جميع الإنهاءات المتعلقة بإثبات تملك العقار في النظام السعودي

جميع الإنهاءات المتعلقة بإثبات تملك العقار في النظام السعودي

جميع الإنهاءات المتعلقة بإثبات تملك العقار ( حجج الاستحكام )

قواعد الاختصاص :-

1. نظر حجج الاستحكام في محكمة بلد العقار⁽¹⁾.

2. المعارضة على حجة الاستحكام أثناء نظر الحجة يكون لدى ناظر الحجة في بلد العقار⁽²⁾ ، أما المعارضة بعد خروج حجة الاستحكام فتكون حسب بلد المدعى عليه ⁽³⁾.

3. المعارضة على حجة الاستحكام بعد خروجها إذا كان المدعى عليه يسكن في بلد العقار تكون لدى مصدر الحجة إذا كان في المحكمة نفسها وإلا تكون لدى خلفه وتحسب له إحالة ⁽⁴⁾.

4. تعديل الحجة ( بزيادة أو نقص في المساحة أو الأطوال أو تعديل الحدود أو إضافة إجابات الدوائر أو أرقامها أو تعديل الأسماء أو أرقام السجلات المدنية) يكون لدى مصدر الحجة إن كان على رأس العمل في المحكمة وإلا فخلفه .

5. إذا تغيرت الولاية القضائية للعقار وطلب تعديل الحجة يقوم القاضي صاحب الولاية الأخيرة بالنظر في طلب التعديل فإذا انتهى فيرسل التهميش إلى المحكمة التي صدرت منها الحجة ⁽⁵⁾.

تمييز حجج الاستحكام :-

1- إذا صرف النظر عن معارضة الجهة الحكومية على حجة استحكام فترفع إلى محكمة التمييز ولا عبرة بقناعة مندوبي الجهات الحكومية^([6]).

2- إذا لم تجب الجهة الحكومية عن حجة الاستحكام ومضت مدة ستين يوماً فتعتبر معارضة وترفع الحجة إلى محكمة التمييز^([7]).

3- إذا أجابت الجهة الحكومية بالموافقة على بعض الحجة وسكتت عن الباقي فتعتبر معارضةً على الباقي وترفع الحجة إلى محكمة التمييز^([8]).

4- إذا صرف النظر عن معارضة أحد المواطنين ولم يقتنع بذلك فيطبق بشأنه تعليمات التمييز .

5- إذا ظهر للقاضي ما يستوجب إعادة النظر في حجة الاستحكام الصادرة من غيره بالإلغاء أو التعديل أو التكميل فينهي ذلك بالوجه الشرعي ويرفع ما يجريه إلى محكمة التمييز^([9]).

6- صكوك حجج الاستحكام التي فقد ضبطها وسجلها أو ليس لـها ضبط ولا سجل ترفع إلى محكمة التمييز لتقرير ما يلزم بشأنها ⁽^[10]^).

7- صور صكوك حجج الاستحكام التي فقد ضبطها أو سجلها أو ليس لها ضبط أو سجل تعرض صورة الصك مع صورة ضبطه أو صورة سجله على محكمة التمييز لتقرير ما يلزم بشأنها ⁽^[11]⁾

8- إذا تعذر مقابلة الصك على سجله ـ وذلك لتلف السجل ـ فيرفع أصل الصك مع صورة ضبطه إلى محكمة التمييز لتقرير ما تراه بشأنه ⁽^[12]⁾

9- صكوك حجج الاستحكام التي لها ضبط ولا سجل لها ، أو لها سجل ولا ضبط لها ، يتم رفع صورة من الضبط أو السجل مع الصك إلى محكمة التمييز لتقرير ما تراه بشأنها ⁽^[13]⁾

10- كل صك يعرض على المحاكم وكتابات العدل يتضمن تملكاً في أحد المشاعر ( منى ، مزدلفة ، عرفات ) فلا بد من عرضه على محكمة التمييز^([14])

11- كل خصومة في عقار داخل المشاعر ( منى ، مزدلفة ، عرفات ) ترفع نتيجتها لمحكمة التمييز قنع الطرفان أو لم يقنعا^([15])

أولاً:- استخراج حجج الاستحكام :-

التعريف : طلب صك بإثبات تملك عقار - سواء كان سكنياً أو تجارياً أو زراعياً - في غير مواجهة خصم ابتداءً ولا يمنع من سماع الدعوى بالحق الخاص متى وجدت^([16]).

وتكثر في منطقة مكة المكرمة والمدينة المنورة وعسير وجازان والباحة ، ثم منطقة الرياض والقصيم وحائل ونجران ثم المنطقة الشرقية وتبوك والجوف والحدود الشمالية.

* التملك الشرعي للعقار يكون بأحد طريقين :

1- الإحياء الشرعي ، لحديث "من أحيا أرضاً ميتة فهي له" .

وقد صدر أمر سامٍ برقم 21679 وتاريخ 9/11/1387هـ بمنع الإحياء بعد هذا التاريخ^([17])

2- الإقطاع ، ويكون من الملك أو رئيس مجلس الوزراء فقط([18]) ويرسل من مجلس الوزراء إلى البلدية ثم إلى كتابة العدل([19]) ولا بد من ملاحظة ما يلي في الإقطاع :

أ‌) أن يكون الموقع غير مملوك لشخص آخر .

ب‌) أن يكون قرار المنح صادراً من رئيس مجلس الوزراء أو نائبه فقط .

ت‌) أن يكون محدد المساحة.

ث‌) أن يكون موافقاً لما جاء في قرار المنح .

وإن زادت المساحة المعطاة عن مساحة المنح فلا بد من موافقة وزارة الشؤون البلدية والقروية على ذلك بعد تقدير قيمة المساحة الزائدة واستلامها من الممنوح .

منهج استقبال معاملات حجج الاستحكام :-

المحاكم لها طريقتان في إخراج الحجج :

الأولى :- يكون هناك مكتب مختص لاستقبال الطلبات ، وبعد استكمال أوراق المنهي تحال للقاضي ، وعند قناعته بنظرها يقوم بإعادتها إلى المكتب للقيام بالإعلان ومخاطبة الدوائر المختصة بذلك وبعد استكمال الإجابات تحال مرةً أخرى إلى القاضي نفسه ( كالمدينة وحائل ) .

الثانية :- يحال الطلب للقاضي ابتداءً ، وهو الذي يتولى الإجراءات كاملةً (كالرياض ومكة ) .

الإجراءات :-

1/ يقوم المنهي بتعبئة النموذج المعد لذلك ، ويرفق به صور للكروكي بعدد الدوائر المرسل لها ويجب ختم الصور بختم المحكمة حتى لا يتم تغييره ، ويقيد في قيد المحكمة⁽²⁰⁾.

2/ بعض المحاكم ( كمكة ) يقوم القاضي بإحالة المعاملة إلى هيئة النظر ومهندس المحكمة ، فيتم تطبيق الكروكي والمصادقة عليه ، والتأكد من الإحياء وحداثته ، ثم يتم تصوير الكروكي بعدد الدوائر المرسل لها .

3/ بعد إحالة الإنهاء إلى القاضي يكلف المنهي بإحضار الكروكي المذكور من مكتب هندسي أو مساحي مرخص مبيناً فيه ما يلي ⁽²¹⁾ :-

أ‌) الحدود: إن كان له جار فيذكر اسم الجار رباعياً ، وإن كان شارعاً فيذكر عرض الشارع من أول العقار إلى نهايته ويذكر اسم الجار الذي يلي الشارع ويربط العقار بمعلم ثابت ⁽²²⁾ ( كالوادي ، أو المسيل أو الجبل أو المسجد ونحوها).

ب‌) الأطوال : فيذكر الأطوال والانكسارات ، وزوايا الانكسارات في كل حد ومجموع طول الحد بانكساراته⁽²³⁾.

ت‌) المساحة الكلية .

4/ تتم مخاطبة الدوائر الحكومية من أجل الإفادة عن طلب المنهي ولها مهلة شهرين للاعتراض أو الموافقة.⁽²⁴⁾

والدوائر التي تتم مخاطبتها هي :

1. البلدية : إذا كان الإنهاء داخل النطاق العمراني⁽²⁵⁾ ؛ ويقوم مندوبوها بالوقوف مع المنهي وتطبيق الكروكي .

2. وزارة الشؤون الإسلامية والأوقاف والدعوة والإرشاد .

3. وزارة المالية .

4. شركة الكهرباء .

هذه الدوائر الحكومية يجب مخاطبتها في كل حجج الاستحكام إذا كان الإنهاء داخل النطاق العمراني القائم لا المقترح⁽²⁶⁾.

وإذا كان الإنهاء خارج النطاق العمراني القائم :-

5. تخاطب وزارة الزراعة بدلاً من البلدية في المزارع دون المساكن .

6. وزارة البترول والثروة المعدنية .

7. وزارة الدفاع والطيران في المواقع القريبة من القواعد والمدن العسكرية ومقرات الجيش .

8. الحرس الوطني في المواقع القريبة من معسكرات الحرس الوطني .

9. الهيئة العليا للسياحة في المواقع القريبة من الآثار .

10. وزارة النقل في الموقع القريبة من الطرق العامة خارج المدن والقريبة من خط سكة حديد الحجاز .

11. حرس الحدود في الموقع القريبة من الحدود أو السواحل .

12. وزارة المياه في المواقع القريبة من مصادر المياه ومحجوزاتها .

13. رئاسة الطيران المدني في المواقع القريبة من المطارات .

14. إدارة السكك الحديدية في المواقع القريبة من خط سكة الحديد بين الرياض والدمام .

15. الهيئة الوطنية لحماية الحياة الفطرية في المواقع القريبة من المحميات .

16. الهيئة الملكية للجبيل وينبع في المواقع القريبة منها .

17. وكل موقع قريب من دائرة حكومية أو صدر الأمر بمخاطبتها فتتم مخاطبتها⁽²⁷⁾.

5/ يقوم المنهي بالإعلان في إحدى الصحف التي تصدر في منطقة العقار ، وفي حال عدم صدور صحف في المنطقة يطلب النشر في إحدى الصحف الأكثر انتشارا في المنطقة ، وتلصق صور من الإعلان في لوحة الإعلانات في المحكمة والأمارة أو المحافظة أو المركز ، وذلك بخطاب من القاضي يبين فيه العقار ونوعه وموقعه وحدوده ومساحته ، ومدة الاعتراض ( شهران ) ⁽²⁸⁾.

ملحوظة: يمكن أن يكون الإعلان قبل مخاطبة الدوائر وتزود الدوائر بصور من الإعلان ( كالرياض ) أو بعد مخاطبتها ( كالمدينة ).

6/ إذا وردت الإجابات من الدوائر وانتهت مدة الاعتراض وهي شهران، فلا يخلو الأمر من حالات:

الحالة الأولى : عدم المعارضة من الدوائر الحكومية و من الأفراد فتضبط في ضبط الإنهاءات أو ضبط الحجج على النحو الآتي :

1. الافتتاحية وتتضمن بعد الحمد لله والصلاة والسلام على النبي r اسم القاضي والمحكمة واليوم والتاريخ.

2. اسم المنهي والإنهاء وهو: ذكر ملكية العقار ونوعه وموقعه ( يربط موقع العقار بمعلم ثابت ) ⁽²⁹⁾ وحدوده وسبب الملكية ، ويطلب إثبات التملك وإخراج حجة استحكام .

3. الاطلاع على وثائق التملك وتدوين مضمونها إن وجدت .

4. يشار إلى أنه تم تطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات⁽³⁰⁾.

5. تذكر إجابات الدوائر الحكومية برقمها وتاريخها وأنها تتضمن عدم المعارضة⁽³¹⁾.

ملحوظة:- لا بد أن تصرح كل إدارة في إجابتها بعدم المعارضة .

6. يذكر اسم الجريدة وعددها وتاريخها ورقم صفحة الإعلان ومضي المدة ( شهران ) ولم يتقدم أحد بالمعارضة⁽³²⁾.

7. يورد أنه جرى الإطلاع على الكروكي المصادق عليه من قبل مساح المحكمة أو هيئة النظر أو البلدية ويذكر الأطوال والمساحة حسب الكروكي ومصادقة المنهي عليها⁽³³⁾.

