إجراءات بيع العقار المحجوز في المزاد العلني في قانون المسطرة المدنية

إعداد الدكتور عمر أزوكار

قرارات محكمة النقض المغربية

الفصل 474 بمجرد ما يقع الحجز العقاري أو ينصرم أجل الشهر المنصوص عليه في الفقرة الأخيرة من الفصل 471 فإن عون التنفيذ يقوم بعد تهيئ دفتر التحملات بإجراء الإشهار القانوني على نفقة الدائن ويبين الإعلان عن المزاد تاريخ افتتاحه، وإيداع محضر الحجز ووثائق الملكية بكتابة الضبط وكذلك شروط البيع.

يبلغ إلى العموم المزاد والبيع

1 - بتعليق

أ) على باب مسكن المحجوز عليه وعلى كل واحد من العقارات المحجوزة وكذا في الأسواق المجاورة لكل عقار من هذه العقارات؛

ب) باللوحة المخصصة للإعلانات في المحكمة الابتدائية التي يوجد مقرها بمحل التنفيذ؛

ج) بمكاتب السلطة الإدارية المحلية.

2 - بكل وسائل الإشهار (في الصحافة والإذاعة...) المأمور بها عند الاقتضاء من طرف الرئيس حسب أهمية الحجز.

يتلقى العون المكلف بالتنفيذ العروض بالشراء إلى إقفال محضر المزاد ويثبتها حسب ترتيبها التاريخي في أسفل محضر الحجز.

2.وتنعى على القرار في الوسيلة الرابعة خرق الفصل 9 ق م م انعدام التعليل عدم الارتكاز على اساس. بدعوى أن القرار صدر بخصوص اجراءات حجز تنفيذي على عقار وأن هذا النزاع يتعلق بالنظام العام، وان مثل النازلة يجب أن تبلغ الى النيابة العامة وان القرار الحالي صدر دون احترام هذه الإجراءات وان الجزاء الذي يترتب في النازلة هو البطلان، وأن خرق الفصل 9 ق م م لا يناسبه الا التصريح ببطلان القرار نقضه.

3.لكن حيث إن مقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 9 قم م المتمسك بها من طرف الطاعنة غير متوفرة في النازلة ولا مجال للتمسك بعدم تبليغ الملف للنيابة العامة أو الإشارة الى حضور ممثلها. مما تكون معه الوسيلة غير جديرة بالاعتبار,/. القــرار عـدد 28/2 المؤرخ فـي 15/1/2015 ملف تجاري عــــدد 875/3/2/2012

إجراءات بيع العقار المحجوز في المزاد العلني في قانون المسطرة المدنية

4.لكن، لما كانت الدعوى ترمي الى افراغ المطلوب للعقار موضوع البيع بالمزاد العلني بمقتضى ملف التنفيذ عدد 24/29/2007 لفائدة الطالبة بدعوى احتلاله لكون واقعة الكراء غير ثابتة، فإن محكمة الاستئناف التجارية مصدرة القرار المطعون فيه لما ثبت لها أنه تم اشعار قسم التنفيذ المكلف بالبيع أن العقار يكتريه المطلوب عبد الكريم الضريس بسومة شهرية قدرها 2000 درهم حسب الصورة المطابقة للأصل لعقد الكراء الذي يربطه بالمنفذ عليه المرحوم عبد الفتاح الضريس وأخرى لتواصيل الأداء صادرة عن هذا الأخير وذلك من محضر ارساء المزاد بتاريخ 13/4/2009 عللته عن صواب << بأن الأسباب التي اعتمدها المستأنف عليه لتبرير شرعية تواجده بالمحل المدعى عليه جديرة بالاعتبار ذلك أن الثابت من محضر بيع عقار محفظ المؤرخ في 5/5/2009 أنه تم اشعار قسم التنفيذ بأن العقار يكتريه المستأنف عليه بسومة كرائية شهرية قدرها 2000 درهم مدليا بصورة شمسية مصادق عليها لعقد الكراء وصورة شمسية لتواصيل الكراء >> وهو تعليل كاف لتبرير علم الطاعنة باعتمار المطلوب لمحل النزاع بناء على عقد كراء يربطه بالمنفذ عليه فضلا ان الثابت من وثائق الملف المعروضة على المحكمة أن دفتر التحملات الذي يعتبر وثيقة رسمية اشار الى أنه بناء على تصريح الخادمة ان المطلوب عبد الكريم الضريس يعتمر محل النزاع هو وأسرته, كما تضمن تصريح محامي المطلوب الأستاذ يركو محمد أن موكله يعتمر المحل المذكور بناء على علاقة كرائية وسومة قدرها 2000 درهم شهريا وليس بالملف ما يفيد أن هذه العبارة أضيفت بعد تحرير دفتر التحملات المتضمن أنه حرر بتاريخ 2/7/2007 وأن تصريح محامي المطلوب وان كان بتاريخ 21/11/2008, فإنه لا تأثير له على البيانات المضمنة به والتي تفيد أن المطلوب يعتمر المحل بناء على علاقة كرائية ولا يعيبه عدم قدوم المطلوب لمصلحة التنفيذ لاشعارها بأنه يكتري المحل من المنفذ عليه, فتكون المحكمة بذلك قد أجابت عما أثير أمامها من دفوع وتأكدت من سند اعتمار المطلوب لمحل النزاع. فجاء قرارها على النحو المذكور معللا تعليلا كافيا ومرتكزا على اساس وما عابته الطاعنة غير جدير بالاعتبار,/. القــرار عـدد 201/2 المؤرخ فـي 19/3/2015 ملف تجاري عــــدد 1522/3/2/2014

5.لكن، ردا على السبب أعلاه فإن العبرة بعلم المحجوز عليه إنما هي باستدعائه للحضور في اليوم المحدد للسمسرة التي تم فيها البيع فعلا لا بعدد المرات التي عرض فيه المحجوز للبيع ولم يتم. وأن القرار المطعون فيه إنما اعتمد عدم توصل المطلوب – المحجوز عليه – بالاستدعاء لحضور تاريخ السمسرة المشار إليه بمقتضى الفصل 476 من قانون المسكرة المدنية. ولذلك فإن القرار المطعون فيه حين علل قضاءه بأنه "بعد دراسة أوراق الملف والحكم المطعون فيه وعلله وما أثير حوله من أسباب تبين أن مانعاه المستانف غير مؤسس إذ تبين وفق علل الحكم عدم توصل المستانف عليه بالاستدعاء وفق الفصل 474 وما يليه (476) من قانون المسطرة المدنية. وأنه لا يعتد بادعائه العلم بتاريخ المزاد أمام تقديمه لطلب بتاريخ 10-03-2003 لإعادة السمسرة ولا بالمساطر التي مارسها المستانف عليه بايقاف عملية البيع والصعوبة في التنفيذ للقول بصحة إجراءات بيع العقار المحجوز والتي تمت بدون احترام المقتضيات المشار إليها" فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معللا تعليلا كافيا والسبب بالتالي غير جدير بالاعتبار. القرار عدد 1004 المؤرخ في 21-03-2007 ملف مدني عدد 1175-1-1-2006

6.وحيث بخصوص الاجراءات التي تلت عملية تبليغ الانذار العقاري فالثابت من وثائق الملف خاصة محضر ارساء المزاد أن الانذار العقاري نشر بجريدة الصحراء المغربية وثم تعليقه مرتين ببهو المحكمة في سبورة الاعلانات وتم خلافا لما تمسك به الطاعن تهيئ دفتر التحملات ثم وجه للطاعن انذارين بأن البيع بالسمسرة العمومية سيتم يوم 14/02/2006 وتوصل بالإنذار الأول في العشرة ايام الأولى بتاريخ 16/01/2006 كما بلغ داخل الأيام العشرة الأخيرة بتاريخ 06/02/2006 في

شخص القيم وعلق الاعلان باللوحة المعدة لذلك ، وان كل ذلك ضمن بمحضر ارساء المزاد المنجز في اطار الملف التنفيذي 563/2002 يوم 14/02/2006 وان الطاعن اكتفى بالقول بأن هذه الاجراءات جاءت مخالفة للقواعد القانونية المنظمة دون اثبات عكس ما تضمنه المحضر المذكور الذي لا يمكن الطعن فيه إلا بالزور." قرار محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء. رقم 4102/2011 صدر بتاريخ: 11/10/ رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 647/2011/14

إجراءات بيع العقار المحجوز في المزاد العلني في قانون المسطرة المدنية

7."لكن حيث يستفاد من مقتضيات الفصلين 474 و471 من ق.م.م أن دفتر التحملات ينبغي أن يكون مشتملا على كافة البيانات التي تهم أصحاب ذوي الشأن في التنفيذ، سواء الراغب في الشراء أم من له مصلحة فيه، ويشمل كل ما يتعلق بمسطرة إجراءات التنفيذ ببيان السند التنفيذي وتعيين العقار من موقع وحدود ومساحة وغيرها من البيانات المذكورة في الرسم العقاري، والثمن الأساسي الذي تبتدئ به المزايدة في جلسة البيع يحدد من طرف خبير تعينه المحكمة". القرار عدد 516 الصادر بتاريخ 4 ماي 2005 في الملف رقم 1366/3/1/2004

8." لكن ردا على الوسيلة أعلاه فإن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه اطلعت على الملف التنفيذي رقم 2083/02 وعلى محضر المزايدة وإرساء السمسرة وتبين لها أنها تمت بتاريخ 08-04-2002 وأن عدم التعليق أمام أبواب العمارة يعتبر من إجراءات الحجز وأنه بمقتضى الفصل 484 من قانون المسطرة المدنية فإن كل طعن بالبطلان في إجراءات الحجز العقاري يجب أن يقدم بمقال مكتوب قبل السمسرة ولذلك فإن المحكمة حين أوردت الدفوع المثارة من الطاعن وعللت قرارها بأن: "ما أثاره المستانف في أسباب استينافه من خرق مقتضيات الفصلين 459 و474 من قانون المسطرة المدنية وكون محكمة الدرجة الأولى لم تتحقق من صحة إجراءات تبليغ الحجز التحفظي وتحويله إلى حجز تنفيذي وتعليق الإعلان بالبيع أمام أبواب العمارة موضوع البيع لاسند لها من القانون وأن المحكمة مصدرة الحكم أجابت عن الدفوع المثارة ذلك أن الطعن بالبطلان في إجراءات الحجز العقاري والإشهار والتعليق إلى غير ذلك من الإجراءات يجب أن يقدم بمقال مكتوب قبل السمسرة" فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معللا ومرتكزا على اساس وما بالوسيلة بالتالي غير جدير بالاعتبار. قرار محكمة النقض عدد 3423 المؤرخ في : 15-10-2008 ملف مدني عدد 2273-1-1-2006

الفصل 475

إذا لم تكن العقارات مكتراة وقت الحجز فإن المنفذ عليه يبقى حائزا لها بصفته حارسا قضائيا حتى يوم البيع ما لم يصدر الأمر بغير ذلك، ويمكن للمحكمة أن تبطل عقود الكراء إذا أثبت الدائن أو من رسا عليه المزاد أنها أبرمت إضرارا بحقوقه دون مساس بمقتضيات الفصلين 453 و454.

يمنع على المنفذ عليه بمجرد تبليغه الحجز أي تفويت في العقار تحت طائلة البطلان وتعقل ثمار هذا العقار ومدا خيله عن المدة اللاحقة للتبليغ وتوزع بنفس المرتبة مع ثمن العقار نفسه.

يعتبر الإشعار الموجه للمكترين من العون المكلف بالتنفيذ طبق الطرق العادية للتبليغ بمثابة حجز لدى الغير بين أيديهم على المبالغ التي كانوا سيؤدونها عن حسن نية قبل التبليغ بالنسبة للمدة الموالية لهذا التبليغ.

9.لكن حيث إن محكمة ,الإستئناف لم تعتمد في تعليلها بكون المطلوب لم يبلغ بمحضر الحجز ولا بتاريخ الاعلان عن البيع. التعليل المنتقد القائل بإذانة المفوض القضائي المكلف بالتبليغ بجنحة صنع شواهد تتضمن وقائع غير صحيحة والمشاركة في استعمالها بناء على شكاية من المستأنف عليه انتهت بصدور حكم جنحي بالاذانة أيد استنافيا >> بل اعتمدت أساسا كون << المطلوب لم يبلغ بمحضر الحجز وبتاريخ الاعلان عن البيع بسبب أن التبليغ تم للمسمى " أمين محمود " بصفته ابن له والحال أنه لا وجود لهذا الابن ضمن أفراد أسرته حسب الثابت من وثائق الملف خاصة كناش الحالة المدنية المدلى به >> وهو تعليل لم يكن محل انتقاد في الوسيلة وكاف في تبرير القرار فيما ذكر مما يجعل الوسيلة بدون أثر, القــرار عـدد 28/2 المؤرخ فـي 15/1/2015 ملف تجاري عــــدد 875/3/2/2012

10.‏ حيث تمسكت الطاعنة بمقتضى مقالها الاستئنافي بكون الإجراءات التحفظية التي باشرتها في مواجهة المطلوبين ومنها الحجز العقاري الصادر بمقتضى أمر السيد رئيس المحكمة الابتدائية بالحي المحمدي بتاريخ 08/02/96 يستمر مفعولها إلى حين زوال أثرها الذي تم بتاريخ 26/09/01 بعد صدور أمر برفع الحجز المذكور وفقا لما ينص عليه الفصل 383 ق ل ع من أنه إذا انقطع التقادم بوجه صحيح لا يحسب في مدة التقادم الزمن السابق لحصول ما أدى إلى انقطاعه وتبدأ مدة جديدة للتقادم من وقت انتهاء الأثر المترتب على سبب الانقطاع والمحكمة أجابت على الدفع المذكور مقتصرة على القول بأن مسطرة الحجز أنجزت في 08/02/96 دون أن ترد على ما أثير بشأن استمرار مفعول الحجز المذكور إلى تاريخ رفعه سلبا ولا إيجابا رغم ما قد يكون لذلك من تأثير على منطوق قرارها الذي جاء ناقص التعليل الموازي لانعدامه عرضة للنقض". قرار محكمة النقض عدد: 665 بتاريخ: 29/04/2009 ملف تجاري عدد: 199/3/1/2006.

