آثار بيع ملك الغير
ينشأ عن بيع ملك أثار قانونية، تؤدي إلى
حدوث علاقة قانونية تربط البائع بالمشتري من ناحية كما تربط البائع والمشتري
بالمالك الحقيقي للمبيع من ناحية أخرى.
فبعدما تناولنا المفاهيم الخاصة بهذا النوع
من أنواع البيوع وعرفنا شروطه وجب أن نتناول أحكامه وأثاره التي ينتجها على اعتبار
أنه عقد كباقي العقود له طرفاه البائع والمشتري ويرتب كافة الالتزامات التي تترتب
عن العقد الصحيح.
فنبحث في هذا الصدد مدى حق المشتري أو
البائع في طلب الإبطال والأحقية في التعويض عن هذا الإبطال والتأصيل القانوني لبطلان
هذا النوع من أنواع البيع وحكم هذا البيع بالنسبة للمالك الحقيقي ومدى حجيته ضده.
وعليه نتناول في المبحث الأول أثار بيع ملك
الغير بالنسبة للمتعاقدين
ونتناول في المبحث الثاني أثار بيع ملك
الغير بالنسبة للمالك الحقيقي.
المبحث الأول: أثار بيع ملك الغير بالنسبة للمتعاقدين
إذا كان بيع ملك الغير شأنه شأن أي عقد له ,
طرفين هما البائع والمشتري ،فتحكم العلاقة بينهما مجموعة من القواعد القانونية ,
تتجلى في إنتاج بيع ملك الغير لأثار العقد الصحيح .[1]
ما عدا الآثار التي يحول دون قيامها عدم
ملكية البائع للمبيع التي تفرض قابلية العقد للإبطال والأحقية في التعويض عن هذا الإبطال،
وأسباب سقوط هذا الإبطال والتأصيل القانوني لهذا الإبطال.
وعليه نقسم مبحثنا إلى مطلبين اثنين.
نتناول في المطلب الأول قابلية العقد للإبطال ونتناول
فيه حق المشتري في طلب الإبطال والتعويض وأسباب سقوط حق المشتري في طلب الإبطال.
الفرع الأول
لحق المشتري في طلب الإبطال.
الفرع
الثاني لحق المشتري في طلب التعويض.
ونتناول
في المطلب الثاني التأصيل القانوني لبطلان بيع ملك الغير.
ونقسمه
إلى فرعين اثنين.
الفرع
الأول نتناول فيه نظريات بطلان بيع ملك الغير.
والفرع
الثاني نتناول فيه بيع العقار قبل التسجيل وبعده.[2]
المطلب الأول: قابلية عقد البيع للإبطال
تنص المادة 397 من القانون المدني الجزائر ي
«إذا باع شخص شيئا معينا بالذات وهو لا يملكه. فللمشتري الحق في طلب إبطال البيع،
ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار أعلن أو لم يعلن
بيعه».
يتبين وفقا لنص المادة أن بيع ملك الغير يقع
قابلا للإبطال لمصلحة المشتري، وهذا يعني أن للمشتري الحق في طلب إبطال البيع،
ويكون للمشتري فضلا على ذلك الحق في طلب التعويض وعليه نقسم هذا المطلب إلى فرعين
اثنين
نتناول في الفرع الأول حق المشتري في طلب
الإبطال
و
نتناول في الفرع الثاني حق المشتري في طلب التعويض [3]
الفرع الأول: حق المشتري في طلب الإبطال
لما كان بيع ملك الغير قابلا للإبطال
لمصلحة المشتري، فالمشتري وحده هو الذي يجوز له طلب
إبطال البيع.
وللمشتري أن، يتمسك بطلب إبطال البيع , حتى قبل
أن يتعرض له المالك الحقيقي , وحتى لو كان يعرف وقت البيع , أن البائع لا يملك
المبيع , فهو إنما رضي بالبيع معتقدا أن البائع
يستطيع أن يحصل على ملكية المبيع فينقلها إليه , فإذا تبين له أن البائع لا
يستطيع ذلك , فليس عليه أن ينتظر حتى يتعرض له المالك الحقيقي بل له أن يبادر إلى
المطالبة بإبطال البيع .[4]
وإذا رفع المشتري دعوى الإبطال، فقد ثبت حقه
في إبطال البيع ويحتم على القاضي أن بحكم
له بذلك إلا إذا أقر المالك الحقيقي البيع.
وللمشتري أن يتمسك بطلب إبطال البيع إما في
صورة دعوى إبطال يرفعها على البائع ليسترد منه الثمن أو ليستبق ضمان الاستحقاق و
إما في صورة , دفع يدفع به دعوى البائع إذا طالب بالثمن .[5]
والحق في
إبطال البيع مقصور على المشتري، ولذلك لا يستطيع البائع أن يطالب به ولو كان حسن
النية وقت إبرام العقد، باعتقاده أنه المالك الحقيقي للمبيع، لكن للبائع أن يطلب
إبطال البيع لسبب أخر غير بيع ملك الغير، كما لو توافرت شروط التمسك بالغلط
فللبائع أن يتمسك بإبطال العقد تأسيسا على ذلك، وليس على أساس أحكام بيع ملك الغير.
