تأسيس جمعية الملاك في العقار المشترك والمجمع العقاري بالسعودية

تأسيس جمعية الملاك في العقار المشترك والمجمع العقاري

تأسيس جمعية الملاك في العقار المشترك والمجمع العقاري

تهتم المملكة العربية السعودية بالعقارات وملاك العقارات من خلال إصدار العديد من التشريعات والأنظمة التي تنظم القطاع العقاري في السعودية مثل نظام التسجيل العيني للعقار ونظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولائحته التنفيذية، كما أنه من ناحية أخرى تختص الهيئة العامة للعقار بالإشراف على القطاع العقاري في المملكة، حيث يعد الغرض الأساسي للهيئة هو العمل على تنظيم النشاط العقاري غير الحكومي والإشراف عليه وتطويره لرفع كفايته وتشجيع الإستثمار فيه بما يتفق مع أهداف التنمية الإقتصادية والإجتماعية في المملكة العربية السعودية، والجدير بالذكر أن الإهتمام بالعقار في المملكة لا يقع فقط على كيفية الإستثمار فيه بل يمتد إلى الإهتمام أيضاً بكيفية إدارة وتنظيم تلك العقارات بين الملاك بعضهم البعض، حيث يمكن أن نجد في المملكة ما يسمى بالوحدات العقارية المفرزة وهي الجزء في العقار المشترك الذى يخول مالكه الإنتفاع به والتصرف فيه مستقلاً عن أجزاء العقار الأخرى، ويشمل هذا المنزل أو الشقة أو الطبقة أو المحل التجاري أو المرآب أو أي جزء من العقار المشترك أو المجمع العقاري يمكن تملكه أو الإنتفاع به أو التصرف فيه بشكل مستقل، كما أن العقار المشترك المشار له هو عبارة عن عقار مكون من وحدات عقارية مفرزة وأيضاً أجزاء مشتركة، أما المجمع العقاري فهو عبارة عن العقارات المشتركة ذات الإستعمال الواحد أو متعددة الإستعمالات التي تقع ضمن مساحة جغرافية محددة وترتبط ببعضها من خلال أجزاء مشتركة، وإذا أردنا الدليل على حرص المملكة العربية السعودية على حماية العقار والملاك نجد أن نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولائحته التنفيذية أتاح تأسيس كيان يسمى بجمعية الملاك، حيث يؤسس هذا الكيان من الملاك أو من يمثلهم في عقار مشترك لغرض إدارة جميع شؤون هذا العقار بالأخص أعمال الصيانة، تلك الأعمال اللازمة لحفظ العقار المشترك أو المجمع العقاري وحفظ منفعتهما، ومن هذا المنطلق وعلى أثر ضرورة الإهتمام بالعقار في السعودية سوف نوضح في هذا المقال كافة النقاط الهامة بخصوص جمعية الملاك من حيث تأسيسها وإدارتها وإنقضائها بصورة موجزة ومبسطة. 

أولاً: تأسيس جمعية الملاك وجمعية المجمع في السعودية

جمعية الملاك للوحدات العقارية المفرزة في السعودية

بينت المادة الثانية عشرة من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها أنه في حال بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة أو أكثر، فإنه يتوجب عليهم تأسيس جمعية بينهم تسمى جمعية الملاك لإدارة شؤون العقار، كما أن تلك الجمعية يتم تسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار، وحال كان بيع الوحدة العقارية المفرزة على الخارطة فيتم تسجيل جمعية الملاك إعتباراً من تاريخ البدء في تسليم ثاني وحدة عقارية مفرزة، وتتمتع جمعية الملاك بالشخصية المعنوية المستقلة والذمة المالية المستقلة بعد تسجيلها، ويكون لجمعية الملاك نظام أساسي لضمان حسن الإنتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته. هذا ومن ذات الزاوية أفادت المادة العاشرة من لائحة النظام بأن ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك أو من يمثلهم يتعين عليهم التقدم للهيئة العامة للعقار أو من تسند له بطلب تسجيل جمعية الملاك خلال ثلاثين يوم من تاريخ تأسيسها وإلا جاز لأي أحد من الملاك التقدم بطلب التسجيل. 

