الأعمال المادية لتأسيس السجل العقاري في التشريع الجزائري

الأعمال المادية لتأسيس السجل العقاري

إن السجل العقاري هو مجمل الوثائق التي تبين فيها أوصاف كل عقار,و تعيين حالته القانونية,و نذكر فيها حقوقه و أعباءه و التعديلات الطارئة عليه,فالسجل العقاري يعد الوضعية القانونية للعقارات و يبين تداول الحقوق العينية.

لكن لتأسيس السجل العقاري, و تسجيل العقارات فيه يجب أن تسبقه عملية المسح العام للأراضي, التي تعتبر الأساس المادي لتأسيس السجل العقاري,حيث لا يمكن التحدث عن إنشاء السجل العقاري دون القيام بهذه العملية.

فالشهر العيني مرتبط بإنشاء السجل العقاري وهو منظم ودقيق لأنه يحتوي على عنصرين أساسيين هما:

1-     التحديد المادي للعقار من طرف خبراء مساحين.

2-     التحديد القانوني لطبيعة العقارات من طرف المحافظين العقاريين حول طبيعته الملكية.[1]

فما معنى عملية المسح؟

المبحث الأول: مفهوم المسح و تطوره التاريخي

تعتبر عملية المسح الأساس المادي لتأسيس السجل العقاري فلا وجود لهذا الأخير دون القيام بهذه العملية, إذ تعتبر الخطوة الأولى لتأسيس السجل العقاري ولهذا لا بد من تحديد عملية المسح ومعرفة تطوره التاريخي.

المطلب الأول: مفهوم عملية المسح و هدفها

الفرع الأول: مفهوم المسح.

المسح عملية تقنية و قانونية تهدف إلى تعيين جميع البيانات التي تتطلبها المعرفة الكاملة والواضحة لهوية العقار, المتعلقة بموقعه,و حدوده,و قوامه ونوعه القانوني,لإعداد عقود ملكية سليمة و صحيحة.[2]

الفرع الثاني: هدف عملية المسح.

الهدف من عملية إعداد المسح العام للأراضي مباشرة بلدية ببلدية, وبالدرجة الأولى العقارات الريفية من اجل وصف وتعيين العقارات, والتي تعمل على إعداد لتحديد:

- القوام المادي, وطبيعة الأراضي وأنماط المزروعات الفلاحية التي تزرع فيما يخص العقارات الريفية.

- الملاك الظاهرون و أصحاب الحقوق العينية الظاهرة و كيفية الاستغلال.

فهدف هذه العمليات هو إنشاء مساحة لكل بلدية, و في نفس الوقت تمثيل بياني و جرد عقاري للمحيط البلدي في كل تفاصيل تقسيمها.

و هذه الوثائق تشمل في كل بلدية على:       

أ- المخطط المساحي الذي يبين التمثيل البياني للإقليم المعني في جميع تفصيلات تجزئته إلى أقسام و أجزاء للملكية,و جزء الملكية يتكون من مجموع الأملاك المتجاورة و يملكه مالك واحد أو يعود إلى  شيوع ,و قطع الأراضي التي هي قسم من جزء الملكية.

ب- جدول الأقسام و سجل لقطع الأراضي التي تعتبر كمرجع للأشياء الموجودة بالمخطط التي يمكن إعتبارها كوثائق تعريف و تشخيص لأجزاء الملكية.

ج- سجل مسح الأراضي الذي يجمع في ورقة أو عدة أوراق متحركة مختلف العقارات المملوكة لكل مالك في إقليم البلدية, حسب الترتيب الأبجدي لهؤلاء.

ونجد أن هذه الوثائق المساحية تنشأ:

-الأساس المادي للسجل العقاري,وتضمن وصف و تشخيص بدقة أجزاء الملكية.

-الأساس الاقتصادي لكل دراسات تهيئة إقليم البلدية بالإضافة الى طبيعة وغني معلومات الإحصاء بمجموع العقارات.[3]

المطلب الثاني: التطور التاريخي لعملية المسح

مرت عملية المسح بحقب تاريخية, وقد كان الهدف منها هو تحديد الوعاء الضريبي بالدرجة الأولى في تلك الفترة.

الفرع الأول: المسح عند المسلمين

لقد ثبت إستعمال عملية المسح في القديم حيث كان المسلمون يقومون بتحديد المساحات التي يملكونها, وكانت وحدة المساحة الرسمية التي تحدد على أساسها الأملاك هي الجريب,وحسبنا في ذلك أن عمر بن الخطاب رضي الله عنه  أمر بمسح السواد[4]* اعتمادا على الوحدة السابقة الذكر,ثم مضى الناس يستخدمون بعد عمر رضي الله عنه هذه الوحدة لتحديد المساحات وتقدير المسافات, وهذا من أجل تقدير الضرائب المفروضة على الأراضي أو الخراج, أي كان الغرض من عملية المسح هو تحديد الخراج المفروض على الأراضي,وقد عرف الماوردي الجريب فقال:"الجريب هو عشر قصبات في عشر قصبات ثم يقول القصبة ستة أذرع", لكن الشيء المهم أن الأذرع ليست متماثلة المقادير بل هي متعددة ومختلفة المقادير وهي سبعة أنواع : القاضية, اليوسفية, السوداء, الهاشمية, البلالية, الزيادية.

والعمرية هي التي أخذ بها عمر بن الخطاب رضي الله عنه وهي ذراع عمر التي مسح بها ارض السوداء, وقد قال موسى بن طلحة:" رأيت ذراع عمر بن الخطاب التي يمسح بها أرض السواد وهي ذراع وقبضة وإبهام قائمة", وكان أول من مسح بها بعده عمر بن هبيرة.[5]

الفرع الثاني: المسح عند الرومان

وضع سادس الملوك الرومانيين نظاما قانونيا الهدف منه تحديد الوعاء الضريبي,حيث أجبر الأهالي على التصريح بممتلكاتهم, وكانت هذه التصريحات تخضع للفحص.و تسجل في سجلات خاصة تظهر محتويات الأرض ومساحتها وطبيعة الزراعة و نوعيتها, و مقدار الإنتاج,و أسماء الفلاحين أو مالكي هذه القطع الأرضية.

