القائمة الرئيسية

الصفحات

بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة

بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة

بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة



مقدمة :
      إن الملكية العقارية تلعب دورا رياديا في صنع قواعد التنمية الشاملة لأي بلد من بلدان العالم و هذا منذ الأزل، بحيث حظيت باهتمام الحضارات الإنسانية قديما و حديثا ، حتى أن درجة قوة و هيمنة الدول أو الإمبراطوريات كانت تقاس بمدى توسعها الجغرافي و امتدادها الإقليمي . و تمتلك الدولة مجموعة من الأملاك والحقوق العقارية التي تستعملها إما لحاجياتها الخاصة أو تضعها تحت تصرف الجمهور، إما بصفة مباشرة أو بواسطة المرافق العمومية، يصطلح عليها "الأملاك الوطنية" أو أملاك الدومين  .
     و لقد تطور مفهوم الأملاك الوطنية تماشيا مع الأوضاع السياسية التي مرت بها البلد فكان يطلق عليها "أملاك البايلك" في العهد العثماني، ثم قام الاستعمار الفرنسي بضمها إلى أملاك الدولة الفرنسية والتي يعتمد نظامها على تقسيم الأملاك الوطنية إلى أملاك وطنية عمومية وأملاك وطنية خاصة، وبعد الاستقلال بقيت الأملاك الوطنية خاضعة للنظام القانوني الموروث عن الاستعمار إلى غاية سنة 1984 ، حيث تم تنظيمها لأول مرة بموجب القانون 84/16 [1]، هذا الأخير وضع في ظل النظام الاشتراكي المعتمد آنذاك، وكان مبدأ وحدة الأملاك الوطنية من أهم المبادىء التي اعتمدها المشرع واستمر هذا الوضع إلى غاية صدور دستور 1989 والقوانين اللاحقة له، ومنها القانون 90/25 المتضمن التوجيه الفلاحي ، ثم القانون 90/30 المتضمن قانون الأملاك الوطنية ، المعدل و المتمم بالقانون رقم 08-14 .
   إن هذه القواعد المنصوص عليها في القوانين السالفة الذكر ، جاءت تطبيقا لما رسمه المشرع الأسمى في الدستور ، فلقد نصت المادة 17 من دستور الجزائر لسنة 1996 على أن: "الملكية العامة هي ملك المجموعة الوطنية، وتشمل باطن الأرض، والمناجم، والمقالع، والموارد الطبيعية للطاقة، والثروات المعدنية الطبيعية والحية، في مختلف مناطق الأملاك الوطنية البحرية، والمياه، والغابات.كما تشمل النقل بالسكك الحديدية، والنقل البحري والجوي، والبريد والمواصلات السلكية واللاسلكية، وأملاكا أخرى محددة في القانون".
كما نصت المادة 18 منه على أن: "الأملاك الوطنية يحددها القانون. وتتكون من الأملاك العمومية والخاصة التي تملكها كل من الدولة، والولاية، والبلدية. يتم تسيير الأملاك الوطنية وفقا للقانون".

و قد صدر القانون رقم 90/30 المؤرخ في الفاتح من ديسمبر 1990 المتضمن قانون الأملاك الوطنية المعدل و المتمم بالقانون رقم 08-14 و تُبع بالنصوص التطبيقية له ، فكان على رأسها المرسوم التنفيذي رقم 91/454 المؤرخ في 23 نوفمبر 1991 المحدد لشروط إدارة الأملاك الخاصة و العامة التابعة للدولة و تسييرها و يضبط كيفيات ذلك ،  في ظل الإصلاحات التي جاء بها دستور 1989 ، و تنقسم الأملاك الوطنية التابعة للدولة و حتى التابعة للجماعات المحلية ( بلدية – ولاية ) إلى أملاك وطنية عمومية و أملاك وطنية خاصة [2] .و لـقـد ورد فـي نـص الـمـادة 12 مـن قـانـون الأملاك الوطنية 90/30 تعريف للأملاك الوطنية العمومية بحيث جاء فيها أنه " تتكون الأملاك الوطنية العمومية من الحقوق و الأملاك المنقولة و العقارية التي يستعملها الجميع و الموضوعة تحت تصرف الجمهور المستعمل إما مباشرة و إما بواسطة مرفق عام شريطة أن / أو تكيف في هذه الحالة ، بحكم طبيعتها أو تهيئتها الخاصة تكييفا مطلقا أو أساسيا مع الهدف الخاص لهذا المرفق و كذا الأموال التي تعتبر من قبيل الملكية العمومية بمفهوم المادة 17 من الدستور،،. و تضيف المادة في فقرتها الثانية أنه  ,,  لا يمكن أن تكون الأملاك الوطنية العمومية موضوع تمليك خاص أو موضوع حقوق تمليكية ،،  من خلال هذا التعريف يتضح جليا بأن الأملاك الوطنية العمومية تشكل كافة الأموال  التي بطبيعتها أو بتخصيصها تكون تحت تصرف الجمهور، و تكون تبعا لذلك غير قابلة للتملك الخاص .          تـكـون هـذه الأمـلاك مـحـل اسـتـعـمـال مـن طرف الجمهور بشكل جماعي ، تلقائي و مجاني يضمنه القانون مثل السير في الطريق العمومي أو التنزه في حديقة عمومية.
لكن هذا الاستعمال لا يكون دائما مباشرا فقد يكون بواسطة مرفق عام أو مصلحة عمومية تسهر بموجب عقد تخصيص أو عقد التزام على جعله تحت تصرف الجمهور مثل المتاحف. كما يمكن أيضا أن تكون الأملاك الوطنية العمومية المخصصة لاستعمال الجمهور محل شغل خاص ، لكن في هذه الحالة الاستثنائية يجب أن يخضع الاستعمال الخاص لرخصة إدارية مسبقة مع دفع أتاوى (Redevances) في شكل عقد أحادى الطرف أو اتفاقية ، كالشغل المؤقت للأملاك العمومية و استغلال المياه المعدنية أو مياه السدود ، علما أن الترخيص بطبيعته مؤقت و غير ملزم للسلطة المرخصة التي لها دائما أن ترجع عنه بدواعي المصلحة العامة أو لتلبية حاجات خاصة بها .


    و قد أكد قانون 90-30 ما جاء في المادة 17 من الدستور بأن الملكية العمومية تشتمل على الممتلكات و الأنشطة الاستراتيجية غير القابلة للتملك الخاص ، كما كرس قواعد حماية الأملاك العمومية : عدم القابلية للتصرف ، عدم الحجز ، عدم الاكتساب بالتقادم .
       إلى جانب الدومين العام يوجد الدومين الخاص المتكون من مجموعة الأملاك غير المخصصة للمنفعة العامة، و حق الدولة أو الجماعات الإقليمية على هذه الأملاك الخاصة   هو حق ملكية خاصة لا حق ملكية إدارية مثل ما هو عليه الأمر في الأملاك العمومية [3] فالدولة كشخص معنوي عام  يمكنها أن تتملك أشياء مثل الخواص و تباشر عليها نفس التصرفات و الأعمال التي يباشرها هؤلاء الخواص بل و إن هذه الأملاك تخضع أصلا حين التصرف فيها إلى أحكام القانون الخاص و ليس إلى أحكام القانون العام مثل ما هو عليه الحال في الأملاك العمومية التي تحكمها قواعد خاصة تستمد أصولها من القانون العام[4] . بالرجوع إلى النصوص القانونية المنظمة للأملاك الوطنية يتضح لنا بأنه لم يرد تعريف للأملاك الوطنية الخاصة كما ورد تعريف للأملاك الوطنية العمومية في نص المادة 12 من القانون 90/30 ، لكن باستقراء نص المادة الثالثة من ذات القانون يظهر لنا بأنّ المشرع اعتمد على مفهوم المخالفة لتعريف الأملاك الخاصة ، إذ نوهت هذه المادة بأن الأملاك الوطنية الأخرى غير المصنفة ضمن الأملاك العمومية و التي تؤدي وظيفية امتلاكية مالية تمثل الأملاك الوطنية الخاصة . إذن فالأملاك الوطنية الخاصة تؤدي وظيفة مالية أو امتلاكية . ويمكن التصرف فيها من قبل الدولة أو الجماعات المحلية
  و البيع هو من أهم صور التصرف ، مما يجعل دراسة هذا الموضوع تكتسي أهمية كبيرة نابعة من أهمية الأملاك الوطنية الخاصة ، مما حذا بالمشرع أن يفرد عدة نصوص قانونية في هذا المجال ، تستدعي طرح الإشكالية التالية : كيف عالج المشرع الجزائري بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة ؟ و ما هي المنازعات القضائية الناجمة عنه ؟
سنحاول الإجابة عن هذه الإشكالية ، مستعينين في ذلك بالمنهج الوصفي التحليلي ، دون إهمال المنهج المقارن ، و ذلك ضمن الخطة الآتي بيانها :



الخطة
  الفصل الأول : طرق بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة
      المبحث الأول : الطرق المنصوص عليها في قانون الأملاك الوطنية
      المبحث الثاني : الطرق المنصوص عليها في قوانين أخرى
الفصل الثاني :  المنازعات القضائية المترتبة عن البيوع الواقعة على الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة
     المبحث الأول : تحديد طبيعة منازعات أملاك الدولة الخاصة
     المبحث الثاني : إجراءات منازعات بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة

الفصل الأول
طرق بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة

تنص المادة 89 من قانون الأملاك الوطنية قبل التعديل أنه " يمكن بيع الأملاك العقارية التابعة للأملاك الوطنية الخاصة ، و الجماعات الإقليمية بعد إلغاء تخصيصها إذا ورد احتمال عدم قابليتها لتأدية وظيفتها في عمل المصالح و المؤسسات العمومية ، و يكون ذلك بالشروط و الأشكال و الكيفيات المحددة في القوانين و التنظيمات المعمول بها " (1). وبموجب المادة 26 من القانون رقم 08-14 المؤرخ في 20/07/2008 المعدل و المتمم  لقانون الأملاك الوطنية ، المنشور بالجريدة الرسمية رقم 44 لسنة 2008 ، أصبحت  المادة 89 السالفة الذكر على هذا الشكل : " يمكن التنازل أو تأجير الأملاك العقارية التابعة للأملاك الخاصة للدولة و الجماعات الإقليمية ، غير المخصصة أو التي ألغي تخصيصها إذا ورد إحتمال عدم قابليتها لتأدية وظيفتها في عمل المصالح و المؤسسات العمومية ، عن طريق المزاد العلني ، مع إحترام المخططات التوجيهية للتهيئة و التعمير ، و مراعاة الأحكام الواردة في النصوص التشريعية الأخرى . و يمكن بصفة إستثنائية مبررة قانونا ، التنازل أو التأجير بالتراضي على أساس القيمة التجارية أو الإيجارية الحقيقية للأملاك المعنية لأجل عمليات تحقق فائدة أكيدة للجماعة الوطنية . و يجب أن كرس المبيعات و التأجيرات المحققة تطبيقا للأحكام السابقة بموجب عقود تحدد نماذجها عن طريق التنظيم .  و ينبغي أن يكون الإيجار بمدة تتماشى و إهتلاك الإستثمارات المزمع إنجازها ، و يمكن أن يكون مؤسسا لحقوق عينية وفق نفس الشروط و الحدود المبينة في المواد 69 مكرر ، و 69 مكرر2 و 69 مكرر 3 أعلاه ، و يمكن أيضا أن يتضمن شرطا آخر يسمح بتحويل الإيجار إلى تنازل وفق شروط توضح في دفتر الشروط . تحدد شروط و كيفيات تطبيق أحكام هذه المادة عن طريق التنظيم ."  
فبمقتضى هذه المادة و مواد أخرى من  قانون الأملاك الوطنية لا سيما المواد 92 و 95 و 98 و 109 و 110  تم إرساء قواعد المبدأ القاضي بإمكانية البيع للأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة و حتى تلك التابعة للجماعات المحلية .
لكن تم التنبيه من خلال ذات المواد على ضرورة إلغاء تخصيص الأملاك العقارية المعنية التي أصبحت غير قابلة لتأدية وظيفتها في عمل الإدارة خاصة ما هو متعلق بتحقيق النفع العام بحيث لو بقيت مخصصة للمصلحة أو المؤسسة العمومية دون أن تكون أداة مساهمة        في تحقيق النفع العام أي غير صالحة لهذه المصلحة فإنها أكيد ستثقل كاهل المؤسسة العمومية و ذلك كفيل وحده بتعطيل ميكانزمات تحقيق النفع العام   ، فيُلجأ كأخف الضررين إلى بيعها [5].
لكن ما يلاحظ أن هذه النصوص ركزت على القواعد العامة و أحالت على النصوص التطبيقية لاسيما في مسألة تحديد الطرق المتبعة من قبل الدولة في بيع أملاكها العقارية.

 
و قد صدر المرسوم رقم 91/454 المؤرخ في 23 نوفمبر 1991 المحدد لشروط إدارة الأملاك العامة و الخاصة التابعة للدولة و تسييرها ، و يضبط كيفيات ذلك ، المعدل بالمرسوم التنفيذي رقم  93-303 ، المؤرخ في 08 ديسمبر 1993 ، حيث أورد طرق بيع الأملاك العقارية  الخاصة التابعة للدولة .
هذه الطرق في البيع وردت في النص التطبيقي لقانون الأملاك الوطنية ، لكن المنظومة القانونية في الجزائر تتضمن أيضا طرق أخرى في بيع العقارات التابعة للدولة تم النص عليها في قوانين خاصة متفرقة عن بعضها البعض .
و من هذا يتبين أن تقسيم هذا الفصل إلى مبحثين أمر لابد منه ، المبحث الأول خاص بطرق بيع  العقارات المنصوص عليها في قانون الأملاك الوطنية ، المبحث الثاني نتناول فيه الطرق الأخرى للبيع المقررة في القوانين الخاصة .
المبحث الأول : طرق بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة  المنصوص عليها في قانون الأملاك الوطنية
بإستقراء أحكام المرسوم رقم 91/454 المؤرخ في 23 نوفمبر 1991 المحدد لشروط إدارة الأملاك العامة و الخاصة التابعة للدولة و تسييرها ، يتبين أن طرق بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة المنصوص عليها فيه هي : 
§                 طريقة البيع بالمزاد العلني ( نص المادة 10 من المرسوم ).
§                 طريقة البيع بالتراضي وفقا لأحكام عامة ( نص المادة 11 من المرسوم ).
§                 طريقة البيع بالتراضي وفقا لأحكام خاصة ( نص المادة 12 و 13 من المرسوم ).
و عليه فإن المنهجية تقتضي تناول كل طريقة في مطلب مستقل
المطلب الأول :  البيع بالمزاد العـلـني
تعتبر طريقة البيع بالمزاد العلني للأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة القاعدة العامة المعتمدة في البيع ، فالبيوع من هذا الصنف لابد أن تكون علانية تفتح المجال للمنافسة ، الأمر الذي من شأنه أن يحقق للدولة مكاسب مالية معتبرة و يدرأ جميع الشبهات بحكم نزاهة عملية البيع بالمزاد ، و تبعا لذلك فإن طريقة البيع بالتراضي تكون استثناءا عن الأصل . و قد نصت المادة 10 من المرسوم 91/454 على هذه الطريقة  في البيع حيث ورد فيها  أنه "يكون بيع الممتلكات العقارية التابعة للأملاك الخاصة للدولة التي ألغي تخصيصها و فيما إذا لم تعد صالحة للمصالح و المؤسسات العمومية عن طريق المزاد العلني إلا إذا كانت هناك قوانين خاصة تنص على غير ذلك "  ، كما تضيف المادة أنه " يأذن الوالي بالبيع عن طريق المزاد العلني ، بناء على رأي المدير الولائي لأملاك الدولة "
و تكون المزايدات العلنية على أساس دفتر شروط ، تعده مديرية أملاك الدولة و يكون مطابق للنموذج الذي يقرره الوزير المكلف بالمالية[6]  .
الفرع الأول :  الإجراءات التحضيرية قبل إجراء المزايدة
بعد التأكد من إلغاء التخصيص للعقار المراد بيعه ، أو حتى عدم تخصيصه أصلا لأحدى الهيئات و المصالح العمومية من طرف مديرية أملاك الدولة [7].
تقوم هذه الأخيرة بجملة من الإجراءات أو الأعمال التي تبتغي من خلالها التحضير الجيد لعملية البيع بالمزايدة و هي كالآتي :
 أولا : تقييم العقار
يبدأ عمل مديرية أملاك الدولة بتقييم العقار لتحديد قيمته ، هذه القيمة ستكون الثمن الأدنى المعروض الافتتاحي المشار إليه في الملصقات ، و هذا على خلاف بيع المنقولات حيث التقييم يبقى سريا فلا يمكن للمزايدين الإطلاع عليه في هذه الحالة ويفترض في حالة العقارات التي لم تخصص من قبل أن يجرى بشأنها تحقيق ميداني لتحديد أو تثبيت الطبيعة القانونية الخاصة بها ( ملك الدولة ) و أصل الملكية ( الكيفية التي تحصلت عليها الدولة ).
ثانيا : إعداد الملصقات و الإعلانات في الصحف
يتم الإعلان عن عملية البيع بالمزاد العلني بواسطة الملصقات  و الإعلانات في الصحف )صحيفة توزع وطنيا ( ، و ذلك قبل عشرين (20) يوما من تاريخ إجراء المزايدة ، حتى يسمح للمهتمين بعملية المزاد الإطلاع على حالة العقار المراد بيعه كما أنه تُعلم كل مديريات أملاك الدولة على مستوى التراب الوطني بتنظيم عملية البيع.