و المشتري
إنما خول له هذا الحق لأن العقد في هذه
الحالة لأنه عاجز على أن ينقل إليه الملكية
التي بذل من أجلها الثمن , أما البائع فإن العقد يخوله كافة الحقوق التي
تنشأ عن العقد الصادر من مالك ومنها حقه في إقتضاء الثمن . [6]
غير أن حق المشتري في طلب إبطال البيع , ليس
حقا مطلقا وإنما يرد عليه السقوط وذلك بالتقادم أو الإجازة أو بإقرار المالك
الحقيقي أو بتملك البائع المبيع بعد العقد . [7]
أسباب سقوط حق المشتري في طلب الإبطال
أولا : التقادم
تنص المادة 101 من القانون المدني الجزائري
على أنه «يسقط الحق في إبطال العقد إذا لم يتمسك به صاحبه خلا ل 10 سنوات».
فإنه
طبقا للقواعد العامة يسقط حق الإبطال بالتقادم ويبدأ احتساب هذه المدة من وقت علم
المشتري بعدم ملكية البائع للمبيع.
ومن ثمة يسقط حق المشتري في طلب إبطال عقد
البيع, الصادر من الغير , إذا لم يرفع دعوى الإبطال في المدة المحددة لذلك .[8]
ثانيا: إجازة المشتري
تنص المادة 100 من القانون المدني الجزائري على
أنه « يزول حق إبطال العقد بالإجازة الصريحة أو الضمنية وتستند الإجازة إلى
التاريخ الذي تم فيه العقد دون الإخلال بحقوق الغير »[9]
وعليه إذا تنازل المشتري عن حقه في طلب إبطال العقد،
يسقط حقه في طلب الإبطال
وإن الأمر مرجعه إليه في استعمال هذا الحق أو
عدم استعماله، فيجوز له أن ينزل عن هذا الحق
صراحة
بأن يجيز العقد، فيجعله غير قابل للإبطال، ويجوز أن يكون نزوله عنه ضمنيا كما لو
قام بدفع ثمن المبيع للبائع أو برهنه المبيع للغير بعد علمه أن المبيع غير مملوك للبائع.
وإذا أجاز المشتري العقد , زالت قابليته
للإبطال وكان ملتزما بدفع الثمن , و تسلم المبيع , ويكون البائع ملتزما بتسليم
المبيع , ولكن لما كان المبيع لازال
مملوكا لغير بائعه , فمن ثمة لا يستطيع تنفيذ التزامه بنقل الملكية , فإن المشتري
يستطيع أن يطلب فسخ العقد ,و أن يرجع على
البائع بضمان الاستحقاق إذا تعرض له المالك
الحقيقي .[10]
وتنص المادة
397 من القانون المدني الجزائري على أنه «وفي كل حالة لا يكون هذا البيع
ناجزا في
حق المالك الحقيقي ولو أجازه المشتري».
فيستفاد من سياق النص إجازة المشتري لعقد
المبيع والتي تعتبر إذن سببا من أسباب سقوط حق المشتري في طلب الإبطال.
ثالثا: إقرار المالك الحقيقي
تنص
المادة 398 من القانون المدني الجزائري
على أنه « إذا أقر المالك البيع سرى مفعوله عليه
وصار ناجزا في حق المشتري » .[11]
فإذا أقر المالك العقد الصادر من البائع إلى
المشتري , كان إقراره إياه قبولا منه
بالارتباط شخصيا بموجبات البائع , ترتب عليه انتقال الملكية منه إلى المشتري ,
وبذلك يرتفع عن المشتري الضرر الذي من أجله تقرر له حق الإبطال .[12]
ويشترط في سقوط حق المشتري في إبطال العقد، صدور الإقرار من المالك قبل رفع
دعوى الإبطال، أما إذا صدر الإقرار بعد ذلك فإنه لا يسقط حق المشتري في طلب الإبطال،
وذلك أن الحكم يستند إلى وقت رفع الدعوى.
إن
إقرار المالك يجعل العقد نافذا في حقه من تاريخه لا من تاريخ العقد، فتنتقل
الملكية إلى المشتري من تاريخ الإقرار ومن تاريخ تسجيله إذا كان المبيع عقارا.
