القائمة الرئيسية

الصفحات

كتاب المخاطر التي تهدد الملكية العقارية السورية PDF

 


كتاب المخاطر التي تهدد الملكية العقارية السورية PDF


إعداد:
المحامي: عبد السلام دويك
المحامي: محمد أحمد سلامة
المحامية: نورا هلال

مقدمة


تتكون الدولة من عدة عناصر هي (الشعب -الإقليم - السُّلطة)  وتشكل مجموع ملكيات المواطنين جزءاً من عنصر الإقليم إضافة لأن هذه الملكيات هي عنصر أساسي في حياتهم مما يعني أنها تدخل أيضاً في حساب عنصر الشعب، لذلك يعتبر التنظيم العقاري السليم عاملاً أساسياً في ترسيخ الاستقرار في نفوس المواطنين.

 وابتدأ من الحكم العثماني الذي تم فيه تشكيل المحاكم الشرعية بحيث كانت تتولى تنظيم الحجج الشرعية وتدوينها في سجلاتها وللمالك ما يسمى بـ (الحجة الشرعية) لإثبات حقه بالملك وإنشاء دائرة (دفتر الخانة) الذي تجمع فيه معاملات التصرف بالأراضي حفاظا على أملاك المواطنين من الضياع والسرقة.

 وخلال فترة الانتداب الفرنسي قام بإصلاح النظام العقاري باستحداث نظام عقاري قضائي مساحي يعطي الملكية حجيّة أكبر من سجلات دفتر الخانة، وتم إصدار نظام التحديد والتحرير.

 وفي عهد الاستقلال صدر المرسوم التشريعي ٨١ لعام ١٩٤٧ حدد فيه مهام وملاك المديرية العامة للمصالح العقارية.

 أمّا في زمن الوحدة بين سوريا ومصر قامت حكومة الوحدة بتأميم الأراضي، محاولة منها بإنهاء الميراث العثماني الفرنسي الإقطاعي، ولكن تأميم الأراضي والإصلاح الزراعي، لم يكن الغرض منه إعادة التوزيع بل توجيه ضربة قوية للقوى السياسية التي تدعمها طبقة الإقطاع، حيث لم تفعل الكثير لمنع تنامي الملكية العقارية فيما بعد ولم تهتم بمعالجة مسألة واضعي اليد على الأراضي ذات الملكية الخاصة (الأحياء العشوائية).

 وتوالت القوانين الناظمة للعقارات ولكن جميعها تتسم بالنقص وعدم الوضوح، وبسبب فساد الحكومات المتعاقبة وعدم وجود إدارة جيدة وخاصة في القطاع العقاري.

 ولأهمية التنظيم العقاري كان لزاما علينا البحث في تاريخ هذا التنظيم ومشكلاته وأسبابها والقوانين الناظمة له ومعالجتها من النقص والفساد، وصولاً إلى وضع الحلول المناسبة، التي تماشي الوضع الحالي وتعالجه، لنصل إلى إعادة إعمار في جميع المجالات وخاصة في المجال العقاري.


الفهرس


3 .................. مقدمة

4 .................. الفصل الأول ملامح الأزمة العقارية

4 .................. المبحث الأول تعدد السجلات العقارية

4 .................. المطلب الأول السجل العقاري (الطابو)

5 .................. المطلب الثاني السجلات الموازية للسجل العقاري

8 .................. المطلب الثالث أسباب إحداث السجلات الموازية.

9 .................. المبحث الثاني توثيق الملكية العقارية خارج السجل العقاري

9 .................. المطلب الاول طرق توثيق الملكية العقارية خارج السجل العقاري

9 .................. المطلب الثاني أسباب اللجوء لتوثيق الملكية العقارية خارج السجل العقاري

11.................. الفصل الثاني القوانين الناظمة للتنظيم العقاري في سوريا منذ الاستقلال وحتى تاريخه

11.................. المبحث الأول المرحلة الأولى تحت حكم الاحتلال الفرنسي حتى عام 1958

11.................. المطلب الأول قانون السجل العقاري 

12.................. المطلب الثاني قانون الملكية العقارية الصادر بالقرار 3339 لعام 1930

13.................. المبحث الثاني المرحلة الثانية: من 1958 حتى عام 2011

13.................. المطلب الأول قانون التجميل وإزالة الشيوع

14.................. المطلب الثاني قانون تنظيم وعمران المدن رقم 9 لعام 1974

15.................. المطلب الثالث قانون التوسع العمراني رقم 60 لعام 1979

15.................. المطلب الرابع قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983

16.................. المطلب الخامس قانون تنظيم التملك العقاري في المناطق الحدودية رقم 41 لعام 2004 وتعديلاته

16.................. المطلب السادس قانون التطوير العقاري رقم 15 لعام 2008

17.................. المبحث الثالث المرحلة الثالثة من 2011 حتى الآن

17.................. المطلب الأول المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012

17.................. المطلب الثاني القانون رقم 23 لعام 2015

17.................. المطلب الثالث قرار توحيد السجلات الصادر عن رئيس الوزراء عام 2017 الرقـــم 273/15

18.................. المطلب الرابع القانون 10 لعام 2018

19.................. المطلب الخامس قانون إزالة أنقاض الأبنية المتضررة رقم 3 لعام 2018

20.................. الفصل الثالث المخاطر التي تهدد الملكية العقارية

20.................. المبحث الأول السجلات المتعددة

21.................. المبحث الثاني العشوائيات 

21.................. المطلب الأول أنواع العشوائيات 

21.................. المطلب الثاني الأسباب المؤدية لنشوء العشوائيات

23.................. المبحث الثالث الثغرات القانونية

23.................. المطلب الأول الثغرات في قانون البينات

23.................. المطلب الثاني الثغرات في أصول المحاكمات

23.................. المطلب الثالث العادات الاجتماعية في تبصيم النساء 

23.................. المطلب الرابع معاملة استخراج بدل ضائع عن البطاقة الشخصية

24.................. المطلب الخامس إجراءات السجل المدني أثناء استبدال البطاقات الشخصية

24.................. المطلب السادس التهاون في التحقق من شخصية الموكل أو أهليته أو تفهيمه الوكالة لدى بعض الكتاب بالعدل أو نقابة المحامين

25.................. المبحث الرابع التغيير الديمغرافي

25.................. المطلب الأول تعريف التغيير الديمغرافي

26.................. المطلب الثاني القوانين الناظمة للتغيير الديموغرافي

27.................. المبحث الخامس استغلال المهجرين وبعدهم عن اجراءات التثبت من الملكية

29.................. الفصل الرابع اتجاهات العمران في مرحلة إعادة الإعمار ومستويات التعامل مع الملكيات العقارية فيها

29.................. المبحث الأول اتجاهات إعادة الإعمار

32.................. المبحث الثاني مستويات التعامل مع الملكيات العقارية

34.................. حلول ومقترحات

35.................. الفهرس



تعليقات