القائمة الرئيسية

الصفحات

الدفتر العقاري في التشريع العقاري الجزائري

الدفتر العقاري في التشريع العقاري الجزائري

الدفتر العقاري في التشريع العقاري الجزائري 



مذكرة تخرج المدرسة العليا للقضاء الجزائر 

المقدمة

            العقار ثروةلا تزول، و حب امتلاكه وجد منذ ان خلق الله الانسان، وغرس فيه غريزة حب المال  و التملك ،غير ان التنافس في طلب ملكيته ادى الى ظهور العديد من الخلافات نجم عنها في غالب الاحيان نزاعات كثيرة و معقدة .
            هذا ما دفع بالدول الى ايجاد عن طريق تشريعاتها الاطار الامثل الذي يتم بموجبه تنظيم ملكية الشخص للعقار و المحافظة عليها ، مدركة في نفس الوقت ان حق الملكية و سائر الحقوق العينية الاخرى سواء كانت اصلية او تبعية من الحقوق التي يحتج بها في مواجهة كافة الاشخاص ، و لكي تكون لها قوة الاحتجاج هذه لابد ان يعلم الغير بماهية هذه الحقوق و التصرفات التي تردعليها ،وكذا الاشخاص الذين تثبت لهم .
            ذلك ان نقل هذه الحقوق بمجرد التعاقد فقط لايحقق هذا العلم بل قد يترتب عليه اضرار جسيمة تصيب المتعامل و الغير على حد سواء اذ قد يتم التعامل مع شخص على انه المالك في حين انه قد نقل هذه الملكية الى غيره ، الامر الذي قد يؤدي الى ضياع الحقوق و يعرقل تداول الاموال ، ومن ثم يهدد فكرة الائتمان العقاري .
             ومن اجل ذلك اورد المشرع الجزائري كامل الاهتمام بالملكية العقارية، وما يرد عليها من تصرفات و معاملات ، وذلك من خلال اصداره للعديد من التشريعات تهدف الى تسيير و تنظيم الحفظ العقاري ، بينما يتماشى و فكرة حماية الملكية العقارية وضمان استمراريتها و الحفاظ على استقرارها ، و اعطاء ضمانات اكثر للتصرفات المبرمة بين الاشخاص المتضمنة نقل او انشاء او تعديل او انقضاء الحق العيني العقاري ، حتى تكون حجة على الكافة بمجرد تسجيلها بادارة الشهر العقاري و تمكين الدولة من احكام مراقبتها على السوق العقارية بهدف منع المضاربة الغير الشرعية و التي من شانها تعميم الفوضى في المعاملات ، و تسمح بانتقال الحق العيني العقاري من يد الى اخرى دون مراقبة الدولة مما يخلق تعدد و تعقد المنازعات العقارية ، خاصة وان الكثير من الاشخاص يتجنب احترام الاجراءات القانونية المقررة للتهرب من الرسوم الجبائية ، وهو ما يقلل بشانه من مداخيل مالية كبيرة لفائدة الخزينة العمومية و لتحقيق ذلك وضع العديد من الاليات ، تعمل في نفس الاتجاه بما يكرس اكثر الثقة في التعاملات العقارية ، ويضمن استقرارها منها ما هو في شكل مديريات قائمة بذاتها مثل مديرية املاك الدولة ، مديرية الحفظ العقاري و مديرية الضرائب على مستوى الولايات ، ومنها ما هو على شكل مفتشيات كما هو عليه الحال بالنسبة الى مفتشية املاك ادولة ، مفتشية الضرائب على مستوى البلديات ، ومنها ما هو ايضا في شكل مصالح عمومية موضوعة تحت وصاية وزارة المالية ، مصالح التسجيل  مصالح المسح ، و المحافظات العقارية على المستوى المحلي .
وتحقيقا للائتمان العقاري ، اخذ المشرع الجزائري بقاعدتين اساسيتين لتنظيم الحفظ العقاري ، واوجبها في جميع المحررات والوثائق التي تكون خاضعة للشهر العقاري ، وذلك حتى  يضمن المراقبة الشكلية و الموضوعية لها ، تتمثل هاتان القاعدتين في قاعدة الرسمية ، وقاعدة الشهر المسبق او الاثر النسبي . 
 ان المادة 324 مكرر من القانون المدني ، اكدت على ضرورة توفر قاعدة الرسمية في كل عقد من شانه : ينقل ، يعدل ، ينشء او يزيل حق الملكية ، وعلى كل ما يرد الحقوق العينية الاصلية و التبعية ، وذلك عن طريق اثبات هذه التصرفات في محرر ينجزه موظف اوضابط عمومي او شخص مكلف بالخدمة عامة ، والمحررات الرسمية الخاضعة للحفظ العقاري تم تحديدها بموجب المواد : 14 ، 15 و 16 من الامر رقم 75/ 74 المؤرخ في 12/ 11/ 1975 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام و تاسيس السجل العقاري ، والمادة 85 من المرسوم رقم 76/ 63 المؤرخ في 25/ 03/ 1976 المتضمن تاسيس السجل العقاري ، والمادة 175 من المرسوم التنفيذي رقم 91/ 454 المؤرخ في 23/ 11/ 1991 الذي يحدد شروط ادارة املاك الدولة العامة و الخاصة . 
ولضمان الاستمرارية في سلسلة نقل الحقوق العقارية ،ةومنع وجود سلسلة موازية لها مخالفة لقواعد الاشهار السابق ، قيد المشرع الجزائري عملية الحفظ العقاري بقاعدة ثانية لا تقل اهمية عن الاولى تعرف بقاعدة الاثر النسبي ، وهو ما نصت عليه المادة 88 من المرسوم رقم 76/ 63 كما يلي : " لا يمكن القيام باجراء للاشهار في المحافظة العقارية في حالة عدم وجود اشهار مسبق او مقارن للعقد او للقرار القضائي او لشهادة الانتقال عن طريق الوفاة ، يثبت حق المتصرف او صاحب الحق الاخير ... الخ ". 
  ويظهر جليا من نص المادة 88 من المرسوم المذكور اعلاه ، انه لا يمكن باي حال من الاحوال القيام باجراء اشهار محرريتضمن تصرف وارد على عقار مالم هناك شهر مسبق للمحرر الذي سبب في اكتساب العقار المتصرف فيه ، ومن هنا تظهر فكرة الملكية العقارية ، بحيث تنقل الملكية من المتصرف الى المتصرف اليه بطريقة قانونية واضحة ، يمكن عن طريقها معرفة جميع الملاك السابقين على ملكية هذا ومنه يمكن التصدي لظاهرة التصرفات المزدوجة التي كثيرا ما تحدث في الحياة العملية .
ولمراقبة حسن تطبيق قاعدة الشهر المسبق او الاثر النسبي ، منح المشرع الجزائري للمحافظ العقاري سلطة كاملة لمراقبة كل وثيقة تكون محل ايداع على مستوى مصلحته قصد التاكد من احتوائها على مراجع الاجراء السابق ، وفي حالة غياب البيانات فان الايداع يرفض طبقا للمادة 101 من المرسوم رقم 76/ 63 ، وعند قبول الايداع وتبين بعد ذلك ان مراجع الاشهار الاول متناقضة مع مراجع الاشهار اللاحق ، فانه في هذه الحالة يرفض المحافظ العقاري اجراء الاشهار ، وذلك لضمان تسلسل الملكية العقارية ، وتقوية الطابع الالزامي للشهر العقاري .
غير ان لقاعدة الشهر المسبق استثناءات ، اذ هذه القاعدة تطبق في الحالات التي يمكن من خلالهاللمحافظ العقاري مقارنة الوثائق محل اجراء الشهر مع المحررات التي سبق شهرها والمحتفظ بنسخ منها لدى المحافظة العقارية ، الا انه في بعض الاحيان يتلقى المحافظ العقاري حالات قانونية يستعصي عليه مراقبة قاعدة الشهر المسبق ، وذلك باعتبارها اول اجراء ، او انها حالات يتطلب فيها عملية الشهر المسبق ، وذلك باعتبارها اول اجراء ، او انها حالات يتطلب فيها عملية التحول من نظام الشهر الشخصي الى نظام الشهر العيني .
وقصد ايجاد حل لهذه الحالات اورد المشرع الجزائري جملة من الاستثناءات على هذه القاعدة ، وهو ما نصت عليه المادة 89 من المرسوم رقم 76/ 63 المعدل بالمرسوم 93/ 123 : " تستثنى القاعدة المدرجة في الفقرة الاولى من المادة 88 اعلاه ، عند الاجراء الاولي الخاص بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري والذي يتم تطبيقا لمواد من 8الى 18 من المرسوم ، وعندما يكون حق المتصرف او صاحب الحق الاخير ناتجا عن سند اكتسب تاريخا ثابتا قبل اول يناير سنة 1971 " وكذلك ما نصت عليه المادة الاولى من المرسوم رقم 83/ 352 المؤرخ في 21/ 05/ 1983 المتعلق بعقد الشهرة ، وما نصت عليه المادة الاولى من القانون رقم 83/ 18 المؤرخ  في 18/ 08/ 1983 المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية  ( اشهار عقود الملكية للاراضي المتنازل عنها في اطار عملية استصلاح الاراضي ) ، وكذلك ما نصت عليه المادتين 39، 40 من القانون رقم 90 / 25 المؤرخ في 18/ 11/ 1990 المتضمن قانون التوجيه العقاري ، المتعلقة بشهادة الحيازة  . 
وان الدفتر العقاري هواقوى وسيلة اثبات و لذلك له اهمية خاصة لدى الفرد لانها وسيلة يقدمها الشخص لدعم موقفه والوصول الى الحق الذي يطالب به ، ولكن من الناحية العملية يعاني كثيرا للحصول على هذا الدفتر العقاري نتيجة جهله  للاجراءات القانونية الواجب اتباعها مما يؤدي به الى وصوله الى القضاء اما بسبب نزاعات افراد اخرين معه حول نفس الملكية العقارية او نزاعات مع الهيئات الادارية المكلفة قانونا بمنح اثبات الملكية .
             ومن هنا ، يكمن الدافع الذاتي و الموضوعي في اختياري لهذا الموضوع لحداثته من جهة ، ومحدودية الثقافة القانونية في هذا المجال للعديد من الافراد كالتجار واصحاب المهن الحرة وحتى في اوساط الاسرة القانونية من جهة اخرى ، وذلك بالاجابة على التساؤولات التالية : ماهي اللاجراءات القانونية الواجب اتباعها للوصول الى غاية منح  الدفتر العقاري لصاحبه القانوني ؟ وفيما تتمثل الشروط القانونية التي يفرضها المشرع الجزائري لاجراء عملية الاشهار القانوني ؟ و ان كان نزاع حول الدفتر العقاري في أي مرحلة اثناء سير اجراءات الحصول عليه فلمن يعود اختصاص الفصل فيه ؟ ومن التساؤلات التي تطرح ايضا ، نذكر ايضا تلك التي تدور حول مدى كفاية السلطات  الممنوحة للمحافظ العقاري ، باعتباره المسؤول الاول في مراقبة الوثائق والمحررات الخاضعة للحفظ العقاري لضمان الحماية التامة للمعاملات العقارية ؟ وبما ان للمحافظ العقاري دور مهم في اشهار مختلف  العقود و المحررات و اجراء التحقيقات ، و الفصل في بعض المنازعات ، فيا ترى ما مدى مسؤولية المحافظ العقاري قضائيا ؟ باتباع الخطة التالية :


الدفتر العقاري
عقد الملكية العقارية

نموذج البطاقة العقارية

طرق إثبات ملكية أرض

قانون مسح الأراضي في الجزائر pdf

وثائق إثبات الملكية


الـــخـطـــة :

          
           الفصل الاول : اجراءات الحصول على الدفتر العقاري

المبحث الاول :الشروط القانونية للشهر العقاري .
         المطلب  الاول : الشروط القانونية المتعلقة بتعيين الاطراف .
         المطلب الثاني : الشروط القانونية المتعلقة بتعيين العقارات .

المبحث الثاني : اجراءات الشهر العقاري و دور المحافظ  العقاري                  
              المطلب  الاول : الايداع القانوني للوثائق .
              المطلب  الثاني : تنفيذ اجراء الشهر العقاري .

الفصل الثاني : منازعات الدفتر العقاري

المبحث الاول  : منازعات الدفتر العقاري امام المحافظ العقاري
              المطلب  الاول : رفض الايداع .
              المطلب الثاني : رفض الاجراء 

المبحث الثاني : منازعات الدفتر العقاري امام القضاء. 
              المطلب الاول : الطعن في تصرفات المحافظ العقاري.  
              المطلب الثاني : مسؤولية المحافظ العقاري.


الفصل الاول  :  اجراءات الحصول على الدفتر العقاري


          إن الهدف الاساسي للحفظ العقاري ، هو شهر و اعلان التصرفات الخاصة بالحـقوق العقارية ،  سواء كانت حقوق عينية اصلية او تبعية ، حتى تلقى الحجية المطلقة و الحماية التامة من قبل السلطات العمومية للدولة في حالة وجود نزاع بشانها.  
          و لتحقيق هذا الهدف ، كان من الضروري التاكد ، ان كل المعلومات التي تتضمنها الوثائق الخاضعة للحفظ العقاري ، هي معلومات صحيحة و سليمة ، وتعكس بالفعل واقع التصرف و اطرافه .
           لهذه الاسباب ، سن المشرع الجزائري مجموعة من الشروط القانونية و اجراءات قانونية  والزم مراعاتها ، في كل عملية تحرير رسمية تحت طائلة البطلان .
           من الشروط ماهو متعلق بتحديد طرفي التصرف ، تحديدا كاملا منافيا للجهالة ومنها ما هو متعلق بتعيين العقارات موضوع التصرف من حيث تبيان موقعها ، مساحتها وحدودها هذا ما سوف نتطرق اليه بشيء من التفصيل في هذا الفصل في المبحث الاول ، واما في المبحث الثاني فسنتعرض الى الاجراءات الواجب اتباعها للحصول على الدفتر العقاري. 

المبحث الاول : الشروط القانونية للشهر العقاري و اجراءاته


      ان التدابير الرامية الى ضمان صحة مجموعة البطاقات العقارية هي تلك التدابير التي تتعلق بشكل العقود و بتحديد هوية الاطراف و العقارات ،و البعض الاخر من التدابير تتعلق بالتطابق بين مجموعة البطاقات العقارية و عملية المسح و بالشهر المسبق . 
ولهذ خصصنا المطلب الاول لتحديد الشروط القانونية الواجب توافرها في الوثائق المراد حفظها ، وفي المطلب الثاني نحدد فيه الاجراءات الواجبة اتباعها للوصول الى اشهار هذه الوثائق.

المطلب الاول  : الشروط الخاصة بتعيين الاطراف

       الشخص يعد ركن اساسي من اركان الحق ، وقد وقع حوله اجماع في الاوساط الفقهية، على انه احد اطراف العلاقة القانونية المخاطبين بنص التشريع سواء اقر القانون لهم حقوقا ، او اوجب عليهم القيام بالتزام معين نحو صاحب الحق ، علما ان هناك نوعان من الاشخاص طبيعية و اخرى معنوية  .
       وحتى تعكس الوثائق الخاضعة للحفظ العقاري حقيقة اشخاص الحق او طرفي العقد ، وضع المشرع الجزائري مجموعة من الشروط القانونية  يتم بموجبها تحديد كل البيانات الدالة على هوية كل طرف .

الفرع الاول  : مفهوم تعيين ااطراف 


      ان التحقيق في هوية الاطراف اصحاب الحقوق من قبل محرري العقود و التصديق عليها يضمن قانونية العقد وسلامته ، هذا ما اكدته المواد 62 الى 65 من المرسوم رقم 76/ 63 المؤرخ في 23/03/ 1976 المتعلق بتاسيس السجل العقاري .
        فطبقا لهذه المواد ، يعتبر التعيين الدقيق للاشخاص اصحاب الحقوق شرطا ضروريا لقبول ايداع الوثائق ، ومنه اداة فعالة تسهل عل المحافظ العقاري عند طلب المعلومات بشان اجراء معين ، الرد عليه وتسليمه في الاجال القانونية .
       علما ان عملية تعيين الاطراف ، تختلف باختلاف اشخاص الحق ، لان الشخص في القانون فقد يكون طبيعيا وقد يكون معنويا او اعتباريا ، وهذا الاخير يكون خاصا او عاما ، يتمتع بجميع الحقوق الا ما كان منها لازما لصفة الانسان ، وفي الحدود التي يقرها القانـون ، وسواء كان الشخص طبيعيا او عاما سن المشرع مجموعة من الشروط القانونية الزم العمل بها قبل اشهار أي محرر بالمحافظة العقارية .
       فالمادة 22 من الامر رقم 75/ 74 تضع على عاتق المحافظ العقاري ، صلاحية التحقيق في هوية و اهلية الاطراف الموجودين على وسائل الاثبات ، كذلك في صحة الاوراق المطلوبة من اجل الاشهار . 

1 * ـــ  عناصر التعيين لاشخاص الطبعيين : 

        بالرجوع الى نص المادة 62 من المرسوم رقم 76/ 63 يتضح لنا ان كل عقد او قرار قضائي قبل ان يكون موضوع اشهار بالمحافظة العقارية ، لابد ان بشتمل على عناصر التعيين التالية : 
ــ   الاسماء ، الالقاب ، الموطن ، تاريخ و مكان ولادة و مهنة اصحاب الحق ، واسماء زوجاتهم ، ويجب ان يصادق على هذه البيانات موثق او كاتب الضبط او سلطة ادارية ، في اسفل كل جدول او مستخرج او صورة اصلية او نسخة مودعة من اجل تنفيذ الاجراء . 
ــ    اما بالنسبة الى الشهادات التوثيقية التي تعد بعد الوفاة ، يجب الاشارة فيها الى الحالة المدنية للمتوفي ، والتصديق عليها مع ذكر كل من اسماء ، القاب ، و موطن ، وتاريخ الولادة ، ومهنة كل وارث .
     كل هذه البيانات ، تعرف في التشريع الجزائري بالشرط الشخصي للاطراف  والذي اكدته المادة 65 من المرسوم رقم 76/ 63  بنصها على ما يلي : " ان العقود و القرارات و الجداول فيما يخص الاشخاص الطبيعيين يجب ان تتضمن الاشارة الى جميع العناصر التي تسمح بتحديد الشرط الشخصي للاطراف " ، وقد تم تعديل الشروط التي تطلبتها المادة 62 السابقة الذكر ، بموجب المادة الاولى من المرسوم التنفيذي رقم 93/ 123 المؤرخ في 19/ 05 / 1993 المتعلق بتاسيس السجل العقاري   حيث تم اضافة عنصر جنسية الاطراف للشرط الشخصي و الاستغناء عن ذكر اسماء زوجاتهم 
 يلاحظ ان عبارة ـ  الاطراف ـ الواردة في نص المادة 62 من المرسوم رقم 76/ 63 تنصرف الى طرفي العقد مباشرة ، او الى الاطراف التي حددها القرارالقضائي ، او المستفدين من الميراث في حالة وجود شهادة توثيقية فقط ، ولا يمكن ان تنصرف الى الوكيل ، القيم او الوصي في هذه الحالة يقتصر التعيين على ذكر اسمائهم ، القابهم و سنهم ، والاستغناء على بقية عناصر التعيين الاخرى . شريطة ذكر نوع السند الذي يثبت لهم هذه الصفة ، مع ضرورة ارفاقه بالمحرر عند ايداعه في المحافظة العقارية من اجل شهره .
    كما ان مصطلح الاطراف قد ينصرف الى طرف الى واحد ، و ذلك في حالة ما اذا تعلق الامر بالتصرفات الصادرة بارادة منفردة كما هو عليه الشان في الوصايا او الاتبرعات الواردةعلى العقار، و الاوقاف   .

2 ــ عناصر التعيين بالنسبة للاشخاص المعنويين :
 
     الشخص المعنوي  هو مجموعة من الاشخاص او الاموال تقوم  لتحقيق غرض معين و يمنح لها القانون الشخصية القانونية بالقدر اللازم لتحقيق الغرض 
       فعناصر تحديد و تعيين الاشخاص المعنوية ، تختلف باختلاف شكلها ، و طبيعتها القانونية . في هذا الصدد ، اشارت المادة 63 من المرسوم رقم 76/ 63 الى ان كل عقد اوقرار قضائي يكون احد اطرافه اشخاص معنوية ، ويكون محل اشهار بالمحافظة العقارية ، لابد ان يشتمل على عناصر التعيين التالية : 
أ ــ بالنسبة للشركات المدنية و التجارية : لابد من تحديد تسميتها ، و شكلها القانوني و مقرها وكذا رقم التسجيل في السجل التجاري اذا كانت شركة تجارية .
ب ــ بالنسبة للجمعيات : تسميتها ، مقرها ، تاريخ و مكان تصريحها .
ج  ــ بالنسبة الى النقابات : تسميتها ، مقرها ، تاريخ ومكان ايداع قوانينها الاساسية .
د  ــ  بالنسبة الى الجماعات المحلية : تسمية البلدية او الولاية .
ه  ــ بالنسبة الى املاك الدولة : لابد من تثبيت اسم الدولة .
     عند التاكد من توفر كل عناصر التعيين المطلوبة قانونا ، يتم شهر هذه المحررات وفقا لهذا التعيين وكل تغيير يطرا عليها لاحقا كتغيير اسماء و القاب طرفي العقد ، المقر او القوانين الاساسية اذا تعلق الامر بالاشخاص المعنوية ، يجب ان يضوع اشهار جديد لدى نفس المحافظة العقارية ، حماية لحق الملكية و استقرار المعاملات العقارية   .
       هذا التغيير من الناحية العملية ، يكون عن طريق ايداع عقد رسمي تصحيحي او لفيف تطابق شخصي الذي يكون تابع للاشهار الاول ومصحح له . 
و لتفادي الوقوع في الاخطاء عند تعين الاطراف ، الزم المشرع الجزائري ضرورة التصديق على هويتهم .
  من اجل تنفيذ اجراء الشهر بالمحافظة العقارية لمختلف المحررات و العقود ، لابد ان تكون الجداول ، والمستخرجات ، و الصورة الاصلية او أي نسخ اخرى المرفقة بها موقعة من قبل محرريها  ، او من قبل السلطة الادارية التي تشهد بصحة هوية الاطراف . 

الفرع الثاني : التصديق على  هوية الاطراف


    في مقابل ذلك ، اذا كانت مراجع التاشيرة غير صحيحة ، او غامضة يمكن للمحافظ العقاري ان يقوم برفض الايداع ، او رفض الاجراء بعد قبوله الايداع باعتبار ان صحة التصديق يضمن سلامة المحرر الرسمي ، و يحمي الحقوق ، ولهذه الاسباب اوكل المشرع هذه المهمة الى فئة معينة من الاشخاص دون غيرهم .

الفرع الثالث : الاشخاص المؤهلين للتصديق على هوية الاطراف و الوثائق المستعملة 

       للتاكد من صحة المعلومات التي تتضمنها المحررات الرسمية التي تكون موضوع عملية الشهر ، اوكلت مهمة التصديق على هوية الاطراف الى فئة معينة من الاشخاص دون غيرهم ، لما لهم من دراية و خبرة ، واحاطة كاملة بالشؤون القانونية في هذا المجال   .
      فطبقا للمادة 64 من المرسوم رقم 76/ 63 يؤهل للتصديق على هوية الاطراف : 
  ــ  الموثقين .
  ــ  كتاب الضبط .
  ــ قضاة النيابة العامة .
  ــ مديروا الوكالة القضائية للخزينة . 
  ــ موظفوا مديريات الولايات للمصالح المالية الذين لهم درجة مفتش رئيسي .
  ــ محاسبوا الخزينة و جميع المحاسبين العموميين . 
      و يلحق بهذه الفئة ، الاشخاص القائمين على الجماعات المخلية مثل الوزراء ، الولاة ، و رؤساء المجالس الشعبية البلدية بالنسبة للعقود التي يتسلمونها .
ومن اجل الحاق الخطا القائم بالتصديق ، اوجب المشرع الجزائري ان يشار لزوما في تاشيرة هوية الاطراف الى موطن محرر العقد حتى يبلغ له الرفض .
       اما بالنسبة للوثائق التي تستعمل في عملية التصديق فهي تختلف باختلاف عناصر التعيين ذاتها حيث تنص المادة 102 من المرسوم رقم 76/ 63 على ما يلي : " يحقق في هوية الاطراف بمجرد الاطلاع على البطاقة التي بموجبها تم التصديق عليها ، و تقدم هذه البطاقة الى المحافظ العقاري في ان واحد مع الوثيقة التي يجب اشهارها " .
     كما ان الوثائق التي تستعمل للتصديق ، يختلف باختلاف اشخاص الحق بالنسبة للاشخاص الطبيعيين ، فان التصديق يتم بمجرد تقديم مستخرج من شهادة الميلاد لا يقل تاريخها عن سنة ، من يوم ابرام العقد ، او اصدار القرار القضائي هذا ما اكدته الفقرة الرابعة من المادة 62 من المرسوم رقم 76/ 63    ، غير ان هذه الفقرة عدلت بموجب المادة الاولى من المرسوم التنفيذي رقم 93/ 123 المؤرخ في 19/ 05/ 1993 و اصبحت كالتالي : " يتم اعداد الشهادة بتقديم مستخرج من شهادة الميلاد ، قائمة الصلاحية ، وكل وثيقة رسمية تثبت الجنسية  "  و يلاحظ ان المشرع من خلال هذا التعديل الغى مدة الصلاحية ن و ترك مهمة تحديدها للتنظيم .
     لكنه في بعض الاحيان قد يتم التصديق بناءا عل شهادة شخصين بالغين وتحت مسؤوليتهما ، وذلك في حالة ما اذا كان الشخص المعني ــ ساقط القيد ــ غير مسجل في سجلات الحالة المدنية او تعرض هذه الاخيرة للتلف .
    في هذا الاطار ، خول القانون للمحافظ العقاري سلطة الاطلاع ، على الوثائق التي بموجبها التصديق على العناصر المتعلقة بالشرط الشخصي للاطراف ، تعبا لاختلاف كل حالة : 
  *  في حالة الرشد المدني ، ووجود الزواج يطلع على الوثيقة التي بموجبها التصديق على الهوية .
  *  فيما يتعلق باسباب انعدام الاهلية المتعلقة بالحالة العقلية ، يتم الاطلاع على الشهادة المسلمة من طرف كاتب ضبط للمحكمة لمكان ولادة الاطراف ، او حكم يتضمن ازالة حالة  عدم الاهلية .
  *  اما بالنسبة لسلطات ممثل عديم الاهلية ، فبمجرد الاطلاع على نسخة مصادقة للقرار القضائي الموافق على الرخصة التي اعطيت له للتدخل في العملية الخاضعة للشهر او بمجرد الاطلاع على نسخة مصادقة للعقد ، او القرار القضائي الذي يتضمن تعيين الممثل .
   *  بخصوص العمليات القانونية الواردة على حقوق القصر، ورد النص عليها في المواد 88 ، 89 و 181 من قانون الاسرة الجزائري  ، حيث حددت المادة 88 منه العمليات التي تتطلب اذن القاضي مثل بيع العقار ، قسمته او رهنه ، وكذا اجراءات المصالحة ، اما المادة 89 حددت العمليات التي تتطلب اذن القاضي و المزايدة في نفس الوقت ، كتلك المتعلقة ببيع املاك القصر ، غير ان المادة 181 من ذات القانون اشترطت وجود حكم قضائي اذاتعلق الامر بقسمة التركة التي يكون احد الورثة فيها قاصر .
      بالنسبة الى عملية التصديق على هوية الاشخاص الاعتباريين وفقا لما حددته الفقرة الثالثة من المادة63 للمرسوم رقم 76/ 63 ن وذلك عل الشكل التالي : 
 ـــ    بالنسبة للاشخاص الاعتبارية التي يوجد مقرها في الجزائر ، يتم التصديق على هويتها عن طريق تقديم اصل لصورة رسمية ، او لنسخة مراجعة لكل عقد يثبت فيه تسميتها شكلها القانوني ، ومقرها الحالي 
 ـــ    بالنسبة للاشخاص الاعتبارية التي يوجد مقرها خارج الجزائر ، يتم التصديق على هويتها عن طريق تقديم نفس الوثائق المشار اليها اعلاه غير انه لابد ان تكون في هذه الحالة مصادق عليها من قبل السلطة الادارية المختصة ، موظف دبلزماسي قنصل او أي شخص له صفة تمثيل الجمهورية الديمقراطية الشعبية مع ضرورة ارفاقها بترجمة الى اللغة العربية المصادق عليها ن وذلك في حالة ما اذا كانت محررة بلغة اجنبية .
      من الناحية العملية ، الوثائق المرفقة مع المحرر قصد اشهارها ، و التي تم بموجبها التصديق على هوية الاطراف ، ترجع الى موديعيها بعد اجراء الشهر تجنبا لتراكم الارشيف بالمحافظة العقارية وخوفا من ضياعها .
    ان احترام شروط تعيين الاطراف في الوثائق الخاضعة لعملية الشهر ، يحقق لا محالة الحماية التامة للمعاملات العقارية ، ويعكس حقيقة المركز القانوني لاصحاب الحقوق ، وبالتالي يمكنهم الاحتجاج بها في مواجهة الغير ، ولتدعيم حجية السند المشهر ، اشترط المشرع التعيين الدقيق للعقارات موضوع التصرف. 