وهذا الإحصاء الواسع يمكن أن يعتبر مسح عام يعتمد على التصريحات.

كما جزءوا الأراضي إلى مجموعات مما سمح بإحصاء الملكيات الفردية والجماعية ووضع مخطط للأراضي الجيدة الخصوبة قصد السيطرة عليها و فرض الضرائب على ملاكها, وكان المالكين نادرا ما يستعملون القياس لمعرفة مساحة أملاكهم, وبشكل عادي كانت النتائج المعطاة مزروعة عن طريق زوج من الثيران أو عمل العبيد ونوعية البذور المستعملة.

هذه التبليغات كانت تفحص عن طريق موظف يسمى(censitor) وفي حالة الشك كان له حق منح الفحص لشخص أخر وهو ما يسمى حاليا الخبير العقاري.

وفي الحقيقة يظهر انه وضع مسح لقطع الأراضي حقيقي أعد فقط من اجل الثكنات العسكرية وتوزيع الأراضي للجنود, ومع ذلك فالأساليب الجيومترية كانت في تلك الحقبة الزمنية معروفة بشكل جيد لكن كانت غير مستعملة بشكل واسع, فكانت تستعمل لقياس الحقول.

وقد تم مسح أراضي مزارع روماني (columelle) في القرن الأول لإعطاء فكرة أن مخططات الملكيات كانت مطبقة بطريقة جيدة.

كان يعتمد على رسم تخطيطي تصوري للأرض معروف بالاعتماد على سلم, يعين الحدود الطبيعية, الطرق, مجرى الماء...الخ, وتعتبر هذه الحقبة الذهبية للعملية المسحية.[6]

الفرع الثالث: المسح النابليوني

رأى الإمبراطور نابليون سنة 1807 أن المسح الجزئي المبني على التعداد يمثل ضياعا للوقت والمال, كما أن معلوماته غير دقيقة في أغلب الأحيان, كما أن التصريحات التي يقدمها الملاك تفتقد الى الدقة نظرا لتهرب الملاك من الضرائب, فأمر بإحصاء عام للأراضي في كل بلديات الإمبراطورية مع مسح جيد لقطع الأراضي, كما يجب أن تكون المخططات مضبوطة ومتطورة من أجل ضبط حدود الملكيات,وأعتبر قانون 15 سبتمبر 1807, المتعلق بميزانية الدولة لحكومة نابليون, أصل مسح قطع الأراضي الفرنسية.

وقد تم مسح حوالي 100 مليون قطعة, الذي سمح بترتيب القطع أو تصنيف القطع الأرضية حسب درجة خصوبة التربة,و تقييم منتوج كل قطعة, وجمع بإسم كل مالك لقطع الأراضي التي يمتلكها والتي توصف عن طريق منتجاتها وعائدها الإجمالي وتكون قاعدة لفرض الضرائب.

وبدأت الأعمال من سنة 1808 في أكثر من 3200 مقاطعة و في سنة 1809 طبق على مستوى 2000 مقاطعة أخرى, وقسمت فرنسا إلى مناطق يكون على رأسها مفتش عام للمسح مكلف بمراقبة تطبيق العمليات في المقاطعات.

وفي سنة 1811 قام وزير المالية بنشر مجموعة منظمة من قوانين وأوامر تنظيمات, قرارات حول المسح في فرنسا حيث أعتبر قانون مسح حقيقي.[7]

الفرع الرابع: المسح في الجزائر

1-     السياسة المتبعة من قبل الإدارة الاستعمارية في مجال المسح:

لقد كانت السياسة العقارية المنفذة في الجزائر من قبل الإدارة الاستعمارية, ترمي الى إصدار قوانين عقارية همها إخضاع الملكيات الجزائرية للنظام الفرنسي, ومن أجل تسهيل وتوفير أراضي للمعمرين,أصدرت عدة قوانين منها:

- قانون 16 جوان 1851:

هذا القانون يميز مصالح الأوربيين على حساب مصالح الجزائريين,يسمح بإغتصاب الملكيات دون أخذ بعين الإعتبار للمالكين أو الحائزين.

-قانون 22 أفريل 1863:

قانون سيناتوس, بمقتضى هذا القانون تم تجزئة بعض أراضي العرش الى وحدات عقارية فردية لتسهيل عملية إجراء التصرفات القانونية عليها,اذ تحولت أراضي شاسعة عرشية الى ممتلكات اتخذت شكل ملكيات فردية قابلة للتنازل عنها لفائدة المعمرين, وكان هذا القانون يرمي في حقيقة الأمر الى تحقيق هدفين:

-هدف مادي يتعلق بعملية انتقال الملكية من الجزائريين الى المعمرين.

-هدف سياسي واجتماعي وذلك للقضاء على النسيج الإجتماعي العائلي أنذاك, الأمر الذي إستفز شعور الأهالي وجعلهم ينضمون عدة مقاومات.

- قانون 1873 و 1887:

 قانون 26 جويلية 1873 المعروف بقانون فارني مكمل بقانون 1887 كان يرمي الى فرنسة شاملة وكاملة لجميع الأراضي الجزائرية وكانت ترمي الى إنشاء الملكيات الفردية على الأقاليم المقسمة من قبل قانون سيناتوس.

- قانون فيفري 1956 و قانون 1959:

بعد إندلاع الثورة التحريرية في 01 نوفمبر 1954 الإدارة الإستعمارية شرعت في التحسين العقاري الذي يظهر في إصدار أمرين 26مارس 1956 حول التهيئة العقارية والأمر 3 جانفي 1959 حول التطوير العقاري.