ثالثا : إعداد دفاتر الشروط و عرضها للبيع
يــتــم إعـداد دفـاتـر الـشـروط الـخـاصـة بـالـمـزايـدة بـحـيـث يـذكـر إلـى جـانـب الـشـروط و الـبـنـود الـعـامـة لـلـمـزايـدة ( كـصيـغـة الـبـيـع ، الضمان ، إلخ ... ) المسائل التي تخص العقارات ( حدودها ، مساحتها ، تعيينها إلخ ... ) و تقسم إلى حصص ، و عادة ما يباع دفتر الشروط إلى المهتمين بعملية المزاد العلني بثمن يحدد حسب القيمة التي تجنى من وراء عملية البيع ، فكلما زادت قيمة العقار زادت تبعا لذلك قيمة دفتر الشروط.
الفرع الثاني : البنود و الشروط المطبقة في بيع العقارات عن طريق المزايدة
 تحدد بنود و شروط المزايدة في دفتر الشروط [8] ، و هي كالآتي :
أولا : صيغة البيع :
البيع عن طريق المزاد يكون بالمزايدة الشفوية و إما بالتعهدات المختومة ، تحت إشراف لجنة تابعة لمديرية أملاك الدولة تعمل على ضمان السير الحسن و التنظيم للمزايدة كما تقوم بفتح الأظرفة.
1 – المزايدة الشفوية : يـبـدأ الـمـوظـف الـذي يـرأس الـمـزايـدة بـالإعلان عن الثمن الأدنى المعروض المشار إليه في الملصقات ، ثم تبدأ المزايدات بمبلغ 5000 دج على الأقل حينما لا يتجاوز الثمن الأدنى المعروض 500.000 دج  و 10.000 دج عندما يفوق الثمن الأدنى المعروض 500.000 دج حتى يرسو المزاد على الذي يقدم أحسن عرض [9].
2 – التعهدات المختومة : يمكن أيضا تقـديـم الـعـروض بـواسـطـة الـتـعهد ، و هـــو عـبـارة عن استمارة معلومات يحدد فيها العقار المراد شراءه ، و يوضع عليها طابع مع إثبات دفع الكفالة ، و الكل يوضع داخل ظرف يودع مباشرة لدى مديرية أملاك الدولة في أجل أقصاه آخر يوم يسبق يوم المزايدة.
ثانيا : الأشخاص المسموح لهم بالمشاركة في المزايدة
تكون المزايدة مفتوحة للجميع الذين يثبت لهم موطن معلوم و قدرة على الوفاء ، و يتم إقصاء الأشخاص الذين ثبت عليهم  :
- المساس بحرية المزايدة.
- عدم دفع الكفالة التي تمثل 10 % من مبلغ الثمن المعروض للحصة المراد اقتناءها.
- المزايدون المخالفون ، وهناك سجل على مستوى كل مديرية ولائية لأملاك الدولة يقيد فيه كل مزايد مخالف على مستوى التراب الوطني.[10]
ثالثا : انعدام الضمان
تتم البيوع بالمزاد العلني دون تقديم أي ضمان ، و يفترض في كل فائز بالمزاد أن يكون عارفا تمام المعرفة بالعقار الذي اكتسبه و يشمل عدم الضمان ( القياس أو القيمة ، العيوب الخفية ،  إلخ ... ).
رابعا : مصاريف البيع
يدفع الفائز بالمزاد المصاريف الآتية :
- المبلغ الذي رسا عليه المزاد
- مصاريف الملصقات و الإعلانات.
- رسم النسخة الأصلية لمحضر البيع و المرفقات المشتركة كدفتر الشروط و المخطط المسحي أو البياني.
- حقوق التسجيل و الشهر العقاري و أجرة (Frais) مديرية أملاك الدولة خاصة في مسألة الـتـقــيـيـم (Evaluation).
خامسا : تسليم العقار
حسب نص المادة 12 من دفتر الشروط يصبح الفائز مالكا منذ وقت رسو المزاد لكنه لا يستطيع أن يتسلم العقار إلا بعد تسديد كافة الحقوق و المصاريف المذكورة أعلاه و لا يمكنه أن يتحصل على الثمار المدنية و الطبيعية للشيء المباع حتى بعد المزايدة.
سادسا : تحرير عقد البيع الإداري
يحرر العقد لفائدة الفائز بالمزاد العلني من قبل مديرية أملاك الدولة موثقة الدولة بعد التحصل على الإذن من الوالي الذي يتصرف و كأنه ممثل لكل وزير على حده في الولاية التي يسيرها .
و مــديـر أمــلاك الــدولــة هــو مـفـوض مــن الــوزيــر الـمـكـلـف بـالـمـالـيـة لإعــداد الـعقــد الإداري طـبـقــا لـلـقــرار الـمـؤرخ فــي 20 جـانـفـي  1992[11].
و لابــد أن يـتـضمـن الـعـقــد خــصوصـا مـا يـلـي :
- تعيـيـن العقار (الطبيعة القانونية ، المساحة ، العنوان الكامل ، الحدود إلخ ... ).
- أصل الملكية.
الثمن الأدنى المعروض و مراجع محضر البيع.
و بـعـد هذه المرحلة يخضع العقد لشكليتي التسجيل و الشهر العقاري .




المطلب الثاني : البيع بالتراضي وفقا للأحكام العامة

إن الـقـاعـدة الـعـامـة فـي بـيـع الـعـقـارات الـتــابـعـة لأمـلاك الـدولـة تقـضـى بـأن يـكـون الـبيـع عــن طـريـق الـمـزاد الـعـلـنـي كـمـا رأيـنـا ذلك  فـي الـمـطـلـب الأول ، لـكـن لـكـل قـاعـدة استــثـنـاء ، بـحـيـث خـروجـا عـن الأصـل يـمـكـن أن تـبـاع الأمـلاك الـعـقـاريـة الـتـابـعـة للأملاك الوطنية المذكورة في المادة 10 من المرسوم التنفيذي 91-454 ، بالتراضي استنادا لرخصة من الوزير المكلف بـالـمـالـيـة ، و بـثـمـن لا يـقـل عـن قـيـمـتـها الـتـجـاريـة ، و لـقـد حــددت الـمــادة 11 مــنه  هــذه الـحــالات الاسـتـثـنـائـيـة .
 ونـظـرا لـلـطـابــع الاسـتـثـنـائـي لـهـذه الـبـيـوع فـإنــهــا مـحـاطــة بـشــروط إضــافــيــة أكـثـر تـعـقـيـدا : عــدم صـلاحـيـة الـعـقـارات لـتـأديــة وظـيـفـتـها ، و يـجــب أن يـكــون الـثـمــن مـسـاويـا أو لا يــقــل عـن الـقـيـمـة الـتـجـاريـة لـلـعـقـار[12] ، و يــأذن بــعــمــلــيــة الــبـيـع الـوزيـر الـمـكـلــف بـالـمــالــيـة دون غــيــره .

 
 و تــقــدم الــدولـــة عــلـى هــذه الــبــيــوع الاســتــثــنـائـيـة نـظـرا لـعـوامـل عــدة تـكـمـن أسـاسـا فـي إعطاء حـق الأولـويـة فـي الـشـراء لـمـجـمـوعـة مـن الـمـستـفـيـديـن مـن  هذا الـشـراء ، أو لـلـطـابـع الإجـبـاري أو الـقــصـرى لـلـبـيـع ،  أو لـعـوامـل أخـرى ، و الـتـي فـي جـمـيـع الأحـوال تـكـون فـي مـصـلـحـة الـدولـة ، و سـنـقـوم بـعـرض هـذه الـحـالات كـمـا جـاءت فـي نـص الـمـادة 11 أي فـي ثـلاثـة فـقـرات.
الفرع الأول : البيع المقرر لفائدة الولايات و البلديات و الهيئات العمومية و المؤسسات  
                  العمومية الاقتصادية و الجمعـيات
إن الـدولـة يـمـكـنـها أن تـبـيـع بـالـتـراضـي بـحـكـم خـصـوصـيـة مـن يـشـتـري ، فـكـل هـؤلاء الـمـذكـورون أعـلاه بـطـريقـة أو بـأخـرى سـيـسـاعـدهــم هـذا الـبـيـع فـي تـحـقـيـق الأهـداف الـمـرتـبـطـة بـنـشـاطـهـم ، و لـولا الـمـكـانـة الـخـاصـة الـتـي يـتـمتـعـون بـهـا كـل فـي مـجـالـه لـمـا سـمـح بـهـذه الـبـيـوع.
§                 فـالبـلـديـة و الـولايـة مــن جــراء اقـتـنـاء هـذه الـعـقـارات سـتـسـاهـم بـطـريـقـــــة أو بأخرى في تـحـقـيـق و إشباع الـحـاجـات الـعـامـة ، كـشـراء عـمـارة بـقـصـد تـخصـيـصـهـا كـمـقـر لـلـبـلـديـة أو لإيواء إحدى الـمـصـالح التابـعة للولايــة.
      و الـمـــلاحــظ أن كـــلا مـــن الــولايــة و الــبـلـديـة تم الـنـص عـلـيــهــمـا فــي صـدر الـفـقـرة الأولى و هــو اعــتــراف صــريــح مــن طـرف الـمـشــرع بـحــق الأولــويـــــة  أو الأسبقية فــي شــراء الـعـقـارات الـتـابـعـة لـلـدولــة قـبــل أي طـرف آخـر.
§                 بالنسبة لـلــهـيـئـات الـعـمـومـيـة" Etablissement Public  "و هـي الـمؤسـسـات الــعـمـومـيـة ذات الـطـابـع الإداري (EPA) الـمـتـمـتـعـة بـالـشـخـصـيـة الـمـعـنـويـة        و بـالاسـتـقـلالـيـة الـمـالـيـة فــإن تـقـريــر إمــكــانـيــة شــراء الـعـقـارات مـن طـرفـهـا محل تساؤل بـحـيـث إذا كـانــت هــذه الـهـيـئـات الـعـمـومـيـة كـالـمـسـتـشـفـيـات و الـجـامـعـات يمــكـنـها الاقـتـنـاء بـكـل مـا يـحـمـلـه البيع مـن مـعـانـي فـي ظـل الـقـانـون الـفـرنـسـي بـحـكـم أنه يـسـمـح لـهـذه الـهـيـئـات إمكانية اقـتـنـاء عـقـارات مـن الــدولـة   أو من غيرها[13]  ، فإن ذلك لا ينطبق بالمرة على الهيئات العمومية الإدارية في الجزائر ، لأن قانون الأملاك الوطنية 90/30 أقر مبدأ الإقليمية ، فسمح للدولة و للبلدية و للولاية فقط إمكانية تملك الأملاك العقارية[14] ، لكن لم يسمح أبدا بإمكانية امتلاك مؤسسة إدارية ذات طابع إداري لعقارات تحت أي ظرف من الظروف.
و الواقع خير دليل على ذلك ، بحيث لم يحرر من قبل مديرية أملاك الدولة في ولاية الجلفة و لا في ولاية البليدة  ولا في ولاية قالمة عقد بيع عقار لمستشفى عمومي أو لجامعة  و هنا يطرح السؤال نفسه إذا كان التخصيص هو الطريقة القانونية المنتهجة لوضع العقارات تحت تصرف المؤسسات العمومية الإدارية فلماذا يتم النص على إمكانية البيع . 
  أما بالنسبة للمؤسسات العمومية الاقتصادية فإن إقرار التصرف لفائدة المؤسسات الاقتصادية خاصة على العقارات التي تحوزها أمر له ما يبرره  لتسوية وضعيتها القانونية  و الدخول دون عراقيل في ساحة اقتصاد السوق.
و في هذا الصدد ، حتى العقارات التي تحوزها هذه المؤسسات الاقتصادية و تكون مملوكة للبلديات أو الولايات ، فإن الدولة دون غيرها هي المعنية بالتسوية خاصة بعد صدور نص المادة 23 من قانون المالية التكميلي لسنة 1994 الذي أقر صراحة بوجوب دولنة (Etatisation) هذه الأملاك و دمجها ضمن الأملاك الخاصة التابعة للدولة دون أي قيد أو شرط [15].
كما صدرت مجموعة من المناشير أهمها المنشور رقم 1 المؤرخ في 09 سبتمير 1993     و كذا المنشور رقم 02 المؤرخ في 18 سبتمبر 1996 لضمان تسوية و تطهير الأملاك العقارية التابعة للدولة التي تحوزها المؤسسات العمومية الاقتصادية و حتى المؤسسات ذات الطابع الصناعي و التجاري (EPIC) [16].
و مُنـحـت إثـر ذلـك تسـهـيـلات كبيرة للمؤسسات الاقتصادية خاصة في اختيار طريقة التسديد ( الدفع الفوري أو بالتقسيط عن طريق دفع القيمة التجارية للعقار على أقساط ممتدة إلى أجل أقصاه 20 سنة بنسبة فائدة تقدربـ 6 % لكل سنة).
و في آخر الفقرة الأولى من المادة 11 نجد الجمعيات ، فالجمعية عادة ما تهدف إلى تحقيق أغراض نبيلة في المجتمع خيرية إنسانية ، كمحو الأمية ، حماية المستهلك  .. و غيرها من الأنشطة الاجتماعية التي لا تهدف للربح .
و من المؤكد أنه بمناسبة القيام بهذه الأعمال ستكون في حاجة ماسة إلى عقارات تؤدي نشاطها فيها و تسهم في تحقيق أهدافها [17] ،
هناك الكثير من الجمعيات استفادت من عملية الشراء لأملاك عقارية تابعة للدولة  لكن من هذه الجمعيات مَن تخلى عن مهمته  فتغيرت تبعا لذلك وجهتها تماما ، و لذلك  من المستساغ أن يكون هنالك تخصيص بالمقابل أو إيجار لفائدة الجمعيات فقط لضمان مراقبتها حسب الأهداف الثابتة في القوانين الأساسية لهذه الجمعيات  بدلا من إقرار البيع لصالحها ، كما يمكن لذات الجمعيات أن تقتني عقارات من الخواص مباشرة خاصة و أن القيمة التجارية للعقارات تحدد حسب مقتضيات السوق العقاري . و ذلك ضمانا لأملاك الدولة .
الفرع الثاني : البيع لفائدة الخواص
يمكن إقرار البيع لفائدة الخواص في الحالات الآتية :
أولا : الشيوع
الشيوع حالة قانونية تنجم عن تعدد أصحاب الحق العيني ، و لقد نظم القانون المدني الجزائري الملكية الشائعة في المواد 713 إلى 742 منه  ، و يحدث أن تكون هـنـاك أمـلاك عـقـاريـة مـشـاعة بين الدولة و الخواص نتيجة لحقوق رتبها القانون كموت فرد مالك لنصف عمارة من دون أن يترك ورثة ، فإن المالك الآخر يجد نفسه مشاركا للدولة بمقدار النصف و لقد نظمت المادة 98 من قانون الأملاك الوطنية هذه الحالة بنصها " يمكن الدولة أن تتنازل عن حقوقها الشائعة لفائدة شركائها في ملكية الشيوع إذا كانت هناك عقارات مختلفة الأنواع تحوزها على الشيوع مع أشخاص طبيعيين أو معنويين آخرين وتستحيل قسمتها، وإذا رفض أحد الشركاء في ملكية الشيوع أو عدة شركاء شراء هذه الحصة لأي سبب كان، يباع العقار الشائع اعتمادا على الوسائل القانونية وبأية طريقة تعتمد المنافسة "

ثانيا : حالة الشفعة القانونية
الشفعة رخصة إذا إستعملها الشفيع تملك عقارا باعه صاحبه لغيره [18]، و لقد نظمت أحكامها المواد 713 إلى 742 من القانون المدني  فإذا قررت الدولة بيع شقق مؤجرة ، فإن شاغلي هذه الشقق يستفيدون من حق الشفعة في الشراء [19].
ثالثا : حالة ضرورة إعادة إسكان الملاك المنزوعة ملكيتهم
و هذه الحالة لا تعبر على بيع بمعنى الكلمة بل هو تعويض على عملية نزع الملكية الذي لابد أن يكون منصفا عادلا و مسبق ، و هنا يتعلق الأمر بتعويض عيني 
رابعا : حالة إذا لم يتأت بيع العقار بعد عمليتين اثنين للبيع بالمزاد العلني
في الحالة التي يتأكد فيها عدم نجاح عمليتين اثنتين للبيع بالمزاد العلني للعقارات التابعة للدولة فإنه يجوز أن تباع بالتراضي للخواص ، و لكن نص المادة لم يبين من هم هؤلاء الخواص  أهو صاحب  أعلى عرض في المزايدة و لكن عرضه لم يصل إلى الثمن الأدنى المعروض  أم غيره فالأمر غير واضح من الناحية القانونية . 