المطلب الثاني : الشروط الخاصة بتعيين العقارات


        بعد اعمال نظام الشهر العيني المحدث بموجب الامر رقم 75/ 74 السالف الذكر اشترط المشرع الجزائري في الوثائق الخاضعة للشهر ضرورة تعيين العقارات تعيينا دقيقا ، منافيا للجهالة بغية اعطاء مختلف التاشيرات المقيدة ضمن السجل العقاري حجية قانونية مطلقة يسمح بتكوين فهرس عقاري محكم يعكس فعلا الحالة القانونية للعقار .
        غير ان عناصر تعيين العقارات تختلف باختلاف موقع العقار المعين ، نوعه وقوامه  ، وهو ما حددته المواد 21 ، 27، 66 الى غاية 71، 114 من المرسوم رقم 76/ 63 المؤرخ في 25 / 03/ 1976 ، ولكن قبل ذلك ينبغي علينا تبيان تباعا للعقود و الاحكام الخاضعة للشهر العقاري كالتالي : 

اولا  / المحررات الرسمية الخاضعة للحفظ العقاري في التشريع الجزائري :
 
طبقا للمرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المؤسس للسجل العقاري ، يتضح ان المحررات الخاضعة للحفظ العقاري كثيرة و متنوعة ، بتنوع التصرفات سواء كانت صادرة من جانب واحد كالهبة ، الوقف و الوصية ، او تضمنت التزامات من جانبين مثل البيع ، المبادلة او الايجار الواردة على حق الملكية او الحقوق العينية المتفرعة عنه ، كحق الانتفاع ، الارتفاق او ملكية الرقبة ، بالاضافة الى التصرفات و الاحكام المنشئة ، الناقلة ، المعدلة او المنهية لحق الملكية  .
و هو ما اكده المشرع الجزائري في المادة 14 من الامر رقم 75/ 74 المؤرخ في 12/ 11/ 1975 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام ، و تاسيس السجل العقاري  و ذلك بنصها على ما يلي : " تلزم الاشارة من اجل مسك مجموعة البطاقات العقارية الى ما يلي : 
    جميع العقود الرسمية المنشئة او الناقلة او المصرحة او المعدلة المتعلقة بالملكية العقارية التي ستعد بعد تاسيس مجموعة البطاقات العقارية .
     جميع العقود و القرارات القضائية اللاحقة للاجراء الاول الذي كان موضوع تاسيس لمجموعة البطاقات العقارية ، و الخاضعة للاشهار العقاري بمقتضى التشريع الجاري به العمل و كذلك تسجيلات الرهون او الامتيازات .
     المحاضر المعدة من قبل مصلحة مسح الاراضي و المثبتة للتعديلات التي تخص العقارات المسجلة في مجموعة البطاقات العقارية .
     وبصفة عامة ، كل التعديلات للوضعية القانونية للعقار محدد ومسجل في مجموعة البطاقات العقارية ." 
       اما المادة 15  من نفس الامر فقد اكدت على مايلي :" كل حق الملكية وكل حق عيني اخر يتعلق بعقار لا وجود له بالنسبة للغير الا من تاريخ اشهارهما في مجموعة البطاقات لعقارية ،غيران نقل الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة اصحاب الحقوق العينية ." 
      اما المادة 16 من نفس الامر فقد اكدت على مايلي : " ان العقود الارادية و الاتفاقات التي ترمي الى انشاء او نقل اوتعديل اوانقضاء حق عيني لا يكون لها اثر حتى بين الاطراف الا من تاريخ نشرهما في مجموعة البطاقات العقارية ". 
    و يلحق بهذه التصرفات او المحررات التي تكون خاضعة للحفظ العقاري الاحكام النهائية و الدعاوى القضائية الرامية الى فسخ ، ابطال او الغاء حق من الحقوق   وهذا ما اشارت اليه المادة 85 من المرسوم رقم 76/ 63 المؤرخ في 25/ 03/ 1976 السابق ذكره ، حيث نصت على ما يلي : " ان دعاوى القضاء الرامية الى النطق بفسخ او ابطال او الغاء او نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم اشهارها ، لا يمكن قبولها الا اذا تم اشهارها مسبقا طبقا للمادة 14 الفقرة الرابعة من الامر رقم 75/ 74 المؤرخ في 12/ 11/ 1975 و المتضمن اعداد مسح الاراضي العام ، و تاسيس السجل العقاري و اذا تم اثبات هذا الاشهار بموجب شهادة من المحافظ العقاري او تقديم نسخة من الطلب الموجود عليه تاشير الاشهار ". 
         ومن خلال المواد السابقة الذكر ، يمكن ترتيب المحررات الرسمية الخاضعة لعملية الحفظ العقاري حسب درجة قوتها على النحو التالي : 

1 ــ التصرفات و الاحكام المنشئة للحقوق العينية العقارية الاصلية :

         حيث نصت المادة 793 من التقنين المدني على ما يلي : "  لا تنتقل الملكية و الحقوق العينية الاخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين ام في حق الغير الا اذا روعيت الاجراءات التي ينص عليها القانون و بالاخص القوانين التي تدير مصلحة الشهر العقاري "  ومن خلال هذه المادة ، يتضح ان التصرفات التي تكون منشئة او ناقلة للحقوق العينية الاصلية ، سواء صدرت نتيجة تطابق ارادتين ، مثل عقد البيع ، المبادلة ، المقايضة ، او الهبة ، او نتيجة ارادة منفردة كما هو عليه الحال في الوقف و الوصية ، كلها تكون خاضعة بصفة الزامية الى عملية لشهر بشرط ان ترد على ملكية عقارية سواء كانت ملكية تامة ، ملكية الرقبة ، ملكية مفرزة او ملكية شائعة .
         اما بالنسبة للاجكام الصادرة بشان فض النزاعات العقارية ، يشترط فيها ان تكون نهائية و حائزة لقوة الشئ المقضي فيه حتى تكون محلا لشهر في المحافظة العقارية ، كما اشارت اليه المادة 85 من المرسوم رقم 76/63 السايق الذكر .




2ــ  التصرفات و الاحكام الكاشفة او المقررة لحق من الحقوق العينية الاصلية : 

     التصرفات و الاحكام  المقررة او الكاشفة لها ، و هي التي يقتصر اثارها على تقريرحق موجود من قبل و تم الكشف عنه مثالها التصرفات و الاحكام المقررة للقسمة الرضائية او عقد الصلح او الاقرار للغير بملكية عقار ، او اقرار عقد صادر من الغير ، او اجازة العقد القابل للابطال ، او ترك الحق في التقادم .

3ــ  التصرفات و الاحكام المنشئة او المقررة لحقوق عينية تبعية :

        جميع التصرفات المنشئة لحق من الحقوق العينية العقارية و المقرر لها ، و كذلك الاحكام النهائية المثبتة لحق من  هذه الحقوق يجب شهرها   مثال ذلك عقد الرهن الرسمي ، عقد الرهن الحيازي ، حق التخصيص و حق الامتياز ، او الحكم الذي يثبت مثل هذه الحقوق .

4 ــ  شهر حق الارث : 

      حق الارث يكون خاضع لعملية الشهر ، اذا اشتملت التركة على حقوق عينية عقارية ، اما اذا اشتملت على حقوق منقولة فلا داعي لذلك .
       ان هذا الاجراء يعد تطبيقا لقاعدة الشهر المسبق ، ووسيلة للحفاظ على سلسسلة انتقال الملكية العقارية ، رغم ان المشرع الجزائري جعل من انتقال الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة اصحاب الحقوق العينية ، طبقا للمادة 15 من الامر رقم 75/74 السابق ذكره حيث جاء فيها : " ….. غير ان نقل الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة اصحاب الحقوق العينية " لكن رغم ذلك ، لا يجوز للوارث ان يتصرف في نصيبه من التركة الابعد شهر حقه لدى مصلحة الحفظ العقاري علما نفس المبدا اخذت به بعض التشريعات العربية ، مثل المشرع السوري الذي جعل انتقال الحقوق العينية الى الورثة ساريا من يوم وفاة اصحابها و لو لم تسجل في السجلات العقارية ، كما انه لا يجوز للوارث ان يتصرف فيها الا بعد تسجيلها في السجل العقاري .
      الجدير بالاشارة اليه ان عملية شهر حق الارث ، تتم بايداع شهادة توثيقية بناءا على الفريضة المعدة من طرف الموثق او الحكم القضائي الذي يحدد انصبة الورثة ، غير ان هناك فرق ما بين انتقال و شهر حق الارث بصفة عادية ، أي بايداع الشهادة التوثيقية ، و شهر حق الارث بموجب حكم .
       ذلك ان الجزاء الذي يترتب على عدم شهر الحكم الناقل لحق الارث ، لا يمكن الاحتجاج في مواجهة الغير ، و بالتالي يكون رهينا بالشهر ، اما عدم شهر الشهادة التوثيقية لا يمنع من انتقال الحقوق الى الوارث لان انتقال اموال التركة الى الوارث تتم فور وفاة المورث و دون حاجة الى اجراء اخر ، باعتبار ان الميراث يقوم على واقعة مادية وهي وفاة المورث ، غير ان المشرع الجزائري اوجب الشهر المسبق للشهادة التوثيقية المتضمنة حقوق الميراث حتى يحدد نصيب كل وارث ومنه يستطيع التصرف في حصته كما يشاء دون أي قيد  .
        في هذا الاطار ، حددت المادة 99 من المرسوم رقم 76/ 63 المذكور اعلاه الاجال القانونية لشهر الشهادات التوثيقية حيث جاء فيها : " ان اجال اتمام الاجراء تحدد كما يلي : 1ـ بالنسبة للشهادات التوثيقية ، شهران ابتداء من اليوم الذي قدم الالتماس الى الموثق و يرجع هذا الاجراء الى اربعة اشهر اذا كان احد المعنيين يسكن بالخارج .
يكون اصحاب الحقوق العينية الجدد مسؤولين مدنيا اذا قدم الالتماس الى الموثق اكثر من ستة اشهر بعد الوفاة ... 
     علما انه و بموجب المادة 31 من قانون المالية لسنة 1999  ، تم تعديل اجال ايداع الشهادات التوثيقية في المحافظة العقارية على النحو التالي : " .... تحدد اجال اتمام الاجراء كما يلي : 
        بالنسبة لشهادات بعد الوفاة ثلاثة اشهر ( 03 ) ابتداءا من تاريخ تسخير المحرر ، يمدد هذا الاجل الى خمسة اشهر ( 05 ) اذا كان احد المعنيين مقيما في الخارج .
        يمكن ان تقوم المسؤولية المدنية للمالكين الجدد للحقوق العينية اذا كان التسخير المحرر اكثر من ستة اشهر ( 06 ) من الوفاة ". 
    وما يلاحظ على قانون المالية لسنة 1999 ، انه اضاف مدة شهر واحد لايداع الشهادات التوثيقية ، و ان كان هذا التغيير يمس فقط الوثائق المعدة بعد تاريخ 31/ 12/ 1998 مهما كان تاريخ ايداعها لدى المحافظة العقارية المختصة . 

5ــ  شهر بعض المحررات المنشئة لحق شخصي :  

        من بين المحررات المنشئة للحقوق الشخصية و تكون واجبة الشهر وفقا للتشريع الجزائري ، الايجارات التي تزيد مدتها عن اثنى عشر سنة وهو ما اكدته المادة 17 من الامر رقم 75/74 المؤرخ في 12/ 11/ 1975 المتضمن اعداد مسح الاراضي وتاسيس السجل العقاري السابق الذكر بنصها : " ان الايجارات التي تزيد مدتها عن 12 سنة لا يكون لها اثر بين الاطراف و لا  يحتج بها اتجاه الغير في حالة عدم اشهارها وذلك مع مراعاة احكام المادة 165 من الامر رقم 71/ 73 المؤرخ في 08/ 11/ 1971 المتضمن الثروة الزراعية " .
      والملاحظ ايضا ان المشرع المصري بالاضافة الى الزامه شهر عقود الايجار التي تزيد مدتها عن تسع سنوات ، اوجب كذلك شهر المخالصات و الحوالات التي تكون اجرتها اكثر من ثلاث سنوات مقدما   .
6 ــ  شهر بعض التصرفات الادارية : 

     تقوم مديرية املاك الدولة ، الولاية و البلدية ، بابرام العديد من التصرفات كل في حدود اختصاصاتها ، لتسيير املاكها العقارية ، وهي كغيرها من التصرفات لا يمكن الاحتجاج بها في مواجهة الغير الا بعد شهرها لدى المحافظة العقارية المختصة اقليميا ومثال ذلك ان تبرم مديرية املاك الدولة طبقا للمادة 120 من القانون رقم 90/ 30 المؤرخ في 01/ 09/ 1990 السابق الذكر ، العديد من التصرفات لتسيير محفظتها العقارية سواء عن طريق عقود الاقتناء ، الايجار او المبادلة ، بالاضافة الى باقي التصرفات االتي تتعلق بتسيير الاملاك الخاصة ، وهذا ما اكدته المادة 175 من المرسوم التنفيذي رقم 91 / 454 المؤرخ في 23/ 11/ 1991 الذي يحدد شروط ادارة املاك الدولة العامة و الخاصة   وتسييرها ويضبط كيفيات ذلك ، حيث جاء فيها : " يمكن للوزير المكلف بالمالية في اطار تطبيق احكام الفقرتين 2 و 3  من المادة 120 من القانون رقم 90/ 03 المؤرخ في 01/12/ 1990 المذكور اعلاه ، ان يمنح تفويضا بموجب قرار لمصلحة الاملاك الوطنية لاعداد العقود التي تهم الاملاك العقارية الخاصة للدولة و اعطائها الطابع الرسمي و السهر على حفظها " ،هذه المهمة تدخل في اطار المهام الموكلة لمديرية املاك الدولة و التي حددتها المادة 08 من المرسوم التنفيذي رقم 91/ 65 المؤرخ في 02/ 03/ 1991 المتضمن تنظيم المصالح الخارجية لاملاك الدولة و الحفظ العقاري حيث جاء فيها ما يلي   : " ...تتولى مديرية املاك الدولة في الولاية ما ياتي ... تقوم يتحرير العقود المتعلقة بالعمليات العقاريةالتابعة لاملاك الدولة ، و بحفظ النسخ الاصلية ذات الصلة بها ..."  و لتسهيل على مديرية املاك الدولة القيام بهذه الاعمال ، صدر القرار المؤرخ في 02/ 01/ 1992 يمنح تفويض لمدير املاك الدولة للولاية اعداد العقود التي تهم تسيير الاملاك العقارية الخاصة للدولة ، و امضائها و اعطائها الطابع  الرسمي ، و السهر على حفظها . 
         نفس هذه الاعمال تقوم بها البلدية اتسيير محفظتا العقارية و ذلك طبقا للسلطات الممنوحة لرئيس المجلس الشعبي البلدي ، تبعا لنص المادة 60 من القانون رقم 90 / 08 المؤرخ في 07/04/ 1990 المتعلق بالبلدية حيث جاء فيها ما يلي : " يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي ، باسم البلدية ، وتحت مراقبة المجلس بجميع الاعمال الخاصة بالمحافظة العقارية على الاموال و الحقوق التي تتكون منها  ثروة البلدية و ادارتها ن ولا سيما ما ياتي : " ..... ابرام عقود اقتناء الاملاك و عقود بيعها وقبول الهبات والوصايا والصفقات او الايجارات .... اتخاذ كل القرارات الموقفة للتقادم و الاسقاط ،...رفع الدعاوى لدى القضاء باسم البلدية و لفائدتها ، ..... المحافظة على الحقوق العقارية و المنقولة التي تملكها البلدية ، بما في ذلك حق الشفعة .... " فمن خلال هذه المادة ، يتضح ان لرئيس المجلس الشعبي العديد من الصلاحيات ، بغية ضمان عائدات مالية تقوي المركز المالي للبلدية حيث يمكن له ان تبرم عقود التنازل عن القطع الارضية ، وتاجير الاسواق العمومية و بعض المستودعات التابع للبلدية ....الى اخره .
      ومن هنا يتبين لنا ، ان المشرع الجزائري اولى لقاعدة الرسمية ، اهمية بالغة في اطار تسيير الحفظ العقاري ، بما يحقق استقرارو حماية المعملات العقارية .
    ومع ذلك ، تبقى في نظرنا النصوص القانونية التي تكفل الحماية لهذه القاعدة غير كافية ، خاصة تلك الموجودة في قانون التوثيق لسنة 1988 ، وقانون العقوبات ن وذلك نظرا لتطور المذهل الذي تشهده مختلف الاجهزة و الوسائل ، الخاصة بالاستنساخ والتي اصبحت وسيلة في يد الاشخاص ، لتزوير مختلف المحررات و استعمالها في اغراض غير قانونية ، الامر الذي يتطلب ضرورة احداث الميكانيزمات الكافية التي تدعم مراقبة قاعدة الرسمية كما و الحال عليه الشان في الغرف الجهوية و المجلس الاعلى للتوثيق بالنسبة للعقود الرسمية المحررة من طرف الموثقين  ، نايك عن كون قاعدة الرسمية وحدها ، لا تكفي لتسيير الحفظ العقاري او هي في حاجة الى قاعدة اخرى تكملها ، تعرف ــ بقاعدة الاثر النسبي ــ . 
 
ثانيا : الاستثناءات الواردة عل قاعدة االاثر النسبي ــ الشهر المسبق ــ : 

     ان قاعدة الشهر المسبق تطبق  في الحالات العادية ، التي يمكن من خلالها للمحافظ العقاري مقارنة الوثائق  محل اجراء الشهر مع المحررات التي سبق شهرها و المحتفظ بنسخ منها لدى المحافظة العقارية 
        غير انه في بعض الاحيان يتلقى المحافظ العقاري حالات قانونية يستعصي عليه مراقبة قاعدة الشهر المسبق ، وذلك باعتبارها اول اجراء ، اوانها حالات تطلبتها عملية التحول من نظام الشهر الشخصي الى نظام الشهر العيني .
        و قصد ايجاد حل لهذه الحالات ، اورد المشرع الجزائري جملة من الاستثناءات على هذه القاعدة ، منها ما ورد النص عليها في المرسوم رقم 76 / 63 المؤرخ في 25/ 03/ 1976 و منها ما ورد في المرسوم رقم 80/ 210 المؤرخ في 13/ 03/ 1980 المعدل بموجب المرسوم رقم 93/ 123 المؤرخ في 19/ 05/ 1993 ، حيث يمكن استراضها على النحو التالي :

1 *  العقود المحررة قبل تاريخ 01/01/ 1971 :  
     هذا الاستثناء وضع لكي يحدد الاطار القانوني و يعطي الحجية اللازمة للعقود و الشهادات التوثيقية المحررة من قبل القضاء سابقا ، التي لم تكن خاضعة لعملية الشهر العقاري بشكل الزامي و يلحق بها العقود العرفية المسجلة بغية اعطائها تاريخ ثابت  .
       لقد تم النص على هذا الاستثناء في المادة 89 من المرسوم رقم 76 / 63 : " لا تطبق احكام المادة 88 على العقود الخاضعة للاشهار العقاري عند الاجراء الاول . " وعدلت هذه المادة بموجب المادة 03 من المرسوم رقم 80/ 210 المؤرخ في 13/ 09/ 1980   و اصبحت على النحو التالي :" عند الاجراء الاولي الخاص بشهر الحقوق العينية العقارية في السجل العقاري و الذي يتم تطبيقا للمواد من 08 الى 18 من هذا المرسوم عندما يكون حق المتصرف اوصاحب الحق الاخير ناتجا من سند اكتسب تاريخ ثابتا قبل اول مارس سنة 1961 " .
       لكن بموجب المرسوم رقم 93/ 123 المؤرخ في 19/ 05 / 1993 المعدل والمتتم للمرسوم رقم 76/ 63    تم تمديد فترة 01/ 03/ 1961 الى الاول من شهر يناير 1971 ، ومن بين مبررات تطبيق هذا الاستثناء ، انه  قبل تاريخ 01/ 01/ 1971 كانت عملية شهر مختلف العقود التوثيقية امرا اختياريا .
      ولعل هذه الاسباب هي التي دفعت بالمشرع الى اعفاء مودعي العقود العرفية التي اكتسبت تاريخ ثابت قبل الفاتح من جانفي 1971 ، من ذكر اصل الملكية الخاصة بها ، وفي مقابل ذلك الزمهم بالتعين الدقيق للعقار ، و كل الاشخاص المذكورين في العقد العرفي بدون استثناء ، ــ المتعاقدين و الشهود ــ لتسهيل عملية ضبط البطاقة العقارية .
        اما بالنسبة الى العقود العرفية التي لها تاريخ ثابت ، فانه لا يمكن اثبات حجيتها الا عن طريق القضاء ، هذا ما اكدته المذكرة رقم 1251 المؤرخة في 29/03/ 1994 الصادرة من المديرية العامة للاملاك الوطنية ، وزارة المالية و كذا قرار المحكمة العليا رقم 53931المؤرخ في 08/ 05/ 1990   .
 
2 * الاجراء الاول في السجل العقاري : 

      من النتائج الاولى  لعمليات مسح الاراضي المحدثة بموجب امر رقم 75/ 74 المؤرخ في 12/ 11/ 1975 ، تبين ان هناك عدد هام من الوحدات العقارية غير مشغولة بصفة رسمية من قبل الافراد ، مما جعلها مجهولة دون أي عنوان قانوني  ، هذا ما دفع المحافظين ، عند قيامهم بعمليات شهر التصرفات الواردة على هذه العقارات ، الى عدم اشتراط توافر قاعدة الشهر المسبق ، و هي نفس الوضعية التي طبقت على الملاك الذين لم يحضروا المستندات الخاصة بتحديد هويتهم و طبيعة ملكيتهم ، عند ايداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية طبقا للمادة 10 من المرسوم رقم 76 / 63 .
     للاشارة ، فانه تم تاكيد على هذا الاشتثناء من خلال المادة 89 من المرسوم رقم 76/63 المعدلة بموجب المرسوم رقم 93/123 المؤرخ في 19/ 05/ 1993 بنصها على ما يلي : " تستثني القاعدة المدرجة في الفقرة الاولى من المادة 88 اعلاه عند الاجراء الاولي الخاص بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري و الذي يتم تطبيقا للمواد من 08 الى 18 من هذا المرسوم .... " . 
       ان تطبيق هذا الاستثناء في بعض الحالات ، قد يضر باصحاب الحقوق الغائبين او الذين منعوا من التصرف اثناء اجراء المسح ، و بحقوق الدولة العائدة على قطع الاراضي الممسوحة هذا ما دفع بالمشرع الجزائري الى وضع مدة قانونية مقدرة بسنتين ، قيد من خلالها عملية الشهر وما يترتب عليها من اثار ، والتي استنادا على وثائق مسح الاراضي ، حيث يبدا حسابها من تاريخ تسليم محاضر وثائق مسح الاراضي لدى المحافظة العقارية .

