القائمة الرئيسية

الصفحات

التثمين العقاري

التثمين العقاري




بحث في
 التثمين العقاري

د. أحمد عبدالعزيز العميرة
القاضي المندوب في المجلس الأعلى للقضاء

مجلة القضائية- العدد الثالث- محرم 1433هـ


المقدمة
الحمد لله رب العالمين، وصلى الله على نبينا محمد وآله وصحبه وسلم.
فإن الإسلام دين حياة، حث على عمران الدنيا بلاغًا للآخرة، وجاء بتنظيم أمورها وفق قواعد وضوابط، صاغت للناس فقهًا ثريًا في شموله، ثريًا في محتواه، والمطلع على هذا الفقه السامي يجد التطور المستمر لهذا الفقه بما يحقق اتصاله بأمور الحياة كلها، ومما اهتم واعتنى به الشرع المطهر التأكيد على سؤال أهل الذكر، وأهل الذكر المشار إليهم في قول الله تعالى: ﴿وَمَا أَرْسَلْنَا مِنْ قَبْلِكَ إِلَّا رِجَالًا نُوحِي إِلَيْهِمْ فَاسْأَلُوا أَهْلَ الذِّكْرِ إِنْ كُنْتُمْ لَا تَعْلَمُونَ﴾ [النحل: 43] ليس المقصود بهم هنا أهل العلم الربانيين فحسب[1]، بل يدخل في ذلك كل خبير عليم في علم أو فن، قال الزجاج: "معناه: سلوا كل من يذكر بعلم وتحقيق"[2]، ومن الخبراء الذين تكلم عنهم الفقهاء واشتدت الحاجة إليهم في هذا العصر المثمنون والمقيمون الذين يثمنون السلع، مما يدعو للحديث عنهم وعما يقومون به من تثمين، وخصوصًا فيما يتعلق بالعقارات التي أصبحت هذه الأيام من أكثر الأدوات الاستثمارية تداولًا وأمانًا، وكثرت الحاجة إلى تقدير أثمانها على وجه يحفظ لأطراف المعاملة حقوقهم، ويقلل النزاعات الواردة للمحاكم بهذا الخصوص، وقد حاولت في هذا البحث أن ألقي الضوء على التثمين العقاري، وسأوضح المزيد من خلال ذكر أهمية البحث والهدف منه.

أهمية البحث:

تظهر أهمية بحث موضوع التثمين من خلال الآتي:
أ- أهمية العقار الاقتصادية، وما يشكله من نشاط استثماري، أصبح في هذا العصر - وخصوصًا في هذه البلاد - من أكثر الأنشطة الاقتصادية حركة.
2- ما يترتب على تثمين العقارات من أمور تهم الإنسان بشخصه، والمجتمع بأسره، فهي طريق لتقدير الزكاة الواجبة، وسبب لحفظ حقوق الناس في التعاملات.
3- قلة الكتابات التي تكلمت عن التثمين العقاري من منظور شرعي، بل ندرتها، وعدم استيعاب الموجود لمعظم مسائله.
4- حاجة القضاة والمحامين والماليين إلى الدراية بمسائل التثمين العقاري وما يعلق به من إجراءات نظامية.
5- القصور الواضح في تطبيق مفهوم التثمين بصورته العلمية في المحاكم؛ مما يشكل خللًا يجب تداركه.
أهداف البحث:
يمكن اختصار الأهداف التي سعى لها الباحث في هذا البحث إلى هدفين هما:
1- تحلية بعض الأحكام الخاصة بالتثمين العقاري، ومحاولة الوصول إلى رؤية فقهية ونظامية واضحة بخصوصها.
2- إثارة الباحثين والمختصين للكتابة في هذا الموضوع، وحث المهتمين إلى عقد المؤتمرات والندوات العلمية والورش لمناقشة الموضوع وسد النقص الحاصل فيه.
وقد حاولت جاهدًا بحث ما أرى أهميته في هذا الموضوع، متبعًا التقسيمات الآتية.
المبحث الأول: تعريف التثمين العقاري، ونشأته، وفيه أربعة مطالب:
المطلب الأول: تحرف التثمين لغة واصطلاحًا.
المطلب الثاني: تعريف العقار لغة واصطلاحًا.
المطلب الثالث: تعريف التثمين العقاري.
المطلب الرابع: نشأة التثمين العقاري.
المبحث الثاني: أركان التثمين العقاري، وفيه أربعة مطالب:
المطلب الأول: الركن الأول: المثمن، وفيه ثلاثة فروع:
الفرع الأول: تعريف المثمِّن.
الفرع الثاني: التوصيف الفقهي للمثمِّن.
الفرع الثالث: شروط المثمِّن شرعًا ونظامه، وفيه مسألتان:
المسألة الأولى: شروط المثمِّن شرعًا.
المسألة الثانية: شروط المثمِّن نظامًا.
الفرع الثالث: ضمان المثمِّن.
الفرع الرابع: أجرة المثمِّن.
المطلب الثاني: المثمِّن له (طالب التثمين).
المطلب الثالث: المثمِّن.
المطلب الرابع: التثمين، وفيه فرعان:
الفرع الأول: طرائق التثمين.
الفرع الثاني: لزوم التثمين.
الخاتمة: وتتضمن أهم النتائج، والتوصيات.