11." لكن حيث إن الثابت من وثائق الملف أن موروث المطلوبين سمح للطالب باستخلاص واجبات كراء المحل تحفظي على العقار لضمان استيفاء الدين لا يترتب عنه خروج العقار من حيازة المحجوز عليه مالكه إلى أن يتحول الحجز إلى حجز الآخر والمحكمة مصدرة القرار لما لم تعتبر عقد القرض وإيقاع الحجز التحفظي موضوع النزاع إلى حين استيفاء الدين الذي اقترض منه وبذلك فإنه حول حقوقه على المدين (المكتري) لدائنه هو (أي المقرض الطالب) وفاء لما هو مستحق عليه أي مبلغ القرض 8000 درهما ولم يبين انه سلمه المحل كرهن أو ما إلى ذلك وبذلك فإن حقوق الطالب تنحصر في تمار العقار ولا تتعدى إلى عينه كما أن إيقاع حجز من طرف الطالب سندا لاستغلاله ووجوده بالمحل موضوع النزاع واعتبرته محتلا بدون سند تكون قد ركزت قضاءها على أساس وجاء قرارها معللا تعليلا كافيا وما بالوسيلة على غير أساس ". قرار محكمة النقض عدد: 3462 المؤرخ في:15/10/2008 ملف مدني عدد:1853/1/3/2007.

12." لكن حيث يتجلى من وثائق الملف أن المدعين استدلوا صحبة مقالهم الافتتاحي للدعوى بالرسم العدلي المضمن بعدد 125 ص 114 كناش عدد 21 وتاريخ 14/11/2000 بتوثيق آسفي والذي اشهد بمقتضاه السيد محمد بهكة بوصفته والهبا والسادة احمد بهكة وعبد الحق بهكة ووالدتهما أمينة بنت محمد أصالة عن نفسها ونيابة عن أبنائها القاصرين عبد الإله بهكة ونور الدين بهكة والحسن بهكة ومصطفى بهكة بوصفهم موهوب لهم بحيازة الموهوب لهم لما وهبه الواهب المذكور بمقتضى رسم الهبة المؤرخ في 16/10/1998 وبذلك فان الحيازة الفعلية للشيء الموهوب لم تقع إلا بتاريخ الإشهاد الذي استبعد ضمنيا ما ورد في رسم الهبة من اعتراف الموهوب لهم بالحوز لأنه لا يعتد به فقها ولذلك فالقرار المطعون فيه عندما علل مـا قضى به << أن المحكمة برجوعها إلى أوراق الملف تبت لها أن الحجز قد تم بتاريخ 3/2/2000 وأن رسم معاينة الحوز المدعى به من طرف المدعين كان بتاريخ 12/11/2000 أي بعد الحجز >> يكون قد استبعد الدفع بالحوز قبل الحجز وطبق مقتضيات الفصل 453 من ق م م فجاء معللا تعليلا كافيا وما بالوسيلة غير جدير بالاعتبار ". قرار محكمة النقض عدد: 2810 المؤرخ في: 27/9/2006 ملف مدني عدد: 4328/1/6/2004

إجراءات بيع العقار المحجوز في المزاد العلني في قانون المسطرة المدنية

13." لكن من جهة فإن الفصل 454 من ق م م ، لا ينص على أن كراء العقار المحجوز يقع باطلا بقوة القانون إذا أبرم بدون إذن من القضاء ، حتى يمكن اعتبار عقد الكراء المطلوب بطلانه عقدا باطلا بنص القانون طبقا للفصل 306 من ق ل ع . مما لا محل معه لتطبيق الفصلين المحتج بهما . ومن جهة أخرى أن الطاعن لم يبين وجه خرق القرار لحقوق الدفاع ، مما يجعل ما أثير بهذا الشأن غامضا ومبهما ، والوسيلة من الفرع الأول غير وجيهة ومن الفرع الثاني غير مقبولة .

14." لكن من جهة أولى فإن ما تمسك به الطاعن من أنه يتوفر على صفة الادعاء لطلب بطلان عقد الكراء لكونه أضر بمصلحته ، أجيب عنه ضمن الفرع الثاني من الوسيلة الثانية . ومن جهة ثانية أن موضوع الدعوى ليس هو بطلان كراء الأصل التجـــاري أو بطلان تفويته ، كما أثير من الطاعن ، وإنما هو بطلان عقد كراء رقبة العقار الموجود فوقه الأصل التجاري المحكوم ببيعه بحكم نهائي كما ورد بالوسيلة . ولذلك فلا علاقة لبطلان تفويت حق الكراء كعنصر من عناصر الأصل التجاري المدعى به من الطاعن بموضوع الدعوى . والمحكمة غير ملزمة بالرد على ما ليس له تأثير على قضائها . ومن جهة ثالثة أن ما تمسك به الطاعن من خرق لحقوق الدفاع، أجيب عنه ضمن الفرعين الثاني والثالث من الوسيلة الثالثة. مما تكون معه الوسيلتان في جزئيهما الأول والثاني غير وجيهتين . ومن الوجه الثالث غير مقبولتين." قرار محكمة النقض عدد: 3108 المؤرخ في: 26/9/2007 ملف مدني عدد: 3591/1/2/2005.

15." لكن حيث إن ما نص عليه الفصل 475 من ق م م . من حق الدائن الحاجز في المطالبة بإبطال عقود الكراء التي أبرمت إضرارا بحقوقه ، هو حق مخول له بعد إجراء الحجز وقبل البيع بالمزاد العلني . ومحكمة الاستئناف لما صرحت بانتفاء صفة الطاعـن ( وهو الدائن الحاجز ) في طلب بطلان عقد الكراء محل النزاع لكون العقار المحجوز بيع بالمزاد العلني ، وانتقل بالشراء إلى من رسا عليه المزاد العلني وهو ، فإنها تكون قد طبقت الفصل 475 من ق م م تطبيقا سليما ، وعللت بذلك قرارها تعليلا صحيحا ، والوسيلة من هذا الفرع على غير أساس ".قرار محكمة النقض عدد: 3108 المؤرخ في: 26/9/2007 ملف مدني عدد: 3591/1/2/2005.

16." لكن حيث إن التصرف في المنقولات والعقارات بالتبرع أو بعوض مع وجود الحجز يعد باطلا كما تقضي بذلك الفصل 453 من ق.م.م وأن الفصل 454 من نفس القانون " يمنع إكراء الأموال المحجوزة إلا بإذن من القضاء" ، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما عللته بأن " الحجز التحفظي على المحلين كان بتاريخ 25/6/1987 ولم يتم شراء زينتهما إلا بتاريخ 15/1/1990 من مالكهما المعين حارسا عليهما، فإنه وإن كان له حق الانتفاع بهما فلا يجوز له إكراؤهما إلا بإذن من القضاء" فأيدت الحكم الابتدائي متبنية علله وأسبابه لتي جاء فيها " بأنه في غياب أي دليل على رفع الحجز التحفظي وقت البيع فإن هذا الأخير يكون باطلا في مواجهة من رسى عليه المزاد كما أن الكراء ليس منتجا في نازلة الحال لكونه غير مستند على إذن القضاء " تكون عللته بما فيه الكفاية وما بالوسيلة على غير أساس". قرار محكمة النقض عدد:396 المؤرخ في:08/02/2006 ملف مدني عدد: 3572/1/3/2004.

17." لكن حيث فضلا عن أن الموافقة على عقد الكراء من طرف المؤسسة المقرضة ، حسب المرسوم المحتج به ، هي إجراء مقرر لمصلحة هذه المؤسسة ، ولا صفة للطاعن في التمسك به. فان ما بالوسيلة، جديد، لم يسبق للطاعن أن أثاره أمام قضاة الموضوع. ولا يقبل إثارته لأول مرة أمام المجلس الأعلى لاختلاط الواقع فيه بالقانون، مما تكون معه الوسيلة غير مقبولة ". قرار محكمة النقض عدد: 4175 المؤرخ في: 12/12/2007 ملف مدني عدد: 1138/1/2/2006.

18." حيث تمسك الطاعن في استئنافه بكون عقد الرهن ينص صراحة في فصله التاسع عشر على أن المدينة شركة لارت دولافيرونري ممنوعة بتاتا من تفويت العقار موضوع الرهن أو كرائه إلا أنه بعد توصلها مباشرة بالإنذار العقاري قامت بكرائه للسيد خالد مومني هذا الكراء الذي تسبب له في أضرار بليغة تمثلت في إنقاص العقار المرهون ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بإبطال عقد الكراء الرابط بين المدينة المذكورة والسيد خالد مومني والمؤرخ في 6/2/2002.

19.لكن حيث انه إذا كان الطاعن قد اتفق مع المدينة على عدم كراء العقار المرهون فإن المكتري السيد خالد مومني ليس طرفا في هذا الاتفاق وبالتالي لا يمكن أن يسري عليه.

وحيث إن عدم وفاء المدينة بالتزاماتها في هاته الحالة لا يمكن أن يقابل إلا بدعوى التعويض في مواجهتها.

وحيث إنه من جهة أخرى فانه لا يمكن إبطال عقد الكراء في هذه الحالة إلا إذا كان العقد صوريا وبالتالي فإن هناك تواطؤا بين المكري والمكتري وهو الشيء الذي لم يؤسس عليه الطاعن دعواه من جهة ولم يثبته من جهة ثانية.

وحيث إنه استنادا لما ذكر فإن الاستئناف يبقى غير مبرر مما يتعين رده وتأييد الحكم المستأنف". قرار محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء. رقم : 1129/2005 صدر بتاريخ: 4/4/2005 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 3730/2004/9

20." حقا ، ومن جهة أولى فإن عدم إشارة محضر الحجز ودفتر التحملات إلى كون العقار مثقلا بالكراء أو خاليا منه ، وإشارة الفصل الرابع من دفتر التحملات إلى " أن الذي رسا عليه المزاد ملزم بتنفيذ عقود الكراء سواء كانت شفوية أو كتابية والتي تكون مبرمة وقت إرساء المزاد " دون أي تشطيب لا يبرر رفض إبطال عقد كراء ثبت إبرامه بعد الحجز التحفظي للعقار وبعد حجزه تنفيذيا مادام عقد الكراء أبرم بتاريخ 3/7/91 والعقار حجز تحفظيا منذ سنة 1989 وتحول الحجز إلى تنفيذي بتاريخ 28/1/91 . ومن جهة ثانية فإن الفصل 475 م م أعطى الحق لمن رسا عليه المزاد أن يبطل عقود الكراء إذا أثبت أنها أبرمت إضرارا بحقوقه دون مساس بالفصل 454 م م الذي لا يجيز للمحجوز عليه كراء العقار المحجوز تحفظيا إلا بإذن القضاء والمحكمة بتعليلها الذي ورد فيــه ، " ... مادام من رسا عليه المزاد لم يثبت أنه اشترى عقارا خاليا من أي كراء ثم وجده مكرى فإنه لم يثبت الضرر اللاحق به الذي يخوله حسب الفصل 475 م م أن يطالب بإبطال عقد الكراء بسبب ذلك " تكون قد خرقت الفصلين 475 – 454 م م . كما أن المحكمة أثارت تلقائيا أنه لا يوجد بالملف ما يفيد كون المدين أشعر بالحجز ، في حين أن المدين المحجوز عليه لم ينازع خلال مناقشة الدعوى في تبليغه بالحجز مما تكون معه المحكمة قد تجاوزت صلاحياتها واشتطت فيها ، مما يعرض القرار للنقض ". قرار محكمة النقض عدد: 3995 المؤرخ في: 27/12/2006 ملف مدني عدد: 192/1/2/2004

21." حقا ، ومن جهة أولى فإن عدم إشارة محضر الحجز ودفتر التحملات إلى كون العقار مثقلا بالكراء أو خاليا منه ، وإشارة الفصل الرابع من دفتر التحملات إلى " أن الذي رسا عليه المزاد ملزم بتنفيذ عقود الكراء سواء كانت شفوية أو كتابية والتي تكون مبرمة وقت إرساء المزاد " دون أي تشطيب لا يبرر رفض إبطال عقد كراء ثبت إبرامه بعد الحجز التحفظي للعقار وبعد حجزه تنفيذيا مادام عقد الكراء أبرم بتاريخ 3/7/91 والعقار حجز تحفظيا منذ سنة 1989 وتحول الحجز إلى تنفيذي بتاريخ 28/1/91 . ومن جهة ثانية فإن الفصل 475 م م أعطى الحق لمن رسا عليه المزاد أن يبطل عقود الكراء إذا أثبت أنها أبرمت إضرارا بحقوقه دون مساس بالفصل 454 م م الذي لا يجيز للمحجوز عليه كراء العقار المحجوز تحفظيا إلا بإذن القضاء والمحكمة بتعليلها الذي ورد فيــه ، " ... مادام من رسا عليه المزاد لم يثبت أنه اشترى عقارا خاليا من أي كراء ثم وجده مكرى فإنه لم يثبت الضرر اللاحق به الذي يخوله حسب الفصل 475 م م أن يطالب بإبطال عقد الكراء بسبب ذلك " تكون قد خرقت الفصلين 475 – 454 م م . كما أن المحكمة أثارت تلقائيا أنه لا يوجد بالملف ما يفيد كون المدين أشعر بالحجز ، في حين أن المدين المحجوز عليه لم ينازع خلال مناقشة الدعوى في تبليغه بالحجز مما تكون معه المحكمة قد تجاوزت صلاحياتها واشتطت فيها ، مما يعرض القرار للنقض". قرار محكمة النقض محكمة النقض عدد: 3995 المؤرخ في: 27/12/2006 ملف مدني عدد: 192/1/2/2004

22. " لكن حيث أن من حق مالك لعقار محفظ أن يرفع إلى قاضي المستعجلات أمره لوضع حد لأي تعد يمس بحقه ولقاضي المستعجلات ظاهر المستندات والإطلاع عليها وتقدير حالات الاستعجال التي تبرر تدخله للبت في النزاع والتا بث من وثائق الملف أن الطالب مالك المدعى فيه قبل حجزه وبيعه بالمزاد للعلني للمطلوب أن التزم في عقد القرض المؤرخ سنة 1996 بعدم التصرف في الفيـلا موضوع الدعوى بالكراء ومن التزم بشيء لزمـه وأن محضر الحجز ودفتـر التحملات الذيـن اعتمدهما الأمر المستأنف المؤيد بالقرار المطعون فيه لا يشيران بتاتا إلى وجـود أي حق كراء على العقار المدعى فيه حسبما ورد في تعليلات الأمر المذكور والقرار المطعون فيه مما تكون معه محكمة الاستئناف المطعون في قرارها قد أبرزت عناصـر اختصاص قاضي المستعجلات للبت في النزاع وبررت بتعليلاتها اعتمـار الطالب للمدعى فيـه بـدون سـند قانوني فتبقـى الوسيلـة على غيـر أسـاس." قرار محكمة النقض عدد: 49 المؤرخ في 10/01/2007 ملف مدني عدد 3325/1/3/2004.