مختلف هذه القوانين الصادرة ترمي لتطبيق السياسة العقارية للإدارة الإستعمارية أوجدت إجراءات طبقت على الأراضي ا لفلاحيةا لجيدة في الشمال المستغلة من طرف الكولون.

بالنسبة للأراضي ذات سندات كانت خاضعة بصفة نهائية للإستعمار الفرنسي مقدرة بحوالي 5 هكتار,أما باقي الأراضي وهي أغلبية الأراضي الفلاحية أو القابلة للفلاحة بقيت خاضعة للقانون الجزائري ولم تكن مسجلة في أي سجل, ما عدا سجلات الضرائب وغير محددة ماديا في أي مخطط.

ونجد أن الأراضي ذات سندات وضعيتها القانونية والمادية شابها خلط, سبب نظام الشهر العقاري المعيب لغياب مسح عام للأراضي,حيث في هذه الفترة كان نظام الشهر المطبق هو نظام الشهر الشخصي, وفي ظل هذا النظام لا يتم تأسيس السجل العقاري.

وفي المقابل, غياب إشهار بعض العقود المتعلقة بالملكية العقارية بسبب إهمال المالكين أو الحائزين, وكانت الوثائق الممسوكة من قبل المحافظ العقاري مطبوعة بنقائص ناتجة عن عدم الدقة, فالأملاك العقارية كانت معينة بصفة عامة دون تحديد في العقود المشهرة.[8]

2-     السياسة المتبعة في مجال المسح بعد الإستقلال:

عند الإستقلال سنة 1962,الجزائر كانت بحاجة الى إجراء جرد وصفي و تقييمي,للأموال العقارية,مع تخفيض في فترة دراسات التطوير وخاصة التهيئة العقارية والحضرية والتوجيه الفلاحي لعدم إستطاعتها الإستمرار في إستعمال النظام القائم.

وقد تم تطبيق الثورة الزراعية إبتداءا من 08 نوفمبر 1971,و نظرا لكل النتائج الإيجابية والسلبية التي نتجت عنها, فقد شاركت في إنقاص من تعقيدات وتعدد الأنظمة القانونية المطبقة على الأراضي, وتطبيق الثورة الزراعية أظهرت غياب مسح عام حقيقي وضرورة تطبيقه بشكل سريع,للتحكم في المجال العقاري.

لذلك اتخذت إستعدادات تشريعية عن طريق إصدار الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975,الذي أقر تأسيس المسح العام و تأسيس السجل العقاري من أجل تحديد الأساس المادي والقانوني الصحيح, وإحداث ملكية عقارية سواء عامة أو خاصة.

هذا النص التشريعي صدر لتحقيق تغيير هام للنظام العقاري في الجزائر و له وجهتين تقنية و قانونية.

شروط تطبيق هذا النص التشريعي حددت عن طريق الأمر76/62 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري.

تجسيد الجرد الوصفي الذي يقوم به المسح العام للأراضي يعتبر كأساس مادي للسجل العقاري.[9]

المبحث الثاني: إجراء عملية المسح العام للأراضي

النصوص المتخذة من اجل تأسيس مسح عام للأراضي عن طريق الأمر 76/62 المؤرخ في 25 مارس 1976, أظهرت إهتماما بإنجاز وثائق تمس المصلحة العامة تظهر الأساس المادي لتحديد العقارات.

ولتحقيق هذا الهدف المتمثل في عملية المسح العام للأراضي, لا بد أن تحضى هذه العمليات بإشهار واسع, وتتم بحضور المعنيين كل من الإدارة, المالكين, الجيران.

المطلب الأول: الإعلان عن عملية المسح العام للأراضي و إنشاء لجنة المسح و التحديد

الفرع الأول:الإعلان عن عملية المسح العام للأراضي

أحاط المشرع عملية المسح بإجراءات نشر واسعة تكفل وصولها إلى علم الجمهور, لكي يتدبر كل ذي مصلحة أمر المحافظة على حقوقه.

يعلن عن تاريخ افتتاح عمليات المسح بموجب قرار من الوالي الذي يأتي بعد شهر على الأكثر من تاريخ نشر هذا القرار الذي يكون متخذ بإقتراح من مدير الفرع المحلي لمسح الأراضي.

و تحضى عمليات المسح العام للأراضي بإشهار واسع, فينشر القرار في:

- الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية.

- مجموعة القرارات الإدارية للولاية المعنية.

- الجرائد اليومية الوطنية 

ويبلغ هذا القرار الى رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني بعمليات المسح.

وعلى رئيس المجلس الشعبي البلدي بعد ذلك استدعاء الأشخاص المعنيين (المالكين أصحاب الحق العيني, الجيران), وهذا الإستدعاء يكون بمثابة إعلان شخصي أو يكون عن طريق لصق الإعلانات في اجل 15 يوم قبل إفتتاح هذه العمليات في الدوائر والبلديات المعنية والبلديات المجاورة, ويتم إستدعاء المعنيين أثناء عمليات المسح ليدلوا على حدود عقاراتهم وليثبتوا عند الإقتضاء إدعاءاتهم.

كما توجه رسالة إلى المصالح العمومية المعنية لتذكيرهم بضرورة ضبط حدود العقارات التي هي مخصصة لهم من أجل ذلك عليهم تعيين ممثل مؤهل ليحضر عمليات المسح العام للأراضي.[10]

الفرع الثاني: إنشاء لجنة المسح و التحديد.

من اجل أن تتم عمليات المسح العام للأراضي بشكل دقيق, تنشأ لجنة المسح والتحديد في كل بلدية عند بدأ عمليات المسح في تلك البلدية, تتكون من:

- قاضي من المحكمة التي توجد في دائرة إختصاصها البلدية المعنية رئيسا و يعين القاضي من قبل رئيس المجلس القضائي.