فإذا كان المالك قد رهن العقار المبيع , أو
رتب عليه حق ارتفاق قبل أن يقر البيع الصادر ، وكان المرتهن أو صاحب الارتفاق قد
شهر حقه قبل تسجيل إقرار المالك ,فإن الملكية تنتقل بهذا التسجيل إلى المشتري
محملة بحق الرهن أو الارتفاق .[13]
وبهذا
يعتبر إ قرار المالك الحقيقي للمبيع سببا من أسباب سقوط حق المشتري في طلب إبطال العقد
لأن ذلك يؤدي إلى زوال كل عقبة تمنع من انتقال الملكية إلى المشتري
رابعا: تملك البائع للمبيع بعد البيع
تقضي الفقرة الثانية من المادة 398 من
القانون المدني الجزائري أنه «وكذلك يعتبر البيع صحيحا في حق المشتري إذا اكتسب
البائع ملكية المبيع بعد انعقاد البيع».
يتبين من هذه الفقرة ,أنه إذا تملك البائع المبيع بعد إبرام عقد البيع ,كأن
يكون آل إليه بالميراث , أو الوصية أو أن يكون اكتسبه عن طريق التقادم , فأن
المشتري يمتنع عليه البطلان , .[14]
لأن
العائق الذي كان يحول دون تنفيذ البائع لالتزامه بنقل الملكية إلى المشتري قد زال
وأصبح البائع مالكا , و من ثم تنتقل الملكية إلى المشتري ,وبذلك يزول الضرر الذي
كان يتضرر منه المشتري , ولا يعود هنالك مبرر لطلب إبطال البيع ,إذ أن الإبطال قد
تقرر لمصلحة المشتري لدفع الضرر عنه .[15]
وبالتالي
يؤدي ذلك إلى سقوط حق المشتري في طلب إبطال البيع، ولكي يحقق هذا السبب أثره في
إسقاط حق المشتري في إبطال العقد يجب أن يتوافر قبل رفع الدعوى. [16]
وأخيرا تجدر الإشارة إلى أن البائع إذا تملك المبيع قبل رفع الدعوى و سقط
حق المشتري في طلب الإبطال [17],
فإن المبيع ينتقل إلى المشتري محملا بالحقوق التي رتبها علية مالكه الأصلي قبل أن
تنتقل إليه ملكيته .[18]
الفرع
الثاني: حق المشتري في طلب التعويض
تنص
المادة 399 من القانون المدني الجزائري على أنه « إذا ابطل البيع في مصلحة المشتري
بمقتضى حكم , وكان المشتري يجهل أن البائع , كان لا يملك المبيع فله أن يطالب
بالتعويض ولو كان البائح حسن النية » .[19]
وعليه لا يقتصر حق المشتري على طلب إبطال العقد فقط , بل له أن يطالب
بالتعويض عما يكون قد أصابه من ضرر بسبب بيع ملك الغير له [20],
ولكن يجب أن يكون المشتري حسن النية وهذا يعني أنه يجهل وقت البيع أن البائع لا
يملك المبيع , أما إذا كان عالما وقت العقد عدم ملكية البائع للمبيع , فلا يكون له
إلا أن يطالب بإبطال البيع , وله حق استرداد الثمن وليس له حق في التعويض , لأنه
حين أقدم على البيع وهو عالم بأن المبيع غير مملوك للبائع , وجب عليه تحمل
تبعة ذلك .
ولا
يشترط في جواز المطالبة بالتعويض ان يكون البائع سيئ النية، أي أن يكون عالما وقت
البيع أن المبيع غير مملوك للبائع، فحتى لو كان البائع حسن النية، يعتقد وقت البيع
أنه مالك للمبيع، لم يمنع
ذلك من
جواز أن يطالب المشتري بالتعويض [21],
وهذا ما تنص عليه صراحة المادة 399 من القانون المدني الجزائري السابقة الذكر.[22]
ومصدر التعويض بعد إبطال البيع , لا يمكن
أن يكون عقد البيع نفسه فقد زال بالإبطال
, وإنما يصح أن يرد مصدر التعويض في حال سوء نية البائع إلى الخطأ التقصيري , وفي
حالة حسن نيته إلى نظرية الخطأ في تكوين
العقد , كما يجوز القول هنا بتحول العقد , فيتحول بيع ملك الغير بعد إبطاله إلى
عقد ملزم للبائع بالتعويض , على أساس أن النية المحتملة للمتعاقدين قد انصرفت إلى هذا الإلزام لو أنهما
كانا يعلمان أن البيع سيبطل .[23]
كما يرى جانبا من الفقه ان الرأي الذي يؤسس
مطالبة المشتري بالتعويض على أساس المسؤولية التقصيرية , يعتبر الأولى بالترجيح على أساس أن العقد بعد
زواله بتقرير بطلانه , يصبح التعويض ليس العقد
, وإنما الخطأ التقصيري وهذا الخطأ قد نص عليه صراحة في المادة 399 من
القانون المدني الجزائري , حيث يعتبر البائع في نظر المشرع , مرتكب لخطأ في حالة
قيامه ببيع ما لا يملكه .[24]
وعليه إذا كان العقد باطلا , يترتب على ذلك
حق المشتري في طلب التعويض عن كافة الأضرار المباشرة سواء كان البائع حسن
النية أو سيئتها .[25]
مع الإشارة إلى انه كان يشترط سوء نية البائع،
أي علمه وقت العقد لعدم ملكيته للمبيع
ولكن هذا
الشرط كان منتقدا، لأن جهل البائع بعدم ملكيته للمبيع , لا يسوغ له إعفاءه من
تعويض المشتري , لأنه كان يجب عليه أن
يعلم قبل الإقدام على التعاقد حقيقة مركزه من حيث الملكية , فإذا لم يفعل , فقد
قصر في واجبه ولزمه تعويض الطرف الآخر عما أصابه من ضرر بسبب بطلان العقد
لذلك ذهب
بعض الشراح إلى أن حسن نية البائع لا يعفيه من الالتزام بالتعويض .[26]
فالبائع ملزم بالتعويض ولو كان حسن النية,
لأنه في هذا الفرض يكون مقصرا لأنه باع
ما لا يملك
.[27]
كما يجب أن يفشل البائع في نقل الملكية إلى
المشتري ويحكم لهذا الأخير بإبطال البيع .[28]
المطلب الثاني: التأصيل القانوني لبطلان بيع ملك الغير
تعددت
أراء الشراح حول بيان الطبيعة القانونية لبطلان البيع المترتب على ملك الغير .
