عقـــد الإيـجــــار في التشريع الجزائري

عقـــد الإيـجــــار في التشريع الجزائري

- إثبات الإيجار قبل صدور القانون المدني :

- إذا كان الإيجار مكتوباً يثبت بها بغض النظر عن أي شكل خاص في الكتابة و العبرة فيه بتوقيعه من الطرفيين ، بل يجوز أن سيتفاد الدليل الكتابي على الإيجار من تبادل المرسلات بين المؤجر و المستأجر .
- أما إذا كان الإيجار معقود دون الكتابة بمجرد الإيجاب و القبول فإذا كان متنازعا في حصوله فإنه لايمكن إثباته بالبينة . وقد نصت المادة 1715 مدني على أنه (( عقد الإيجار المبرم بغيركتابة الذي لم يبداء تنفيذه و الذي أنكره أحد الأطراف لا يجوز إثباته بالبينة مهما قلة أجرته وحتى ولو إدعى دفع العربون غير أنه جوز إثباته باليمين لمن أنكر العقد .))أي أن العقد الشفوي الذي لم يبدأ في تنفيذه و الذي ثار بشأنه نزاع في حصوله فإن هذا العقد لا يجوز إثباته إلا من طريق الإقرار أو اليمين و لو كانت قيمة الإيجارة لا تجاوز 50 دج فلا يجوز إثبات الإيجار بالبينة و القرائن .
- أما العقد الشفوي الذي بدئ في تنفيذه تقع المنازعات فيه حول مقدار الأجرة التي تم الإتفاق عليها أو في مدة الإيجار وقليل ما تكون المنازعة حول أصل وجوده و نصت المادة 1716 مدني على هذه الحالة فقررت أن مقدار الإجرة يثبت من طريق المخالصة السابقة إن وجدت و إلا صدق المؤجر بيمينه إلا إذا طلب المستأجر تقدير الأجرة بمعرفة خبير وتكون مصاريف الخبرة عليه ،أما مدة الإجارة المتفق عليها فتعتبر هي المدة التي جرى بها عرف البلدية . أي أن كلا الأمرين لايجوز إثباتهما بالبينة .

إثبات الإيجار وفقاً للقانون المدني :
- لايوجد نص خاص بإثبات عقد الإيجار في القانون المدني ما عدا عقود الإيجار الزراعية أو التجارية و بالتالي أصبح عقد الإيجار خاضعاً في إثباته للقواعد العامة وهي تقضي بجواز إثبات العقد بالبينة و القارئن إذا لم تجاوز قيمته 1000 دج و بوجوب الإثبات بالكتابة أو بما يقوم مقامها من إقرار أو يمين متى جاوزت قيمة العقد 1000 دج أو كانت قيمته غير محددة وبعدم جواز إثبات مايخالف الإيجار الثابت بالكتابة إلا بالكتابة أو ما يثقوم مقامها ،على أنه حتى في هذه الأحوال الأخيرة يجوز إثبات الغقد بالبينة أو بالقرائن إستثناء إذا وجد ما يسوغ ذلك قانوناً كمبداء ثبوت بالكتابة أو مانع مادي أو أدبي حال دون الحصول على دليل كتابي ، أوضاع سند الإيجار بسبب أجنبي لا يد فيه لمن يتمسك بالإيجار .

و المعول عليه في تقدير قيمة العقد جملة الأجرة عن مدة الإجارة كلها ولو كانت الأجرة تدفع أقساطاً ولا عبرة في ذلك بقيمة العين المؤجرة .و إذا كانت مدة الإيجار قابلة للإمتداد مدداً أخرى إلى أن يخطر أحد العاقدين الأخر برغبته في وضع حد للعقد ، أعتبر العقد غير محدد القيمة ووجب إثباته بالكتابة و لو كان معقوداً مشاهرة بأجرة لا تجاوز 1000 دج .
و الملاحظ عملاً أن إيجار العقارات يلزم دائما إثباته بالكتابة ،لأنه إما أن تكون قابلة للإمتداد مدداً آخرى إلى أن يخطر أحد الطرفيين الآخر برغبته في وضع حد للإمتداد فيعتبر العقد غير محدد القيمة كما سبق ،و إما أن تكون مدته أطول من ذلك كسنة ،ولو كانت غير قابلة للإمتداد فيغلب أن تجاوز قيمته نصاب الإثبات بالبينة .
إلا أن المشرع نص في المادة 324 مكرر 1 على وجوب إثبات عقد إيجار الأراضي الزراعية بالكتابة الرسمية و إلا كان باطلاً