3 * اشهار شهادة اكتساب الملكية بالتقادم المكسب ( عقد الشهرة ) :

         بالرجوع الى المرسوم رقم 83/ 352 المؤرخ في 21/ 05/ 1983 الذي يسن اجراءات التقادم المكسب واعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية . اكدت المادة الاولى منه ان كل شخص يحوز في تراب البلديات غير الممسوحة عقارا من نوع الملك حيازة مستمرة ، علانية ، غير منقطعة  غير متنازع  فيها  ، وليست مشوبة بلبس ، يمكن ان يطلب من الموثق اعداد عقد شهرة يتضمن الاعتراف بالملكية  ، هذا الاجراء وضع من اجل معالجة حالات التي يكون فيها الاشخاص الذين يمارسون الحيازة على عقارما بدون سند ، وفقا للقواعد العامة التي اقرها التقنين المدني الجزائري خاصة المادتين 827 ، و82 .
              لقد قام المشرع الجزائري بوضع قانون رقم07/02 المؤرخ في 27/ 02/ 2007 المتضمن تاسيس اجراء لمعايتة الملكية العقارية و تسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري الذي حل محل الاحكام المنصوص عليها المنصوص عليها في المرسوم رقم 83/ 352 المؤرخ في 21/ 05/ 1983 المتعلق باجراءات التقادم المكسب و اعداد عقد الشهرة ،لتمكين تدخل السلطة العمومية وحدها ، من خلال ممثليها ، فيما يخص المعاينة  و الاعتراف بحق الملكية العقارية على اساس الحيازة المنصوص عليها قي القانون المدني و التكريس القانوني باعداد و تسليم سند الملكية الاولي الذي سوف يمنح الاجراء الاول في المحافظة العقارية .
             و يتضمن نص القانون 20 مادة تنص على ان اجراء التحقيق العقاري يدار تحت المراقبة المباشرة لمدير الحفظ العقاري للولاية ، يتم هذا الاجراء بالموازاة بصفة متباينة  عن عمليات مسح الاراضي العام و الترقيم في السجل العقاري ، يباشر بطلب من المدعي لحق الملكية ، و يقوم به محقق عقاري ، معين من طرف مدير الحفظ العقاري ، من بين الاعوان الموضوعين تحت سلطته ، المنتمين لسلك مفتشي املاك الدولة .
             يطبق هذا الاجراء بدون تمييز على كل عقار لم يخضع لعمليات مسح الاراضي العام المنصوص عليها في الامر رقم 75/ 74 المؤرخ في 12/ 11/ 1975 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام و تاسيس السجل العقاري ، مهما كان صنفه القانوني و طبيعته المادية .
             و يشمل العقارات التي اعدت بشانها سندات ملكية قبل تاريخ اول مارس 1961 ، والتي فقدت حداثتها يوم طلب فتح التحقيق العقاري ، بالفعل فان قبل اول مارس 1961 تاريخ دخول سريان نظام اشهار عقاري اجباري وصارم ، فان الوضعية العقارية كانت تتميز بوجود عقود ملكية غير دقيقة بالنسبة لهوية اصحاب الحقوق و عامضة في ما يخص تعيين العقارات . ان الاشهار لدى محافظات الرهون انذاك ، فان سلسة نقل الحقوق لا يمكن التاكد منها بسبب اللجوء الى العمليات العقارية الخفية ، زيادة على ذلك ، حتى في وجود سندات ملكية    سليمة ، معدة في الشكل الرسمي و مشهرة ، فان الورثة المتتاليين انسجموا مع وضعيات الشيوع او قاموابقسمات فعلية دون تجسيدها من الناحية القانونية .                                                     
             يستوجب اجراء التحقيق العقاري ، موضوع هذا النص تنقلات الى عين المكان ، بعد نشر واسع على المستوى المحلي و يفضي لى : 
     ـ تحديد المحتوى المادي و ذكر مضمون العقار موضوع المطالبة بحق الملكية .
     ـ  وضع الحدود و المعالم للعقار و تمثيله في رسم بياني بواسطة مخطط قانوني .
     ـ  يتم اعداد المخطط من طرف مهندس خبير عقاري ، على نفقة العارض . 
     ـ  يتطلب ان يفتح التحقيق العقاري تحريات على المستوى المصالح الجبائية و الحفظ العقاري و مسح   
     الاراضي و املاك الدولة .
     ـ يمكن ان  يفتح التحقيق العقاري لفائدة الخواص و الدولة و الولاية  و البلدية .
     ـ في حالة معاينة حق الملكية ، يتم اعداد سند الملكية و تسليمه .للعارض .
     ـ  اما اذا افضى التحقيق العقاري الى احتجاجات او معارضات ، لا يمكن ان تسوى وديا ، فان الجهة 
      القضائية المختصة هي التي تكون الفاصل ، بطلب من الطرف المعني . 
   ـ  يحيل هذا النص الى احكام تنظيمية في ما يخص الاجال الممنوحة للاعوان المكلفين بسير و ادارة   
      التحقيق العقاري التي تتراوح على الاكثر على امتداد خمسة اشهر ، بين تاريخ العريضة و تاريخ 
       تسليم الملكية ، وكذا تحديد الشروط المتعلقة باعداد المخططات ووضع المعالم .
   ـ من خلال دراستنا لنص القانون المتضمن تاسيس اجراء لمعاينة حق الملكية عن طريق تحقيق عقاري  
     يتبن ان الاحكام الواردةفي هذا النص ارتكزت على المحاور التالية :

1ــ التحقيق العقاري: 

        يحق لكل شخص طبيعي او معنوي يمارس حيازة على عقار وله سند ملكية صادر قبل اول مارس 1961 ، ان يطلب فتح تحقيق عقاري لمعاينةحق الملكية و تسليمه سند الملكية و ذلك بتوجيه طلب الى مسؤول الحفظ العقاري بالولاية .
        و يتم فتح تحقيق عقاري بصفة فردية في أي وقت ، و يفتح بقرار من الوالي التحقيق الجماعي بمبادرة منه او من رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص ، و ذلك في اطار انجاز برامج بناء او تهيئة عقارية و بتعيين احد الاعوان المنتمين الى مفتشي املاك الدولة للقيام باجراء التحقيق العقاري .
        يستقي المحقق العقاري في الميدان تصريحات صاحب الطلب . 
        يجري المحقق العقاري التحريات في  مدى صحة المعلومات الضرورية لاثبات حق الملكية 
حماية لحقوق الغير ان وجدت ، و يحرر محضرا مؤقتا بذلك ، يوضع هذا الاخير في متناول عامة الناس للاطلاع عليه .
         معاينة الحقوق العينية العقارية الاخرى و الاعباء المثقلة بها ان وجدت . 
         وضع الحدود و ذكر المساحة و رسم مخطط للعقار يعده مهندس خبير عقار.
         يخضع التحقيق العقاري لاشهار واسع .
         في حالة تسجيل احتجاجات او اعتراضات من طرف الغير ، اثناء التحقيق العقاري ، يتم تسجيلها في سجل مفتوح لهذا الغرض لدى مسؤول مصالح الحفظ العقاري الولائي . 
         يمكن للمحقق العقاري التنقل من جديد الى الميدان قصد دراسة مدى جدية  و صحة هذه الاحتجاجات  . 
         يحدد المحقق العقاري جلسة لمحاولة الصلح ، فاذا اتفق الطرفان يحرر محضر صلح بذلك          و اذا لم يتفقا يتم اعداد  نحضر عدم الصلح و للطرف المعني مهلة شهرين (  02 ) لرفع دعوى امام الجهات القضائية المختصة ، تخضع هذه الدعوى لاجراءات الشهر و توقف جميع الاجراءات الى غاية الفصل فيها بحكم قضائي 



2ـــ معاينة حق الملكية: 

       اذا ثبت ان صاحب الطلب يمارس حيازة قانونية ، تؤدي الى تملكه العقار طبقا لاحكام التقادم المكسب ، فانه يعترف له بأحقيته في العقار محل التحقيق و عندها يصدر مسؤول مصالح الحفظ  العقاري الولائي مقررا يتعلق بالترقيم العقاري لصالح صاحب الطلب و يرسل هذا المقرر الى المحافظ العقاري المختص اقليميا بغرض التنفيذ .
       يقوم المحافظ العقاري بالترقيم ( ترقيم العقار محل الطلب ) وذلك لاشهار الحقوق المعاينة من طرف المحقق العقاري في السجل العقاري .
        وفي حالة رفض طلب الترقيم العقاري من طرف مسؤول مصالح الحفظ العقاري الولائي يجب ان يكون مقرر الرفض مسببا ، و يجب ان يبلغ الى المعني و الى الوالي ، حسب الحالة ، في اجل اقصاه ستة اشهر ( 06) ، ابتداءا من تاريخ ايداع الطلب ، و يكون الطالب الحق في الطعن ضد مقرر الرفض امام الجهة القضائية الادارية المختصة .
        و في حالة اكتشاف ترقيم تم على اساس تصريحات كاذبة او ثائق مزورة ، يرفع مسؤول مصالح الحفظ العقاري الولائي دعوى قضائية للمطالبة بالغاء الترقيم ، و يقدم شكوى امام وكيل الجمهورية لتحريك الدعوى العمومية .
        في هذا النص فتح المجال لمديرية الحفظ العقاري في رفع دعوى مدنية و اخرى جزائية ، وهذا من شانه ان يضع حدا لكل التصرفات و الهفوات الغير قانونية ، ومن ثمة عدم الاستيلاء على العقارات بالاعتماد على تصريحات كاذبة او وثائق مزورة .
        واحال الى التنظيم المواد 4 ، 5 ، 7 ، 8  ، 9  ، 16 حيث اتاح الفرصة لكل فرد بوقت كاف بطلب اجراء تحقيق عقاري ، كما ان الاشهار الواسع يمكن الورثة او ذوي علاقة بالملكية العقارية طبقا للمادة  8 وما يليهما . 
       غيران هذا المرسوم ، وضع شروطا خاصة لتحرير مثل هذه العقود من بينها ضرورة توافررد مديرية املاك الدولة ، الذي يجب ان يبين ان الملك لا يدخل باي شكل من الاشكال ضمن الاملاك التابعة للدولة بالاضافة الى ضرورة توافر رد البلدية الذي يجب ان يشير بان هذا الملك لا يدخل ضمن الاملاك التابعة للبلدية . علما ان هذه الردود يجب ان تكون خلال مدة قانونية المحددة باربعة اشهر من يوم وصول الطلب الى المديرية او البلدية بالاضافة الى ضرورة نشره ولمدة اربعة اشهر بمقر البلدية موقع العقار ، و ذلك  حتى يتاكد محرر العقد من عدم وجود أي اعتراض على اعداد هذا العقد .

  في نفس السياق ، اصدرت الغرفة الادارية بالمحكمة العليا القرار رقم 146 المؤرخ في 09/ 03/ 1998 ، الذي اكدت بواسطته على ان العقار الذي يكون موضوع طلب اعداد عقد الشهرة ، لا يكون باي شكل من الاشكال محلا لسند رسمي مشهر بالمحافظة العقاريــة .
      ان تحرير عقد الشهرة ، طبقا لهذه الشروط يعد في حد ذاته اول اجراء بالنسبة للعقار ، وهذا ما دفع المشرع الجزائري من استثنائه من قاعدة الشهر المسبق . 


4  *  اشهار عقود الملكية للاراضي المتنازل عنها في اطار عملية استصلاح الاراضي : 
          طبقا لنص المادة الاولى من القانون رقم 83/ 18 المؤرخ في 18/ 08/ 1983 المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية ، يمكن للافراد الاستفادة من قطع اراضي قصد استصلاحها و تحويلها الى اراضي فلاحية وتمنح لهم عقود استقادة وفقا للنموذج المحدد من طرف وزارة المالية ، والذي اقره بعد ذلك المرسوم رقم 83/ 724 المؤرخ في 10/ 12/ 1983 .
         ان شهر هذه العقود ، يعتبر بمثابة اجراء اولي لا يتطلب توافر قاعدة الشهر المسبق ، وهنا يتجلى الاستثناء الذي اقره المشرع على هذه القاعدة .
5  * شهر شهادة الحيازة : 
        لقد نص المشرع على شهادة الحيازة في المادتين 39، 40 من القانون رقم 90/ 25 المؤرخ في 18/ 11/ 1990 المتضمن التوجيه العقاري   اللتان تاكدان كل شخص يمارس على العقار حيازة مستمرة ، غير منقطعة ، هادئة ، علانية ، لا يشوبها شبهة عملا بالمادة 823 من التقنين المدني ، يحصل على سند اسمي يعرف بـ  " شهادة الحيازة " يخضع لشكليات التسجيل ، والشهر العقاري . ، وشهادة الحيازة قانونا لا تحررالا على  اراضي الملكية الخاصة التي لم تحرر عقودها ولم يتم اعداد سجل مسح الاراضي فيها و هذا ما تؤكده المحكمة العليا في قرارها المؤرخ في 18/01/2006 في القضية رقم 333926 ( مجلة المحكمة العليا ـ العدد الاول 2006 ـ ص 417).
        علما ان اجراءات الحصول على هذا السند ، بينها المرسوم التنفيذي رقم 91/ 254  المؤرخ في 27/ 07/ 1991 المحدد لكيفيات اعداد شهادة الحيازة و تسليمها   .
         ومن خلال  شروط اعداد شهادة الحيازة ، يتضح انها تقترب بل تتشابه بكثير مع تلك المتطلبة في عقد الشهرة ، غير ان وجه الخلاف بينهما ، هو ان شهادة الحيازة سند  اسمي لا يسمح لصاحبه التصرف في العقار موضوع السند  ، وانه في حالة وفاته يجوز للورثته او المشتركين الاخرين في الحيازة ، ان يقدموا طلبهم باسمهم و ذلك خلال مدة سنة واحدة من تاريخ وفاة ، واذا انقضت هذه المدة دون تقديم الطلب  ، يتم الغاء هذا السند بقوة القانون .
باعتبار ان شهادة الحيازة اجراء استثنائي ومؤقت شرع لتسوية حالة العقارات التي هي بدون سند ، في انتظار الانتهاء من عملية  مسح الاراضي ، ومنح الدفتر العقاري .

الفرع الاول  :  القواعد الخاصة بتعيين العقارات الواقعة في منطقة ممسوحة


تنص المادة 66 من المرسوم رقم 76/ 63  على ما يلي : " كل عقد او قرار فضائي موضوع اشها في محافظة عقارية ، يجب ان يبين فيه بالنسبة لكل عقار يعينه النوع و البلدية التي يقع فيها و تعيين  ( القسم و رقم المخطط و المكان المذكور ) وما يحتوي عليه من مسح اراضي " ، يتضح من هذه  المادة ان من بين العناصر الاساسية الواجب توافرها لتعيين العقارات الواقعة في المناطق الممسوحة هي : 
 اولا /  ــ   تحديد طبيعة العقار :  
       عبر عنه المشرع في المادة 66 المذكور آنفا ــ بالنوع ــ و يقصد بهذا المصطلح ، تحديدا ما اذا كان العقار المعني عبارة عن ارض عارية مبنية ، فلاحية او غابية ...الى آخره   علما ان تحديد طبيعة العقار له اهمية بالغة لتعرضه لتعديلات ، وتغييرات اكثر من العناصر الاخرى.
ثانيا / ــ   تحديد البلدية التي يقع فيها العقار :
يشترط في تعيين العقار تحديد البلدية التي يقع في دائرة اختصاصها ، ويجب مراعاة في ذلك التقسيم الاقليمي للبلاد المحدد بموجب القانون رقم 84/ 09 المؤرخ في 04/ 02/ 1984  ، و لهذا التعيين اهمية كبيرة من الناحية العملية ، حيث بموجبه يمكن تحديد القيمة التجارية للعقار ، الجهة القضائية المختصة في حالة وجود نزاع ، مدى تقدم اعمال المسح على مستوى هذه البلدية . 
ثالثا / ـــ  رقم مخطط المسح : 
     ان مخطط مسح الاراضي يعكس التمثيل البياني لاقليم البلدية و كل التفاصيل الاخرى المتعلقة بالمكان المسمى ـ ان وجد ـ القسم ، القطعة و الوحدة العقارية ، ويتم ترقيم مخطط مسح الاراضي بوضع رقم ترتيبي خاص به حتى يسهل عملية مطابقة الوثائق المودعة مع ه
رابعا / ــ   قسم مخطط المسح :
      القسم المساحي هو جزء من اقليم  البلدية المحدد بطريقة ما يتم نقله على ورقة من مخطط مسح الاراضي ، و يشترط ان يكون محيطه مؤسسا بناءا على الحدود التي لها طابع الثبات الكافي   . 
خامسا / ــ  تحديد المكان المسمى : 
      يسمى ايضا بالمكان المعلوم ، كما ورد ذكره في المادة 15 الفقرة الثانية من المرسوم 76/ 63 بحيث يمكن ان يطلق على تجمعا من القطع الارضية الواقعة في اقليم بلدية ما ، اسما يحدده سكان تلك البلدية الذي يجب ان يذكر في الوثيقة المودعة ، اما اذا كان مجموع هذه القطع الارضية يقع في منطقة حضرية ، يمكن استبدال اسم المكان المسمى باسم الحي او الشارع ان وجد   .
سادسا / ــ  محتوى وثائق مسح الاراضي :
      يعتبر محتوى مسح وثائق مسح الاراضي ، او القوام المساحي من العناصر الاساسية المعتمد عليها في تعيين العقارات لانه بواسطته يتم ضبط كل البيانات المتعلقة بالبطاقة العقارية لهذا الزم المشرع محرري العقود و الوثائق الخاضعة للشهر بضرورة ارفاق مستخرج المسح المودع لدى مصلحة الحفظ .
     من خلال العناصر الواجب توافرها لتعيين العقارات الواقعة في المناطق الممسوحة يتضح انها عناصر دقيقة تطلبتها عمليات المسح ذاتها بما يتماشى و نظام الشهر العيني . 

الفرع الثاني : القواعد الخاصة بتعيين العقارات الواقعة في منطقة غير ممسوحة


     في انتظارتعميم نظام الشهر العيني المحدث بموجب الامر رقم 75/ 74 عبر جميع التراب لوطني ، وضع المشرع الجزائري احكام انتقالية تحدد بموجبها معالم تعيين العقارات الواقعة في المناطق غير الممسوحة ضمن الوثائق التي تكون موضوع شهر بالمحافظة العقارية .
     هذا  التعيين يختلف باختلاف موقع العقارات سواء في المناطق الريفية او الحضرية .
    اولا / ـــ القواعد الخاصة بتعيين العقارات الريفية غير الممسوحة :    
تخضع العقارات الريفية الواقعة في البلديات غير الممسوحة الى نظام انتقالي في التعيين خلافا لاحكام المادة 66 من المرسوم 76/63 السابق الذكر ، وعند عدم وجود مخطط مسح الاراضي ، فان كل عقد او قرار قضائي يكون موضوع اشهار في المحافظة العقارية يجب ان يبين فيه بالنسبة الى كل عقار ريفي ما يلي : 
     *   نوع العقار .
     *  موقعه .
     * محتوياته . 
       بالاضافة الى مراجع نظام المخطط المحتفظ به بصفة نظامية عند مصالح مسح الاراضي ، وفي حالة عدم وجوده ، يذكر اسماء  المالكين المجاورين طبقا للمادة 114 من المرسوم رقم 76/ 63 .
        للعلم ان هناك بعض المناطق الريفية ، كانت موضوع عمليات مسح غير تامة اثناء الفترة الاستعمارية مما استوجب وجود مخططات نظامية قديمة يمكن الرجوع اليها في عمليات التحديد  .  
       كما يوجد في بعض الحالات ، عقارات ريفية مساحتها غير محددة بدقة ، الامر الذي تطلب اعداد مخطط من طرف خبير عقاري تطبيقا انص المادة 703 من القانون المدني وذلك بنصها على مايلي : " لكل مالك ان يجبر جاره على وضع حدود لاملاكه المتلاصقة وتكون نفقات التحديد مشتركة بينهما " .
ثانيا / ـــ   القواعد الخاصة بتعيين العقارات الحضرية غير الممسوحة : 
      يقصد بالعقارات الحضرية ، طبقا للمادة 21 من المرسوم رقم 76/ 63 العقارات المبنية ، وغير المبنية و المرقمة بصفة نظامية ، والواقعة في المناطق السكنية  التابعة للبلديات التي يزيد عدد سكانها عن 2000 نسمة .
      من بين العناصر المتطلبة ايضا لتعيين مثل هذه العقارات  ، نشير الى ضرورة ذكر اسم البلدية ، الشارع الواقعة فيه ، الرقم ، طبيعة العقار ، ومساحته .
      و بناءا على تلك المعلومات ، تعد بطاقة عقارية حضرية للعقار المعين ، مثلما اكدته المادة 27 من المرسوم رقم 76/ 63 بنصها على ما يلي : " ..... تعد بطاقة العقار الحضري حتى في حالة عدم وجود مسح اللاراضي ، وفي هذه الحالة يعين العقار بالاستناد الى البلدية التي يقع فيها و الى اسم الشارع و الرقم " . 
      كما ان تعيين العقارات المبنية ، يختلف باختلاف نوع البناية ، و النظام الذي تخضع اليه كما هو عليه الشان في نظام العقارات المبنية مشتركة . 

الفرع الثالث  :القواعد الخاصة تعيين العقارات المبنية ملكية مشتركة 


          عملية تعيين العقارات المبنية بصفة مشتركة تخضع الى طرق ، واجراءات خاصة املتها الطبيعة القانونية للملكية المشتركة  ، الامر الذي دفع المشرع الجزائري الى سن قواعد قانونية و اجرائية لتنظيمها ، وذلك عملا بالمواد من 66 الى 71 من المرسوم رقم 76/ 63 السابق الذكر .
1 ــ  احكام الملكية المشتركة : 
      نظم المشرع الملكية في المواد من 743 الى 772 من القانون المدني الجزائري حيث عرفتها المادة 743 كما يلي : " الملكية المشتركة هي الحالة التي يكون عليها العقار المبني او مجموعة العقارات المبنية ، والتي تكون ملكيتها مقسمة حصصا بين عدة اشخاص تشمل كل وحدة منها على جزء خاص و نصيب في الاجزاء المشتركة " ، يتضح من هذا التعريف ان العقارات المبنية و الخاضعة لنظام الملكية المشتركة تحتوي على اجزاء خاصة و اجزاء مشتركة .
        وبموجب هذا النظام ، يكون لكل شريك في الملكية الحق   في التمتع و استعمال الاجزاء الخاصة التابعة لحصته بالاضافة الى حقه في الانتفاع بالاجزاء المشتركة ، بشرط ان لا يمس بحقوق الشركاء الاخرين ، او يلحق اضرارا بالعقار .
        وتعد الاجزاء المشتركة بمفهوم المادة 745 من القانون المدني ، العقارات المبنية وغير المبنية ، والتي تكون ملكا على الشيوع بحيث يكون للشريك فيها الحق في الانتفاع بها ، واستعمالها مع مراعاة حقوق بقية الملاك ، او الحاق ضررا بما اعد له العقار . 
       حيث تعتبر اجزاء مشتركة ما يلي : 
* ــ    الارض ، الفناء ، البساتين ، الجنائن ، و المداخل .
* ــ    الجدران الاساسية في البناء ، وادوات التجهيز المشتركة بما فيها اجزاء الانابيب التابعة لها و التي تمر على المحلات الخاصة .
* ــ    الخزائن ، وغلاف ، ورؤؤس المداخل المعدة للاستعمال المشترك . 
* ــ   الرواق الخارجي ، و الدرابيز ، و الاسطح ولو خصصت كلها او بعضها للاستعمال الخاص من طرف شريك واحد .
* ــ   المحلات المستعملة للمصالح المشتركة . 
* ــ   القاعات الكبرى ، وممرات الدخول ، و الدرج ، والمصاعد .
      لابد من مراعاة هذه الاجزاء في كل عملية تصرف او شهر يخص العقارات المبنية بهذه الصفة   . 
       اما الاجزاء الخاصة ، فقد حددتها المادة 744 من القانون المدني و يقصد بها اجزاء العقارات المبنية و الغير المبنية المملوكة بالتقسيم حيث لكل مالك فيها الحق في استعمالها استعمالا شخصي وخاص ، وتعتبر اجزاء خاصة بهذا المفهوم ما يلي : 
* ــ  تبليط الارض ، و الارضية ، و التغطية .
* ــ  الاسقف ، و الاحواش باستثناء الجدران الاساسية في البناء .
* ــ  الحواجز الداخلية ، وابوابها .
* ــ  ابواب المساطح ، والنوافذ ، وابواب النافذة ، و الدرابيز الحديدية للشرفات .
* ــ  الانابيب الداخلية ، ومنحنيات التوصيل الخاصة بالاجهزة من مجموع الحنفيات ، و اللوازم المتصلة بها .
* ــ  اطار واعلى الداخن ، والخزائن المموهة .
* ــ  الادوات الصحية للحمامات و المغسلة والمرحاض .
* ــ  ادوات المطبخ .
* ــ  الادوات الخاصة للتدفئة و الماء الساخن التي يمكن ان توجد داخل المحل الخاص . 
      لقد خول القانون لكل مالك الحق في التمتع بالاجزاء الخاصة ، واستعمالها و التصرف فيها ، اما بايجارها ، او رهنها ، او بيعها ، وان كان الزم مراعاة الشروط القانونية المنظمة لذلك ، من بينها ضرورة اعداد جدول وصفي للتقسيم وهذا ما اشارت اليه المادة 03 من المرسوم رقم 76/ 146 المؤرخ في 23/ 10/ 1976 الذي كان يجبر الملاك المشتركين في الملكية ــ  حالة وجود عمارة ــ  مثلا اعداد عقد في شكل رسمي يتضمن نظام الملكية المشتركة على شكل جدول وصفي للتقسيم يخضع لاجراءات الشهر العقاري ، ومنه نستنتج ان نظام الملكية المشتركة وفقا لهذا المرسوم ، كان يعتبر بمثابة اتفاقية جماعية تحدد بموجبها شروط الانتفاع بالاجزاء الخاصة ، والاجزاء المشتركة .
        غير انه و بصدور المرسوم رقم 83/ 666 المؤرخ في 12/ 11/ 1983 ، اصبح اشهار نظام الملكية المشتركة امر اختياري طبقا للمواد 61  و 62 منه ذلك ان قواعد ادارة و تسيير العقارات المبنية ، والخاضعة لهذا النظام تطبق بقوة القانون على كل المالكين بهذه الصفة   .
        لكن من الناحية العملية ، تبقى ضرورة اعداد جدول وصفي للتقسيم امر اجباري باعتباره وثيقة تقنية ، يبين بموجبها زيادة على تعيين العمارة ــ   او مجموعة البنايات ــ  تعيين كل حصة بشكل دقيق وذلك بتحديد الرقم ، مكونات الاجزاء الخاصة ، ومقدار النسب في الاجزاء المشتركة ، و من شروط اعداد الجدول الوصفي للتقسيم ، ان يكون العقد او القرار القضائي لا يعين قسمة في ملكية ارض ينتج عنها تغيير في الحدود ، ولا يتعلق كذلك بحق ارتفاق ، استعمال سكني او ايجار لمدة  اكثر من اثنى عشر سنة .
       ولقد حددت المادة 67 من المرسوم رقم 76/ 63 صور اعداد الجدول الوصفي للتقسيم ، حيث يمكن ان يكون في شكل عقد خاص محرر لهذا الغرض ، او في شكل نظام الملكية المشتركة ، او دفتر الشروط يخص التنظيم والتسيير الجماعي للعقارات .
       اماعن شكليات المتطلب في تحريره ، الزم المشرع ان يكون عل شكل جداول يتضمن اعمدة خاصة بالبيانات التالية :
* ــ  رقم قطعة الارض حسب الترتيب التصاعدي للارقام .
* ــ العمارة .
* ــ  الدرج .
* ــ  الطابق . 
* ــ  نوع قطعة الارض .
* ــ  الحصة في الملكية المتركة .
      وفي حالة ما اذا طرا تعديل في حصة ما ، فانه يتعين اعداد جدول وصفي تعديلي تمنح بمقتضاه ارقام جديدة للقطع الناشئة منه ، مثلا عمارة خاضعة لنظام الملكية المشتركة بها عشرين حصة وقام احد الملاك بتقسيم حصته التي تحمل رقم 03 الى حصتين فالجدول الوصفي للتقسيم التعديلي تضاف له الحصص الجديدة المتمثلة في الحصة رقم 21، و22 ، وتختفي من القطعة رقم 03 المقسمة   .
      من خلال دراسةالشروط القانونية الواجب توافرها في الوثائق الخاضعة للحفظ العقاري ، يتضح انها كافية لحماية الملكية العقارية اذا ما تم احترامها وعمل بها عند تحرير مختلف الوثائق الخاضعة للايداع قصد شهرها   .
     وبعد تعرضنا للشروط القانونية لحفظ العقاري ، نحاول معرفة اجراءات الحفظ العقاري في المبحث الثاني .
         


