محكمة النقض: البيع ليس له أثر في مواجهة الغير إلا ابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري

 

ملف  1784/1985        قرار 3309           بتاريخ    22/05/1996

 محكمة النقض: البيع ليس له أثر في مواجهة الغير إلا ابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري

 

إذا كان المطلوب قد اشترى من موروث الطاعنين الملك المطلوب إفراغه ولم يسجل شراءه بالرسم العقاري فإن محكمة الاستئناف التي رفضت طلب إفراغه بعلة "أنه مالك وحائز" والحال أن الفصل 66 من ظهير 1913-8-2 لا يجعل للبيع أثرا في مواجهة الغير إلا ابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري لم يجعل لما قضت به أساسا من القانون.

 

 

باسم جلالة الملك

 

وبعد المداولة طبقا للقانون

 

 حيث يؤخذ من عناصر الملف ومن القرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بوجدة بتاريخ 29-01-85 في الملف رقم 84-195 ادعاء طالبي النقض رحمة بنت بلقاسم وخيرة بنت لخضر والاخوة الصالحي امحمد  ميمون  يحيى  محمد بنيونس  عيسى  ميلود  وسيني زهرة أبناء الصالحي فرجي بن محمد انهم يملكون شياعا بينهم أرضا فلاحية بجماعة سيدي يحيى بقبيلة انجاد قيادة احواز وجدة مساحتها 21 هكتارا و 89 آرا ذات رسم عقاري عدد 13637 وأن المطلوب في النقض الجيلالي بن قدور بن عاشور انتهز فرصة وجود الرجال بالخارج واستولى على عشر هكتارات وفي وسطها دار ملتمسين الحكم بإفراغه هو ومن يقوم مقامه تحت طائلة غرامة تهديدية، وأجاب  المدعى عليه بأنه مالك للمدعى فيه بناء على شرائه بتاريخ 28-09-66 من موروث الطاعنين الصالحي فرجي بن محمد بمقتضى عقد مسجل في 30-04-73 ملتمسا بمقتضى مقاله المضاد الحكم له بصحة البيع بناء على حيازته للأرض منذ 1966، وأدلى بعقد البيع مصرحا بأنهم سبق أن أقاموا دعوى بانتزاع الحيازة وقضى قاضي المستعجلات لعدم الاختصاص، وعقب المدعون بأنهم تقدموا ضده أداء التعويض عن الاستغلال بدون سند حسب الحكم عدد 1007 بتاريخ 02-04-74 في الملف 1909 وبعد تمام الإجراءات قضت المحكمة الابتدائية بإفراغ المطلوب من الأرض المدعى فيها واستأنف الحكم من طرف المحكوم عليه على أساس أن إنكار التوقيع مرفوض شكلا لمخالفته الفصل 5 من قانون المحاماة وعن الحكم المحتج به لم يدلوا بما يثبت انهم أنكروا توقيع والدهم آنذاك ملتمسين إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من إفراغ ورفض الطلب المضاد وبعد التصدي باعتبار البيع تاما وصحيحا بينه وبين المرحوم الصالحي بن فرجي مع اعتبار الحكم بمثابة عقد نهائي وإعطاء الأمر إلى السيد المحافظ لتضمين هذا الحكم بالرسم العقاري عدد 13637 .

وأجاب  المستأنف عليهم الطاعنون بأن عقد البيع في العقار يجب أن يتم في ظل الفصل 481 من قانون العقود والالتزامات والفصل 80 من قانون التحفيظ والفصل 73 وأن الورقة المحتج بها غير موقعة من طرف موروثهم وانتهت القضية استئنافيا بإلغاء الحكم الابتدائي والحكم بصحة البيع بعلة عقد البيع صحيح وعدم تسجيله في الرسم العقاري لا يجرده من قوته الملزمة لطرفيه وأنه معزز بالحيازة ولم ينازع فيه البائع قيد حياته وبالنسبة للحكمين المحتج بهما فإنهما يتعلقان بالتعويض عن الحيازة ومعلوم أنه لا يبطل الحكم بها عقد البيع الذي موضوعه يتعلق بالاستحقاق أو الذي احترم الفصل 489 من قانون العقود والالتزامات حيث ينص على جميع الأركان والشروط القانونية أما الفصول المحتج بها من مرسوم التحفيظ فتتعلق بشروط تسجيل الحقوق عند المحافظ وهذا هو القرار المطعون فيه حاليا بالنقض.

 

وفي شأن وسيلة النقض الثالثة وما يتصل بها بما ورد في الوسيلة الثانية:

حيث يعيب الطاعنون على المحكمة فساد التعليل وعدم الارتكاز على أساس قانوني ذلك أنها عللت حكمها بأن العقد العرفي مؤيد بالحيازة وهو تعليل فاسد لأن العبرة بالرسم العقاري الذي هو المنطلق الوحيد في إثبات الملكية، أنه ظل ساكتا إلى أن طلبوا منه التعويض عن الاستغلال وصدر حكم استئنافي لفائدتهم ولم يتقدم ضده بأي مطعن ولم يتخذ أي إجراء تحفظي وأن تعليل محكمة الاستئناف غير مؤسس ويبرر النقض.