المبحث الأولتعريف التثمين العقاري ونشأته

المطلب الأول
تعريف التثمين لغة واصطلاحًا
تعريف التثمين لغة واصطلاحًا:
التثمين في اللغة: مصدر تفعيل مشتق من الثَّمَن، والثَّمَنُ: ما تستحق به الشيء، وثمن كل شيء قيمته[3]، والمصدر تفعيل يفيد التكرار والمبالغة[4]، وقد يكون لإيجاد الشيء وإعدامه[5]، يقال: ثَمِّن المتاع تَثْمِينًا، أي: بيِّن ثمنه[6]، قال في المصباح المنير: التثمين "(ثمنته تثمينًا): جعلت له ثمنًا بالحدس والتخمين"[7].
التثمين اصطلاحًا: لا يخرج تعريف التثمين في الاصطلاح عن تعريفه اللغوي الذي يعني: إيجاد وتبيين ثمن الشيء.


المطلب الثاني
 تعريف العقار لغة واصطلاحًا
تعريف العقار لغة:
العقار: الضيعة والنخل والأرض ونحو ذلك، يقال: ما له دار ولا عقار[8].
قال في المصباح المنير: "العقار كل ملك ثابت له أصل كالدار والنخل"[9].
ومن أهل اللغة من يخص العقار بالنخل، فيقال للنخل خاصة من بين المال: عقارًا[10].
وفي الحديث: "من باع داره أو عقارًا"[11].
تعريف العقار في الاصطلاح:
انتهج الفقهاء في تعريف العقار منهجين يتفقان في جزء ويختلفان في آخر.
فقد اتفق عامة الفقهاء من أصحاب المذاهب الأربعة على دخول الأرض في مسمى العقار[12]، وحصل الاختلاف فيما عدا الأرض من دور وغراس وغيرهما؛ هل تدخل في مسمى العقار؟ على اتجاهين:
الاتجاه الأول:
أن العقار لا يشمل سوى الأرض فقط، وأن الحراس والبناء لا يدخلان في مسمى العقار، وهو مذهب الحنفية[13] والحنابلة[14].
الاتجاه الثاني:
أن العقار يطلق على البناء والشجر، كما يطلق على الأراضي، وهو مذهب المالكية[15] والشافعية[16].
ومما سبق فلعل الاتجاه المختار هو ما يوافق المالكية والشافعية لأمرين:
الأمر الأول:
أنه موافق لما جاء في السنة النبوية من توسيع معنى العقار ليشمل النخل والغراس عمومًا، كما في حديث أنس بن مالك - رضي الله عنه - أنه قال: "لما قدم المهاجرون المدينة من مكة، وليس بأيديهم يعني شيئًا، وكانت الأنصار أهل الأرض والعقار، فقاسمهم الأنصار..."[17]، والمقصود بالعقار في الحديث: النخل لما اشتهر عن المدينة من أنها عامرة بالنخل[18].
الأمر الثاني:
أنه موافق للمعنى اللغوي الذي يوسع معنى العقار، كما سبق بيانه في التعريف اللغوي، قال الحافظ ابن حجر - رحمه الله - عند بيان معنى العقار: هل هو الضيعة أو الدار أو الأرض؟: "والمعروف في اللغة أنه مقول بالاشتراك على الجميع"[19].
وعليه يمكن أن يصاغ تعريف العقار بقولنا هو: المال الثابت الذي لا يمكن نقله وتحويله إلى مكان آخر دون أن تتغير هيئته كالأرض والبناء والأشجار.