وبعض القضاة : يذكر الأطوال والمساحة في الإنهاء ويشير عند الإطلاع على الكروكي بأنه مطابق لإنهاء المنهي .

وكلا المنهجين سليم ، والأول أولى عندي .

8. يطلب البينة من المنهي وتكون شاهدين مع المزكين ؛ ويشهدون على العقار ونوعه ، وموقعه ، وحدوده ، وسبب التملك ، ويشهدون على كون الإحياء قبل 9/11/1387هـ سواءً كان الإحياء من المنهي مباشرةً أو من المالك الأساسي للعقار، وإن وجدت مبايعة فيشهدون على البيع وتسلسله إلى المنهي⁽³⁴⁾.

9. يدون قرار هيئة النظر المتضمن تطبيق الكروكي والوقوف على الموقع والإحياء ونوعه .

10. الإثبات وصيغته: ( فبناءً على ما تقدم فقد ثبت لدي تملك.... للعقار.... المذكور بعاليه ) .

11. يخرج صكاً بذلك يتضمن إنهاء المنهي وبيناته مع بيان الحدود والأطوال والمساحة الكلية وعرض الشوارع المحيطة بالعقار وأرقام وتواريخ ومضامين إجابات الدوائر الحكومية وعدد الجريدة المعلن فيها واسمها وتاريخ الإعلان⁽³⁵⁾.

12. إذا توجه القاضي إلى عدم قبول الإنهاء وإثبات التملك وإن لم تحصل معارضة من الدوائر المختصة أو الأفراد ( مثل : كون الإحياء حديثاً أو أكثر العقار غير محيا أو اعتدى المُنهي على المصالح العامة ) فالإجراء كالإجراء السابق ويضيف له وقوف القاضي أو هيئة النظر ، ويورد إجابات الدوائر المذكورة إن خوطبت ، ويذكر أسباب الحكم ( التسبيب ) ويصرف النظر عن طلب المنهي، ويعرض عليه القناعة ، فإذا لم يقتنع يعطى صورة من الضبط للاعتراض عليه ، وتحدد مدة الاعتراض بثلاثين يوماً .

فائدة :- في حالة صرف النظر لا يصدر به صك ، وإنما يصور الضبط وتسلم الصورة للمنهي في حالة الاعتراض(36) .

فائدة : إذا لم يقتنع القاضي بالإنهاء وتوجه إلى صرف النظر عنه لمبرر شرعي أو نظامي فيمكنه مخاطبة الدوائر وتدوين ذلك في الضبط ، ويمكنه صرف النظر دون مخاطبة الدوائر.

الحالة الثانية : المعارضة من الجهات الحكومية :

الإجراءات :-

1. إذا وردت إجابة الدائرة الحكومية بالمعارضة يحدد موعداً لنظر المعارضة ترسل فيه الدائرة محاميها ( مندوبها )(37).

2. يتم افتتاح الضبط ويكتب الإنهاء -كما مر في الحالة الأولى - وتذكر إجابات الجهات الموافقة والإعلان .

3. إذا جاء موعد الجلسة وحضر الطرفان ( المنهي والمحامي ) تدون معارضة الدائرة الحكومية الواردة في إجابتها بنصها.

4. يسأل المحامي عن معارضته فإن أضاف زيادةً على خطاب إدارته فيدون ذلك .

5. يطلب من المحامي البينة على المعارضة ـ وغالبا ـ تكون مذكورة ضمن معارضة الدائرة.

6. إذا لم يحضر المحامي وتحقق القاضي من تبلغ الدائرة بالموعد أو اكتفت الدائرة بالمعارضة الكتابية دون إرسال محاميها فيدون ذلك في الضبط(38).

7. إذا لم يقتنع القاضي بمعارضة الدائرة الحكومية أو لم يكن لها مستند فيطلب من المنهي البينة على الإنهاء ( وهي شاهدان يشهدان كما سبق في الحالة الأولى ) .

8. يسأل القاضي محامي الدائرة المعترضة هل لديه قدح في الشاهدين ، فإذا قرر بأنه لا يعرف عن حالهما شيئاً – وهو الغالب – أو ليس لديه قدح فيهما فيتم تزكيتهما .

9. يبين أنه تم الإطلاع على الكروكي والمصادقة عليه من قبل مساح المحكمة أو البلدية ويذكر الأطوال والمساحة ومصادقة المنهي على ذلك وظهوره على المصورات الجوية من عدمه .

10. يدون قرار هيئة النظر المتضمن الوقوف على الموقع وتطبيق الكروكي وبيان نوع الإحياء وشموله للموقع وقدمه .

11. يتم الإثبات وصرف النظر عن معارضة الدائرة ، ويفهم مندوب الجهة الحكومية بالاعتراض ويعطى المهلة النظامية من أجل استلام نسخة الحكم لتقديم اللائحة الاعتراضية ، ولا عبرة بقناعة مندوب الجهة الحكومية ويرفع الإثبات إلى محكمة التمييز في كل الأحوال ، وصيغته: ( فبناءً على ما تقدم من إنهاء المنهي وبينته وإجابات الدوائر لذا فقد ثبت لدي تملك ... للعقار المذكور وصرفت النظر عن معارضة .... وقررت تمييز ذلك حسب التعليمات ).

12. إذا اقتنع القاضي بمعارضة الدائرة الحكومية أو لم يقتنع بصحة التملك أو سببه ( مثل ما سبق في الحالة الأولى -12- ص 9 ) فيصرف النظر عن طلب المنهي ، ويعرض عليه القناعة كما سبق .

أبرز الجهات المعارضة ومعارضاتها :

الأولى : البلدية ومعارضتها كالتالي :

· أن الإحياء حديث ( أي بعد 9/11/1387هـ ) ومخالف للأنظمة بناء على الأمر السامي رقم 21679 وتاريخ 9/11/1387هـ ⁽³⁹⁾.

تنبيه : أحياناً تكون موافقة البلدية مشروطة بكون الإحياء قبل 9/11/1387هـ ، فإن ثبت الإحياء قبل 9/11/1387هـ فتعتبر موافقة ، وإن ثبت أن الإحياء بعد 9/11/ 1387هـ فتكون معارضة ويجرى اللازم نحوها .

· أن الكروكي الذي قدمه المنهي غير مطابق للواقع .

والغالب أن البلدية تضع كروكياً مطابقاً للطبيعة ، وإن لم تضع كروكياً فالمرجع المساح في بيان مطابقة الكروكي المقدم من المنهي للطبيعة ، أو يكلف المنهي بإحضار كروكيٍ جديد مطابق للطبيعة وبذلك تنتهي هذه المعارضة .

· أن هذا الإحياء لم تظهره المصورات الجوية :-

*والمصورات الجوية هي عبارة عن تصوير جوي للمملكة العربية السعودية يشمل المدن والقرى وجميع التضاريس التي على ظهر الأرض .

*( وقد تم تصوير المملكة جوياً عام 1384هـ ثم عام 1398هـ ثم عام 1402هـ ثم عام 1407هـ ثم عام 1418هـ ) .

* والبلديات في جميع مدن المملكة لديها نسخة من المصورات الجوية ولذا تجد هذه المعارضة لدى بلديات المدن .

* والمصورات الجوية تظهر كل شيء ارتفاعه متر فأكثر ، أما ما كان أقل من ذلك فلا يظهر كالمزروعات ونحوها .

* المصورات الجوية بينة نفي تنفي إحياء المنهي عام التصوير .

* المصورات الجوية تقوي معارضة البلدية ، لكونها بينةً حسية لكن يرد عليها الاحتمالات التالية ⁽⁴⁰⁾ :

1) أن المصورات الجوية بينة نفي وشاهدي المنهي بينة إثبات ، وإذا تعارضت بينة النفي مع بينة الإثبات فتقدم بينة الإثبات عند أهل العلم .

2) أن المصورات الجوية لا تظهر جميع الإحياءات ، فما كان منها أقل من متر فلا يظهر في المصورات الجوية كالمزروعات الصغيرة ونحوها .

3) الخطأ في تطبيق المصورات على الموقع .

4) قد يكون الإحياء قديما ولكن وقت التصوير هدم لإعادة بنائه أو أصابته جائحة من سيل أو حريق أو زلزال فلم يظهره التصوير الجوي .

· أن الإنهاء معارض للتنظيم العمراني : وهذا على قسمين هما :

1) أن يكون المنهى به معارضاً للتنظيم بالكامل .

2) أن يكون المنهى به معارضاً للتنظيم جزئياً .

والتنظيم هو المخطط الهيكلي التنظيمي لجميع المدينة الذي تسعى كل بلدية لتطبيقه كاملاً على المدينة بحيث يغطي جميع احتياجات المدينة من الخدمات ( مساجد ، مدارس ، مراكز صحية ، طرق ، مراكز أمنية ، حدائق ، مواقف ، كهرباء ، مياه، هاتف ، صرف صحي ) .
إن كان التنظيم موجوداً بالفعل على الطبيعة واعتدى المنهي عليه فيصرف النظر عن طلب المنهي ؛ لاعتدائه على المصالح العامة .
إن كانت المعارضة بالتنظيم جزئياً فيمكن صرف النظر عن الجزء المعارض للتنظيم وتمليك المنهي ما بقي ، ويمكن أن يعرض القاضي على المنهي التنازل عن الجزء المعارض للتنظيم وتمليكه ما بقي .
إن كان التنظيم مجرد مخطط على الورق فيمكن صرف النظر عن معارضة البلدية ؛ للأسباب التالية :

1- لكونه مقترحاً لا واقعاً .

2- أن الغالب كون المعارضة بالتنظيم المقترح موضعية تتعلق بموقع المنهي لوحده دون بقية البلد ولذلك يختلف التنظيم بين موقعين متجاورين .

ملحوظة : تستخدم بعض هذه المعارضات كبينة للبلدية على كون الإحياء حديثاً مثل ( 41 ) .

الثانية : وزارة الزراعة ومعارضتها كالتالي :

1. أن الإحياء حديث بعد منع ولي الأمر .

2. أن الموقع المنهى به يعارض نظام توزيع الأراضي البور .

3. قد توافق الزراعة على جزء من المزرعة محدد المساحة وتعارض على الجزء الباقي من الأرض لحداثة الإحياء.

4. قد توافق الزراعة على جزء من المزرعة محدد المساحة وتسكت عن الباقي فتعتبر معترضةً على ما سكتت عنه ⁽⁴²⁾.

تنبيه : أحياناً تكون موافقة الزراعة مشروطة بكون الإحياء قبل 9/11/1387هـ ، فإذا ثبت الإحياء قبل 9/11/1387هـ فتعتبر موافقة ، وإن ثبت أن الإحياء بعد 9/11/1387هـ فتكون معارضة ويجرى اللازم نحوها .

الثالثة : وزارة المالية ومعارضتها كالتالي:

1. أن الموقع المنهى به داخل ضمن أملاك الدولة .

2. أن الموقع المنهى به ضمن أملاك الغيب .

3. قد تعلق المالية موافقتها على موافقة البلدية أو الزراعة أو الأمارة وهنا تعتبر معارضة تبعية وليست معارضة أصلية يجري عليها ما يجري على المعارضة الأصلية .

4. غالبا تكتفي المالية بمحامي البلدية أو الزراعة .

الرابعة : وزارة الشؤون الإسلامية والأوقاف والدعوة والإرشاد ومعارضتها كالتالي :

1. أن المنهى به من الأوقاف العامة .

2. أنه يوجد في العقار المنهى به أوقاف عامة ( ككون جزءٍ من العقار محددٍ أو مشاع أو الغلة وقفاً على إمام مسجدٍ معين أو مؤذنه أو طلبة العلم أو الفقهاء أو المدرسين في المسجد أو الفقراء أو الصوام أو الأرامل أو الأيتام و نحوهم من المصارف العامة ) .