فعرف بطلان بيع ملك الغير العديد من النظريات
القانونية التي عملت جاهدة على تحديد طبيعته .[29]
كما تعددت الآراء كذلك حول حكم بطلان بيع
العقار المملوك للغير قبل التسجيل و بعده.
وعليه نقسم مطلبنا هذا إلى فرعين اثنين :
نتناول في الفرع الأول نظريات بطلان بيع ملك
الغير .
و نتناول
في الفرع الثاني بيع العقار قبل التسجيل و بعده.[30]
الفرع
الأول : نظريات بطلان بيع ملك الغير.
اختلف الفقهاء في تأصيل أحكام ملك الغير
اختلافا كبيرا , فهناك رأي يذهب إلى أن هذا البيع
إنما هو
قابل للفسخ و ليس باطلا, و ترجع قابلية للفسخ إلى أن البائع لم يقم بإلتزامه من
نقل ملكية المبيع إلى المشتري فللمشتري أن يطلب فسخ العقد .
و نقد هذا الرأي يتمثل في أنه يتعارض
تعارضا صريحا مع نص التقنين ، فالنص على البطلان شيء غير الفسخ .
هذا إلى أنه لو كان بيع ملك الغير جزاؤه
الفسخ فحسب , لكان لقاضي سلطة تقديرية في إجابة المشتري إليه ، و لما استطاع أن
يقضي به لو كان تمكن البائع من نقل الملكية إلى المشتري بعد رفع الدعوى.
و هناك رأي ثاني يرى بأن البيع باطل بطلانا
مطلقا ، إما لانعدام السبب إذ التزام المشتري لا يقابله شيء , ما دام البائع لا
يستطيع أن ينقل إليه الملكية , و إما لاستحالة المحل استحالة مطلقة فالبائع
و هو غير
مالك لا يستطيع أن ينقل الملك إلى المشتري .
إلا أن هذا الرأي انتقد أيضا حيث أنه يتعارض
معارضة صريحة مع الآثار الكثيرة التي ينتجها بيع ملك الغير، ولو كان هذا البيع
باطلا بطلانا مطلقا لما أنتج أثرا .
هذا
بالإضافة إلى أن البائع يستطيع أن يلتزم بنقل ملكية شيء غير مملوك له ، ثم يحصل
على ملكيته فينفذ التزامه .
فالسبب إذن غير معدوم ، و المحل غير مستحيل
استحالة مطلقة ، وإذا لم يقم البائع بتنفيذ التزامه
و لم ينقل ملكية المبيع إلى المشتري فالجزاء إنما
هو الفسخ لا البطلان المطلق .[31]
إضافة إلى أن البطلان المطلق يجوز المطالبة
به من قبل الطرفين (المتعاقدين) البائع و المشتري دون أن يكون مقصورا على متعاقد دون الآخر ، كما هو الحال في
عقد بيع ملك الغير و معروف كذلك أن البطلان المطلق لا تلحقه الإجازة من أحد
المتعاقدين لأنه عدم , و العدم لا يخلق
منه شيء بينما بيع ملك الغير فقد أجاز المشرع للمالك الحقيقي أن يجيزه .
وقد ذهب فريق من الفقهاء إلى القول بأن
البطلان الذي يلحق بيع ملك الغير هو البطلان النسبي
وقد أسس جزء منهم على أن البطلان النسبي يكون
على أساس غلط المشتري في صفة جوهرية
في
البائع , و هي كونه مالكا , و أسسه الجزء الآخر منهم على أساس غلط المشتري
في صفة جوهرية
في
المبيع وهي كونه مملوكا للبائع .