- رئيس المجلس الشعبي البلدي أو ممثله نائب رئيس.

- ممثل للمصالح المحلية لإدارة الضرائب.

- ممثل للمصالح المحلية للأملاك الوطنية.

- ممثل لوزارة الدفاع الوطني.

- ممثل لمصلحة التعمير في الولاية.

- موثق تعينه الهيئة المخولة في المنظمة المهنية.

- مهندس خبير عقاري تعينه الهيئة المخولة من المنظمة المهنية.

- المحافظ العقاري المختص إقليميا أو ممثله.

- المسؤول المحلي للوكالة الوطنية لمسح الأراضي أو ممثله.

بالنسبة للعمليات التي تنجز في مناطق تشمل مساحات و مواقع محمية.

-      ممثل عن مديرية الثقافة في الولاية.

أ-في مجال العمليات التى تتم في المحيط الحضري للبلدية.

-  ممثل للمصالح المحلية للتعمير.

-  ممثل لديوان الترقية و التسيير العقاري.

ب-في مجال العمليات التي تتم خارج المحيط الحضري للبلدية.

-ممثل المصالح المحلية للفلاحة.

- ممثل المصالح المحلية للري.

يتولى العضو الممثل للوكالة الوطنية للمسح مهام الكتابة.[11]

وتعمل اللجنة على السير الحسن لعمليات المسح العام للأراضي حيث تتولى:

- جمع كل الوثائق و البيانات من أجل تسهيل إعداد وثائق مساحية.

- تتدخل في حل النزاعات بين المالكين و في حالة عدم الإتفاق حول الحدود والتوفيق بينهم إن أمكن.

فلجنة المسح والتحديد تتدخل في عمليات المسح سواء سابقا أو لاحقا في عمليات التحديد ولها أيضا أن تتدخل أثناء سير الأعمال في حالة عدم الإتفاق بين المالكين المتجاورين بشأن حدود ملكياتهم تفصل في النزاعات التي لم تحل بالطريق الودي.

و بالنسبة لأعضاء اللجنة يتم إختيارهم بطلب من الوالي الذي يقترح عليه الموضوع من قبل مدير الفرع المحلي لمسح الأراضي, وتجتمع اللجنة بطلب مسؤول الولاية لمسح الأراضي و بناءا على دعوة من رئيسها.[12]

المطلب الثاني: بدء عمليات المسح العام للأراضي

الفرع الأول: تعيين حدود البلدية المعنية بالمسح.

بعد الإشهار الواسع لإفتتاح عمليات المسح العام وحلول أجل هذه العمليات يقوم التقني المكلف بعملية المسح بجمع الوثائق التي بحوزة البلدية أو مصلحة المسح,كالمخططات أو الخرائط والصور الجوية التي تظهر الحدود المادية للبلديات لمعرفة حدود إقليم البلدية إعتمادا على هذه الوثائق, ووصفها في وثيقة تدعى محضر تحديد، ملحق معه مخطط تحديد هذا المحضر، ويتم تحريره من قبل التقني المكلف بعملية المسح، بالتنسيق مع رئيس المجلس الشعبي للبلدية المعنية والبلديات المجاورة، وهذه الوثيقة توقع من طرف كل الأشخاص الحاضرين في عملية التحديد و تخضع لمصادقة الوالي.

بالنسبة للبلديات المجاورة لولايات أخرى أو تقع في الحدود الدولية محضر التحديد يوقع من قبل وزير الداخلية.

عمليا تحديد إقليم بلدية يتم في ثلاث مراحل:

1-     يقوم التقني المكلف بعملية التحديد بأعمال المعاينة لمعرفة حدود البلدية إعتمادا على الوثائق الرسمية,لمعرفة ما يحد البلدية في جميع الحدود.

2-    يقوم التقني بوضع مخططات لإقليم إعتمادا على ما توصل اليه أثناء عملية المعاينة.

3-     ثم يقوم بتحرير محضر بذالك يسمى محضر تحديد للبلدية المعنية .

بعد تحديد البلدية يتم تقسيم إقليم البلدية إلى أقسام لتسهيل عملية المسح وهذا التقسيم يتم مع إحترام المبادئ التالية :

أ- من الأحسن أن يكون محيط الأقسام لها حدود ثابتة طبيعية مثل : طريق, مجرى ماء حائط .

ب- يجب تجنب تقسيم مكان معين أو جزء من إقليم يشكل وحدة غير قابلة للتقسيم مثلا:مصنع , مطار .ويتم ترقيم الأقسام المساحية في كل بلدية حسب ترتيب تصاعدي غير متقطع , فالقسم الوقع في الشمال الشرقي للبلدية يأخذ رقم01 , والترقيم يتسلسل أفقيا في إتجاه الغرب إلى حدود البلدية ثم إلى الشرق ويتم في شكل منتظم ذهابا وإيابا .

كما يتم تقسيم هذه الأقسام إلى أجزاء وهذه الأخيرة تحتوي على قطع الملكية التي يتم ترقيمها أيضا تصاعديا ,ويعطي الملكيتان المتجاورتان رقمين متعاقبين .بعد هذا الإجراء يقوم التقني المكلف بعملية المسح العام للأراضي بإجراء التحقيق العقاري.[13]

الفرع الثاني :التحقيق العقاري

يهدف التحقيق العقاري إلى جمع كل العناصر والمعلومات الضرورية ,ويقوم بهذه العملية مؤخرا ممثل عن مصالح الحفظ العقاري ,حيث أن في السابق كان يقوم بهذا الإجراء أعوان المسح لكن مؤخرا أدمج مع الأعوان المكلفين بالمسح العام للأراضي عون يمثل المحافظة العقارية يحضر عملية المسح يدعى المحقق العقاري يعمل على :

1-     التحقق من حقوق الملكية .

2-         التحقق من الأعباء التي تثقل الملكية.