- إثبات الإيجار وفقاً لقانون 93-03 المؤرخ في 1 مارس 1993 المتعلق بالنشاط العقاري :
لقد تشدد المشرع في إثبات عقد الإيجار بموجب هذا القانون حيث نصت المادة 21 منه على أنه :
تجسد العلاقات بين المؤجرين و المستأجرين وجوباً في عقد الإيجار وطبقاً للنموذج الذي يحدد عن طريق التنظيم ويحرر كتابياً بتاريخ المسمى ) وقد صدر تنظيم خاص جاء بهذا النموذج وهو المرسوم التنفيذي رقم 94-96 افلمؤرخ في 19 مارس 1994 جريدة عدد 17 و يتضمن المصادقة على عقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 21 و إسثناءاً نصت نفس المادة في فقرتها الثالثة على أن وصل الإيجار يمكن ان يثبت به عقد

الإيجار ولكن لمدة سنة واحدة من يوم إثبات عدم قيام عقد إيجار ( أي من يوم إثبات المخالفة )
ولذلك صار عقد الإيجار عقد شكلي وليس عقد رضائي وتخلف الشكلية تجعل من العقد باطلاً و هذا البطلان ليس له آثر رجعي إلى يوم إبرامه و إنما ينتج أثراً وهو بقاء المستأجر في العين المستأجرة لمدة سنة من يوم إكتشاف المخالفة .

موقف الإجتهاد القضائي :

- قرار بتاريخ 15/01/1990 ملف رقم 51691 مجلة قضائية العدد الرابع سنة 1991 جاء فيه :
(( حيث أن من الثابت فقهاً وقضاء أن إيجار الأماكن المعدة للسكن لا يقبل الإثبات إلا بالدليل المكتوب وهذا سواء وفقاً لأحكام المادتين 333 و467 مدني جديد أو تحت ظل المادة 1715 مدني قديم .))
- قرار بتاريخ 23/12/1992 ملف رقم 95767
جاء فيه ( لكن حيث من ان الوجه مردود لأن العقد المزعوم كان باطلاً من يومه لا اساس له قانونا و الطاعن لايستطيع أن ينال من جهله القانون منه الأمر المؤرخ في 15/12/1970 الخاص بالثوفيق و الأمر المؤرخ في 8 نوفمبر 1971 الخاص بالثورة الزراعية علماً بان الأراضي محل النزاع زراعية أجرت في يوم 23/سبتمبر 1977 برسم عرفي وبدون ترخيص مما يجعل الوجه مردود و يجب رفضه.))

كيفية التأكد من صحة الأوراق و المستندات المتعلقة بالإيجارات

- إذا كانت الأوراق رسمية فهي صحيحة مالم يطعن فيها بالتزوير إذ للورقة الرسمية حجية بصدورها ممن تحمل توقيعاتهم و في سلامتها المادية متى كان مظهرها الخارجي غير باعث على الإرتياب في مصدرها وفي سلامتها ، فإذا وجد في الورقة كشط أو محو أو تحشير أو غير ذلك من العيوب المادية كان للمحكمة أن تقدر ما يترتب على ذلك من إسقاط قيمة الورقة في الإثبات أو نقصها و إذا كانت صحة الورق محل شك في نظر المحكمة جازلها من تلقاء نفسها أن تدعو الموظف الذي صدرت عنه ليبدي ما يوضح حقيقة الأمر فيها
- إذا كانت الورقة خالية من العيوب المادية على النحو السابق فإن من يتمسك بها مدعياً بحق فإن إدعائه يكون صحيحاً إذ تعتبر حجية الورقة سليمة قرينة تعفي من يتمسك بها من إقامة الدليل على صحة توقيع الموظف العام المنسوب إليه الورقة وصحة توقيعها من ذوي الشأن و خلوها من التغيرات اللاحقة لإنشائها . ولكن هذه القرينة ليست قاطعة و إنما يجوز إثبات عكسها عن طريق الطعن بالتزوير فمن يدعى عدم صحة إدعاء من يتمسك بورقة رسمية أن يطعن في الورق بالتزوير .
أما إذا كانت الورقة عرفية فهي صحيحة ما لم ينكر من وقعها صراحة ماهو منسوب إليه من خط أو إمضاء المادة 327 مدني و في هذه الحالة إذ أنكر الشخص صراحة توقيع الورقة تعين على القاضي قبل أن يحكم في موضوع الدعوى أن يفصل في صحة الورقة التي أنكرها الخصم المنسوب إليه ،ووجب عليه أن يأمر ولو من تلقاء نفسه بالتحقيق بالمضاهاة أو بسماع الشهود أو كليهما مالم يكن في وقائع الدعوى و مستنداتها ما يكفي لتكوين عقيدته في شأن صحة الورقة ( المادة 76 ق.إ.م ) فيجوز له حينئذ - كما يجوز له بعد إجراءات مظاهاة الخطوط - أن يعتمد الورقة بإعتبارها صحيحة أو أن يستبعدها بإعتبارها مزورة و أن يرتب على ذلك حكمه في الموضوع ،و المهم في ذلك أن مجرد إنكار الخصم صراحة توقيع الورقة المنسوبة إليه يجعلها غير صالحة للإحتجاج بها عليه وللحكم بموجبها ويلقي على عاتق من يتمسك بها أن يقيم هو الدليل على صحة صدورها من خصمه بتحقيق الخطوط ، مالم يكن في وقائع الدعوى و مستنداتها ما يغني المحكمة عن مطالبتها بهذا الدليل .
فإذا قضت المحكمة بصحة التوقيع ثبت للورقة حجيتها كما في حالة الإعتراف بالتوقيع ،وكان للمتمسك ضده بالورقة أن يطعن في سلامتها المادية بالتزوير ،ولم يجز للغير أن يطعنوا في صدورها منه إلا من طريق الطعن بالتزوير .
ومما يلاحظ هنا أنه إذا كان توقيع الورقة مصادقاً عليه لا يقبل من الشخص المنسوب إليه الورقة إنكار توقيعه أياها ، و يتعين عليه إذا لم يشأ أن يعترف بها ، أن يطعن فيها بالتزوير ، لأن التصديق على التوقيع يتم بمحضر رسمي يحرره موظف عام مختص بذلك .