الخامسة : شركة الكهرباء ومعارضتها كالتالي :

1. أن العقار يعترض مسار أبراج الضغط العالي ، فيتم النظر أيهما أقدم الملك وسببه أو الأبراج ؟

2. أحياناً توافق شركة الكهرباء بشرط إخراج مسار أبراج الضغط العالي ، فإن وافق المنهي عليها فلا إشكال ، وتعاد لمهندس ( المحكمة أو البلدية ) لإخراج مساحة مسار الأبراج من المساحة الكلية ، ويتم تعديل المساحة المُنهى بها.

وإن لم يوافق المنهي فتعتبر هذه الإجابة معارضة .

3. إذا تم إخراج مساحة مسار الأبراج من المساحة الكلية وتضمن ذلك أن ينقسم العقار إلى جزئين غير متلاصقين فحينئذ هل يخرج لكل جزء صك مستقل بالمعاملة نفسها أو يخرج صك واحد لأحد الأجزاء ويفهم المنهي بالتقدم بمعاملة جديدة للجزء الآخر أو يصرف النظر عن طلب المنهي ويفهم بالتقدم بمعاملة مستقلة لكل جزء أو يخرج صك واحد للجزئين كاملا ؟

الأظهر عندي : يخرج لكل جزء صك مستقل بالمعاملة نفسها وتوضع المعاملة لأحد الأجزاء وتصور نسخة منها للجزء الآخر بحيث يصبح لكل جزء صك ومعاملة مستقلة ، وعليه صدر توجيه وكيل الوزارة للشؤون القضائية بخطابه رقم 18/44850/19 في 4/11/1419هـ .

السادسة : وزارة الدفاع والطيران ومعارضتها كالتالي :

1. أن الموقع قرب إحدى القواعد العسكرية أو مقرات وزارة الدفاع .

2. أن الموقع ضمن حرم المدن أو القواعد العسكرية .

3. أن رئاسة الطيران المدني تعارض عن طريق وزارة الدفاع في المواقع القريبة من مدرجات المطارات المدنية فتشترط ألا يزيد المبنى عن ثلاثة أمتار حتى لا يؤثر على سلامة الطيران ، فإن وافق المنهي فتنتهي المعارضة ، وإن لم يوافق فتعتبر معارضة .

السابعة : وزارة النقل ومعارضتها كالتالي :

1. أن الموقع داخل في حرم الطريق كله أو بعضه .

2. أن الموقع داخل في حرم خط سكة الحديد كله أو بعضه .

فإن كانت المعارضة على بعض الموقع وتنازل المنهي عن الجزء المعارض فتنتهي المعارضة بذلك ، وإن لم يتنازل المنهي فتبقى المعارضة .

موقف القاضي من معارضة الجهات الحكومية :-

لا يخلو الإنهاء من الأحوال التالية :

الأولى : أن يكون المنهى به ظاهراً في المصورات الجوية أو غير مشمول بالمصورات الجوية وغير معترض للتنظيم .

الثانية : أن يكون المنهى به ظاهراً في المصورات الجوية أو غير مشمول بالمصورات الجوية و معترضاً للتنظيم جزئياً .

الثالثة : أن يكون المنهى به ظاهراً في المصورات الجوية أو غير مشمول بالمصورات الجوية ومعترضاً للتنظيم كلياً .

الرابعة : أن يكون المنهى به غير ظاهر في المصورات الجوية وغير معترض للتنظيم .

الخامسة : أن يكون المنهى به غير ظاهر في المصورات الجوية ومعترضاً للتنظيم جزئياً .

السادسة : أن يكون المنهى به غير ظاهر في المصورات الجوية ومعترضاً للتنظيم كلياً .

السابعة : أن يذكر المنهي أن إحياءه بعد منع ولي الأمر ( بعد 9/11/1387هـ ) سواءً أكان المنهى به ظاهراً في المصورات الجوية أم غير ظاهر ، وسواءً أكان معترضاً للتنظيم كلياً أو جزئياً أو غير معترض .

ففي الحالة الأولى والثانية والثالثة : يطلب القاضي من المنهي البينة على الإحياء فإذا أحضر المنهي البينة يحكم القاضي بثبوت التملك ويصرف النظر عن معارضة الدائرة الحكومية .

وفي الحالة الرابعة : يقوم القاضي بالتثبت⁽⁴³⁾ ويطلب من المنهي البينة فإذا أحضرها المنهي يحكم القاضي بثبوت التملك ويصرف النظر عن معارضة الدائرة الحكومية .

وفي الحالة الخامسة : لها ثلاثة أقسام هي :-

1. يعرض القاضي على المنهي التنازل عن الجزء المعترض للتنظيم فإذا تنازل عن المعترض للتنظيم – وهو الغالب - فيطلب منه القاضي البينة فإذا أحضرها فيحكم القاضي بثبوت تملك المنهي للجزء غير المعترض للتنظيم ويصرف النظر عن معارضة الدائرة الحكومية .

2. إن لم يتنازل المنهي عن المعترض للتنظيم فيتأكد القاضي من كون التنظيم شاملاً لجميع البلد وفعلياً واقعاً على الطبيعة فإن كان كذلك يطلب القاضي من المنهي البينة ويحكم بثبوت التملك للجزء غير المعترض للتنظيم ويصرف النظر عن الجزء الباقي وعن معارضة الدائرة الحكومية .

3. إن لم يتنازل المنهي عن المعترض للتنظيم ولم يكن التنظيم شاملاً لجميع البلد وفعلياً واقعاً على الطبيعة فيطلب القاضي من المنهي البينة ويحكم بثبوت التملك ويصرف النظر عن معارضة الدائرة الحكومية .

وفي الحالة السادسة : ولها قسمان هما :-

1. أن يتظلم المنهي من التنظيم فيعيد القاضي المعاملة للبلدية للنظر في التنظيم فإن جرى إعادة التنظيم فيأخذ حكم الحالة الخامسة.

2. أن لا يتظلم المنهي من التنظيم أو عادت المعاملة من البلدية ببقاء التنظيم على وضعه فحينئذٍ يصرف القاضي النظر عن طلب المنهي.

وفي الحالة السابعة : ولها ثلاثة أقسام هي :-

1. أن يكون المنهى به غير معترض للتنظيم ، فحينئذٍ يثبت القاضي ملكية المنهي للعقار ، ويجعل للبلدية حق المطالبة باستيفاء قيمة الأرض حسب قرار الهيئة القضائية العليا رقم 186 في 22/4/1395هـ (45).

2. أن يكون المنهى به معترضاً للتنظيم جزئياً ، فحينئذٍ يتنازل المنهي عن المعترض للتنظيم ويثبت القاضي ملكيته للباقي من العقار بعد التنظيم ، ويجعل للبلدية حق المطالبة باستيفاء قيمة الأرض حسب التعليمات .

3. أن يكون المنهى به معترضاً للتنظيم كلياً ، فيأخذ حكم الحالة السادسة .

إشكال : كيف يتم إثبات الملكية مع وضع حق المطالبة باستيفاء قيمة الأرض للبلدية ؟

جوابه : أن القيمة المشار إليها ليست من باب بيع الأرض عليه ( قيمة الأرض ) ؛ لأن إثبات الملكية يناقض وضع حق المطالبة باستيفاء قيمة الأرض للبلدية لكن تخرج القيمة المذكورة على مسألة التعزير المالي ؛ لكون المنهي خالف تعليمات ولي الأمر بعد التاريخ المحدد .

فائدة : بعد صدور الصك واكتسابه للقطعية يتقدم المنهي للبلدية بطلب دفع قيمة الأرض بالسعر الرسمي ، فتقوم البلدية بتقييم الأرض وأخذ قيمتها من المنهي ، ثم تكتب للمحكمة بأنه تم استيفاء القيمة وعليه يتم التهميش على صك الملكية بذلك .

ويمكن للمنهي أن يبيع العقار ويفرغه قبل أن يسلم قيمة الأرض للبلدية ، لكن يذكر في صك الإفراغ بأن للبلدية حق المطالبة باستيفاء قيمة الأرض ويفهم المشتري بذلك .

الحالة الثالثة : اعتراضات المواطنين .

أ‌- اعتراض على تداخل الأملاك .

· ويكون - غالباً - من الجيران فهو يعارض على كامل الإنهاء أو جزء منه .

الإجراءات :-

1- يطلب من المعارض تحديد ملكه ونوعه وحدوده وأطواله ومساحته .

2- يحدد الجزء المعترض عليه وحدوده وأطواله ومساحته وسبب الاعتراض ؛ لأن هذا سيؤدي إلى سؤاله عن سبب تملكه .

3- يطلب منه صك الملكية أو وثائق تملكه .

4- يحدد له جلسة للنظر في اعتراضه ويقوم القاضي بضبط الإنهاء وإجابات الدوائر والإعلان والكروكي .

5- ثم يدون اعتراض المعترض ويعرض ذلك على المهني فإن أنكر الاعتراض يسأل المعترض عن بينته ؛ لأن المعترض يكون مدعياً فتطلب منه البينة والمنهي مدعى عليه ؛ لأن الأصل معه وهو وضع اليد ويقوم القاضي بنظر الاعتراض حسب الوجه الشرعي .

6- ينظر القاضي أيهما أقدم تملك المعترض أو المنهي.

7- إن كان الاعتراض غير وجيه فيصرف القاضي النظر عن الاعتراض ويحكم بثبوت التملك بعد تدوين قرار هيئة النظر وبينة المنهي على أصل الإنهاء مع فتح باب القدح للمعترض في بينة المنهي ويعرض القناعة على المعترض ويعطيه حق التمييز .

8- إن كان الاعتراض وجيها على كامل الإنهاء بثبوته بالبينة الشرعية فيصرف القاضي النظر عن إنهاء المنهي، وهل يلزم المعترض أن يتقدم بمعاملة استحكام جديدة أو تكفي المعاملة المقدمة من المنهي في ذلك وهنا منهجان هما :

الأول / أنه لا يلزم المعترض التقدم بمعاملة استحكام جديدة وتكفي المعاملة الأولى لإثبات تملك المعترض ، لأن إجابات الدوائر لا تتعلق بذات المنهي وإنما تتعلق بالمنهي به ولا يختلف الأمر بين مالك وآخر ، وعليه العمل في المحكمة العامة بمكة ، وهو المختار عندي.

الثاني/ أنه يلزم المعترض التقدم بمعاملة استحكام جديدة وإعلان وإجراءات جديدة ؛ وذلك لاختلاف المالك ( المنهي ) وعليه يفهمه القاضي بأن هذا الإجراء لا يفيد التملك ،وأن عليه التقدم بطلب جديد، وعلى هذا توجيه الوزارة في بعض المعاملات .

9- إن كان الاعتراض وجيها على الجزء المتداخل مع ملك المعترض فيصرف القاضي النظر عن الجزء المتداخل مع ملك المعترض ويحكم بثبوت تملك المنهي لباقي الملك بعد تدوين قرار هيئة النظر وبينة المنهي على الإنهاء ويعرض القناعة على المنهي ويعطيه حق التمييز ويفهم المعترض بأن هذا الإجراء لا يفيد التملك في الجزء المحكوم له به .

10- إن كان الاعتراض وجيهاً على بعض الجزء المعترض وغير وجيه على الباقي فيصرف القاضي النظر عن الجزء المذكور ويثبت تملك المنهي للباقي بعد تدوين قرار هيئة النظر وبينة المنهي على أصل الإنهاء ويعرض القناعة على الطرفين .

ب‌- اعتراض الشراكة في الملك :

· ويكون – غالباً – بين الورثة أو القرابة أو الشركاء والخلطاء في الأموال .
· يقوم القاضي بنظر القضية – كما سبق - فإذا ثبتت الشراكة يسمع البينة على أصل الإنهاء ويحكم بالتملك مشاعاً بينهما حسب سهم الشراكة , وإن لم تثبت الشراكة حكم بصرف النظر عن المعارضة وثبوت التملك للمنهي ويعرض القناعة على المعترض .

ت‌- اعتراض في إدخال شارع بين العقارين أو بعضه .

·ويكون غالباً بين الجيران أو الشركاء في الطريق الخاص .
· يقوم القاضي بنظر الاعتراض - كما سبق - ويطلب البينة من المعترض على وجود الشارع وعرضه ، فإن ثبت ذلك حكم برفع يد المنهي عن الشارع ، وإن لم يثبت فيصرف النظر عن الاعتراض ويعطي المعترض حق القناعة .