3-    التعرف على كل أصحاب الحقوق.

4-    معلومات قانونية تخص الملكية.

و هذا التحقيق يتم بحضور الملاك المعنيين الذين تم إستدعاءهم بموجب إستدعاء ومن رئيس المجلس الشعبي البلدي, فللملاك أن يعطوا جميع الإيضاحات اللازمة وأن يثبتوا حقوقهم على العقارات محل المسح بكل وثائق الملكية الموجودة لديهم ,و حضورهم إما يكون شخصيا أو عن طريق من ينوب عنهم قانونا.

أولا:التحقق من حقوق الملكية

التحقق من حقوق الملكية يتم:

أ‌-      إما بعقد ذو قوة تشريعية.

ب‌-        إما عن طريق التحريات في غياب عقود.

1-           التحقق بعقد:

عند معاينة حقوق الملكية بعقد هناك عدة حالات يجدها المحقق.

- حالة ملكية بعقد دقيق.

- حالة ملكية بعقد غير دقيق و متناقض.

- حالة ملكية لها عقد في نزاع.

- حالة ملكية لها عقد في شياع.

- حالة قسمة.

- حالة عقار مشترك.

- حالة إجراءات نزع الملكية.

1-1- حالة ملكية بعقد دقيق:

المالك حاضر في عملية التحديد و بحضور الجيران,يقدم للمحقق عقد رسمي مسجل ومشهر في هذه الحالة يجب على المحقق:

- قراءة العقد بتمعن بأسلوب يؤدي إلى:

- التأكد من شرعية العقد

- التعرف على العقار الموصوف في العقد والتأكد من تطابقه مع جزء الملكية المحدد في خانة التعيين .

- التعرف على المالك والتأكد بأن العقد يخص الشخص نفسه .

2- ملأ البطاقات بالاعتماد على العقد , حيث يقوم المحقق بالاعتماد على محتوى العقد بتحرير بطاقة الملكية يحدد فيها :

- البلدية التي تتم فيها عملية المسح .

- تحديد هوية المالك سواء طبيعي أو معنوي

ذكر النسب والحالة العائلية للمالك

 -المهنة والعنوان

- تعيين العقار ( إسم العقار إن وجد , نمط الاستغلال , في أي جزء , قطعة )

وبما أنه يقوم بتحرير الملكية وإظهار أجزائها مثلا جزء مبني وجزء مخصص للفلاحة فيقوم بتحرير بطاقة جزء الملكية يظهر فيها:

رقم القسم الذي يظهر فيه العقار

- رقم جزء الملكية وموقع العقار

- تحديد هوية المالك

- ذكر الطبيعة {العقد} القانونية للملكية

- كيفية التملك

- ذكر الأعباء والحقوق والواقعة على العقار

- ذكر المساحة المصرح بها والمساحة المحسوبة من طرف التقني.

وفي حالة إذا كان العقار مبني يقوم التقني بإعداد بطاقة وصف العقار المبني تحتوي على:

- البلدية التي يقع فيها العقار

- تعيين مجموع العقار

- نمط الاستغلال

- المساحة

- محتوى العقار المبني

3- نلحق نموذج من العقد مع بطاقة العقار التي يقوم بإعدادها التقني المكلف بعملية المسح تحتوي على :

- تعيين المنطقة {حضرية أو ريفية }.

- مراجع مسح الأراضي.

- تحديد المساحة .

- وصف العقار وتحديد الطبيعة القانونية للأملاك.

- الحقوق والأعباء التي تثقل الملكية.

- تحديد هوية المالك.[14]

1-2 حالة ملكية بعقد غير دقيق ومتناقض :

في هذا الوضع توجد حالتين :

الحالة الأولى:

العقد المقدم لا يظهر بوضوح أن الملكية المحددة هي نفسها الموصوفة في العقد.

في هذه الحالة يعتمد المحقق العقاري على طريقة التحري, و بعدها يرفق العقد المقدم مع بطاقة العقار الذي تم تحريره.

أقدميه العقد تبين مدة الحيازة , فيقوم بالتحري على نوعية الحيازة .

الحالة الثانية :

المساحة المذكورة في العقد مختلفة على المساحة المحددة .

أ –المساحة المحسوبة أقل من المجودة في العقد.

إذا لم يكن هناك نزاع نأخذ بعين الاعتبار المساحة المحسوبة .

-وفي حالة وجود نزاع, يجب وضع تقرير وإبلاغ لجنة المسح بذالك

ب-المساحة المحسوبة أكبر من المساحة الموجودة في العقد :

-إذا كانت الزيادة مبررة , نأخذ المساحة المحسوبة

وإذا كانت الزيادة غير المبررة , يجب وضع تقرير وإبلاغ لجنة المسح .[15]

1-3 حالة ملكية لها عقد لكن محل نزاع:

الحالة الأولى:

العقود المقدمة من طرف المالك والجيران متناقضان فيما يخص الحدود .

-في هذه الحالة إذا كان هناك توافق على حد مشترك, يؤخذ بعين الاعتبار .

-وإذا لم يكن هناك توافق , تؤخذ الحدود بصفة مؤقتة ويوضع تقرير للجنة المسح حتى تفصل في الأمر .

-الحالة الثانية :

المالك المجاور أو طرف آخر يطالب بجزء من العقار :

تحديد المساحة المطالب بها وإعطائها رقم وتسجيلها على الذي بحوزته, وضع تقرير عن النزاع وإبلاغ لجنة المسح بذلك.[16]

1-4 حالة ملكية لها عقد في الشيوع:

تكون الملكية في الشيوع :

- إما عن طريق الإرث : توفي شخص وترك ذوي الحقوق حسب أنصبة محددة في الفريضة .

- أو شراء ملكية عن طريق شخصين أو أكثر حسب الشهادة التوثيقية التي تحدد نصيب كل واحد أثناء الأعمال المحقق يصادف حالتين :

الحالة الأولى : وجود فريضة.