جمعية المجمع العقاري في السعودية

ومن جانب أخر بينت أيضاً المادة الثالثة عشرة من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها والمادة التاسعة من لائحته التنفيذية، بأنه يكون للملاك في العقارات المشتركة التي تقع ضمن مجمع عقاري إنشاء جمعية المجمع تكون مستقلة وذات شخصية معنوية لغرض إدارة شؤون هذا المجمع الواقعة خارج نطاق إختصاص جمعيات الملاك، وتضم جمعية المجمع ممثلاً أو أكثر عن جمعية الملاك في كل عقار مشترك يقع ضمن المجمع العقاري، أو عن الملاك إذا لم يكن أنشئ للعقار المشترك جمعية ملاك، كما يكون أيضاً لجمعية المجمع نظام أساسي لضمان حسن الإنتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته. كما يلزم التنويه بأن الأحكام الخاصة بجميع الملاك تسري وفق الفقرة الثانية من المادة الثالثة عشرة من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها على جمعية المجمع في حدود ما يتفق مع طبيعتها. 

النظام الأساسي لجمعية الملاك وجمعية المجمع وشروط التسجيل

ذكرت المادة الثانية عشرة من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في فقرتها الرابعة والمادة الرابعة عشرة من لائحته التنفيذية الأحكام الواجب أن يشملها النظام الأساسي للجمعيات، بحيث يتم بيان قواعد عمل الجمعية العامة والمدير، والأحكام المتعلقة بإستعمال الأجزاء المشتركة وإداراتها، وبيان قواعد تحديد مبلغ إشتراكات الملاك المطلوب سدادها لإدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، وأيضاً تحديد بداية السنة المالية لجمعية الملاك ونهايتها وقواعد الصرف من ميزانية الجمعية وأساليب المراقبة المالية، هذا بالإضافة للقواعد التي تتبع عند إنقضاء جمعية الملاك وإجراءات تصفيتها، وقواعد التوقيع على العقود وغيرها من الإلتزامات المالية، الأحكام المتعلقة بإستعمال الأجزاء المشتركة وإدارتها، قواعد السلوك العام في العقار المشترك أو المجمع العقاري، قواعد و إجراءات إستثمار أموال جمعية الملاك أو المجمع والأجزاء المشتركة القابلة للإستثمار، إجراءات تعديل النظام الأساسي. أما بالنسبة للشروط الواجب توافرها لتسجيل سواء جمعية الملاك أو جمعية المجمع، فالمادة العاشرة من لائحة النظام إشترطت توافر بيانات ملاك الوحدات العقارية المفرزة في العقارات المشتركة ومن يمثلهم والتي تحددها الهيئة العامة للعقار، توافر أيضاً بيانات العقار المشترك أو المجمع العقاري التي تحددها الهيئة بما فيها العنوان الوطني ورقم صك الملكية، توافر النظام الأساسي للجمعية، وأسماء أعضاء الجمعية العامة وقت التسجيل، بجانب أي متطلب آخر تحدده الهيئة العامة للعقار. وأفادت المادة الحادية عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها بأن الهيئة العامة للعقار تُعد سجلاً خاصاً لقيد جمعيات الملاك وجمعيات المجمع، كما يحق للهيئة إسناد إجراءات التسجيل للقطاع الخاص، وكذلك ينتج عن تسجيل سواء جمعية الملاك أو جمعية المجمع إكتسابهما للشخصية المعنوية المستقلة. كما بينت المادة الثانية عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، أن الهيئة العامة للعقار تتولى في حدود إختصاصاتها تنظيم أعمال وشؤون جمعيات الملاك وجمعيات المجمع، بحيث يكون لها الحق في إصدار الترتيبات والقرارات اللازمة لحوكمة جمعيات الملاك وجمعيات المجمع، وتكون تلك القرارات ملزمة لهم، ويحق للهيئة أيضاً تقديم الدعم والمشورة لجمعيات الملاك وجمعيات المجمع، ومن ناحية أخرى تلتزم جمعيات الملاك وجمعيات المجمع بتزويد الهيئة العامة للعقار بأي معلومات تطلبها في حدود إختصاصاتها. 