لكن البطلان النسبي يقع عندما يتوافر سبب
من أسبابه ، كنقص في الأهلية لأحد المتعاقدين
وأن يكون أحد عيوب الإدارة قد لحقت إرادته
كالغلط و التدليس و الإكراه و الاستغلال .[32]
بالإضافة إلى أن هذا الرأي يقتضي أن لا
يكون بيع ملك الغير قابلا للإبطال , إلا إذا كان المشتري حسن النية ، وهذا يتعارض
مع التقنين الذي ينص على وجوب التعويض للمشتري
إذا كان حسن النية فإذا كان سيئ النية بقي قابلا للإبطال.[33]
و ذهب رأي آخر إلى أن بيع ملك الغير هو عقد
موقوف , على أن بيع ملك الغير هو بيع غير نافذ في حق المالك ، وعدم نفاذ العقد
الناقل للملكية يجعله كذلك عديم الأثر ، فالعقد يعتبر في هذه الصورة عقدا موقوفا و
يتوقف أثره على الأثر الصادر من المالك.[34]
ويؤخذ على هذا الرأي , لو كان بيع ملك الغير
موقوفا ، لما أنتج أي أثر قبل أن يجيزه المالك الحقيقى ولكن بيع ملك الغير ينتج
أثره في الحال .
بالإضافة إلى صريح النص التشريعي الذي
يجعله قابلا للإبطال , وليس عقدا موقوفا .[35]
و رأي يستند إلى تحول العقد الباطل , حيث يتحول بيع ملك الغير من بيع ناقل للملكية فورا
إلى بيع
منشئ لالتزامات فحسب ، إذا ثبت أن نية الطرفين المحتملة كانت تنصرف إلى ذلك لو
علما
أن العقد
الأول غيرممكن إنعقاده بسبب ملكية البائع فهو باطل بطلانا مطلقا.[36]
و يؤخذ على هذا القول أن بيع ملك الغير في
أصله باطلا بطلانا مطلقا , يتعارض مع صريح
النص بالإضافة إلى تحوله إلى عقد منشئ لالتزامات , يتعارض مع نظرية التحول
المعروفة
التي
تقتضي أن تكون نية كل من المتعاقدين تنصرف وقت العقد إلى العقد الجديد بدلا من
العقد الباطل .[37]
غير أن الرأي الراجح الذي ذهب إليه غالبية
الشراح , يرى بأن بطلان بيع ملك الغير هو بطلان خاص , انشأه نص تشريعي خاص لعلة
معقولة ، هي منافاة بيع ملك الغير لطبيعة البيع ، ومن ثمة كانت قواعد هذا البطلان
تختلف في بعض النواحي عند القواعد العامة في البطلان [38]،
لكنه خروج تقتضيه طبيعة بيع ملك الغير و مواصفاته التي تتمايز عن عقد البيع الصادر
من المالك , باعتباره الوضع الطبيعي لعقد البيع [39]
، فلذلك يعتبر بيع ملك الغير قابل للإبطال بموجب نص خاص في القانون , كما يقطع
بذلك صريح النص «فللمشتري الحق في طلب إبطال البيع »[40].
الفرع
الثاني: بيع العقار بعد صدور قانون التسجيل :
لمـا صدر قانون التسجيل نص على أن العقد لا
ينقل الملكية العقارية إلا بتسجيله ، قام خلاف
بين شراح
القانــون في شأن بيـع ملك الغيــر .
ذهــب رأي إلــى أن عقــد بيــع العقـــار
المملـــوك للغيـــر أصبـح يقــع صحيحــا , لأن بيــع العقــار لــم يعــد ناقــلا
للملك بذاتــه بــل بالتسجيــل , و لكنــه رأي منتقــد علــى أساس أن تسجيل العقود
لا يصحح ما كان باطلا 7
و لا يبطـــل
ما كــان صحيحــا ولا يســوغ القــــول أن
عقـــدا يقــع صحيحـــا ثــم ينقلـــب باطـــلا لسبــب تـــال لانعقــــاده .
و ذهــب رأي آخـــر إلـــى أن بيـــع عقـــار
الغيــــر صحيـــح قبـــل التسجيـــل و بعـــده
, لأن علـــة انتقـــال الملكيــــة
فـــي بيــع
ملـــك الـغيــر تزول بصـــدور قانــون التسجيــــل[41].
إلا أن هــــذا الرأي منتقـــد بأنـــه مــــن
الممكـــن أن تتجــــه إرادة المتعـــاقدين إلــى نقـــل الملكيـــة حــالا، إلا
أنـــها
لا تنتقــل بالفعــل لسبب خـــارج عـــن إرادتهمــــا.
ففــي حالــة البيــع الغيــر مسجــل لا يــزال
المتعـــاقدان يقصـــدان نقـــــل الملكيـــة فــي الحــال ، و لا يحــول دون ذلـــك
ضــرورة التسجيـــل ، وهــــو وضـــع اقتضـــاه القانــون لا إرادة الطــرفين ، ومن ثـــم تبقـــى علــة البطــلان متوافـرة , و
هـي قصـد نقــل الملكيــة في الحــال ، فـــي بيــع عقـــار الغير قبل التسجيل ، فيكون
قابلا للإبطال .