- ملأ بطاقة المسح باسم أحد المالكين .

- تسجيل كل المالكين على الشيوع في الخانات المخصصة لذالك مع تحديد نصيب كل واحد منهم حسب الفريضة .

- إلحاق نسخة من الفريضة مع بطاقة العقار .

الحالة الثانية : غياب الفريضة.

في هاته الحالة العقار يسجل باسم الشياع , كما يعد المحقق في حالة الملكية الشائعة بطاقة الملكية الشائعة يذكر فيها :

-أسماء الملاك على الشيوع .

-كيفية التملك .

-نوع السند وتاريخ إنشائه .

-ذكر الحقوق والأعباء التي تثقل العقار .

1

-5 حالة القسمة:

يحصل في بعض الأحيان قسمة بالتراضي بين الشياع غير رسمية دون أخذ بعين الاعتبار للأنصبة الموجودة في الفريضة , المحقق يجب أن أن يسأل المالكين إن كانوا يريدون أن يتم قيدهم كل واحد على حدى حسب القيمة الموجودة ,وتحرير لكل  واحد بطاقة عقارية .

في هذه الحالة يجب توفر ثلاثة شروط هي :

- وجود فريضة .

- حضور كل المالكين المذكورة أسمائهم في الفريضة .

- عدم وجود نزاع .

إذا توفرت هذه الشروط تطبق القسمة كما هي أي كل شخص على حدى , في غياب شرط من هذه الشروط يسجل العقار في الشيوع . [17]

1-6 حالة عقار مشترك:

في هذه الحالة تصادف المحقق حالتين :

الحالة الأولى :  وجود البيان الوصفي للعقار.

تسجيل المالكين المشتركين بصفة فردية وإنشاء لكل واحد منهم البطاقات اللازمة اعتمادا على البيان الوصفي , ويرفق هذا الأخير مع بطاقة العقار.

الحالة الثانية:  غياب البيان الوصفي للعقار .

المحقق يقوم بإنشاء بيان وصفي للعقار على أساس المعلومات التي يمنحها له المحدد.

وفي هذه الحالة يتم إنشاء أيضا بطاقة وحدة الملكية المشتركة يذكر فيها :

- أسماء الملاك المشتركين .

- الطبيعة القانونية للملكية .

- كيفية التملك .

- نوع السند وتاريخ إنشائه .

- ذكر الحقوق والأعباء التي تثقل العقار .[18]

1-7 حالة إجراءات نزع الملكية:

خلال العمل الميداني , يجد المحقق ملكيات في طريق نزع الملكية إي لم يكتمل الإجراء في هذه الحالة يجب :

الحالة الأولى : وجود عقد إداري لنزع الملكية.

في هذه الحالة تسجل قطعة الأرض كملكية عمومية .

الحالة الثانية : غياب قرار نزع الملكية .

في هذه الحالة يجب الأخذ بعين الاعتبار وضعيتين :

المشروع تام :

- تحدد قطعة الأرض المنزوعة وتمسح باسم المالك الحقيقي.

- تسجل في حساب الدولة عند تسوية الوضعية .

المشروع في طريق الإنجاز :

- إذا وجد مخطط المشروع يتم تطبيقه .

- وإذا لم يوجد مخطط تحدد كل الملكية باسم المالك .

1-8 حالة ملكيات أصحابها غائبين:

من خلال عمليات التحديد والتحقيق المالك لا يرد على الاستدعاء, أو بعض الملاك غير معروفين, بعد إستدعائين إذا لم يحضر المالك، يقوم المحقق بالإجراءات التالية :

- يسجل العقار باسم الدولة ويضع في البطاقات إفتراض ملكية الدولة .

- عند انتهاء الأعمال لقسم تنشأ قائمتين :

* قائمة المالكين الذين لم يردوا على الاستدعاء بحضور الهيئات المحلية .

* قائمة أجزاء الملكية التي لم يتم التعرف على ملاكها .

أجزاء الملكيات الموجودة في هاتين القائمتين تسجل ملكية خاصة للدولة وإذا تقدم المالك المجهول بعد الإيداع يوجد حلين :

- بالنسبة للملكيات التي لها عقد رسمي تكون على عاتق المحافظة العقارية تسوية وضعيتها.

- بالنسبة للملكية التي ليس لها عقد يسوي وضعيته عن طريق العدالة.[19]

1-9 حالة عقود مرت عن طريق خرق للقانون لممتلكات الدولة:

تعتبر مهمة المحقق الدفاع على مصالح الدولة فتدخل المشروع بعد الاستقلال ليأخذ على عاتقه الوضعيات التالية :

أ- حالة التحويلات الممنوعة والملغاة عن طريق الأمر 62-03 المؤرخ في 23/10/62، وهذا الأمر يمنع:

- كل التحويلات: بيع, كراء, إيجار زراعي, مزارعة تخص الأملاك الشاغرة باستثناء العمليات المتخذة في إطار التعاونيات العمومية أو لجان التسيير المعتمدة من طرف, تعتبر ملغاة وغير شرعية .

- العقود والاتفاقيات التي جاءت منذ 01/07/1962 خارج الجزائر والتي تخص بيع أو كراء ممتلكات عقارية أو المنقولة الواقعة في الجزائر.

وفي هذه الحالة يعتبر العقد مخالف للقانون المذكور ويجب إبلاغ إدارة أملاك الدولة التي تلغيه تطبيقا للمادة 02 من هذا القانون.

ب- حالة الأراضي المملوكة من طرف أشخاص طبيعيين أو معنويين ذوي جنسيات أجنبية والتي انتقلت ملكيتها للدولة.

* الأمر رقم 63/388 المؤرخ في 18/10/1963 الذي ينص :

-ملكية الدولة لكل الإستغلالات الفلاحية للأشخاص طبيعيين أو معنويين أجانب .