ث‌- اعتراض على عرض الشارع .

· ويكون غالباً بين الجيران أو الشركاء في الطريق الخاص .
· يذكر المعترض أن المنهي أورد في إنهائه أن عرض الشارع الفاصل بين ملكي وملكه أكثر من الواقع أو كثير يترتب عليه دخول الشارع في ملكي .
· يقوم القاضي بنظر الاعتراض – كما سبق – ويطلب البينة من المعترض على وجود الشارع وعرضه ، فإن ثبت ذلك حكم بعرض الشارع كما أنتجت البينة ، وإن لم يثبت يصرف النظر عن الاعتراض ويعطي المعترض حق التمييز .
· إذا ثبت وجود الشارع ولم توجد بينة على تحديد عرضه فيرجع في ذلك إلى العرف ويستأنس القاضي برأي البلدية في ذلك .
· وبعض القضاة: يعمل بحديث السبعة أذرع .يراجع

ج‌-اعتراض على تحديد ملك الجار.

ويكون – غالباً - بين الجيران .
يذكر المعترض أن المنهي حدد في إنهائه بأرض بيضاء أو شارع والصحيح أن حده ملكي .
يقوم القاضي بنظر الاعتراض – كما سبق – ويطلب البينة من المعترض على كون الحد ملكه فإن ثبت ذلك حكم بأن الحد ( ويذكر جهته ) باسم المعترض ( ويذكر اسمه ثلاثياً ) ، وإن لم يثبت يصرف النظر عن الاعتراض ويعطي المعترض حق القناعة .
إذا حكم القاضي بأن الحد باسم المعترض يفهم المعترض بأن هذا لا يثبت الملكية ولا يعول عليه في إثبات الملكية وإنما هو لإنهاء الخصومة .
هذا الحكم لا يؤثر على أصل ملكية المنهي .

ح‌- اعتراض على حقوق الارتفاق .

يكون - غالباً – بين الجيران الذين يشتركون في الارتفاق بالمسيل أو الطريق .
يذكر المعترض أن إثبات التملك للمنهي سيمنعه حق المسيل أو حق المرور في الطريق .
يقوم القاضي بنظر الاعتراض – كما سبق – فإذا أثبت المعترض الضرر وأقدمية تملكه على المنهي فيحكم بإزالة الضرر ورفع يد المنهي عن المسيل أو الطريق ، وإن ثبت تساويهما في الملكية والارتفاق فيقوم القاضي بقسمة حقوق الارتفاق حسب الأملاك ، وإن لم يثبت المعترض ذلك فيصرف النظر عن الاعتراض ويعرض القناعة على المعترض .

خ‌- اعتراض المشاكسين :

يكون اعتراضهم في الغالب على التملك القبلي – أراضي القبيلة الفلانية أو آل فلان – .
يعترض لكون المنهي قد اعترض على إخراجه حجة استحكام على عقاره
وهذا الاعتراض مقصود به عدم تملك المنهي أو تأخر ملكيته .
صدر قرار من مجلس القضاء الأعلى رقم72/5 وتاريخ 26/1/1415هـ ، ورقم323/5 وتاريخ 8/5/1421هـ بعدم التملك القبلي للأراضي ⁽⁴⁶⁾.
للقاضي تعزير المعترض إذا تبين أنه مشاكس.

الإجراءات :-

1. يتم افتتاح الضبط ويكتب الإنهاء - كما مر في الحالة الأولى - وتذكر إجابات الجهات والإعلان .

2. يحدد القاضي موعداً لنظر الاعتراض ، فإذا جاء الموعد وحضر الطرفان ( المنهي والمعترض ) يدون اعتراض المعترض .

3. يطلب من المعترض البينة على الاعتراض ، وتدون في الضبط .

4. يفتح للمنهي باب القدح في بينة المعترض ، فإذا قرر بأنه لا يعرف عن حالهما شيئاً أو ليس لديه قدح فيهما أو أحضر قدحاً غير مؤثر أو ذكر قدحاً لم يثبته فيتم تزكيتهما .

5. إذا لم يحضر المعترض وتحقق القاضي من تبلغه لشخصه بالموعد فيدون ذلك ويشطب اعتراضه في الضبط ؛ لأنه في موقف المدعي .

6. إذا كان تبلغ المعترض لغير شخصه فيقوم القاضي بتحديد موعداً آخر فإذا لم يحضر فيدون ذلك ويشطب اعتراضه في الضبط .

7. ثم يطلب من المنهي البينة على الإنهاء ( وهي شاهدان يشهدان كما سبق في الحالة الأولى ) .

8. يسأل القاضي المعترض هل لديه قدح في الشاهدين ، فإذا قرر بأنه لا يعرف عن حالهما شيئاً أو ليس لديه قدح فيهما أو أحضر قدحاً غير مؤثر أو ذكر قدحاً لم يثبته فيتم تزكيتهما .

9. يتم الإطلاع على الكر وكي والمصادقة عليه من قبل مساح المحكمة أو البلدية ويذكر الأطوال والمساحة ومصادقة المنهي على ذلك وظهوره على المصورات الجوية من عدمه .

10. يدون قرار هيئة النظر المتضمن الوقوف على الموقع وتطبيق الكروكي وبيان نوع الإحياء وشموله للموقع وقدمه ورأيهم في اعتراض المعترض .

11. يتم الإثبات وصرف النظر عن معارضة المعترض ، وصيغته: ( فبناءً على ماتقدم من إنهاء المنهي وبينته وإجابات الدوائر لذا فقد ثبت لدي تملك... للعقار المذكور وصرفت النظر عن معارضة.... وبعرض ذلك على المعترض قرر... ) .

12. إذا اقتنع القاضي بمعارضة المعترض أو لم يقتنع بصحة التملك أو سببه ( مثل ما سبق في الحالة الأولى -12- ص 9 ) فيصرف النظر عن طلب المنهي ، ويعرض عليه القناعة - كما سبق - .

فائدة :- الأراضي الممنوعة من التملك :

1) الأودية والمساييل وحرمها ، وتحددها البلدية والزراعة ⁽⁴⁷⁾.

2) قمم الجبال وتتبع وزارة الدفاع .

3) الشواطئ وحرمها 400م باستثناء الضرورات الأمنية كخفر السواحل والقوات البحرية ⁽⁴⁸⁾ ، وأما داخل المدن فحرمها 100م ⁽⁴⁹⁾ .

4) سكك الحديد وحرمها 200م من كل جانب ⁽⁵⁰⁾ ، وطرق المواصلات وحرمها 100م .

5) مكان إقامة الشركات أثناء تنفيذ مشاريع الدولة .

6) آبار السبيل ولا مانع أن يخرج لها صك على أنها سبيل ولها حريم ولا تملك .

7) الجبال التي يؤخذ منها الرخام أو الرمل الأبيض ⁽⁵¹⁾.

8) مصادر المياه ومثله البحيرات التي تكون خلف السدود .

9) الغابات وتحددها وزارة الزراعة⁽⁵²⁾.

10) المحميات التابعة الهيئة الوطنية لحماية الحياة الفطرية وإنمائها .

11) خطوط أنابيب النفط وتحلية المياه وحرمها.

12) المقابر ويمكن للبلدية إخراج صك بوقفيتها لكونها المشرفة عليها.

13) أراضي المشاعر ( منى ، مزدلفة ، عرفات )⁽⁵³⁾.

14) حمى المشاعر ( منى ، مزدلفة ، عرفات )⁽⁵⁴⁾.

15) أراضي صدر فيها منع خاص : كأراضي عين زبيدة بمكة ، وداخل الدائري الأول في مكة إلا للأوقاف ، والمنطقة المركزية في المدينة المنورة ، وأراضي بويب والطوقي والخفس والخناصر بالرياض ⁽⁵⁶⁾ ، وأراضي عين العزيزية والأرض التي بين ذهبان وثول في جدة ⁽⁵⁷⁾، والأرض التي تبدأ من جنوب القاعدة البحرية في اتجاه الجنوب بطول 68كم حتى نهاية محافظة جدة ومن شاطئ البحر حتى نهاية شارع الواجهة البحرية ( الكورنيش ) من الشرق⁽⁵⁸⁾ ،وهذا المنع لابد أن يكون بأمر سامٍ .

الأراضي البيضاء : وهي التي لم تحيا ، فهذه لابد فيها من استئذان المقام السامي⁽⁵⁹⁾ عن طريق الوزارة مع إبداء وجهة نظر القاضي نحوها⁽⁶⁰⁾.

ثانيا: حجج الاستحكام على المساجد :-

يتقدم بها المنهي أو وزارة الشؤون الإسلامية والأوقاف والدعوة والإرشاد.
يجرى عليها ما يجري على حجج الاستحكام من الإعلان والمخاطبات.
تكون البينة على قيام المنهي أو الوزارة ببنائها وإقامة الصلاة فيها جماعةً ، ولا يشترط في الحجج على المساجد أن يكون الإحياء قبل منع ولي الأمر.
لا يحكم بثبوت الملكية وإنما تثبت وقفيتها ، ولا يعطى المنهي الصك بل يرسل لوزارة الشؤون الإسلامية ويعطى صورةً منه⁽⁶¹⁾.
قد تشترط وزارة المالية في إجابتها أن يسلم الصك لها أو يكون باسمها ، فيصرف النظر عن ذلك ويعطون حق الاعتراض عملاً بقرار مجلس القضاء الأعلى رقم173/2 وتاريخ 23/6/1412هـ بتسليم الصك لوزارة الشؤون الإسلامية والأوقاف والدعوة والإرشاد وألا تكون المساجد ملكاً للدولة .

ثالثا : حجة الاستحكام على وقف :-

· يتقدم بها ناظر الوقف في الأوقاف الخاصة . ووزارة الشؤون الإسلامية والأوقاف في الأوقاف العامة .
· يجري عليها ما يجري على حجج الاستحكام من الإعلان والمخاطبات .
· يتم ضبطها وطلب البينة عليها وسماع المعارضة كما سبق .
· في حال ثبوتها لا يحكم بثبوت الملكية لأن الوقف لا يملك ، وتكون الصيغة ( فبناء على ما تقدم من إنهاء المنهي وبينته وإجابات الدوائر فقد ثبت لدي أن العقار المذكور بعاليه من ضمن أوقاف .........« أو من ضمن أعيان وقف ...... »،وصرفت النظر عن معارضة ......... ـ في حالة وجود المعارضة ـ )

رابعا: التعديل على حجة الاستحكام :-

v تتم الكتابة إلى الجهة المصدرة للصك للإفادة عن سريان مفعوله .

v التعديل لا يخلو من حالتين :

الحالة الأولى : ألاَّ يكون في التعديل زيادة أمتار والحجة مستكملة لجميع الإجراءات الشرعية والنظامية ، فلا حاجة إلى مخاطبة الدوائر الحكومية وتعدل من قبل القاضي ولا ترفع إلى محكمة التمييز ، وإذا صرف القاضي النظر عن التعديل وقنع المنهي بذلك فلا ترفع إلى محكمة التمييز ، وإن لم يقنع فيعامل وفق تعليمات التمييز⁽⁶²⁾ .

الحالة الثانية : أن يكون التعديل بزيادةٍ في أمتار الأطوال أو المساحة فلا يخلو من :

أ‌) أن تكون الحجة صادرة من القاضي نفسه فيطبق بشأنه إجراءات الاستحكام من مخاطبة الدوائر الحكومية والإعلان وفق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية ، وبعد استكمال ذلك يقوم بضبطها تابعاً لضبط الحجة نفسها ، ويثبت التعديل إذا اقتنع بذلك أو يصرف النظر إذا لم يقتنع⁽⁶³⁾.

ب‌) أن تكون الحجة صادرة من قاضٍ آخر ( كالقاضي المنقول أو المتقاعد أو المتوفى أو تغير الاختصاص المكاني للحجة ) فيطبق بشأنه إجراءات الاستحكام من مخاطبة الدوائر الحكومية والإعلان وفق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية ، وبعد استكمال ذلك يقوم القاضي بضبطها بعدد جديد في ضبط ( الإنهاءات أو الحجج ) ويثبت التعديل إذا اقتنع بذلك أو يصرف النظر إذا لم يقتنع⁽⁶⁴⁾.