حقا، فإنه وطبقا للفصل 66 من ظهير 12-08-1913 فان المطلوب في النقض إذا كان قد اشترى عن موروث الطاعنين الملك المطلوب إفراغه منه بمقتضى عقد 28-09-66 فإنه لم يسجل شراءه بالرسم العقاري ومحكمة الاستئناف عندما قضت برفض طلب الإفراغ اعتمادا على أن المطلوب في النقض مالك وحائز  والحال أن الفصل المذكور لا يجعل للبيع أثر في مواجهة الغير إلا ابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري تكون قد عللت قضاءها تعليلا ناقصا ينزل منزلة انعدامه ولم تجعل لما قضت به أساس في القانون وكان ما بالوسيلة الثالثة واردا على القرار يستوجب نقضه جزئيا فيما قضى به من رفض طلب الإفراغ.  

 

بالنسبة لما استدل به الطاعنون في الوسائل الأولى والثانية والرابعة والخامسة مجتمعة:

حيث يعيب الطاعنون على المحكمة عدم الارتكاز على أساس قانوني وانعدام التعليل من حيث إنهم تمسكوا بقوة الشيء المقضى به عندما أدلوا بالحكم القاضي لفائدتهم بالتعويض عن استغلال الأرض وهو النتيجة الحتمية الناشئة عن عدم ثبوت الملك للمحكوم عليه وأن ما ردت به محكمة الاستئناف على الدفع يوصف بفساد التعليل المبرر للنقض.

وفي الوسيلة الثانية يعيب الطاعنون على المحكمة كذلك انعدام التعليل وعدم الارتكاز على أساس من حيث أنهم أنكروا أن يكون موروثهم قد صدر منه أي بيع ومحكمة الاستئناف حينما صرحت بأن عقد البيع احترم الفصل 481 من قانون العقود والالتزامات تكون قد عللت قرارها تعليلا فاسدا و ركزته على غير أساس فعرضته للنقض.

وفي وسيلتهم الرابعة يعيبون عليها أنها عللت حكمها بأن العقد موقع من موروث الطاعنين وهو تعليل غير مؤسس لأن المطلوب لم يثبت أن التوقيع الذي يحمله عقد الشراء هو لموروثهم.

وفي وسيلتهم الخامسة يعيبون عليها أنها عللت حكمها بأن المدعين لم يدلوا بإذن كتابي لإنكار التوقيع مع أنهم ورثة الصالحي فرجي بن محمد بدون منازع وعملا بالقاعدة القائلة: أن من مات عن حق فلوارثه إيجابا أو سلبا فإنه يصح لموروثهم إنكار التوقيع وعلى من يدعي أن التوقيع للصالحي فرجي يقع عبء الإثبات دون إلزامهم بادعاء الزور في العقد العرفي فيكون تعليل المحكمة فاسدا ينزل منزلة عدمه ويكون الحكم المبني عليه معرضا للنقض.

لكن فالمطلوب في النقض أدلى بعقد الشراء المؤرخ في 28-09-66 الموقع من طرف البائع موروث طالبي النقض والمسجل بإدارة التسجيل بوجدة بتاريخ 1973-4-20 والمعزز بالحيازة منذ تاريخ الشراء حسب الموجب عدد صحيفة 334 كناش رقم 54 بتاريخ 27-04-72 توثيق وجدة باعتراف الطاعنين الذين لم يدل محاميهم بإذن كتابي بشأن إنكار التوقيع الوارد بالعقد ولم يدلوا بما يثبت الطعن فيه بالزور فكونهم ورثة الصالحي فرجي أمر لا ينازعهم فيه أحد ولكن إنكار التوقيع على المحامي أن يدلي بالتوكيل الخاص من موكله سواء كان البائع أو ورثته من بعده.

 ومن جهة أخرى وبالنسبة لما استدل به الطاعنون من وجود حكم نهائي قضى لفائدتهم بالتعويض عن الاستغلال في نفس الملك فإنه يختلف موضوعه عن الدعوى الحالية والتي يتوقف البت فيها على مناقشة موضوع الاستحقاق، ومحكمة الاستئناف ناقشت الطلب المضاد وصرحت بأن عقد البيع يتضمن جميع الأركان والشروط القانونية واحترام الفصل 489 من قانون العقود والالتزامات وقضت بصحة البيع المبرم مع موروث الطاعنين مبررة قضاءها بما يكفي لتبريره فجاء قرارها معللا تعليلا كافيا وكان ما بالوسائل 1 و 2 و 4 و 5 المستدل بها غير جدير بالاعتبار. 

 

لهذه الأسباب

 قضى المجلس الأعلى بالنقض الجزئي بالنسبة لما قضت به المحكمة من رفض طلب الإفراغ   والإحالة على نفس المحكمة وهي مشكلة من هيئة أخرى لتبت فيه من جديد ورفض الطلب في الباقي  تحمل الصائر على النسبة.

كما قرر إثبات حكمه هذا في سجلات محكمة الاستئناف بوجدة إثر الحكم المطعون فيه أو بطرته. 

وبه صدر الحكم بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور حوله بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد محمد الاجراوي والمستشارين السادة: المدور جميلة مقررة  ونيش بديعة  أبو بكر بودي  الحسن بويقين  وبمحضر المحامي العام السيد فايدي عبد الغني وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة الإدريسي نعيمة.

  * عن منشورات المجلس الأعلى في ذكراه الاربعين 199