الفرع الثالث : البيع المقرر لفائدة الهيئات الدولية التي تكون الجزائر عضوا فيها

                  و للبعثات الدبلوماسية و القنصليات المعتمدة بالجزائر
هـذه الـنـوع مـن الـبـيـوع تـقـتـضـيـه الـعـلاقـات الـدولـيـة ، فـمـن غـيـر الـمـعـقـول أن تـدخـل مـنـظـمـة دولـيـة مـزايـدة لاقـتنـاء عـقـار مـعـيـن ، فـالـطـريـقـة الـمـعـتـمـدة هـي بـالتـراضـي و بـرخـصـة مـن الـوزيـــــر الـمـكـلـف بـالـمـالـيـة و بـتـنـفـيـذ مـن الـوزيـر الـمـكـلـف بـالـشــؤون الـخـارجــيـة الـذي تـتـصـل بـه هـذه الـمـنـظـمـات الـدولـيـة كـمـنـظـمـة الأمـم الـمـتـحـدة ، أو الـدول لإيــواء بـعـثـاتـها الـدبـلـومـاسـية و القنصلية مـع مـراعـاة الـمـبـدأ الـمـتـعارف عـلـيـه فـي فـقـه الـعـلاقـات الـدولـيـة ألا هـو مـبدأ المعاملة بالمثل.
و بالنسبة لثمن الاقتناء يكون تحديده بطريقة مزدوجة بين الدولة البائعة و الدولة أو المنظمة الدولية المعنية مع مراعاة أيضا الاتفاقيات التي تربط بينهما ، و الأعراف الدبلوماسية[20].

المطلب الثالث : البيع بالتراضي وفقا للأحكام الخاصة
ورد في نص المادة 12 من المرسوم التنفيذي 91/454 " أنه خلافا لأحكام المادة 10 ، تباع العقارات المبنية أو غير المبنية التابعة للدولة على سبيل التراضي لفائدة متعاملين عموميين أو خواص و التعاونيات العقارية ، و ذلك بعد الموافقة من الوزير المكلف بالبناء عندما تكون هذه العقارات مخصصة لكي تستعمل في إنجاز عملية التعمير أو البناء ، و تتم البيوع بترخيص من الوزير المكلف بالمالية ".
كـما نـصـت ذات الـمـادة على أنه " تحدد شروط استعمال العقارات من قبل المتنازل لهم عنها في دفاتر شروط ، تعدها مصلحة الأملاك الوطنية ، بمساعدة مصالح الوزارة المكلفة بالبناء ، و تحدد دفاتر الشروط كيفيات فسخ البيوع في حالة عـدم تـنـفـيـذ الـمـتـنـازل لـهــم عنها لالتزاماتهم ".
من خلال نص المادة 12 يتبين لنا جليا بأن هدف المشرع كان يرمي إلى إرساء قواعد خاصة بالترقية العقارية و النشاط العقاري بحكم أهميتها في الحياة لاسيما و أنها الطريقة المثلى في ظل اقتصاد السوق لإنجاز و تشييد أملاك عقارية تخصص للبيع أو الإيجار ،      و ذلك سيؤدي لا محالة إلى التقليل من أزمة السكن [21].
 و بذلك فتح المجال لإمكانية تخفيض سعر الأراضي المباعة إذا احتفظ هؤلاء المرقون بنسبة معينة تستفيد من الدعم المالي للخزينة العمومية و تكون موجهة للفئات المعوزة من المجتمع [22].
كما ذكرت نفس المادة 13 على أنه يمكن أن يتم النص في دفاتر الشروط على إمكانية الاحتفاظ بنسبة من المساكن في العقارات المشيدة لفائدة موظفي الدولة الذين تقرر استفادتهم من قبل لجنة خاصة.
الفرع الأول : المستفيدون من عملية البيع وفقا للأحكام الخاصة
إن الـمـتـعـامـلـيـن العقاريين سـواء كـانـوا عـمـومـيـيـن أو خـواص و كـذا الـتـعـاونـيـات الـعـقـارية هـم الـذيـن يمـكـنـهـم الاسـتـفـادة مـن عـمـلـيـة الـبـيـع الـتـي لابـد ألا يـقـل ثـمـنـهـا عـلـى الـقـيـمـة الـتـجـاريـة



أولا  : المتعاملون العقاريون
بالرجوع إلى نص المادة الثالثة من المرسوم التشريعي 93/03 المتعلق بالنشاط العقاري يتجلى لنا تعريف المتعامل العقاري " و هو كل شخص طبيعي أو معنوي يمارس النشاطات الخاصة بإنجاز أو تجديد الأملاك العقارية المخصصة للبيع أو الإيجار أو تلبية حاجات خاصة ".
و يعتبر المتعامل العقاري أو المرقي العقاري تاجرا ، باستثناء الذين يقومون بعمليات في الترقية العقارية لتلبية حاجاتهم الخاصة أو حاجات المشاركين معهم كالتعاونيات العقارية [23].
ثانيا : التعاونيات العقارية
يـلـجـأ الأفـراد عـادة إلـى تـكـويـن تـعـاونـيـات عـقـارية جـمـاعـيـة ،  مـن أجـل تـلـبـيـة حـاجـاتـهـم الـخـاصـة فـي الـسـكـن[24] ، و تـجـمـع الأفــراد فــي تـعـاونـيـات عـقـاريـة لـديـه مـا يـبـرره ، خـاصـة و أن عـمـلـيـات الـبـنـاء هـي أنـشـطـة جــد مـكـلـفـة و تـستدعي أكثر من فرد للقيام بها.
و الـبـيـع الـمـقـرر لـفـائـدة الـتـعـاونـيـات نظم أحكامه القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 5 أفريل 2003 الذي جاء تطبيقا للمادتين 12 و 13 من المرسوم التنفيذي 91-454 .
و يـتـعـيـن أن تـحـتـوي الـعـقـود الإداريـة الـمـتـضـمـنـة الـتـنـازل عــن قـطـعــة الأرض لـفـائـدة الـتـعاونيات ، و حتى عقود البيع الفردية ( من التعاونية إلى الأفراد المشكلين لها ) يستلزم أن تـتـضـمـن شـرط يقضي بمنع إعادة بيع القطع الأرضية على حــالـهــا قــبــل  إقامة أو إنجاز مشروع البناء ، بحيث لو تم البيع دون القـيام بعمـليات البنــاء لكان باطلا [25] .


الفرع الثاني : شروط البيع طبقا للأحكام الخاصة
وردت الـشـروط الـخـاصـة بـهـذه الـبـيـوع فـي دفـتـر الـشـروط الـمـلـحـق بـالـقــــرار الوزاري المشترك القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 5 أفريل 2003  المحدد لشروط التنازل عن العقارات المبنية أو غبر المبنية التابعة للأملاك الخاصة للدولة و المخـصـصـة لإنـجـاز عمليات تعمير  أو بناء [26] ، و أهم هذه الشروط :
1 – إقرار البيع أو منح حق الامتياز على الأراضي لا يكون إلا بقرار من الوالي ممثل الوزير محليا بعد إستشارة اللجنة التقنية الولائية [27].
2 – الـبـيـع لا يـكـون إلا فـي حـدود الـمـنـاطـق الـعـمـرانـيـة أو الـقـابـلـة للـتـعـمـيـر حـسـب ما تتضمنه أدوات التهيئة و التعمير ، و يجب تعيين العقارات و تحديد طبيعتها القانونية بأنها تابعة للدولة.
3 – يفسخ البيع إذا ثبت تغيير في الوجهة الأصلية للمشروع.
4 – يتعين على المرقي العقاري أن يقدم الأوراق الثبوتية بأنه ميسور الحال.
5 – يـمـنـع منـعـا بـاتـا أي إيـجـار أو بـيـع مـن قـبـل الـمـرقـي إلا بـعـد اسـتـنـفـاذ و استكمال المشروع.
6 – لـيـس هـنـاك ضـمـان رغـم أن الـبـيـع هـو بـالـتـراضـي ، لا سيما بسبب سوء حالة التربة أو باطن الأرض .
7 – يـتـعـيـن عـلـى الـمـشـتـري أو صـاحـب حـق الامـتـيـاز حـسـب الحـالـة أن يـدفـع الـثمن أو الأتـاوى مـسـبـقـا و كـلـيـة قـبـل تـحـريـر الـعـقـد الإداري مـن قـبـل مـديـريــة أمـــــــلاك الــدولــة.

لمبحث الثاني : البـيـوع الـمقـررة للأملاك العـقارية الخاصة التابـعـة لـلـدولـة فـي
                      قــوانــيــن خــاصــة أخــرى

 بالإضافة إلى طرق بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة المنصوص عليها في قانون الأملاك الوطنية و مرسومه التنفيذي ، و التي تم شرحها في المبحث الأول ، فإن المشرع الجزائري نص على طرق أخرى في قوانين مختلفة : قانون رقم 81/01 المؤرخ في 07 فبراير 1981 المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة و الجماعات المحلية و دواوين الترقية و التسيير العقاري و المؤسسات و الهيئات و الأجهزة العمومية ، و القانون رقم 83/18 المؤرخ في 13 أوت 1983 المتعلق بحيازة الملكية الفلاحية و المراسيم  التطبيقية له لاسيما المرسوم التنفيذي رقم 92/289 المؤرخ في 06/07/1992 المحدد  لشروط  التنازل  عن  الأراضي  الصحراوية في المساحات الإستصلاحية و كيفيات إكتسابها . و التي سنتعرض لكل منها في مطلب مستقل .
وتجدر الإشارة إلى أن الأمر رقم 06-11 المؤرخ في 30 أوت 2006 الذي يحدد شروط و كيفيات منح الإمتياز و التنازل عن الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة[28] ، يدخل هو الآخر في هذا المضمار ، إلا أن إلغاؤه بعد مدة قصيرة من سريانه ، و ذلك بموجب المادة 15 من الأمر 08-04 المؤرخ في 01 سبتمبر 2008 الذي يحدد شروط وكيفيات منح الإمتياز على الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة و الموجهة لإنجاز مشاريع إستثمارية[29] ، جعلنا نستبعده من نطاق دراستنا طالما أن هذا الأمر الأخير منع التنازل عن العقارات في إطار الإستثمار ، و إستعاض عنها بمنح عقد إمتياز .   



المطلب الأول : الـتـنـازل عـن أمـلاك الـدولـة الـخـاصـة فـي ظـل الـقـانـون رقـم 81/01 
                     الـمؤرخ في 07 فبراير 1981
صدر القانون رقم 81/01 المؤرخ في 07 فبراير 1981 المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة و الجماعات المحلية و دواوين الترقية و التسيير العقاري و المؤسسات و الهيئات و الأجهزة العمومية تحت تأثير ظروف سياسية و اقتصادية معينة ، فكان يهدف إلى تمكين كل مواطن جزائري من إمتلاك سكن لائق [30]
و لكن تحت تأثير ظروف سياسية و اقتصادية أخرى مرت بها البلاد ، و تنفبذا لسيلسة تشريعية رأت بأن سوء تطبيق هذا القانون نجم عنه إستنزاف لأملاك الدولة ، تم إلغاؤه بنص المادة 40 من القانون رقم 2000/06 المؤرخ في 23/12/2000 المتضمن قانون المالية لسنة 2001 ، فنوهت هذه الأخيرة بأن جميع أحكام هذا القانون بما فيها الأحكام المعدلة و المتممة له و كذا الأحكام التطبيقية تعد ملغاة. و أضافت ذات المادة أنه بالنسبة للأملاك العقارية التي أودع أصحابها ملفات طلب الشراء قبل 31 ديسمبر 2000 فإنها تبقى تخضع لأحكام القانون رقم 81/01 و تبعا لذلك تكمل اللجان ما بين البلديات المكلفة بإقرار التنازل أعمالها بشكل عادي فيما يخص هذه الطلبات إلى غاية تطهير وضعيتها نهائيا ، كما تلتزم أيضا في نفس الصدد لجان الطعن الولائية بمواصلة أيضا الصلاحيات المخولة لها قانونا .
كذلك بــالرجـوع إلـى نـص الـمـادة 41 مــن قـانـون الــمـالـية لـــنـفـــس الـــسـنـة 2001 [31]الـتـي تـنـص عـلى أن " جـمــيـع الأمــلاك الــعـقــاريــة ذات الاســـتـغـلال الـسـكـنـي ، الـمـهـني ، الـحـرفـي أو الـتـجـاري الـتـابـعـة لـلـدولـة أو الـجـمـاعـات الـمـحـلـيـة أو دواويـن الـتـرقــيــة و الــتـسـيـيـر الــعــقـاري يـمـكـن أن تـبـاع بـالـتـراضـي لـفـائـدة شـاغـلـيـــها الشرعيين ، بناء على القيمة التجارية طبـقـا للأحـكـام الـقـانـونـيـة و الـتـنـظـيـمـيـة الـجـاري بـهـا الـعـمـل " و أضـافـت فـي فـقـرتـها الـثـانـيـة أنـه " سـتـحـدد شـروط تـطـبـيـق هـذه الـمـادة عــن طـريـق الـتـنـظـيـم " إن نـص الـمـادة 41 يـؤكـد عــلـى مـا سـبـق ذكره عـن الـبـعـد الاقـتـصـادي لعـمـلـيـة إلغـاء الـقـانـون رقـم 81/01 ، بـحـيـث أقـرت ضـرورة أن يـكـون الـبـيـع قـائـمـا عـــلـى الـقـيـمـة الـتـجـاريـة لـلـعـقـار الـمـحـددة حـسـب قـانـون الـسـوق الـعـقـاري الـحـر . و بالفعل صدر المرسوم التنفيذي رقم 03/269 المؤرخ في 07 أوت 2003 الذي يحدد شروط و كيفيات التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للدولة و لدواويـن الـتـرقــيــة و الــتـسـيـيـر الــعــقـاري الموضوعة حيز الإستغلال قبل أول يناير 2004 [32] المعدل بالمرسوم التنفيذي رقم 06-296 المؤرخ في 02 سبتمبر 2006 [33]
الفرع الأول : الأملاك المتنازل عنها و شروط الاستفادة من التنازل
أولا : الأملاك المتنازل عنها
نـص الـمـادة 02 الـفـقـرة الأولـى من الـقـانـون رقــم 81/01 يبـيـن طبيعة الأمـلاك الـعـقـاريـة الـقـابـلــة لـلــتـنـازل عـنـها بـأجـزائـهـا الـمـشـتـركـة  ، و الـتـي تـخــص أمــلاك الـدولـة و هـي الـمـحــلات المتواجدة بالـبـنـايـات الـجـمـاعـيـة و الـمـسـاكـن الـفـرديـة الـتـي آلـت إلـى الـدولـة بـمـوجب الأمـر رقـم 66/102 المؤرخ   في  06/05/1966 المتضمن إنتقال ملكية الأملاك الشاغرة إلى الدولة ، و كـــذلـك الــبــنــايـــات الــتــي أعـيـد دمـجـهـا فـي أمـلاك الـدولـة بـمـوجـب الأمر 70/11 الـمـؤرخ فـي 22 يـنـايـر 1970 الـمـتـعـلـق بمـمـتـلـكـات مـؤســســات الـدولـــة
 و بــالـمقـابــل نـصـت الـمـادة الـثـالـثـة مـن الـقـانـون عـلـى أن الأمـلاك الـعـقـاريـة الـتـي لا يمـكـن أن تـكـون مـحـلا لــلــبــيــع أو بـالأحـرى الـتـنـازل كـالـبـنـايـات الـجـمـاعــيـة الـمـهـددة بـالانـهـيـار ، الـبـنـايـات الـفـرديـة مـن الـنـوع الـرفـيـع ، الـمـسـاكـن الـوظـيـفـيـة الـمـتـواجـدة داخـل نـطـاق الإدارة أو الـمـؤسـسـة و الـمـسـاكـن الـوظـيـفـيـة الأخـرى الـتـي تـكون لـضـرورة الـخدمـة المـلـحـة.
بينما لم يحدد المرسوم التنفيذي رقم 03/269 المؤرخ في 07 أوت 2003 الذي يحدد شروط و كيفيات التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للدولة و لدواويـن الـتـرقــيــة و الــتـسـيـيـر الــعــقـاري الموضوعة حيز الإستغلال قبل أول يناير 2004 الأملاك القابلة للتنازل عنها ، بل جاء بصياغة أكثر تعميما في المادة الأولى منه : " ...الأملاك العقارية التابعة للدولة و لدواوين الترقية و التسيير العقاري الموضوعة حيز الإستغلال قبل أول يناير 2004 ...." و لم يستثني سوى أملاك الجماعات المحلية ، التي ستكون موضوع نص لاحق ، و كذا السكنات المنجزة لغرض سير المصالح و الهيئات العمومية للدولة . و الأملاك العقارية المصنفة ضمن التراث الثقافي . 
ثانيا : شروط الاستفادة من التنازل
تنص المواد من 05 إلى 10 على الشروط الواجبة التوفر في المترشحين لاكتساب العقارات و تنص المواد من 11 إلى 28 على الإجراءات و الهيئة المكلفة بإقرار التنازل.
1) شروط المترشح للاكتساب :
- أن يكون شخصا طبيعيا.
- متمتعا بالجنسية الجزائرية.
  - مستأجر شرعي (شاغل قانوني) له سند و حائز للأمكنة [34].
 - مستوفي لإلتزاماته الإيجارية عند تاريخ التنازل . 
- طلب الشراء لا يكون إلا على محل واحد للاستعمال السكني أو محل واحد تجاري .
و هي نفس الشروط التي تضمنها المرسوم التنفيذي رقم 03/269 مع توسيع الإستفادة إلى الأشخاص المعنوية الخاضعة للقانون الجزائري
) الهيئة المكلفة بإقرار التنازل :
هي اللجنة ما بين البلديات و التي كانت تسمى لجنة الدائرة في قانون 81-01 قبل تعديله بالقانون 86-03 ، تتلقى طلبات الشراء و تبدي رأيها ، حيث قراراتها قابلة للطعن أمام اللجنة الولائية للطعن . و قد حدد المرسوم رقم 81-43 المؤرخ في 21 مارس 1981 [35] تشكيلها بحيث يترأسها رئيس الدائرة ، و تضم أمين القسمة ، و رئيس المجلس الشعبي البلدي ، و ممثل المديرية الفرعية لشؤون أملاك الدولة ، و ممثل مديرية التعمير و البناء ، و منسق المجاهدين في الناحية .
ولقد نص المرسوم التنفيذي رقم 03/269 هو الآخر على لجنة على مستوى الدائرة تقوم بالنظر و الفصل في طلبات الشراء [36].
الفرع الثاني : كيفية التنازل و تحرير العقد الإداري
أولا : كيفية التنازل : يمكن أن يكون التنازل إما بدفع الثمن فورا أو يكون بالتقسيط (25 سنة بالنسبة للمحلات ذات الاستعمال السكني و 03 سنوات للمحلات الأخرى غير المستعملة للسكن).
ثانيا : تحرير العقد الإداري : تقوم مديرية أملاك الدولة بوصفها موثقا للدولة بتحرير العقود بناء على الملف الكامل الذي ترسله  المصالح المختصة بالدائرة حيث تم إقرار التنازل.

