ثبوت العلاقة الايجارية . قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيساً على وجوب إقامتها ابتداء على المطعون ضده . خطأ .
الطعن رقم 428 لسنة 71 ق - جلسة 13 / 1 / 2003
2 - تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من الأجرة الشهرية المستحقة عليها ألا انه كلفها بالوفاء بالأجرة كاملة دون إعمال الخصم مما يقع معه التكليف بالوفاء باطلاً وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك .
اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار يشكل جريمة لا يجوز إحالة الدعوى للتحقيق لإثباتها . مخالفة للقانون وخطا في تطبيقه .
الطعن رقم 1709 لسنة 72 ق - جلسة 18 / 8 / 2003
إعلان:
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن :
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن ستون يوماً لمن كان موطنه في الخارج وجوب احتسابه من الموطن الأصلي للطاعن دون موطنة المختار يستوي في ذلك الموطن العام أم موطن الأعمال أم مواطن النائب القانوني للغائب أو ناقص الأهلية علة ذلك م 17 ، 213 ، 215 مرافعات . الاستثناء . حالاته .
الطعن رقم 2500 لسنة 67 ق جلسة 26 / 11 / 2001

الامتداد القانوني:
1 - الامتداد القانوني لعقد الإيجار :
المستفيدين من منيرة الامتداد القانوني لعقد الإيجار .حلولهم محل المستأجر الأصلي فيه اثر وفاته أو تركه المسكن . م 21 / 1 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 / 1 ق 49 لسنة 1977 . الحكم بعدم دستورية نص المادة الأخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً . لا اثر له علة ذلك .
الطعن رقم 4068 لسنة 66 ق - جلسة 19 / 3 / 2003
2 - الامتداد القانوني لعقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي :
قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقها منذ تاريخ وفاة المستأجر وان أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا كان غلق العين والتوقف عن استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة نهائياً عنها وليس توقفاً اقتضته ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع بها . خطأ .
الطعن رقم 1522 لسنة 71 ق - جلسة 21 / 11 / 2002

التماس أعاده النظر:-
الطعن على الحكم الاستئنافي بالنقض . لا يحول دون قبول التماس إعادة النظر فيه متي توافرت شرائطه .
الطعن رقم 2902 لسنة 65 ق ، 240 لسنة 66 ق - جلسة 9 / 12 / 2001

بطلان :
العقد الباطل لا وجود له عدم جواز تصحيحه بالإجازة . سقوط دعوى بطلانه بالتقادم . 141 م مدني المقصود به عدم سماع دعوى البطلان الصريحة . لكل ذي مصلحة الحق في تجاهل وجود العقد الباطل مهما مضي علية الزمن وللمحكمة أن تقضي ببطلانه من تلقاء نفسها .
الطعن رقم 3415 لسنة 70 ق - جلسة 8 / 4 / 2002

دعوى:
دعوى الطرد للغصب . دعوى موضوعية . التزام محكمة الموضوع ابتداء بالتحقيق من حق رافعها في استعمال الشيء واستغلال . وجوب تثبتها من بعد من السند القانوني لواضع اليد وتكييفة وبحث توافر أركانه وشروط صحته ومداه للوقوف على ما إذا كان غاصباً من عدمه .
الطعن رقم 8024 لسنة 65 ق - جلسة 8 / 4 / 2002

دستورية :
1- اثر الحكم بعدم الدستورية :
عدم جواز استخلاص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوق أو أسباب الحكم : المحكمة الدستورية العليا . اقتصار وظيفتها على مراقبة دستورية القوانين واللوائح لا المبادئ القضائية والاجتهادات القانونية . الحكم بعدم دستورية نص . أثره . عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم. إستخلاص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوقة أو أسبابه . غير مقبول . علة ذلك المادتان . 29 ، 49 ق 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا .
الطعن رقم 1006 لسنة 72 ق - جلسة 24 / 3 / 2003

طرد للغصب :-
تمسك الطاعن بأن مطالبته ابتداء للمطعون ضده بأجرة عين النزاع لاعتقاده خطأ انه مستأجر لها وفور علمه انه يضع اليد عليها بلا سند عدل طلبه إلي طرده للغصب وتدليله على ذلك بما ورد بتقرير خبير الدعوى . دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضائه برفض دعوى الطرد تأسيساً على أن المطالبة بالأجرة قرينة على انتفاء الغصب . قصور مبطل .
الطعن رقم 7794 لسنة 66 ق - جلسة 9 / 6 / 2003

لفسخ عقد الإيجار:
الشرط الفاسخ الصريح
تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع ما قد يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان لا سند له من الواقع أو القانون وان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ وقصور .
الطعن رقم 2803 لسنة 71 ق - جلسة 10 / 3 / 2003

قرارات لجان تحديد الاجرة :
القواعد الموضوعية المتعلقة بتحديد الأجرة فى القانون 49 لسنة 1977 . خضوعها للقانون الذي أنشئ المكان في ظله . القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة في القانون ذاته . سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه . لا يغير من ذلك رفع الدعاوى بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 الذي سمح بالطعن بالنقض على أحكام محاكم الاستئناف فى الطعون على قرارات لجان تحديد الأجرة . علة ذلك .
الطعن رقم 774 لسنة 58 ق - جلسة 13 / 1 / 2003