وبعض القضاة : يضبطها تابعةً للحجة الأصلية .

والأول أولى عندي .

ملحوظة : تدون إجراءات التعديل في الضبط ثم تنقل إلى الصك إذا لم يحتج الأمر رفع الإجراء إلى محكمة التمييز .

وإذا احتاج إلى رفع الأجراء إلى محكمة التمييز فتدون إجراءات التعديل في الضبط دون التعرض لصك الحجة ، ثم ترفع المعاملة مع صورة الضبط وصورة صك الحجة إلى محكمة التمييز ، فإذا صدق الإجراء بالتعديل فيتم نقل التعديل وتصديق التمييز على صك الحجة ، وإذا صدق الإجراء بصرف النظر عن التعديل فيتم الإشارة إلى ذلك مع تصديق التمييز على صك الحجة .

وبعض دوائر محكمة التمييز تطلب : نقل نتيجة التعديل على صك الحجة ثم ترفع المعاملة مع صورة الضبط وصك الحجة إلى محكمة التمييز حتى تقوم محكمة التمييز بالتصديق على التعديل الموجود على الحجة .

والمنهج الأول عليه العمل عندي وهو أسلم .

خامسا: إثبات الأطوال والمساحة :-

يكون للصكوك التي لم يذكر فيها أطوال ( بالأمتار أو الذراع ) ولا مساحة.
تتم الكتابة إلى الجهة المصدرة للصك للإفادة عن سريان مفعوله .
يتقدم المنهي بطلب الإثبات ويرفق صورة من صك الملكية وكروكياً من مكتب هندسي أو مساحي معتمد مبيناً فيه ( الحدود والأطوال والمساحة الكلية )⁽⁶⁵⁾.
يقوم القاضي بتطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية فتتم مخاطبة الدوائر المختصة والإعلان في الجريدة .
يحيل الأوراق إلى هيئة النظر مع مساح المحكمة أو البلدية لتقوم بتطبيق الصك والكروكي على الطبيعة .
بعد ورود الإجابات من الدوائر المختصة بعدم المعارضة يقوم القاضي بضبطها كالتالي :

1. يذكر الإنهاء ويورد فيه أن المنهي يملك العقار ويذكر موقعه وحدوده ورقم صكه ومصدره وأنه يطلب إثبات الأطوال والمساحة ويبينها بالأمتار⁽⁶⁷⁾.

2. يطلع القاضي على الصك ويذكر أنه مطابق لإنهاء المنهي .

3. يذكر القاضي إجابة الجهة المصدرة للصك بأنه ساري المفعول .

4. يورد القاضي الكروكي المقدم من المنهي ومصادقة هيئة النظر ومساح المحكمة أو البلدية عليه ومطابقته والصك للطبيعة .

5. يقوم القاضي بإثبات الأطوال والمساحة الكلية بالأمتار .

6. يرفع الإثبات إلى محكمة التمييز إذا كان الصك الأساسي صادراً من قاضٍ سابق – وهو الغالب - ولو قنع المنهي⁽⁶⁸⁾.

7. بعد تصديق محكمة التمييز يتم التهميش على صك الملكية بما يلي : ( الحمد لله وحده والصلاة على من لا نبي بعده بعد الإنهاء المقدم من... وبعد تطبيق المادة (254) من نظام المرافعات الشرعية فأجابت...- يذكر إجابة الدوائر المختصة بأرقامها وتواريخها – المتضمنة جميعها عدم المعارضة كما جرى الإعلان في جريدة... عدد... صفحة... ومضت مدة شهرين ولم يتقدم أحد بالمعارضة وبناءً على قرار هيئة النظر ومساح المحكمة رقم... في / / وبعد الإطلاع على الكروكي المقدم من المنهي والمصادق عليه من قبل هيئة النظر ومساح المحكمة – أو البلدية – فقد ثبت لدي أن أطوال ومساحة العقار المملوك بباطن هذا الصك هي كما يلي غرباً... وشرقاً... وجنوباً... وشمالاً... والمساحة الكلية... وذلك بموجب ما ضبط لدي بعدد... صفحة... جلد... وقد صدق ذلك من محكمة التمييز بموجب قرارها رقم... وتاريخ / / وصلى الله وسلم على نبينا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين حرر في / / ) .

هل تطلب بينة على الحدود والأطوال ؟

إن كان المنهي صاحب الحجة نفسه فلا يحتاج إلى بينة ، وإن كان غير صاحب الحجة فالبينة تكون على تسلسل البيع إلى من بيده العين (إما صكوك مبايعات أو حصر ورثة ) ؛ وذلك لوجود بينة سابقة في حجة الاستحكام الأساسية .

سادسا: إثبات المساحة الكلية ( الإجمالية ) :-

يكون صك الاستحكام مستكملاً للإجراءات الشرعية والنظامية ويوجد فيه أطوال لكن المساحة الكلية غير موجودة .
تتم الكتابة إلى الجهة المصدرة للصك للإفادة عن سريان مفعوله .
ففي هذه الحالة لا حاجة إلى تطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية .
يتقدم المنهي بطلب الإثبات ويرفق كروكياً من مكتب هندسي أو مساحي معتمد مبيناً فيه ( الحدود والأطوال والمساحة الكلية – كما سبق - ) .
يقوم القاضي بإحالة الأوراق إلى هيئة النظر مع مساح المحكمة أو البلدية لتقوم بتطبيق الصك والكروكي على الطبيعة .
بعد عودة المعاملة من هيئة النظر يقوم القاضي بضبطها كالتالي :

1. يذكر الإنهاء ويورد فيه أن المنهي يملك العقار ويذكر موقعه وحدوده وأطواله ورقم صكه ومصدره وأنه يطلب إثبات المساحة الكلية للعقار ويحددها .

2. يطلع القاضي على الصك ويذكر أنه مطابق لإنهاء المنهي .

3. يذكر القاضي إجابة الجهة المصدرة للصك بأنه ساري المفعول .

5. يقوم القاضي بإثبات المساحة الكلية للعقار بالأمتار⁽⁶⁹⁾.

6. يتم التهميش على صك الملكية بما يلي : ( الحمد لله وحده والصلاة على من لا نبي بعده بعد الإنهاء المقدم من... وبناءً على قرار هيئة النظر ومساح المحكمة رقم... في / / وبعد الإطلاع على الكروكي المقدم من المنهي والمصادق عليه من قبل هيئة النظر ومساح المحكمة – أو البلدية – فقد ثبت لدي أن مساحة العقار المملوك بباطن هذا الصك هي... وذلك بموجب ما ضبط لدي بعدد...صفحة... جلد... وصلى الله وسلم على نبينا محمد وآله وصحبه حرر في / / ) .

7. إذا كان الصك صادرا من كتابة العدل فإلحاق المساحة الكلية من اختصاص كاتب العدل .

سابعاً : تغيير الحدود :-

يكون صك الاستحكام مستكملاً للإجراءات الشرعية والنظامية وقد تغيرت حدوده كلها أو بعضها .
تتم الكتابة إلى الجهة المصدرة للصك للإفادة عن سريان مفعوله .
تغيير الحدود له حالتان :-

1. أن يكون تغيير الحدود بسبب أمرٍ خارجٍ عن إرادة المنهي كأن يكون الحد في الصك جار ثم تنـزع ملكية الجار من قبل جهةٍ حكوميةٍ كالبلدية ويصبح الحد شارعاً أو حديقةً أو إدارةً حكوميةً ففي هذه الحالة تخاطب البلدية لأخذ إفادتها عن ذلك ولا حاجة لتطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية ثم يثبت القاضي تغيير الحدود دون الحاجة إلى رفع المعاملة إلى محكمة التمييز .

2. أن يكون تغيير الحدود برغبة من المنهي ويؤثر على المجاورين ففي هذه الحالة يطبق بشأنه إجراءات الاستحكام من مخاطبة الدوائر الحكومية والإعلان وفق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية ، ويرفع إلى محكمة التمييز إذا كان الصك صادراً من قاضٍ سابق أو اعترض أحد المجاورين فيطبق بشأنه تعليمات التمييز⁽⁷⁰⁾ .

ثامنا : إثبات البناء ( الأنقاض ) :-

إثبات البناء يكون من اختصاص كتابة العدل ويكتفى بالإقرار به من البائع والمشتري عند إجراء البيع ⁽⁷¹⁾.
إذا كان إفراغ العقار في المحكمة لوقف أو قاصر أو نحوهما فيكتفى بالإقرار به من البائع والمشتري عند إجراءات الإفراغ .
يوجد نوع من إثبات البناء لدى المحاكم وهو إذا أراد الشخص تجزئة العمارة إلى وحدات سكنية – شقق – فيتقدم للمحكمة بطلب يبين فيه الحدود الستة لكل شقة ( وهي : الشمال والجنوب والغرب والشرق والحد الفوقي والسفلي ) وأطوال ومساحة كل شقة وموقعها من حيث الدور والرقم ومحتوياتها من حيث عدد الغرف ومرافقها ؛ حتى يتمكن المالك من بيع كل شقة لوحدها ، ويبين نسبة ملكية الشقة في الأرض ⁽⁷²⁾.
يتقدم المنهي بهذا الطلب ويرفق به صورة صك الملكية وصورة فسح البناء وكروكياً صادراً من مكتب هندسي أو مساحي معتمد يبين فيه ( الحدود والأطوال والمساحة لكامل العقار والحدود الستة والأطوال والمساحة والمحتويات لكل وحدة سكنية – شقة – ) .
تتم الكتابة إلى الجهة المصدرة للصك للإفادة عن سريان مفعوله .
تتم الكتابة إلى هيئة النظر مع مساح المحكمة أو البلدية من أجل الوقوف مع المنهي وتطبيق الصك والكروكي على الطبيعة والإفادة عن ذلك .
بعد عودة المعاملة من هيئة النظر يقوم القاضي بضبطها كالتالي :

1. يذكر الإنهاء ويورد فيه أن المنهي يملك العقار ويذكر موقعه وحدوده وأطواله ومساحته ورقم صكه ومصدره وأنه أقام عليه عمارة مكونة من... أدوار كل دور مكون من... شقة ، ويذكر أرقام الشقق وموقعها من الدور ومحتوياتها ومرافقها وحدودها الستة وأطوالها ومساحتها ونسبة ملكيتها في الأرض ويطلب إثبات ذلك.

2. يطلع القاضي على الصك ويذكر أنه مطابق لإنهاء المنهي .

3. يذكر القاضي إجابة الجهة المصدرة للصك بأنه ساري المفعول .

5. يقوم القاضي بإثبات الأنقاض المقامة على الأرض ويذكر عدد الأدوار وأرقام الشقق ومواقعها ومحتوياتها وحدودها الستة وأطوالها ومساحتها ونسبة ملكية كل شقة في الأرض .

6. يتم التهميش على صك الملكية بما يلي : ( الحمد لله وحده والصلاة على من لا نبي بعده بعد الإنهاء المقدم من... وبناءً على قرار هيئة النظر ومساح المحكمة رقم... في / / وبعد الإطلاع على الكروكي المقدم من المنهي والمصادق عليه من قبل هيئة النظر ومساح المحكمة – أو البلدية – فقد ثبت لدي أن المنهي قام ببناء عمارة على الأرض المملوكة له بباطن هذا الصك مكونة من – يذكر الأدوار والشقق ومحتوياتها وحدودها ومساحتها ونسبة ملكيتها في الأرض - وذلك بموجب ما ضبط لدي بعدد... صفحة... جلد... وصلى الله و سلم على نبينا محمد وآله وصحبه حرر في / / ) .

لا حاجة إلى تطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية في ذلك .
بعض القضاة : يطلب من المنهي شاهدين ومزكيين في هذه الحالة . والأول أولى عندي ؛ لأن قرار هيئة النظر والمساح كافٍ في ذلك .
قد يطلب المنهي هذا الإثبات دون تحديد نسبة لكل شقة في الأرض ؛ لكونه يرغب بيع مباني الشقة فقط .