الفرع الثاني : كيفية التنازل و تحرير العقد الإداري
أولا : كيفية التنازل : يمكن أن يكون التنازل إما بدفع الثمن فورا أو يكون بالتقسيط (25 سنة بالنسبة للمحلات ذات الاستعمال السكني و 03 سنوات للمحلات الأخرى غير المستعملة للسكن). هذا في قانون 81-01 .
أما في المرسوم التنفيذي رقم 03/269 ، فإن للمشتري الخيار بين دفع كامل الثمن فورا أين يستفيد من تخفيض قدره 10 بالمائة من الثمن ، أو الدفع بالتقسيط في مدة أقصاها 20 سنة مع الإستفادة من تخفيض قدره 7 بالمائة إذا كانت المدة 3 سنوات أو أقل ، و 5 بالمائة إذا كانت المدة من 3 إلى 5 سنوات ، بشرط عدم بيع العقار خلال مدة التقسيط . كما أن هذا التخفيض لا يشمل الأملاك العقارية ذات الإستعمال المهني و التجاري ، كما لا يخصم من الثمن مبالغ الإيجار المدفوعة[37] . 
ثانيا : تحرير العقد الإداري : تقوم مديرية أملاك الدولة بوصفها موثقا للدولة بتحرير العقود بناء على الملف الكامل الذي ترسله  المصالح المختصة بالدائرة حيث تم إقرار التنازل.

و بإجراء مقارنة بين القانون 81-01 الملغى و المرسوم التنفيذي رقم 03/269 الذي تم تمديد العمل به لغاية ديسمبر 2010 بموجب بالمرسوم التنفيذي رقم 06-296  يتضح أن الدولة لم تتخلى على إمكانية التنازل ، بل ضبطتها و ربطتها بالقيمة التجارية للعقار حماية لأملاك الدولة من النهب ، و لإحداث تطور في السوق العقارية و التوفيق بين العرض و الطلب [38]

 ↚

المطلب الثاني : التنازل عن الأراضي الفلاحية التابعة للدولة بعد استصلاحها

الفرع الأول : الإطـار القانوني
بموجب القانون رقم 83/18 المؤرخ في 13 أوت 1983 المتعلق بحيازة الملكية الفلاحية و الأحكام التطبيقية له لاسيما المرسوم 83/724 المؤرخ في 10 ديسمبر 1983 المحدد لكيفيات تطبيق القانون 83/18  و أحكام القانون 84/21 المؤرخ في 24 ديسمبر 1984 المتضمن قانون المالية لسنة 1985 ، و المرسوم التنفيذي 92/289 المؤرخ                   في 06/07/1992
  المحدد  لشروط  التنازل  عن  الأراضي  الفلاحية  بعد  استصلاحها
فتح المجال أمام الخواص لاكتساب الأراضي الفلاحية بعد استصلاحها ، و كان ذلك نقطة تحول هامة في السياسة العقارية التي كانت لا تقبل إلا بملكية الدولة للأراضي الفلاحية (الصندوق الوطني للثورة الزراعية).
و الأهداف العامة لهذه النصوص القانونية أكيد لها طابع اقتصادي في الظاهر لكن هنالك أهداف أخرى (محاربة التصحر ، خلق مناصب شغل إلخ ...). كما أن هذا القانون هو تطبيق لما يعرف بإحياء الأرض في الشريعة الإسلامية [39]
و لقد بينت المادة الأولى من القانون 83/18 إحدى هذه الأهداف ، فنوهت بأن هذا القانون يرمي إلى تحديد القواعد المتعلقة بحيازة الملكية العقارية[40] بقصد استصلاحها  و كذا شروط نقل الملكية المتعلقة بالأراضي الفلاحية و القابلة لأن تكون فلاحية.
و تستبعد من نطاق تطبيق هذه الإجراءات الخاصة بالاستصلاح على الأراضي التابعة للصندوق الوطني للثورة الزراعية و التسيير الذاتي إلا أن إلغاء قانون الثورة الزراعية بموجب المادة 76 من قانون التوجيه العقاري 90-25 جعل هذا الشرط دون جدوى .
الفرع الثاني : ضوابط الاستصلاح و شروط التنازل
أولا : ضوابط الاستصلاح الفلاحي
 نصت عليها المادة الثامنة من القانون 83/18 كما نصت عليها أيضا المادة 12 من المرسوم 83/724 و المادة 02 من المرسوم التنفيذي رقم 92/289 ، حيث يستنتج منها بأن مشاريع الاستصلاح لابد أن تصل إلى تحقيق ما يلي :
1 – توفير الأراضي و المياه و الحاجة إليهما أو ما يسمى بتجنيد المياه.
2 – قابلية الحياة الاقتصادية في المزرعة (سقي ، غراسة ، محافظة على التربة).
3 – تسهيل الوصول إلى المساحات المستصلحة.
4 – إنجاز مجموع الأعمال التي تدخل في سياق الإنتاج و المتعلقة بالزراعات المعتمدة بقصد التنمية.
علما أنه يتولى تقدير إنجاز برنامج الاستصلاح و معايـنـتـه لجنة تتكون من مـمـثـلي قـطـاعـات (المالية ، الفلاحة ، الري ، البلدية )[41]
ثانيا : شروط التنازل : يكون التنازل مباشرة أو بعد منح الامتياز بناء على دفتر شروط[42]  وفقا لما يلي:
1 – أن يكون الشخص ( طبيعي كان أم معنوي ) له جنسية جزائرية ، و طبعا في الشخص المعنوي الشركاء أو المساهمين هم من يتمتعون بالجنسية الجزائرية ، و لقد كان الأمر في السابق يتعلق فقط بالأشخاص المعنويين التابعين للنظام التعاوني.
2 – أن ينصب الاستصلاح على أرض تابعة للدولة واقعة في المناطق الصحراوية           أو الأراضي التي تكون مماثلة لها .
3 – يجب أن تكون مدة الاستصلاح تفوق مدة خمس سنوات ، و هي المدة التي تمنح للمالك لإنجاز برنامجه و يستثنى من ذلك حالة القوة القاهـرة[43].
4 – يكون التسديد بمقابل نقدي من قبل المستصلح المالك [44].












الفصل الثاني
 المنازعات القضائية المترتبة عن البيوع الواقعة على الأملاك              العقارية الخاصة التابعة للدولة








الفصل الثاني : المنازعات القضائية المترتبة عن البيوع الواقعة على الأملاك
                     العقارية الخاصة التابعة للدولة
 مما لا شك فيه أن بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة تثير إشكالات و منازعات بين أطرافها مما يحتم اللجوء إلى القضاء لحلها .
و للتوصل  إلى ححل النزاع ، ينبغي لرافع الدعوى أن يكون على دراية بالجهة المختصة بالنظر في دعواه ، و لا يتأتى ذلك إلا بتحديد طبيعة المنازعة المترتبة عن البيوع الواقعة على الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة ، و هو ما سنتطرق إليه في مبحث أول .
و على ضوء تحديد طبيعة المنازعة تتحدد الجهة المختصة ، و التي تحكمها إجراءات خاصة نص عليها القانون ، ستكون موضوع مبحث ثان .










المبحث الأول : تحديد طبيعة منازعات بيع  الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة       المقصود بتحديد طبيعة المنازعة هو البحث فيما إذا كانت منازعة إدارية و بالتالي تدخل في إختصاص القضاء الإداري ، أم منازعة عادية يختص بالنظر فيها القضاء العادي لا ( المطلب الأول ) ثم تبيان أطراف  هذه المنازعة ( المطلب الثاني )
المطلب الأول : الإختصاص بالفصل في منازعات بيع  الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة
يقصد بالاختصاص الأهلية القانونية  لجهة قضائية للنظر في المنازعات [45] ، كما يعرف بأنه  ولاية القضاء للحكم  بمقتضى القانون في خصومة منشورة [46] ، يجد الاختصاص مصدره في التشريع الذي يجب أن يستند إلى أساس دستوري، ذلك أنه يضمن التنظيم القضائي للجهات القضائية ، يعتبر الاختصاص للفصل في المنازعة العقارية ذا أهمية كبيرة, بالنظر إلى طرفي المنازعة العقارية من جهة, وبالنظر إلى الأملاك العقارية محل المطالبة القضائية من جهة أخرى. ويتفرع الاختصاص في مجال المنازعة العقارية إلى اختصاص نوعي  (Compétence matérielle)  واختصاص إقليمي ( Compétence territoriale)  أو محلي .
يعني الاختصاص النوعي تحديد نوع وطبيعة المنازعة التي يعود الفصل فيها إلى جهات القضاء العادي وتلك التي يعود الفصل فيها إلى جهات القضاء الإداري بناء على معايير محددة قانونا . و حسب فانون الإجراءات المدنية ينعقد الاختصاص النوعي للمحاكم في جميع القضايا المدنية و التجارية باعتبارها الجهات  القضائية الخاصة بالقانون العام [47]

لقد استحدثت وزارة العدل على مستوى المحاكم أقسام مكلفة بالمنازعات العقارية في انتظار إنشاء المحاكم العقارية،  بموجب القرار الوزاري المؤرخ في 01 أفريل 1994 المعدل و المتمم بالقرار الوزاري المؤرخ في 15 سبتمبر 1996 ، و لا تتمتع هذه الأقسام باختصاص نوعي و إنما إجراء تنظيمي لتسيير و تسهيل الفصل في المنازعات العقارية [48] و تختص هذه الأقسام بالفصل على وجه الخصوص في:
-                                                            الدعاوى العينية العقارية.
- المنازعات التي تقع على الأرض: التصرف، الاستعمال، الاستغلال، التنازل، الهبة، الشفعة، الحيازة،  الاستحقاق، الانتفاع، الارتفاق، القسمة.
- المنازعات المتعلقة بالوقف العقاري .
و أكد قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ، الصادر بتاريخ 25 فبراير 2008 بموجب القانون رقم 08-09 على ذلك ، بحيث نصت  المادة 511 منه على " ينظر القسم العقاري في المنازعات المتعلقة بالأملاك العقارية." و جاءت المادة 512 منه بتفصيل أكثر :
" ينظر القسم العقاري على الخصوص في القضايا الآتية
1 - في حق الملكية والحقوق العينية الأخرى والتأمينات العينية،
2 - في الحيازة والتقادم وحق الانتفاع وحق الاستعمال وحق الاستغلال وحق السكن،
3- في نشاط الترقية العقارية،
4 - في الملكية المشتركة للعقارات المبنية والملكية على الشيوع،
5 - في إثبات الملكية العقارية،
6 - في الشفعة،
7 - في الهبات والوصايا المتعلقة بالعقارات،
8 - في التنازل عن الملكية وحق الانتفاع،
9 - في القسمة وتحديد المعالم،
10 - في إيجار السكنات والمحلات المهنية،
11 - في الإيجارات الفلاحية  "
     لكن ، و بما أن منازعات بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة ، هي خصومة أحد أطرافها الدولة ، فإن الأمر يقتضي منا بحث مدى إختصاص القضاء الإداري بالنظر فيها : تنعقد ولاية القضاء الإداري للفصل في المنازعة العقارية بالنظر إلى تدخل الدولة باعتبارها جهة مالكة أو مسيرة للأملاك العقارية، أو أن العلاقة التعاقدية تشمل أحد طرفيها مؤسسة عمومية ذات صبغة إدارية . يشترط لانعقاد اختصاص الجهات القضائية الإدارية لنظر المنازعة العقارية أن يكون النزاع إداريا، أي أحد طرفي المنازعة شخص من أشخاص القانون العام، وقد حددت المادة السابعة (07) من  قانون  الإجراءات المدنية هذه الأشخاص  على سبيل الحصر وهي: الدولة، الولاية، البلدية، المؤسسة العمومية ذات الصبغة الإدارية . و يتسم المعيار العضوي بالبساطة ، كون المتقاضي يعرف مسبقا الجهة القضائية الإدارية المختصة[49] . فإذا ارتبطت المنازعة بالإدارة نكون حينئذ أمام المنازعات الإدارية التي تتألف من مجموعة الدعاوى الناجمة عن النشاط الإداري و أعوان الإدارة أثناء قيامهم بوظائفهم ،   و المنازعات الإدارية تفقد مبرر وجودها حينما تخضع للقاضي العادي [50] .  إذن يتضح تمسك المشرع الجزائري بالمعيار العضوي كأساس لاختصاص القاضي الإداري للفصل في المنازعات الإدارية منذ الاستقلال لحد الآن، بالرغم من التعديلات التي حدثت في قانون  الإجراءات المدنية، و تأثر المشرع الجزائري في مجال الإجراءات التي تحكم المنازعات الإدارية بالمشرع الفرنسي، وبالتالي بالقضاء الإداري الفرنسي في ظل النظام القضاء الموحد مع الازدواجية في المنازعات وهو النظام الذي كان سائدا في الجزائر إلى غاية تنصيب مجلس الدولة في عام 1998 . و حتى بعد دستور 1996 الذي كرس  نظام ازدواجية القضاء في المادة 152 منه .