المساكنة :
1 - تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع . نفي الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وقضاءه بالإخلاء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وان الأوراق خلت من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولي أمرها أو الولي علي نفسها ومدي توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإجارة دون انقطاع . خطأ وقصور .
الطعن رقم 1345 لسنة 72 ق - جلسة 23 / 6 / 2003
2 - النصوص الخاصة بقيود المسافة على المطلات . عدم تفرقتها بين باب ونافذة سريانها على ملك الجار عند الحد الفاصل بين عقارين للأخير طلب الحكم بسدها عند عدم مراعاة المسافة القانونية ولو كان العقار المطل علية أرضا فضاء علة ذلك
الطعن رقم 5895 لسنة 63 - جلسة 8 / 1 / 2002

احكام محكمة النقض
محكمة النقض هى المحكمة المختصة بمراقبة تطبيق القانون وهل هذا التطبيق يتفق مع الغاية التى حماها المشرع والمقصود بالمشرع- هوالجهة المختصة بالتشريع وهى فى مصر مجلس الشعب- وقصد العناية بها من عدمه لذلك محكمة النقض هى محكمة قانون وليست محكمة وقائع اى انها لاتنظر فى ظروف كل دعوى على حده بل هى تهتم بطبيق النص القانونى على كل واقعه دون البحث فى الظروف المحيطه بها اى ان محكمة النقض عكس المحاكم

الموضوعية العادية
اولا ايجارات
ايجارات الشرط الفاسخ تضمن العقد شرط فاسخ صريح لايسلب محكمة الموضوع سلطتهاالتقديرية بشان بحث توافر موجباته والظروف التى تحول دون اعماله وسائرالمنازعات المتعلة به . عدم تنفيذ المدين لالتزامه لسبب يرجع الى فعل او امتناع الدائن بقصد التمسك بالشرط الفاسخ الصريح . اثره عدم جواز اعتبار العقد مفسوخا اعمالا للشرط المذكور 00000علة ذلكالمادتان 148-157 من القانون المدنى
الشرط الفاسخ تضمين عقد الايجار شرط فاسخ صريح مؤداعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحالة الى حكم محكمة اذا اخل المستاجر بالتزامه بالوفاء بالاجرة بعد التنبيه عليه كتابته لازمه . . اعذار المستاجر بالوفاء بالاجرة قيام الاخير بالوفاء بها خلال المهملة المحددة فى الاعذار .اثره عدم وقوع الفسخ
طعن رقم 2940 لسنه 72 قضائية جلسة2003/11/10
الشرط الفاسخ حالة هامة تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده الى موطنه رفض استلامها منه فقام بعرضها عليه بموجب انذرات رسمية مما يدل على انه لم يخل بالتزامه بالوفاء بالاجرة وتدليل على ذلك بالمستنداتاطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالاخلاء تاسيسا على انه يتعين على الطاعن لدى رفضالمطعون ضده رفض استلام الاجرة السعى للوفاء بها فى مواعيداستحقاقها بطريق العرض والايداعوان تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما . خطا. حجب عن تحقيق دفاع الطاعن سالف البيان طعن رقم 2940 لسنه 72 قضائية جلسة 2003/11/10
اداء الاجرةالوفاء بالدين الاصل فيه ان يكون فى محل المدين عدم اشتراط الوفاءبالاجرة فى موطن المؤجر تقاعس الاخير عن السعى الى موطن المستاجر ولاقتضاءالاجرةعند حلول الاجل وتمسك المستاجر بان يكون الوفاء بها فى موطنه مؤداهعدم اعتبار المستاجر مخلا بالتزامه بالوفاء بالجرة ........المادتان 347/3 - 586/3
الاقامة المستقرةالاقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الايجار مادة 29 قانون 49 لسنه 1977المقصود بها اتجاه نيه المقيم الى جعل العين المؤجرة بها اتجاه نيه المقيم الى جعل العين المؤجرة موطنا له ومحلا لاقامته المعتاده ... نية الاستقرار اختلافها عن الباعثعلى الاقامة العبرة فى وصف الاقامة بالاستقرار هى ثبوت الاقامة بهذا القصد ايان كان الباعثعليها - نفى الحكم المطعون فيه عن اقامة الطاعن صفه الاستقرار باعتبار ان الباعث عليهارعاية والده المريضخطا وفساد فى الاستدال
طعن رقم 1896 لسنه 72 جلسة 8/ 12/2003