المبحث  الثاني : اجراءات الحفظ العقاري ودور المحافظ العقاري


          المحافظة العقارية  هي  مصلحة مكلفة بخدمة عمومية مناطها اضفاء الحجية على العقود التي اخضعها المشرع الجزائري لهذه الشكلية ومن ثم فان نشاط المحافظ العقاري له علاقة بجل القوانين و التنظيمات المتعلقة بالحفظ العقاري ، ذلك انه ليس فقط مشهرا للعقود او المحررات الاخرى ، بل يجب ان يكون كذلك متحققا من صحة التصرفات و المعلومات المتضمنة في الوثيقة المودعة لذلك منحه المشرع سلطة طلب تصحيح الوثائق الغير الكاملة ، مع تقديم  النصيحة وتقريب وجهات نظر الاطراف ، وابرام الصلح فيما بينهم ، كل ذلك من اجل تامين المعاملات العقارية ، وحماية حقوق الاشخاص .
الجديد بالاشارة اليه ان المحافظ العقاري يمارس تلك السلطات ،من خلال مراقبته لعملية سير اجراءات الحفظ العقاري وهو ما سوف نتناوله في هذا المبحث  ، الذي ركزنا فيه على الجانب التقني نظرا لاهميته البالغة وذلك باعتباره جزء لا يتجزء من الوظائف اليومية للمحافظة العقارية ، لذلك سنتناول في المطلب الاول الايداع القانوني للوثائق ، واما في المطلب الثاني نتطرق فيه لتنفيذ اجراء الشهر العقاري .

المطلب الاول :  الايداع القانوني للوثائق

        الايداع  هو اجراء قانوني اولي لازم في كل عملية شهر ، له محل و اجال قانونية يجب احترامها و التقيد بها سلامته ، تعمي سلامة بقية اجراءات الحفظ العقاري ، كاجراء الشهر ، قبض الرسوم و الغرامات التاخيرية ، القيد في السجل العقاري و تسليم المعلومات ..... الى اخره .
        و يجب على محرري العقود و الوثائق الخاضعة للشهر فبل ايداعها لدى المحافظة العقارية المختصة اقليميا بتسجيلها بمصلحة التسجيل المختصة عملا باحكام المواد 192، 195 من الامر رقم 76/ 105 المؤرخ في 09/ 12/ 1976 المتضمن قانون التسجيل المعدل و المتمم   .
       و بعد تحقق هذا الشرط الجوهري ، والذي بموجبه تكتسب الوثائق المحررة تاريخا ثابتا ، يمكن في هذه الحالة ان تكون محلا للايداع على مستوى المحافظة العقارية قصد شهرها هذا ما يكسبها حجية في مواجهة الغير بما يحقق استقرار المعاملات العقارية ، ومنه الصالح العام بعيدا عن كل تخوف او مضنة .
       و لعملية الايداع في بعض التشريعات نفس القوة القانونية لعملية الشهر مثلما هو عليه الحال في التشريع المصري ، بحيث يعبر عنها بعملية اجراء الشــر عن طريق  الايــــداع  . 
      الجدير بالذكر انه لابد على القائمين بعملية الايداع التاكد من ان هذا الاجراء تم لدى المحافظة المختصة اقليميا أي المصلحة التي يقع العقار محل التصرف في دائرة اختصاصها فلا يعقل ان ايداع عقد يضمن بيع واقع في بلدية الجزائر على مستوى محافظة البليدة لعدم اختصاصها .
اما فيما يتعلق بالاوقات المحددة للايداع ، فانه يتم كل ايام الاسبوع طول النهار مع مراعاة الاوقات الرسمية للعمل ، علما ان قبول الايداع يتوقف ساعة واحدة قبل غلق المصلحة ــ   الرابعة مساءا من السبت الى الثلاثاء ، و الثالثة مساءا يوم الاربعاء ــ  وذلك لاتاحة مهلة للمحافظ العقاري لتسجيل الوثائق المسلمة له يومها على سجل الايداع   .



الفرع الاول  : مفهوم الايداع

     عملية  ايداع الوثائق من اجل اجراء شهرها يتم على مسنوى المحافظة العقارية المعنية ، وبالضبط على مستوى قسم الايداع وعمليات المحاسبة ، مع ضرورة مراعاة الاجال المحددة لذلك ، حيث تنص المادة 09 من المرسوم رقم 76، 63 على مايلي  : " ينبغي على الموثقين وكتاب الضبط و السلطات الادارية ان يعملوا على اشهار جميع العقود او القرارات القضائية الخاضعة الاشهار و المحررة من قبلهم او بمساعدتهم ، وذلك ضمن الاجال المحددة في المادة 99 وبكيفية مستقلة عن ارادة الاطراف . 
     من خلال هذه المادة يتضح ان القائمين بعملية الايداع هم الاشخاص الذين تثبت  لهم  صفة تحرير الوثائق و العقود الرسمية مثل كتاب الضبط ، الموثقون والسلطات الادارية غير ان الايداع يمكن ان يتم كذلك من طرف احد المساعدين التابعين لهم ، وفي هذه لابد ان يكون تعيين هذه الفئة بوثيقة رسمية تثبت  
هذه الصفة يستظهر بها سواء عند عملية ايداع الوثائق او سحبها وهذا لتجنب ظاهرة انتحال شخصية الغير ، و بالتالي ضياع الوثائق المودعة او استعمالها لاغراض غير قانونية . 

الفرع الثاني  : محل الايداع

       الايداع بالمحافظة العقارية حسب ما اكدته المادة 92 من المرسوم رقم 76/ 63 تستدعي لزوما ايداع في ان واحد لصورتين رسميتين او نسخ للعقود ، او القرارات موضوع عملية الاشهار .
       حيث ترجع واحدة من هذه الصور او النسخ الى القائم بالايداع بعد ان يؤشر عليها المحافظ العقاري مما يدل على صلاحيتها ، وعدم وجود أي نقص بها ، و بالتالي مهرها بختم الاشهار .
       اما الصورة الثانية ، التي يشترط ان تحمل تاشيرة التصديق على الهوية و على الشرط الشخصي للاطراف يحتفظ بها لدى المحافظة العقارية المعنية و ترتب ضمن الارشيف ، بعد كتابة تاريخ شهرها ، حجمه ، و رقمه في الاطاار المخصص لذلك . 
      ومن اجل تسهيل عملية الايداع الزم المشرع الجزائري محرري العقود بافراغ الصورتين الرسميتين في مستخرج خاص يعرف ب   ، ومن ثم فان عدم توفر هذه الشكلية يكون سببا في رفض الايداع .
       من الناحية الشكلية ، يمكن ان يضم الايداع عدة وثائق ملحقة حتى يتمكن المحافظ العقاري من مراقبة موضوع الايداع بشكل جيد و دقيق ، ومطابقتها مع مختلف المعلومات و البيانات التي تتضمنها الوثائق و المحررات محل الاشهار نذكر على سبيل المثال : 
* ــ  الجدول الوصفي للتقسيم  ، وذلك عندما يكون محل العقد يتعلق بجزء من عقار مبني على شكل ملكية مشتركة من اجل تحديد الوحدة العقارية محل التصرف .
* ــ  مستخرج العقد ، او مستخرج المسح اذا تعلق محل العقد بقطعة ارض واقعة في منطقة تمت فيها عملية المسح ، ان اشتراط ارفاق هذه الوثيقة الهدف منه ضبط الوثائق المساحية .
* ــ  وثيقة قياس مسح الاراضي وذلك عندما يتضمن العقد تعديل او تغيير في الحدود و المساحة ، ومنه تغيير معالم الوحدة العقارية 
* ــ   قرار التجزئة  و ذلك عندما يتعلق الامر بعملية تجزئة ، حيث يتم شهر دفتر الاعباء ، والقائمة الكلية لمختلف الوحدات العقارية .
          نلاحظ في هذا الصدد ، ان المشرع الفرنسي ذهب الى ابعد من ذلك ، حيث اشترط على مودعي العقود و المحررات الحاق كل وثيقة من شانها ان تساعد المحافظ العقاري في التعيين الدقيق للاطراف و العقارات   .
        غير انه في االآونة الآخرة ، اصبح يتطلب من مودعي الوثائق الاكتفاء فقط بكتابة المراجع الكاملة لها ــ  تاريخ ، رقم الشهادة او الرخصة و الجهة المسلمة ...... الى اخره  ــ  مع ضرورة الاحتفاظ بها لدى مكاتبهم وتحت مسؤوليتهم .
* ــ ويتم كذلك ايداع عقود الرهن و الامتياز ، والرهن سواء كان رسمي او حيازي يعتبر من الضمانات المقررة للدائن ، وهو حق من الحقوق العينية او ما يسمى بالتامينات العينية ، نظمه المشرع الجزائري في الكتاب الرابع من التقنين المدني ، وتودع عقود الرهون و الامتياز بقسم الايداع في جدولين ، يحتوي كل جدول على البيانات التالية :
ــ  تعيين الدائن و المدين تعيينا دقيقا .
ــ  اختيار الموطن من قبل الدائن في اي مكان من نطاق اختصاص المجلس القضائي لموقع الاملاك .
ــ  ذكر التاريخ و نوع السند وسبب الدين المضمون بواسطة الامتياز او الرهن .
ــ  ذكر راسمال الدين و لواحقه و الفترة العادية لوجوب ادائه .
ــ  تعيين كل من العقارات طلب تسجيلها ، طبقا للمادة 66 من المرسوم رقم 76/ 63 .
    بعض التشريعات تسوي بين عملية الايداع القانوني و بين عملية الاشهار العقاري ، فالمشرع الفرنسي يعتبر بان محررما مشهرا بمجرد قيده بسجل الايداع ، وللقيد الاول الحجية في اثبات صحة البيانات الواردة بالسجل العقاري   ، وهو مصدر الحق العيني في القانون السوري و اللبناني بمجرد تمام القيد . 
    اما المشرع الجزائري ، فقد ميز بين حالتين ، فايداع الوثائق بسجل الايداع و المحاسبة لا يعني يانها وثائق مشهرة ، وانما اجراء الاشهار عملية لاحقة لاجراء الايداع ، بحيث قد يحدث ان تودع الوثائق الى انه يرفض المحافظ العقاري اجراء اشهارها ، اذا ثبت له وجود نقص فيها او ان التصرف الذي يحمله مخالف للنظام العام و الاداب العامة ، او ان الولي مثلا تصرف في اموال ابنه القاصر دون الحصول عى اذن مسبق من القاضي طبقا للمادة 88 من قانون الاسرة . 
      وفي حالة تجديد عقد الرهن و الامتياز ، يقدم ذلك في جدولين ايضا ، ويراعي فيه البيانات السابقة الذكر مع وجوب الاشارة الى كل ما يطرا على الحالة المدنية للاشخاص و مبلغ الدين وفترة وجوب الاداء 
      تحتفظ تسجيلات الرهن و الامتياز طيلة (10) عشرة سنوات ابتداءا من تاريخها ، ويوقف اثارها اذالم يتم تجديد هذه التسجيلات قبل انقضاء هذا لاجل ، واستثناءا من ذلك تم تقرير لفائدة المؤسسات و الجماعات العمومية تمديد قانوني لمدة (10) عشرة سنوات اخرى طيقا لكيفيات سيحدد بموجب مرسوم .
     لم يورد اي مدة بشان اجال ايداع عقود الامتياز في ظل الامر رقم 75/ 74 و المراسيم التنفيذية له ، مما يتعين الرجوع الى تطبيق القواعد العامة في التقنين المدني ، بحيث تقضي المادة 999 منه ، بانها تقيد خلال شهرين من تاريخ البيع  البيع .
 

الفرع الثالث  : اجال الايداع


على محرري  العقود و الوثائق الخاضعة لعملية الشهر العقاري القيام بايداعها ضمن الاجال و المواعيد المحددة قانونا ، وهي تختلف باختلاف طبيعة العقد ، وموضوعه هذا ما اكدته المادة 99 من المرسوم رقم 76/ 63 ، وهي كالتالي : 
*  ــ  بالنسبة الى الشهادات التوثيقية المتضمنة نقل الملكية عن طريق الوفاة ، لابد ان تودع خلال شهرين ابتداءا من اليوم الذي قدم الالتماس الى الموثق ويمدد هذا الاجل الى اربعة اشهر ، اذا كان احد المعنيين مقيم بالخارج ويكون اصحاب الحقوق العينية الجدد مسؤولين مدنيا اذا قدم الالتماس الى الموثق في اكثر من ستة اشهر بعد الوفاة .
*  ــ  بالنسبة لاوامر نزع الملكية ، ثمانية ايام من تاريخها .
*  ــ  بالنسبة للقرارات القضائية ، شهرين من اليوم الذي اصبحت فيه نهائية . 
*  ــ  بالنسبة للعقود الاخرى من يوم تاريخها .
      غير ان الاجال سرعان ماعدلت بموجب المادة 31 من قانون المالية لسنة 1999 و اصبحت على النحو التالي : 
* ــ   بالنسبة الى الشهادات بعد الوفاة ، لابد ان تودع خلال ثلاثة اشهر ابتداءا من تاريخ المحرر و يمتد هذا الاجل الى خمسة اشهر ، اذا كان احد المعنيين مقيما في الخارج و يمكن ان تقام المسؤولية المدنية للمالكين الجدد الحقوق العينية اذا كان تسخير المحرر اكثر من ستة اشهر بعد الوفاة .
 * ــ  بالنسبة الى ايداع الاحكام القضائية ـ يكون خلال ثلاثة اشهر من اليوم الذي اصبحت فيه نهائية . 
 * ــ  بالنسبة للعقود الاخرى و الوثائق ، ايداعها لابد ان يكون خلال مدة شهرين من تاريخ تحريرها .
 * ــ  في الحالة التي يجب ان يتم فيها الشهر في اكثر من محافظة عقارية ، تمدد الاجال المشار اليها اعلاه الى خمسة عشر يوما كاملة لكل محافظة عقارية   . 
       ومن الاهمية بما كان ان نشير الى دفع غرامة مالية من النظام العام   ، وان عدم احترامها يعرض مودعي العقود الى دفع غرامة مالية مدنية حددت قيمتها حسب المادة 99 السابقة الذكر ب100 دج نظرا لهذا المبلغ الرمزي مقارنة مع قيمة العقار محل التصرف رفعت قيمة هذه الغرامة الى 1000دج ، بموجب المادة 31 من قانون المالية لسنة 1999 .
      اما عن كيفية حساب الغرامة المدنية ، فيكون ابتداءا من يوم تاريخ التحرير   الى تاريخ الايداع دون الاخذ بعين الاعتبار المدة التي قضاها المحرر في مصلحة التسجيل .

الفرع الرابع  : التاشير على سجل الايداع

      التشريع الجزائري  كغيره من التشريعات المقارنة   ، الزم المحافظ العقاري ان يمسك سجل الايداع يقيد فيه يوما بيوم ، وذلك حسب الترتيب العددي لتسليمات العقود ، و القرارات القضائية ، وكذا الجداول و الوثائق المودعة ، قصد تنفيذ الاجراء ، وذلك لاجل تسليم للمودع سند الاستلام يشار فيه الى مراجع الايداع  ، وتاريخه و مرتبته بما يضمن عملية الايداع .
     ان الغاية من هذا القيد ،هو التحقق من الاسبقية في عمليات الايداع خاصة اذا اخذنا بعين الاعتبار ، انه يمكن ان يوجد اكثر من تصرف وارد على عقار واحد كان يوجدايداع عقد بيع عقار كائن ببلدية الجزائر ، وايداع عقد هبة في نفس اليوم على نفس العقار في هذه الحالة لابد من التاكد من اسبقية الايداع ، واجراء الشهر لكلا التصرفين بحيث لايمكن للشخص ان يتصرف في عقار مالم تنتقل الملكية له لان العبرة في اكتساب الحقوق العينية سواء كانت اصلية او تبعية تكون بالشهر ، والقيد على البطاقات العقارية  .
      لهذه الاسباب ، الزم المشرع الجزائري كل المحافظين العقاريين في مثل هذه الحالات بضرورة الاشارة اليها في سجل الايداع ، و البطاقة العقارية ، وعلى وصل الاستلام ، كل ذلك من اجل اجراء الشهر في ظروف عادية وتفاديا لاي نزاع قد يثار .
       و نظرا لاهمية سجل الايداع ، ودوره في تحديد الاسبقية الخاصة بالايداعات ، وضعت قواعد اجرائية تحدد عملية مسكه ، وحفظه بما يجعله بمناى عن أي اساس ، او تزوير ومن بين هذه الاجراءات ، ضرورة التاشير عليه فور ايداع الوثيقة دون ترك بياض ، او كتابة بين الاسطر مع ضرورة توقيعه كل يوم من طرف المحافظ العقاري  ، كما يجب ان يرقم ويوقع من طرف قاضي المحكمة التابعة لاختصاص المحافظة العقارية ، واعداده في نسختين   ، حتى تودع في كل سنة النسخ المنتهية و المقفلة امام قلم كتاب المجلس القضائي المختص اقليميا ، وذلك كاجراء احتياطي في حالة ضياعها اوهلاكها ، وهي نفس الاجراءات التي اخذ بها المشرع الفرنسي ، غير انه اضاف لها طريقة استنساخ سجلات الايداع بواسطة الافلام المصغرة .
        و كي يقبل المحافظ العقاري الايداع ، لابد ان يتاكد ان الوثيقة المودعة تتضمن مراجع اصل الملكية السابقة عملا بقاعدة الشهر المسبق ، بالاضافة الى مراجع التسجيل طبقا للمواد من 93 الى 100 من الامر رقم 76/ 105 المتضمن قانون التسجيل ، وله ان يطلع على فقرة الثمن او التقييم حتى يتسنى له تحديد قيمة رسم الشهر العقاري الموجب تحصيله ، تطبيقا لنص المادة 55 من القانون رقم 79/ 09 المؤرخ في 13/12 / 1979 المتضمن قانون المالية لسنة 1980 والمنشور الوزاري رقم 691 المؤرخ في 10/ 02/ 1980 المطبق لاحكام قانون المالية لسنة1980   ، غير ان المحافظ العقاري وفي بعض الحالات لابد ان يراعي الايداعات المعفاة من رسوم الشهر العقاري ، التي يمكن تحديدها فيما يلي : 
*  ــ  جميع الايداعات التي تقع مصاريفها على عاتق الدولة ، الولاية ، البلدية ، او التي يطلبها المستفيد من المساعدة القضائية .
* ــ   عقود اكتساب الملكية العقارية لصالح القطاع العمومي .
* ــ  العقود المحررة في اطار القانون رقم 91/ 11 المؤرخ في 27/ 04/ 1991   الذي يحدد قواعد نزع الملكية للمصلحة العامة ، وكذا العقود المشار اليها في المادة 313 من قاانون التسجيل . 
* ــ  ايداع الوثائق المساحية المعدة بموجب الامر رقم 75/ 74 .
* ــ  العقود المتعلقة بالشراءات و التنازلات ، التي تقوم بها البلديات بخصوص الاحتياطات العقارية المؤسسة بموجب الامر رقم 74/ 26 المؤرخ في 20/ 02/1974    .
* ــ  العقود المتضمنة املاك الوقف .
* ــ  التسجيلات المتعلقة بحقوق الامتياز العقارية و المنصوص عليها في المادة 282 من القانون المدني وما بعدها .
* ــ  العقود الادارية المعدة تنفيذا لاحكام المادة 76 من القانون رقم 90/ 25 المؤرخ في 18 / 11/ 1990 المعدل و المتمم و المتضمن قانون التوجيه العقاري .
* ــ  تسجيلات الرهون و الغائها التي تقوم بها البنوك لضمان القروض التي تمنحها للمستفدين لتمويل نشاطاتهم .
* ــ  العقود المعدة بموجب المواد من 12الى 46 من القانون رقم 87/ 19 . 
* ــ العقود المتضمنة انشاء تعاونيات عقارية في اطار الامر رقم 76/ 92  و التي وضعت وفقا للغرض الذي انشئت من اجله .
* ــ العقود المتضمنة المساكن الجاهزة الى المدخرين في اطار عمليةالادخار لدى الهيئات المختصة .
* ــ  العقود و الاتفاقيات التي تبرمها الجمعيات التعاضدية .
* ــ عقود الملكية المعدة ، في اطار عمليات التسوية  لتطهير الملكية العقارية للشركات و المؤسسات العمومية .
    الجدير بالاشارة اليه انه بعد توفر الشروط القانونية للايداع ينتقل المحافظ العقاري الى المرحلة الثانية ، وهي مرحلة تنفيذ اجراء الشهر وهو ما سوف نتطرق اليه في المطلب الثاني .

المطلب الثاني : تنفيذ اجراء الشهر العقاري


       على المحافظ العقاري خلال مدة (15) خمسة عشر يوما من تاريخ الايداع ان يبلغ للموقع على التصديق برفض الايداع في حالة عدم احترام شروطه و اجراءاته او قبول الايداع ، وبالتالي اجراء الشهر العقاري على الوثيقة المودعة  الذي ياخذ تاريخه ابتداءا من ذلك اليوم بمعنى ان تاريخ الشهر ليس له اثر رجعي ، واثاره لا ترتد الى تاريخ ابرام التصرف ، ومن الاثار المترتبة على هذه الطريقة نذكر ما يلي : 
*  ــ   لما كان انتقال الحق العيني ، او نشوئه ، او زواله من اهم الاثار المترتبة على الشهر فان وجودها لا يتحقق الا من يوم تمامه ، اما قبل ذلك أي خلال الفترة الممتدة من تاريخ ابرام التصرف الى الساعة السابقة عل الشهر ، فانه يظل الحق العيني على الحالة التي كان عليها قبل تاريخ التصرف و يترتب على ذلك ان المتصرف اليه لا يعتبر مالكا للعقار محل المتصرف ، بل هذا الاخير يبقى مملوك للمتصرف ، وهذما يخول لدائن البائع الحق في مباشرة اجراءات التنفيذ على  عقارات مدينه أي البائع . في مقابل ذلك لا يجوز لدائن المشتري مباشرة اجراءات التنفيذ على عقار مدينه أي المشتري باعتباره ان هذا الاخير لم يعد مالكا .
* ــ  البيع الغير المشهر يرتب حقا شخصيا في ذمة البائع الذي يلتزم بنقل الملكية الى المشتري ، غير ان التصرفات و الاجراءات التي تباشر بمعرفة البائع ، او تتخذ ضده ، تنفذ في حق المشتري ويحتج عليه بها اذ يظل البائع هو المالك للعقار ، وصاحب الصفة في كل ما يتعلق به ، غير انه اذا اشهر عقد البيع انتقلت الملكية الى المشتري ، ليصبح وحده صاحب الصفة في كل ما يتعلق بهذا العقار وكل التصرفات الصادرة  من البائع بعد ذلك ، تعتبر باطلة و عديمة الاثر لانها من قبيل التصرفات في ملك الغير ، واجراء الشهر لا يكفي وحده لكي يرتب هذه الاثار ، وانما لابد من التاشير بالحقوق المكتسبة على مجموع البطاقات العقارية المخصصة لذلك .

الفرع الاول: انشاء مجموع البطاقات العقارية الابجدية 

نصت المادة 27 من الامر رقم 75/ 74 على مايلي : " ان العقود والقرارات القضائية التي تكون موضوع اشهار بالمحافظة العقارية ، والتي تخص عقارات او حقوق عينية ريفية موجودة في بلدية لم يعد فيها بعد مسح الاراضي تفهرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة تمسك على الشكل الفردي طبقا لكيفيات تحدد بموجب المرسوم " ومن ثم فان المحافظ العقاري طبقا لهذه المادة مكلف بمسك مجموعة البطاقات العقارية وفقا للترتيب الابجدي لاصحاب الحقوق التي تم شهرها ، ومن الاهمية نشير الى انه يشترط ان تشتمل كل بطاقة على البيانات الكافية اتعيين اصحاب الحقوق والعقارات محل التصرف ، عملا بالمادة 44 من المرسوم رقم 76/ 63   ، اما عن الشكل الخارجي للبطاقة فهي مقسمة الى قسمين : 
*  ــ  القسم العلوي ، تقيد فيه كل من البايانات الخاصة بهوية اصحاب الحقوق سواء كانوا اشحاص طبيعيين او معنويين . 
* ــ  القسم السفلي ، وهو عبارة عن جدول مخصص لتحديد عناصر تعيين العقار تعيينا دقيقا .
      اما عن عملية ترتيب هذه البطاقات لابد ان تتم بشكل منظم ، وذلك حتى يسهل على الاعوان اجراء عمليات البحث حيث يتم ترتيب البطاقات الخاصة بالاشخاص الطبيعيين ضمن مجموعة معينة ، وحسب الترتيب الابجدي لالقاب اصحاب الحقوق ، وتواريخ الشهر. 
      اما بالنسبة للبطاقات الخاصة بالاشخاص الاعتباريين ، فهي ترتب ضمن مجموعة اخرى متميزة ، حسب الترتيب العددي لهذه البطاقات  ومن اجل ضمان تحيين و ضبط هذه البطاقات يقوم المحافظ العقاري بالتاكد من المعلومات المقيدة ضمنها ، والغاء بعضها اذا استدعى الامر ، مع ذكر الاسباب الداعية لذلك في الخانة المخصصة للملاحظات . 
     ان ترتيب البطاقات العقارية بهذا الشكل ينتج عنه انشاء فهرس ابجدي مشكل من مجموعة البطاقات العقارية الشخصية وهو نفس النظام الذي اخذ به المشرع الفرنسي  في هذا المجال بما يتماشى  ونظام الشهر الشخصي   . 