23.وبخصوص ما أثير في الوسيلة من كون المحكمة ، أخطأت تأويل الفصل 475 من ق.م.م لعدم علمه بالحجز والبيع بالمزاد – وكذلك لم يعلم بهما المكرى له، فإن المحكمة لما أجابت عن ذلك بأن عقدي كرائه لاحقان لتبليغ إنذار البيع للمالك المكري له وتم حجز العقار تنفيذيا وبلغ محضر الحجز للقيم عن البائع طبقا للفصل 469 من ق.م.م، وأن الفصل 475 المحتج به يجيز للمطلوبة إبطال كل عقد يثبت أنه أبرم إضرارا بحقوقها وهي إذ طلبت طرد الطالب تضمن طلبها ما عسى أن يستدل به في مواجهتها من تحمل على عقارهاالذي لم يكن موجودا في دفتر الشروط والتحملات الذي اشترت العقار على أساسه، مما طبقت معه الفصل المحتج به تطبيقا سليما وما بالوسيلة على غير أساس. القرار عدد 1576 المؤرخ في 09/05/2007 ملف مدني عـدد 3417/1/3/2005.

24.لكن حيث إن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه، وبعد إطلاعها على وثائق الملف وبالأخص مسطرة الحجز التنفيذي حسب المحضر عدد 376 وتاريخ 21/9/1999 وكذا محضر البيع بالمزاد العلني المحرر بتاريخ 15/12/1999 تحت عدد 1656، ثبت لها عدم تسجيل الطالب لأي تحفظ بشأن عقد الكراء المستدل به أثناء المسطرة المذكورة – كما يفرضه عنه الفصل 475 من قانون المسطرة المدنية؛ ولذلك استبعدت كل الوثائق المدلى بها إذ قضت بأن الشهادة الإدارية وكذا شهادة مصلحة الضرائب والموجب اللفيفي عدد 334 صحيفة 194 والذي يظل خاضعا لتقييم سلطة المحكمة للأخذ به من دونه كلها تفيد بأن الطاعن قاطنا بالمحل الراجع لملكية والده فقط دون الإشارة فيها إلى كونه مكتر له، وكذا تصريحه الشخصي المسطر بمحضري المعاينة والاستجواب عدد59 وتاريخ 23/7/2003 وعدد 283 وتاريخ 4/8/2003 وأن إقراره المذكور جاء وفق مقتضيات الفصل 407 من ق.م.م، واستبعدت انطلاقا مما ذكر، انعدام العلاقة الكرائية المزعومة بين الطالب ووالده الشاو الطيب، ومن ثم فإنها لم تبق ملزمة بتطبيق مقتضيات ظهير 25/12/1980 وهو ما أبرزته في تعليلات قرارها، فجاء هذا الأخير معللا تعليلا قانونيا سليما ويبقى ما بالوسائل مجتمعة على غير أساس. القرار عدد 2419 المؤرخ في 14/09/2005 ملف مدني عدد 3969/1/3/2004

25.حيث لئن كانت مقتضيات الفصل 475 من ق م م لا تستلزم ثبوت سوء نية المكتري لإبطال عقود الكراء التي يثبت الدائن ومن رسا عليه المزاد أنها أبرمت إضرارا بحقوقه فإن المحكمة بتعليلها الذي لم ينتقده الطاعن وجاء فيه أن عقد الكراء المبرم بين جميل والجزولي لم ينجز إلا بتاريخ 15/07/2008 أي بعد صدور الأمر بالحجز وتسجيله بالسجل العقاري حسب الثابت من خلال الاطلاع على نسخة العقد المدرجة في النازلة الشئ يجعل العقد المذكور جاء بعد علم الطرفين بوقوع الحجز على العقار محل الكراء – تكون أبرزت بما فيه الكفاية سوء نية الطاعن مادام أن ما هو مسجل بالصك العقاري يفترض وصول العلم به للكافة وإبرام عقد كراء مع وجود حجز عقاري مقيد يحقق سوء النية وهو تعليل كاف لتأسيس قضاء المحكمة ويبقى ما خاضت فيه من وجود حجز تحفظي مقيد على العقار وأثاره علة زائدة يستقيم القرار بدونها وبخصوص سوء فهم الوقائع و تحريفها فالنعي لا يتضمن تجليات ذلك في القرار المطعون فيه و ما أثير غير جدير بالاعتبار, في القــرار عـدد المؤرخ فـي ملف مدني عــــدد 4451/1/2/2015

26.لكن حيث انه بخصوص ما تمسك به الطاعنان من خرق المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه للفصل 475 من ق م م الذي يعطي الحق لمن رسا عليه المزاد المطالبة بإبطال العقود اللاحقة للحجز التحفظي والتنفيذ وأن صفتهما ثابتة للتقدم بطلب ابطال عقد الكراء تابثة فانه تغيير لسبب الدعوى التي بنيت على المطالبة ببطلان عقد الكراء لمخالفته للبند الثامن من عقد الرهن الرابط بين المكري المالك السابق والبنك الراهن وليس على مخالفة الفصل 475 المذكور وان السبب الجديد لم يسبق مناقشته أو عرضه على قضاة الموضوع ولا يقبل اثارته لأول مرة أمام محكمة النقض من جهة ومن جهة أخرى فقد سبق القول بأن ما ضمن بالبند الثامن من عقد الرهن انما قرر لمصلحة البنك الراهن ولا يستفيد منه الطاعنان كونهما ليسا خلفا خاصا له والوسيلتين على غير أساس عدا ما هو غير مقبول, القــرار عـدد 617/2 المؤرخ فـي 23/10/2014 ملف تجاري عــــدد 580/3/2/2012

27.لكن لما كان الثابت لقضاة الموضوع ان الطاعن ركز دعواه الرامية الى طرد المطلوبة في النقض على شرائه للعقار المتواجد به محل النزاع بالمزاد العلني، وعلى سبقية استصدار الحكم عدد 668 الصادر بتاريخ 09/05/05 الذي قضى بإبطال عقد الكراء المبرم بتاريخ 09/09/03 بين المطلوبة في النقض والمطلوب حضوره ( المالك السابق للعقار )، وأن الحكم الذي اعتمده الطاعن لتبرير طلبه قد ألغي نتيجة للطعن بالاستئناف الذي انتهى بصدور القرار الاستئنافي عدد 228 الصادر بتاريخ 07/02/08 القاضي في منطوقه بالغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من إبطال عقد الكراء والحكم من جديد بتسجيل تنازل شركة القرض العقاري والسياحي عن الدعوى، اعتبروا عن صواب أن وجود الشركة المطلوبة في النقض بالمحل المدعى فيه يبقى مستندا الى عقد الكراء الذي يعتبر لازال قائما ومستمرا أمام تسجيل تنازل المدعي عن دعواه الرامية الى ابطاله، وهم بنهجهم ذلك وبما جاء في علل الحكم الابتدائي والقرار المطعون فيه المؤيد له يكونون قد عللوا قرارهم بما يعتبر كافيا في تبرير ما انتهوا اليه بصرف النظر عن العلة المنتقدة التي جاء فيها ان القرض العقاري لا يعتبر بائعا حتى يحل الطاعن محله كخلف خاص والتي تعتبر زائدة ولا تأثير لها على سلامة القرار الأمر الذي يجعل ما استدل به الطاعن على غير اساس القــرار عـدد 507/2 المؤرخ فـي 18/9/2014 ملف تجاري عــــدد 259/3/2/2012.

28.لكن حيث إن ما نص عليه الفصل 475 من ق م م, من حق الدائن الحاجز في المطالبة بإبطال عقود الكراء التي أبرمت إضرارا بحقوقه، هو حق مخول له بعد إجراء الحجز وقبل البيع بالمزاد العلني, ومحكمة الاستئناف لما صرحت بانتفاء صفة الطاعـن ( وهو الدائن الحاجز ) في طلب بطلان عقد الكراء محل النزاع لكون العقار المحجوز بيع بالمزاد العلني، وانتقل بالشراء إلى من رسا عليه المزاد العلني وهو، فإنها تكون قد طبقت الفصل 475 من ق م م تطبيقا سليما، وعللت بذلك قرارها تعليلا صحيحا، والوسيلة من هذا الفرع على غير أساس, القرار عدد 3108 المؤرخ في 26/9/2007 ملف مدني عدد 3591/1/2/2005

الفصل 476

تقع السمسرة في محل كتابة الضبط التي نفذت الإجراءات وأودع فيها المحضر بعد ثلاثين يوما من تبليغ الحجز المنصوص عليه في الفصل السابق. غير أنه يمكن تمديد الأجل نتيجة الظروف بأمر معلل من الرئيس لمدة لا يمكن أن تتجاوز في الكل تسعين يوما بإضافة الثلاثين يوما الأولى إليها.

يبلغ في الأيام العشرة الأولى من هذا الأجل عون التنفيذ للمنفذ عليه أو من يقوم مقامه ضمن الشروط المنصوص عليها في الفصل 469 إتمام إجراءات الإشهار ويخطره بوجوب الحضور في اليوم المحدد للسمسرة.

يستدعى في الأيام العشرة الأخيرة من نفس المدة لنفس التاريخ المحجوز عليه والمتزايدين الذين قدموا عروضهم طبقا للفقرة الأخيرة من الفصل 474.

29.و أن الفصلين 476 و 477 لا توجبان أن يكون دفتر التحملات متوفرا على عدد كبير من المتزايدين وأن الثمن الذي حدده الخبيران لانطلاق البيع بالمزاد العلني كان لافتتاح البيع هذا دون الإشارة أن الفصل 484 من قانون المسطرة المدنية توجب أن يقدم كل طعن في إجراءات الحجز العقاري بمقال مكتوب قبل السمسرة وأن دعوى الطاعن قدمت بعد السمسرة فإنه نتيجة لذلك كله يكون القرار غير خارق لأي قاعدة مسطرة ومرتكزا على أساس قانوني ومتعللا تعليلا سليما والوسيلتان بالتالي غير جديرتين بالاعتبار. القرار عدد 841 المؤرخ في 22-02-2011 ملف مدني عدد 4615-1-1-2009

30.لكن, حيث إنه خلافا لما جاء في الوسيلة, فإنه لم يرد بتعليل المحكمة ان علم الطالبة بالبيوع السابقة يعفي من الاستدعاء للبيوع اللاحقة, بل إنها ردت على ما أثير بشان خرق الفصول الخاصة بإجراءات التبليغ بأنه " لما كانت الغاية من تبليغ إجراءات البيع بالمزاد العلني للمنفذ عليها هي تمكينها من أداء ما بذمتها من دين قبل إجراء السمسرة , فإنه على الرغم من تبليغها عدة إعلانات ببيع عقارها, وتوصلها بواسطة كاتبتها التي كانت تتلقى الاستدعاءات سابقا, فإنها لم تعمل على أداء ما بذمتها قبل حصول السمسرة, خاصة وان البيع عرف عدة إشهارات وإعلانات وتواريخ عديدة للبيع بعد إعادتها, خاصة وان احد ممثليها حضر البيع الأول والبيع الثاني , وأنها كانت تمارس دعاوى إيقاف تنفيذ إجراءات البيع, وكلها دلائل على انها كانت عالمة بالبيع, ولم تعمل على أداء الدين ". وتعليلها المذكور غير منتقد في شقه المتضمن كون الطالبة كانت على علم بالسمسرة وكانت تمارس دعاوى وقف تنفيذ إجراءات السمسرة, وفيه رد ضمني للطعن بالزور الفرعي المنصب على شهادتي التسليم المتعلقتين باستدعاء الطالبة لحضور السمسرة المنعقدة بتاريخ 06/06/2006 ولم يسبق التمسك بزورية محضر البيع بمقال الطعن بالزور الفرعي وإنما أثير ذلك لأول مرة أمام محكمة النقض, ولا عبرة لتمثيلية السيد رشيد بنكيران للطالبة خلال إجراءات السمسرة من عدمها مادام ان المحكمة أثبتت علم الطالبة بعرض العقار للبيع بالمزاد العلني فلم يخرق القرار أي مقتضى, وجاء معللا تعليلا سليما, والوسيلة و الفرع على غير أساس, فيما عدا ما لم تسبق إثارته فهو غير مقبول. القــرار عـدد 441/1 المؤرخ فـي 21/11/2013 ملف تجاري عــــدد 847/3/1/2011

31.لكن حيث إن السبب لم يتضمن أي نعي على ما علل به القرار المطعون فيه ما انتهى اليه, وما اعتمده للقول بإبطال إجراءات البيع في ملف التنفيذ عدد 299/6/07 وما ترتب عنها , والذي اعتمد فيه القرار على ما ثبت له من كون جميع إجراءات البيع لم توجه لموطن المنفذ عليه الموجود بالرابط, وإنما وجهت الى العقار موضوع البيع الكائن بمدينة فاس وكذا على عدم ثبوت إعلام المنفذ عليه من أجل حضور جلسة السمسرة المنعقدة بتاريخ 07/08/2008 اعتمادا منه على ما تنص عليه مقتضيات الفصلين 476 و 469 من ق م م, هذا فضلا على ان الطالب لم يسبق له ان تمسك بما جاء في موضوع السبب أمام المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه حسب ما أشار اليه القرار الذي أثبت في صلبه أن الطالب لم يدل بأي جواب رغم إشعاره, والسبب غير مقبول. القــرار عـدد 160/1 المؤرخ فـي 18/04/2013 ملف تجاري عــــدد 773/3/1/2011