تاسعا : تحويل الذراع إلى متر :-

§ تختلف وحدات القياس من منطقة إلى أخرى ، لكن صدر التعميم رقم 118/1/ت وتاريخ 7/9/1400هـ بأن تكون وحدة القياس بالمتر وأجزائه ⁽⁷³⁾.

§ إن كانت الحجة مستكملة للإجراءات الشرعية والنظامية لكن الأطوال والمساحة بالذراع فلا بد من تحويل الأطوال إلى الأمتار⁽⁷⁴⁾ .

§ يتقدم المنهي بهذا الطلب ويرفق به صورة صك الملكية وكروكياً صادراً من مكتب هندسي أو مساحي معتمد يبين فيه ( الحدود والأطوال والمساحة بالأمتار ) .

§ تتم الكتابة إلى الجهة المصدرة للصك للإفادة عن سريان مفعوله .

§ تتم الكتابة إلى هيئة النظر مع مساح المحكمة أو البلدية من أجل الوقوف مع المنهي وتطبيق الصك والكروكي على الطبيعة والإفادة عن ذلك .

§ بعد عودة المعاملة من هيئة النظر يقوم القاضي بضبطها كالتالي :

1. يذكر الإنهاء ويورد فيه أن المنهي يملك العقار ويذكر موقعه وحدوده وأطواله ومساحته بالذراع ورقم صكه ومصدره وأنه يطلب تحويل الذراع إلى أمتار .

2. يطلع القاضي على الصك ويذكر أنه مطابق لإنهاء المنهي .

3. يذكر القاضي إجابة الجهة المصدرة للصك بأنه ساري المفعول .

5. يقوم القاضي بإثبات تحويل الأطوال والمساحة من الذراع إلى الأمتار .

6. يتم التهميش على صك الملكية بما يلي : ( الحمد لله وحده والصلاة على من لا نبي بعده بعد الإنهاء المقدم من... وبناءً على قرار هيئة النظر ومساح المحكمة رقم... في / / وبعد الإطلاع على الكروكي المقدم من المنهي والمصادق عليه من قبل هيئة النظر ومساح المحكمة – أو البلدية – فقد جرى تحويل أطوال ومساحة العقار المملوك بباطن هذا الصك من الذراع إلى الأمتار فأصبحت كما يلي غرباً... وشرقاً... وجنوباً... وشمالاً... والمساحة الكلية... وذلك بموجب ما ضبط لدي بعدد... صفحة... جلد... وصلى الله و سلم على نبينا محمد وآله وصحبه حرر في / / ) .

§ لا حاجة إلى تطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية في ذلك .

§ والذراع يعادل (48 سم) )1( ، وفي منطقة الأحساء يعادل (40 سم ) .

§ يوجد في الحجاز الذراع المعماري يعادل 65 سم في المدينة و 75 سم في مكة .

§ يوجد في المدينة المنورة وحدة قياس تسمى المخزن تعادل اثنين وأربعين متراً مربعاً وخمسة وعشرين بالمائة من المتر المربع .

§ يوجد في القصيم وحدة قياس تسمى الشبر بطول ( 15) سم تقريبا، ووحدة قياس تسمى الباع بطول ( 33) سم تقريبا .

§ يوجد في منطقة جازان وحدة قياس تسمى المعاد تعادل ثلاثة آلاف ومائتي متر مربع .

عاشرا: تطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية :-

يكون صك الحجة مستكملاً للإجراءات الشرعية ولكن لم تطبق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية ، فقد ذكر في الصك الموقع والحدود والأطوال والمساحة وسبب التملك والبينة على الملكية ، ويكون – غالباً – في الصكوك القديمة أو المتفرعة عنها .
يتقدم المنهي بطلب تطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية مرفقاً به صورة صك الملكية ثم تتم مخاطبة الدوائر الحكومية والإعلان حسب المادة المذكورة .
تتم الكتابة إلى الجهة المصدرة للصك للإفادة عن سريان مفعوله.
فإذا وردت الإجابات بعدم المعارضة يقوم القاضي بضبطها كالتالي :

1. يذكر الإنهاء ويورد فيه أن المنهي يملك العقار ويذكر موقعه وحدوده وأطواله ومساحته ورقم صكه ومصدره ويذكر أنه لم يطبق على الصك المادة (254 ) من نظام المرافعات الشرعية ويطلب تطبيقها .

2. يطلع القاضي على الصك ويذكر أنه مطابق لإنهاء المنهي .

3. يذكر القاضي إجابات الجهة المصدرة للصك بأنه ساري المفعول .

4. يذكر القاضي انه جرى تطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية وتمت مخاطبة الدوائر المختصة ويورد إجابات الدوائر بأرقامها وتواريخها وأنها تتضمن عدم المعارضة .

5. يذكر الإعلان في الجريدة وعددها ورقم صفحة الإعلان ومضي المدة ( شهران ) ولم يتقدم أحد بالمعارضة .

6. يتم التهميش على الصك بذلك وصيغته : ( الحمد لله وحده والصلاة على من لا نبي بعده وبعد الإنهاء المقدم من... رقم السجل....وبناءً على المعاملة المقيدة برقم... في / / فقد جرى تطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية على العقار المملوك بباطن هذا الصك فأجابت... – يذكر أرقام إجابات الدوائر الحكومية وتواريخها - والإعلان في جريدة... عدد... تاريخ... صفحة... وصلى الله وسلم على نبينا محمد وآله وصحبه حرر في / / ) .

· لا يثبت القاضي هنا التملك لكونه ثابتاً بموجب الحجة السابقة ولا حاجة إلى إحضار بينة في هذه الحالة .

حادي عشر : ضم الصكوك أو توحيدها :-

o تضم الصكوك بثلاثة شروط هي :

1- ئأن يكون المالك للصكوك واحداً سواءً كان فرداً أو شركاءً أو شركةً أو مؤسسةً .

2- أن تكون العقارات متجاورة ليس بينهما فاصل ( متلاصقة ) .

3- أن يكون كل صك منها مستكملاً للإجراءات الشرعية والنظامية وساري المفعول .

o إذا كانت جميع الصكوك صادرة من كتابة العدل فيكون ضمها من قبل كتابة العدل .

o إذا كانت جميع الصكوك صادرة من المحكمة فيكون ضمها من قبل المحكمة .

o إذا كانت بعض الصكوك صادرة من المحكمة وبعضها الآخر صادراً من كتابة العدل فيكون ضمها من قبل المحكمة ⁽⁷⁵⁾.

o يتقدم المنهي بطلب الضم إلى المحكمة يرفق به صور الصكوك وكروكياً صادراً من مكتب هندسي أو مساحي معتمد يبين فيه ( الحدود والأطوال والمساحة لكل صك لوحده ثم الحدود والأطوال والمساحة لجميع العقارات بعد الضم ) .

o تتم الكتابة إلى الجهة المصدرة للصك للإفادة عن سريان مفعوله .

o يقوم القاضي بالكتابة إلى هيئة النظر أو مساح المحكمة أو البلدية من أجل تطبيق الصكوك والكروكي على الطبيعة .

o إذا وردت المعاملة من هيئة النظر يقوم القاضي بضبطها ويذكر ما يلي :-

1. يذكر الإنهاء ويورد فيه أن المنهي يملك العقار ويذكر موقعه وحدوده وأطواله ومساحته ورقم صكه ومصدره وأنه يملك بجواره العقار الثاني ويحدد جهته بالنسبة للعقار الأول ويذكر موقعه وحدوده ومساحته ورقم صكه ومصدره ، ويطلب ضم الصكين ( ومثله العقار الثالث إن وجد ويطلب ضم الصكوك ).

2. يطلع القاضي على الصكوك ويذكر أنها مطابقة لإنهاء المنهي .

3. يذكر القاضي إجابات الجهات المصدرة للصكوك بأنها سارية المفعول .

4. يورد القاضي الكروكي المقدم من المنهي ومصادقة هيئة النظر ومساح المحكمة أو البلدية عليه ومطابقته والصكوك للطبيعة .

5. يقوم القاضي بإثبات ضم الصكوك وأن الأطوال والمساحة للعقارات بعد الضم هي .... .

6. يقوم القاضي بإخراج صك بذلك ثم يهمش على كل صك من صكوك الملكية بما يلي : ( الحمد لله وحده والصلاة والسلام على من لا نبي بعده فقد جرى ضم العقار المملوك بباطن هذا الصك مع العقار المجاور له من الجهة.... بموجب الصك الصادر مني برقم... وتاريخ / / وصلى الله وسلم على نبينا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين حرر في / / ) .

ثاني عشر: إثبات حدود وأطوال ومساحة الباقي من العقار:-

§ إذا نزعت الدولة جزءً من ملكية صك أو باع شخص جزءا من عقاره فيتقدم المنهي بطلب إثبات حدود وأطوال ومساحة الباقي من العقار .

§ يتقدم المنهي بطلب ويرفق به صورة من صك الملكية وكروكياً من مكتب هندسيٍ أو مساحيٍ معتمد يبين فيه الحدود والأطوال والمساحة المتبقية للعقار بعد المنزوع .

§ تتم الكتابة إلى الجهة المصدرة للصك للإفادة عن سريان مفعوله .

§ يحيل القاضي الطلب إلى هيئة النظر للوقوف مع المساح من أجل تطبيق الصك والكروكي على الطبيعة والإفادة عن ذلك .

§ إذا وردت المعاملة من هيئة النظر يقوم القاضي بضبطها كالتالي :

1. يذكر الإنهاء ويورد فيه أن المنهي يملك العقار ويذكر موقعه وحدوده وأطواله ومساحته ورقم صكه ومصدره وأنه تم نزع ملكية جزء منه ويذكر موقعه من العقار وحدوده وأطواله ومساحته ثم يورد حدود وأطوال ومساحة الباقي من العقار ويطلب إثبات ذلك .

2. يطلع القاضي على صك الملكية ويذكر أنه مطابق لإنهاء المنهي .

3. يذكر القاضي إجابة الجهة المصدرة للصك بأن الصك ساري المفعول .

5. يقوم القاضي بإثبات حدود وأطوال ومساحة الباقي من العقار .

6. يقوم القاضي بالتهميش على الصك بذلك بما يلي : ( الحمد لله وحده والصلاة والسلام على من لا نبي بعده فقد ثبت لدي أن حدود وأطوال ومساحة الباقي من العقار بعد المنزوع ملكيته هي كما يلي : غرباً... وشرقاً... وشمالاً... وجنوباً... والمساحة الكلية... وصلى الله وسلم على نبينا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين حرر في / / ) .

ثالث عشر: تحويل الملك من زراعي إلى سكني .

v تتم الكتابة إلى الجهة المصدرة للصك للإفادة عن سريان مفعوله .

v إذا كان الصك صادراً من كتابة العدل فيتم التحويل من كاتب العدل .

v إذا كان الصك صادراً من المحكمة فيتم التحويل من المحكمة .

v المقصود به أن يقوم المنهي بتحويل الملك إلى سكني حتى يتمكن من تخطيطه إلى قطع أراضي سكنية وبيعها .

v التحويل له حالتان :-

الأولى : أن يكون الملك داخل النطاق العمراني فيشترط موافقة البلدية .

الثانية : أن يكون الملك خارج النطاق العمراني فيشترط موافقة الزراعة والبلدية .

v يمكن أن يتقدم المنهي بالطلب للمحكمة ويرفق به صورة الصك .

v تتم الكتابة على الطلب إلى البلدية أو إلى الزراعة والبلدية لأخذ موافقتهما على ذلك.

v إذا وردت المعاملة بالموافقة فيقوم القاضي بضبطها كالتالي :

1. يضبط الإنهاء ويتضمن ملكية المنهي للمزرعة ويذكر موقعها وحدودها وأطوالها ومساحتها وصك الملكية ومصدره ويطلب تحويل الملك من زراعي إلى سكني .

2. يطلع القاضي على صك الملكية ويذكر أنه مطابق لإنهاء المنهي .