الفرع الثاني  : التاشير على البطاقات العقارية

كل وثيقة تشهر بالمحافظة العقارية تتبعها عملية التاشير ، والقيد على مجموعة البطاقات العقارية . غير انه اذا خص الاجراء المتعلق بالشهر العقاري عقارا ممسوحا ، فانه في هذه الحالة لابد ان يودع الدفتر العقاري في نفس اليوم الذي تودع فيه الوثيقة المتطلبة من اجل اجراء شهرها وينبغي على المحافظ في هذه الحالة القيام بالتاشير على الدفتر العقاري وضبطه فبل رده للمودع علما ان عملية التاشير تختلف باختلاف نوع البطاقة العقارية المتطلبة في اجراء القيد  وهوما يؤدي بنا الى بيان كيفيات التاشير، ونتطرق اولا الى صور البطاقات العقارية وهي :
أ ــ البطاقات العقرية الابجدية : 
    في الاراضي الريفية غير الممسوحة ، ينشئ المحافظ العقاري و يمسك بطاقات عقارية ابجدية شخصية حسب كل مالك طبقا لنموذج خاص يحدد بقرار من وزير المالية كما تشير اليه المادة 27 من الامر رقم 75 / 74  ، وتشمل كل بطاقة على الخصوص ، اصحاب الحقوق المذكورين ، ويجب ان يبين فيها حسب المادة 114 من المرسوم رقم 76/ 63 بالنسبة لكل عقار غير ممسوح ، نوع العقار ، موقعه و محتوياته ، ويشكل مجموع هذه البطاقات الابجدية ، فهرس ابجدي فردي . 
ب ــ البطاقات العقارية العينية ( الغير الابجدية ) : 
يمسك المحافظ العقاري العقاري في اراضي البلديات الممسوحة ، بطاقات عقارية عينية ، يدون فيها الحالة القانونية و الوصفية للعقار ، تنشئ بعد ايداع وثائق المسح لدى المحافظ العقارية ، و كل تصرف يرد على العقار ، يؤشر المحافظ العقاري به على البطاقة المنشئة و على الدفتر العقاري على السواء . 
و بالرجوع الى المادة 20 من المرسوم رقم 76/ 63 ، نجد بان البطاقات العقارية تتضمن بالنسبة لكل بلدية تابعة لاختصاص المحافظة العقارية ، بطاقات قطع الاراضي و بطاقات العقارات الحضرية . 
( أ ) ــ بطاقات قطع الاراضي : 
تحدث هذه البطاقات بالنسبة لكل وحدة عقارية موجودة في مسح الاراضي العام الذي تم اعداده .
تحدث هذه البطاقات حسب مفهوم المادة 23 من نفس المرسوم في العقارات الريفية ، ترتب في كا محافظة عقارية ضمن مجموعة متميزة حسب كل بلدية ، وبالنسبة لكل بلدية حسب الترتيب الابجدي للاقسام ، وبالنسبة للاقسام حسب الترتيب التصاعدي لارقام مخطط مسح الاراضي .  
( ب ) ــ  بطاقات العقارات الحضرية : 
   تعد بالنسبة لكل عقار حضري  بطاقة عقارية تنقسم الى نوعين : 
ــ  بطاقات عقارية نحدث عندما يكون عقار مبني يشمل او لا يشمل اجزاء مشتركة و مخصصة للاستعمال الجماعي ، تدرج فيه بيانات تهم مجموع العقار ، وترتب حسب المادة 32 من المرسوم اعلاه في كل محافظة عقارية ضمن مجموعة متميزة في كل بلدية ، وبالنسبة لكل بلدية حسب الشوارع و الارقام ، وعند الاقتضاء في البلديات التي يوجد بها مسح الاراضي حسب القسم و رقم مخطط المسح العام للاراضي . 
ــ   بطاقات عقارية خاصة بالملكية المشتركة تحدث لكل عقار تم تقسيمه وتجزئته من العقار الجماعي الكلي  ، و ترتب البطاقات الخاصة حسب المادة نفسها ، تبعا للبطاقة العامة و حسب الترتيب العددي للقطع .  
اولا ــ  كيقيات ترتيب البطاقات وتاشيرها : 
       يتكون السجل العقاري من مجموعة البطاقات العينية ، والمؤقتة الممسوكة في شكل فردي الامر الذي يفسر اختلاف هذه البطاقات باختلاف مواقع العقارات موضوع التصرف حيث نصت المادة 20 من المرسوم رقم 76/ 63 السابق الذكر على ما يلي : " ان بطاقات العقارات تتضمن بالنسبة لكل بلدية تابعة لاختصاص المحافظة العقارية بطاقة قطع الاراضي ، بطاقة العقارات الحضرية " ، ومن ثم فانه يتضح من نص المادة المذكور انه يوجد نوعين من البطاقات العقارية تفرض على المحافظ العقاري ضرورة مراعاة كل نوع في عملية الترتيب .
      فبالنسبة الى قطع الاراضي ، ترتب ضمن مجموعة متميزة حسب كل بلدية وحسب الترتيب الابجدي للاقسام وترتيب كل قسم يتم حسب الترتيب التصاعدي لارقام مخطط  مسح الاراضي   . 
      اما بالنسبة الى عملية ترتيب  بطاقات الملكية الخاصة بالعقارات الحضرية ، فانه يتعين على المحافظ التميز مابين نوعين   : 
1 ــ بطاقات عامة تنشا لتشمل كافة البيانات و الاجراءات و التصرفات الواردة عل مجموع اجزاء العقار  
2 ــ   بطاقات خاصة بالملكية المنشتركة ، تنشا لتشمل كل جزء منقسم من العقار الكلي او الجماعي المملوك بهذه الصفة .
     علما  ان عملية ترتيب البطاقات الخاصة يتم تبعا لترتيب البطاقة العامة المطابقة وحسب الترتيب العددي للقطع ،وهذا ما اشارت اليه الفقرة الاخيرة من المادة 32 من المرسوم رقم 76/ 63   ، وفي انتظار اتمام عملية مسح الاراضي عبر كامل التراب الوطني ، اورد المشرع الجزائري حكما انتقاليا مفاده ضرورة مسك بطاقات عقارية مؤقتة تخص العقارات الريفية غير الممسوحة ،غير انه كلما اودعت الوثائق المتعلقة بمسح الاراضي تفهرس مستخرجاتها في  بطاقات خاصة حسب كل مالك ، حيث صدر في هذا الاطار القرار رقم 27 / 05/ 1976 المتعلق بتحديد نموذج البطاقات الشخصية المستعمل من فبل المحافظات العقارية  .
    ومن اجل تدعيم عملية مسح الاراضي ، وتفعيل نظام الشهر العيني ، اورد المشرع حكما اخر مفاده انه بعد اتمام عمليات مسح الاراضي في كل بلدية يحل السجل العقاري محل مجموعة البطاقات المؤقتة ، وهذا ما اكدته المادة 115 من المرسوم رقم 76/ 63 المذكور انفا على مايلي : " ان السجل العقاري المعد طبقا لاحكام هذا يحل محل مجموعة البطاقات العقارية المؤقتة المشار اليها في المادة 113 بمجرد اعداد مسح الاراضي " . 
     اما فيما يتعلق بكيفيات التاشير وضبط البطاقات العقارية حددتها المادتين 33و34 من المرسوم رقم 76/ 63 ، حيث اشترطت ضرورة ان تشمل كل عملية تاشير خاصة بالاجراء البيانات التالية : 
* ــ  تاريخ العقود ، والوثائق او القرارات القضائية التي تم شهرها .
* ــ  تاريخ الاتفاقيات ، او الشروط او التسجيلات التي تم شهرها .
* ــ  اسم الموثق ، او السلطة القضائية او الادارية الصادرة منها الوثيقة . 
* ــ  الثمن الاساسي ،او التقديري او المعدل .
* ــ  مبلغ الدين ، ومجموع الملحقات المضمونة . 
     بالاضافة الى ذلك ، لابد ان يظهر في كل عملية تاشير تاريخ الاشهار ومراجعة ، اما عن كيفية التاشيرات ، فلابد ان تحرر بكيفية واضحة ، ومقروءة بالحبر الاسود الذي لا يمحى ، مع ضرورة استعمال المختصرات الجارية في قيد المعلومات واستعمال الاختام والارقام المؤرخة ، وتفادي الكشط او المحو لمالهم من تاثير على المظهر الخارجي للبطاقة العقارية . 
     ومن اجل التفرقة مابين التاشيرات و الحقوق المقيدة على البطاقات العقارية ، الزم المشرع وضع خط بالحبر الاحمر تحت كل عملية اجراء جديدة ، على النحو الذي من شانه ان تفقد عملية التاشير السابقة اثارها القانونية .
    واذا تعلق الامر بعملية تسجيل رهن ، او امتياز وارد عى عدة عقارات ، فانه في هذه الحالة لابد من التاشير بهذا الاجراء على جميع البطاقات العقارية المطابقة التي تتضمن عقارات مثقلة بالرهن او الامتياز في العمود الخاص ــ  بالملاحظات ــ . 
     اما اذا تعلق التاشير بعملية اشهار عقود او شهادات موثقة بعد الوفاة ، يثبت انتقال الاملاك باسم مختلف الورثة او الموصى لهم  وبالحصة التي تعود لكل واحد منهم في مثل هذه الحالات ، لابد على العون المكلف بعملية التاشير ان يتقيد بما هو وارد في الشهادة التوثيقية المشهرة   ، اما اذا تعلق التاشير باسم عديم الاهلية ، فلابد على القائم به تبيان نوع الاهلية على البطاقة المؤشر عليها غير انه بمجرد انتهاء  حالة عدم الاهلية ، او سببه يستطيع ذا الاهلية من الحصول على شطب البيانات الخاصة بعدم الاهلية والتي سبق تقيدها على البطاقة العقارية .
تصحيح الاخطاء المادية :اجاز القانون للمحافظ العقاري تصحيح الاخطاء المادية الواردة في البطاقات العقارية و في الدفتر العقاري دون حاجة الى استصدار حكم قضائي يشانها طالما انها لا تؤثر على جوهر البيانات ولا تضر بالوضعية القانونية للعقار ، فالمادة 33 فقرة 03 من المرسوم رقم 76/ 63 تنص صراحة على ان الاغلاط التي تنسب الى اعوان المحافظات العقارية و التي تتم معاينتها في التاشيرات على البطاقات العقارية ، يمكن تصحيحها اما بمبادرة المحافظ العقاري و اما بناءا على طلب حائز السجل العقاري  .
واذا كان التصحيح تلقائيا من المحافظ العقاري ، يبلغ حائز الدفتر العقاري به و انذاره بايداعه بالمحافظة العقارية من اجل ضبطه ، اما اذا كان التصحيح بناءا على طلب المالك حائز الدفتر فان المحافظ العقاري يدعوه الى تقديم دفتره لاجراء التصحيح والا رفض ذلك مع تبليغ قراره بموجب رسالة موصى عليها مع طلب اشعار بالاستلام في اجل 15 يوما ابتداءا من تاريخ ايداع الطلب . 
    الجدير بالذكر ان عملية التاشير طبقا للكيفيات السابقة الذكر يمكن ان تكون عرضة للعديد من الاخطاء المادية ، التي تنسب لاعوان المحافظات العقارية المكلفين بهذه العملية ، غير انه ومع ذلك يمكن تصحيحها اما بمبادرة من المحافظ العقاري ، او بناءا على طلب الحائزللسجل العقاري الذي اكتشف الخطا المادي غير انه للقيام بهذه التصحيحات يشترط ان تكون الاخطاء المسجلة هي اخطاء مادية بعيدة عن تواطؤ الاعوان وغشهم لانه في حالة ثبوت ذلك ، يجوز للمتضرر اللجوء الى العدالة للمطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب ذلك  ، وفي كل الاحوال تجدر الاشارة الى ان العمليات التصحيحية تتم بتاريخها ، مع احتفاظ التاشيرات الخاطئة بصورتها الحقيقية على البطاقات العقارية .

الفرع الثالث ا : التاشير على الدفتر العقاري


     يعتبر الدفتر العقاري سند قانوني ذو حجية قوية تقيد فيه جميع الحقوق العقارية وما يرد عليها من تصرفات ، على العقارات الواقعة في المناطق الممسوحة ، وهو يسلم الى كل مالك يكون حقه قائم بمناسبة انشاء البطاقات العقارية علما انه قد تم تحديد نموذج الخاص به بموجب القرار المؤرخ في 27/ 05/1976  ، زنجد هنا عدة قرارات المحكمة العليا منها القرار المؤرخ في 11/12/1998 في القضية رقم 197920  الذي وصل الى القول ان الدفتر العقاري المحرر على اساس مجموعة البطاقات العقارية البلدية ومسح الاراضي يشكل المنطلق الوحيد لاقامة البينة في نشاة الملكية العقارية ( الاجتهاد القضائي للغرفة العقارية للمحكمة العليا ـ قسم الوثائق 2004 ـ ص 171 ) . 
     الجدير بالذكر ان كل انشاء ، او تعديل ، او الغاء لحق الملكية ينتج عنه ضبط جديد للدفتر العقاري والذي يودعه المالك السابق ، ويتسلمه المالك الجديد من المحافظة العقارية المختصة ، اما فيما يتعلق بكيفيات التاشير فقد حددتها المادة 45 من المرسوم رقم 76/ 63 والزمت ان تكون عملية التاشير بكيفيات واضحة و مقروءة بالحبر الاسود الذي لا يمحى وفي حالة وجود اخطاء مادية ، يتعين على الاعوان المكلفين بعملية التاشير الابتعاد عدم كشطها ، او شطبها .
       كما عليهم القيام بعملية التصحيحات عن طريق الاحالات التي لابد على المحافظ العقاري ان يعاينها و يشهد بصحتها   وحتى تكون عملية التاشير واضحة بعيدة عن التلبس و الابهام ، الزم المشرع ان تكون كتابة الاسماء العائلية للاطراف بالاحرف الكبيرة اما الشخصية بالاحرف الصغيرة وذلك على الخانة المخصصة لذلك ، وللتاكد من الجداول المقيدة عليها المعلومات سواء تعلق الامر بتعيين الاطراف او العقارات لابد ان تكون مرقمة وموقعة ، مع ضرورة وضع خط بالحبر بعد كل عملية اجراء ، وهذا لتفادي عمليات التزوير ، والاضافات غير المبررة ، كما انه يتعين على المحافظ العقاري ان بضع تاريخ التسليم بعد كل عملية تاشير والنص الذي بمقتضاه تم هذا التسليم   .
        وحتى تكون كل البيانات المؤشرة على الدفتر العقاري صحيحة ، ومطابقة لعمليات التصرف الواردة على  العقارات ، لابد من نقل كل التاشيرات تمت على البطاقة العقارية وذلك على الدفتر المقدم او الدفتر الجديد علما ان هذا الاخير لا يعتبر تاما الا عند حلول تاريخ اخر شهادة تطابق يوقع عليها المحافظ العقاري في الاطار المخصص لذلك   .
        اما عن كيفية تسليم الدفتر العقاري ، فان الامر يختلف باختلاف عدد اشخاص اصحاب الحقوق ، فان كان شخص واحد ، فانه في هذه الحالة لا يطرح أي اشكال قانوني ذلك ان عملية التسليم تتم له شخصيا ، اما اذا كان هناك شخصان اواكثر من اصحاب الحقوق في الشيوع فانه في هذه الحالة عليهم تعيين وكيل من بينهم بموجب وكالة قانونية لتسليم الدفتر العقاري مع الزام المحافظ العقاري الاشارة  على البطاقة العقارية التي تخص نفس العقار الجهة التي الى اليها الدفتر العقاري ، واسم مستلمه تجنبا لضياعه .
      غير انه في حالة ضياع او اتلاف  الدفتر العقاري من صاحبه يستطيع هذا الاخير الحصول على دفتر عقاري جديد ، بعدما ان يقدم طلب مكتوب ومسبب للمحافظ العقاري ، الذي عليه ان يتاكد من مدى تطابق هذا الطلب مع هوية الشخص و البطاقة العقارية الخاصة بذات العقار ، ويؤشر فيها على البطاقة العقارية على حصول المالك على دفتر اخر . 
       اما اذا تم التاشير على  دفتر عقاري جديد بالرغم من وجود دفاتر عقارية سابقةتم التاشير عليها ، فعلى المحافظ العقاري في مثل هذه الحالات العمل على اتلاف الدفاتر العقارية السابقة و الاشارة بذلك على البطاقات العقارية .
       ونظرا لاهمية الدفتر العقاري ، وما يتضمنه من معلومات ، الزم المشرع تقديره في كل عملية ايداع تحت طائلة رفض الاجراء ، عملا بنص المادة 50 من المرسوم رقم 76/ 63 غير ان لهذه القاعدة استثناءات وردت في الفقرة الثانية من المادة 50 السابقة الذكر التي تنص على  ان المحافظ يقوم بعملية الاشهار من دون ان يطلب الدفتر بحيث تتم عملية تنفيذ الاجراء دون طلبها نذكرها  في الحالات التالية  :
*  ــ  العقود المشار اليها في المادة 13 من الامر رقم 75/ 74 المؤرخ في 12/ 11/ 1975 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام ، وتاسيس السجل العقاري .
*  ــ  العقود المحررة او القرارات القضائية التي صدرت بدون مساعدة المالك او ضده .
*  ــ  تسجيل امتيازاو رهن قانوني او قضائي .
     الجدير للاشارة اليه في الاخير انه بعد تنفيذ اجراء الشهر لهذه الحالات طبقا للكيفيات السابقة الذكر ، على المحافظ العقاري ان يبلغ بهذا التنفيذ الى حائز الدفتر العقاري ، وذلك بموجب رسالة موصى عليها مع اشعار بالاستلام يتضمن انذار المعني بضرورة ايداعه للدفتر العقاري لدى المحلفظة العقارية المختصة في اجل 15 يوما ابتداءا من تاريخ اشهار استلام الرسالة الموصى عليها  ، قصد ضبطه و استفائه ، اما في حالة عدم تقديم المالك ـ البائع ـ الدفتر العقاري للمحلفظ العقاري عند نقل ملكية العقار من اجل التاشير عليه بالتصرف فانه يمكن في هذه الحالة للمحافظ ان يسلم للمالك الجديد دفتر عقاري اخر ، مع الاشارة في البطاقة العقارية الخاصة بهذا العقار لمراجع الدفتر المسلم .
      واذا وقع نزاع حول عملية التسليم يجوز للاطراف المتنازعة الحصول على دفتر عقاري يثبت حقوقهم .
      و دور المحافظ العقاري ايتمثل ايضا في اعطاء المعلومات وتسليم النسخ او المستخرجات .
 ـــ اعطاء المعلومات : يقع على عاتق المحافظ العقاري بمقتضى طلب ، افادة أي شخص بمعلومات تخص عقار ما  للاطلاع على وضيعته القانونية طبقا للمادة 55 من هذا المرسوم ، ويسلمه شهادة عقارية تفيد التاكد من خلو العقار من حقوق رتبت عليه سواء اكانت اصلية ام تبعية ، وقد تكون هذه الشهادة ايجابية في حالة وجود ما يثقل كاهل العقار  بتصرف عيني كما قد تكون شهادة سلبية اذا لم يتضمن حقوق عليه   . 
  واذا وجه الى المحافظ طلبا لتسليمه نسخا او مستخرجات عن بطاقة العقارات او شهادة بعدم وجود أي بطاقة التي طلبت عنها نسخ او مستخرجات ، فبيده اجل شهر عندما يكون اجراء ما بصدد الرفض تطبيقا للمادة 101   ، فانه يسلم لمن وجه الطلب ، شهادة  تحمل عبارة " اجراء بصدد الانتظار " ، وبناءا على طلب جديد ، يسلم المحافظ شهادة اما ان الاجراء لازال بصدد الانتظار واما تم رفضه نهائيا واما تم تسويته . 
      تجدر الاشارة الى ان الطلبات تقدم في نسختين على مطبوع مطابق للنماذج المحددة بموجب قرار من وزير المالية ، يحدد فيه مبلغ الرسوم الواجبة الاداء عند تسليم الوثائق الى العامة . 
ــ  تسليم النسخ او المستخرجات : يجب على المحافظ العقاي ان يسلم نسخا او مستخرجات من الوثائق المشهرة لجميع من يطلوبنها ، أي عمليا لمن لهم مصلحة مثل مشتري او دائن راغب في معرفة السوابق الرهينة ، كما يسلم عند الاقتضاء شهادة تشهد على عدم وجود اية وثيقة تم طلب نسخة او مستخرج منها .
    وهوملزم كذلك وبناءا على طلب وفي اجل شهر بتسليم نسخ او مستخرجات عن بطاقات العقارات او شهادات بعدم وجود اية بطاقة طلبت عنهانسخ او مستخرجات وتقدم الطلبات في نسختين على استمارة مقدمة من طرف الادارة تكون الادارة مؤرخة و موقعة من الملتمسين ، ولا تسلم عن الوثائق التي تم شهرها الا مستخرجات ، ما عدا اذا طلب الاطراف صراحة نسخا كاملة . 
     ويجب ان تتضمن المستخرجات بعض البيانات فيما يتعلق بتسجيل الرهون او الامتيازات .
      ويجب تيليغ  رفض المحافظ الاستجابة للطلب المسبب في اجل 15 يوما ابتداءا من ايداع الطلب ويتوفر الملتمس بناء على هذا التبليغ بطبيعة الحال على طعن في حالة ما اذا اكنملت شروط هذا الطعن . 
     ومن جهة اخرى فان الاخطاء او الاغفالات الواردة في النسخ و المستخرجات او الشهادات المسلمة من طرف المحافظ يمكن ان تؤدي الى قيام المسؤولية المدنية لهذا الاخير اذا ما كانت هذه الاخطاء او الاغفالات منسوبة اليه ، هذه المسؤولية المغطاة بمسؤولية الدولة التي سنتعرض لها في الفصل الثاني . 
اثار الشهر:
يختلف  الجزاء المترتب عن عدم الشهر بالنسبة لجميع العقود ، والاحكام و المستندات .
   فالنسبة للبعض منها يكون الجزاء هو عدم القابلية للاحتجاج بها على الغير ، ويتمثل الجزاء بالنسبة للبعض الاخرليس فقط في عدم القابلية للاحتجاج بها على الغير وانما كذلك في عدم الاعتراف بالحق ، وبالنسبة للفئة الثالثة فان الجزاء هو غرامة مدنية او منح تعويض ، وهناك في الاخير مستندات يتم شهرها وجوبا من اجل اعلام الغير او من اجل قبول بعض اطلبات القضائية .
1 / العقود التي يكون جزاء عدم شهرها هو عدم قابليتها للاحتجاج بها على الغير : 
      نستطيع ان نذكر هنا الرهن الرسمي و الامتيازات العقارية الخاصة وحق التخصيص والرهن الحيازي العقاري .
    فهذه العقود لا تكون قابلة للاحتجاج بها على الغير الا اذا كانت مقيدة قبل حصول الغير على حقوق عينية منصبة على العقارات  فالمشتري مثلا لملكية او لجزء من ملكية العقار يتحمل الرهون و الامتيازات العقارية المقيدة عند قيامه هو نفسه بالعمل على قيد حق.
   و نستطيع ان نذكر كذلك الايجارات التي تفوق مدتها اكثر من 12 سنة  و المخالصة بالاجرة و الحوالة لمدة تزيد على 3 سنوات  و العقود المعاينة لشرط عدم القابلية للتصرف او لتقييد منصب على حق التصرف  وبعض الشروط الفاسخة  التي  لا تكون نافذة في حق الغير الا اذا تم قيدها قبل اكتساب هذا الغير حقوقا عينية عقارية .
2 /  العقود التي يكون جزاء عدم شهرها ليس عدم قابليتها للاحتجاج بها على الغير فق ط وانما كذلك عدم الاعتراف بالحق : 
     ان الشهر العقاري في النظام الجزائري لا يجعل الحق قابلا للاحتجاج به على الغير فقط وانما يتضمن كذلك نقل هذا الحق .
   فالمادة 19 من الامر رقم 75/74 توضح هذا وتذهب الى القول ان تسجل جميع الحقوق الموجودة على عقار ما وقت الشهر في السجل العقاري و الدفتر الذي يشكل سند ملكية .
   وهذا يعني بان للشهر العقاري دورا اثباتيا ، على الاقل في حالة الترقيم النهائي للعقارات الممسوحة  .






 
3 / العقود التي يكون جزاء عدم شهرها غرامة مدنية او منح تعويض : 
   تتمثل هذه العقود في الشهادات التوثيقية المحررة قصد معاينة كل انتقال بفغل الوفاة، ويعاقب عل عدم شهر هذه الشهادات بغرامة مدنية ، الموثق واصحاب الحقوق العقارية الجدد الذين امتنعوا عن التماس خدمات الموثق .
  كما انه و زيادة عل ذلك يمكن اقامة مسؤولية اصحاب الحقوق الجدد اذا تم التماس الموثق بعد مرور اكثر من 6 اشهر على الوفاة .
4 / العقود المقرر شهرها قصد اعلام الغير او قصد قبول بعض الطلبات القضائية : 
   نستطيع بخصوص الفئة الاولى لن نذكر على الخصوص المحاضر المحررة من طرف ادارة المسح العام لمعاينة التعديلات اللاحقة بالعقارات المسجلة في مجموعة البطاقات العقارية وانتقال التركة و القسمة  اما بخصوص الفئة الثانية فنذكر الدعاوى القضائية الرامية الى النطق بفسخ او ابطال او الغاء او نقض حقوق ناتجة عن وثائق مشهرة  بحيث يؤدي عدم الشهر الى عدم قبول الطلب . 
   ويتعين عادة على المدعى عليه التمسك بعدم قيول الطلب من خلال اثارة عدم القبول .
   ولكن هل يعد عدم القبول هذا من النظام العام وهل يستطيع القاضي اثارته تلقائيا .
   لقد اجابت المحكمة العليا الغرفة العقارية على هذا السؤال بالسلب بالقرار رقم 196021 الصادر بتاريخ 27/09/2000 ، من خلال التاكيد على ان البطلان هنا بطلان نسبي والقاضي لا يستطيع اثارته تلقائيا .
        و نلاحظ بان محكمة النقض الفرنسية قد فصلت هي الاخرى في هذا الاتجاه مصرحة بان عدم قبول طلب الفسخ او الابطال ليس من النظام  .
       ونحن بدورنا تنضم الى هذا الحل لان قاعدة الشهر الواردة في المادة 85 من المرسوم المذكور وحتى وان كانت  اجبارية فانها مقررة اساسا في صالح الغير المشترين ومن ثم يكون من الصعب التمسك بانها من النظام العام .
الدفتر العقاري
عقد الملكية العقارية

نموذج البطاقة العقارية

طرق إثبات ملكية أرض

قانون مسح الأراضي في الجزائر pdf

وثائق إثبات الملكية

الفصل  الثاني : منازعات الدفتر العقاري


       المحافظ العقاري  سلطة التحقق من هوية واهلية الاطراف عن طريق وسائل الاثبات وكذلك من قانونية المستندات المطلوبة قصد شهرها  .
و تمارس هذه الرقابة عند الايداع وعند تنفيذ الاجراء ، ويستطيع المحافظ العقاري بل و يجب عليه رفض الايداع في بعض الحالات  ، وكما يستطيع ويجب عليه رفض القيام بالاجراء في حالات اخرى ويتم كل ذلك تحت رقابة القضاء .
 
المبحث الاول : منازعات الدفتر العقاري امام المحافظ العقاري

متى كان المحرر المراد شهره بالمحافظة العقارية المختصة اقليميا مستوفيا لكافة الشروط و القواعد السابق ذكرها ،  و مرفقا بالمستندات المطلوبة قام المحافظ العقاري باجراء الشهر مراعي في ذلك مرتبة اسبقية الايداع .
    اما اذا كان المحرر غير مستوفي لشيء من ذلك ، يتعين على المحافظ العقا ري رفض ايداعه ، بعد فحصه لمجمل الوثائق الخاضعة للاشهارالعقاري ، و الاووراق المرفقة بها و تبيان وجه النقص والخلل فيها .
دقيق للمحرر ، و الكشف عن وجه الاختلاف في الوثائق المشهرة او حالات السهو في التاشير على بعض البيانات .
     في كلتا الحالتين ، يتعين على المحافظ العقاري التبليغ بحالة الايداع غير القانوني لمودعي المحررات و الوثائق وفقا لاجراءات معينة وذلك حتى يتسنى لهم بعد ذلك الطعن في قرارات المحافظ هذا ما سوف نتناوله في مطلبين  متتالين .