المطلب الثالثتعريف التثمين العقاري

قبل الشروع في تعريف التثمين العقاري أشار إلى استخدام بعض الباحثين لمصطلح التقويم العقاري بدلًا عن التثمين العقاري، ولبيان العلاقة بين المصطلحين يقال: إن التقويم مشتق من القيمة[20] كما إن التثمين مشتق من الثمن، فالتقويم هو: تقدير قيمة السلعة[21]، جاء في مجلة الأحكام الشرعية "القيمة: ما يقوم به الشيء ويختلف زمانًا ومكانًا"[22]،
والفرق بين القيمة والثمن أن الثمن ما تراضى عليه العاقدان في عقد البيع، والقيمة ما فهم به الشيء[23]، فالثمن منظور فيه إلى اتفاق طرفي عقد البيع دون نظر إلى ما يستحقه المبيع، أما القيمة فمنظور فيها إلى ما يستحقه المثمِّن دون زيادة ولا نقص، فعلى هذا التعريف يكون الثمن في عقد المفاوضات فقط، والقيمة أشمل منه، جاء في البحر الرائق "الفرق بين الثمن والقيمة أن الثمن ما تراضى عليه المتعاقدان، سواء زاد على القيمة أو نقص، والقيمة ما قُوّم به الشيء بمنزلة المعيار من غير زيادة ولا نقصان"[24].
والمتعارف عليه عند أهل الاختصاص في هذه الأزمنة أنهم يطلقون التقويم والتثمين ويريدون بهما معنى واحدًا[25]، وقد استخدم المتقدمون الثمن للدلالة على القيمة[26]، والقيمة للدلالة على الثمن[27].
ومن خلال الاطلاع على ما كتب في التثمين العقاري وردت تعريفات للتثمين العقاري منها:
التعريف الأول: "تقدير بدل عن كل مبيع له أصل وقرار ثابت كالأرض والدور ونحوها بالحدس والتخمين"[28].
التعريف الثاني: "تقدير قيمة العقار محل الاعتبار، أو بمعنى آخر هو تقدير قيمة عقار على أسس مهنية وباستخدام آليات علمية محددة"[29].
التعريف الثالث: "هو عملية تقدير قيمة الأملاك العقارية لاستخدام القيمة في أغراض مختلفة؛ منها: البيع أو الشراء أو التأمين أو الاقتراض، أو غير ذلك"[30].
التعريف المختار: لا يرى الباحث أي فرق مؤثر بين التعريفات السابقة، إذ كلها ترتكز على الأمور الآتية:
أولاً: أن التثمين تقدير لأصل ثابت، وهو العقار بأنه معه.
ثانيًا: أن التثمين عملية تقديرية تمارس فيها أسس علمية محددة.
فكل ما سبق من التعريفات يدل على معنى التثمين، غير أنه يمكن توجيه بعض الملحوظات لبعض هذه التعريفات.
التعريف الأول: جعل التقدير يتم بالحدس والتخمين، والمقرر - كما سيظهر معنا في البحث- أن التقدير لا يعتمد على الحدس والتخمين، بل يعتمد على عمليات رياضية وفق أصول فنية علمية، كما إنه جعل محل التقدير الأرض والدور ونحوها، ولو عبر بالعقار لكان أولى ليدخل كل ما يشمله العقار من أفراد[31].
التعريف الثاني: جاء في التعريف "على أسس مهنية، وباستخدام آليات علمية محددة"، والاثنان بمعنى واحد، فكان الأجدر الاكتفاء بواحد منهما.
التعريف الثالث: ذكر في التعريف الغرض من التقويم حيث جاء فيه "لاستخدام القيمة في أغراض مختلفة: منها البيع أو الشراء أو التأمين أو الاقتراض، أو غير ذلك"، والذي يظهر - والله أعلم -  أن الغرض ليس من أركان التعريف.
التعريف المختار:
يمكن أن يقال في تعريف التثمين العقاري إنه: "عملية يقدر بها أهل الاختصاص ما يستحقه العقار من مال".