وتجدر الإشارة إلى أن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية الجديد حافظ على المعيار العضوي ، إذ تنص المادة 800 منه : " المحاكم الإدارية هي جهات الولاية العامة في المنازعات الإدارية. تختص بالفصل في أول درجة، بحكم قابل للاستئناف في جميع القضايا، التي تكون الدولة أو الولاية أو البلدية أو إحدى المؤسسات العمومية ذات الصبغة الإدارية طرفا فيها." و أضافت المادة 801 : "  تختص المحاكم الإدارية كذلك بالفصل في
1 - دعاوى إلغاء القرارات الإدارية والدعاوى التفسيرية ودعاوى فحص المشروعية للقرارات الصادرة عن
- الولاية والمصالح غير الممركزة للدولة على مستوى الولاية،
- البلدية والمصالح الإدارية الأخرى للبلدية،
- المؤسسات العمومية المحلية ذات الصبغة الإدارية،
2 - دعاوى القضاء الكامل،
3 - القضايا المخولة لها بموجب نصوص خاصة. "
إذن فكلما كانت الإدارة طرفا في الخصومة إنعقد الإختصاص للقضاء الإداري ما عدا الإستثناء المنصوص عليه المادة 802 : "  خلافا لأحكام المادتين 800 و801 أعلاه، يكون من اختصاص المحاكم العادية المنازعات الآتية
1 - مخالفات الطرق.
2 - المنازعات المتعلقة بكل دعوى خاصة بالمسؤولية الرامية إلى طلب تعويض الأضرار الناجمة عن مركبة تابعة للدولة، أو لإحدى الولايات أو البلديات أو المؤسسات العمومية ذات الصبغة الإدارية. "[51]



إذن نخلص من هذا إلى أن المنازعات المتعلقة ببيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة هي من إختصاص القضاء الإداري ، طالما أن الدولة طرف في الدعوى ، تأسيسا على المادة 7 من قانون الإجراءات المدنية  التي حلت محلها المادة 800 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية الجديد . و ذلك بالرغم من أن المادة 517  منه تنص على " ينظر القسم العقاري في المنازعات المتعلقة بمقايضة عقارات تابعة للأملاك الخاصة للدولة مع عقارات تابعة لملكية الخواص ." فهذه المادة تقصد المقايضة تحديدا ، و ليس البيع ( أو التنازل حسب المصطلح المستعمل بكثرة من المشرع ) ، و في الحقيقة فإن هذا الحكم هو ترديد  للمادة 96 من قانون الأملاك الوطنية : "تخضع المنازعات المتعلقة بالتبادل للهيئات القضائية المختصة في مجال القانون العام."
و هو ما كرسه القضاء الإداري بإعلانه لإختصاصه بالنظر في منازعات بيع الأملاك الخاصة التابعة للدولة حتى تلك الناجمة عن تطبيق قانون 81-01 ، الذي تنص المادة 35 منه " يجوز للأفراد المترشحين لشراء الأملاك أن يرفعوا طعنا نزاعيا في حالة رفض تظلمهم إلى الهيئات القضائية التابعة للقانون العام " أين فسر المقصود بجهة القضاء العام بالنسبة للإدارة هو القضاء الإداري [52]





المطلب الثاني : أطراف منازعات بيع  الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة
مما لا شك فيه أن أحد أطراف المنازعة هو الشخص المترشح لعملية التنازل كما سبق ذكره في الفصل الأول ، أما الطرف الآخر المرفوعة عليه الدعوى ، هو الذي ينبغي تحديده . و  لقد أشارت المواد 09 ، 125 و 126 من قانون الأملاك الوطنية رقم 90/30 الصادر بتاريخ 01 ديسمبر 1990 ، و كذا المواد 183 إلى 188 من المرسوم التنفيذي رقم 91/454 المؤرخ في 23 نوفمبر 1991 إلى السلطة المؤهلة لتولي تمثيل الدولة في الدعاوى التي تكون فيها مدعية أو مدعى عليها كما حددت مجال هذا التمثيل إن الوزير المكلف بالمالية على المستوى المركزي ، مدراء أملاك الدولة و مدراء الحفظ العقاري على مستوى الولاية ، الوزراء المختصين ، الولاة و رؤساء المجالس الشعبية هم وحدهم المؤهلون قانونا لتلقي أي تبليغ قضائي لاسيما العرائض،التكاليف بالحضور ، الأحكام ، الأوامر أو أي قرار قضائي و يسعون في هذا الصدد إلى التوقيع على جميع العرائض و مذكرات الرد ( الجوابية ) سواء كانوا مدعين أو مدعى عليهم أمام السلطات القضائية [53]. على كل نوهت المادة 186 من المرسوم رقم 91/454 بصريح العبارة أن إدارة أملاك الدولة و من المؤسسات العمومية ذات الطابع الإداري ، كما تقدم لهم جميع الآراء  و الاستشارات دفاعا عن أملاك الدولة التي تستعملها و تسيرها و تحافظ عليها هذه المصالح أو المؤسسات العمومية ، بل حتى يمكنها تقديم يد المساعدة نفسها للجماعات المحلية. المنازعات المتعلقة بتحصيل حقوق الدولة خاصة تلك المنصبة على إجبارية و قيمة المبالغ المستحقة و ليس على نظامية الإجراءات المتبعة.
و عائدات أملاك الدولة لا تتضمن فقط الأتاوى الخاصة بشغل الأملاك العمومية ،       نتائج إيجار الأملاك الوطنية و أتاوى حق الامتياز السكني و إنما أيضا محاصيل بيع الأملاك الوطنية ، الأملاك الشاغرة ، التركات الشاغرة أو التي لا صاحب لها.
يؤهـل مـديـري أمـلاك الـدولـة بـالـولايـات و مـديـري الحفظ العقاري بالولايات أيضا كل فيما يخصه بتمثيل الوزير المكلف بالمالية في الدعاوى المرفوعة أمام الجهات القضائية الآتية :
-         المحاكم .
-         المجالس القضائية.
-         المحاكم الإدارية .
و بالمقابل يعمد المدير العام للأملاك الوطنية بتمثيل الوزير المكلف بالمالية في الدعاوى المتعلقة بأملاك الدولة و الحفظ العقاري أمام الجهات القضائية التالية :
        - المحكمة العليا.
        - مجلس الدولة.
        - محكمة التنازع.
بالنسبة لمديري الحفظ العقاري على مستوى الولايات مجال تدخلهم في المنازعات مرتبط تمام الارتباط بمسألة مسك السجل العقاري و الإجراءات المتعلقة بالإشهار العقاري لاسيما القرارات المتخذة من طرف المحافظين العقاريين أثناء أداءهم لوظائفهم العادية على مستوى المحافظات العقارية ، و يتعلق الأمر على وجه الخصوص بــ :
- النزاعات المترتبة على إعداد مسح الأراضي العام و المحافظة عليه المادة 5 أمر 75-74 (تغيير حدود الملكية ، الدفتر العقاري ، ترقيم العقارات الممسوحة إلخ ...).
- المنازعات المترتبة على مسك البطاقات العقارية (تسجيل الحقوق العينية الأصلية ، وقيد الحقوق العينية التبعية ، فحص العقود).
- القرارات المتخذة من قبل المحافظ العقاري ( رفض إيداع الوثائق موضوع الشهر العقاري ، رفض الإجراء ... إلخ ).

كما ننوه بأن تمثيل الدولة أمام العدالة من قبل المحافظين العقاريين يكون متعلقا في كل الفرضيات بحالة العقار ، و في هذا الصدد  تكون الدولة مسئولة على الأخطاء المضرة بالغير التي يرتكبها المحافظ العقاري في حالة ثبوت الخطأ الجسيم لهذا الأخير ، و هذا له ما يبرره لأن المشرع الجزائري تبنى قاعدة أساسية مناطها بأن كل التصرفات العقارية التي ترمي إلى إنشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيني عقاري لا يكون لها أثر اتجاه الغير و لا حتى بين المتعاقدين إلا إذا روعيت فيها الإجراءات الخاصة بالشهر في مجموعة البطاقات العقارية ، و على هذا الأساس ينبغي على المحافظ العقاري تشديد حرصه لاستقرار المعاملات العقارية و هذا الأمر يكون في كل التصرفات بشكل عام ، أما إذا تعلق الحال بالتصرف في أملاك الدولة فإن المحافظ العقاري مطالب بأن يكون حارسا لأملاك الدولة يذود عنها بكل ما أوتي من سلطة يمنحها إياه القانون.
          أما فيما يخـص الولاة فيـجـدر التأكيد بأنهم يتمتعون بازدواجية في التمثيل القضائي ، فتارة يمثلون و يدافعون على مصالح الدولة عملا بنص المادة 184 من المرسوم التنفيذي رقم 91/454 و بنص المادة 92 من قانون الولاية رقم 90/09 ،       و تارة أخرى يتبعون دون غيرهم الدعاوى باسم و لحساب الولاية التي لها شخصية معنوية مستقلة تمام الاستقلال عن الدولة ، و هذا ما ورد في نص المادة 87 من قانون الولاية رقم 90/09 المؤرخ في 07 أفريل 1990 (1).
كما تنص المادة 184 فقرة 02 على أنه يمكن للوالي المختص إقليميا ، حيث تقع الأملاك الوطنية موضوع النزاع أن يمارس دعوى المطالبة بمصالح الدولة في مجال أملاكها ،   و هذا عملا كذلك بقانون الولاية فالوالي يتصرف و كأنه ممثل عن كل وزير في ولايته. لبلدية  طبقا المادة 10 و 125 من قانون الأملاك الوطنية فإن رؤساء المجالس الشعبية يمكنهم أيضا المثول أمام القضاء مدعين أو مدعى عليهم فيما يخص الأملاك التابعة للأملاك الوطنية الخاصة.
و قد يمتد هذا الاختصاص إلى الأملاك الوطنية العمومية عندما تؤدي المنازعة مباشرة أو غير مباشرة إلى التشكيك في ملكية الدولة للأملاك المعنية أو التشكيك في حماية الحقوق و الالتزامات التي يتعين عليهم الدفاع عنها أو المطالبة بتنفيذها أمام العدالة.
كما أن المادة 67 من قانون البلدية رقم 90/08 قد نصت على أن رئيس المجلس الشعبي البلدي يضطلع إلى تمثيل الدولة على مستوى البلدية.
و الجدير بالذكر في هذا الصدد ، أن المادة 186 من المرسوم التنفيذي رقم 91/454 نوهت بأن إدارة أملاك الدولة يمكن أن تقدم يد المساعدة متى طُلب منها ذلك للجماعات المحلية (الولاية ، البلدية) للدفاع عن الأملاك الوطنية الولائية أو البلدية.
و عليه ، يتضح جليا بأن إدارة أملاك الدولة يمكن أن تكون طرفا رئيسيا في المنازعة كما يمكن أن تكون فقط مساعدة ، كما يمكن أيضا أن تقدم ذات المساعدة للمصالح و المؤسسات ذات الطابع الإداري.







     المبحث الثاني : إجراءات منازعات بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة
       لدراسة إجراءات منازعات بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة ، يتعين تبيان شروط قبولها ( المطلب الأول ) ثم كيفية سير الدعوى ( المطلب الثاني ) 
المطلب الأول :شروط قبـول الدعـوى
         ونقسمها إلى شروط عامة تشترط في جميع الدعاوى وشروط خاصة فقط بالدعوى الإدارية والتي تهمنا أكثر في بحثنا هذا.
الفرع الأول : الشروط العامة: وتتمثل في الصفة، المصلحة والأهلية هذه الأخيرة هناك من يرى بأنها لا تعتبر شرطا لقبول الدعوى وقد نصت على هذه الشروط المادة 459 من ق إ م. و التي حلت محلها المادة المادة 13 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية الجديد : " لا يجوز لأي شخص، التقاضي ما لم تكن له صفة، وله مصلحة قائمة أو محتملة يقرها القانون. يثير القاضي تلقائيا انعدام الصفة في المدعي أو في المدعى عليه. كما يثير تلقائيا انعدام الإذن إذا ما اشترطه القانون "
1       - الصــفة:
ترفع الدعوى من صاحب الحق في الدعوى على المعتدي على المركز القانوني ،فكلاهما لا بد أن تكون له الصفة في الحماية القضائية التي تكون بواسطة وسيلة قانونية تسمى الدعوى لا تمنح إلا لصاحب الحق أو المركز القانوني المعتدى عليه إيجابا وسلبا لمن تكون في مواجهته الدعوى. أي ترفع من ذي صفة على ذي صفة.[54]
و تثبت الصفة للمترشح لشراء عقار ملك للدولة ، أو المشتري ، أو المرقي العقاري حسب الحالة .



2       - المصلحة:
يقصد بالمصلحة: المنفعة، الميزة التي يسعى المدعى لتحقيقها جراء الحكم له بما يطلبه فلا تقبل أية دعوى ما لم يثبت المدعي نوعا من المصلحة، أي انه إذا كانت الدعوى لا تعود على صاحبها بالفائدة، وجب على القاضي الحكم بعدم القبول وليس الرفض.
والمصلحة ليست شرطا لقبول الدعوى فحسب بل هي شرط لقبول أي طلب أو طعن أو دفع أو إجراء من إجراءات الخصومة.[55]
وعليه يشترط لقبول الدعوى أن يكون لرافعها مصلحة قانونية في إقامتها بأن يكون موضوع الدعوى هو المطالبة بحق أو بمركز قانوني أو بتعويض عن ضرر أصاب حقا من الحقوق و يجب أن تكون المصلحة قائمة، حالة، شخصية ومباشرة[56] .
كما يتعين توفر شروط المصلحة من وقت رفع الدعوى واستمرار قيامه، حتى يفصل فيها نهائيا[57]
والصفة تنشأ لكل شخص طبيعي أو معنوي وقع اعتداء على حقه أو مركزه القانوني. والأصل أن يستعمل كل شخص حقوقه بنفسه أو بواسطة شخص ينوب عنه ولكن قد يكون الشخص في استحالة مادية تمنعه من استعمال حقه بنفسه، كالشخص المعنوي. وعليه يتولى القانون منح سلطة مباشرة الدعوى أمام القضاء لشخص آخر غير صاحب الحق في الدعوى، والأمر في هذه الحالة، لا يتعلق بالصفة في الدعوى ولكن يتعلق بالصلاحية لمن يباشر الإجراءات أمام القضاء.[58]
3       - الأهليــة:
ويقصد بالأهلية هنا أهلية الأداء وليست أهلية الوجوب التي تثبت لكل شخص بمجرد ولادته حيا طبقا للمادة 25 من القانون المدني.
وشرط الأهلية لا يقتصر فقط على رفع الدعوى بل تشمل كل من المدعي والمدعي عليه وهذا الشرط من النظام العام يمكن أن يثيره القاضي من تلقاء نفسه كما يمكن إثارته في جميع مراحل الدعوى.
وموضوع الأهلية في المنازعات الإدارية، يعالج حسب القواعد العامة وبالنسبة لفاقد الأهلية أو ناقصها فتخضع هذه الحالة لأحكام الولاية أو الوصاية أو القوامة أو الحجر طبقا للمواد 87 ---108 من قانون الأسرة.
 أما أهلية الشخص المعنوي العام في المنازعة الإدارية فهي تندمج مع صفته .
وهناك اختلاف حول كون الأهلية من شروط قبول الدعوى أم لا، إلا أن الرأي الراجح يرى بأن الأهلية لا تعد شرطا لقبول الدعوى لأنها تعد إحدى شروط صحة المطالبة القضائية، على اعتبار أن الحق في الدعوى يثبت لكل شخص بمجرد تمتعه بأهلية الإختصام وقع اعتداء على حقه أو مركزه القانوني بصرف النظر عما إذا كان يتمتع بأهلية التقاضي من عدمه[59] و ما يسند هذا الرأي ، عدم نص قانون الإجراءات المدنية و الإدارية في المادة 13 السالفة الذكر على الأهلية كشرط لقبول الدعوى .
وعليه فمن خلال ما سبق ،فعلى الرغم من أن الشروط العامة من صفة ومصلحة وأهلية واجبة لكل الدعاوى سواء كانت عادية أو إدارية إلا أنه في هذه الأخيرة تختلف وهذا ما يبرز الطبيعة الخاصة لإجراءات الدعوى الإدارية .