حكم محكمة النقض بعدم قبول لعدم اعلان المستأجر بحوالة الحق بسم الله الرحمن الرحيم
مسـودة
أسباب ومنطوق الحكم فى الدعوى
رقم لسنة إيجارات كلى شمال القاهرة
الدائرة ( 21 ) إيجـارات
بعد الاطلاع على الأوراق وسـماع المرافعـة والمداولـة قـانونـا 000
حيث يخلص وجيز الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعـة من محام أودعت قلم كتاب المحكمة
بتاريخ / / وأعلنت قانوناً وطلب فى ختامها الحكم بفسخ عقد الإيجار المحرر بينه وبين المدعى عليه وبإخلاء العين المؤجرة المبينة بصحيفة الدعوى وتسليمها للمدعى خالية من الشواغل والأشخاص مع الزامه بأن يؤدى له قيمة الأجرة المستحقة عليه فضلاً عما يستجد حتى تاريخ التنفيذ مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلاكفالة ، وفال شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد إيجارمؤرخ / / إستأجر المدعى عليه من المالك السابق للعقار الشقة السكنية الكائنة بالدور بالعقار رقم ( ) شارع قسم لقاء إيجار شهرى يدفع أول كل شهر وقـدره ( جنيه ) ، إلا أن المدعى عليه تأخر عن سداد الإيجار الفترة من الى مما استحق له معه فى ذمته مبلغ جنيه فأنذره على يد محضر بتاريخ / / إلا أنه لم يحرك ساكنا رغم مرور أكثر من خمسة عشر يوماً من تاريخ إنذاره وتكليفه بالوفاء بالأجرة 0
وقدم المدعى تدليلاً على مايدعيه حافظة مستندات طويت على : (1) أصل عقد إيجار عين التداعى والمذيل بعبارة منسوبة للمالك السابق ومذيلة بتوقيعه تفيد حوالة الحق فى عقد إيجار عين التداعى للمدعى 0
(2) أصل الإنذار المرسل منه للمدعى عليه والمعلن قانونا بتاريخ / / يكلفه فيه بالوفاء بأجرة الشقة عين التداعى عن الفترة من / / الى / / باجمالى مبلغ جنيه 0
وتداولت الدعوى بالجلسات حيث مَثُل
وبجلسة / / قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم 0
وحيث أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 303 من القانون المدنى أنه : يجوز للدائن أن يحول حقه إلى شخص آخر ، إلا إذا حال دون ذلك نص القانون أو اتفاق المتعاقدين أو طبيعة الالتزام 0 وتتم الحوالة دون حاجة إلى رضاء المدين 0
كما أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 305 من القانون المدنى أنه : لاتكون الحوالة نافذة قبل المدين أو قبل الغير إلا إذا قبلها المدين أو أعلن بها 0 على أن نفاذها قبل الغير بقبول المدين يستلزم أن يكون هذا القبول ثابت التاريخ 0
وحيث أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة1981 أنه لايجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المنصوص عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية : أ- 00000000
ب – إذا لم يقم المسـتأجر بالوفـاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر 0000الخ0
لما كان ذلك ، وكان من ضمن شروط قبول دعوى الإخلاء للتأخر فى سداد الأجرة التى تضمنتها نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 – سالفة البيان – أن يكلف المؤجر المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة تكليفاً صحيحاً ، وأن حوالة الحق لاتنفذ فى حق المدين – المستأجر – إلا إذا أعلن بها قانوناً أو قبلها بأن قام بسداد الأجرة للمحال إليه مثلاً وذلك إعمالاً لنص المادتين 303 ، 305 من القانون المدنى السالف بيانهما ، حيث قضت محكمة النقض بأن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها – خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً أو صدوره ممن لا حق له فى توجيهه – أثره : عدم قبول الدعوى ، وأن نفاذ حوالة الحق فى حق المستأجر والتزامه بدفع الأجرة للمحال إليه منوط بإعلانه بالحوالة أو بقبولها أو بسداده الأجرة للمحال إليه 0
الطعن رقم 179 لسنة 61 ق – جلسة 12/1/1995 س46 ص148 ع1 0
كما قضت محكمة النقض بأنه كى يترتب على التكليف بالوفاء أثره ينبغى قيام علاقة مسبقة بين مشترى العين المؤجرة وبين المستأجر عن طريق سريان حوالة عقد الإيجار فى حقه وفق القانون 0
الطعن رقم 958 لسنة 46 ق – جلسة 8/11/1978 س29 ص 1694 ، والطعن رقم 2860 لسنة 57 ق – جلسة 27/6/1988 س 39 ص 1086 ، وانظر أيضاً – القواعد العامة وتشريعات إيجار الأماكن للمستشار / خيرى أبو الليل – ط 1997 ج1 ص 696 0
لما كان ذلك ، وكان المدعى قد كلف المدعى عليه بسـداد الأجرة المستحقة عن عين التداعى رغم أن عقد ملكيته لتلك العين عقد غير مسجل وإن كان يوجد حوالة حق من المؤجر الأصلى للمدعى على عقد الإيجار إلا أن الأوراق قد خلت مما يفيد إعلان المستأجر بحوالة الحق تلك أو علمه بها أو قبوله إياها أو سداده الأجرة للمحال إليه – المدعى – ومن ثم فإن حوالة الحق هذه لاتنفذ فى حق المستأجر – المدعى عليه – وهو مايكون معه التكليف بالوفاء قد صدر ممن لاحق فى توجيهه مما ييطله ، وهو ماتقضى معه المحكمة والحال كذلك بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء 0
وحيث أنه عن المصـاريف ومقابل أتعاب المحاماة فإن المحكمة تلزم بهما المدعى عملاً بنص المادة 184/1من قانون المرافعات والمادة 187/1 من قانون المحاماة رقم 17لسنة 1983 0
فلـهـذه الأسـباب
حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء وألزمت المدعى بالمصاريف ومبلغ عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة 0من احكام محكمة النقض الهامة في الايجارات لموجز:
صدور الحكم المطعون فيه فى الاستئنافين المقامين من كل من المالك . والمستأجرين . قضائه بتخفيض الأجرة . مؤداه رفض استئناف المالك .

القاعدة:
لئن كان المقرر طبقا للفقرة الأولى من المادة 218 من قانون المرافعات أنه لا يفيد من الطعن إلا من رفعه ، كما أنه من المقرر أنه لا يجوز لمحكمة الدرجة الثانية أن تسوىء مركز المستأنف بالاستئناف الذى أقامه ، إلا أنه لما كان الحكم المطعون فيه قد صدر فى الاستئنافين رقمى 1831 ، 2029 لسنة 96 ق القاهرة المقام أولهما من الطاعن بطلب زيادة الأجرة ، وثانيهما من المطعون ضدهما بطلب تخفيضها ، فإن قضاء الحكم المطعون فيه بتخفيض الأجرة قد صدر فى استئناف المطعون ضدهما ، وبما لازمه أن استئناف الطاعن قد رفض ومن ثم فلا يكون قد أضير من طعنه ويكون النعى على هذا الأساس فى غير محله .
المادتان 18 ق 49 لسنة 1977 و 218مرافعات

الطعن رقم 1964 لنسة 50 ق - جلسة 1986/6/12 - ص 677 - السنة 37
الفهرس:
3ايجار --> الفصل الرابع : تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للتشريعات الاستثنائية --> الفرع الرابع : أجرة الأماكن الخاضعة للقانون 52 لسنة 1969
الموجز:
تعيين الخبراء من سلطة قاضى الموضوع متى وجد فى الأوراق ما يكفى لحمل قضائه .