32.لكن حيث ان الامر في النازلة لا يتعلق فقط بعدم قانونية التبليغ لعدم احترام مقتضيات الفصول 38 و 39 ق م م وإنما يتعلق بعدم صحة البيانات التي ضمنها المفوض القضائي ف شهادة التسليم وان حجية الحكم الجنحي لا يقتصر أثرها بين أطرافه وإنما يتعدى أطرافه ويصبح حجة فيما فصل فيه وفي هذا الاطار فإن محكمة الاستئناف لاحظت من الاحكام المدلى بها ان المفوض القضائي الذي قام بعملية التبليغ أدين جنحيا من اجل جنحة صنع شهادة تتضمن وقائع غير صحيحة وحكم عليه بستة أشهر حبسا نافذا بمقتضى حكم أيد استئنافي وحاز قوة الشيء المقضى به بعد ان قضى المجلس الاعلى بسقوط طلب النقض في القرار الاستئنافي، وأن القضاء الجنحي حسم في عدم صحة البيانات التي ضمنها المفوض القضائي في شهادة التسليم واستخلصت المحكمة من ذلك ان اجراءات تبليغ الطاعنة بالاستدعاء للحضور للسمسرة كانت باطلة ورتبت على ذلك بطلان اجراءات البيع الجبري وهي بذلك قد عللت قرارها تعليلا كافيا وركزته على أساس ولم تخرق فيه المقتضيات المحتج بها وكان ما بالوسيلتين غير جدير بالاعتبار, القــرار عـدد 460/2 المؤرخ فـي 18/7/2013 ملف تجاري عــــدد 871/3/2/2012

33.لكن حيث ان كل ما تمسك به الطالب في مقال النقض هو قوله " أنه باستقراء الفصلين 476 من ق م م و 61 من مرسوم 1968 وما وقع التمسك به يتجلى ان القرار لم يكن متماسكا وجاءت حيثياته متناقضة وتضمن مغالطات تعلقت بالمبلغ اليها وبتاريخ السمسرة الذي اعتبر هو 19/05/2005, وهو تاريخ لا وجود له بملف التنفيذ, ونص على قاعدة لا بطلان بدون قانون في غياب الأساس " فردت محكمة النقض ذلك بعلة " ان الوسيلة لم تبين وجه عدم تماسك القرار وحيثياته المتناقضة و المغالطات المتعلقة بالمبلغ اليها الإشعار وتأثير ذلك على مآل ما انتهت اليه المحكمة " وبذلك كان القرار المطلوب فيه إعادة النظر معللا وفق ما يقتضيه الفصل 375 من ق م م, ولم يبين السبب الوجه الذي خرق فيه القرار مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 375 المذكور ولا المذكرات و الوسائل والمستنتجات التي تم إغفالها وبذلك يبقى ما اعتمده الطاعن لا يدخل ضمن الأسباب المبررة لإعادة النظر المنصوص عليها قانونا والسبب على غير أساس فيما عدا ما هو غير مبين فهو غير مقبول. القــرار عـدد 389/1 المؤرخ فـي 10/10/2013 ملف تجاري عــــدد 221/3/1/2013

34.لكن، ردا على السببين معا لتداخلهما، فإنه يجب أن يقدم كل طعن بالبطلان في إجراءات الحجز العقاري قبل السمسرة، وأنه يستدعى في العشرة الأيام الأخيرة المحجوز عليه والمتزايدين الدين قدموا عروضهم. وأنه لا مجال لتطبيق مقتضيات الفصل 39 من قانون المسطرة المدنية التي تعتبر التسليم صحيحا في اليوم العاشر الموالي للرفض ذلك أن مقتضيات الفصل 476 المذكور تصدق على اليوم الاول واليوم الأخير مما يكون معه القرار معللا تعليل كافيا والسببان بالتالي غير جديرين بالاعتبار. القرار عدد 1215 المؤرخ في 11-04-2007 ملف مدني عدد 1780-1-1-2006

35.لكن، حيث إنه لا مجال في النازلة للاحتجاج بخرق مقتضيات الفصل 474 و476 من قانون المسطرة المدنية مادام النزاع يتعلق بالاعتراض على مسطرة التوزيع بالمحاصة، وان إقامة الطاعنين بالخارج لا تعفيهما من الاجراءات القانونية الخاصة بهذه المسطرة ولذلك فإن القرار المطعون حين علل قضاءه بأن " المسطرة المدنية في الفصول المنظمة لمسطرة التوزيع بالمحاصة لم تفرض استدعاء الدائنين، وكيف يمكن استدعاء من لم يتم حجز الأشياء والعقارات المبيعة من طرفهم، والحال أن المستانفين باشرا إجراءات التنفيذ وحصلا على محضر بعدم وجود ما يحجز وعدم كفاية المنقولات منذ 23/01/2002 هذا من جهة، ومن جهة أخرى فالفصل 504 من قانون المسطرة المدنية أوجب على الدائنين إذا كانت الأشياء لا تكفي لوفاء حقوقهم أن يتفقوا مع المحجوز عليه خلال 30 يوما من تبليغهم، ويتم التبليغ للدائنين الممكن التعرف عليهم من خلال الحجوزات الواقعة على العقار، أما من لم يعمد الى إجراء الحجز العقاري فلا يمكن اعتباره دائنا، ولا يمكن للطاعنين التمسك بعدم إشعارهما، ويبقى الحكم المستانف عندما ثبت لدى قضائه أن الإشعار تم بواسطة الصحف وأن أجل تقديم الوثائق انقضى طبقا للفصل 507 من قانون المسطرة المدنية وأن المستانفين سقط حقهما حين لم يعمدا الى تقديم الوثائق داخل الأجل قد طبق القانون تطبيقا سليما" الأمر الذي يكون معه القرار المطعون فيه معللا تعليلا كافيا وغير خارق للمقتضيات المحتج بها، والسبب بالتالي غير جدير بالاعتبار. القرار عدد 2677 المؤرخ في 08-06-2010 ملف مدني عدد 4227-1-1-2008

36.لكن ردا على الوسيلتين معا لتداخلهما، فإن القرار المطعون فيه لم يعتمد الإجراءات المتعلقة بالحجز العقاري السابقة على اليوم المحدد لإجراء السمسرة، وإنما اعتمد وبالأساس عدم إخطار المطلوب في النقض بوجوب حضوره في اليوم المحدد للسمسرة والمنصوص عليه في الفصل 476 من قانون المسطرة المدنية، وذلك حين اعتبر أنه " لا أثرفي ملف الحجز العقاري عدد 49/83 لتبليغ المدين المحجوز عليه بإعلام الحضور ليوم البيع ولا إخطاره بوجوب الحضور في اليوم المحدد لإجراء السمسرة وفقا لمقتضيات الفصل 476 من قانون المسطرة المدنية". وهو تعليل كاف لما قضى به وغير منتقد من الطاعن ، الأمر الذي يبقى معه القرار معللا تعليلا قانونيا وغير خارق للمقتضيات القانونية المستدل بها والوسيلتان معا بالتالي غير جديرتين بالاعتبار. القرار عدد 752 المؤرخ في 28-02-2007 ملف مدني عدد 604-1-1-2006

37.لكن ردا على الوسيلتين معا لتداخلهما، فإن القرار المطعون فيه لم يعتمد الإجراءات المتعلقة بالحجز العقاري السابقة على اليوم المحدد لإجراء السمسرة، وإنما اعتمد وبالأساس عدم إخطار المطلوب في النقض بوجوب حضوره في اليوم المحدد للسمسرة والمنصوص عليه في الفصل 476 من قانون المسطرة المدنية، وذلك حين اعتبر أنه " لا أثرفي ملف الحجز العقاري عدد 49/83 لتبليغ المدين المحجوز عليه بإعلام الحضور ليوم البيع ولا إخطاره بوجوب الحضور في اليوم المحدد لإجراء السمسرة وفقا لمقتضيات الفصل 476 من قانون المسطرة المدنية". وهو تعليل كاف لما قضى به وغير منتقد من الطاعن ، الأمر الذي يبقى معه القرار معللا تعليلا قانونيا وغير خارق للمقتضيات القانونية المستدل بها والوسيلتان معا بالتالي غير جديرتين بالاعتبار. القرار عدد 752 المؤرخ في 28-02-2007 ملف مدني عدد 604-1-1-2006

38."ردا على السبب أعلاه فإن العبرة بعلم المحجوز عليه إنما هي باستدعائه للحضور في اليوم المحدد للسمسرة التي تم فيها البيع فعلا لا بعدد المرات التي عرض فيها المحجوز للبيع ولم يتم، ولذلك فإن القرار المطعون فيه وعلله وما أثير حوله من أسباب تبين أن ما نعاه المستأنف غير مؤسس، إذ تبين وفق علل الحكم عدم توصل المستأنف عليه بالاستدعاء وفق الفصل 474 وما يليه (476) من ق.م.م وأنه لا يعتد بادعائه العلم بتاريخ المزاد أمام تقديمه لطلب بتاريخ 10-03-2003 لإعادة السمسرة ولا بالمساطر التي مارسها المستأنف عليه بإيقاف عملية البيع والصعوبة في التنفيذ للقول بصحة إجراءات بيع العقار المحجوز والتي تمت بدون احترام المقتضيات المشار إليها، فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معللا تعليلا كافيا". قرار محكمة النقض عدد 1004 الصادر بتاريخ 21 مارس 2007 في الملف المدني رقم 1175-1-1- 2006

39." حيث إن ما تمسكت به الطاعنة في استئنافها في محله ذلك أن علم المنفذ عليه بالحجز التنفيذي وبتاريخ البيع بالمزاد لا يكون إلا بتبليغه بهذه الإجراءات وفق الشكل المطلوب والآجال المنصوص عليها في الفصل 476 وما يليه من ق م م، وبالرجوع إلى وثائق الملف تبين أن الإنذارين القانونيين بأن البيع بالسمسرة سيتم يوم 23/05/2006 بلغا للمسمى عقيل مصطفى بصفته مستخدم لدى شركة وليس لذا الطاعنة حسب ما جاء في القرار الاستئنافي الجنحي عدد 3427 الذي قضى بتأييد الحكم الجنحي الابتدائي والقاضي بإدانة المفوض القضائي المكلف بالتبليغ بجنحة صنع شواهد تتضمن وقائع غير صحيحة عن علم، وان هذا القرار الجنحي أصبح نهائي لسقوط طلب النقض المقدم من طرف المحكوم عليه حسب الثابت من قرار المجلس الأعلى عدد 34-4 المؤرخ في 12/1/2011، وبالتالي فإن إجراءات تبليغ الطاعنة بتاريخ البيع بالمزاد العلني لم تتم وفق القانون وان ما تمسكت به المستأنف عليها من كون الأحكام المدلى بها لم تقض بزورية شهادتي التسليم موضوع الطعن، وأن الإدانة من اجل تضمين وقائع غير صحيحة غير كافية لاستبعاد الشهادتين المذكورتين، وأنها أثبتت توصل الطاعنة وزوجها بواسطة مستخدم أخر يسمى عقيل هشام الذي له قرابة مع المبلغ له عقيل مصطفى وان الإخلال المتمسك به على فرض وجوده لا يترتب عنه البطلان في غير محله، لان الحكم الجنحي المؤيد بالنسبة للمفوض القضائي قد حسم في مسألة صحة البيانات التي تضمنتها شهادتي التسليم واعتبرها غير صحيحة وأدان المفوض بستة اشهر حبسا نافدا، وان هذه الأمور لها حجيتها أمام المحكمة التجارية ولا يمكنها تجاهلها والبحث في أمور لا علاقة لها بشهادتي التسليم المطعون فيهما، وان توصل المسمى عقيل هشام بصفته مستخدم لدى شركة الطاعنة وزوجها كان بمناسبة إجراء سابق، وان عدم المنازعة في هذا التبليغ لا يعني بالضرورة صحة تبليغ الاشعاريين موضوع النازلة المبلغين للمسمى عقيل مصطفى ولو ثبت وجود قرابة بينهما، لذلك ومادام الإجراء الذي بني عليه البيع بالمزاد باطل، فإن ما بني عليه يعتبر باطلا الأمر الذي يتعين معه إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد ببطلان إجراءات البيع. قرار محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء رقم : 4961/2011 صدر بتاريخ: 29/11/2011 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 2598/10/ 14

40." لكن، ردا على الوسيلة فإنه ليس بوثائق الملف مايفيد حضور المطلوبين طالبي إبطال محضر البيع للمزاد العلني ولا أن الطاعن قد طلب أمام محكمة الموضوع بمقتضى مقال مؤدى عنه أداء تعويض عن التحسينات التي يدعي إدخالها على العقار المبيع، وأن المحكمة غير ملزمة بتتبع الأطراف في جميع مناحي أقوالهم التي ليس لها تأثير على قضائها، وأن القرار علل ما قضى به بأنه "بعد الاطلاع على الملف التنفيذي عدد 1369/93 ثبت لها أن العملية التي تمت بالمزاد العلني بتاريخ 30-12-1994 عملية باطلة لوقوعها في تاريخ سابق عن التواريخ المحددة في الاستدعاءات التي بعثت للطرف المستانف لحضورها ذلك أن هذه الأخيرة قد توصلت باستدعاء أول بواسطة ابنتها حكيمة بتاريخ 11-4-1995 كما توصلت باستدعاء ثاني وبصفة شخصية يوم 17-4-1995 وأن عملية البيع تمت في 30-12-1994 وأن ملف النازلة لا يتوفر على أي دليل يفيد قيام الجهة المعنية باستدعائها لحضور عملية البيع بالمزاد العلني قبل انعقادها". قرار محكمة النقض عدد 1718 المؤرخ في : 8-6-2005 ملف مدني عدد 2632-1-1-2004

41." حيث صح ما عابه الطاعن على القرار. ذلك أنه علل بأن "الثابت من خلال محضر الحجز التنفيذي المؤرخ في 26-8-93 أن عملية الحجز وقعت بحضور المستانف، كما أن الثابت من الصورة الشمسية لشهادة التسليم المؤرخة ب 1-12-97 بأن المستانف توصل بنسخة من محضر الحجز التنفيذي العقاري بواسطة زوجة أخيه فاطمة بنت عبدالسلام بالعنوان التالي 84 شارع فيكتور هيكو الدارالبيضاء وأن التبليغ يكون صحيحا إلى الشخص نفسه أو في موطنه إلى أقاربه وأن المستانف لم يدل بما يثبت بأنه لا يسكن بالعنوان المشار إليه أعلاه. وأن عدم تبليغه بموطنه المختار والمحدد بمقتضى العقد الرابط بين الطرفين لا تأثير له على سلامة إجراءات التبليغ مادام أنه توصل بواسطة زوجة أخيه بالعنوان المذكور" في حين أن الثابت من الفصل 19 من عقد القرض أن عنوان الطاعن هو الجماعة القروية الجاغمة برشيد. إلا أن التبليغ وقع في رقم 84 شار فيكتور هيكو الدار البيضاء إلى زوجة أخ الطاعن، واعتبره القرار صحيحا مع أنه ليس في مستندات الملف ما يفيد أن العنوان الذي تم فيه التبليغ إلى أحد أقارب الطاعن هو بالفعل موطن أيضا لهذا الأخير. الأمر الذي يجعل القرار خارقا لمقتضيات الفصلين المستدل بهما أعلاه. مما عرضه بالتالي للنقض والإبطال. قرار محكمة النقض عدد :2686 المؤرخ في : 22-9-2004 ملف مدني عدد 2475-1-1-2003.