أما القرائن القضائية فهي قرائن لم ينص عليها القانون و يستتنبطها القاضي من ظروف ووقائع الدعوى لما له من سلطة تقديرية وهذه الوسيلة يلجأ إليها القاضي لتأكد من صحة الإدعاءات إذا كان التصرف يجيز القانون إثباته بشهادة الشهود أما إذا كان القانون لايجيز إثباته يشعادة الشهود بل إشترط الكتابة فلا يكون للقاضي سلطة الأخد بالقرائن ويلاحظ أنه لا يكفي الإ تفاق على قبول شهادة الشهود حتى تصبح القرائن القضائية مقبولة بل يجب أن كون بصدد حالة يجيز القانون فيها الإثبات بشهادة الشهود

 - 3بالنسبة للإقرار:
الإقرار حجة قاطعة على المقرر طالما كان إقراراً قضائياً، وعلى ذلك لايجوز الإ تفاق على تعديل حجية الإقرار القضائي خلافاً لحكم القانون ، فإذا إنعدم الدليل الكتابي فإن الإقرار يقوم مقامه في الإثبات
 - 4بالنسبة لليمين :
تعد اليمين الحاسمة وسيلة أخيرة يلجأ إليها الخصم في الإثبات عندما تعوز دعواه أو دفعه إلى دليل و هي بمثابة إحتكام لضمير الخصم الآخر وسلامة نيته ،ولذلك لايجب الإتفاق على تعديل حجية هذه اليمين التي تحسم النزاع وتتهي الخصومة و إنما يجوز الإتفاق على إستعمالها أو إستبعادها ،فمتى حلف اليمين من وجهت إليه اليمين كان مضمون الحلف حجة ملزمة للقاضي فإن تضمن إقرار بدعوى حكم لهذا بموجب إقرار الحالف ،وإن تضمن إنكاراً حكم برفض الدعوى لعدم قيام دليل عليها مادم قد سقط بتوجيه اليمين حق موجهها في أي دليل آخر ،ويعتبر الحكم برفض الدعوى في هذه الحالة نهائياً وتثبت له قوة الأمر المقضي .
أما اليمين المتممة فيوجهها القاضي من تلقاء نفسه إلى أي من الخصمين ليبنى على ذلك حكمه في الموضوع الدعوى أو في قيمة مايحكم به فهي تتعلق إذن بسلطة القاضي فإذا كان يجب إثبات عقد الإيجار بالكتابة ولم يتوافر هذا الدليل جاز للقاضي توجيه اليمين المتممة ولكن يشترط توافر مبداء ثبوت بالكتابة فإذا لم يتوافر فلا يجوز للقاضي توجيه اليمين المتممة إذ أن اليمين المتممة تكمل ما ينقص من الدليل القانوني و لكنها لا تقوم مقامه وهو مانصت عليه المادة 348 من القانون المدني .
و مبداء ثبوت بالكتابة يعني في مفهوم هذه المادة كل كتابة تصدر من الخصم يكون من شأنها أن تجعل وجود التصرف المدعى به قريب الإحتمال ( الماتدة 335 ق م ) .
أما إذا كان عقد الإيجار يجوز إثباته بشهادة الشهود وكان هذا الدليل ناقص جاز للقاضي توجيه اليمين المتمة لإثباته.
و لكن اليمين المتممة ليست حجة ملزمة للقاضي ولا يحتم عليه أن يحكم على الخصم الذي نكل عنها كما أن حجيتها ليست قاطعة ، فيجوز للخصم إثبات كذبها .
هذا وقد وضع المشرع إجراءات معينة لاتعد أدلة إثبات قائمة بذاتها و إنما هي إجراءات قد تسفر و تتمخض عن دليل قد تقتنع به محكمة الموضوع بحيث تعمل هذه الإجراءات على تكوين عقيدة المحكمة في شأن موضوع النزاع ومراكز الخصوم وهذا ما نجده في تنظيم المشرع لإجراءات المعاينة و إستحضار الخصوم و إستجوابهم و الخبرة و هو ما نصت عله المادة 43 ق.إ.م.