 الشروط الخاصـة لرفـع الدعوى :
ا1- التظلم الإداري المسبق:
إن من شروط رفع الدعوى الإدارية وما يميزها أيضا ويجعل لها طبيعة خاصة، اشتراط التظلم الإداري المسبق وهذا الإجراء هو وسيلة من وسائل تحريك عملية الرقابة الإدارية الذاتية، ووسيلة من وسائل حل المنازعات الإدارية بين الأفراد والسلطات الإدارية في الدولة إداريا ووديا وهو يعتبر شرطا من الشروط الشكلية لقبول دعوى الإلغاء وهو الالتماس أو الشكوى التي يقدمها أصحاب الصفة أو المصلحة إلى السلطات الإدارية الولائية والرئاسية والوصائية والى اللجان الإدارية للطعن في قرارات وأعمال إدارية بعدم الشرعية والمطالبة بسحب أو إلغاء أو تعديل هذه الأعمال الإدارية غير المشروعة.[60] بعد تعديل قانون الإجراءات المدنية بموجب القانون 90-23 لم يعد يشترط في الدعاوى المرفوعة أمام الغرفة الإدارية (المحلية و الجهوية) التظلم الإداري المسبق خلافا لتلك الدعاوى المرفوعة أمام مجلس الدولة حيث اقر بدلا منه ضرورة القيام بمحاولة الصلح أمام القاضي. وبذلك يكون التعديل قد أدخل فكرة المصالحة القضائية محل الإدارية[61] . إلا أن التنازل عن أملاك الدولة في إطار قانون 81/01 المؤرخ في 07 فبراير 1981 المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة و الجماعات المحلية و دواوين الترقية و التسيير العقاري و المؤسسات و الهيئات و الأجهزة العمومية ، أو المرسوم التنفيذي رقم 03/269 المؤرخ في 07 أوت 2003 الذي يحدد شروط و كيفيات التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للدولة و لدواويـن الـتـرقــيــة و الــتـسـيـيـر الــعــقـاري الموضوعة حيز الإستغلال قبل أول يناير 2004 .  فإنه يشترط قبل رفع الدعوى القيام بطعن مسبق أمام اللجنة الولائية في مدة شهرين من إبتداءا تاريخ تسلمه التبليغ بقرار الرفض ، المادة 33 من قانون 81-01  ، تحدد المدة بشهر فيما يتعلق بالمرسوم التنفيذي رقم 03/269 ( المادة 13 منه )
و الأصل في التظلم باعتباره وسيلة إدارية غير قضائية ،انه لا يشترط فيه شروط شكلية محددة، إلا انه وفي قرار صادر عن الغرفة الإدارية لمجلس قضاء قسنطينة مؤرخ في: 07/02/1973 جاء في حيثياته " إن البرقية لا تشكل تظلما إداريا مسبقا، وانه حتى يكون هذا الأخير مقبولا لا بد أن يحتوي على وقائع القضية والإشارة إلى النصوص التي لها علاقة بالموضوع والإشارة فيه إلى اللجوء إلى القضاء في حالة عدم استجابة الإدارة في المدة القانونية " وبالتالي فهذا القرار أعطانا نوعا ما، فكرة عن شكل ومحتوى التظلم الإداري، إذ يجب أن يحتوي على عرض للوقائع وتحديد النصوص القانونية التي يستند عليها، تحديد الطلبات والإشارة للجوء إلى القضاء في حالة عدم استجابة الإدارة لطلبه، وفي هذا يرى الأستاذ خلوفي رشيد في المرجع السابق أن هذا القرار مبالغ فيه لأنه بهذا يؤكد أن التظلم الإداري شرط منصوص لصالح الإدارة واقترح إلغاء التظلم الإداري كشرط إجباري وجعله فقط اختياري ونتعرض لهذه النقطة كما يلي:

2. مواعيد رفع الدعوى الإدارية:
         إن وجود مدة زمنية محددة وقصيرة نسبيا لرفع الدعوى الإدارية أمام الجهة القضائية المختصة، يقرر حماية مبدأ استقرار القرارات الإدارية وضمان فاعليتها ومزاياها، للمصلحة العامة، وكذلك لحماية مبدأ استقرار المعاملات والمراكز والحقوق الفردية المتولدة عن القرارات الإدارية المطعون فيها بعدم الشرعية والإلغاء.
وبالرجوع إلى نص المادة 169 مكرر من ق إ م فان ميعاد رفع الدعوى أمام الغرف الإدارية بالمجالس القضائية (المحاكم الإدارية) هو أربعة (04) أشهر من تاريخ تبليغ القرار المطعون فيه أو نشره. و هو نفس ما نصت عليه المادة 829 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية بصفة أكثر وضوحا : من تاريخ التبليغ الشخصي بنسخة من القرار الإداري الفردي ، أو من تاريخ نشر القرار الإداري الجماعي أو التنظيمي ، كما أضافت المادة 831 حكما هاما : " لا يحتج بأجل الطعن المنصوص عليه بالمادة 829 إلا إذا أشير إليه في تبليغ القرار المطعون فيه " 
وميعاد الدعوى من النظام العام ويثيره القاضي من تلقاء نفسه وفي أي مرحلة كانت عليها الدعوى وهو ما استقر عليه قضاء المحكمة العليا.[62]
تمديد الميعاد:
         هناك حالات يمدد فيها ميعاد رفع الدعوى منها ما نص عليه القانون ومنها ما كرسه الاجتهاد القضائي:
-تمديد الميعاد بسبب العطلة: إذا صادف آخر يوم من الميعاد عطلة مدد إلى اليوم الأول الذي يليه وهذا ما نصت عليه المادة 463 – 464 ق إ م.
-تمديد الميعاد بسبب القوة القاهرة: حيث تنص المادة 461 ق إ م على سقوط الحق بوجه عام بسبب مخالفة المواعيد ما عدا حالة القوة القاهرة.[63]
-تمديد الميعاد بسبب الإقامة في الخارج: وهذا ما نصت عليه المادة 104 ق إ م حيث نصت على تمديد الاستئناف في المواد المدنية وفي غياب نص خاص بالمواد الإدارية فإننا نطبقها على المواد الإدارية بسبب وحدة النظام الإجرائي.[64]
-تمديد الميعاد بسبب طلب المساعدة القضائية حيث نصت المادة 237 من ق إ م صراحة بالنسبة لقضايا النقض في المواد المدنية على وقف سريان الميعاد بمجرد تقديم طلب المساعدة القضائية ولا يعود في التطبيق للمدة الباقية إلا من تاريخ تبليغ قرار قبول أو رفض الطلب من مكتب المساعدة القضائية وليس هناك ما يمنع من تطبيق هذه القاعدة على المادة الإدارية.
-تمديد الميعاد بسبب رفع الدعوى أمام جهة قضائية غير مختصة وهذا ما استقر عليه الاجتهاد القضائي -قرار مجلس الدولة بتاريخ:12/07/2005 تحت رقم:016474 [65] ولكن يكون تمديد الميعاد هنا بتوافـر الشـروط التاليــة:
-         أن تكون الدعوى مرفوعة خطأ.
-         أن ترفع أمام الجهة غير المختصة خلال الآجال القانونية.
-    أن ترفع الدعوى الثانية أمام الجهة المختصة في الآجال القانونية ابتداء من تبليغ القرار القضائي الذي قضى بعدم الاختصاص.
و لقد نصت المادة 832 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية على حالات إنقطاع أجل الطعن : الطعن أمام جهة قضائية إدارية غير مختصة ، طلب المساعدة القضائية ، وفاة المدعي أو تغير أهليته ، القوة القاهرة أو الحادث الفجائي .
3. أن تنصب الدعـوى على قرار إداري:
         نصت المادة 169 ق إ م بالنسبة للدعاوى الإدارية العائدة لاختصاص الغرف الإدارية بالمجالس القضائية على وجوب أن تكون العريضة مصحوبة بالقرار المطعون فيه، ونصت كذلك المادة 288 ق إ م بالنسبة للدعاوى العائدة لاختصاص مجلس الدولة على وجوب إرفاق العريضة أما بقرار رفض الطعن الإداري الذي سبق الطعن أو المستند المثبت إيداع هذا الطعن.
ان المادة 169 من ق إ م مشوبة بنوع من العمومية المفضية إلى شيء من الغموض فهل المقصود بالقرار المطعون فيه القرار السابق أم الأصلي .
وتطرح كثيرا مسألة التمييز بين القرار السابق والقرار الأصلي وكانت محلا للنقاش إلا أن القرار السابق هو القرار الناتج عن عملية التظلم أما القرار الأصلي فهو القرار الذي يكون التظلم منه. وما دام شرط التظلم حذف من الدعاوى المرفوعة أمام المجالس القضائية بموجب قانون 90-23 المؤرخ في:18/08/1990 ومن ثم لا يبقى مجال لتطبيق القاعدة المنصوص عليها في المادة 169 ق إ م إلا في دعوى الإلغاء التي يقوم أساسا على الطعن في قرارات الولايات أو البلديات أو المؤسسات العمومية الإدارية وهنا يتعين على الطاعن تقديم هذا القرار رفقة العريضة أما دعوى التعويض فلا يشملها هذا الشرط إلا إذا كانت مؤسسة على قرار إداري [66] . و هو ما وضحته المادة 819 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية الجديد : "  يجب أن يرفق مع العريضة الرامية إلى إلغاء أو تفسير أو تقدير مدى مشروعية القرار الإداري، تحت طائلة عدم القبول، القرار الإداري المطعون فيه، ما لم يوجد مانع مبرر. وإذا ثبت أن هذا المانع يعود إلى امتناع الإدارة من تمكين المدعي من القرار المطعون فيه، أمرها القاضي المقرر بتقديمه في أول جلسة، ويستخلص النتائج القانونية المترتبة على هذا الامتناع ."




 المطلب الثاني :كيفية سير الدعوى

الفرع الأول :  إيداع العريضة:
         لكي تقوم الدعوى يجب توافر نية المدعي في رفع الدعوى بتقديم وإيداع عريضة الدعوى أمام الجهات القضائية المختصة فالعريضة إذن هي إفصاح المدعي عن إرادته في الالتجاء إلى القضاء لحماية مركز قانوني وقع ضدها إعتداء أو تعسف من الإدارة.
 و عريضة الدعوى يجب أن تتضمن مجموعة من البيانات[67]كما يلي:
-أن تكون عريضة الدعوى مكتوبة وموقع عليها من المدعي الخصم أو من طرف محامي مقيد في نقابة المحامين.
-أن تتضمن عريضة الدعوى جميع بيانات أطراف الخصوم وهذه البيانات حصرتها المادة 281، 241 ق إ م في الاسم، اللقب، الموطن، المهنة.
-ذكر الجهة القضائية المختصة بالتحديد.
-أن تتضمن العريضة ملخص الموضوع ومستندات الطلب المادة 13 ق إ م.
-أن تتضمن العريضة تاريخ ومكان الجلسة
- ولابد أن تكون العريضة مصحوبة بعدد من النسخ بقدر عدد الخصوم طبقا للمادة 111 ق إ م
-أن تكون العريضة مرفوقة بصورة من القرار المطعـون فيه في الحالات التي تستـوجب ذلك طبقـا للمادة 169 ق إ م.
-تسديد الرسوم القضائية عدا الدولة ومؤسساتها فهي معفاة من هذا الشرط.
-وتقدم  وتودع عريضة الدعوى الإدارية لدى كتابة ضبط الغرفة الإدارية بالمجلس القضائي أو مجلس الدولة ويسلم كاتب الضبط للمدعي إيصالا بذلك.
ويعطي رقم القضية بعد تسجيلها في السجل المخصص لقيد الدعاوي الإدارية، ثم يقوم بتبليغ المدعي عليه أو المدعى عليهم بعريضة الدعوى طبقا للمادة 115-116-196 من ق إ م ويحدد كاتب الضبط تاريخ الجلسة طبقا للمادة 110 من ق إ م.
كما نصت المادة 169-3 ق إ م على أن كاتب الضبط يقوم بإرسال العريضة عقب قيدها إلى رئيس المجلس القضائي الذي يحيلها إلى رئيس الغرفة الإدارية ليعين مستشارا مقررا.
أما ما لاحظناه في الجانب العملي أن هذه المادة لا يعمل بها إطلاقا ولا تمر القضية أو عريضة الدعوى إلى رئيس المجلس القضائي وإنما فقط إلى رئيس الغرفة الإدارية.
الفرع الثاني : تحضير مـلف الدعـوى الإدارية:
يقوم رئيس الغرفة الإدارية بعد تسلمه الملفات بتعيين مستشار مقرر ويكون ذلك بموجب وثيقة تدعى أمر بتعيين مقرر وهو أول إجراء في تحضير ملف الدعوى ويقوم المستشار المقرر بدراسة القضية جيدا وتحضير الملف للمداولة والمحاكمة طبقا للمادة 169-3 من ق إ م.
وما لاحظناه  في الميدان أن رئيس الغرفة الإدارية يستلم الملفات ثم يقوم بتقسيم هذه الملفات على المستشارين المقررين فيها حيث لكل مجموعة من الملفات مستشار مقرر يقوم بدراستها وتهيئتها ويحتفظ بمجموعة ملفات ليكون هو رئيسا ومقررا فيها.
وأهم ما يكون في مرحلة تحضير ملف الدعوى الإدارية، هو محاولة الصلح المنصوص عليها في المـادة 169-3 من ق إ م حيث يحدد كاتب الضبط عندما تودع لديه العريضة تاريخ جلسة الصلح التي تتم أما قاضي مختص أي أنها مصالحة قضائية وليست مصالحة إدارية.والصلح أيضا هو أهم ميزة لإجراءات الدعوى الإدارية بالنظر إلى طبيعته وأحكامه كما سنرى.
-الصلــح:
إن المادة الإدارية أكثر من غيرها عرضة للتغيير والتأثر، وذلك بحكم علاقتها الوطيدة بالصالح العام. ومجالات المادة الإدارية عديدة ومتفرعة ،ومنها ما يتصل بالنظام السياسي بشكل مباشر كالإدارة في مجملها ،ما يتصل بشكل غير مباشر كموضوع الانتخابات والتهيئة العمرانية ،ما يتصل بالنظام الاقتصادي كالمؤسسات العمومية ومنها ما يتصل بالسياسة المحلية وأخر بالتوازنات المالية للدولة كالضريبة وما إلى ذلك من المجالات العديدة والمتفرعة، لذا فلا عجب إن وجدنا مفهوم الصلح غيره في المواد الأخرى، وقد يعاكسه، ولكن المؤكد أن إجراءات الصلح في المواد الإدارية لها خصائصها ومميزاتها التي تنفرد بها :
-         أنه إجراء وسط بين رفع الدعوى والتحقيق منها.
-         يقوم به مستشار مقرر للغرفة الإدارية.
-         بمقتضاه يعتبر النزاع منتهيا بمجرد اتفاق الأطراف.
-         بصدر المجلس قرارا يبين  اتفاق الأطرف
-         إذا لم يتم الصلح فان المستشار يحرر محضر عدم الصلح.
-         للمستشار أجل ثلاثة أشهر من تاريخ تعيينه للقيام بمهمته.
وأما خصائصه:
-         يعوض نوعا ما أسلوب التظلم الرئاسي والولائي سابقا ولكن لايمكن القول انه يحل محله.
-         انه أكثر مرونة وفعالية من التظلم.
ويرى الأستاذ محمد عاطف البنا أن الصلح عملية تدخل ضمن إجراءات التحقيق، فلمفوض الدولة أن يقترح على الطرفين تسوية النزاع وديا وعليه فالصلح هنا هو رخصة يجيزها القانون وهو ليس عملا قضائيا بحتا ولا عملا إداريا بحتا، وذلك نظرا لطبيعة الهيئة المخول لها إجراء الصلح فهيئة المفوضين تعمل في إطار قضائي ولكن مهمتها إدارية[68].
أما الصلح في القانون الفرنسي فانه وحسب المادة 22 من القانون المؤرخ في:06/01/1986 اختياري وهو وسيلة يقترحها القانون على الأفراد من أجل فض نزاعاتهم وديا أمام القاضي الإداري بتمكينهم من تقديم مشروع صلح وطرحه على هيئة المحكمة كما هو جار في الأمور المدنية .
جاء في  المادة 169-3 الصلح في المادة الإدارية فهو وجوبي لا يجوز الاستغناء عنه وهو من النظام العام(قرار مجلس الدولة بتاريخ 22/02/2000 في قضية جعفال الهواري ومن معه ضد أعضاء المستثمرة الفلاحية سي بن قادة(قرار غير منشور) وبالتالي فعدم إجراء الصلح يؤدي إلى بطلان الإجراءات اللاحقة بما فيها القرار القضائي الصادر عن المجلس القضائي[69].
لكن القانون الجديد (قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ، الصادر بتاريخ 25 فبراير 2008 بموجب القانون رقم 08-09 ) ، نص على الصلح في الأحكام التمهيدية ، في المادة الرابعة منه : " يمكن للقاضي إجراء الصلح بين الأطراف أثناء سير الخصومة في أية مادة كانت . "  كما أفرد بابا خاصا بالصلح و التحكيم  في الكتاب الرابع منه المتعلق بالإجراءات المتبعة أمام الجهات القضائية الإدارية إلا أنه لم يجعل من محاولة الصلح إجراءا إلزاميا ، فنصت المادة 971 على :"  يجوز إجراء الصلح في أية مرحلة تكون عليها الخصومة . "  و إذا حصل صلح، يحرر رئيس تشكيلة الحكم محضرا، يبين فيه ما تم الاتفاق عليه، ويأمر بتسوية النزاع وغلق الملف، ويكون هذا الأمر غير قابل لأي طعن . طبقا للمادة 973  . و يتم إجراء الصلح بسعي من الخصوم أو بمبادرة من رئيس تشكيلة الحكم بعد موافقة  الخصوم ، المادة 972 .
و إذا لم تنجح محاولة الصلح يحرر محضرا بعدم الصلح وتواصل إجراءات التحقيق ويستمر المستشار المقرر في تهيئة القضية للفصل فيها. ويفهم من غياب احد طرفي النزاع من جلسة الصلح رفضه للصلح[70] وعدم حضور المدعي جلسة الصلح لا يؤدي ذلك إلى شطب القضية طالما أن القاضي الإداري يملك سلطة الإجراءات والتحقيق في النزاع المعروض عليه.
وإذا كان الأصل حضور الخصوم بأنفسهم في اليوم المحدد للنظر في الخصومة ،فان هذا الحضور الشخصي قد يتعذر لسبب أو لأخر، لذلك يجيز القانون للشخص أن ينيب عنه وكيلا في الحضور أو يفرض عليه الاستعانة بمحام[71].