القاعدة:

تعيين الخبراء - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو من الرخص المخوله لقاضى الموضوع ، فله وحده تقدير لزوم أو عدم لزوم هذا الإجراء ، ولا معقب عليه إن لم ير إجابة طلب تعيين خبير آخر متى وجد فى تقرير الخبير السابق ندبه ما يكفى لتكوين عقيدته للفصل فى الدعوى .
المادتان 135 إثبات و 178 مرافعات
الطعن رقم 1964 لسنة 50 ق - جلسة 1986/6/12 س 37 ص 677
الفهرس:
3خبرة --> الفصل الأول : ندب الخبراء
الموجز:
اعتماد الحكم على ما ورد بتقرير الخبير باعتباره متمما لأسبابه . النعى . عليه بالقصور . لا محل له .

القاعدة:
المقرر - وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة - أن الحكم إذا اعتمد على تقرير الخبير فإن ما يتضمنه هذا التقرير من بيان وأسباب وتفنيد لأقوال الخصوم يعد جزءا متمما لأسبابه ، لما كان ذلك وكان تقرير مكتب الخبراء الذى ندبته محكمة الاستئناف قد أثبت تقرير كل من لجنة تحديد الأجرة وخبير الجدول المنتدب أمام محكمة الدرجة الأولى والخبير الاستشارى - الذى قدمه الطاعن لمسطح الأساسات ، ثم حدد مساحتها من واقع معاينته وقياسه لها بالطبيعة واحتسب قيمة التأمينات الاجتماعية ضمن سعر المتر المسطح من المبانى ، كما احتسب سائر التكاليف التى تدخل فى تقدير الأجرة بحسب أسعار سنة انشاء الطابق محل النزاع واعداده للسكنى ، فإن أخذ الحكم المطعون . فيه بذلك التقرير محمولا على أسباب تكون كافيا لاقامة قضائه .
المادة 178 مرافعات
الطعن رقم 1964 لسنة 50 - جلسة 1986/6/12 س 37 ص 677) مستحدث محكمة النقض المصرية في امتداد عقد الإيجار أحكام 2005 و ما قبلها الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 929 سنة قضائية 74 تاريخ الجلسة 13 / 02 / 2005 قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادا لما ذهب إليه أخذاً بتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة بإنتهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع لإنتفاء إقامة الطاعن الأول بها مع والدته - المستأجرة الأصلية - حتى الوفاة مستدلاً علي ذلك بقيام الأخيرة بتأجيرها من الباطن مفروشا حال حياتها وحتى وفاتها دون أن يعرض لدفاع الطاعن الأول بأن إنقطاعه عن الإقامة بها وتأجيرها من الباطن مفروشا لم يكن تخلياً منه عنها وإنما كان بسبب مصاحبته لوالدته للعلاج بالخارج رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد شابه القصور في التسبيب. [الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 458 سنة قضائية 74 تاريخ الجلسة 13 / 02 / 2005 ] تمسك الطاعن في دفاعه أمام محكمة الموضوع بالمذكرتين المقدمتين منه بجلستي / / ، / / بأنه يستمد حقه في امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع لصالحه لإقامته بها مع والده المستأجر الأصلي لها إقامة مستقرة حتى وفاته واستدل علي ذلك بأقوال شهوده وبالمستندات المقدمة منه في الدعوى وكان هذا الدفاع يعد مطروحاً علي محكمة ثاني درجة إعمالا للأثر الناقل لإستئناف وإذ قضي الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الإبتدائي وإخلاء الشقة محل النزاع وبرفض طلب الطاعن إمتداد عقد إيجار عين النزاع له عن والده المستأجر الأصلي علي ما استخلصه من انتفاء إقامته بعين النزاع مع والدته حتى وفاتها وهو ما لا يصلح رداً علي ما أثاره الطاعن ولا يواجه دفاعه المشار إليه مما حجبه عن بحث وتمحيص هذا الدفاع وما استدل به عليه من مستندات مع أنه دفاع جوهري يتغير به- إن صح- وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون فضلاً عن مخالفته للقانون معيباً بالقصور في التسبيب.
الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2477 سنة قضائية 73 تاريخ الجلسة 02 / 03 / 2005 ] تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بأن عقد إيجار شقة التداعي امتد إليه لإقامته بها مع والدته حتى وفاتها والذي إمتد من جدته المستأجرة الأصلية وأن وكيل المطعون ضدهما في إدارة العقار تقاضي منه أجرة الفترة من 1/9/1999 حتى 31/5/2000 بموجب إيصالات أقر به فيها بإمتداد العقد إليه عن جدته ... المستأجرة الأصلية وصورة ضوئية من التوكيل رقم ... الصادر من ... عن نفسه وبصفته وكيلاً عن المطعون ضدهما بتوكيلين رسميين إلي الأستاذ/ ... يوكله فيه بإدارة العقار الكائن به شقة التداعي وتحصيل الإيجار، وإذ إكتفي الحكم المطعون فيه رداً علي دفاع الطاعن بالقول بأنه لم يقدم الدليل عليه دون أن يعرض لتلك المستندات ويمحصها- والتي لم يجحدها المطعون ضدهما - مع ما قد يكون لها من دلالة مؤثرة قد يتغير بها وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون معيباً.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 901 سنة قضائية 74 تاريخ الجلسة 27 / 03 / 2005 تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بإمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه لإقامته بها مع المستأجر الأصلي- المرحوم والده - إقامة مستقرة حتى وفاته - ودلل علي ذلك بأقوال شاهديه والتي استمعت إليهما محكمة أول درجة والشهادة الموثقة بأقوال الجار المواجه مما مؤداه توافر شروط امتداد عقد الإيجار إليه وإعتباره مستأجراً بقوة القانون ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار له عن ذات العين، إلا أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم الإبتدائي وبإنتهاء عقد الإيجار والإخلاء والتسليم علي ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم- رغم أن أحدهما بائع ملابس متجول والآخر بائع بمحل بالمنطقة - وطرح أقوال شهود الطاعن والمقيمين بذات العقار الكائن به الشقة محل النزاع دون أن يبين في أسبابه ما يبرر هذا الإطراح، كما أنه استدل علي عدم إقامة الطاعن بتلك الشقة علي ما استنبطه من الشهادة الصادرة من شركة كهرباء الإسكندرية بأنه متعاقد علي توريد التيار الكهربي لشقة كائنة بالعجمي - البيطاش- رغم أن هذه الشهادة لا تدل بذاتها علي عدم توافر شروط إمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إذ ليس في القانون ما يمنع المستأجر من امتداد عقد إيجار مسكن إليه مع احتفاظه بمسكن آخر في ذات المدينة فإن الحكم يكون معيباً بمخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الإستدلال.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2001 سنة قضائية 74 تاريخ الجلسة 06 / 04 / 2005 قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية "دستورية" بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص علي إنتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بإنتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك، وإن كان مقتضاه عدم جواز إمتداد عقد الإيجار إلي أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولي من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم، وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 29 من قانون وقضت بسريانه بأثر فوري علي الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وأمتد وفقاً لحكم الفقرة الأولي من المادة 29 من الفانون رقم 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق علي نشر الحكم وليس في تاريخ سابق علي ذلك، بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002، ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الإمتداد القانوني لعقود الإيجار- وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام إلتزام علي المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الإمتداد نزولاً علي أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها- تظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلي أقارب المستأجر- ومن أخذ حكمه من سبق وإمتد إليه العقد- الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها، علي أن يكون هذا الإمتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بإنتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك.

الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 2001 سنة قضائية 74 تاريخ الجلسة 06 / 04 / 2005 إذ كان الحكم المطعون فيه قد بني قضاءه علي أن عقد إيجار عين النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخري إلي الطاعن بعد أن امتد من قبل إلي والده الذي توفي بتاريخ 1/7/2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر، حال أن حظر إمتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلي ذوي قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة- وهو ما يقضي إليه قضاء ذلك الحكم- لا يسري إلا علي الوقائع اللاحقة علي نشره، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من أنه بقي مقيماً مع والده في عين النزاع إلي وقت وفاته، وهو دفاع - لو صح - لترتب عليه إمتداد عقد الإيجار إليه عملاً بما تقضي به الفقرة الأولي من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، بغير أن يحول دون ذلك كون العقد قد سبق إمتداده من جد الطاعن إلي والده، متى كان ذلك فإن الحكم يكون معيباً.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2552 سنة قضائية 73 تاريخ الجلسة 20 / 04 / 2005 تمسك الطاعنة بأن عقد إيجار عين النزاع أمتد إليها ولإخوتها من والدهم المستأجر الأصلي لإقامتهم معه حتى وفاته وإن تحرر عقد إيجارها بعد وفاة والدهم بإسم والدتهم وحدها، وإذ أقام الحكم الإبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء عين النزاع والتسليم علي ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهن السبعة الأول من إنتفاء إقامة أي من أولاد المستأجر الأصلي- ومن بينهم الطاعنة- بعين النزاع حتى وفاة والدتهم دون أن يواجه ما تمسكت به الطاعنة من إمتداد العقد إليها لإقامتها مع والدها المستأجر الأصلي حتى وفاته رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به- إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون معيباً.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 1863 سنة قضائية 74 تاريخ الجلسة 16 / 06 / 2005  تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بدفاع حاصله أن عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 هو عقد صوري صورية مطلقة وأن عقد إيجار عين النزاع المبرم بين مورثه المطعون ضدها ووالدته قد امتد إليه لإقامته مع الأخيرة من بدء العلاقة الإيجارية حتى وفاتها وطلب إحالة الدعوي إلي التحقيق لإثبات صورية العقد سند الدعوي ودلل علي صحة هذا الدفاع بالمستندات المقدمة منه والمتمثلة في صورة صحيفة الدعوي رقم .... لسنة 2003 إيجارات كلي شمال القاهرة المرفوعة منه ضد المطعون ضدها وآخرين بطلب امتداد عقد إيجار عين النزاع إليه من مورثته المستأجرة الأصلية منذ عام 196. ولما كان الحكم الإبتدائي قد انتهي إلي رفض الدفع بالصورية علي ما ضمنه أسبابه من أن الطاعن قد وقع علي عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 وارتضاه وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ولا يصلح سبباً للرد علي الدفع بالصورية إذ لا يجوز للمحكمة أن تعول في رفض الدفع بالصورية علي عبارات العقد المطعون عليه علي ما سلف بيانه وإذ قضي الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الإبتدائي لأسبابه وأمسك عن الرد علي طلب إحالة الدعوي إلي التحقيق بحسبانها أحد وسائل الإثبات الجائزة للطاعن قانوناُ لإثبات تلك الصورية كما لم يضمن أسبابه ما يسوغ ذلك فإنه يكون معيباً.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2634 سنة قضائية 73 تاريخ الجلسة 01 / 12 / 2004  تمسك الطاعنين أمام محكمة الإستئناف بإمتداد عقد إيجار المستأجر الأصلي إلي إبنته الطاعنة الأولي وإلي حفيدة الطاعن الثاني المقيمين معه حتى وفاته في عام 1974 وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعنين من عين النزاع ورفض دعواهما بإمتداد عقد الإيجار لهما علي أنه لم تثبت إقامة الطاعنة الأولي مع والدتها حتى تاريخ وفاتها في ...... وأن الطاعن الثاني لا يستفيد من مزية الإمتداد القانوني بعد صدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان إمتداد عقد الإيجار للأحفاد وأغفل بذلك تحقيق دفاع الطاعنين رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 4068 سنة قضائية 66 تاريخ الجلسة 19 / 03 / 2003 النص في المادة 21/1 من القانون 52 لسنة 1969 يدل - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن القانون قد احل المستفيدين من مزية الامتداد القانوني واستمرار العقد بالنسبة لهم والمشار أليهم في النص محل المستأجر الاصلى في عقد الإيجار اثر وفاته أو تركه المسكن, اى أنهم قد أضحوا دونه طرفا في العقد منذ انقضى بالنسبة له , وكان حكم هذا النص الواجب التطبيق على واقعة النزاع يطابق حكم المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - بغض النظر عن حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 116 لسنة 18 ق المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم (33) بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم (38) بتاريخ 18/9/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 / 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن " وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا ... حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن ايهما اقل.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 1758 سنة قضائية 72 تاريخ الجلسة 26 / 05 / 2003  نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة النزاع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يقضى بإستمرار عقد الإيجار وإمتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسبا أو مصاهرة بشرط أن تثبت إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما اقل, ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المماثل له, لأن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله - الذي لم يعرض على المحكمة الدستورية العليا - فالأحكام بعدم الدستورية هي أحكام عينية لا تنصب إلا على ما عينته المحكمة بذاته فهي - دون غيرها - المنوط بها الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح عملا بنص المادة 175 من الدستور والمادة 25/1 من القانون 48 لسنة 1979.

الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 1758 سنة قضائية 72 تاريخ الجلسة 26 / 05 / 2003  تمسك الطاعنين أمام محكمة الإستئناف بإمتداد عقد إيجار المستأجر الأصلي إلي إبنته الطاعنة الأولي وإلي حفيدة الطاعن الثاني المقيمين معه حتى وفاته في عام 1974 وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعنين من عين النزاع ورفض دعواهما بإمتداد عقد الإيجار لهما علي أنه لم تثبت إقامة الطاعنة الأولي مع والدتها حتى تاريخ وفاتها في ...... وأن الطاعن الثاني لا يستفيد من مزية الإمتداد القانوني بعد صدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن إمتداد عقد الإيجار للأحفاد وأغفل بذلك تحقيق دفاع الطاعنين رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 7037 سنة قضائية 66 تاريخ الجلسة 09 / 06 / 2003  إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضدها الأولى هي وحدها التي تمسكت بإقامتها في شقة النزاع مع المستأجرة الأصلية حتى وفاتها وانفردت برفع الدعوى الفرعية بطلب امتداد الإيجار لها دون المطعون ضدها الثانية التي أيدتها في ذلك ولم تدع أنها كانت تقيم في عين النزاع أو لحقها اى ضرر أو فاتت عليها مصلحة من قضاء الحكم المستأنف بانتهاء عقد إيجار عين النزاع ورفض الدعوى الفرعية, فان الاستئناف المرفوع منها على هذا الحكم يكون غير مقبول لانتفاء مصلحتها في الطعن عليه, ومن ثم لا تفيد منه المطعون ضدها الأولى التي فوتت ميعاد الاستئناف, وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقبل استئناف المطعون ضدها الأولى المرفوع بعد الميعاد مستندا إلى أن الموضوع غير قابل للتجزئة فتفيد من طعن الأخرى, فانه يكون قد خالف القانون واخطأ في تطبيقه.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 8797 سنة قضائية 66 تاريخ الجلسة 23 / 06 / 2003  مؤدى نص المادة 152 من القانون المدني على أن: "لا يرتب العقد إلتزاما في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقوقاً" في ضوء ما جاء بالإعمال التحضيرية, وما نصت عليه المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 أن الإلتزامات الناشئة عن العقود عامة بما في ذلك عقد الإيجار لا تقع إلا على عاتق طرفيه, وإن كان لهما بإتفاقهما أن يرتبا حقوق للغير, ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يترائى له إسكانهم, إما على سبيل التسامح المحض أو وفاء لإلتزامات مصدرها علاقة أخرى غير الإيجار كإلتزام الزوج بسكنى زوجته والأب لصغاره, والمخدوم بسكنى خدمه, وأما لحاجة الصغير الذي امتد له العقد أو المرأة للحماية والرعاية من أحد ذويها, فهؤلاء وغيرهم ليسوا مستأجرين أصليين, ولا يعد المستأجر نائبا عنهم, وإن كان لهم حق الإنتفاع بالعين تبعا لقيام حق المستأجر, وتعتبر إقامتهم في العين من قبيل استعمال المستأجر فلا يستطيعون مزاحمته فيها إستنادا لعقد الإيجار, ويستقل المستأجر وحده بوضع ضوابط علاقته بالمؤجر, ولا يستطيع المؤجر أن يقيم دعوى يطلب فيها إخلاء أحد هؤلاء أو طرده من العين المؤجرة ما لم تكن العلاقة الإيجارية الأصلية قد إنقضت, فإذا أقام المؤجر الدعوى على أحد هؤلاء الشاغلين للعين بطلب إخلائها أو طرده منها تأسيسا على أن العلاقة الإيجارية التي تربطه بالمستأجر الأصلي غير قائمة, كان للمدعى عليه أن يتمسك بأن عقد الإيجار سنده في شغل العين لا زال قائما بإعتبار أن عقد الإيجار وبقاؤه وإنتهاءه بالنسبة لشاغل العين رغم أنه ليس طرفا فيه يعتبر واقعة قانونية, له أن يتمسك بقيامها طالما أن المدعى يحتج عليه بإنتهائه.

الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 8797 سنة قضائية 66 تاريخ الجلسة 23 / 06 / 2003  إذ كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الثاني قد تمسك بأنه يقيم بشقة النزاع مع إبنة شقيقه المستأجر الأصلي والتي يمتد لها عقد إيجار الشقة بعد وفاة أبيها, فيكون حق المطعون ضده الثاني في الإنتفاع بالشقة ليس لأنه مستأجر لكنه تبعا لقيام حق ابنة أخيه كمستأجرة لها, وهى وحدها التي تقدر حاجتها لإقامة عمها معها لحمايتها والعناية بها سواء كان وصيا عليها أو بلغت سن الرشد, وتكون دعوى الطاعن بطلب طرده غير مقبولة, وإذ انتهى الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والتناقض والقصور في التسبيب لأخذه بدفاع الطاعن بأن المطعون ضده الثاني لم يكن يقيم بشقة النزاع مع شقيقه المستأجر الأصلي أو والدتهما حتى وفاتهما ورفض إمتداد عقد الإيجار له, وفى نفس الوقت رفض طرده على أنه وصى على ابنة المستأجر الأصلي رغم بلوغها سن الرشد أثناء نظر الدعوى ووجود مسكن آخر له يمكنه رعايتها فيه, يكون على غير أساس خليقا برفضه.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 25 سنة قضائية 71 تاريخ الجلسة 15 / 11 / 2001 إذ كانت عبارة نص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 والذي جرى على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الأتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارس المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا من قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن يكون الإستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فلا ينتهي العقد بموته وإنما يستمر لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقا للعقد الأمر الذي يدل على أنه لا يشترط فيمن يكون له حق الإستمرار من الورثة سوى أن يستعمل العين في ذات النشاط ولا يشترط وعلى ما ورد باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 أن يستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفى أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم ولا يلزم أن يكون قيما أو وصيا أو وكيلا رسميا, وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 سالفة الإشارة وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون 6 لسنة 1997 هو الحرص على تحقيق المساواة بين الأنشطة المتنوعة حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من أبلغ الأثر على الأوضاع الإقتصادية في البلاد ومراعاة للبعد الإجتماعي وصولا إلى قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 25 سنة قضائية 71 تاريخ الجلسة 15 / 11 / 2001 إذ كان الحكم الإبتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء على ما ضمنه أسبابه من أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع إستعماله عين النزاع مكتبا للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو بطريق التسخير لمخالفة ذلك الحظر المفروض عليه بنص المادة 72 من قانون السلطة القضائية برغم أن النص الأخير لا يعتبر مقيدا لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 المشار إليه لإختلاف حكم النصين وورود كل منهما على محل مغاير للآخر بما لا يستحيل معه إعمالهما وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص المذكور وتخصيص له بغير مخصص واستحداث لحكم مغاير لا يضيف سببا لأسباب الإخلاء لم يرد به نص مما يعيبه.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 53 سنة قضائية 70 تاريخ الجلسة 15 / 01 / 2001 النص في الفقرة الأولي من المادة الأولي من القانون 6 لسنة 1997 علي أنه: "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل علي أن المشرع أراد إستمرار الورثة في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم عند وفاته سواء أكان الغرض من الإجارة قد تحدد بمقتضي عقد الإيجار المكتوب ذاته، أو تعدل بإتفاق طرفيه المستفاد من رضاء المؤجر به صراحة أو ضمناً لأن كل ذلك تم طبقاً لعقد، ويؤكد هذا النظر ما جاء بالمادة السابعة من اللائحة التنفيذية لهذا القانون من أنه: "ويشترط لإستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أو النشاط الذي اتفاق عليه كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها والذي لا يلحق ضرراً بالمبني ولا بشاغليه، فلم يشترط موافقة المؤجر كتابة علي تغيير النشاط إلا بالنسبة لورثة المستأجر دون المستأجر الأصلي. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه بإنتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/12/1974 والإخلاء علي أن المستأجرة الأصلية قامت بتغيير استعمال الشقة المؤجرة إلي غير أغراض السكني ذلك بتكوين شركة مقرها هذه العين استنادا إلي نص المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 والتي كانت تجيز ذلك مقابل زيادة الأجرة بنسب معينة ودون موافقة المؤجر وأنه بصدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص الفقرة الأولي من المادة 19 سالفة البيان بأن يشترط موافقة المؤجر مسبقاً علي تغيير النشاط الأمر الذي خلت منه الأوراق واستدل من ذلك أن العين موضوع الدعوي مستخدمة للسكني فقط بمقولة أنه لم يثبت من الأوراق والمستندات إقامة أي من الطاعنات بعين النزاع مع المستأجرة الأصلية حتى وفاتها، وكانت الطاعنات قد تمسكن في دفاعهن أمام محكمة الإستئناف بأنهن وارثات لوالدتهن المستأجرة الأصلية لعين النزاع، وبأن مورثتهن غيرت استعمالها إلي غير أغراض السكني برضاء مورث المطعون ضدهم المؤجر بقبضه الأجرة شاملة الزيادة القانونية مقابل تغيير الإستعمال إلي غير أغراض السكني واستدلا علي ذلك بما قدمته من إيصالات سداد الأجرة وبما تضمنه تقرير الخبير الذي ندبته محكمة أول درجة وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن تمحيص هذا الدفاع الجوهري رغم أن القانون لم يشترط موافقة المؤجر كتابة علي تغيير النشاط إلا بالنسبة لورثة المستأجر دون المستأجر الأصلي، كما أن الحكم بعدم دستورية الفقرة الأولي من المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 يقتصر أثره علي إعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلي إحداث قاعدة قانونية جديدة تلزم المستأجر الذي غير استعمال العين إلي غير أغراض السكني إلي إعادة الحال إلي ما كان عليه بأن يعاد استعمالها كسكن، وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدي توافر أحكام المادة الأولي من القانون 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية بخصوص إمتداد عقد إيجار العين محل النزاع للطاعنات من مورثتهن المستأجرة الأصلية علي النحو السالف بيانه فإنه يكون فضلاً عن مخالفة القانون معيباً بالقصور في التسبيب والفساد في الإستدلال.

الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 53 سنة قضائية 70 تاريخ الجلسة 15 / 01 / 2001 إذ كان الحكم المطعون فيه بعد أن خلص إلى أن المستأجر الأصلي هو الذي قام بتغيير النشاط واستصدر ترخيصاً بذلك في 14/3/1993 ثم توفي بتاريخ 20/2/1995 وأقام قضاءه على أنه يشترط لإنتقال حق الإجارة إلى الورثة أن يكون المؤجر قد وافق كتابة على تغيير المستأجر الأصلي للنشاط، وأن قيام المستأجر الأصلي بتغيير نشاطه دون الحصول على موافقة كتابية من المؤجر من شأنه أن يسقط حق ورثته في انتقال الإجارة إليهم رغم أن المؤجر ارتضى تغيير النشاط حتى أقام دعواه بتاريخ 30/4/1998 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 231 سنة قضائية 69 تاريخ الجلسة 09 / 02 / 2000 المقرر فى قضاء محكمة النقض ان من لهم حق الانتفاع بالامتداد القانونى لعقد الايجار فى حالتى الوفاة او الترك لا يعتبرون مع المستأجر مستأجرين اصليين للمكان المؤجر فلا تترتب فى ذمتهم حال حياته او خلال مشاركتهم له فية اية التزامات قبل المؤجر بل يبقى المستأجر هو الطرف الاصيل والوحيد فى التعامل مع المؤجر حتى اذا ما اخل بالتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته دون اختصامهم حتى اذا توفى المستأجر او ترك العين لمن كان مقيما معه فانهم يستفيدون من امتداد عقد الايجار لصالحهم بقوة القانون ويكون لهم من وقت الوفاة او الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الايجارية .

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2715 سنة قضائية 70 تاريخ الجلسة 24 / 12 / 2001  من المستقر أن دلالة الأوراق الرسمية على الركن المادى للإقامة تكاد تكون معدومة متى كان صاحبها هو الذي يدلى ببياناتها فهى من صنعه, ولكن دلالتها قوية على قصده الإقامة وإنتفاء نية التخلي عنده لأنها تعبير صريح عن الإرادة, وتوافر الركن المعنوي كاف لإستمرار الإقامة بالشروط السالف بيانها بالمادة 21 من قانون إيجار الأماكن 52 لسنة 1969 المقابلة لنص المادة 29 من قانون 49 لسنة 1977.

الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 2715 سنة قضائية 70 تاريخ الجلسة 24 / 12 / 2001  إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد دلل على أن إياه هو المستأجر الأصلى لعين النزاع وقت أن كان سن الطاعن ست سنوات والأصل أن تكون إقامة الصغير مع أبيه في هذا الوقت, وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دليلا على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد ثبوت إقامته فيها مع أبيه, وإنما ساقوا زعما آخر حاصله أن شقيق الطاعن هو المستأجر الأصلى وأنه توفى فيها قبل سنة من تاريخ رفع الدعوى, وهو ما دلل الطاعن على عدم صحته, كما دلل ببطاقته الشخصية ووثيقة زواجه وجواز سفره ورخصة قيادته وشهادة ميلاد أبنته على بقائه في العين قبل وفاة أبيه وبعدها وإصراره على إتخاذها موطنا, فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه على أنه لم يقدم دليلا على إقامته وقت الوفاء, إذ أن بيانات الأوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء على ما أدلى هو به من بيانات وأن معظمها لاحق على تاريخ وفاة أبيه فانه يكون معيبا بالفساد في الإستدلال.

الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 220 سنة قضائية 71 تاريخ الجلسة 24 / 12 / 2001 امتداد عقد الايجار - النص فى المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 بشأن ايجار الاماكن جاء عاما غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين - مثال انتقال الايجار من الجد للحفيد

المكتبة القانونية العربية

القائمة الرئيسية

الصفحات

مجموعة أحكام النقض الحديثة عن الإيجارات