المطلب الرابعنشأة التثمين العقاري

استخدم الإنسان منذ القدم التثمين العقاري بسبب الحاجة الملحة لتقدير العقارات المباعة أو التي أراد قسمتها، أو ضمان إتلافها، ويعد الإنجليزي (ألفرد مارشال)[32] المؤسس الحقيقي لعلم التقويم من حيث صياغته لنظرية العرض والطلب وارتباطهما في تحديد السعر، والتي تعتبر أهم الأدوات التي يعتمد عليها التثمين، إضافة إلى رأس مال الدخل كمؤشر للقيمة، والنظر إلى تأثير الاستهلاك في العقارات، وتأثير أنواع وتصاميم الأبنية[33].
وتعد مرحلة ما بعد الكساد الكبير[34] الذي حل بأمريكا وإدخال نظام التمويل العقاري الذي يستلزم تقديرًا آمنًا وعادلًا للعقار يحفظ حق الممولين- هي المرحلة التي انتشرت فيها مهنة التثمين العقاري، حتى فترة الثمانينيات من القرن الماضي الذي شهد انهيار أكبر مؤسسة مالية عقارية (Saving&Lons)، وكان أهم أسباب ذلك هو الخلل في التثمين العقاري؛ مما استدعى وضع ضوابط ومعايير لمزاولي التثمين العقاري، واشتراك شهادات لممارسة المهنة[35].