42.لكن، ردا على السبب أعلاه فإن العبرة بعلم المحجوز عليه إنما هي باستدعائه للحضور في اليوم المحدد للسمسرة التي تم فيها البيع فعلا لا بعدد المرات التي عرض فيه المحجوز للبيع ولم يتم. وأن القرار المطعون فيه إنما اعتمد عدم توصل المطلوب – المحجوز عليه – بالاستدعاء لحضور تاريخ السمسرة المشار إليه بمقتضى الفصل 476 من قانون المسكرة المدنية. ولذلك فإن القرار المطعون فيه حين علل قضاءه بأنه "بعد دراسة أوراق الملف والحكم المطعون فيه وعلله وما أثير حوله من أسباب تبين أن مانعاه المستانف غير مؤسس إذ تبين وفق علل الحكم عدم توصل المستانف عليه بالاستدعاء وفق الفصل 474 وما يليه (476) من قانون المسطرة المدنية. وأنه لا يعتد بادعائه العلم بتاريخ المزاد أمام تقديمه لطلب بتاريخ 10-03-2003 لإعادة السمسرة ولا بالمساطر التي مارسها المستانف عليه بايقاف عملية البيع والصعوبة في التنفيذ للقول بصحة إجراءات بيع العقار المحجوز والتي تمت بدون احترام المقتضيات المشار إليها" فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معللا تعليلا كافيا والسبب بالتالي غير جدير بالاعتبار." قرار محكمة النقض عدد 1004 المؤرخ في : 21-03-2007 ملف مدني عدد 1175-1-1-2006

وحيث بخصوص الدفع الذي مفاده أن المستأنف عليه كان على علم بتاريخ البيع بالمزاد لحضور اخته لإجراءات الخبرة وان الطاعنة رابحة التي رسا عليها المزاد كانت حسنة النية في غير محله كذلك لان علم المنفذ عليه بالحجز التنفيذي وبتاريخ البيع بالمزاد لا يكون الا بتبليغه بهذه الاجراءات وفق الشكل المطلوب والآجال المنصوص عليها في الفصل 476 وما يليه من قانون المسطرة المدنية، وان حضور المنفذ عليه شخصيا او بواسطة احد اقاربه لعملية الخبرة على فرض صحة ذلك لا يعني بالضرورة علمه بالبيع وتاريخه في غياب القيام بالإجراءات المذكورة، سيما وان المنفذ عليه والى غاية يوم البيع يبقى من حقه اداء الدين واسترجاع عقاره وهي الفرصة التي لم تتح لهذا الاخير بسبب عدم التبليغ، لذلك ومادام الاجراء الذي بني عليه البيع بالمزاد العلني باطل فإن ما بني عليه يعتبر باطلا بغض النظر عن نية من رسا عليه المزاد." قرار محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء رقم : 3817/2011 صدر بتاريخ: 27/09/2011 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 4841/10/14

الفصل 477

إذا حل اليوم والساعة المعينان لإجراء السمسرة ولم يؤد المنفذ عليه ما بذمته قام عون التنفيذ بعد التذكير بالعقار الذي هو موضوع السمسرة وبالتكاليف التي يتحملها والثمن الأساسي المحدد للسمسرة في دفتر التحملات أو عند الاقتضاء العروض الموجودة وآخر أجل لقبول العروض الجديدة بإرسائه على المزايد الأخير الذي قدم أعلى عرض موسرا أو قدم كفيلا موسرا بعد إطفاء ثلاث شمعات مدة كل منها دقيقة واحدة تقريبا يتم إشعالها على التوالي ويحرر محضرا بإرساء السمسرة.

يؤدي من رست عليه السمسرة ثمنها بكتابة الضبط خلال عشرة أيام من المزاد ويجب عليه علاوة على ذلك أن يؤدي مصاريف التنفيذ المحددة من طرف القاضي والمعلن عنها قبل السمسرة.

يحق لهذا الشخص أن يصرح بأنه مزايد عن الغير خلال ثمانية وأربعين ساعة من إجراء السمسرة.

43." وحيث إن ما يتمسك به المستأنف من بطلان عملية البيع لاعتمادها على غير المساحة الحقيقية للعقار المبيع لا يرتكز على أساس باعتبار أن البيع لم يتم إلا بعد تهييء دفتر التحملات من طرف عون التننفيذ والذي تضمن الإعلان عن المزاد و تاريخ افتتاحه و بعد إيداع محضر الحجز ووثائق الملكية التي تشير إلى مساحته و مواصفاته و كذا رقم صكه العقاري وفقا للمقتضيات المنصوص عليها في المادتين 474 و 477 من ق.م.م. و أن المستأنف أشعر بتاريخ افتتاح المزاد و لم يحضر و بالتالي فإن الخطأ الذي تسرب إلى مساحة العقار ليس من شأنه التأثير على عملية البيع طالما أن الشيء المبيع كان معلوما و لم يعتمد على معطيات غير صحيحة كما ذهب عليه المستأنف

و حيث إنه إذا كانت المقتضيات المنصوص عليها في المادة 484 من ق.م.م.تتعلق بالطعن في إجراءات الحجز العقاري فإن هذا الطعن مقيد بممارسته قبل إجراء السمسرة و بمفهوم المخالفة فإن أي طعن لا يمكن ممارسته بعد إرساء المزاد باعتبار أن محضر المزايدة يكتسي صبغة رسمية لايمكن الطعن فيه إلا بالزور و يعتبر سند ملكية الراسي عليه المزاد طبقا للمادة 480 من ق.م.م.

و حيث ترى المحكمة بناء عليه أن الحكم الابتدائي واقع في محله مما ينبغي معه التصريح بتأييده قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش رقم 730 صدر بتاريخ :8/6/10 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 446-5-10.

" ومن جهة ثانية فإنه يتضح من الاطلاع على وثائق الملف والقرار المطعون فيه أنه تبين للمحكمة عن صواب أن جميع التبليغات والإجراءات المتخذة لبيع العقار بالمزاد العلني تمت بصورة قانونية وأن شهادة التسليم الموجودة ضمن وثائق الملف جاءت وفق مقتضيات القانون ، ولم تتعرض لأي طعن جدي بصفة قانونية ، وأنه ليس بالملف ما يفيد كون الإشعارات والإعلانات وجهت بعد عملية البيع خلافا لما جاء في الوسيلة .

ومن جهة ثالثة فإنه يتضح من الاطلاع على محضر البيع وإرساء المزاد الموجود ضمن وثائق الملف أنه أنجز وفق مقتضيات الفصل 477 من قانون المسطرة المدنية واحترم كل الإجراءات المنصوص عليها فيه خلافا لما جاء في الوسيلة

ومن جهة رابعة فإنه يتضح من الاطلاع على القرار المطعون فيه ووثائق الملف أن عون التنفيذ قام بتبليغ الإجراءات والإشهار وأخطر المنفذ عليه بوجوب الحضور في اليوم المحدد للسمسرة وفق مقتضيات الفصل 476 من قانون المسطرة المدنية ، وأن شهادة التسليم الموجودة ضمن وثائق الملف لم تتعرض لأي طعن قانوني مما يكون معه القرار معللا تعليلا كافيا بما أشير إليه أعلاه ومرتكزا على أساس وما بالوسيلة غير مؤسس قرار محكمة النقض عدد : 1471 المؤرخ في : 5/5/2004 ملف مدني عدد : 3492/1/7/2003

44." لكن، ردا على الوسائل مجتمعة لتداخلها فإنه بمقتضى الفصل 148 من قانون المسطرة المدنية إنما يأمر رئيس المحكمة الابتدائية بالإجراءات الوقتية متى توفر عنصر الاستعجال وعدم المساس بأصل الحق على أن يكون الإجراء الوقتي المطالب به مبرر. وأن ما استندت عليه الطاعنة في طلب إجراء خبرة هو كون الثمن المحدد بمقتضى الخبرتين المنجزتين بأمر من رئيس المحكمة لبيان الثمن الافتتاحي للمزايدة ولذلك فإن القرار عندما اعتبر أن هذا السبب في حد ذاته لا يكون مبرر لإجراء خبرة أخرى في إطار الفصل 148 من قانون المسطرة المدنية لكون رئيس المحكمة بوصفه مكلف بمراقبة إجراءات التنفيذ إذا رأى أن سبب عدم حضور المتزايدين هو ارتفاع الثمن الافتتاحي له أن بيأمر بخبرة أخرى والقرار المطعون فيه عندما أشار إلى الفصل 148 المذكور يكون قد بين السند القانوني الذي اعتمده وذلك حين علل بأن رئيس المحكمة الابتدائية قد عين خبرين لتحديد قيمة العقار، وأن تقديم نفس الطلب إلى رئيس المحكمة في إطار الفصل 148 من قانون المسطرة المدنية مع أن المسطرة جارية بشأن التنفيذ هو في غير محله" فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معلل ومرتكزا على أساس وغير خارق للفصل المستدل به على النقض والأسباب بالتالي جميعها غير جدير بالاعتبار. قرار محكمة النقض عدد 1802 المؤرخ في : 23-05-2007 ملف مدني عدد 2356-1-1-2005

45." لكن ردا على السبب أعلاه فإن ما تم الادلاء به من نسخة تقرير خبرة الخبير محمد غنداري إنما ادلى به ولأول مرة أمام المجلس الأعلى وبالتالي غير مقبول ولذلك فإن القرار حين علل بأنه "بعد مطالعة ملف التنفيذ المنجز في إطاره محضر إرساء المزاد بعد إجراءات هذا البيع أن العقار الذي شمله البيع بالمزاد العلني المجرى بتاريخ 18-12-2003 هو موضوع الرسم العقاري عدد 14390ج وأن الخبرة المنجزة من طرف قسم التنفيذ لتحديد الثمن الافتتاحي لانطلاق البيع بالمزاد العلني والمنجزة من طرف الخبير محمد حراثي بتاريخ 20-06-2003 قد انصبت على العقار

موضوع الرسم العقاري المذكور والذي لا يشمل البنايات والأغراس ذلك أن البنايات والأغراس تتواجد بعقار آخر محصن بالرسم العقاري عدد 44796/08" فإنه بهذه التعليلات يكون القرار معللا وما بالسبب بالتالي غير جدير بالاعتبار. قرار محكمة النقض عدد3902 المؤرخ في : 20-12-2006 ملف مدني عدد 1050-1-1-2005

46." حيث إن ما تتمسك به المستأنفة من كون تبليغ اجراءات الخبرة المأمور بها في الملف مخالف للفصلين 63 و 38 من ق.م.م لا تأثير له على قضاء الحكم المستانف طالما ان الخبرة تتعلق فقط باقتراح الثمن الافتتاحي للبيع بالمزاد العلني." قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش رقم: 1109 صدر بتاريخ: 14/10/ رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية1050/7/10

47.حيث إنه طبقا للفصل 622 من مدونة التجارة فإنه يتم بيع العقار وفق الطرق الواردة في باب الحجز العقاري وتحديد الثمن الافتتاحي للمزايدة يتم من قبل القاضي المنتدب الذي يمكنه الإذن بالبيع إما بمزايدة ودية بالثمن الافتتاحي الذي يحدده وإما بالتراضي ودور السنديك يبقى مقتصرا على توزيع الثمن الناتج عن البيع وترتيب الدائنين علما بأن الثمن الافتتاحي الذي حددته الخبرة هو الثمن الذي تبدأ به المزايدة وليس ثمن البيع وأن العرض الأعلى يسقط العرض الذي سبقه إلى أن ترسو المزايدة وبعد النداء المتكرر على آخر زيادة وعليه يبقى ما تمسكت به المستأنفة بشأن الثمن الحقيقي للبيع سيبقى غير جدير بالاعتبار .

وحيث إنه لا مبرر لإجراء خبرة أخرى أو خبرة ثلاثية لتحديد الثمن الافتتاحي للبيع مادام السنديك أدلى بما يفيد رسو المزاد على المسمى مصطفى علوي كتاني في حدود مبلغ 5.316.000 درهم شامل للأصل التجاري والعقار دون حق الكراء بمقتضى الأمر عدد 317 بتاريخ 28/12/05 بالمصادقة على البيع بالمزاد العلني وبمحضر إرساء المزاد .