تبــادل المذكـرات:
عندما يتم تبليغ العريضة إلى كل مدعى عليه في الدعوى وإشعاره بضرورة الرد في نسخ بعدد الأطراف وذلك في الآجال القانونية المقررة طبقا للمادة 169/2 والمادة 170 ف 4 من ق إ م، يتم تبادل المذكرات على مستوى كتابة الضبط ويشترط في مذكرات الدفاع المقدمة من السلطات الإدارية أن تكون موقعة من طرف السلطات الإدارية المختصة والتي تملك وتحوز صفة التقاضي أمام القضاء باسم الدولة والإدارة العامة في الدولة ولحسابها أو من ينوبهم أو يحل محلهم أو يفوض إليهم قانونا وما نلاحظه هنا أن الفرق بين الدعوى المدنية والإدارية أن الأولى تتم بتبادل المذكرات في الجلسة وأمام القاضي أما في الثانية فيكون على مستوى كتابة الضبط. فإذا كانت القضية مؤكدة وممكنة وواضحة ومهيأة جاز لرئيس الغرفة أن يقرر عدم إجراء تحقيق أما إذا كانت معقدة وتحتاج إلى تحقيق أمر بذلك.

إجــراء تحقيق:
في حالة عدم وضوح القضية يصدر الرئيس أمرا بإجراء تحقيق ويخضع التحقيق عادة إلى إجراءات تماثل تلك المطبقة في المواد المدنية ،باعتبارها واحدة لكافة الدعاوى ،وتخضع لذات أحكام المواد 43-46 ومن 121-124 و 244 إلى 250 ق إ م ولقد جاء في المادتين 172 مكرر و283 ق إ م المتعلقتين بالإجراءات المتبعة أمام الغرف الإدارية على انه يتبع في تحقيق الطعون والمنازعات المعروضة على هذه الغرف المواد السالفة الذكر.
فيحق للمستشار المقرر بغرض القيام بإجراءات التحقيق القيام بأي إجراء يراه مناسبا للوصول إلى تكوين اقتناع كالأمر بإجراء خبرة ،الانتقال إلى المعاينة ،طلب تقديم أي مستند أو وثيقة من شانها التأثير في مسار النزاع، شهادة الشهود مع العلم أن إثبات الوقائع بالشهود وتصريحاتهم في المنازعات الإدارية يأخذ بها على سبيل الاستثناء في مسائل محدودة جدا ففي دعوى المشروعية والعقود الإدارية لا يمكن اللجوء إلى سماع الشهود على أساس أن الدعوى المشروعة متعلقة بمسائل قانونية لا يمكن إثباتها بشهادة الشهود.
ويجوز للنيابة العامة حضور جميع مراحل وإجراءات التحقيق ،ويقوم كاتب الضبط بتحرير محضر لكافة مراحل وإجراءات التحقيق.

إعـداد التقـرير:
عندما تنقضي المواعيد الممنوحة لتقديم المذكرات، يقوم المستشار المقرر بإعداد ملف القضية، فإذا رأى أن القضية لا تحتاج إلى إجراء تحقيق وان حلها مؤكد وواضح ،يحيل الملف إلى رئيس الغرفة الإدارية الذي يقرر انه لا مجال لإجراء تحقيق ،ثم يحيل الملف إلى النيابة العامة[72] لإبداء طلباتها وعلى اثر ذلك يحدد جلسة للنطق بالقرار.
أما إذا كانت تحتاج إلى تحقيق لتكوين ملف ومستندات أساسية يأمر بإحضارها ،ويقوم بإجراءات التحقيق وبعدها يقوم بإعداد تقرير مفصل ولا نجد نص خاص بالدعوى الإدارية توضح لنا حقيقة هذا التقرير وبالتالي نطبق النصوص الخاصة بالدعوى العادية ،وبذلك نرجع للمادة 140 ق إ م التي تنص" يحرر العضو المقرر في الجلسة المحددة للمرافعات تقريرا يتلوه في الجلسة، ويسرد في هذا التقرير ما وقع من إشكالات في الإجراءات ،ويحلل الوقائع وأوجه دفاع الأطراف كما يدرج أو يلخص إذا لزم الأمر طلباتهم الختامية كما يبين المقرر مقاطع النزاع دون أن يبدي رأيه فيها وبعد تلاوة التقرير يسوغ للأطراف إبداء ملاحظاتهم الشفوية، وللنيابة العامة إبداء طلباتها" وفي المجال العلني نجد انه لا تتم تلاوة التقرير في الجلسة وهذا مخالفة لقواعد جوهرية في الإجراءات إذ ينص القانون كما رأينا على أن يتلو المستشار المقرر تقريره في الجلسة ويكون ذلك بحضور أطراف الدعوى والنيابة العامة ويطلب من أطراف الدعوى أو محاميهم تقديم ملاحظاتهم الشفوية ويمكن الأطراف طلب تأجيل القضية لتقديم وثائق او مستندات تتعلق بالقضية بعد ان لاحظوا ان المستشار المقرر لم يذكرها ضمن تقريره وفي هذه الحالة يمكن سحب القضية من التقرير وإعادتها للجدول.
أما عن دور النيابة العامة فبعد إحالة الملف إليها وبعد مراقبتها لكافة مراحل وإجراءات التحقيق المقررة قانونا تقوم بإعداد تقرير[73] إلا انه في المجال العملي توجد وثيقة خاصة بالنيابة تدون فيها طلباتها وفي اغلب الأحيان تقتصر على طلب تطبيق القانون.




الفرع الثالث : مرحـلة المرافعة والمحاكمـة:
إن الهيئة القضائية التي تنظر الدعوى الإدارية ،تكون مكونة من رئيس الجلسة ومستشار مقرر ومستشارين أعضاء وممثل النيابة العامة وكاتب الضبط وهذا طبقا للمواد 135 إلى 138 ومن 140 إلى 144 والمادة 170 مكرر ق إ م وقد نصت المادة 144 ق إ م على أن أحكام المجلس القضائي، تصدر من ثلاثة أعضاء ما لم ينص صراحة على خلاف ذلك.
وبعد ضبط ملف الدعوى من طرف رئيس الجلسة وإطلاع النيابة العامة على ذلك وتشكيل هيئة المرافعة والمحاكمة ،تبدأ جلسات المرافعة والمحاكمة ،والتي تكون علنية أصلا وبحضور الخصوم وأطراف الدعوى أو ممثليهم القانونيين[74]، ثم تبدأ المرافعة والمحاكمة بتلاوة تقرير المقرر هذا الأخير الذي تجب أن تكون وفقا لما نصت عليه المادة 140 ق إ م وبعد الانتهاء من قراءته يمكن الأطراف التدخل وإبداء ملاحظاتهم الشفوية كما تبدي النيابة العامة طلباتها.
وبعد انتهاء هذه المرحلة وإعلان القاضي عن قفل باب المرافعة يعني هذا أن القضية أصبحت جاهزة للفصل فيها ،ولكن يمكن إعادة فتح باب التحقيق إذا ما طرأ دليل جديد تقدر الغرفة جديته ويشرط أن يسمح للأطراف بإيداع الملاحظات وتقديم المذكرات حول الدليل الجديد، وبعدها تدخل القضية في المداولة طبقا للمادة 142 ق إ م وهي مرحلة المناقشة والتشاور وتبادل الآراء بين القضاة الذين اشتركوا في جلسات التحقيق في القضية وذلك من اجل الوصول إلى الحكم وتتم المداولة دون حضور الأطراف ومحاميهم والنيابة العامة وكاتب الضبط وذلك تطبيقا لمبدأ سرية المداولات وفقا للمادة 142 ق إ م.




الفرع الرابع : مرحــلة النطق بالحكم:
بعد إتمام المداولة والتوصل إلى حكم بشان القضية، يتم النطق بهذا الحكم في جلسة علنية ،حتى وان كانت إجراءات المحاكمة تمت في سرية ويتم الحكم في الدعوى الإدارية ضمن نفس الشروط التي يتم الفصل بها في الأحكام المدنية وهذا طبقا للمادة 171 ق إ م.
وقد نصت المادة 144 و 171 ق إ م على بيانات القرار التي تتمثل في مايلي:
-          أسماء وألقاب الإطراف وصفاتهم ومهنتهم وموطنهم أو محل إقامتهم والمحامين عنهم.
-         عنوان الشركة ونوعها ومقرها إذا ما تعلقت الدعوى بشركة.
-         مضمون التقرير المقدم في ملف  الدعوى.
-         التأشير على جميع الوثائق المقدمة وكذا الأمر بالنسبة لمحاضر إجراءات التحقيق.
-         النصوص القانونية التي تحكم النزاع والتي طبقت في الدعوى.
-         أسماء الأشخاص الذين اشتركوا في القرار.
-         اسم ممثل النيابة.
-         ذكر أسماء وأقوال الأطراف أو محاميهم.
-         يجب أن تكون القرارات مسببة ومحتوية على الدفوع المثارة والمقدمة.
-         بيان حالة ما إذا صدرت الأحكام في جلسة علنية أو غير علنية.
ويجب أن يوقع على اصل الحكم كل من الرئيس والمستشار المقرر وكاتب الضبط، ويحفظ اصل الحكم والوثائق والمراسلات المتعلقة بالتحقيق لدى كتابة ضبط المجلس القضائي طبقا لنص المــادة 145  من ق إ م.
وخلافا لطريقة تسليم الأحكام في المواد العادية التي تتم بناء على طلب المعني ونفقته فانه في المواد الإدارية تتم تبليغ الأحكام تلقائيا للأطراف، من قبل كاتب الضبط وذلك بموجب أمر تبليغ قرار إداري طبقا للمادة 171 ق إ م على أن هذا لا يحول دون حق الأطراف في تبليغ هذه الأحكام والقرارات طبقا للمادة 147 ق إ م.وهذا ايضا وجها آخر للطبيعة الخاصة لإجراءات الدعوى الإدارية.
وطبقا لنص المادة 320 ق إ م فان الأحكام لا تنفذ إلا إذا كانت ممهورة بالصيغة التنفيذية، والصيغة التنفيذية للقرارات الإدارية تختلف عن الصيغة التنفيذية للقرارات والأحكام العادية وفقا لما هو منصوص عليه في المادة 320 ق إ م حيث تكون كما يلي: " الجمهورية تدعو وتأمر وزير ...." ومن هنا نستخلص أن التنفيذ في المادة الإدارية يكون في مواجهة الأشخاص المعنوية العامة فهي تأمر الوزير أو الوالي المعني.





الخاتمة




الخاتمة :
من خلال بحثنا هذا يتضح أن للدولة أن تتصرف بالبيع في أملاكها العقارية الخاصة . و ذلك بالطرق التي رسمها القانون . إلا أنه بعد إستقراء هذه الطرق ، و التي وضعت في فترة التسعينات ، لا سيما المرسوم التنفيذي 91-454  يتبين أن إعادة النظر فيها أمر أصبح أكثر من ضرورة ، تكريسا لحماية إضافية للأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة ، التي أصبحت عرضة للإستنزاف في ظل النصوص الحالية ، و ما تتيحه من بيع بالتراضي ، هذا الأخير ينبغي أن يكون إستثناءا و في أضيق نطاق . كما يتعين إعطاء أهمية إضافية لعمليتي الجرد العام للأملاك الوطنية ومسح الأراضي العام من قبل مؤسسات الدولة .
كذلك ينبغي إقرار إمكانية التنازل عن العقارات التي أقيمت عليها بناءات فوضوية لصالح شاغليها وفقًا لسعر السوق العقاري ، مع إشتراط إعادة البناء وفقا لقواعد التهيئة و التعمير ، مساهمة في حل أزمة السكن من جهة ، و القضاء على البناء الفوضوي من جهة ثانية .
إدراج بنود أكثر حزمًا في البيوع التي تتم بالتقسيط مع متابعة فعالة لدفع الأقساط في أوانها وتمكين أعوان المتابعة من استنفاذ الإجراءات القانونية الخاصة بالتحصيل الإجباري في حالة ثبوت العدول عن التسديد لحساب الخزينة العمومية.
ضرورة توفير الاعتمادات المالية الضرورية لضمان تنظيم بيوع ناجحة خاصة تلك التي تكون بالمزاد العلني.
إن المؤسسات العمومية ذات الطابع الإداري لا يمكن أن تستفيد من التنازل عن الأملاك العقارية لأنّ تملك العقار يخضع لمبدأ الإقليمية (دولة ، بلدية ، ولاية) و بالتالي ينبغي إعادة النظر في الأحكام التي تمنحها إمكانية الشراء ، و الإقتصار على التخصيص فقط

إعطاء أهمية إضافية لعمليتي الجرد العام للأملاك الوطنية ومسح الأراضي العام من قبل مؤسسات الدولة.