المبحث الثاني
أركان التثمين العقاري
المطلب الأول
الركن الأول: المثِّمن.
الفرع الأول: تعريف المثمِّن.
المثمِّن هو القائم بعملية التثمين، وقد عرف عند المختصين بأنه: "الشخصي المسؤول عن حساب المبلغ المالي لأي قيمة تتعلق بعقار، وذلك وفق معايير وطرق تحليل علمية منظمة، يؤدي استخدامها إلى الوصول إلى نتائج منطقية متوافقة مع هذه المعايير وطرق التحليل"[36].
والمثمِّن لا يخلو حاله من أن يكون أحد أربعة هم:
1- موظف حكومي، كلف من جهته بممارسة التثمين، كموظفي الخبراء وهيئة النظر في المحاكم)، وكأعضاء اللجان المكلفة بتقدير أقسام العقارات المنزوعة لمصلحة الدولة وغيرهم.
2- تاجر عقار، تطلب منه المحكمة أو الأفراد تثمين العقارات، وهو غير متفرغ لهذا العمل، وإنما يمارسه إذا طلب منه لما له من خبرة في أسعار العقارات من خلال ممارسته للتجارة.
3- خبير تثمين عقاري ممارس، يمتهن التثمين مقابل مبالغ يتلقاها من طالب التثمين، وفي المعتاد يكون مختصًا تلقى تدريبًا على ممارسة التثمين.
4- مراكز ومؤسسات وشركات تثمين، وهي جهات متخصصة تمارس التثمين باحترافية واقتدار في الغالب، وهذا النوع من المثمِّنين هو الذي تثق به وتتعامل معه المؤسسات المالية.
الفرع الثاني: التوصيف الفقهي للمثمِّن:
ينطلق الحديث في توصيف المثمِّن من خلال توصيف عمله، والذي وقع فيه الخلاف على ثلاثة أقوال:
القول الأول:
أن عمل المثمن من باب الإخبار والرواية، وهو مذهب الحنفية[37] والمالكية[38].
القول الثاني:
أن عمل المثمِّن من باب الشهادة، وهذا قول محمد بن الحسن[39]، وقول عند المالكية[40]، ومذهب الشافعية[41]، والمذهب عند الحنابلة[42].
القول الثالث:
أن عمل المثمن من باب الحكم، وهو قول مشهور عند المالكية[43].
أدلة الأقوال:
دليل القول الأول:
أن المثمِّن متصل لما لا يتناهى من الحالات كالرواية، فهو دون الشهادة[44]؛ لأن الشاهد ينقل ما شاهده وهو في الغالب حالة عين، أما المثمِّن فيخبر عن تقدير الأثمان بصورة تتكرر وتتعدد.
دليل القول الثاني:
أن المثمِّن يقدر قيمة العقار ثم يؤدي هذه القيمة شهادة عند القاضي[45]، فهو كالشاهد الذي يتحمل ثم يشهد بما تحمل.
ويمكن أن يجاب بأنه:
ليس كل التقويم عند القاضي، بل ليس كل التقويم ناتجًا عن خصومة، كما سيتضح لاحقًا.
أدلة القول الثالث:
1- أن الحاكم استجاب المثمِّن فيما فيه اجتهاد؛ فكان في حكمه[46].
2- أن حكم المثمِّن ملزم في القيمة؛ فكان كالحاكم[47].
ويمكن أن يجاب بأنه:
صحيح أن الحاكم اجتنابه في بعض عمله لكنه لم يستنبط في الحكم، بدليل أن القاضي مخير في رد التثمين أو قبوله.
الترجيح:
الراجح - والله أعلم - أن التثمين والتقويم من باب الإخبار والرواية[48]، لقوة ما استدل به أصحاب هذا القول، ولأن التثمين يفارق الشهادة فيما يلي:
أ- أن الشهادة مبنية على علم الشاهد بالمشهود به، إما حضوره وإما سماعًا، مما يشترك فيه عامة الناس، أما التثمين فمبنى على علم الخبير بتفاصيل المثمِّن على صورة يختص بها من بين الناس.
2- أن الشهادة مختصة بالخصومات في الغالب، أما الإخبار فهو أعم، والتثمين كذلك فهو عام في الخصومات وفي غيرها.
3- أن الشهادة يجب على القاضي العمل بموجبها إذا تحققت شروطها وانتفت موانعها، أما التثمين فقد وقع الخلاف في لزومه من عدمه[49].