المطلب  الاول : رفض الايداع


 يكون رفض الايداع وقت الايداع ، فبعدما يعاين المحافظ عيبا كفيلا بتبرير هذا الرفض يعيد للطالب الوثائق المقدمة بعد وضع تاشيرة الرفض على احدى نسخ هذه الوثائق ، مؤرخة وموقع عليها ، ويستطيع الطالب بعد التسوية تقديم طلب جديد ، وفي انتظار ذلك لا يمكن اجراء أي تسجيل في سجل الايداعات .
 ولا يمكن القيام بالشهر الا عند تاريخ الايداع الجديد اذا كان هناك ايداع وتم قبوله . 
  والمحافظ العقاري مطالب من خلال ( 15 )  مدة خمسة عشر يوم من تاريخ الايداع بتبليغ الموقع على التصديق ما ظهر له من نقص في البيانات او عدم اشهار المحررات المرتكز عليها في عملية التصرف . وهذا لا يكون الا بعد قيامه بمراقبة سريعة ودقيقة للوثيقة المودعة . 
   ان رفض الايداع هو اجراء فوري وكلي ، يخص الوثيقة المودعة باكملها حتى لو كان السهو او عدم الصحة  يخص فقط بعض البيانات في الوثيقة المودعة ، غير ان لهذه القاعدة استثناء حددته المادة 106 من المرسوم رقم 76/63 التي اوضحت الحالات التي يكون فيها رفض الايداع جزئي وهي   : 
* ــ  حالة نزع الملكية من اجل المنفعة العامة ، لان الوثيقة المودعة في مثل هذه الحالة تتضمن اجراءات كثيرة ومتميزة بمثل عدد المالكين حيث يمكن ان يكون الرفض على بعضهم دون الاخر. 
* ــ  حالة المزايدات حسب قطع الارض ، او البيوع المتميزة بموجب عقد واحد في هذه لحالة ، تعتبر الوثيقة المودعة شاملة متضمنة اجراءات كثيرة بكثرة عدد قطع الارض التي تمت عليها المزايدات او البيوع المتميزة .
* ــ  اذا كانت الوثيقة المودعة تتضمن امتيازات ، او رهون ، او نسخة من التنبيه المساوي للحجز وتتضمن في نفس الوقت خلافات في التعيين الخاص بالعقارات المرتب عليها بعض الحقوق او الحجوز ،  فان الاجراء يقبل بالنسبة للعقار الذي يكون تعيينه مطابقا للشروط القانونية ، اما حالة الرفض فانها تطبق العقارات التي يكون تعيينها ناقص .

الفرع الاول  :  اسباب رفض الايداع 


هناك ثمة اسباب تدفع بالمحافظ العقاري الى رفض ايداع المحرر ، منها ما هو متعلق بغياب احد الوثائق او البيانات المطلوبة في الوثائق المودعة ومنها ما متعلق بوجود نقص ، او خلل في تعيين الاطراف و العقارات في المحرر المودع ، هذه الاسباب تم تحديدها في المادة 100 من المرسوم رقم 76/ 63 ، ويمكن اجمالها في النقاط التالية : 
* ــ  في حالة عدم تقديم للمحافظ العقاري العقاري الدفتر العقاري ، او مستخرج مسح الارضي اذا تعلق الامر بعقارات واقعة في مناطق ممسوحة .
* ــ  عندما يكون التصديق على هوية الاطراف ، وعلى الشرط الشخصي مخالفا للشروط و الكيفيات السابقة الذكر .
* ــ  عند عدم تقديم أي وثيقة تكون واجبة التسليم للمحافظ العقاري لاجل قبول الايداع .
* ــ  اذا كان تعيين العقارات لا يستجيب لاحكام المادة 66 من المرسوم رقم 76/63 .
* ــ عندما تكون الجداول المودعة من اجل قيد الرهون و الامتيازات ، لا تحتوي على البيانات المطلوبة و المحددة في المواد 93الى 95 ، 98 من المرسوم رقم 76/63 او تكون غير محررة على النماذج الخاصة بذلك .
* ــ عندما تظهر الصورة الرسمية او النسخة المودعة بان العقد الذي قدم للاشهار غير صحيح من حيث الشكل .
* ــ عند مخالفة احكام المواد من 67 الى 71 من المرسوم رقم 76/ 63 ، والمتعلقة بكيقيات واشكال اعداد الجداول الوصفية للتقسيم في حالة ما اذا كانت الوثيقة المودعة تتعلق بملكية الطبقات .
     وعليه فانه ومن خلال عرض اسباب رفض الايداع  ، نلاحظ ان المشرع الجزائري قد عددها على سبيل الحصر دون ان ياخذ بعين الاعتبار بعض الحالات التي يمكن ان تكون كذلك سببا في رفض الايداع كصدور قانون جديد ما بين فترة ايداع الوثيقة و فترة دراستها يمنع التصرف الذي تنطوي عليه الوثيقة موضوع الايداع وهي الحالة التي اوردها المشرع المصري و الفرنسي ضمن حالات رفض الايداع ، واسقاط الاسبقية فيه  .
    بالاضافة الى هذه الحالات ، هناك حالات اخرى ورد النص عليها في المادة 353 من قانون التسجيل ، يمكن اجمالها فيما يلي : 
* ــ  حالة غياب التصريح التقييمي للعقار موضوع التصرف ، بمعنى عدم تحديد القيمة التجارية للمعاملة 
* ــ  عدم الدفع المسبق لرسوم الاشهار العقاري من طرف ملتمس الايداع .




الفرع الثاني  :  كيفيات رفض الايداع


     قبل ان يتخذ المحافظ العقاري قراره القاضي برفض الايداع ، لابد عليه ان يحصر جميع صور المخالفات او النقائص التي تنطوي عليها الوثائق المودعة وهذا من اجل تجنب حالات رفض الايداع المتكررة ، وبالتالي يستطيع المودع تصحيح الوثيقة محل الرفض في اقرب الاجال الممكنة .
     اما عن كيفية رفض الايداع ، فلابد ان يجسد بواسطة رسالة مكتوبة توجه لمودعي العقود او المحررات يحدد بموجبها تاريخ الرفض ، اسبابه ، و النص القانوني الذي يبرره مع ضرورة توقيع المحافظ و شهادته بذلك  ويبلغ قرار الرفض الى الموقع على التصديق الذي يعتبر في نفس الوقت بمثابة تبليغ موجه لاطراف بطريقة غير مباشرة  ، وعلى المحافظ العقاري التقيد بالمدة القانونية المسموح بها لتبلبغ قرار الرفض وان كان المشرع الجزائري لم ينص عليها صراحة في المرسوم رقم 76/ 63 ، غير ان انه بالرجوع الى نص المادة 107 من نفس المرسوم نلاحظ ان مدة تبليغ قرارالرفض هي خمسة عشر يوما من تاريخ الايداع  و هذه المدة غير محترمة من الناحية العملية لكثرة وكثافة الوثائق المودعة على مستوى مصلحة الحفظ .
    اما فيما يتعلق باجراءات التبليغ ، فانها تتم اما برسالة موصى غليها مع اشعار بالوصول ، او بواسطة التسليم للموقع على التصديق مقابل اقرار بالاستلام .
     وعن كيفية مسك ملف الرفض من طرف المحافظ ، فانه في هذا الاطار يقسم الى( 4) اربعة ملفات فرعية ملف فرعي خاص بقضايا في انتظار الرفض ، ملف فرعي خاص بقضايا مرفوضة للحفظ ، ملف فرعي خاص برفض نهائي ، ملف فرعي  خاص بقضايا المنازعات فعند اتخاذ المحافظ قراراه برفض الايداع عليه التاشير به على الملف الخاص بقضايا في انتظار الرفض ، مع ذكر تاريخه ، وسببه والنص القانوني الذي استند اليه . واذا تجاوزت المدة القانونية الخاصة بالطعن في قرار الرفض و المقدرة بشهرين ، فان الملف الفرعي الخاص بالرفض يرتب ضمن الملف الخاص بالرفض النهائي . وفي حالة قيام المتضرر بالطعن في قرار الرفض خلال الاجال القانونية المحددة اعلاه ، فالملف يرتب في الملف الفرعي الخاص بالمنازعات في انتظار صدور الحكم النهائي . وفي حالة قيام المتضرر بالطعن في قرار الرفض خلال الاجال القانونية المحدد اعلاه ، فالملف يرتب في الملف الفرعي الخاص بالمنازعات في انتظار صدور الحكم النهائي الذي يقر احد الحلين : 
      اما ان يؤيد قرار المحافظ العقاري القاضي برفض الايداع و بالتالي الملف في هذه الحالة يرتب في الملف الفرعي النهائي و اذا كان الحكم يلغي قرار المحافظ العقاري ، فان على هذا الاخير اتمام اجراءات الشهر بطريقة عادية . 

المطلب الثاني :  رفض الاجراء

       قد يحدث ان يقبل المحافظ العقاري ايداع الوثائق بمصلحته الا انه يرفض اجراء عملية الاشهار ، اذا تبين له بعد فحصه الدقيق و الكلي للوثائق المراد شهرها بانها قد شابها عيب من العيوب سواء عند عدم تعيين الاطراف و العقارات بكيفية نافية للجهالة ، او عند عدم ارفاق بعض الوثائق التي طلب استكمالها او ان التصرف الذي يحمله المحرر مخالف للنظام العام و الاداب العامة ، وهو ما تشير اليه المادة 105 من المرسوم 76/63 التي تنص : " يحقق المحافظ العقاري بمجرد اطلاعه على البيانات الموجودة في الوثيقة المودعة بان موضوع او سبب العقد ليس غير مشروع او مناف للاخلاق او مخالف للنظام العام بكل وضوح " ، وفي هذا الشان ، صدر قرار عن مجلس الدولة بتاريخ 12/ 06/ 2000 ملف رقم 203106لا ايد القرار المستانف الصادر عن الغرفة اادارية الرامي الى رفض الدعوى لعدم التاسيس استنادا الى ان القرار الاداري الصادر عن والي ولاية بجاية الذي يفيد تنازله عن قطعة ارض لم يتم اشهاره من طرف المحافظ العقاري بناءا على المادة 105 اعلاه . 
       على عكس رفض الايداع الذي يستوجب فحصا شاملا و سريعا للوثيقة التي تم قبول ايداعها مع ضرورة مقارنتها بالبيانات المقيدة على مجموعة البطاقات العقارية . فاذا تبين وجود خلل او نقص في الوثيقة المقبولة يمكن للمحافظ  اصدار قرار يقضي برفض الاجراء يبلغه الى الموقع على التصديق وفقا للاجراءات و الكيفيات المحددة في رفض الايداع .

الفرع الاول  : اسباب رفض الاجراء

ان اسباب رفض الاجراء ، تعد من بين الضمانات القانونية التي سنها المشرع ، حماية للمتعاملين ، وقد اشار اليها في نص المادة 101 من المرسوم رقم 76/63 ، حيث يمكن تعدادها في حالة : 
* ــ  الوثائق المودعة و الوثائق المرفقة بها غير متطابقة وغير متوافقة .
* ــ  مراجع الاجراء السابق و الخاصة بالوثائق وجداول قيد الرهون ، و الامتيازات غير متطابقة مع الوثائق المودعة قصد الشهر   . 
* ــ  تعيين الاطراف و العقارات اتو الشرط الشخصي كما هو محدد في المادة 65 من المرسوم رقم 76/ 63 غير متطابق مع البيانات المقيدة على البطاقات العقارية  . 
*  ــ  صفة المتصرف او الحائز الاخير و المحددة في الوثائق المودعة متناقضة مع البيانات الموجودة على البطقات العقارية .
* ــ  التحقيق المنجز بموجب المادة 104 من المرسوم رقم 76/63 يكشف بان الحق قابل للتصرف  .
* ــ  يظهر وقت التاشير على الاجراء ان الايداع كان من الواجب رفضه .
* ــ يكون موضوع العقد او المحرر المراد شهره غير مشروع و مخالف للنظام العام .
     وما يلاحظ على المشرع الجزائري ، انها  اورد اسباب رفض الاجراء عل سبيل الحصر عكس المشرع الفرنسي الذي توسع في تعداد اسباب رفض الاجراء حيث اعطى السلطة الكاملة لمحافظ الرهون في تقدير أي سبب يرى من خلاله انه دافع للرفض  .

الفرع الثاني  :  كيفيات رفض الاجراء

       بعد قبول الايداع ، والتاشير بالاجراء في سجل الايداع ، يقوم المحافظ العقاري بمعية الاعوان المكلفين بدراسة الوثائق بالتحقق من مدى صحتها و خلوها من أي سبب يكون دافعا لرفضها ، غير انه اذا تبين لهم اثناء ذلك وجود سبب دافع لرفض الاجراء ، فان هذا الاخير يوقف و يباشر بعد ذلك اجراءات التسوية المنصوص عليها في المادة 107 من المرسوم رقم 76/ 63 وحتى يعلم الغير بهذا الرفض ، لابد على المحافظ  ان يبلغ قرار  رفض الاجراء الى الموقع على التصديق بواسطة رسالة موصى عليها مع اشعار بالاستلام اوعن طريق التسليم الشخصي مقابل اقرار بذلك ، وليكون للموقع على التصديق الحق في تصحيح الوثيقة المرفوضة تمنح له مهلة خمسة عشر يوما ابتداءا من تاريخ تبليغ قرار الرفض سواء كان التبليغ مباشرا اومن تاريخ الاشعار بالاستلام ، او من تاريخ اشعار رفض الرسالة الموصى عليها ،وعلى الموقع على التصديق ، اتخاذ احد الحلين ،اما قبول بايداع وثيقة تعديلية ضمن الاجال القانونية الممنوحة له ــ أي خلال مدة خمسة عشر يوما من رفض الاجراء ــ حيث انه في هذه الحالة يقوم المحافظ العقاري بتنفيذ الاجراء الذي ياخذ مرتبته باثر رجعي من تاريخ الايداع الاولى بالاضافة الى التاشير بذلك على البطاقة العقارية التي تحمل عبارة اجراء قيد الانتظار ،  واما ان يرفض ايداع وثيقة تعديلية ضمن الاجال القانونية الممنوحة له ، او يعلن عدم قدرته على التصحيح حيث في هذه الحالة ، يقوم المحافظ العقاري ، بتثبيت قراره و يصبح رفض الاجراء نهائي مراعيا في ذلك احكام المادة 106 من المرسوم رقم 76/ 63 المتعلقة بحالات الرفض الجزئي . وعلى المحافظ التاكيد على هذا الرفض في سجل الايداع في الخانة المخصصة للملاحظات و عند الاقتضاء على البطاقة العقارية والدفتر العقاري المتعلقة بنفس العقار .
     والمحافظ ملزم ايضا بتيليغ قرار رفض الاجراء النهائي للموقع على التصديق خلال مدة ثمانية ايام الموالية لمهلة خمسة عشر يوم الممنوحة للتسوية   .وعليه ارجاع الوثيقة محل الرفض الى الموقع على التصديق برسالة موصى عليها او شطبها من مصنفات العقود اذا كانت محكمة لتفادي القياس عليها في حالة الاشهارات المتتالية انفس العقار . غير انه من الناحية العملية قد يتلقى المحافظ العقاري حالات اين تكون فيها العقود والوثائق المشهرة قد مرت عليها مدة طويلة من شهرها ، وتبين له بعد ذلك ان الاجراء كان من الواجب رفضه في مثل هذه الحالات ن على المحافظ اتخاذ قرار الرفض النهائي للوثيقة دون اتباعه  اجراءات رفض الاجراء النهائي  مع ضرورة ابلاغ المدير الولائي بهذا الرفض حتى يتسنى له رفع دعوى قضائية استنادا للصلاحيات الممنوحة له بموجب المادة العاشرة من المرسوم رقم 91/ 65 المؤرخ في 02/ 03/ 1991 يطلب عن طريقها ابطال اثار شهر الوثيقة لمخالفتها للقوانين و التنظيمات المتعلقة بالحفظ العقاري ويتبع اجراء رفع الدعوى ايداع عريضة لدى نفس المحافظة العقارية المختصة من اجل شهرها حماية لحقوق الغير ، في انتظار صدور الحكم النهائي . ورفض الاجراء النهائي في مثل هذه الحالات يستمد اساسه القانوني من المذكرة رقم 4318 المؤرخة في 27/ 10/ 1998  التي تلزم المحافظين العقاريين الالغاء في الحين ، وبدون أي شرط لكل العقود المشهرة المخالفة للاحكام التشريعية و التنظيمية المعمول بها . مع ضرورة ابلاغ المدير الولائي بهذا الالغاء ، كي يقوم بارسال تقرير حول كل قضية الى الادارة المركزية .
    وفي كل الاحوال ، مهما كانت قرارات المحافظ العقاري القاضية برفض الايداع او الاجراء ، فانها تكون قابلة للطعن امام الجهات القضائية المختصة وسوف نتطرق لهذه النقطة في المطلب الثاني . 
المنازعات المتعلقة بالترقيم المؤقت " القيد الاول " : 
     عند قيام المحافظ العقاري بترقيم العقارات الممسوحة مؤقتا طبقا للمادتين 12و 13 اعلاه ، قد يحصل احتجاج واعتراض من قبل الغير يدعون حق ملكيتهم للعقار ، وفي ذلك يشترط نص المادة 15 بان كل احتجاج متعلق بالترقيم المؤقت في السجل العقاري الذي يثار خلال مهلة 04 اشهر او السنتين حسب الحالة ، ينبغي ان يتم بمقتضى رسالة موصى عليها الى المحافظ العقاري والى الطرف الخصم الذي سجل العقار الممسوح باسمه .
    وللمحافظ العقاري صلاحية اجراء محاولة صلح بين المتنازعين ، وفي حالة توفيقه ، يحرر محضر عن المصالحة يتسم بقوة ثبوتية ، يكون حجة على الجميع ، واذا فشلت محاولة الصلح ، يحرر كذلك محضرا بعدم المصالحة يبلغه الى المعنيين بالامر ، ويبقى بيد المحتج او المعترض مهلة 06 اشهر تسري من تاريخ تبليغه برفض اعتراضه ، لرفع دعـــوى قضائية امام الجهـة القضائية المختصة التي تقــع بدائرة اختصاصها موقع العقــار  مع وجوب اخضاع هذه الدعوى الى عملية الاشهار العقاري ،مع العلم ان شهادة الترقيم المؤقت تعطي لصاحبها صفة المالك الظاهر ، وتؤدي الى حصوله على الدفتر العقاري ذي القوة الاثباتية طالما لم يطعن فيه قضائيا ، وهذا ما ذهب اليه اجتهاد امحكمة العليا في قرارها الصادر في 15/,11/2006 في القضية رقم 367715 ( مجلة المحكمةالعليا ـ العدد الثاني 2006 ـ ص413 ). 
    ويبقى الترقيم المؤقت كذلك الى حين صدور حكم قضائي بشانه .

المبحث  الثاني : منازعات الدفتر العقاري امام القضاء

       ان المحافظ العقاري هو موظف عمومي معين بقرار من وزير المالية و  يباشر مهامه تحت وصاية وزير المالية يخضع الى قانون الوظيف  العمومي ، تربطه بالدولة علاقة لائحية تنظيمية تبعية ، مكلف بتسيير هيئة عمومية ذات طبيعة ادارية وهي المحافظة العقارية  كالية للحفظ العقاري  ، يتولى اساسا بتاسيس السجل العقاري ومسكه كما اشارت الي المادة 11من الامر رقم 75/ 74 ، وبالرجوع الى نص هذه المادة نجد انها تؤكد بان المحلفظ العقاري ليس قاضيا و انما موظف عمومي يعمل تحت وصاية وزير المالية و هذا ما يفهم كذلك من نص المادة 04 من المرسوم رقم 76/ 63 المتضمن تاسيس السجل العقاري 
    و ان مهنة المحافظ العقاري حافلة بالاخطار و المشاكل ، نظرا لتشعب مهامها و دقتها ، حيث تجعل منه مشهرا للعقود و مسيرا اداريا للمصلحة ، ومسؤول عن حماية حقوق الافراد واملاكهم في نفس الوقت ، وبذلك فهو يعد اكثر المهنيين عرضة للاخطاء و اكثرهم تحمل للمسؤولية ، وعليه فهو مطالب اكثر من غيره باليقضة و روح المسؤولية و الدقة لتفادي كل ما من شانه الاساءة الى سمعته المهنية ، ومن اجل ذلك  منح له المشرع الجزائري السلطة الكاملة في رفض ايداع او اجراء كل وثيقة لم تراع فيها الشروط القانونية السابقة الذكر غي انه في مقابل ذلك ، وخوفا من تعسف المحافظ العقاري في استعمال هذه السلطات منح للافراد المتضررين الحق في الطعن ضد قرارات و اخطاء المحافظ العقاري ، وهذا ما سنتعرض له في مطلبين  متتالين في المطلب الاول نخصصه لقرارات  المحافظ العقاري و كيفية الطعن فيها واما المطلب  الثاني نعالج فيه مسؤولية المحافظ العقاري  معتمدين في ذلك قانون الاجراءات المدنية  القديم  تحت رقم 66/ 154 المؤرخ في 08/ 06/ 1966   محاويلين ذكر اهم التعديلات الذي اتى بها المشرع الجزائري في قانون الاجراءات المدنية والادارية  الحامل للرقم 08/09  المؤرخ في 25/ 02/ 2008  الذي سيطبق  ابتداء من شهر افريل سنة 2009 والذي بمجرد سريان مفعوله تلغى احكام الامر رقم 66/ 154  اعلاه طبقا للمادة 1064 من القانون الجديد .

المطلب الاول :  تصرفات المحافظ العقاري وكيفية الطعن فيها

        ان عملية الاشهار العقاري تاخذ شكل القرار الاداري ، و النتيجة التي آل اليها المحافظ العقاري سواء بقبول اجراء الشهر العقاري ام برفضه ، يعد قرارا اداريا يخضع لاوجه الطعن التي تخضع لها سائر القرارات الادارية كما تشير اليه المادة 24 من الامر رقم 75/ 74 المؤرخ في 12/ 11/ 1975 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام و تاسيس السجل العقاري على ما يلي : " تكون قرارات المحافظ العقاري قابلة للطعن امام الجهات القضائية المختصة اقليميا " و يفهم من هذا النص ان الغرفة  الادارية الجهوية هي المختصة لان المحافظ العقاري هو سلطة ولائية وهو ما اكده مجلس الدولة في اجتهاداته و سواء تعلقت القرارات محل الطعن برفض الايداع او برفض الاجراء ، ولقد اكدت ذلك المذكرة رقم 1337/07 المؤرخة في 02/ 12/ 2007 الموجهة الى السادة مديري املاك الدولة ( كل الولايات ) والسادة مديري الحفظ العقاري ( كل الولايات ) ، والسادة المفتشين الجهويين لاملاك الدولة والحفظ العقاري ، والتي يتعلق موضوعها بوجوب رفع الدعاوى القضائية المتعلقة بالغاء الدفاتر العقارية امام الغرف الادارية الجهوية بالمجالس القضائية ، والتي يرجع مرجعها الى قرار الغرفة الرابعة لمجلس الدولة المؤرخ في 25/ 07/ 2007 في القضية رقم 34825 ، فهرس رقم 898 ، وتؤكد على استقرار مجلس الدولة في اجتهاد له على مسالة اختصاص الغرف الادارية الجهوية بالمجالس القضائية نوعيا 



للفصل في الدعاوى المتعلقة بطلبات الغاء الدفاتر العقارية " مسببا قراراته بتطبيق " مبدا الاختصاص النوعي " عل اساس احكام المادة 07 الفقرة الاولى من قانون الاجراءات المدنية ، ونذكر على سبيل المثال لا الحصر القضية التي صدر بشانها القرار المشار اليه اعلاه المتعلقة بدعوى استئناف مرفوعة  من طرف الادارة المركزية ، تخص طلب الغاء دفتر عقاري مسجل باسم احد الخواص منصب على عقارات ملك للدولة ، اين صرح مجلس الدولة بعدم اختصاص الغرفة الادارية العادية لمجلس قضاء سعيدة نوعيا للفصل في هذا الطلب اين يعود اليث في القضية للغرفة الادارية الجهوية لمجلس قضاء وهران " ، وهذا تفاديا لمسالة رفض الدعاوى المرفوعة امام الغرف الادارية العادية بالمجالس القضائية .
    واما الاعتراض على عملية الشهر امام المحافظ العقاري لا ينتج اثاره الا اذا حصل وفقا للاجراءات القانونية المقررة في القانون بموجب تحريك دعوى قضائية وهو الامر الذي ذهب اليه اجتهاد المحكمة العليا في القضية رقم 214431قرارها المؤرخ في 26/07/ 2000 ( المجلة القضائية العددالثاني 2003ـ ص223 ) . 

الفرع الاول  : الطعن في قرارات المحافظ العقاري 

نصت المادة 24 من الامر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام و تاسيس السجل العقاري على مايلي : " تكون قرارات المحافظ العقاري قابلة للطعن امام الجهات القضائية المختصة اقليميا " يتضح من نص المادة المذكورة اعلاه ، ان قرارات المحافظ العقاري سواءا تعلقت برفض الايداع ، او رفض الاجراء تكون قابلة للطعن امام محكمة اختصاص وجود العقار علما ، ان اجراءات الطعن تحرك وفق المادة 7 من القانون الاجراءات المدنية ......التي نصت على ما يلي : " تختص المجالس القضائية بالفصل ابتدائيا بحكم قابل للاستئناف امام المحكمة العليا في جميع القضايا ايا كانت طبيعتها ، التي تكون الدولة او الولايات او احدى المؤسسات العمومية ذات الصبغة الادارية طرفا فيها وذلك حسب قواعد الاختصاص " 
  اما فيما يتعلق بميعاد رفع الدعوى ، يكون خلال مدة شهرين من تاريخ الاخطار الخاص بقرار الرفض .
   و الملاحظ انه من الناحية العملية كثيرا من المتضررين و قبل لجوئهم الى القضاء ، يقدمون شكاوى الى المديرية الولائية للحفظ العقاري قابلة للطعن ، لابد على المتضرر ان يثبت وجه التعسف و التجاوز في اصدار هذا القرار كان يكون غير مؤسس قانونا ، او لم تراعى فيه اجراءات التبليغ السابقة الذكر حيث بعد ذلك يقوم المتضرر بايداع عريضة مكتــوبة وموقــعة من قبله او احد ممثله امام قـلم كتاب الضبط  لجهـة القضائــية المخـتصة   ان رفع الدعوى بهذه الطريقة لا يمنع المحافظ العقاري من مواصلة اجراءات الشهر العقاري في ظروف جد عادية ، غير انه حماية لحق المتضرر الزم المشرع شهرعريضة افتتاح الدعوى امام المحافظة العقارية المختصة في انتظار صدور الحكم النهائي  .