* الأمر رقم 71/73 المؤرخ لكل الأراضي الفلاحية أو القابلة للفلاحة مملوكة للأجانب باستثناء التونسيين والمغاربة .

وبذالك الأراضي التي تؤول للدولة منحت للاستغلال الفلاحي الفردي أو الجماعي حسب قانون 87/19 المؤرخ في 8 ديسمبر 1987 خلال هذا الإجراء فلتت بعض الممتلكات من الإحصاء فلم تحصى في الوقت المناسب وكانت مستغلة من طرف أشخاص لهم عقد إيجار تم مع الملاك السابقين ,في هذه الحالة يجب على المحقق تسجيل الملك باسم  المستغل الحالي, إبلاغ إدارة أملاك الدولة التي تستطيع من بعد أن تعارض أمام لجنة المسح .[20]

ج- حالة أراضي مؤممة باسم الثورة الزراعية ثم استرجعت.  

الأمر رقم 17-73 المؤرخ في 08/11/1971 المتعلق بالثورة الزراعية ينص :

- تأميم الأراضي الفلاحية أو القابلة للفلاحة والتي لاتتوفر في ملاكهم مواصفات الاستغلال  كما هي معرفة في الأمر .

الأراضي المؤممة تصبح أموال وطنية للثورة الزراعية.

- القانون رقم 90/25 المتعلق بالتوجيه العقاري معدل ومكمل ينص على :

* إرجاع الأراضي المؤممة لأصحابها الأصليين بشرط أن يكونو المالكين :

- لم يحصلوا على أراضي في إطار قانون 87/19 المؤرخ في 8 ديسمبر 87 إلا في حالة التخلي عن هذا الامتياز.

- لم يتم شراء هذه الأراضي أثناء حرب التحرير .

- لم تكتسب هذه الأراضي عن طريق التقادم .

إذا توفرت هذه الشروط يستطيع المالك الحقيقي المطالبة بشرط أن تكون هذه الأراضي لم تفقد طابعها الفلاحي, أو لم تمنح في إطار قانون 83/18 المؤرخ في 18 أوت 1983 المتعلق باستصلاح الأراضي .

عندما نستخلص أن الأراضي المطلوبة لا يمكن إرجاعها لأصحابها الحقيقيين يستطيع هذا الأخير الحصول على تعويض ,إما عينيا أو نقدا مع أخذ بعين الاعتبار ماله من وثائق المحقق لا يتوقف عند العقد, وإنما لا بد أن يتحقق من أن العقد يظهر الوضعية الحالية للعقار.

في هذه الوضعية يجب على المحقق أن يقوم بتحريات ويتأكد من وجود قرار التأميم ويتأكد من الإرجاع أو لا ,وإذا كان هذا الإرجاع كلي أو جزئي .

د- حالة أراضي فلاحيه كانت تابعة لمؤسسات أو هيئات عمومية أصبحت تابعة لأموال وطنية للثورة الزراعية.

المادة 19 من الأمر 71/73 المؤرخ في 08 نوفمبر 1971 المتعلق بالثورة الزراعية :

   - الأراضي الفلاحية أو ذات إستغلال فلاحي التي هي بحوزة مؤسسات أو هياكل عمومية تحولت إلى المال الوطني للثورة الزراعية ماعدا التي استبقت للبحث والتعليم بهذا الإجراء الأملاك المعنية تفهرس في المحافظة العقارية بملاكها الأصليين , في هذه الحالة لا يجب الاعتماد العقود القديمة حتى ولو كانت مشهرة ونتيجة لذالك تصبح ملك للدولة , وفي هذه الحالة المحقق يعلم مديرية أملاك الدولة لتأخذ على عاتقها هذه الوضعية .[21]

هـ- حالات انتزعت فيها الملكية دون معرفة حقوق مالكيها الأصليين.

الأمر رقم 76-48 المؤرخ في 25/05/1976 الذي يضبط قواعد نزع الملكية لغرض المنفعة العامة , والمنشور وزاري (الداخلية , العدالة , المالية ) رقم 55 يخص تحديد حقوق الأشخاص الذين مسهم النزع إما عن طريق عقد أو على أساس عناصر تمثل الدليل الأولي .

رغم هذا الأمر والمنشور الوزاري الذي يحدد إجراءات نزع الملكية نجد أن بعض عمليات نزع الملكية تكون الهيئات المستفيدة حقوقها معروفة دون معرفة حقوق أصحابها الأصليين .

نجد بعض الحالات سويت في وقتها, أما البعض الآخر فلم تسوى وضعيتهم لحد الآن وعند عملية المسح نأخذ هذه الحالات كما يلي :

* التعرف على القطعة المنزوعة .

* التعرف على ملاكها الأصليين .

* التعرف على حقوق الملاك الأصليين بناء ا على معلومات من المحافظة العقارية .

* تحديد عن طريق العقود التي تثبت العناصر التي تكون بيان (شهادات , عقد جبائي مخطط قديم أو وثيقة منحت أثناء الثورة الزراعية ) تسلم هذه التحريات في شكل تقرير إلى لجنة المسح والتحديد التي تدرس هذه الحالة مع الأطراف المعنية .[22]

2-التحقيق عن طريق التحريات في غياب العقود .

لقد حدد في التعليمة رقم 16 المؤرخة في 24 ماي 1998 أنه في غياب عقد , تثبت الحقوق عن طريق التحريات , لذا يجب على المحقق:

أولا: أخذ من المالكين المجاورين أو الأشخاص الآخرين كل الأقوال والشهادات بكيفية تؤدي إلى :

- التعرف على الحائز .

- تقدير نوعية الحيازة .

- كما يتحقق من أن هذه الأملاك غير تابعة للدولة .

- التحقق من أن هذا العقار غير تابع لشخص طبيعي أو معنوي جرد من حقوقه لصالح الدولة .