الفهرس

مقدمة ..............................................................................................1
الفصل الأول : طرق بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة............................................................................................ 5
      المبحث الأول : طرق بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة  المنصوص عليها في قانون الأملاك الوطنية.......................................................................................7
المطلب الأول :  البيع بالمزاد العـلـني ................................................................................................7
الفرع الأول :  الإجراءات التحضيرية قبل إجراء المزايدة.......................................................................................8
        أولا : تقييم العقار ....................................................................................................8
        ثانيا : إعداد الملصقات و الإعلانات في الصحف..........................................................................................8
       ثالثا : إعداد دفاتر الشروط و عرضها للبيع ....................................................................................................9
الفرع الثاني : البنود و الشروط المطبقة في بيع العقارات عن طريق المزايدة ...................9
     أولا : صيغة البيع .........................................................................9
     ثانيا : الأشخاص المسموح لهم بالمشاركة في المزايدة ...........................10
    ثالثا : انعدام الضمان ....................................................................10
    رابعا : مصاريف البيع ..................................................................10
   خامسا : تسليم العقار ....................................................................11
  سادسا : تحرير عقد البيع الإداري ......................................................11
المطلب الثاني : البيع بالتراضي وفقا للأحكام العامة....................................12
      الفرع الأول : البيع المقرر لفائدة الولايات و البلديات و الهيئات العمومية و المؤسسات العمومية الاقتصادية و الجمعـيات ................................12
      الفرع الثاني : البيع لفائدة الخواص .......................................15
   أولا : الشيوع ......................................................................15
  ثانيا : حالة الشفعة القانونية .....................................................16
ثالثا : حالة ضرورة إعادة إسكان
الملاك المنزوعة ملكيتهم ...........................................................16
  رابعا : حالة إذا لم يتأت بيع العقار بعد عمليتين اثنين للبيع بالمزاد العلني ...............................................................................................16
الفرع الثالث : البيع المقرر لفائدة الهيئات الدولية التي تكون الجزائر عضوا فيها
          و للبعثات الدبلوماسية و القنصليات المعتمدة بالجزائر..........................17
المطلب الثالث : البيع بالتراضي وفقا للأحكام الخاصة ................................................................................................17
  الفرع الأول : المستفيدون من عملية البيع وفقا للأحكام الخاصة ................................................................................................18
     أولا  : المتعاملون العقاريون ...............................................................................................19
     ثانيا : التعاونيات العقارية ..............................................................19
الفرع الثاني : شروط البيع طبقا للأحكام الخاصة ...............................................................................................20
المبحث الثاني : البـيـوع الـمقـررة للأملاك العـقارية الخاصة التابـعـة لـلـدولـة فـي
    قــوانــيــن خــاصــة أخــرى............................................................21
   المطلب الأول : الـتـنـازل عـن أمـلاك الـدولـة الـخـاصـة فـي ظـل الـقـانـون رقـم 81/01   الـمؤرخ في 07 فبراير 1981 ................................................ 22
     الفرع الأول : الأملاك المتنازل عنها و شروط الاستفادة من التنازل..........................................................................................23
    أولا : الأملاك المتنازل عنها..............................................................23
    ثانيا : شروط الاستفادة من التنازل..........................................................................................24
 الفرع الثاني : كيفية التنازل و تحرير العقد الإداري........................................................................................25
المطلب الثاني : التنازل عن الأراضي الفلاحية التابعة للدولة بعد استصلاحها ................................................................................................26
   الفرع الأول : الإطـار القانوني ...........................................................26
    الفرع الثاني : ضوابط الاستصلاح و شروط التنازل .....................................
الفصل الثاني : المنازعات القضائية المترتبة عن البيوع الواقعة على الأملاك
      العقارية الخاصة التابعة للدولة ....................................................27
  المبحث الأول : تحديد طبيعة منازعات بيع  الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة ...............................................................................................30
     المطلب الأول : الإختصاص بالفصل في منازعات بيع  الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة.............................................................................31
     المطلب الثاني : أطراف منازعات بيع  الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة ............................................................................................36
     المبحث الثاني : إجراءات منازعات بيع الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة.......................................................................................40    
المطلب الأول :شروط قبـول الدعـوى ........................................................40
        الفرع الأول : الشروط العامة ...................................................40 
        الفرع الثاني : الشروط الخاصـة لرفـع الدعوى ...............................43
       المطلب الثاني : كيفية سير الدعوى................................................. 48
              الفرع الأول :  إيداع العريضة ................................................48        
              الفرع الثاني : تحضير مـلف الدعـوى الإدارية .... ..........................49
            الفرع الثالث : مرحـلة المرافعة والمحاكمـة ....................................55 
           الفرع الرابع : مرحــلة النطق بالحكم ............................................56



[1] - في مفهوم الأملاك الوطنية في ظل القانون 84/16 انظر:
Ahmed Rahmani, Les biens publics en droit Algérien, op.cit, p66.
[2]  ليلى زوقي و حمدي باشا عمر ، المنازعات العقارية ، دار هومة ، 2007 ، ص 89 .
[3]  أنظر إلى نص المادة 31 من قانون الأملاك الوطنية 90/30 .
[4]   د/ عبد الرزاق السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني ، دار إحياء التراث العربي ، الجزء الناسع ، ص 155
[5]  Philippe Godfrin " droit administratif des biens " Armande colin 6éme édition, France      p 222.
[6]  صدر القرار المتضمن المصادقة على نموذج دفتر الشروط الذي يحدد البنود و الشروط المطبقة على بيع العقارات التابعة للأملاك الوطنية الخاصة بالمزايدات العلنية بتاريخ 05 مارس 1997 أي أنه مر ما يقارب الست سنوات على صدور المرسوم التنفيذي.
[7] يكون التأكد بالتحصل على قرار إلغاء التخصيص و محضر التسليم المحرر تبعا له ، علما أن حراسة العقارات المسلمة قانونيا تبقى تحت مسؤولية المصلحة العمومية المسيرة للعقار .
[8] قرار وزير المالية المؤرخ في 05 مارس 1997 المتضمن الموافقة على نموذج  دفتر الشروط الذي يحدد البنود و الشروط المطبقة في بيع العقارات التابعة للأملاك الوطنية الخاصة بالمزايدات العلنية ، المنشور في الجريدة الرسمبة رقم 55 لسنة 1997 .

[9]  أنظر الفقرة أ من دفتر الشروط الموافق عليه بالقرار السالف الذكر
[10] المادة  2 من قرار وزير المالية المؤرخ في 05 مارس 1997 ,
[11]  الجريدة الرسمية رقم 30 لسنة 1992 .
[12]  في كل سداسي تقوم مصلحة الخبرات و التقييمات على مستوى كل مديرية أملاك الدولة بالولاية بإعداد دراسة للسوق العقارية تكون هي المرجع في تحديد قيمة العقارات .
[13]  Jean-Marie Auby , Pierre Bonn , Jean-Bernard Auby , Droit administratif des biens , Dalloz 2003 p 68 . 
[14]  ليلى زروقي  ، حمدي باشا عمر ، المرجع السابق ، ص 90
[15]  قانون المالية التكميلي لسنة 1994 ج.ر العدد 33 المؤرخة في 28 ماي 1994 ص 14 .
[16]  صدر منشور ثالث يحمل رقم 01 المؤرخ في 20 مارس 2002 يرمي إلى إتمام الإجراءات المنصوص عليها في المنشورين السابقين له لاسيما في مجال صيغة الدفع و صلاحيات اللجان الولائية كما يهدف إلى إعطاء ديناميكية جديدة لعملية التسوية لفائدة المؤسسات.

[17]   مرسوم تنفيذي رقم 93/156 المؤرخ في 07/07/1993 يتعلق بتبيان كيفية منح الامتياز للجمعيات ذات الطابع الاجتماعي. ج.ر. العدد 45 المؤرخة في 11/07/1993
[18]  أحمد عبد الرزاق السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني ، دار إحياء التراث العربي ، لبنان ، الجزء 9 ص 446
[19]  أنظر إلى نص المادة 23 من المرسوم التشريعي 93/03 المؤرخ في أول مارس 1993 المتعلق بالنشاط العقاري ،   و حق الشفعة في هذه الحالة نجد له تطبيق فقط إذا كان الشخص المالك شخصا معنويا. ج.ر العدد 14 المؤرخة في 03/03/1993 .
[20]  أنظر إلى نص المادة 119 من القانون الأملاك الوطنية 90/30
 [21]  المرسوم تشريعي رقم 93/03 مؤرخ في 01 مارس 1993 المتعلق بالنشاط العقاري ، الجريدة الرسمية رقم 14 لسنة 1993 ، و يقصد بالنشاط العقاري أو الترقية العقارية  حسب نص المادة الثانية منه " الأعمال التي تساهم في إنجاز أو تجديد الأملاك العقارية المخصصة للبيع أو الإيجار  أو تلبية حاجات خاصة "
[22] صدر القرار الوزاري المشترك رقم 15 المؤرخ في 14/09/1994 المحدد لنسب التخفيض المطبقة على ثمن الأراضي المخصصة لإنجاز عمليات الترقية العقارية و / أو للأراضي ذات الطابع الاجتماعي في ج.ر رقم 61   المؤرخة في 17/09/1994 ، علما أنه كلما زادت المساحة قلت نسبة الدعم التي يمكن أن تصل إلى 80 %   في مساحة أرضية تقل عن 120 م2  ، و بالمقابل يمنع أي تخفيض في المساحات التي تزيد عن 300 م2
[23]  ليلى زروقي  ، حمدي باشا عمر ، المرجع السابق ، ص 269
[24]  الأمر 76/92 المؤرخ في 23/10/1976 المتضمن القانون التأسيسي و تنظيم التعاونيات العقارية  ج.ر رقم 12 لسنة  1977
[25]   المادة 7 من دفتر الشروط النموذجي ، الملحق بالقرار الوزاري المشترك المؤرخ في 5 أفريل 2003  
[26] الجريدة الرسمية رقم  35 لسنة 2003  ، و الذي ألغى القرارين الوزاريين المشتركين المؤرخين في 19 فيفري 1992 و 22 جوان  1993  .
[27]  حددت تشكيلها المادة 7 من القرار :  الأمين العام للولاية رئيسا ، مدير أملاك الدولة ، مدير السكن ، مدير التعمير و البناء ، مدير التهيئة العمرانية ، مدير المصالح الفلاحية ، مدير التنظيم و الشؤون العامة .
[28] الجريدة الرسمية رقم 53 لسنة  2006 .
[29] الجريدة الرسمية رقم 49 لسنة 2008  .
[30]  ليلى زروقي  ، حمدي باشا عمر ، المرجع السابق ، ص 279
[31] الجريدة الرسمية رقم  80 لسنة  2000
[32]  الجريدة السمية رقم 48 لسنة 2003
[33] الجريدة السمية رقم 54 لسنة 2006
[34]  قرار المحكمة العليا رقم 89198  المؤرخ في 06/12/1992  المجلة القضائية رقم 02 لسنة 1994 ص 195
[35]  الجريدة الرسمية رقم 12 لسنة 1981
[36] طبقا للمادة 12 من المرسوم   تتشكل هذه اللجنة من  رئيس الدائرة رئيسا ، ممثل المدير الولائي لأملاك الدولة ، ممثل المدير الولائي للسكن ، ممثل عن ديوان الترقية و التسيير العقاري ، بالإضافة إلى ممثل مدير الثقافة إذا كانت الأملاك تقع داخل القطاعات المحمية .
[37]  المواد 6 و 7 , 8 من المرسوم التنفيذي رقم 03/269 .
[38]  ليلى زروقي  ، حمدي باشا عمر ، المرجع السابق ، الهامش 1 ص 280 .
[39]  ليلى زروقي  ، حمدي باشا عمر ، المرجع السابق ص 131 .
[40] بالرجوع إلى النص الفرنسي يفهم بأن نص المادة المكتوب باللغة العربية غير مضبوط ، بحيث الكلام كان على استصلاح الأراضي بغية اكتسابها و ليس بنية الحيازة و ينطبق هذا التعقيب على جميع المواد التي ورد فيها استعمال كلمة حيازة و هي من المفروض اكتساب
[41]  المادة 21 من المرسوم 83/724
[42]  أُلحق المرسوم رقم 92/289 بدفتر شروط يحدد الشروط المطبقة على التنازل عن الأراضي الصحراوية في المساحات الاستصلاحية ، كما أن هناك قرار وزاري مشترك مؤرخ في 29 أكتوبر 1998 يحدد تشكيلة و عمل اللجنة المكلفة بدراسة ملفات المترشحين للامتياز على الأملاك المعنية
[43]  المادة 11 من القانون 83/18
[44]  لمادة 11 من المرسوم التنفيذي 92/289 و هذه المادة في الحقيقة تناقض ما جاء في المادة السادسة من القانون 83/18 التي تنص على أن نقل الملكية لفائدة المترشح لاستصلاح الأرض بالدينار الرمزي.
[45]  رشيد خلوفي, القضاء الإداري تنظيم و اختصاص , ديوان المطبوعات الجامعية ,  بن عكنون, الجزائر الطبعة الأولى , 2002 ، ص 228
[46]  الغوثي بن ملحة , القانون القضائي الجزائري ,  الديوان الوطني للأشغال التربوية , الجزائر ,الطبعة الثانية , 2000, ص 178
[47]  المادة الأولى من قانون إجراءات المدنية ، و التي عوضتها المادة  32 من القانون رقم 08-09 المؤرخ في 25 فبراير 2008 المتضمن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ,

[48]   سماعين شامة ، الأدوات القانونية للسياسة العقارية ، رسالة ماجيستير، كلية الحقوق بن عكنون ، الجزائر ، سنة 1998،  ص 32 . و هو ما أكدته المادة  32 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية في فقرتها السادسة " في حالة جدولة قضية أمام قسم غير القسم المعني بالنظر فيها ، يحال الملف إلى القسم المعني عن طريق أمانة الضبط ، بعد إخبار رئيس المحكمة مسبقا ."
[49]  د. مسعود شيهوب، المبادئ العامة، المنازعات الإدارية، نظرية الاختصاص، الجزء الثالث، ديوان المطبوعات الجامعية، الجزائر، طبعة 2005  ص356
[50]  د. أحمد محيو ، المنازعات الإدارية طبعة سنة 1993 ديوان المطبوعة الجامعية الجزائر ص 05.
[51]  بمقارنة هذه المادة بالمادة 7 مكرر من القانون القديم ، و التي كانت تنظم نفس الموضوع ، فإنها لم تنص على إخراج المنازعات المتعلقة بالإيجارات الفلاحية والأماكن المعدة للسكن، أو لمزاولة مهنية أو الإيجارات التجارية وكذلك في المواد التجارية والاجتماعية.، من إختصاص القضاء الإداري ، مما يجعل الأمر غامضا من ناحية تحديد الجهة المختصة
[52]  أنظر على سبيل المثال :
-          قرار المحكمة العليا الغرفة الإدارية ،  رقم 56291  المؤرخ في 16/07/1988 ، غير منشور ، ذكره حمدي باشا و ليلى زروقي في مؤلفهما المنازعات العقارية ، دار هومة طبعة 2006 ص 293 : ( حيث أن إجتهاد المحكمة العليا مستقر على أن الجهات القضائية الإدارية هي وحدها المختصة بالنظر في المنازعات المتولدة عن تطبيق قانون 81-01 . ) .
-          قرار المحكمة العليا الغرفة الإدارية ،  رقم 84541  المؤرخ في 22/03/1994 ، غير منشور : ( حيث أن الأمر يتعلق بعقد إيجار- بيع الذي له طابع إذعان إداري ، و من ثمة فإن المنازعة المتعلقة به تخضع لإختصاص الجهة القضائية الإدارية )
-          قرار المحكمة العليا الغرفة الإدارية ،  رقم 88952 المؤرخ في 03/04/1994 ، م ق 1994 العدد 3 ، ص 175 .
-          قرار المحكمة العليا الغرفة الإدارية  رقم 66311 المؤرخ في 25/07/1991  مجلة تطبيقات قضائية في المادة العقارية ، 1995 ، ص 249  .
-          قرار مجلس الدولة رقم 169417 المؤرخ في 27/07/1998 ، مجلة مجلس الدولة 2002 ، العدد 01  ص 81 .
-          قرار مجلس الدولة رقم 209380 المؤرخ في 27/03/200 ، غير منشور ، ذكره حمدي باشا و ليلى زروقي المرجع السابق ، ص 289
[53]  المرسوم رقم 91/65 المؤرخ في 02/03/1991 و المتضمن تنظيم المصالح الخارجية لأملاك الدولة و الحفظ العقاري.
[54] أ. زودة عمر محاضرات في الاجراءات المدنية  المدرسة العليا للقضاء
[55] الاستاذ عمر زودة – محاضرات ألقيت  بالمدرسة العليا للقضاء
[56]  رشيد مخلوفي قانون المنازعات الادارية شروط قيول الدعوى الادارية ص 267.
[57] معوض عبد التواب – الدعوى الادارية وصيغها ، منشأة المعارف ، القاهرة ،  ص 50
[58] أ. زودة  عمر محاضرات في ق إ م لطلبة السنة الأولى  المدرسة العليا للقضاء.
[59] /أ عمر زودة – محاضرات في قانون الإجراءات المدنية لطلبة السنة الأولى المدرسة العليا للقضاء.
[60] د. عمار عوابدي النظرية العامة للمنازعات الادارية في النظام القضائي الجزائري ، د م ج ، الجزء الثاني ، ص 364
[61] د. عيسى رياض ملاحظات حول تعديل ق إ م واثره على الغرفة الادارية في التنظيم القضائي الجزائري ، د و أ ت ،  1990 ص 146
[62] قرار المحكمة العليا الغرفة الادارية بتاريخ: 20/04/1985 رقم 33028 غير منشور
[63] د.  مسعود شيهوب المرجع السابق ص 143
[64] المادة 40 من ق 98-01 المتعلق بمجلس الدولة – المادة 02 من ق 98-02 المتعلق بالمحاكم الادارية.
[65] مجلة مجلس الدولة العدد 7/2005 ص 148
[66]  د. مسعود شيهوب المرجع السابق ص 288 .
[67] المادة 169 ق إ م والتي أشارت إلى المواد 13، 14 ، 15 ، 111 ق إ م
[68] حسين فريجة ، إجراءات دعوى الإلغاء في الجزائر ، مجلة إدارة ، العدد 24 ،  ص98
[69] أ/ حسين الشيخ اث ملويا- المنتقى في قضاء مجلس الدولة ، دار هومة ، ص345
[70] قرار الغرفة الإدارية بالمحكمة العليا مؤرخ في22/12/92 " حيث اعتبرت أن غياب المتظلم أو المدعي لجلسة الصلح يعتبر بمثابة عدم الوصول إلى اتفاق وبالتالي لا يستطيع المدعي أن يدفع بعدم احترام إجراء الصلح إجباري"
[71] أحسين فريجة المرجع السابق ص 93
[72] المادة 170 ق إ م
[73] د.  عمار عوابدي المرجع السابق ص 635
[74] د. عمار عوابدي المرجع السابق ص 636

تعليقات