وحيث انه تبعا لذلك يبقى ما اعتمدته المستأنفة لتبرير استئنافها غير جدير بالاعتبار ولا ينال من الأمر المستأنف الذي يبقى في محله و يتعين تأييده. " قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش رقم: 560 صدر بتاريخ : 10/05/07 رقمه بمحكمة الاستئناف 220/6/06

48.وحيث إن ما أثارته المدعية حول الخبرة المحددة لثمن انطلاق البيع في مبلغ 399.000,00 درهم يبقى في غير محله ، ذلك أن هذه الخبرة ليست من ضمن الإجراءات القانونية اللازمة للتنفيذ ، وإنما يؤمر بها عمليا من طرف القاضي المكلف بالتنفيذ فقط من أجل الاستعانة بها في تحديد الثمن الافتتاحي للبيع بالمزاد العلني دون حاجة لاستدعاء الأطراف وحضورهم في عملياتها ، وان كان لهم من مآخذ حولها ، فإنه تبقى لهم إمكانية مراجعة الجهة الآمرة بها مباشرة. وفي جميع الأحوال فإن القول بهزالة الثمن الذي حددته الخبرة لا يستند الى أي أساس ، خاصة وأن ذلك المبلغ ليس بثمن نهائي للعقار المبيع وانما يمثل فقط ثمن انطلاق المزايدة. حكم المحكمـة التجارية بمكناس رقــم : 910 بتاريــــخ : 16/10/2008 ملف رقـــم : 330-08/4.

49.وبالنسبة لعدم إطفاء الشمعات أو إشعالها فإن ما جرى به العمل في مختلف كتابات الضبط هو إعلان عون التنفيذ انتهاء الإجراءات إجراءات السمسرة ، وذلك بعد ترديد الأعداد من 1 إلى 3 وعليه فان عدم إطفاء الشمعات لا أثر له على سلامة السمسرة طالما أن الغاية من الإجراء قد تحققت وقد تم منح المتزايدين فرص أخيرة للتفكير وتقديم أعلى العروض وهو ما أكده السيد رشيد بنكيران خلال البحث المجرى معه بكونه استمر في التنافس والمزايدة إلى أن وصل الثمن إلى مبلغ 000. 250. 8 درهم فتخلى عن التزايد لعدم استطاعته أداء هذا المبلغ وكونه هنأ من قدم أعلى عرض بروح عالية وتنافسية مؤكدا أن المزايدة استمرت حتى الساعة الرابعة مساء وليس العاشرة صباحا كما أثارته المستأنفة ، وكون المزايدة كانت حقيقية وتجاوزت الثمن الافتتاحي بكثير . قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش رقم: 1053 صدر بتاريخ : 7/10/10 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 1632-12-07

50.حيث خلافا لما نعته المستانفة فان اجراء مقاصة بين المبلغ الذي رسا عليه المزاد العلني و المبلغ الدائن به المستانف عليه القرض العقاري و السياحي اجراء سليم اعتبارا ان الدينين ثابتين الاول بمقتضى السمسرة المجراة بتاريخ 21-11-00 و الثاني بمقتضى الحكم الصادر ببيع الاصل التجاري للمدعى فيه و الذي حاز قوة الشيء المقضي به بمقتضى القرار الاستينافي الصادر في 10-6-96 ملف 1782-96 و الذي حدد بداية السمسرة في مبلغ 10.000.000,00 درهم واعتبارا ان الراسي عليه السمسرة هو المستانف عليه القرض العقاري و السياحي و اعتبار ان مبلغ المسمسرة اقل مما هو مدينة به المستانفة فان القرض العقاري و السياحي لما ادى الوجيبة القضائية حسب نسبة 3% واودع بصندوق المحكمة مبلغ 57178921,81 درهم لفائدة بعض دائني شركة فندق تافيلالت فانه بذلك لم يخرق اي مقتضى قانوني ولم يعرض مصالح المستأنفة لاي ضرر.

و حيث لما اكتفت المستانفة بالمنازعة في الدين دون تحديد مبلغه ولم يثبت براءة ذمتها سواء كليا او جزئيا منه يكون قد عرضت دفعها لعدم الاستجابة.

و حيث ان القول بعدم اداء مبلغ السمسرة حالا قول مردود اعتبارا ان من رسا عليه المزاد هو الدائن الذي لازال كذلك باكثر ما رسا به المزاد و ان لا مصلحة للمدعية في ذلك مادامت مسطرة السسمسرة سارية على الوجه القانوني المعمول به ولم تشبها اي شائبة يمكن معها اعادة السمسرة

و حيث ان الدافع بوجود اطراف اخرين لم يشعروا بالسمسرة دون تحديدهم فانها مصلحتها هو اشعارها كمدينة وهو ما وقع و لا ضرر في الباقي مادام تم اشعار السمسرة وسلوك المسطرة القانونية في ذلك و ان القول بوجود طلب بيع الاصل التجاري امام محكمة الاستيناف لا دليل عليه وان ما قيل ردا عن المستأنفة يقال بالنسبة للمستأنفة الفرعية بهدف الشركة العامة المغربية للايناك." قرار لمحكمة الاستئناف بمراكش رقــم:654 صدر بتاريخ:11-4-05 رقمه بمحكمة الاستئناف 1784-02

الفصل 478

لا يمكن تغيير التاريخ المحدد للسمسرة إلا بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية الذي يقع التنفيذ بدائرته تبعا لمقال الأطراف أو لعون التنفيذ ولا يكون ذلك إلا لأسباب خطيرة ومبررة بصفة كافية وخاصة إذا لم تكن هناك عروض أو كانت العروض المقدمة غير كافية بصفة واضحة,

الفصل 479

يمكن لكل شخص داخل عشرة أيام من تاريخ السمسرة أن يقدم عرضا بالزيادة عما رسا به المزاد بشرط أن يكون العرض يفوق بمقدار السدس ثمن البيع الأصلي والمصاريف.

يتعهد صاحب هذا العرض كتابة ببقائه متزايدا بثمن المزاد الأول مضافة إليه الزيادة.

تقع سمسرة نهائية بعد انصرام أجل ثلاثين يوما، يعلن عنها وتشهر وتتم في شأنها نفس الإجراءات المتخذة في السمسرة الأولى.

51.لكن، ردا على الوسيلة أعلاه، فإن العرض بالزيادة عما رسا به المزاد لما يفوق مقدار سدس ثمن البيع الأصلي والمصاريف، ينبغي أن يقدم للجهة المكلفة بالبيع ليصل إلى علمها وعلم من رسا عليه داخل الأجل المنصوص عليه في الفصل 479 من قانون المسطرة المدنية ولا يستفاد من وثائق الملف أن الطاعنين أثبتا أمام محكمة الموضوع أنهما فعلا قدما العرض بالزيادة بأكثر من السدس لرئيس كتابة الضبط. ورفض هذا الأخير تسلمه ولا يكفي تقديم مقال بإبطال البيع وإرفاقه بالتعهد مما يكون معه القرار بتعليله المشار إليه بالوسيلة أعلاه مرتكزا على أساس ومعللا تعليلا سليما والوسيلة بالتالي غير جديرة بالاعتبار. القرار عدد 2711 المؤرخ في 25-07-2007 ملف مدني عدد 1623-1-1-2005

52.ولكن حيث إن المحكمة التي أثبتت في تعليلاتها " أنه لا مصلحة للمدين في المزايدة لأنه ملزم بأداء الدين وانتفاء بيع ممتلكاته ويفترض فيه العسر "تكون قد أبرزت بما يكفي استثناء المدين من المشاركة في المزايدة عن طريق زيادة السدس موضحة بأن المفروض في المدين هو العسر, وأنه لو كان الأمر غير ذلك لبادر لأداء ما بذمته لتفادي مسطرة البيع بالمزاد العلني وإن كان الفصل 479 من ق م م جاء بصيغة العموم في إعطاء الإمكانية بكل شخص لتقديم عرض بمقدار السدس على ثمن البيع, إلا أن المفروض أن يكون هذا الشخص قادرا على الأداء ومليء الذمة, ومادام أن الأصل في المدين هو العسر بدليل أن إجراءات البيع الجبري قد مورست على العقار موضوع الرهن, فإنه لو كان قادرا على الأداء فعلا لتفادى بيع عقاره, قبل مباشرة إجراءات تبليغ الإنذار العقاري, و لأن ملاءة الذمة والقدرة على الأداء هي التي تخول لمن له مصلحة المشاركة في المزايدة الحق في تقديم عرض السدس, والحال أن هذا الأمر غير ثابت بالنسبة للطالب, لذلك لم يخرق القرار أي مقتضى وجاء معللا تعليلا سليما والوسيلتان على غير أساس. القــرار عـدد 504/1 المؤرخ فـي 16/10/2014 ملف تجاري عــــدد 990/3/1/2013

53.لكن حيث من جهة أولى، فإنه فضلا عن أن الفصل 479 من قانون المسطرة المدنية، لم يحدد الجهة التي يتعين على المزايد تقديم عرض بالزيادة أمامها فإن القرار حينما علل بأن طلب العرض قدم بتاريخ 1/7/1996 إلى رئيس المحكمة الابتدائية، باعتباره مراقبا ومشرفا على سلامة مسطرة التنفيذ يكون بذلك بمنطوقه وعلله بما فيه الكفاية, القرار عدد 988 المؤرخ في 29/03/2006 ملف مدني عدد 2263/1/3/2004

54.ومن جهة ثانية، فإنه وطبقا للفصل 512 من قانون المسطرة المدنية فإن جميع الآجال المنصوص عليها في هذا القانون كاملة فلا يحسب اليوم الأخير الذي تنتهي فيه وإذا كان اليوم المذكور يوم عطلة امتد الأجل إلى أول يوم عمل ومن ثم فإنه لما كان الأجل المنصوص عليه في الفصل 479 من ق.م.م من ضمن القانون المذكور كذلك فلا يحسب يوم 30/6/1996 وهو آخر يوم باعتباره صادف يوم عطلة وأن العرض قدم في أول يوم عمل وبذلك فالمحكمة المطعون في قرارها حينما اعتبرت أن العرض قدم داخل الأجل القانوني تكون بذلك قد عللت قرارها وأسسته على أساس قانوني, القرار عدد 988 المؤرخ في 29/03/2006 ملف مدني عدد 2263/1/3/2004

55.ومن جهة ثالثة، فإنه وطبقا للفقرة الأولى من الفصل 479 من ق.م.م فإنه لكل شخص داخل عشرة أيام من تاريخ السمسرة أن يقدم عرضا بالزيادة عما رسى به المزاد بشرط أن يكون العرض يفوق بمقدار السدس ثمن البيع الأصلي و المصاريف وموروث المطلوبين وحسب الثابت من عرض المزايدة المصحح الإمضاء بتاريخ 1/7/1996 التزم بالبقاء مزايدا بالثمن الأول مضافا إليه الزيادة المنصوص عليها قانونا – طبقا للفصل 479 من ق.م.م – وأن التعهد وعلى فرض أنه يتضمن مبلغا أقل مما يجب عرضه لا ينال مما تضمنه العرض بالمزايدة المتضمن لما توجبه مقتضيات الفصل 479 من ق.م.م, القرار عدد 988 المؤرخ في 29/03/2006 ملف مدني عدد 2263/1/3/2004

56.أنه بمقتضى الفصل 476 من ق.م.م الذي ينص على أن تقع السمسرة بكتابة الضبط التي نفذت الإجراءات وأودع فيها محضر الحجز بعد ثلاثين يوما من تبليغ الحجز( إلى المنفذ عليه)ويمكن تمديد الأجل بأمر من الرئيس لمدة لا تتجاوز في الكل تسعين يوما بإضافة الثلاثين يوما الأولى – ويبلغ عون التنفيذ إلى المنفذ عليه أو من يقوم مقامه طبقا للفصل 469 من نفس القانون إتمام الإشهار في العشرة أيام الأولى، وفي العشرة أيام الأخيرة يستدعي المحجور عليه والمتزايدين الذين قدموا عروضا للشراء" فإن الطالب أثار أمام قضاة الموضوع ابتدائيا واستئنافيا الدفع بعدم تبليغه بكل الإجراءات المسطرية المنصوص عليها في الفصل المذكور، وهو ما ردته محكمة الاستئناف يكون ما استند عليه من أسباب غير موثرة في الأمر المستأنف دون أن تبرز في قرارها ما إذا تمت تلك التبليغات المنصوص عليها في الفصل أعلاه وفق مقتضياته وما إذا كان ملف النازلة يتضمن ما يفيد حصولها وصحتها، والمحكمة لما أسست قضاءها على النحو المشار إليه أعلاه تكون قد بنته على غير أساس وعللته تعليلا فاسدا ينزل منزلة انعدامه مما يعرضه للنقض, القرار عدد 1009 المؤرخ في 06/04/2005 ملف مدني عدد 812/1/7/2002

57.حيث إنه إذا كان المستانف قد استصدر قرارا استئنافيا يقضي بصحة العرض الذي تقدم به

وإن كانت المادة 479 من ق.م.م. تنص على إعادة المزاد عند تقديم زيادة السدس فإنه من الثابت من وثائق الملف أن المستانف عليه الذي رسا عليه المزادالعلني بتاريخ 27/4/04 في الملف عدد 65/02 قد بادر إلى تقييد شرائه بالرسم العقاري عدد 66481/09 بتاريخ 13/5/04

و حيث إن التسجيل بالصك العقاري له قوة لصالح الغير حسن النية وأن دعوى الإبطال لا يمكن أن تضربالغير حسن النية طبقا للمقتضيات المنصوص عليها من ظهير 12/8/1913

و حيث إن المستأنف الذي طالب بالتشطيب على شراء المستأنف عليه من الصك العقاري لم يدل سواء خلال المرحلة الابتدائية أو أثناء هذه المرحلة بما يثبت سوء نية المشتري وعلمه بالعرض بالزيادة عما رسا عليه المزاد السابق الذي تقدم به المستأنف

و حيث ترى المحكمة بناء عليه أن الحكم الابتدائي قد صادف الصواب فيما قضى مما يتعين معه التصريح بتأييده." قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش رقم1318صدر بتاريخ : 10/7/ رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية634/5/12