الفرع الثاني :  الطعن في اخطاء المحافظ العقاري 

للمتضرر كذلك حق الطعن ضد الاخطاء المرتكبة من طرف المحافظ  العقاري ، وذلك بعد التاكد من توافر اركان المسؤولية الخطئية التي يستدعي لقيامها خطا تقصيري مرتكب من طرف المحافظ يترتب عليه ضرر يلحق بالمدعي او المتضرر بالاضافة الى وجود علاقة سببية مابين الخطا و الضرر ، اما عن ميعاد تحريك دعوى المسؤولية يكون في اجل عام ابتداءا من اكتشاف فعل الضرر ، وتتقادم هذه الدعوى بمرور خمسة عشر سنة من ارتكاب الخطا .
   واذا تبين ان الخطا المرتكب من طرف المحافظ العقاري خطا جسيم ومتعمد فان للدولة حق الرجوع عليه بالتعويض عن طريق رفع دعوى قضائية يحركها ضده مدير الحفظ العقاري المختص اقليميا  وفقا للمادة 23 من الامر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 والتي نصت على مايلي : " تكون الدولة مسؤولة بسبب الاخطاء المضرة بالغير ، والتي يرتكبها المحافظ العقاري اثناء ممارسته لمهامه ودعوى المسؤوؤلية المحركة ضد الدولة ، يجب ان ترفع في اجل عام ، يحدد ابتداءا من اكتشاف فعل الضررو الا اسقطت الدعوى . و تتقادم الدعوى بمرور خمسة عشر عاما ، ابتداءا من ارتكاب الخطا ، وللدولة الحق في رفع دعوى الرجوع ضد المحافظ العقاري ، في حالة الخطا الجسيم لهذا الاخير " وما يلاحظ على هذه الاجراءات ي نفسها التي اعتمدها المشرع الفرنسي كل ما هناك انه اشترط اضافة لذلك التسبيب الكامل و الكافي بما يفيد تواطؤ المحافظ العقاري مع الغير و اثبات سوء نيته في ارتكابه للخطا   . 

الفرع الثالث:كيفية الطعن في تصرفات المحافظ العقاري

اولا /  ــ  شروط رفع الدعوى : 

لم يات المشرع الجزائري في قانون الشهر العقاري بشروط خاصة برفع الطعن القضائي ضد قرارات المحافظ العقاري ، وبالتالي فانه تطبق القواعد العامة المقررة في كيفية رفع الدعاوى المنصوص عليها في قانون الاجراءات المدنية رقم 66/ 154 المؤرخ في 08/06/1966 المعدل و المتمم  ، ويجب ان تتوفر شرطي الصفة و المصلحة  طبقا للمادة 459 منه المعدلة بالمادة 13 من قانونالاجرءات المدنية و الادارية رقم 08/09 المؤرخ في .......    في دعوى بطلان بيانات الدفتر العقاري ، وفي اعادة النظر في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي شانها في ذلك شان أي دعوى لابد لقبولها توافر شرطي الصفة  و المصلحة في رافعها ، و يتطلب ذلك في جميع الدعاوى المرفوعة امام القضاء بمختلف انواعه و درجاته .

ثانيا /  ــ  صفة التمثيل القضائي : 

      تنص المادة 111 من المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتضمن تاسيس السجل العقاري على ان الدولة تمثل محليا من طرف الوالي يساعده في ذلك رئيس مصلحة بالولاية مكلف بشؤون املاك الدولة و الشؤون العقارية فيما يخص حالة العقار تطبيقا للمادة 24 من الامر رقم 75/ 74 السلبق الذكر غير ان المرسوم التنفيذي رقم 91/65 المؤرخ في 02/ 03/ 1991 المتضمن تنظيم المصالح الخارجية لادارة املاك الدولة و المحافظة العقارية  نص على ان متابعة مثل هذه القضايا يتكفل بها المحافظ العقاري . 
      غير انه  بصدور القرار الوزاري المؤرخ في 20/ 02/ 1999  الذي يؤهل اعوان ادارة املاك الدولة و الحفظ العقاري لتمثيل الوزير المكلف بالمالية  في الدعاوى المرفوعة امام القضاء ، اصبحت صفة التمثيل القضائي تقتصر على الاشخاص التالية : 
ــ  بالنسبة للدعاوى المرفوعة امام المحكمة العليا ، ومجلس الدولة و محكمة التنازع ، يؤهل لتمثيل الوزير المكلف بالمالية ، المدير العام للاملاك الوطنية في القضايا المتعلقة باملاك الدولة و الحفظ العقاري .
ــ  بالنسبة للمحاكم ، المجالس القضائية و المحاكم الادارية (  الغرف الادارية ) ، يؤهل مديري املاك الدولة و مديري الحفظ العقاري بالولايات كل فيما يخصه في القضايا المتعلقة باملاك الدولة و الحفظ العقاري .

ثالثا /  ــ  اجراءا ت رفع الدعوى : 

    اما عن اجراءات رفع الطعن ضد قرارات المحافظ العقاري ، فالمادة 112 من المرسوم رقم 76/63 تشيرالى انه يقدم الطعن بموجب عريضة مكتوبة و موقعة من قبل الطرف الذي يعينه الامر الذي تتوفر فيه شرطي الصفة و المصلحة او في وكيله القانوني ، طبقا لاحكام قانون الاجراءات المدنية  وذلك برفع عريضة مكتوبة ، موقعة ومؤرخة وتتضمن البيانات القانونية اللازمة لقبول الدعوى شكلا امام المحكمة المختصة طبقا لاحكام المواد 14 و 15 و16 من القانون الجديد رقم 08/ 09 المتضمن قانون الاجراءات المدنية و الادارية .
    و يلاحظ بان المشرع الجزائري لم يبين مهلة رفع الدعوى و الجهة القضائية المختصة بالتحديد ، وانما اكتفى بعبارة " طبقا لاحكام قانون الاجراءات المدنية " مما يفيد  ان طبيعة الدعوى المرفوعة من اختصاص القضاء الاداري طبقا لاحكام المادة 07 من قانون الاجراءات المدنية المعدلة بالمادة 800 من قانون الاجراءات المدنية و الادارية الجديد رقم 08/09  ، ويرفع الطعن وفقا للقواعد العامة خلال اجل شهرين تسري ابتداءا من تاريخ تبليغ قرار رفض اجراء الاشهار العقاري دون شرط تقديم تظلم مسبق .
     ترفع الدعوى الادارية طبقا للمادة 169 من قانون الاجراءات المدنية ، بعريضة مكتوبة و موقع عليها من الخصم او من محام مقيد في نقابة المحامين في نقابة المحامين . وتودع لدى قلم كتابة الضبط المجلس القضائي ، واما ما اورده المشرع الجزائري في القانون الجديد المتعلق بالاجراءات المدنية والادارية رقم 08/09 المؤرخ في 25/02 2008  بانه يكون تمثيل الخصوم امام المجلس القضائي من طرف محامي وجوبي تحت طائلة عدم قبول الدعوى الاستئناف ، واما الدولة والولاية والبلدية  و المؤسسات العمومية ذات الصبغة الادارية فهي معفاة من التمثيل الوجوبي بمحام . و تسري على عريضة الدعوى القواعد المنصوص عليها في المواد 13 ، 14 و 15 و 111 من هذا القانون ، ويجب ان تكون مصحوبة بالقرار المطعون فيه ، و يجب ان تكون  عريضة الطعن و مذكرات الدفاع المقدمة من الدولة موقعة عليها من قبل وزير المالية المختص الممثل من قبل احد الاشخاص المشار اليهم اعلاه .
     اما عن مهلة الطعن بالاستئناف ، فيرفع امام مجلس الدولة خلال اجل شهر واحد يسري ابتداءا من تاريخ التبليغ بالقرار الصادر عن الغرفة الادارية ، و يتعين على المحافظ العقاري تنفيذ مقتضى القرار النهائي الصادر عن الجهة القضائية المختصة و الا تقرر مسؤوليته الشخصية.

رابعا /  ــ  الاختصاص القضائي : 

     لم يحدد المشرع الجزائري الجهة القضائية المختصة للفصل في الطعون الموجهة ضد قرارات  المحافظ العقاري ، غير انه بالرجوع الى احكام قانون الاجراءات المدنية نجد بان هذه الجهة القضائية تختلف باختلاف طبيعة الدعوى المطروحة   .
   فاذا كانت الدعوى ترمي الى الغاء قرار المحافظ العقاري المتمثل في الاشهار العقاري فان الاختصاص القضائي يعود الى احدى الغرف الادارية الجهوية الموجودة على مستوى احدى المجالس القضائية الخمسة : الجزائر ، وهران ، ورقلة ، قسنطينة و بشار طبقا للمادة 07 من قانون الاجراءات المدنية القديم على اساس انقرارات المحافظ العقاري تعتبر ولائية أي صادرة عن مديرية الولاية ، الا انه بموجب القانون الجديد رقم 08/09 المتعلق بقانون الاجراءات المدنية والادارية الغى الجهات القضائية الجهوية واصبح الاختصاص القضائي في مثل هذه الدعاوى يكون امام الجهات القضائية الادارية المحلية على مستوى المجلس القضائي الذي يوجد بدائرة اختصاصها العقار محل النزاع طبقا للمادة 838 منه ، مثلما يعود الاختصاص انفس الجهات القضائية الادارية المحلية في الدعاوى المتعلقة بابطال اجراء او بيان من البيانات الواردة بالدفتر العقاري مثلا ، وكذلك من اختصاصها ايضا دعاوى التعويض   .
    واما الدعاوى المتعلقة بابطال او فسخ او تعديل او نقض الحقوق المترتبة على عقود تم شهرها فطبقا للمادة 515 من هذا القنون الجديد اعلاه والذي جاء بالاحكام المشتركة بين مختلف الجهات القضائية واحكم خاصة بكل جهة قضائية ومنها الفصل االثالث المعنون ب" في القسم العقاري " .
     وكما ان المادة 516 تنص على ان القاضي العقاري يختص كذلك بالنظر في المنازعات المتعلقة بالترقيم المؤقت في السجل العقاري القائمة بين الاشخاص الخاضعين للقانون الخاص , وهذه في  اجل 06 اشهر طبقا للمادة 16 من المرسوم رقم 76/ 63  الممنوح للشخص الذي ينازع في الترقيم المؤقت للعقار الممسوح ، و الذي  يعتبر اجل مسقط فحقه برفع الدعوى يسقط ان لم يباشره خلال هذه المدة غير ان المادة 16 من المرسوم رقم 76/ 63  قلت من القوة الثبوتية المطلقة بالسجل العقاري ، بحيث خولت الحق للاشخاص المنازعة في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي واعادة النظر في قرارات المحافظ العقاري دون ان تمهلهم باجل مسقط ، مما يفتح المجال الى رفع دعاوى للطعن في البيانات المدونة بالسجل العقاري حتى بعد فوات اجال طويلة من صيرورة الترقيم نهائيا وحصول المعني بالامر على دفتر عقاري ، وهو ما يؤثر على استقرار نظام الملكية العقارية ، وقد صدرت عدة قرارات قضائية تتضمن اعادة النظر في الحقوق العينية المنشئة ، بالغم م اناصحاب العقارات الممسوحة حصلوا على ترقيم نهائي لمدة طويلة قبل صدور قرار الالغاء . 
وفي هذا الشان صدر بتاريخ 16/03/1994 قرا عن الغرفة المدنية للمحكمة العليا  ملف رقم 108200 يتضمن تاكيد ما سبق وجاء فيه : " اشهار الحقوق ، الحصول على الدفتر العقاري ، لا يجوز فسخ تلك الحقوق او ابطالها الا عن طريق المعارضة بدعوى قضائية مقبولة ، ومن المقرر قانونا ان دعاوى القضاء الرامية الى النطق بفسخ او ابطال او الغاء او نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم اشهارها ، لا يمكن قبولها الا اذا تم اشهارها ... " 
   واذاكانت الدعوى ترمي الى ابطال اجراء او بيان من البيانات الواردة بالدفتر العقاري مثلا فان الاختصاص القضائي يعود الى الغرفة الادارية المحلية على مستوى المجلس القضائي الذي يوجد بدائرة اختصاصها العقار محل النزاع ، واذا كان الامر يتعلق بدعاوى التعويض ، فان الاختصاص يعود الى نفس هذه الجهة القضائية ايضا .

خامسا / ــ  شهر الدعاوى العقارية :
 
مبادئ الشهر العقاري تقتضي شهر الدعاوى العقارية التي ترمي الى فسخ او تعديل او تصريح او الغاء او ابطال الحق العيني حتى تجعل المتعامل في العقار على علم بحالته القانونية .
   قرر المشرع الجزائري الزامية شهر الدعاوى العقارية بالمادة 85 من المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/ 03/ 1976 المتضمن تاسيس السجل العقاري ، ونصها كالتالي :" ان دعاوى القضاء الرامية الى النطق بفسخ او ابطال اوالغاء او نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم اشهارها ، لا يمكن قبولها الااذا تم اشهارها مسبقا طبقا للمادة 14 الفقرة الرابعة من الامر رقم 75/ 74المؤرخ في 12/ 11/ 1975المتضمن اعداد مسح الاراضي العام و تاسيس السجل العقاري ، واذا تم اثبات هذا الاشهار بموجب شهادة من المحافظ  او تقديم نسخة من الطلب الموجود عليه تاشير الاشهار "  .
هذه المادة وضعت شرطا يتمثل في ان الدعاوى العقارية ، ينبغي ان تكون منصبة على حقوق عينية عقارية مشهرة ، اما اذا لم تكون هذه الحقوق كذلك فالاصل ان الدعوى العقارية لا تسمع اصلا من طرف الجهة القضائية و لا يتصور اخضاعها الى الاشهار بالمحافظة العقارية طالما ان الحق العيني الذي تتمحور عليه الخصومة القضائية غيرمشهرا وهو ما يعمل به المشر ع الفرنسي بموجب المادة 30 من المرسوم المؤرخ في 04/ 01/ 1955 بحيث قرر بان الدعوى غير المشهرة بمحافظة الرهون تقع تحت طائلة عدم القبول من الجهة القضائية المرفوع اليها النزاع ، ونفس الشئ ذهب اليه كل من المشرع السوري و المشرع اللبناني   .
     ولكن المشرع الجزائري لم يقيد شهر الدعوى باجل معين مثلما ذهب اليه المشرع المصري الذي منح للمدعون اجل شهرين لاشهار الدعوى بادارة الشهرالعقاري ، و اذا لم يتم شهرها خلال هذا الميعاد يحكم بوقف الفصل في الدعوى كما تبينه المادتين 32 و33 من القانون المصري   .
    ولقد كرست المحكمة العليا في عدة قرارات قضائية محتوى نص المادة 85 المشار اليها اعلاه ، وقد جاء في قراراها المؤرخ في 26/ 04/ 2000 ما يلي   : " ( شفعة ـ عقار مشاع ـ اجراءاتها ـ عدم خضوع الدعوى للمرسوم رقم 76/ 63 ـ نقض المادة 85 من المرسوم رقم 76/ 63 المؤرخ في 25/ 03/ 1976 المتعلق بتاسيس السجل العقاري ) 
من الثابت قانونا ، ان الدعاوى القضاء الرامية الى النطق بفسخ او ابطال او الغاء او بنقض حقوق ناتجة عن وثائق تم اشهارها مسبقا .....
واما تبين من القرار المطعون فيه الذي رفض دعوى الطاعنة المتعلقة باثبات حقها في الموضوع اخطئوا في تطبيق القانون ، لان احكام هذه المادة تخص الدعاوى القضائية الرامية الى النطق او ابطال او الغاء او نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم اشهارها ، والحال ان دعوى الطاعنة تتعلق بالاخذ بالشفعة في بيع العقار المشاع بينها  و بين اختها و هي تخضع لاحكام القانون المدني مما يعرض القرار المطعون فيه الى النقض "  (الاجتهاد القضائي للغرفة العقارية ، الجزء الاول ، قسم الوثائق 2004 ـ 176 ـ 177) .
وكما جاء في القرار   المؤرخ في 16/ 03/ 1994 ـ ملف رقم 10800200 ما يلي : " اشهار الحقوق ـ الحصول على الدفتر العقاري ـ لا يجوز فسخ تلك الحقوق او ابطالها الاعن طريق المعارضة بدعوى قضائية مقبولة ) .المادة 85 من المرسوم رقم 76/ 63 المعدل بالمرسوم رقم 08/ 210 و المرسوم التنفيذي رقم 93/ 123 المؤرخ في 19/ 05/ 1993 المتعلق بالسجل العقاري .
من المقرر قانونا ان دعاوى القضاء الرامية الى النطق بفسخ او ابطال او الغاء او نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم اشهارها ، لا يمكن قبولها الا اذا تم اشهارها . 
  ومن ثم فان قضاة الموضوع بابطالهم مباشرة عقد البيع الرسمي المبرم بين الطاعن الحالي و المرحومة ( ب.ي) مورثه المطعون ضدهم مع انه مرتكزا على عقد صحيح تحصلت بموجبه على الدفتر العقاري ولم تقع اية معارضة مقبولة ضده ، فانهم اساؤوا بذلك تطبيق القانون و عرضوا قراراهم للنقض " 
     و الهدف الاساسي الذي يرمي اليه المشرع من خلال نص المادة 85 السابقة الذكر هو الحفاظ على الحقوق الثابتة بالشهر تفاديا للفوضى و عدم الاستقرار في المعاملات العقارية ، بحيث تجعل المتعامل في العقار عالما بحالته علما يقينيا ، فاذا اقدم على شرائه ، فانه يكون مقدما على شراء حقا متنازعا فيه ، وانه من المحتمل ان ينزع منه بعد صدور الحكم القضائي بشانه ، واعادته الى من صدر الحكم لفائدته الذي له ان يتمسك بسوء نية الغير الحائز للعقار ، وهو ما يفهم من خلال نص المادة 86 من نفس المرسوم التي تنص على : " ان فسخ الحقوق العينية العقارية او ابطالها او الغائها او نقضها عندما ينتج اثارا رجعيا ، لا يحتج به على الخلف الخاص بصاحب الحق المهدور ، الا اذا كان الشان الذي بمقتضاه حصل ذلك الفسخ او الابطال او الالغاء او النقض قد تم اشهاره مسبقا ، كان هذا الفسخ او الابطال او الالغاء او النقض بحكم قانون ، تطبيقا للقانون ". 
   و ان الدعوى العقارية لا يترتب عنه ايقاف عمليات الاشهار العقاري للسند لان شهر هذه الدعوى طبقا للمادة 85 من المرسوم السابق الذكر لا يترتب عنه امتناع المحافظ العقاري وجوبا عن مواصلة اجراءات الشهر العقاري للسند المقدم اليه من اجل اشهاره على مستواه ، ذلك ان مهام المحافظ العقاري مهام مستقلة عن ارادة اطراف الدعوى الذين لهم الحق في مواصلة اجراءات الدعوى او الاتفاق فيما بينهم على حل اخر لفض نزاعهم.
في المقابل اذا سلمنا بان يد المحافظ العقاري تغل عن مواصلة شهر التصرفات العقارية بمجرد شهر الدعاوى العقارية ، لما اصبح على هوى الاشخاص ، وتحت رحمة المتقاضين في مجال التسجيل و القيد بالمحافظة العقارية ، ويرتبط تدخله بمصالح الخواص مما ينجم عنه لا محالة ، زعزعة استقرار الحقوق العينية العقارية ، وهو ما يكلف اصحابها و الدولة كثيرا . 
 وفي هذا المجال صدرت المذكرة رقم 01385 مؤرخة في 22/03/1993 عن المديرية العامة للاملاك الوطنية موجهة الى السادة مديري الحفظ العقاري في كل الولايات تؤكد ماسبق ذكره ، و تدعو المحافظين العقاريين باتمام اجراءات الاشهار العقاري بالرغم من وجود نزاع تم رفع بشانه دعوى قضائية و موضوعها :"هو طلبات ايقاف تنفيذ اجراء اشهار العقود الواردة من طرف الخواص  ".
 لقد كرس المشرع الجزائري مبدا شهر الدعاوى العقارية صراحة  في القانون الجديد المتضمن قانون الاجراءات المدنية والادارية تحت رقم 08/09 المؤرخ في 25/02/ 2008 في استحداث مادة جديدة رقم 519 منه والتي تنص على ما يلي : " ترفع الدعوى ا"مام القسم العقاري و ينظر فيها حسب الاجراءات الواردة في هذا القانون ، مع مراعاة الاحكام الخاصة بشهر دعاوى الفسخ او الابطال او التعديل او  نقض حقوق قائمة على عقود تم شهرها " 

سادسا /  ــ  قرارات جهات القضاء الاداري : 

تختلف احكام الجهة القضائية المختصة  باما ان يكون اختلاف موضوع الطعن المقدم امامها فاذا كانت الدعوى مرفوعة ضد قرارات المحافظ العقاري فان الحكم الصادر مؤيد لمطالب المدعي ، وبالتالي بطلان قرار الرفض الصادر من المحافظ العقار ، وفي هذه الحالة على هذا الاخير مواصلة اجراءات الشهر العقاري بطريقة عادية . اما اذا كان الحكم الصادر مؤيدا لقرارالرفض الصادر من المحافظ العقاري ، في هذه الحالة عليه القيام بالتاشير هذا الحكم على جميع الوثائق العقارية الخاصة بالعقار موضوع الشهر ، واما اذا رفعت الدعوى ضد المحافظ لارتكابه اخطاء اثناء اجراء عملية الشهر ، وكانت الاخطاء غير عمدية ، فان الحكم الصادر يلزم المحافظ العقاري بتدارك اخطائه ، واتخاذ اجراءات التسوية و التصحيح على الوثائق المشهرة ، واما اذا ثبت ان الاخطاء المرتكبة من طرف المحافظ هي عمدية تنطوي على نية الغش و التواطئ ، فان االحكم الصادر يلزمه بالغاء جميع الحقوق المكتسبة بهذه الصفة . 
   غير انه في بعض الحالات يمكن ان يتحول مركز المحافظ العقاري من مدعى عليه الى مدعي ، كان يتبين له اثناء قيامه باجراءات الشهر انه ارتكب خطا في شهر محرر مثلا كقيامه باجراء شهر عقد شهرة وفقا لقواعد التقادم المكسب على ارض ملك للدولة   ، في مثل هذه الحالة و انطلاقا من كون المحافظ العقاري يعد المسؤول الاول في حماية املاك الدولة و الافراد على حد سواء ، فهو مطالب برفض اجراء نهائي لكل وثيقة مشهرة خطا ، غير انه بالنظرلكون اكتشاف الخطا ، كان بعد عدة سنوات من اجراء الشهر ، أي بعد ان اصبحت الحقوق مكتسبة ، فانه لم يبق الا طريق القضاء للمطالبة بالالغاء ، حيث يبادر برفع دعوى قضائية وذلك بايداع عريضة مكتوبة ، وموقعة من طرفه اما قلم كتاب الضبط للجهة القضائية المختصة اقليميا يشرح بموجبها وجه  الخطا المرتكب ، واسباب المطالبة بالالغاء . و بالموازة مع ذلك عليه شهر نفس العريضة المودعة لدى مصلحته ، عليه التاكيد في جميع الوثائق العقارية خاصة البطاقات العقارية   مع ضرورة قيامه بتبليغ الحكم الصادر و القاضي بالالغاء الوثيقة المشهرة خطا الى الموقع على التصديق الذي بدوره يقوم بابلاغ اصحاب الحقوق المكتسبة .
     غير ان اللجوء المحافظين العقاريين الى القضاء للمطالبة بالغاء المحررات و الوثائق المشهرة من طرفهم خطا ، امرا نادرا ما يحدث من الناحية العملية لما له من تاثير على نفسيتهم ، وسمعتهم المهنية وان كان من الناحية القانونية هذ الاجراء هو الوحيد و الكفيل بتجنيب المحافظين العقاريين مسؤولية اخطائهم ، والتي قد تنجر عنها مشاكل لا يحمد عقباها .

المطلب الثاني : مسؤولية المحافظ العقاري

المحافظ العقاري و المحور الاساسي في نظام الشهر العقاري ، ويلعب دورا مهما في تفعيل استقرار الملكية العقارية و الحفاظ على حقوق الاشخاص ، ويكون طبيعيا اذن ان تقرر مسؤوليته . 
    هذه المسؤولية قد تكون فردية شخصية ، وقد تكون ادارية مرفقية .

الفرع الاول  : مسؤولية المحافظ العقاري عن فعله الشخصي

الاساس القانوني المسؤولية امحافظ العقاري عن فعله الشخصي هي المادة 124 من القانون المدني التي تنص : " كل عمل ايا كان ، يرتكبه المرء ويسبب ضررا للغير يلزم من كان سببا في حدوثه بالتــــعويض " .
     و مناط مسؤولية المحافظ العقاري الشخصية هو الفعل الغير المشروع ، و تنطوي مسؤوليته على الاخلال بلتزام قانوني يتمثل في الالتزام ببذل عناية ، ويقوم على ثلاث اركان وهي : الخطا و الضرر و علاقة السببية بين الخطا و الضرر . 
و اسنادا على ذلك يكون المحافظ العقاري مخطئا خطا شخصيا اذا صدر عنه سلوك منحرف عن المسلك الصحيح العادي و المالوف ، يهدف من ورائه خدمة اغراض شخصية بحيث لاياتيه الموظف العادي المتبصر ا، اليقظو الحريص المعتني بشؤون مصلحته  . وعلى سبيل النثال اذا تقدم اليه شخص بيده سند يرمي الى اخضاعه الى الشهر العقاري بالمحافظة العقارية ، وكان عدم شرعية هذا السند او التصرف المقدم اليه ، ظاهرة او كانت تتضمن خرقا لاي نص قانوني ، فانه يقع عليه الامتناع عن تنفيذ اجراء الشهر العقاري بناءا على المادة 105 من المرسوم رقم76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتاسيس السجل العقاري ، التي تكلفه بالفحص و التحري عن صحة السندات و الا عرض نفسه الى نظام المسؤولية .
و الخطا الموجب للمسؤولية ثلاثة انواع حسب الفقهاء ، لم يتطرق لها المشرع الجزائري في قانون الشهر العقاري ، فقد يكون خطا عمدي او خطا اهمال ، وقد يكون خطا ايجابي او سلبي ، وقد يكون ايضا خطا مدني او جزائي، وقديكون خطا جسيم او يسير .