غيــــر أن الـــرأي الراجــــح يـــرى بـــأن
بيـــع عقـــار الغيـــر قابــل للإبطــال قبــل التسجيـــــل و بعــده ، وذلــك لأن
بيــــع العقـــار لا يـــزال مـــن طبيعتـــه نقـــل الملكيـــة ، ســواء سجــل
أو لـــم يسجـــل ، فلــم يغيــر قانـــون التسجيـــل .
و لا قانـــون
الشهـــر بعــده ، مــن طبيعــة عقــد البيــع.
فبيــع العقــــار قبـــل أن يسجـــل لا يـــزال
من شأنـــه ، أو مــن طبيعتــه نقــل الملكيـــة ، إذ ينشــئ التـــزاما بنقلـــها
فــي جانــب
البــائع ، فبيــــع عقــار الغيـــر إذن لا يــزال متنافيـــا لطبيعــــة عقـــد
البيـــع ، ومـــن ثـــم فعلــة البطـــلان
في البيع غير المسجل موجودة.
و النــص علــى البطــلان عــام و شامــل لا يميــز
بيـــن البيــع المعلـــن و الغيــر معلـــن«و لــو وقــع البيـــع علــى عقـــار أعلـــن
أو لـــم يعلـــن ببيعـــه » [42].
فيذهب
هذا الرأي إلى أن بيع العقار الغير مملوك للبائع ، لا يترتب على بيعه إنتقال
الملكية
إلى المشتري و لو سجل العقد [43].
المبحث الثاني: آثار بيع ملك الغير بالنسبة للمالك الحقيقي
فــي بيــــع ملــك الغيــر ، يعتبـــر المـــالك
الأصـــلي للمبيــع غيــرا ، فهــو ليـــس
خلفـــا خاصـــا أو خلفــــا عامـــا
أو حتــــى
دائنــا بــل هــو مالــك أصلــي للمبيــع الــذي ابــرم عليــه غيــره العقــد .
و
عليـــه فهـــــو يخضـــع فــــي نطــاق علاقتــه مـع البائــع و المشتــــري ، فـي
إطــار هــذا البيــع إلــى الآثــارالتــي ينتجــها بيــع ملــك الغيــر بالنسبــة
لــه ، و بالاستنــاد إلــى أن الالتزامــات لا تلــزم إلا مـــن كــــان طرفـا فـي
العقــد فهــي لا تضــر الغيــر و لا تنفعهــم إلا فــي الحـــالات المذكــورة فــي
القانــون[44].
و تــرتيبـــا لذلـــك تتــــوقف الآثــــار
الناتجـــــة عــــن بيــع ملــــك الغيــــر بالنسبــــة للمالـــــك الأصلـــي
علـــى حالتيــــن اثنتيــــن:
الحالـــــة
الأولـــى حالة إقرار المالك الأصلي
للبيع.
الحالــــــة
الثانيــــة وهي حالة عدم إقرار المالك
الحقيقي لهذا البيع .
و عليـــه يتفـــرع هــــذا المبحـــث إلـــى
مطلبيــن اثنيــن
نتنـــاول
فـــي كــل منهمـــا حالـــة مــن هاتيــــن الحالتيـــــن .
المطلب
الأول : إقرار المالك الحقيقي للمبيع
لما كان المالك قد يجد من مصلحته أن يسري
البيع في حقه ، فقد أجاز له القانون صراحة أن يقر البيع ، و هذا ما نصت عليه
المادة 398 من القانون المدني الجزائري« إذا أقر المالك البيع سرى مفعوله عليه و
صار ناجزا في حق المشتري ».[45]
وإقرار المالك قد يكون صراحة أو ضمنا كما تترتب
عن هذا الإقرار آثار و نتائج .
و عليه نقسم هذا المطلب إلى
فرعين إثنين
نتناول
في الفرع الأول منها صيغة الإقرار
و نتناول
في الفرع الثاني الآثار المترتبة عن الإقرار.
الفرع الأول:
صيغة الإقرار
أولا : التعبير
الصريح
هو الذي يفصح عن الإرادة حسب المألوف بين الناس،
كأن يجري التعبير بالفظ أو بالكتابة
أو بالإشارة المتداولة عرفا ،أو بصورة أعم
باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته
على
حقيقة المقصود ، كأن يعبر المالك عن إرادته بإقرار البيع الحاصل لملكه من أحد
الأشخاص دون سابق توكيل و ذلك لفظا أو كتابة ، أو كأن يسأل هل تقر البيع الحاصل .؟
ثانيا :التعبير
الضمني
هو الذي ينبئ عن الإرادة بطريقة غير مباشرة
أو بوسيلة يمكن أن يستنبط منها دلالة في ظروف الحال[46].