58." حيث صح ماعابه الطاعن على القرار ذلك أنه اعتمد في قضائه على أن "أحكام الفصل 482 من قانون المسطرة المدنية تنص على أنه إذا ادعى الغير أن الحجز قد انصب على عقارات يملكها أمكنه لإبطال الحجز رفع دعوى الاستحقاق وذلك قبل إرساء المزايدة النهائية. وأن أجل رفع هذه الدعوى قد انتهى بإرساء المزايدة على المتعرض الصديقي يوم 30-1-1997 وتسلمه محضر المزايدة والبيع الذي يعتبر سند ملكية. وأن قيام المسمى أزروال محمد بتحرير التزايد وتعهده بتطبيق مقتضيات الفصل 479 هو التزام وهمي ولا يتضمن عرض السدس بصريح العبارة أو وضع هذا المبلغ بصندوق المحكمة خصوصا وأنه استدعي لكتابة الضبط قصد تنفيذ تعهده دون جدوى. الأمر الذي يجعل التزامه هذا التزاما غير فاعل ويبقى المتعرض تعرض الغير الخارج عن الخصومة هو الملاك الحقيقي لموضوع النزاع دون سواه". في حين أن مقتضيات الفصل 479 من قانون المسطرة المدنية لا تشترط وضع سدس ثمن البيع الأصلي والمصاريف بصندوق المحكمة وإنما تكتفي بتقديم عرض بالزيادة عما رسا به المزاد بشرط أن يكون العرض يفوق السدس ثمن البيع الأصلي والمصاريف. وبتعهد صاحب هذا العرض كتابة ببقائه متزايدا بثمن الزيادة الأول مضافة إليه الزيادة. وأن المستفاد من تعهد محمد أزروال المصادق على توقيعه بتاريخ 31-1-1997 المدرج بالملف أنه التزم وتعهد بما ينص عليه الفصل 479 المذكور. وأنه بناء على هذا التعهد فقد أعلن عن إعادة السمسرة يوم 13-3-97 وترتب عن ذلك وقف مسطرة التنفيذ إلى حين البت في دعوى الاستحقاق الفرعية المرفوعة من الطاعن ولذلك فالقرار المطعون فيه لما اشترط وضع سدس المبلغ المذكور بصندوق المحكمة فقد خرق مقتضيات الفصل 479 المشار إليها مما عرضه للنقض والإبطال. قرار محكمة النقض عدد :847 المؤرخ في : 17-3-2004 ملف مدني عدد 899-1-1-2003.

59." لكن، ردا على الوسيلة أعلاه، فإن العرض بالزيادة عما رسا به المزاد لما يفوق مقدار سدس ثمن البيع الأصلي والمصاريف، ينبغي أن يقدم للجهة المكلفة بالبيع ليصل إلى علمها وعلم من رسا عليه داخل الأجل المنصوص عليه في الفصل 479 من قانون المسطرة المدنية ولا يستفاد من وثائق الملف أن الطاعنين أثبتا أمام محكمة الموضوع أنهما فعلا قدما العرض بالزيادة بأكثر من السدس لرئيس كتابة الضبط. ورفض هذا الأخير تسلمه ولا يكفي تقديم مقال بإبطال البيع وإرفاقه بالتعهد مما يكون معه القرار بتعليله المشار إليه بالوسيلة أعلاه مرتكزا على أساس ومعللا تعليلا سليما والوسيلة بالتالي غير جديرة بالاعتبار. قرار محكمة النقض عدد 2711 المؤرخ في : 25-07-2007 ملف مدني عدد 1623-1-1-2005

الفصل 480

يعتبر محضر المزايدة

1 - سندا للمطالبة بالثمن لصالح المحجوز عليه ولذوي حقوقه.

2 - سند ملكية لصالح الراسي عليه المزاد.

يذكر المحضر بأسباب الحجز العقاري والإجراءات المتبعة وإرساء المزايدة التي تمت.

لا يسلم المحضر مع وثائق المحجوز عليه إلا عند إثبات تنفيذ شروط المزايدة.

60.لـكـن حيث إنه بمقتضى الفصل 480 من قانون المسطرة المدنية يعتبر محضر إرساء المزايدة سند ملكية لصالح الراسي عليه المزاد، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما اعتبرته كذلك لرسو المزاد عليه واعتبارا لرسميته واستبعدت دفوع الطاعن الرامية إلى تعطيل آثاره بعلة أنه جاء مستوفيا لشروطه الشكلية والموضوعية وأنجز صحيحا ولا يطعن فيه إلا بالزور والتفتت لذلك عن ملتمس ضم ملفه التنفيذي تكون قد التزمت التطبيق السليم للقانون وعللت قرارها تعليلا كافيا ولم تخرق في ذلك أية قاعدة مسطرية ولا الفصول المحتج بها والوسيلة غير جديرة بالاعتبار. القــرار عـدد 487/4 المؤرخ فـي 13/10/2015 ملف مدني عــــدد 2330/1/4/2014

61.لكن, حيث ان المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه بقولها " إن الثابت من مستندات الملف ان المستأنف عليه (المطلوب) حميد الوراش, تملك العقار موضوع النزاع عن طريق شرائه بالمزاد العلني, ورهنه بعد ذلك لفائدة البنك الشعبي للرباط القنيطرة لضمان قرض استفاد منه بمبلغ 2.000.000,00 درهم, وانه عملا بمقتضيات الفصل 480 من ق م م يعتبر محضر بيع العقار بالمزاد العلني سند ملكية المشتري الراسي عليه بالمزاد..., وانه لكي يتسنى للمستأنفين (الطالبين) طلب إبطال تقييد الرهن الرسمي الواقع على العقار المذكور, يتعين عليهم الاستظهار بحكم نهائي يقضي بإبطال سند تملك السيد حميد الوراش للعقار المرهون موضوع النزاع..... مما تكون معه الدعوى سابقة لأوانها ". تكون قد ردت الدفوع موضوع الوسيلتين, وتعليلها المذكور غير منتقد بخصوص ما جاء فيه من أن الاستجابة لطلب إبطال تقييد الرهن الرسمي موضوع الدعوى تقتضي الإدلاء بحكم نهائي يقضي بإبطال سند تملك المطلوب للعقار محل النزاع, ويبرر هذا التعليل لوحده ما جاء في منطوق قرارها بصرف النظر عن مناقشة النصوص المحتج بها, وبذلك لم يخرق القرار أي مقتضى, و جاء معللا بما يكفي, و الوسيلتان على غير أساس. القــرار عـدد 436/1 المؤرخ فـي 18/09/2014 ملف تجاري عــــدد 186/3/1/2014

62.لكن ردا على الفرع أعلاه فانه بمقتضى الفصل 480 من قانون المسطرة المدنية يعتبر محضر المزايدة سند ملكية لصالح الراسي عليه المزاد. وان مجرد عدم الإشارة في القرار إلى السند القانوني لا يؤدى إلى نقضه ما دام قد صدر في الواقع موافقا للقانون. وانه لا مجال للاستدلال في النازلة بالاثراء بلا سبب ما دام انتقال المبيع محل النزاع إلى المطلوب قد تم بسبب البيع عن طريق السمسرة بالمزاد العلني. ولذلك فان القرار المطعون فيه حين علل بأن" المستأنف عليه اشترى عقار المستأنف عن طريق المزاد العلني وفي إطار التنفيذ الجبري قصد استخلاص دين بذمة المستأنف اتجاه الغير". فانه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معللا تعليلا كافيا وباقي تعليلاته المنتقدة تبقى تعليلات زائدة يستقيم القضاء بدونها والفرع أعلاه من الوسيلة بالتالي غير جدير بالاعتبار. القرار عدد: 836 لمؤرخ في : 22-02-2011 ملف مدني عدد 1881-1-1-2010

63." لكن ردا على الوسيلتين معا لتداخلهما، فإن المحكمة غير ملزمة بتتبع الأطراف في جميع مناحي أقوالهم التي لا تأثير لها على قضائها. وأنه يجب أن يقدم كل طعن بالبطلان في إجراءات الحجز العقاري قبل إجراء السمسرة، وأن الطاعن ملزم بتوضيح الخرق الذي يدعى أنه اعترى إجراءات البيع التي صرحت المحكمة بكونها سليمة ولذلك فإن القرار حين علل بأن "الإجراءات التي سبقت بيع العقار موضوع الدعوى بالمزاد العلني هي إجراءات سليمة على اعتبار أن محضر إرساء المزاد العلني المنجز بتاريخ 27-04-2004 نص على جميع الإجراءات القانونية التي تمت قبل البيع ولا يوجد بالملف ما يثبت خلاف ذلك". فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معللا تعليلا سليما وغير خارق لحقوق الدفاع والوسيلتان معا بالتالي غير جديرة بالاعتبار." قرار محكمة النقض عدد 1661 المؤرخ في : 17-5-2006 ملف مدني عدد 3839-1-1-2005.

64.لكن من جهة فإن ما تنعاه الوسيلة هو انتقاد لتعليلات الحكم الابتدائي الذي ليس محل النقض . ومحكمة الاستئناف حين أيدت الحكم الابتدائي لم تتبن علله ، وإنما أيدته بعلل أخرى منها أن المبلغ المطلوب استرداده يتعلق بالرسم المقدر في 3% المأخوذ من ثمن رسو المزاد الواجب للخزينة عن عملية البيع ، ولاسترجاعه ينبغي إتباع المسطرة الخاصة به ، وهي علة تبرر ما قضت به . مادام الطاعن يقر في مذكرته الابتدائية المؤرخة في 20/2/03 أنه أدى رسم التسجيل المستحق للخزينة عن عملية البيع القضائي ، ويتابع مسطرة استرجاعه ، وهي المسطرة المقررة بالفصل 48 من مرسوم 58.12.24 المتعلق بمدونة التسجيل والتنبر . ومن جهة أخرى أن ما أثاره الطاعن بخصوص مسؤولية رئيس كتابة الضبط عن فقد المبلغ المطالب به ، هو مجرد مناقشة لموضوع الدعــــوى ، ولا يتضمن أي انتقاد للقرار المطعون فيه ، مما يكون معه القرار معللا تعليلا كافيا ومرتكزا على أساس قانوني سليم ، والوسيلة من فرع أول غير وجيهة ومن الفرع الثاني غير مقبولة . القرار عدد : 1726 المؤرخ في : 16/5/2007 ملف مدني عدد : 3790/1/2/2005

65." حيث يعيب الطاعن على الحكم المستأنف اعتماده على الخبرة و دفتر التحملات واعتبارهما مخالفين للواقع و الحال أنهما إجراءات سابقة عن وقوع السمسرة كما يعيب عليه تأويله الخاطئ الفصل 484 ق ل ع موضحا بأن الراسي عليه المزاد سجل العقار باسمه لدى المحافظة العقارية سنة 2005 لأنه حسن النية و اشترى العقار عن طريق المزاد العلني.

حيث بالفعل فإن على من يرغب في الطعن في إجراءات الحجز العقاري و يطلب بطلانها أن يتقدم بذلك قبل بداية السمسرة لا بعده.

و حيث إن الثابت من محضر إرساء المزاد أن بيع العقار بالمزاد العلني تم بواسطة إجراء سمسرة عمومية بتاريخ 26/04/2005 بينما نجد أن الدعوى الرامية إلى الطعن في إجراءات البيع و السمسرة تم تقديمها بتاريخ 20/05/2009.

و حيث لأجله فإن دفوع الطاعن جديرة بالاعتبار لخرق الحكم المستأنف لمقتضيات الفصل 484 ق ل ع لاسيما و أنه اعتمد في تعليله على كون دفتر التحملات و تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير السيد الجداوي تضمنا بيانات غير حقيقية والحال أن هذه الإجراءات سابقة على وقوع السمسرة و البيع و كان على الطاعن الطعن فيهما قبل وقوع السمسرة لا بعدها. مما يتعين معه اعتبار الاستئناف و إلغاء الحكم المستأنف و الحكم من جديد برفض الطلب و تحميل المستأنف عليهما الصائر. قرار محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء رقم : 3174/2011 صدر بتاريخ: 30/06/2011 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 2696/2010/14

66." لكن حيث إنه طبقا لمقتضيات الفصل 92 من ق.م.م فإن للقاضي صرف النظر عن دعوى الزور الفرعي في سند إذا رأى أن البت في الدعوى لا يتوقف على السند المذكور ويتضح من القرار المطعون فيه أنه اعتمد أساسا فيما قضى به بشأن عدم إثبات الطالبة للعلاقة الكرائية واستبعادها لوصلي الكراء المدلى بهما من طرفها على عدم توفر الوصلين على البيانات الكافية لإثبات تلك العلاقة لكونهما موقعين بحرف M فحسب دون بيان الاسم الكامل لموقعهما واعتبرت كقرينة لهذا الاستبعاد كل من دفتر التحملات وهو غير مبني على المحضر الاستجوابي المطعون فيه بالزور وعلى محضر المعاينة المؤرخ في 8/1/2002 الذي يتضمن وجود الطالبة بالمدعى فيه بصفتها خادمة لدى المالك السابق محمد برشيد وأسرته لا كمكترية وأن ما ورد في القرار بشأن المحضر الاستجوابي المطعون فيه يعتبر زائدا لا تأثير له على القرار الذي بقى غير خارق لحقوق الدفاع وما بالوسيلة على غير أساس. قرار محكمة النقض عدد :1500 المؤرخ في :10/05/2006 ملف مدني عدد : 1959/1/3/2004

67." لكن حيث إن محكمة الاستئناف بنت قضاءها على علة أساسية مضمنها << أن محكمة الدرجة الأولى تأكدت بعد رجوعها للوثائق المضمنة بملف التنفيذ الذي ثم في إطاره شراء المستأنفة للأصل التجاري أنه تم تقييمه على أساس وجيبة كرائية قدرها 35000 درهم حسبما ورد في تقرير الخبرة، كما أن الطاعنة من المفروض أنها اطلعت على دفتر التحملات قبل شراء الأصل التجاري الشيء الذي يجعل السومة الكرائية التي أصبحت سارية في حقها انطلاقا من تاريخ التسليم أي 1/7/04 هي 35000 درهم شهريا >> وأنها لما استخلصت من مجمل ذلك عدم فقدان المكترية السابقة طنجيس للحق في الكراء والذي ظل في إسم المكترية المذكورة ضمن باقي عناصر الأصل التجاري الذي صدر أمر ببيعه حسب محضر البيع الذي لم يستثنى أي عنصر من عناصره، ورتبت على ذلك قضاءها بإلزام الطاعنة باعتبارها خلفا للمكترية السابقة بأداء الوجيبة الكرائية المضمنة بدفتر التحملات والمحددة في 35000 درهم والإفراغ تكون قد عللت قرارها بما يعتبر جوابا كافيا عن الوسائل المستدل بها واستبعادا ضمنيا للمعطيات والوقائع المستدل بها حول فقدان المكترية للحق في الكراء والتي استعرضتها الوسيلة وتبقى المناقشة المتعلقة بالتنازل والعلل التي تضمنها القرار بشأنه زائدة ولا أثر لها على سلامة القرار فكان ما استدلت به الطاعنة على غير أساس./. قرار محكمة النقض عدد : 1212 المؤرخ في : 29/9/08 ملف تجاري عدد : 614/3/2/2007.