الفرع الثاني  : مسؤولية المحافظ العقاري مسؤولية مرفقية

سبق وان قلنا بان فكرة المسؤولية تثير فكرة الخطا ، وان مبدا المسؤولية لا يتقرر الا اذا نجم عن الخطا المرتكب ، ضررا للغير ، مع شرط قيام العلاقة السببية بينهما ، على هذا الاساس فان طبيعة العلاقة الوظيفية العامة التي تربط المحافظ العقاري بالادارة المركزية ، ينتج عنه حتما التمييز بين المسؤولية الشخصية التي تترتب عن خطا المحافظ العقاري الشخصي ، ومسؤولية الدولة التي تترتب عن الخطا المرفقي مع تحديد كيفية التعويض عن الاضرا ، وهو ما يستفاد من مضمون المادة 23 من الامر رقم 75/74 التي جاء نصها كالتالي : " تكون الدولة مسؤولة بسبب الاخطاء المضرة بالغير والتي يرتكبها المحافظ العقاري اثناء ممارسة مهامه ، ودعوى المسؤوؤلية المحركة ضد الدولة ترفع في اجل عام واحد ابتداءا من اكتشاف فعل الضرر ولا سقطت الدعوى .
وتتقادم الدعوى بمرور خمسة عشر عاما ابتداءا من ارتكاب الخطا .
وللدولة الحق في رفع دعوى الرجوع ضد الحافظ العقاري في حالة الخطا الجسيم المرتكب من هذا الاخير " . 
ان فحوى هذه المادة يشير الى ان المسؤولية المترتبة عن اخطاء المحافظ العقاري تتقرر في الاساس على الدولة بناءا على مسؤولية  المتبوع عن اعمال تابعه كما هو منصوص عليه في الفقرة الاولى من المادة المذكورة اعلاه، غير انه لا تتحقق مسؤوؤلية المتبوع عن اعمال تابعه الا اذا تحققت بدايةمسؤوؤلية التابع ، فمسؤوؤلية هذا الاخير هي الاصل ، وتتوقف عليها مسؤولية المتبوع .
  وتقوم هذه المسؤوؤلية على اساس فكرة الضمان ، فالتابع يعمل لحساب الدولة التي ينبغي عليها ان تتحمل كافة الاضرار المترتبة على اخطاء المحافظ العقاري ، طالما ان علاقة  التبعية لم تزول .
و تعتبر مسؤولية الدولة في هذا المجال قائمة على اساس الخطا الحاصل من الغير ـ وهو الموظف التابع لها ـ فارتكاب المحافظ العقاري خطا ما حال تادية وظائفه او بمناسبتها دون ان ينم عن تبصره او مدفوعا بعوامل شخصية ودون ان يكون خطؤه جسيما يصل الى حد ارتكاب جريمة تقع تحت طائلة التشريع العقابي ، فان الخطا في هذه الحالة يعتبر خطا مصلحيا ادايا ، تتحمله الدولة . 
 وان مسؤولية الادارة على اخطاء المحافظ العقاري ، تعني ذمتها مثقلة بدين مالي ، تلزم بسداده في صورة تعويض يؤدي الى المضرور بسبب الخطا الثابت الذي ينجم عن موظفها في مجال  وظيفته .
  غير انه اذا ثبت خطا هذا الاخير الجسيم ، للدولة الحق بالرجوع عليه على اساس المسؤولية عن فعله الشخصي أي الا اذا ثبتت مسؤوليته التقصيرية الناجمة عن خطئه الشخصي طبقا للمادة 23 من الامر رقم 75/ 74 المنوه عنه سابقا ، وعليه لا يمكن للشخص الذي يدعي بانه مصاب بضرر نتيجة الخطا الجسيم المرتكب من طرف المحافظ العقاري ان يباشر اجراءات الدعوى في مواجهة هذا الاخير مباشرة بصفته الشخص المكلف بادارة الشهر العقاري ، وانما يتعين عليه ان يوجه دعواه  ضد الدولة ممثلة في ذلك من طرف وزير المالية للمطالبة بالتعويض ، وطبيعة هذه الدعوى هي دعوى قضاء شامل ، يعود الاختصاص القضائي للفصل  فيها الى الغرفة الادارية  المحلية ، كل ذلك مالم ياخذ الخطا المرتكب الوصف الجزائي كما هو الحال بالنسبة الى التزوير في البيانات المدونة بالسجل العقاري او في البطاقة العقارية ، لانه في هذه الحالة تتبع اجراءات الدعوى العمومية ضد شخص المحافظ العقاري ، ولا يتصور مطلقا امكانية حلول الممثل القانوني عن الدولة محل المحافظ العقاري لتحمل عبء المتابعة الجزائية كما هو الشان بالنسبة الى تحمل التعويضات الناجمة عن دعوى المسؤولية المدنية . 


     























































الخاتمة
 
     ختاما لهذا البحث ، يتضح لنا جليا ان تحديث المحافظة العقارية اصبح امرا ضروريا لا مفر منه ، باعتبارها تمثل احدى الااليات الاساسية ، و الضرورية  في عملية الحفظ العقاري ، لاسيما 
مع التحولات العميقة التي فرضتها مرحلة الدخول الى نظام السوق بوتيرة متسارعة ، ادت الى بروز العديد من الثغرات القانونية في العديد من التشريعات خاصة تلك المتعلقة بميدان الحفظ العقاري ، مما جعلها غير قادرة على مواكبة المستجدات على السياحة الاقتصادية والمالية التي عرفتها الجزائر في العشرية الاخيرة ، هذا بغض النظر عن حالات الخرق والتجاوزات للعديد من النصوص القانونية ، ناهيك عن اللجوء الى الحلول الظرفية التي كثيرا ما تكون اثارها وخييمة ,
     ومن هذا المنطلق ، اصبحت مهمة المحافظ العقاري اليوم مهمة صعبة ، محفوفة بالمخاطر حيث يجد نفسه في الكثير من الاحيان امام اشكالات قانونية غامضة و مستعصية تجعله في موقف حرج ينتظر الحل ، ومن هنا الواقع يفرض علينا اليوم الاسراع في اعادة النظر او تكييف جميع القوانين التي لها علاقة مباشرة او غير مباشرة بعملية الحفظ العقاري بما يتماشى و التحولات السياسية ، الاقتصادية و الاجتماعية السارية اليوم لاسيما الامر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/ 1975 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام وتاسيس السجل العقاري ، و المرسومين التطبيقين له رقم 76/62 المؤرخ في 25/ 03/ 1976 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام ورقم 76/ 63 المؤرخ في 25/ 03/ 1976 المتضمن تاسيس السجل العقاري وذلك باعتبارها نصوص قانونية 
صدرت في مرحلة انتقالية ، تميزت بنظام اقتصاد موجه ، لم تاخذ بعين الاعتبار التغييرات المستجدة على كل الاصعدة .، ومن بين النقاط الرئيسية التي لابد ان ياخذها المشرع الجزائري في هذا التغيير : 
1 ــ ضرورة النهوض بوظيفة المحافظ العقاري و ترقيتها اذ تتطلب منه ان يكون ملم بجميع القوانين و التنظيمات التي تحكم مجال معاملات الافراد ، وتنظم الملكية العقارية مع ضرورة الجمع ما بين الجانب القانوني و الجانب التقني لها حتى يتمكن من اجراء فحص كامل وشامل للوثائق المودعة ، وبالتالي اجراء شهرها .
2 ــ ضرورة اعادة تنظيم مصالح الحفظ العقاري ووضغهتحت وصاية وزارة العدل ذلك كون العلاقة مابين مصالح الحفظ العقاري ووزارة العدل علاقو وثيقة وقوية  فرضتها طبيعة العمل . 
   فالمحافظ العقاري يقوم بشهر العقود التي يحتج بها في مواجهة الكافة ، والتي كثيرا ما يعتمد عليها القاضي عند اصداره  لاحكامه هذا بغض النظرعلى ان العديد من مسائل الحفظ العقاري تتطلب فكرة الاسناد على الاعمال الولائية للمحاكم مثلا مسالة الكفالة ، الصلح ، الوصاية و الوكالة ،وانما اكثر من ذلك ، نجد ان اعمال المحافظ العقاري لا تقتصر على شهر المحررات ، والعقود فقط بل ترغمه في بعض الاحيان ان يكون مساعدا قضائيا ملزما بتقديم النصيحة ، وتقريب وجهات نظر الاطراف وابرام الصلحفيما بينهم متحققا من التصريحات ، والمعلومات المتضمنة في الوثيقة المودعة واكثر من ذلك فهو مكلف بتامين المعاملات العقارية وحمايتها .
ومن تتضح عملية التقارب والتشاور ما بين المحافظ العقاري والقاضي ضرورية وملزمة بهدف تبسيط المفاهيم القانونية الغامضة التي كثيرا منها ما تكون على شكل قضايا مطروحة على القضاء بجميع فروعه . ولاجل هذا لابد من عقد اتصالات دورية او سنوية مابين اجهزة القضاء ومصالح الحفظ العقاري من اجل توحيد الرؤية في المسائل ذات الاهتمام المشترك والمتعلقة بالحفظ العقاري .
3 ــ ضرورة تزويد المحافظات العقارية بالوسائل الحديثة اهمها الاعلام الالي اين تؤهلها لاداء المهام المنوطة بها قانونا بكل سرعة ودقة ، ولعل ان للجزائر امكانيات وطاقات بشرية هائلة تسمح لها بتجاوز كل العقبات ، وضبط المعاملات العقارية وحصرها شريطة ان يتم استعمالها وتسييرها بشكل جيد .للوصول الى تطبيق المادة 32 من المرسوم رقم 73/ 32 المؤرخ في 05/01/1973 التي تنص على ان شهادات الملكية سوف تستبدل بدفاتر عقارية بمجرد احداث المسح العام للار اضي ، وكما نصت المادة 33 منه على ان الدفتر العقاري سيشكل المنطلق الجديد والوحيد لاقامة البينة في شان الملكية العقارية ، بمعنى اخر ان له قوة ثبوتية مظلقة للملكية العقارية
الـــــمـــراجــــــع

قائمة المراجع باللغة العربية
اولا : المؤلفات :

    1/  د ـ اسحاق ابراهيم منصور ــ نظريتا القانون و الحق و تطبيقاتهما في القوانين الجزائرية ــ ديوان المطبوعات الجامعية ــ الجزائر 1992 .
     2 / د ـ لعشب محفوظ  ــ المبادئ العامة للقانون المدني ــ  ديوان المطبوعات الجامعية ــ الجزائر ـ الطبعة الثانية ـ 1992 .
     3 / د ـ محمد لبيب شنب ــ شرح احكام عقد البيع ــ دار النهضة ـ مصر ـ الطبعة 1975 .
      4 / د ـ محمد فاروق عبد الحميد ـ التطور المعاصر انظرية الاموال العامة في التشريع الجزائري ـ ديوان المطبوعات الجزائرية ـ طبعة 1988 .
      5/  د ـ محمد صبري السعدي ــ شرح القانون المدني الجزائري  ــ النظرية العامة للالتزامات  ـ الجزء الاول ــ دار الهدى للطباعة و النشر ـ الجزائر 1991ـ 1992 .
       6 / المستشار ـ معوض عبد التواب ـ السجل العيني علما و عملا ـ دار الفكر العربي ـ القاهرة ـ طبعة 1989 . 
       7  /  المستشار معوض عبد التواب ـ الشهر العقاري و التوثيق ــ منشاة المعارف الاسكندرية ، طبعة 1982 .
       8 / د ـ عبد الحميد الشواربي ـ اجراءات الشهر لعقاري في ضوء القضاء و الفقه ـ منشاة المعارف الاسكندرية ، مصر ، طبعة 1999 . 
       9 / د عبد الرزاق السنهوري ـ الوسيط في البيع و المقايضة ـ الجزء الرابع مصر ، طبعة 1982 . 
       10/  الاستاذ عمر لحضيري ـ الاخكام التشريعية و التنظيمية المتعلقة بالتوثيق ـ طبع على الحساب الخاص للمؤلف ، مطبعة بجاية ـ الجزائر ، طبعة 1987 .
       11/  المهندس عمار علوي ــ الملكية و النظام العقاري في الجزائر ــ دار هومة ــ سنة 2006 .
        12/  الاستاذ سماعين شامة ــ النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري ــ دار هومة ــ سنة 2002 .
       13/  الاستاذ عبد الحفيظ بن عبيدة ــ اثبات الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية في التشريع الجزائري ــ  سنة 2004 .
       14/  الدكتور حمدي باشا و الاستاذة ليلى زروقي ــ المنازعات العقارية ــ طبعة جديدة في ضوء اخر التعديلات واحدث الاحكام ــ دار هومة  ــ سة 2006 .
       15/ الدكتور حمدي باشا عمر ــ القضاء العقاري في ضوء احدث القرارات الصادرة عن مجلس الدولة و المحكمة العليا ــ دار هومة ــ سنة 2005 .
       16/  كتاب ــ  نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري ــ الطبعة الاولى ــ سنة 2003 ــ طبع الديوان الوطني للاشغال التربوية .  







ثانيا: المقالات

1 ــ مقال الاستاذ امين بركات ـ القيد في السجلات العينية ـ عن المجلة القضائية العدد الثاني لسنة 1995 .
2 ــ مقال الاستاذ محمد سباغ " التوثيق و العقود الرسمية " مجلة الموثق العدد 05 ـ الغرفة الوطنية للموثيقين ، طبعة 1998 . 
3 ــ مقال السيد علاوة بن شاكر " علاقة المحافظة العقارية بمصلحة مسح يوم دراسي نظمته وزارة المالية منعقد بتاريخ 04/ 11/ 1990 . مجلة الموثق العدد 05 ـ الغرفة الوطنية للموثقين ، طبعة 1998 . 
4 ــ   محاضرة  ملقاة من طرف  الرئيس بوشافع حول نظام الشهر العقاري .
5 ــ  محاضرة الاستاذة ليلى زروقي ــ السنة الثانية ــ 2007 ـ 2008 .
6 ــ  تقرير التدريب الميداني حول الزيارات الاعلامية لدى اعوان القضاء و المؤسسات العمومية من اعداد الطالبات القضاة الدفعة السابعة عشر ـ  محكمة قسنطينة ــ  السنة الاولى  2006 ـ 2007,
7 ــ  رسالة الماجستير من اعداد الطالب رامول خالد ـ المحافظة العقارية كالية للحفظ العقاري في التشريع الجزائري . دراسة تحليلية . 
7 ــ مذكرة التخرج من المدرسة العليا للقضاء ــ العقود و السندات العقارية ـ من اعداد الطالبة كتفي حبيبة ـ الدفعة 10 ـ  سنة 2001 .                                                             

ثالثا: المجلات القضائية:

1 ــ المجلة القضائية ـ العدد الاول لسنة 1987 ـ وزارة العدل . 
2 ــ المجلة القضائية العدد الاول لسنة 1992 ــ وزارة العدل . 
3 ــ المجلة القضائية العدد الاول لسنة 1996 ــ وزارة العدل . 
4 ــ مجلة المحاماة ـ العدد 6 ـ نوفمبر 2007 . 
5 ــ  مجلة  المحاماة ـ العدد 2 ـ ديسمبر 2004 .
6 ــ مجلة المحاماة ـ العدد 01 ـ ماي 2004 . 
7 ــ  مجلة مجلس الدولة ـ العدد 7 ــ سنة 2005 .
8 ــ  مجلة مجلس الدولة ـ العدد 8 ــ سنة 2006 
9 ــ نشرة القضاة ــ  العدد 63 ــ سنة 2008 . 
10 ــ  الندوة الوطنية للقضاء العقاري ـ سنة 1995 عن مديرية الشؤون المدنية . 
11 ــ مجلة المحكمة العليا ــ سنة  2006 ـ العدد الاول .
12 ــ  مجلة المحكمة العليا ـ سنة 2006 ـ العدد الثاني . 
13 ــ  الاجتهاد القضائي للغرفة العقارية ــ  الجزء الاول ـ المحكمة العليا ـ  قسم الوثائق 2004 .
14 ــ الاجتهاد القضائي للغرفة العقارية ــ الجزء الثاني ــ المحكمة العليا ــ قسم الوثائق 2004 .
15 ــ المجلة القضائية ــ العدد الاول ـ سنة 2004 ــ قسم الوثائق .
16 ــ المجلة القضائية ــ العدد الثاني ــى سنة 2003 .  















قائمة المراجع باللغة الفرنسية

1 / B.LATROUS /cours de droit civil /surete et publicite fonciere .o.p.u.alger   annee1982.
2/ J.B.GRISONI / les conception franaise et suisse de la publicitefonciere et leur effets / these de licence universite de lausanne 1990.
3/ T.MONITIONl/ institution du cadastre aux XIX eme siecle / these de licence annee 1990.
4/C.MARTY.RAYAUD/les suretes et la publicite fonciere/j.s.p 1955 France.
5/P.SALVAGE.GEREST/les suretes et la pubicite fonciere/presses .universitaire de gronoble 1994.
6/ P. DOPONI.deletraint m.n.gobard. Bacheller /suretes et publicite fonciere / encyclopedie dalloz 10 eme ed 1992. 















قائمة النصوص القانونية

اولا : النصوص التشريعية :

1 ـ الامر رقم 74/ 26 المؤرخ في 20/ 02/ 1974 المتضمن الاحتياطات العقارية البلدية ، ج. ر العدد 19 المؤرخة في 05/ 03/ 1974 .
2 ـ الامر رقم 75/ 58 المؤرخ في 26/ 09 / 1975 المتضمن القانون المدني الجزائري ج. ر العدد 78 المؤرخة في 30 / 09 / 1975 .
3 ـ الامر رقم 75/ 74 المؤرخ في 12/ 11/ 1975 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام و تاسيس السجل العقاري ، ج. ر العدد 92 المؤرخة في 18/ 11/ 1975 .
4 ـ الامر رقم 76/ 92 المؤرخفي 23/ 10/ 1976 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام و تاسيس السجل العقاري ، ج.ر12 المؤرخة في 09/ 02 / 1977 .
5  ـ  الامر رقم 76/ 105 المؤرخ في 09/ 12/ 1976 المتضمن قانون التسجيل ـ ج.ر  العدد 81 المؤرخة في 18/ 12/ 1976 .
6  ــ قانون رقم 83/ 18 المؤرخ في 13/ 08/ 1983 المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية ج. ر العدد 34 المؤرخة في 16/ 08/ 1983 .
7  ـ قانون رقم 84 / 09 المؤرخ في 04/ 02 / 1984 المتعلق بالتنظيم الاقليمي للبلاد ج.ر العدد 06 المؤرخة في 07/ 02/ 1984 .
8 ـ قانون رقم 84 / 11 المؤرخ في 09/ 06/ 1984المتضمن قانون الاسرة ج. رالعدد 31 المؤرخة في 31/ 07/ 1984 .
9 ـ 87 / 19 المؤرخ في 08/ 12 / 1987 المتضمن كيفيات استغلال الاراضي الفلاحية التابعة للاملاك الوطنية و تحديد حقوق المنتجين وواجباتهم ج.ر العدد 50 المؤرخة في 09 / 12/ 1987 ـ 88 / 27 المؤرخ في 12/ 07 / 1988 المتضمن قانون التوثيق ج. رالعدد 28 المؤرخة في 13 / 07/ 1988 . 
11 ـ قانون رقم 90 / 08 المؤرخ في 07 / 04 / 1990 المتضمن قانون البلدية ج.ر العدد 15 المؤرخة في 11/ 04 / 1990 . 
12 ـ القانون رقم 90/ 25 المؤرخ في 18 / 11 / 1990 المتضمن قانون التوجيه العقاري ج.رالعدد 49 المؤرخة في 18/ 11 / 1990 .
13 ـ القانون رقم 90/ 30 المؤرخ في 01 / 12 / 1990 المتضمن قانون التوجيه العقاري ج.ر العدد 02 المؤرخة في 02/ 12/ 1990 .
14 ـ قانون رقم 91 / 03 المؤرخ في 08 / 01 / 1991 المتضمن قانون التوجيه العقاري ج.ر العدد 02 المؤرخة في 09/ 01 / 1991 .
15 ـ قانون رقم 91/ 11 اللمؤرخ في 27/ 04 / 1991 المتضمن قانون التوجي العقاري ج.ر العدد 21 المؤرخة في 08/ 05 / 1991 .
16 ـ قانون المالية 1999 ج.ر العدد 98 المؤرخة في 24/ 12/ 1998 .
17 ــ قانون رقم 08/09 المتضمن قانون الاجراءات المدنية و الادارية الجديد المؤرخ في 25 /02/2008 ج.رالعدد 21 . 

ثانيا : النصوص التنظيمية : 

1 ـ المرسوم رقم 76/ 62 المؤرخ في 25/ 03 1976 المتضمن اعداد مسح الاراضي ج.ر العدد 30 المؤرخة في 13/ 04/ 1976 .
2ـ المرسوم رقم 76/ 63 المؤرخ في 25/ 03/ 1976 المتضمن تاسيس السجل العقاري ج.ر العدد 30 المؤرخة في 13/ 04/ 1976 .
3 ـ المرسوم رقم 76/ 143 المؤرخ في 23/ 10 / 1976 المتضمن اعداد الحدول الوصفي للتقسيم ج.ر العدد 32 المؤرخة في 26/ 11/ 1976 . 
4 ـ  القرار الوزاري المشترك المؤرخ في  07/ 03/ 1977 المتضمن تحديد شروط اعداد نسخ ثانية لسجلات الايداع ج.رالعدد 36 المؤرخة في 04/ 05 / 1977 
5ـ المرسوم رقم 83 / 352 المؤرخ في 21/ 05/ 1983 المتضمن اجراءات التقادم المكسب واعداد عقد 
الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية ج.ر العدد 21 لمؤرخة في 04/ 05/ 1983 . 
6 ـ القرار المؤرخ في 20/ 02/ 1999 يؤهل اعوان ادارة املاك الدولة و الحفظ العقاري لتمثيل الوزير المكلف بالمالية امام العدالة ج.ر العدد20 المؤرخة في 26 / 03/ 1999 .

ثالثا  : المذكرات و التعليمات:

1 ـ المذكرة رقم 00358 المؤرخة في 17/ 09/ 1990 مجمع المذكرات و التعليمات والمناشير باملاك الدولة و الحفظ العقاري لسنة 1990 ـ 1995 الصادر عن المديرية العامة للاملاك الوطنية ـ وزارة المالية 
2 ـ المذكرة رقم 1251 المؤرخة في 29/ 03/ 1994 مجمع المذكرات و التعليمات و المناشير العامة للاملاك الوطنية ـ وزارة المالية . 
3 ـ المذكرة رقم 689 المؤرخة في 12/ 02/ 1995  مجمع المذكرات و التعليمات و المناشير الخاصة باملاك الدولة و الحفظ العقاري  لسنة 1990 ـ 1995  الصادر عن المديرية العامة للاملاك الوطنية ـ وزارة العدل .  
4 ـ المذكرة رقم 1251 المؤرخة في 29/ 03/ 1994 ، مجمع المذكرات و التعليمات و المناشير الخاصة باملاك الدولة و الحفظ العقاري لسنة 1990 ـ 1995 عن المديرية العامة للاملاك الوطنية ـ وزارة المالية 
5 ـ المذكرة رقم 06025 المؤرخة في 10/ 12/ 1995 مجمع النصوص لسنة 1995 الصادر عن المديرية العامة للاملاك الوطنية ـ وزارة المالية .
6 ـ المذكرة رقم 1373 المؤرخة في 05/ 04/ 1998 مجمع النصوص القانونية لسنة 1998 الصادرة عن المديرية العامة للاملاك الوطنية ـ وزارة المالية .
7 ـ المذكرة رقم 1868 المؤرخة في 12/ 05/ 1998 مجمع النصوص لسنة 1998 .
8 ـ المذكرة رقم 4839 المؤرخة في 24/ 11/ 1998 مجمع النصوص لسنة 1998 الصادرة عن المديرية العامة للاملاك الوطنية ـ وزارة المالية . 
9 ـ التعليمة رقم 873 المؤرخة في 21/ 02/ 1999 مجمع النصوص القانونية لسنة 1999 الصادرة عن المديرية العامة للاملاك الوطنية ـ وزارة المالية . 




   







الفهرس                                                 الصفحة

 المقدمة ...........................................................................02
                   
الفصل الاول : اجراءات الحصول على الدفتر العقاري....................07

المبحث الاول :الشروط القانونية للشهرالعقاري ....................................07

المطلب  الاول : الشروط القانونية المتعلقة بتعيين الإطراف....................................07 
الفرع الاول :  مفهوم تعيين الإطراف...............................................................07 
الفرع الثاني : التصديق على هوية الإطراف......................................................09
الفرع الثالث : الاشخاص المؤهلين للتصديق على هوية الاطراف والوثائق المستعملة.....09 
                                      
المطلب الثاني : الشروط القانونية المتعلقة بتعيين العقارات.....................................11
الفرع الاول : القواعد الخاصة بتعيين العقارات الواقعة في منطقة ممسوحة..................20 
الفرع الثاني : القواعد  الخاصة بتعيين العقارات الواقعة في منطقة الغيرالممسوحة........21
الفرع الثالث  : القواعد الخاصة بتعيين العقارات المبنية ملكية مشتركة.......................22  

المبحث الثاني : اجراءات الشهر العقاري و دور المحافظ  العقاري..............25

المطلب  الاول : الايداع القانوني للوثائق...........................................................25
الفرع الاول : مفهوم الايداع...........................................................................26
الفرع الثاني :  محل الايداع..........................................................................26
الفرع الثالث : اجال الايداع...........................................................................27
الفرع الرابع : التاشير على سجل الايداع...........................................................28 

 المطلب  الثاني : تنفيذ اجراء الشهر العقاري ....................................................30
الفرع الاول :  انشاء مجموع البطاقات العقارية الابجدية .......................................30
الفرع الثاني :  التاشير على البطاقات العقارية ...................................................31
الفرع الثالث : التاشير على الدفتر العقاري ........................................................34






الفصل الثاني: منازعات الدفتر العقاري.....................................39

المبحث الاول  : منازعات الدفتر العقاري امام المحافظ العقاري.................39 

المطلب  الاول : رفض الايداع ......................................................................39
الفرع الاول : اسباب رفض الايداع..................................................................40
الفرع الثاني :  كيفيات رفض الايداع ..............................................................41 

المطلب الثاني : رفض الاجراء......................................................................41
الفرع الاول : اسباب رفض الاجراء................................................................42
الفرع الثاني :  كيفيات رفض الاجراء..............................................................42

المبحث الثاني : منازعات الدفتر العقاري امام القضاء.............................44

المطلب الاول : الطعن في تصرفات المحافظ العقاري...........................................44
الفرع الاول : الطعن في قرارات المحافظ العقاري ..............................................45
الفرع الثاني : الطعن في اخطاء المحافظ العقاري................................................45
الفرع الثالث :  كيفية الطعن في تصرفات المحافظ العقاري.....................................46 

المطلب الثاني : مسؤولية المحافظ العقاري........................................................51
الفرع الاول : مسؤولية المحافظ العقاري عن فعله الشخصي...................................51
الفرع الثاني : مسؤولية المحافظ العقاري مسؤولية مرفقية......................................51

الخاتمة.............................................................................54

الملاحق............................................................................56
الدفتر العقاري
عقد الملكية العقارية

نموذج البطاقة العقارية

طرق إثبات ملكية أرض

قانون مسح الأراضي في الجزائر pdf

وثائق إثبات الملكية
               

تعليقات