ثانياً: إدارة جمعية الملاك وجمعية المجمع في السعودية

الجمعية العامة لجمعية الملاك وجمعية المجمع في السعودية

كشفت المادة الثامنة عشرة من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، كيفية إدارة جمعية الملاك، بحيث يكون لها جمعية عامة تتكون من جميع الملاك، وتختص تلك الجمعية العامة بجميع الأمور المتعلقة بجمعية الملاك، كالإطلاع على تقرير المدير المتعلق بإدارة العقار المشترك وجمعية الملاك ومركزه المالي خلال السنة المالية، وتقرير مراجع الحسابات وإعتمادهما، وأيضاً مناقشة الميزانية السنوية لجمعية الملاك وإعتمادها، وكذلك تعيين المدير ومراجع الحسابات وتحديد أجورهما، بالإضافة لإبراء ذمة المدير وتعديل النظام الأساسي. وتنتخب تلك الجمعية العامة لجمعية الملاك رئيس لها من بين أعضائها يتولى رئاسة إجتماعاتها ومتابعة قراراتها وتكون مدة الرئاسة ثلاث سنوات قابلة للتجديد، كما يكون وفق المادة الخامسة عشرة من لائحة النظام على من تقدم بطلب تسجيل جمعية الملاك دعوة جميع الأعضاء في الجمعية العامة خلال خمسة أيام من تاريخ تسجيل الجمعية، على ألا تقل المدة بين تاريخ الدعوة وتاريخ الإنعقاد خمسة أيام، وتنظر الجمعية العامة في أول إجتماع لها النظام الأساسي للجمعية وإنتخاب الرئيس والأعمال والنفقات التي إقتضاها تأسيس أو إنشاء الجمعية. وبالرجوع للمادة المادة الثامنة عشرة من النظام، نجد أن الجمعية العامة تعقد إجتماعاتها التالية بدعوة من رئيسها، على أن يعقد إجتماع مرة في السنة على الأقل خلال ثلاث شهور تالية لنهاية السنة المالية لجمعية الملاك، كما يجوز أن يتم دعوة الجمعية العامة في أي وقت بناء على طلب المدير أو مراجع الحسابات أو عدد من الملاك يمثل نصف إجمالي عدد الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك على الأقل. وقرارات الجمعية العامة تُعد صحيحة حال موافقة عدد من الملاك عليها تمثل نسبة ملكيتهم ثلاثة أرباع إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة ما لم ينص النظام الأساسي على نسبة أكبر، وحال كانت مساحة أحد الملاك تزيد على النصف أنقص عدد ما له من أصوات إلى ما يساوى النصف، ويكون للهيئة العامة للعقار أن توفد مندوب أو أكثر لحضور إجتماعات الجمعية العامة للتأكد من تطبيق أحكام النظام. أما بالنسبة لجمعية المجمع، فالمادة التاسعة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، بينت أنه يكون لجمعية المجمع جمعية عامة تضم ممثلاً أو أكثر عن جمعية الملاك في كل عقار مشترك يقع ضمن المجمع العقاري، أو عن الملاك إذا لم يكن أنشئ للعقار المشترك جمعية ملاك. 

موارد جمعية الملاك وجمعية المجمع

أوضحت المادة الرابعة والعشرون من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها أن موارد جمعية الملاك وجمعية المجمع تتكون من اشتراكات الملاك والتبرعات والهبات والوصايا والأوقاف، وتصرف أموال الجمعية لأغراض إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، وعلى كل مالك دفع مبلغ إشتراكه في تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، وليس لأي مالك التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الإشتراك في تكاليف حفظها وصيانتها. 

حالات تعيين جمعية الملاك وجمعية المجمع لمراجع حسابات 

وضعت المادة السابعة والعشرون من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها حالتين إذا توافرا يحق لجمعية الملاك ولجمعية المجمع تعيين مراجع حسابات مرخص له بالعمل في السعودية، وهما حال كان العقار المشترك أو المجمع العقاري يتضمن مائة وحدة عقارية مفرزة فأكثر، أو حال كان حجم موجودات جمعية الملاك أو جمعية المجمع يتجاوز مليون ريال سعودي. لا يجوز لمراجع الحسابات وفق ذات المادة الجمع بين عمله كمراجع حسابات وعضوية الجمعية العامة أو أي عمل أخر متصل بالعقار المشترك أو بالمجمع العقاري أو أن يكون شريك لأحد أعضاء الجمعية العامة أو عامل لديه أو قريباً له حتى الدرجة الرابعة. كما يكون له حق بموجب المادة الثانية والعشرون من النظام والمادة السابعة والعشرون من اللائحة، الإطلاع على دفاتر الجمعية وسجلاتها وغير ذلك من الوثائق، وله الحق أيضاً في طلب البيانات والإيضاحات التي يرى ضرورة الحصول عليها ذات الصلة بعمله، كما يحق له إثبات أي صعوبة تواجهه بخصوص طلباته في تقرير يقدمه للجمعية العامة. 

ثالثاً: إنقضاء جمعية الملاك وجمعية المجمع في السعودية

بينت المادة الخامسة والعشرون من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها متى تنقضي جمعية الملاك وجمعية المجمع، بحيث تنقضي إذا إنخفض عدد الملاك عن العدد اللازم لتأسيسها، ما لم يرغب من تبقى من الملاك في إستمرار الجمعية، كما أنه لا يؤثر إنقضاء الجمعية في مسؤوليتها عن ديونها وإلتزاماتها السابقة لتاريخ إنقضائها، وهذا أيضاً أكدته الفقرة الثالثة من المادة التاسعة من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في السعودية. 

المصدر: مكتب محمد بن عفيف للمحاماة