68.ردا على الوسيلتين معا لتداخلهما فإنه فضلا عن كون الطاعنة لم تدفع في مقالها الاستينافي بعدم انطباق محضر البيع بالمزاد العلني على محل النزاع فإن الوقوف على عين المكان إنما هو إمكانية مخولة لسطلة المحكمة لا تقوم به إلا إذا كان ضروريا للفصل في النزاع وأن رسم الاستمرار المدلى به من المتعرض عدد 434 سبق للحكم الابتدائي المؤيد من طرف محكمة الاستيناف أن ناقشته وذلك حين أورد في تعليله بأنه "وإن كان هذا الرسم يفيد تملك موروث المتعرضين للمدعى فيه لاستجماعه لشروط الملك المقررة شرعا فإن الثابت من خلال وثائق الملف وخاصة محضر البيع بالمزاد العلني عدد 56/95 المستدل به من طرف طالب التحفيظ أن هذا الملك. وبعد وفاة مالكه الأصلي موروث المتعرضين كان موضوع دعوى القسمة بينهم والتي انتهت بقسمته عن طريق تصفيته وبيعه بالمزاد العلني لعدم إمكانية قسمته عينيا فآل بذلك إلى طالب التحفيظ مما يكون معه المدعى فيه قد خرج عن ملكية المتعرضين بمقتضى محضر البيع بالمزاد وبالتالي يبقى تعرضهم غير مبني على أي أساس قانوني سليم". وأن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه بمالها من سلطة في تقييم الأدلة واستخلاص في قضائها حين عللت قرارها بأن "المدعى فيه بيع بالمزاد العلني تحقيقا للغاية من قسمته عن طريق بيعه مادام أن مصلحة الأطراف تقتضي ذلك. وذلك بموجب حكم اكتسب قوة الشيء المقضى به وأن دعوى الأبطال التي لحقت محضر البيع بالمزاد العلني قد أصبحت في حكم العدم واعتبارها كأن لم تكن وذلك بموجب القرار الاستينافي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 05-05-1998 تحت عدد 1142 في الملف العقاري رقم 130/97 الذي اعتبر محضر البيع بالمزاد العلني وثيقة تصلح لاكتساب الملكية ومن باب تحصيل الحاصل فإن دعوى

69."لكن ردا على ما أثير في الوسائل أعلاه، فإن من سعى في نقض ما تم من جهته ، فسعيـه مردود عنه، ولما كان الطالب يقر في مقال استينافه أنه أمضى بصفته مسيرا لشركة كريم 8 عقد رهن على عقار هذه الأخير موضوع الرسم العقاري عدد 100063 – س لفائدة البنك الوطني للإنماء الاقتصادي ، ومن تـم فليس له التمسك ببطلان عقـد الرهن الذي أمضاه لدفع دعوى المطلوب الرامية إلى طرده من العقار الذي قـام برهنـه ، بعد تحقيـق الرهن وبيعه بالمزاد العلني للمطلوب، إضافة إلى أن الفصل 484 من قانون المسطرة المدنية أوجب أن يقدم مقالـه الطعن في إجراءات الحجز العقاري قبل السمسرة لا بعدها، وتتـبـع في ذلك المسطرة المنصوص عليها في الفصل 483 قبله، ومن جهة أخرى، فإن الفصلين 480 ، 482 من القانون المذكور تعتبر محضر بيـع العقار بالمزاد العلني المحرر من طرف عون التنفيـذ سند ملكية لصالح من رسا عليه المزاد، وينقل لهذا الأخير كل حقوق الملكية التي كانت للمحجوز عليه على العقار المبيع بالمزادية ، ومن جهة ثالثة فإن النزاعات القائمة التي يدعى الطالب قيامها بين أعضاء الشركة بخصوص قانونيـة الجمع العام والقرارات المترتبـة عنه، فإنها تخص الغير، ولا تتعلق بالقرار المطعون فيه، والمحكمة لما ثبت لها من خلال محضرا رسا والمزايدة المدلى به في ملف النازلة أن المطلوب في النقض اشترى عن طريق المزاد العلني العقار المدعى فيه وقام بتسجيل شرائه بالرسم العقاري كمالك له، ورغم ذلك ظل الطالب يحتل العقار حسب الثابت من محضر المعاينة ودون أن يدلى بما يبرر تواجده بالعقار المدعى فيه، وأنه بذلك يكون محتلا له بدون قانوني وصرحت بإفراغه منه ، فإنها لم تخرق الفصول المستدل بها في الوسائل أعلاه وكذا حقوق الدفاع وأجابت عن دفوع الطالب، وركزت قضاءها على أساس وعللته تعليلا كافيا ، وما بالوسائل بذلك يبقى على غير أساس في الوجهين الأول والثاني ، وغير مقبول في الوجه الثالث. قرار محكمة النقض عدد : 1 المؤرخ في :03/01/2007 ملف مدني عدد :651/1/3/2005.

70.، حيث تمسك المستأنفون ببطلان البيع نظرا للاخلالات والخروقات التي شابت عملية البيع وبكونهم يعتبرون غيرا بالنسبة لعقد الرهن وبالتالي فان مسطرة البيع تكون باطلة لكونها موجهة فقط ضد السيدة الفاسي عزيزة كما انها تمت على كافة العقار.

حيث انه بالاطلاع على مقال الدعوى يتبين بانها وجهت ضد السيد مأمور التنفيذ وبحضور المشتريين اعلاه والحال ان بحضور لا يعتبر طرفا اصليا في الدعوى لأن الاطراف في الدعوى هم المدعي والمدعى عليه والمدخل في الدعوى أو المتدخل اراديا.

حيث ان توجيه الدعوى ضد عون التنفيذ وحده والحال أنه ليس طرفا مدعى عليه وان الطرف المدعى عليه هو الدائن الحاجز والمباشر للإجراءات اما عون التنفيذ فانه يباشر الاجراءات باسم وبالنيابة عن الطرف الدائن ولذلك يكون من المنطقي توجيه الدعوى ضد هذا الاخير اي الدائن.

حيث ان الثابت من وثائق الملف ان اجراءات الحجز العقاري انتهت ببيع العقار المرهون بالمزاد العلني لكل من السيدة فاطمة لحلو والسيد أمين بنجلون واصبحا هما المالكان له مناصفة بناء على محضر البيع بالمزاد العلني المؤرخ في 29/5/2007 والمسجل بالمحافظة العقارية بتاريخ 1/6/2007 مما تكون معه الدفوع المتمسك بها في المقال الاستئنافي غير منتجة و يتعين ردها

71.لكن حيث إن المحكمة في إطار سلطتها التقديرية كيفت الدعوى على أنها تهدف إلى طرد المحتل بدون سند وفي هذا الإطار ثبت لها من المستندات المدلى بها في الملف أن المطلوب صار إليه محل النزاع بمقتضى محضر رسو المزاد عليه وأن الطالبة جميعة بنت الحسين سبق لها أن طلبت بطلان المحضر المذكور وكذا إخراج محل النزاع من البيع فرفض طلبها واستخلصت من ذلك ثبوت ملكية المطلوب للمدعى فيه واعتبرت وجود الطالبين فيه غير مبرر قانونا، ورتبت على ذلك قضاءها عليهم بالتخلي عنه وجاء بذلك قرارها معللا تعليلا كافيا وغير خارق للفصول المحتج بها وما بالوسيلة عديم الأساس. القرار عدد :1647 المؤرخ في :01/06/2005 ملف مدني عدد :619/1/3/2004

الفصل 481

لا ينقل إرساء المزاد إلى من رست عليه السمسرة إلا حقوق الملكية للمحجوز عليه.

72.لكن إذا كان الفصل 481 ينص على أنه لا ينقل إرساء المزاد إلى من رست عليه السمسرة إلا حقوق الملكية للمحجوز عليه، فإن الغير الذي يطلب استحقاق المال المحجوز يتعين عليه أن يقدم الدعوى إلى حين إرساء المزايدة النهائية, وأنه برسو السمسرة يسقط حقه حسب ما ينص عليه الفصل 482 من ق م م في الادعاء باستحقاق ما تم بيعه بالمزاد العلني في نطاق الحجز التنفيذي، فكان ما قضت به المحكمة في هذا الشأن تطبيقا سليما للفصلين المحتج بهما والوسيلة على غير أساس, القرار عدد 3910 المؤرخ في 20/12/2006 ملف مدني عدد 3136/1/2/2004

73." لكن ردا على الوسيلتين معا لتداخلهما، فإنه طبقا للفصل 481 من قانون المسطرة المدنية فإنه لا ينقل إرساء المزاد إلى من رست عليه السمسرة إلا حقوق الملكية للمحجوز عليه. ولذلك فإن القرار المطعون فيه حين علل بأنه(تبين فعلا من عقد البيع المحرر في 14-02-2000 أنه تم بيع نصيب فاطمة نعامي الذي كان قد صدر أمر بالأداء ضدها ولصالح المستانف عليه الذي أوقع الحجز على نصيبها التي أصبحت لا تمتلكه. وأن الأمر بالأداء الذي يعد السند التنفيذي لمسطرة الحجز كان بتاريخ 04-01-2001 وقد تم إجراء الحجز بناء على هذا الأمر بتاريخ 05-07-2001 مما يعتبر معه الحجز غير قانوني مادام أنه انصب على عقار ليس في ملكية المحجوز ضدها باعتبار أن عقد البيع أنشأ قبل تاريخ الأمر بالأداء ومساطر الحجز". فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معللا تعليلا كافيا وغير خارق للفصل المستدل به والوسيلتان معا بالتالي غير جديرتين بالاعتبار." قرار محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء رقم : 2408/2010 صدر بتاريخ: 06/05/2010 رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 2259/2008/ 14

74." ل وأن العقار المراد تحفيظه ثابت لموروث الجميع وأن طالب التحفيظ إنما يستند على محضر شرائه له بالمزاد العلني. ولم يثبت أنه ملك خالص وخاص بالمبيع عليه عباس بن المعطي. وأن المجلس الأعلى في قراره 5955 بالنقض والإحالة قد حسم الأمر استنادا للفصل 481 من قانون المسطرة المدنية الذي ينص صراحة على أن إرساء المزاد لا ينقل إلى من رست عليه السمسرة الا حقوق الملكية المحجوز عليه مما تبقى معه إثارة ورثة طالب التحفيظ ومناقشتهم لحيازة المتعرضين وتطبيق المحكمة للفصل 474 من قانون المسطرة المدنية وما بعده واعتبار محضر البيع بالمزاد العلني سند رسميا قابلا للتذليل بالصيغة التنفيذية. كلها مردوده ماداموا لم يثبتوا كون المبيع ملكا للمبيع عليه وحده قرار محكمة النقض عدد :496 المؤرخ في : 18-2-2004 ملف مدني عدد 3931-1-1-2002 غير منشور.

75.ومن جهة أخرى فإن محضر المزاد العلني لا ينقل للمشتري إلا الحقوق التي يتضمنها المحضر المذكور عملا بالفصلين 480 و481 من ق م م ، في حين أن الشهادة المستخرجة من الصك العقاري موضوع النزاع لا تتضمن كون المطلوبة في النقض قد اشترت نصف المنزل المذكور ، وأن الحجز الواقع عليه البيع بالمزاد العلني لا تتوفر فيه الشروط المنصوص عليها في الفصل 87 من ظهير التحفيظ العقاري وأن القرار أساء تطبيق الفصل 480 من ق م م ولم يلتفت إلى ما نص عليه الفصل 87 السابق الذكر كما خرق الفصلان 62 و64 من ظهير التحفيظ العقاري . القــرار عـدد : 4815 المؤرخ فـي : 30/10/2012 ملف مدني عــــدد : 63/1/2/2012

76.ومن وجه ثان فإن الفصل 480 من ق م م يعتبر محضر المزايدة سند ملكية لصالح الراسي عليه المزاد ، كما أن الفصل 481 من نفس القانون ينص على أن إرساء المزاد لا ينقل إلى من رست عليه السمسرة إلا حقوق الملكية للمحجوز عليه . والمحكمة لما قضت بإبطال البيع المتعلق بموضوع النزاع تكون قد طبقت الفصلين المحتج بهما تطبيقا سليما . القــرار عـدد : 4815 المؤرخ فـي : 30/10/2012 ملف مدني عــــدد : 63/1/2/2012

المكتبة القانونية العربية

القائمة الرئيسية

الصفحات

إجراءات بيع العقار المحجوز في المزاد العلني في قانون المسطرة المدنية

إجراءات بيع العقار المحجوز في المزاد العلني في قانون المسطرة المدنية

إجراءات بيع العقار المحجوز في المزاد العلني في قانون المسطرة المدنية

إجراءات بيع العقار المحجوز في المزاد العلني في قانون المسطرة المدنية

إجراءات بيع العقار المحجوز في المزاد العلني في قانون المسطرة المدنية

أخر المواضيع من قسم : اجتهادات قضائية

تعليقات

إرسال تعليق