3. يذكر القاضي إجابة الجهة المصدرة للصك بأن الصك ساري المفعول .

4. يورد القاضي إجابة البلدية أو إجابة البلدية والزراعة بالموافقة على التحويل .

5. يقوم القاضي بتحويل الملك من زراعي إلى سكني .

6. إذا كان الملك وقفا أو وصية أو لصالح قصر فيذكر القاضي تحقق الغبطة والمصلحة في تحويله من زراعي إلى سكني.

7. يقوم القاضي بالتهميش على الصك بما يلي : ( الحمد لله وحده والصلاة والسلام على من لا نبي بعده بناءً على الإنهاء المقدم من... وبناءً على موافقة البلدية بخطابها رقم... وتاريخ / / - أو بناءً على موافقة البلدية بخطابها رقم... وتاريخ / / والزراعة بخطابها رقم... وتاريخ / / - فقد جرى تحويل الملك المذكور بباطن هذا الصك من زراعي إلى سكني وصلى الله وسلم على نبينا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين حرر في / / ) .

v وقد يتقدم المنهي إلى البلدية مباشرةً ، وبعد موافقتها تحيل المعاملة إلى المحكمة وإذا كان الأمر يتطلب موافقة الزراعة فتتم مخاطبتها من قبل البلدية ثم تحيلها البلدية إلى المحكمة ويتم إجراء اللازم .

رابع عشر: إثبات تملك عقار مؤقت :-

§ ترد الطلبات بذلك من الدفاع المدني أو الأمارة .

§ تكون في حالة حدوث الجوائح ( السيول ، الزلازل ، البراكين ، الحريق ) .

§ المقصود بها إثبات ملكية المنهي للعقار بعد تلفه من أجل تعويضه .

§ يضبط هذا الإثبات في نماذج مخصصة له ، ولا يضبط في الضبط المفتوح .

§ لا حاجة إلى تطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية لهذا الإثبات .

§ يحضر المنهي شاهدين مع مزكيين ويتم تدوين الإنهاء مع شهادة الشاهدين وتزكيتهما وإثبات ذلك وبعثه إلى الجهة التي طلبته .

ثالث عشر : إثبات تملك بناء مؤقت على أرضٍ في أحد المشاعر :-

هذا خاص بالمباني في منى ومزدلفة وعرفات .
ترد الطلبات بذلك من الدفاع المدني أو الأمارة أو هيئة تطوير منى أو الأمانة ولا يقبل الطلب إلا من جهةٍ مختصة ⁽⁷⁶⁾.
المقصود به تعويض صاحب المبنى عن ذلك .
يضبط هذا الإثبات في نماذج مخصصة له ، ولا يضبط في الضبط المفتوح .
لا حاجة إلى تطبيق المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية لهذا الإثبات .
يحضر المنهي شاهدين مع مزكيين ويتم تدوين الإنهاء مع شهادة الشاهدين وتزكيتهما وإثبات ذلك وبعثه إلى الجهة التي طلبته .
عند استلام المنهي للتعويض يتم التهميش على الصك بذلك .

فوائـد :-

الأولى : صكوك حجج الاستحكام الصادرة على عقار خارج عن ولاية المحكمة المكانية ترفع إلى وزارة العدل لإجراء اللازم نحوها ⁽⁷⁸⁾.

الثانية : صور صكوك حجج الاستحكام التي فقد ضبطها وسجلها أو ليس لها ضبط ولا سجل أصلاً تعتبر لاغية ولا حاجة لعرضها على محكمة التمييز ⁽⁷⁹⁾.

الثالثة : إذا طلب من القاضي إكمال أو تعديل حجة استحكام لها ضبط وسجل ولم يعثر على المعاملة الأساس فعلى القاضي استيفاء ما يلزم بإجراءات جديدة حسب تعليمات حجج الاستحكام⁽⁸⁰⁾ .

الرابعة : أين تضبط حجج الاستحكام ؟

للقضاة فيها منهجان هما :

الأول : تضبط في الضبط الإنهائي ؛ لكونها من القضايا الإنهائية ، وهذا عليه غالب المحاكم في منطقة الرياض والشرقية والقصيم وحائل والجوف وتبوك والحدود الشمالية ؛ نظراً لقلة الاستحكامات فيها .

الثاني : تضبط في ضبط مستقل يسمى ضبط حجج الاستحكام ، وهذا عليه غالب المحاكم في منطقة مكة المكرمة والمدينة المنورة وعسير والباحة وجازان ونجران ؛ نظراً لكثرة الاستحكامات فيها .

ولا تعارض بين المنهجين فإذا كانت حجج الاستحكام قليلة فيؤخذ بالأول وإلا أخذ بالثاني .

الخامسة : إذا وردت حجج الاستحكام من المقام السامي بالإذن في سماع دعوى المنهي ضد دائرة حكومية فاين تضبط حجج الاستحكام ؟ للقضاة فيها منهجان هما :

الأول : تضبط في الضبط الحقوقي ويصدر فيها صك مستقل وبعد تصديقه من محكمة التمييز يتم ضبط الحجة في ضبط الحجج ويخرج به صك مستقل .

الثاني: تضبط في ضبط الحجج مرة واحدة وتدخل الدعوى ضم إجراءات الحجة ويخرج بها صك واحد وهذا أولى عندي .

السادسة : المعارضة على حجة الاستحكام أثناء نظر الحجة وقبل اكتسابها القطعية تضبط في ضبط الحجة نفسها ( الإنهائي أو ضبط الحجج ) ، وبعد خروج الحجة تضبط في ضبط القضايا الحقوقية⁽⁸¹⁾.

السابعة: الإجراءات (رابعاً / خامساً / سادساً / سابعاً / ثامناً / تاسعاً / عاشراً / حادي عشر/ ثاني عشر / ثالث عشر ) لا يخرج بها صك مستقل وإنما يتم التهميش على الصك الأساسي وبعثه لمصدره لنقل التهميش وبعد عودته يسلم للمنهي⁽⁸²⁾.

الثامنة : يحق لأحد الشركاء في عقار طلب حجة استحكام له ولشركائه ولو لم يكن معه وكالة من بقية الشركاء سواءً أكان الاشتراك عن طريق الإرث أو غيره وتصدر الحجة في العقار الموروث باسم الورثة إن أمكن وإلا صدرت باسم مورثهم ، وأما العقار المشترك من غير الإرث فتصدر الحجة باسم جميع الشركاء مع إيضاح نصيب كل شريك⁽⁸³⁾.

التاسعة : التعديل والتهميش يلحق بصكوك حجج الاستحكام ، ولا يلحق بوثائق التملك وصكوك الخصومة⁽⁸⁴⁾.

العاشرة : إذا كان للمنهي عقارات متلاصقة بحدود واحدة فيخرج بها حجة استحكام واحدة إذا طلب ذلك، وإذا كان بيده حجة استحكام على عقار وله عقار ملاصق له ورغب إلحاقه بالحجة السابقة فلا يمكن من ذلك وله طلب حجة استحكام مستقلة على العقار الملاصق⁽⁸⁵⁾.

الحادية عشرة : إذا كان الشخص مالكاً للبناء دون الأرض بموجب حجة استحكام فلابد أن يثبت ملكيته للأرض بموجب إجراءات حجة استحكام جديدة⁽⁸⁶⁾.

الثانية عشرة : لا يقبل طلب حجة الاستحكام إلا إذا كان العقار تحت يد المنهي ، وعليه لو كان العقار تحت يد دائرة حكومية أو شخص آخر فعليه التقدم بدعوى ضد صاحب اليد فإذا صدر الحكم برفع اليد وأحقية المنهي بالعقار يتقدم بطلب الحجة.

الثانية عشرة: هل يملك مندوب الجهة الحكومية المعارضة الصلح مع المنهي ، مثال ( لو اعترضت الجهة على حرم الطريق وطلبت كونه أربعين مترا فوافق المنهي على كونه ثلاثين مترا فوافق المندوب على ذلك ) ، فهل يكتفي بموافقة المندوب أو لا بد من خطاب رسمي من جهته ؟ وهل يجب رفع هذا الصلح إلى محكمة التمييز لتدقيقه أم لا ؟

الجواب: لابد أن يحضر المندوب خطاب رسمي من جهته بالموافقة على ذلك وانتهاء معارضتهم على الإنهاء فإذا أحضر فلا حاجة لرفعه لمحكمة التمييز ، وإن أحضر خطابا بالموافقة على الصلح مع المعارضة على الإنهاء فلا بد من رفعه لمحكمة التمييز .

مسـائـل :-

الأولى : هل يشترط إذن الإمام في الإحياء ؟

اختلف العلماء في ذلك على ثلاثة أقوال هي :-

الأول : أنّ الإحياء لا يشترط فيه إذن الإمام ، فمن أحيا أرضاً مواتاً بلا إذن من الإمام ملكها ، وهو مذهب الشّافعيّة والحنابلة وأبي يوسف ومحمّد من الحنفية.

الثاني : أنّه يشترط إذن الإمام ، سواء أكانت الأرض الموات قريبةً من العمران أم بعيدةً ، وهو مذهب الإمام أبي حنيفة .

الثالث : أنّه يشترط إذن الإمام في القريب قولاً واحداً ، وهو مذهب المالكيّة .

ولهم في البعيد طريقان : طريق اللّخميّ وابن رشد : أنّه لا يفتقر لإذن الإمام .

والطّريق الآخر : أنّه يحتاج للإذن .

والمفهوم من نصوص المالكيّة أنّ العبرة بما يحتاجه النّاس وما لا يحتاجونه ، فما احتاجوه فلا بدّ فيه من الإذن ، وما لا فلا .

احتجّ الجمهور بعموم قوله e : " من أحيا أرضاً فهي له " ⁽⁸⁷⁾ ؛ ولأنّ هذه عين مباحة فلا يفتقر ملكها إلى إذن الإمام كأخذ الحشيش ، والحطب .

واحتجّ أبو حنيفة بقوله e : " ليس للمرء إلاّ ما طابت به نفس إمامه " ⁽⁸⁹⁾.

وبأنّ هذه الأراضي كانت في أيدي الكفرة ثمّ صارت في أيدي المسلمين ، فصارت فيئاً ، ولا يختصّ بالفيء أحد دون رأي الإمام ، كالغنائم ؛ ولأنّ إذن الإمام يقطع المشاحّة.

وسبب الخلاف : هو قوله r " من أحيا أرضاً ميتةً فهي له " هل قاله بصفته مفتياً أو بصفته إماماً ، فمن قال أن هذا القول بصفته مفتياً لم يشترط إذن الإمام في الإحياء ومن قال أن هذا القول بصفته إماماً اشترط إذن الإمام في الإحياء⁽⁹⁰⁾.

الثانية : هل يشهد الشهود في حجج الاستحكام على الأطوال والمساحة ؟

للقضاة فيها منهجان هما :-

المنهج الأول : لابد أن يشهد الشهود على الأطوال والمساحة ؛ لأنه أدق .

المنهج الثاني : لا يشترط ذلك ؛ للأسباب التالية :

1. يؤدي إلى تلقين الشهود وقد قرر الفقهاء عدم جواز تلقين الشاهد ؛ لأن الشهادة تبنى على الرؤية والعلم .

2. أن هذا يعرف عن طريق أهل الخبرة ، ويكفي في ذلك الكروكي المعد أو المصادق عليه من قبل مساح المحكمة أو البلدية .

3. قال البهوتي : ( وإن ادعى داراً بين حدودها وموضعها إن لم تكن مشهورةً عند القاضي والخصمين بما يغني عن البيان ، قال الغزي : إن كانت في عقار ذكر البلد والمحلة والسكة – وهي الزقاق- والحدود ) (91).

4. قال ابن أبي الدم : ( ثم يقول : وإنه مالك حائز مستحقٌ مستوجبٌ لجميع الدار الفلانية ، ويذكر بلدها ومحلتها وحدودها الأربعة ) (92).