الفرع الثاني: الآثار المترتبة على إقرار المالك الحقيقي
يترتب على الإقرار الصادر من المالك
الحقيقي سريان البيع في حقه و يقصد بذلك زوال العقبة التي كانت تمنع من نقل
الملكية أو الحق المبيع , إلى المشتري و يلتزم البائع باحترام البيع ، فلا يجوز
له أن
يتعرض للمشتري في انتقاعه ، و لا يطالبه باسترداد المبيع[47].
و ينتج من الإقرار أثره من وقت صدوره ،فليس
الإقرار اثر رجعي ، فتنتقل الملكية إلى المشتري من تاريخ صدور الإقرار ، أو من
تاريخ تسجيله ، إذا كان المبيع عقارا ، و يترتب على ذلك صدور الإقرار من المالك و
نفاذ العقد في حقه, و انتقال الملكية بناء عليه لا يضر بالحقوق التي كسبها الغير
من
المالك قبل ذلك , فالحقوق التي قررها المالك على المبيع في الفترة بين إبرام العقد
, وصدور الإقرار
أو تسجيله ، تعتبر صادرة ممن يملك الحق في
تقريرها ، و ينتقل المبيع إلى المشتري محملا
بهذه الحقوق[48].
و جاز للمشتري
ان يرجع على البائع بضمان الاستحقاق الجزئي , وإذا ما انقلب العقد صحيحا بإقرار
المالك الحقيقي , بقي مرتبا لالتزاماته .
فيكون البائع ملتزما بنقل الملكية و قد
انتقلت فعلا بإقرار المالك ، و يكون ملتزما كذلك بضمان الاستحقاق كما إذا كان
المالك قد رتب حقا عينيا على البيع قبل إقراره للبيع ، و ملتزما
بضمان العيوب الخفية ،أما المشتري فيكون ملتزما ما يدفع الثمن و المصروفات و بتسلم
المبيع[49].
و لكن هل يترتب على إقرار المالك الحقيقي
للبيع أن يحل المالك محل البائع فيما له من حقوق
وما عليه من التزامات بمقتضى العقد.؟
ذهب رأي إلى أنه يرتب إقرار المالك الحقيقي للبيع , حلوله محل البائع في جميع ما له من حقوق
و ما
عليه من التزمات , بمقوله أن إقرار المالك
الحقيقي يعتبر اعتمادا لما قام به البائع , و يترتب
على ذلك
الآثار التي تترتب فيما لو كان البائع و كيلا عن المالك ، فتقوم علاقة مباشرة بين
المالك
و
المشتري تخول لكليهما مطالبة الآخر بكافة الالتزامات الناشئة عن العقد , و يلتزم
البائع بتقديم حساب إلى المالك بما كان قد قبضه من الثمن ، و أن كانت ذمته تبرأ
حيال المشتري من آثار العقد إلا إذا أخل المالك ببعض التزاماته الناشئة عن العقد .
و رأي يذهب إلى أن أثر إقرار المالك
الحقيقي يقتصر على سقوط حق المشتري في طلب
إبطال البيع و على إزالة العقبة التي كانت تحول دون نقل الملكية [50]،أإما
فيما يجاوز ذلك ، فإنه إذا لم يوجد اتفاق بين المالك الحقيقي و المشتري و البائع
في هذا الصدد يبقى العقد قائما بين البائع و المشتري وحدهما بحيث يلتزم كل منهما
قبل الآخر بكافة الالتزامات الناشئة عنه ، و لا يكون للمالك الحقيقي أن يطالب
أيهما بشيء من ذلك .
كما أنه لا يكون ملتزما بأي التزام آخر ناشئ
عن العقد , فلا يحل المالك الحقيقي محل البائع
و لا
ينضم إليه إلا إذا وجد اتفاق خاص بذلك بينه و بين المشتري و البائع.
إذ أن الإقرار تصرف يصدر عن إرادة منفردة هي
إرادة المالك فلا يجوز أن يكسبه حقوقا، أو يحمل غيره بالتزامات بغير اتفاق أو بنص[51].
بل إن إقرار المالك للبيع لا يفيد بذاته
أكثر من انصراف إرادته إلى الموافقة على انتقال ملكية المبيع إلى المشتري بموجب
العقد .
أما النص
فقد اكتفى في بيان أثر إقرار المالك بأنه يترتب عليه سريان العقد في حقه.
و من جهة
أخرى فإن القول بحلول المالك محل البائع يعد تقييد لشخص المدين بالتزامات البائع[52].
المطلب
الثاني : عدم إقرار المالك الحقيقي للمبيع
و سواء أجاز المشتري البيع أو لم يجزه , فإن المالك الحقيقي يكون من الغير بالنسبة لهذا
العقد[53]
فلا يسري
في حقه ، ومن ثم يبقى المالك الحقيقي مالكا للمبيع إذا لم يقره ، و يترتب على ذلك أنه
إذا سلم
البائع المبيع إلى المشتري ، فإن مالك يستطيع أن يرجع على المشتري بدعوى الاستحقاق و
أن يرجع على البائع بدعوى التعويض .[54]
وعليه نقسم
هذا المطلب إلى فرعين اثنين :
نتناول
في الفرع الأول:دعوى الاستحقاق.