* تناول قضايا تطبيقية في مجل المنازعات الإدارية الخاصة بالإيجارات الفلاحية

أ) - أذكر بعض النصوص القانونية التي تتعلق بالموضوع .

- يمكن إجمال هذه النصوص فيمايلي :
1 - قانون الأملاك الوطنية رقم 90-30 المؤرخ في أول ديسمبر 1990 نص في المادة 105 منه على أن الإراضي الفلاحية تستغل وفق مانص عليه قانون 87-19 المؤرخ في 8/12/1987 المتضمن ضبط كيفية إستغلال الأراضي الفلاحية التابعة لأملاك الوطنية و تحدييد حقوق المنتجين وواجباتهم .
2 - قانون التوجيه الغقاري رقم 90-25 الصادر في 18 نوفمبر 1990 و المعدل بأمر رقم 25-95 المؤرخ في 25/09/1995 المادة 53 منه
3 - قانون الأوقاف : قانون 91/10 المؤرخ في 227/04/1997 المادة 42 منه

ب - ما مدى تطبيق قواعد القانون رقم 90-25 المتعلق بالتوجيه العقاري في هذا الميدان :

نصت المواد من 48 إلى 52 من هذا القانون أن عدم إستثمار الأراضي الفلاحية مدة موسمين فلاحيين متعاقبين على الأقل يشكل فعلاً تعسفياً في إستعمال هذا الحق ولذلك إذا بقيت الأراضي كذلك بعد سنة من إنذاره قامت هيئة عمومية بوضع الأراض حيز الإستثمار لحساب وعلى نفقة المالك أو الحائز الظاهر إذا كان المالك الحقيقي غير معروف او بعرض الأراض لتأجير أو بيعها إذا كانت خصبة جداً أو خصبة ويكون وضع الأرض للتأجير أو لإستثمار إذا كان المالك لأسباب قاهرة عاجزاً عجزاً مؤقتاً على إستغلال الأراضي .
و الواقع أن هذه النصوص خاصة بالملكية الخاصة و ليست خاصة بالملكية العامة فكلها تتحدث عن المالك الذي لايباشر عمليات الإستثمار و الذي يتعرض إلى تأجير ملكه من طرف الهيبئة العمومية المخولة لهذل الغرض .
اما بالنسبة لأراضي الفلاحية المملوكة لدولة فإن المستثمرين إذا لم يحترمون شروط الإستغلال فإن حقوقهم تسقط حيث نصت المادة 5 من المرسوم 90-51 المؤرخ في 06 فيبراير 1990 على أن المصالح التقنية لمديرية الفلاحة بالولاية هي المخولة قانون للبحث و معاينة المخالفات و الإخلالات و يتولى الوالي تمثيل الدولة في المنازعات المتعلقة بإسقاط حقوق المستفيدين وحل المستثمرة أمام القضاء بعد معاينة المخالفات ، وهذا لأن المستفيد في المستثمرة الفلاحية ليس مالكاً له مجرد حق إنتفاع دائم وهو حق عيني عقاري و ملكية الرقبة تبقى للدولة .
- وعقود الإيجار التي نصت عليها المادة 53 منه في الواقع لا تعني الأراضي الفلاحية التي تستغل بموجب قانون 87-19 السالف الذكر ، لأن الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية لا تؤجر و إنما تستغل طبقاً لأحكام هذا القانون إذ يمنح المستفيدين حق إنتفاع مؤبد وهو كما قلنا حق عيني عقاري وليس حق شخصي علماً أنه لو كان عقد إيجار لكان الحق المتولد عنه وفقاً للقواعد العامة هو حق شخصي و ليس حق عيني ، وإن كانت المادة 7 مكرر من القانون الإجراءات المدنية قد تحدثت عن الإيجارات الفلاحية إلا أنها في الواقع ليست بإيجارات كما سبق البيان .

عقـــد الإيـجــــار
حكم عقد الإيجار

بحث عن عقد الإيجار PDF

هل عقد الإيجار ملزم للطرفين

كيفية ملء عقد الإيجار

بحث عقد الإجارة

عقد الإيجار التجاري

بند التأمين في عقد الإيجار

عقد الإيجار الجديد في مصر