- التحقق عن طريق أرشيفات الضرائب من وجود مالك قديم لم تشهر حقوقه في المحافظة العقارية .

- نتيجة التحقيق تسلم اللجنة المسح وإذا لم يوجد اعتراض خلال المدة القانونية الحائز يصبح مقبول .[23]

ثانيا : التحقق من الأعباء والحقوق التي تثقل الملكية:

الحقوق العينية العقارية والأعباء التي تثقل العقار التي على المحقق التعرف عليها خلال عملية التحقيق.                                                                                                                                                                                                                        

الحقوق تشمل:

-حق الانتفاع .

- حق الاستعمال .

- حق المرور .

- حق الاستغلال .

أما الأعباء التي تثقل الملكية هي الضمان العيني وتشمل :

- الرهن.

- حق الامتياز .

هذه الحقوق والأعباء تثبت بعقد مشهر,  إن لم يوجد عقد المحقق يقوم بالتحريات مثل التحقق من حق الملكية.[24]

ثالثا : معلومات ذات طابع قانوني مرتبطة بالملكية .

هذه المعلومات تخص:

- هوية المالك.

- الطبيعة القانونية للملكية .

- أصل الملكية.

- كيفية التملك (شراء , تبادل , أرث ) .

- الحقوق والأعباء لبتي تخص الملكية .

- في حالة الشياع , قائمة المالكين.[25]

رابعا : التحقق من أصحاب الحقوق.

المالك أو المالك المفترض يكون:

- إما شخص أو عدة أشخاص عندما يكون العقار في الشياع أو ملكية المشتركة

- إما شخص معنوي.

* المعلومات التي تخص التعرف على المالك تشمل بالنسبة للشخص الطبيعي :

- إسمه ولقبه ونسبه.

- تاريخ و مكان ولادته وجنسيته.

- حالته العائلية.

- عدد الأشخاص المتكفل بهم.

- عنوانه.

عند وجود فريضة في حالة الملكية أو الملكية المشتركة على الشيوع لا تذكر في هذه البطاقة سوى شريك في الملك على الشيوع.

في غياب الفريضة يسجل الشخص الذي يسير أو يدير العقار, ويتبع بإشارة شركاء.

* أما المعلومات التي تخص التعرف على المالك تشمل بالنسبة للشخص المعنوي:

- التسمية ومقر المصلحة أو المستغل بالنسبة للأملاك التابعة للدولة.

- التسمية والمقر الإجتماعي بالنسبة للأملاك التابعة لهيئات أو مؤسسات عمومية أو جمعيات.^[26]

وفي الوقت الذي يقوم المحقق بأعماله, يقوم التقني المكلف بعملية التحديد بتحديد الملكيات الموجودة ضمن القسم الذي يتم فيه العمل, فيتعرف على العقارات ويحدد حدود كل عقار حسب توجيهات الملاك المجاورين, كما يستنتج توافق أو نزاع حول الحدود يعلم لجنة المسح بذلك, ويعطي لكل ملكية رقم خاص بها  ويكون هذا الترقيم تصاعديا, وبالنسبة للملكيات المتجاورة فيمنحها أرقام متعاقبة على أساس عملية التحديد,و يقوم العون المكلف بهذه العملية بوضع مخطط حسب المعلومات المتحصل عليها أثناء عمله,ويكون المخطط المساحي مطابق للوضعية  المتحصل عليها أثناء عملية المسح حيث يعطى التمثيل البياني  للبلدية.

ولا بد أثناء القيام بعملية المسح أن يكون التقني المكلف بعملية المسح أن يعلم كل أسبوع بمقتضى بطاقة تجميع تلصق بمقر البلدية تقدم الأعمال وهذا لإعلام المصالح والمالكين المعنيين بسير العمليات المنجزة في الميدان.

وفي الأخير يتم إعداد السجل المساحي الذي تسجل فيه العقارات المتجمعة من قبل المالكين أو المستغلين وهو من بين الوثائق التي يتم إيداعها لدى المحافظة العقارية.^[27]

المطلب الثالث: إختتام عمليات المسح العام للأراضي:

بعد الإنتهاء من العمليات التقنية يتم إيداع مخطط مسح الأراضي والوثائق الملحقة مدة شهر على الأقل في مقر البلدية,أين يكون للمعنيين الحق في الإطلاع للمعرفة.

هذا الإيداع يكون إجباريا مبلغ عنه من قبل رئيس البلدية بإعلان موقع منه يتم نشره في الأماكن المخصصة للإعلان في البلديات المجاورة وأيضا عن طريق الإعلان الشفوي(المناداة) في الأماكن العمومية.

خلاصة الفصل الأول:

تعتبر عملية المسح أول خطوة في تأسيس السجل العقاري, حيث أن في هذه العملية يتم تحديد الوضعية المادية للعقارات, والتحقيق من حقوق الملكية, والأعباء التي تثقل العقارات وكذا تحديد الملاك,ولضمان حسن سير هذه العمليات وتحقيق الهدف المرجو منها أصبح يشارك في عملية المسح عون من المحافظة العقارية, حيث يقوم بالتحقيق العقاري أي أصبح هناك تحقيق عقاري موحد, حيث أن في السابق كان عون من مصلحة المسح يقوم بهذه العملية, وهذا من أجل تأسيس وثائق مساحية في كل بلدية, تكون القاعدة لتأسيس سجل عقاري دقيق يظهر الوضعية الحقيقية للعقارات, فيتم تحرير بطاقة العقار من قبل العون المكلف بعملية المسح وإنشاء السجل المساحي ومخطط المسح, وإعتمادا على المعلومات الموجودة في هذه الوثائق تبدأ المرحلة الثانية لتأسيس السجل العقاري, عند إيداعها على مستوى المحافظة العقارية, من أجل تحديد الوضعية القانونية للعقارات.