الفرع
الثاني:دعوى التعويض.
الفرع
الأول: دعوى الاستحقاق
إذا
تسلم المشتري المبيع من البائع له و المملوك للغير ، فإن المالك الحقيقي يستطيع أن
يرجع
على المشتري بدعوى الاستحقاق ،ليسترد المبيع من
تحت يد المشتري ،لأنه ما زال مالكا للمبيع .
إلا أن ذلك مشروط بعدم اكتساب المشتري لملكية
المبيع بسبب آخر من أسباب كسب الملكية غير البيع .
فقد
يكتسب المشتري الملكية إذا كان حسن النية بالحيازة إذا كان المبيع منقولا ، و
بالتقادم إذا كان عقارا .
و قد
يكتسبها إذا كان سيئ النية بالتقادم الطويل المكسب [55], إذا كان المبيع عقارا أو منقولا
فإذا ما
كسب المشتري ملكية المبيع بالحيازة أو بالتقادم فلا يستطيع المالك الحقيقي أن
يسترده منه .[56]
وقد قضى
بأن بيع ملك الغير سبب صحيح بالتملك الخمسي .
شرطه
وجوب أن يكون مسجلا , إبطال سند المالك أو بطلانه أو انعدامه لا أثر له.
علة ذلك سوء نية البائع من اكتساب الملك
بالتقادم الخمسي , مناطه ثبوت علم المتصرف إليه وقت تلقي الحق بعدم ملكية المتصرف
لما تصرف فيه أو قيام أدنى شك لديه في ذلك تقدير توافره من سلطة قاضي الموضوع [57].
فضلا على ذلك يمكن للمالك الحقيقي أن يطالب
المشتري بالتعويض , و ذلك بشرط أن يكون المشتري سيئ النية، لأنه إذا كان حسن النية
لا يستطيع المشتري أن يرجع عليه بالتعويض و لا بالثمار، لأن المشتري و هو حسن
النية، يملك الثمار بالحيازة[58].
وفي حالة
هلاك الشيء المبيع، تعذر على المالك الحقيقي منطقيا استرداد المبيع سواء من
المشتري
أو من
البائع ، ففي الحالة يضمن البائع للمالك قيمة الشيء المبيع[59]
الفرع الثاني:
دعوى التعويض
للمالك الحقيقي أن يرجع على البائع بالتعويض،
ويرجع عليه بالتعويض إذا ملك المشتري المبيع بالحيازة أو بالتقادم، فيتقاضى منه ما
أصابه من ضرر بسبب فقده للمبيع.
وكذلك يرجع عليه بالتعويض حتى لو لم يكسب
المشتري ملكية المبيع ولكن ملك الثمار
فهو حسن النية بموجب الحيازة، فيتقاضى المالك
الحقيقي من البائع قيمة هذه الثمار.
ويرجع
عليه بالتعويض حتى لو لم يملك المشتري المبيع ولا الثمار.
يطالب بتعويض ما أصابه من ضرر، بسبب خروج المبيع من يده ومصدر التعويض هنا
هو خطأ
البائع، فقد تسبب في الإضرار بالمالك الحقيقي
بيعه شيئا مملوك لهذا الأخير، لا سيما إذا كان البائع سيئ
النية، فإنه يكون في هذه الحالة معتديا، ويجوز
الرجوع على البائع بالتعويض حتى لو كان حسن النية
فإن حسن النية لا ينفي أن يكون هناك خطأ في جانبه
لعدم تحرزه في بيع ما لا يملك.[60]
لكن إذا ثبت أن البائع كان حسن النية ، و
لم يرتكب أي خطأ ، كان وجد المبيع مثلا في تركة مورثه , واعتقد بحسن نية أنه قد و رثه فباعه , لم يكن هناك محل للرجوع عليه
بالتعويض[61]
فبيع ملك الغير لا يسري في حق المالك
الحقيقي ومن ثم يبقى هو المالك إذا لم يقر البيع، ولا تنتقل منه الملكية إلى
المشتري الذي اشتري من غير مالك.
وإذا كان المشتري يملك إجازة العقد الصادر
من غير مالك ، فيصبح هذا العقد صحيحا.منتجا لأثاره بين المتعاقدين ، إلا أن هذه
الإجازة ،لا يمكن أن تؤثر في حق المالك الحقيقي للمبيع .[62].
تعليقات
إرسال تعليق
شكرا جزيلا
للاستفادة من موقعنا ابحثوا على الموضوع الذين تريدون، بمربع البحث. نسعى دائما لتطوير موقعنا، شكرا لكم