5. قال أحمد إبراهيم : ( ولو ذكر الشهود الحدود وغلطوا في المساحة قبلت شهادتهم ؛ وذلك لأن الحدود هي التي يتناولها حس الشاهد بالمعاينة ، وأما مقدار المساحة فإنه يكون بعلمٍ مستفاد من كسبٍ لا يكلفه الشاهد ، والجهل به أو الخطأ فيه لا يغير موقع العقار ) (93).

6. جاء في مجلة الأحكام المادة ( 1691 ) : ( يلزم في الشهادة بالعقار بيان حدوده ، ولكن إذا لم يذكر الشاهد حدود المشهود به وتعهد بإراءته وتعيينه في محله فيذهب إلى محله لإراءته ) ومثله المادة ( 1623 ) والمادة ( 1692 ) (94).

وعليه العمل عندي وهو أظهر .

المصدر : الإجراءات القضائية للقضايا المعروضة في محاكم المملكة العربية السعودية.

المؤلف:حمد الخضيري

(1) اللوائح التنفيذية لنظام المرافعات الشرعية (252/2 ) ، والتعميم رقم 1795/3 في 14/6/1382هـ ( التصنيف 1/225) ورقم 29/2/ت في 6/3/1403هـ ( التصنيف 1/279- 281).

(2) التعميم رقم 8/ت/124 في 9/8/1410هـ ( التصنيف 1/317-318).

(3) التعميم رقم 8/ت/124 في 9/8/1410هـ ( التصنيف 1/317-318).

(4) اللوائح التنفيذية ( 251/3 ).

(5) اللوائح التنفيذية (252/5) ، والتعميم رقم 13/ت/814 في 7/6/1416هـ (التصنيف 1/331-332).

(6) اللوائح التنفيذية ( 256/1 ) .

(7) اللوائح التنفيذية ( 256/1 ) .

(8) اللوائح التنفيذية (254/5 ) .

(9) اللوائح التنفيذية (251/4) ، والتعميم رقم 145/12/ت في 27/11/1402هـ ( التصنيف 1/278-279).

(10) اللوائح التنفيذية (252/9) .

(11) اللوائح التنفيذية (252/11) .

(12) اللوائح التنفيذية (252/12) .

(13) اللوائح التنفيذية (252/13) .

(14) اللوائح التنفيذية ( 259/2 ) .

(15) اللوائح التنفيذية ( 259/5 ) .

(16) المادة ( 251 ) من نظام المرافعات الشرعية .

(17) التعميم رقم 60/12/ت في 1/5/1402هـ (التصنيف 1/195-196).

(18) المرسوم الملكي رقم 26/247 في 6/12/1379هـ .

(19) التعميم رقم 148/2/ت في 23/12/1389هـ ( التصنيف 1/363-365) .

(20) المادة ( 253 ) من نظام المرافعات الشرعية ،

(21) اللوائح التنفيذية ( 253/5 ) .التعميم رقم 158/12/ت في 3/9/1403هـ ( التصنيف 3/582-583).

(22) التعميم رقم 12/153/ت في 30/7/1406هـ ( التصنيف 1/300).

(23) المادتان ( 254، 256 ) من نظام المرافعات الشرعية .

(24) المادتان ( 254، 256 ) من نظام المرافعات الشرعية .

(25) النطاق العمراني تحدده البلدية ، أو المجمع القروي في القرى .

(26) اللوائح التنفيذية (254/3 ) .

(27) اللوائح التنفيذية ( 254/1 ) .

(28) المادة ( 254 ) من نظام المرافعات الشرعية .

(29) اللوائح التنفيذية ( 253/5 ) .

(30) التعميم رقم 52/11/ت في 28/4/1400هـ ( التصنيف 1/264-265).

(31) اللوائح التنفيذية (254/8 ) ، والتعميم رقم 56/12/ت في 10/4/1403هـ ( التصنيف 1/282-283).

(32) اللوائح التنفيذية (254/8 ) ، والتعميم رقم 56/12/ت في 10/4/1403هـ ( التصنيف 1/282-283).

(34) المادة ( 257 ) من نظام المرافعات الشرعية ، والتعميم رقم 12/160/ت في 27/8/1404هـ .

(35) التعميم رقم 32/12/ت في 2/3/1397هـ ( التصنيف 1/258) ، ورقم 60/12/ت في 1/5/1402هـ ( التصنيف 1/195-196).

(36) اللوائح التنفيذية ( 254/8 ، 257/5 ) .

(37) التعميم رقم 4310 في 23-24/9/1359هـ ( التصنيف 2/401).

(38) اللوائح التنفيذية (254/6 ) ، والتعميم رقم 8/ت/89 في 3/9/1411هـ ( التصنيف 1/322-324).

(39) اللوائح التنفيذية (254/7 ) ، والتعميم رقم 8/ت/89 في 3/9/1411هـ ( التصنيف 1/322-324).

(40) التعميم رقم 60/12/ت في 1/5/1402هـ ( التصنيف 1/195-196).

(41) التعميم رقم 73/12/ت في 25/5/1402هـ ( التصنيف 1/272-273) ، والتعميم رقم 12/183/ت في 3/11/1404هـ ( التصنيف 1/199-200).

(42) اللوائح التنفيذية ( 254/5 ) .

(43) التعميم رقم 73/12/ت في 25/5/1402هـ ( التصنيف 1/272-273) ، والتعميم رقم 12/183/ت في 3/11/1404هـ ( التصنيف 1/199-200).

(44) التعميم رقم 29 /12/ت في 3/2/1396هـ ( التصنيف 1/255-256).

(45) التعميم رقم 13/ت/1647 في 21/10/1421هـ .

(46) اللوائح التنفيذية (257/3 ) ، التعميم 150/12/ت في 4/8/1396هـ ( التصنيف 1/178-179) ، والتعميم رقم 13/ت/871 في 20/11/1416هـ ( التصنيف 3/440).

(47) التعميم رقم 13/ت/1152 في 28/1/1419هـ .

(48) التعميم رقم 8/ت/171 في 3/11/1409هـ ( التصنيف 1/203).

(49) التعميم رقم 178/3/ت في 13/10/1391هـ ( التصنيف 2/573) ، ورقم 12/75/ت في 21/4/1404هـ ( التصنيف 1/292-294).

(50) التعميم رقم 13/ت/1367 في 1/3/1420هـ.

(51) اللوائح التنفيذية ( 257/3 ) ، والتعميم رقم 12/151/ت في 14/8/1405هـ ( التصنيف 1/297-299)، ورقم 8/ت/63 في 19/6/1411هـ ( التصنيف 3/143).

(52) المادة (259) من نظام المرافعات الشرعية .

(53) اللوائح التنفيذية ( 259/3 ) .

(54) التعميم رقم 61/12/ت في 22/4/1403هـ ( التصنيف 1/197-198)، ورقم 12/91/ت في 13/5/1405هـ (التصنيف 1/202).

(55) التعميم رقم 12/50/ت في 21/3/1404هـ ( التصنيف 1/198)، التعميم رقم 12/203/ت في 1/12/1404هـ (التصنيف 1/200).

(56) التعميم رقم 13/ت/1139 في 12/1/1409هـ ( التصنيف .

(57) المادة ( 255 ) من نظام المرافعات الشرعية ، والتعميم رقم 120/12/ت في 20/9/1402هـ ( التصنيف 1/275-276،197).

(58) اللوائح التنفيذية ( 255/1 ) ، والتعميم رقم 12/189/ت في 9/11/1404هـ .

(59) التعميم رقم 13/ت/1308 في 7/11/1419هـ .

(60) اللوائح التنفيذية ( 251/5 ) ، والتعميم رقم 13/ت/1201 في 21/5/1419هـ .

(61) اللوائح التنفيذية ( 251/6 ) ، والتعميم رقم 165/3/ت في 6/10/1403هـ ( التصنيف 1/285، 3/583).

(62) اللوائح التنفيذية ( 251/4 ) ، والتعميم رقم 145/12/ت في 27/11/1402هـ ( التصنيف 1/278-279).

(63) اللوائح التنفيذية ( 251/7 ) ، والتعميم رقم 165/3/ت في 6/10/1403هـ ( التصنيف 1/285، 3/583).

(64) التعميم رقم 118/1/ت في 7/9/1400هـ ( التصنيف 1/266-267).

(65) اللوائح التنفيذية ( 251/4 ) ، والتعميم رقم 145/12/ت في 27/11/1402هـ ( التصنيف 1/278-279).

(67) اللوائح التنفيذية ( 257/1 ) .

(68) اللوائح التنفيذية ( 251/4 - 251/5 ) ، والتعميم رقم 145/12/ت في 27/11/1402هـ ( التصنيف 1/278-279)، ورقم 13/ت/1201 في 21/5/1419هـ .

(69) اللوائح التنفيذية ( 252/8 ) ، والتعميم رقم 13/ت/1575 في 7/6/1421هـ.

(70) التعميم رقم 13/ت/1700 في 29/12/1421هـ .

(71) اللوائح التنفيذية ( 257/1 ) .

(27) التعميم رقم 118/1/ت في 7/9/1400هـ ( التصنيف 1/266-267)، والتعميم رقم 48/12/ت في 3/4/1403هـ (التصنيف 3/581).

)73( ينظر : المقادير الشرعية للكردي ( 296) .

(74) التعميم رقم 13/ت/1422 في 17/6/1420هـ .

(75) اللوائح التنفيذية ( 259/6 ) .

(76) اللوائح التنفيذية ( 252/6 ) .

(77) اللوائح التنفيذية ( 252/10 ) .

(78) اللوائح التنفيذية ( 252/14 ) .

(79) اللوائح التنفيذية ( 256/3 ) ، والتعميم رقم 8/ت/124 في 9/8/1410هـ ( التصنيف 1/317-318).

(80) التعميم رقم 98/12/ت في 28/5/1394هـ ( التصنيف 1/239-240).

(81) اللوائح التنفيذية ( 252/1 ، 252/4 ) .

(82) اللوائح التنفيذية ( 251/7 ) .

(83) اللوائح التنفيذية ( 253/2/ب_ج ) .

(84) التعميم رقم153/12/ت في 3/8/1394هـ ( التصنيف 1/242-243).

(85) أورده البخاري معلقا بصيغة التضعيف وعن عمر بصيغة الجزم [ 2 / 822 ] وأخرجه الأمام أحمد مسندا (23/8)، وأبي داوود والترمذي برقم (1379)، وابن حبان برقم ( 5205)، والبيهقي ( 6/148) وابن حجر في تغليق التعليق ( 2/310)، ومالك في الموطأ ( 2/743)، وقال الشيخ ابن باز هو ضعيف وأحسن منه حديث البخاري (من سبق إلى ما لم يسبق إليه مسلم فهو أحق به ).

(86) رواه الطبراني في الكبير والأوسط وفيه عمرو بن واقد وهو متروك [ مجمع الزوائد 5/596 ] ، وأخرجه البيهقي في " المعرفة - في باب إحياء الموات " بهذا الإسناد ثم قال : وهو منقطع بين مكحول ومن فوقه وراويه عن مكحول مجهول وهذا إسناد لا يحتج به انتهى . وهذا السند وارد على الطبراني فإنه قال في " معجمه الوسط " : لا يروى هذا الحديث عن معاذ وحبيب إلا بهذا الإسناد انتهى . ولو قال : لا نعلم لكان أسلم له والله أعلم [ نصب الراية 3/ 431 ] .

(87) ينظر : حاشية ابن عابدين ( 5/382 ) ، وكنز الدقائق ( 6/35 ) ، ومواهب الجليل ( 6/11-12 ) ، وحاشية الدسوقي ( 4/69 ) ، والفروق للقرافي ( 1/207 ) ، والإقناع على الخطيب ( 3/195 ) ، والمغني ( 5/566 ) ، والموسوعة الفقهية ( 2/241-242 ) .

(88) كشاف القناع ( 6/344 ) .

(89) أدب القضاء ( 552 ) .

(90) طرق الإثبات الشرعية ( 147 ) .

(91) مجلة الأحكام العدلية ( 341 )

المكتبة القانونية العربية

القائمة الرئيسية

الصفحات

جميع الإنهاءات المتعلقة بإثبات تملك العقار في النظام السعودي

أخر المواضيع من قسم : مقالات ومجلات

تعليقات

إرسال تعليق