4- أن الشهادة يشترط أداؤها في مجلس الحكم[50]، أما التثمين فلا يلزم فيه ذلك بل اكتفى بالتقرير الذي أعده المثمِّن[51]، وللقاضي طلب المثمن متى ما رغب[52].
5- أن الخلاف واقع على جواز أخذ الأجرة على الشهادة، أما التثمين فلا نزاع في جواز أخذ الأجرة عليه.
ومما يشهد أن التثمين ليس من باب الشهادة أن نظام المرافعات الشرعية أفرد فصلًا كاملًا للخبرة مستقلا عن الشهادة؛ مما يعني أن النظام يعد رأي الخبير (المثمِّن) ليس من باب الشهادة.
الفرع الثالث: شروط المثمِّن شرعًا ونظامًا:
المسألة الأولى: شروط المثمِّن شرعًا:
المثمِّن كغيره تُشترط فيه شروط لاعتبار تثمينه، وترتب الأحكام عليها، وهذه الشروط هي:
الشرط الأول: العدد:
وقد مضى الخلاف في توصيف التثمين، فمن قال: فإنه من باب الشهادة) اشترط العدد، ومن قال: (إنه من باب الحكم والرواية) اكتفى بالمثمِّن الواحد، والخلاف هناك والأقوال والأدلة هي نفسها هنا، ومضى أن الراجح أن التثمين من باب الرواية، وعليه فلا يشترط فيه العدد، ومع ذلك يقال: إن في زيادة عدد المثمِّنين - وخصوصًا في الأمور الشائكة - زيادة ضمانة، وقد يُلجأ إليها عند الحاجة، وعلى هذا جاء نظام المرافعات الشرعية الذي جعل سلطة تقدير عدد الخبراء للقاضي، كما في المادة الرابعة والعشرين بعد المائة ونص المقصود منها: "للمحكمة عند الاقتضاء أن تقرر ندب خبير أو أكثر... "، وهذا النصر يعني جواز تكليف خبير (مثمِّن) واحد.
الشرط الثاني: الإسلام والعدالة:
والعدالة لغة: مصدر عدل وبضم الدالة ضد الجور[53]، وهي "صفة توجب مراعاتها الاحتراز عما يخل بالمروءة عادة ظاهرة"[54].
واصطلاحًا: "صلاح في الدين، وهو أداء الفرائض واجتناب المحارم، وهو ألا يرتكب كبيرة ولا يدمن على صغيرة"[55].
وقع الخلاف في اشتراط الإسلام والعدالة في المثمِّن، فمن قال: (إنه من باب الشهادة) اشترط فيه العدالة، ومن قال: (إنه من باب الإخبار) لم يشترط، والذي يظهر - والله أعلم - أن الإسلام والعدالة ليسا شرطًا في المثمِّن لما سبق من الترجيح، وإنما المشترط في المثمِّن من هذا الوجه هو الأمانة، وهي تتحقق في الكافر وغير العدل، ونقصد بالأمانة هنا: تقدير مسؤولية التقويم وأهميته وأداؤه بالصورة المناسبة مهنيًا. ويشهد لهذا ما كان من النبي - صلى الله عليه وسلم - يوم أن استعان برجل من بني الديل كدليل وقت الهجرة[56]، واستئجار - صلى الله عليه وسلم - لهذا الخبير روعي فيه الأمانة والخبرة[57]، ولم ينظر فيه إلى الإسلام والعدالة، ومن ذلك ما ورد في اعتبار النبي - صلى الله عليه وسلم - لقيافة مجزز[58]، قال ابن حجر: "احتمال أن يكون قال ما قال في حق زيد وأسامة قبل أن يسلم"[59]، ومع هذا يقال: إنه إذا تو افر مقوِّم مسلم عدل فهو أولى من غيره[60].
الشرط الثالث: الخبرة:
يشترط في المثمِّن أن يكون خبيرًا بعملية التثمين، مدركًا لما يؤثر فيها بالزيادة والنقص، عارفًا ومطلعًا على ما يخص هذا العلم، بحيث لا يصدر منه التثمين إلا وقد غلب على ظنه أنه قد بذل وسعه في تقدير قيمة المثمِّن، وبخاصة أن التثمين من باب الاجتهاد ولا اجتهاد لجاهل، وعلى ذلك عامة أهل العلم[61].
ويمكن أن تكون التصاريح التي تمنح للمثمِّن في حال اعتماده رسميًا طريقًا يقرر مناسبة المثمِّن من عدمه، بحيث إن من لا يحمل التصريح الرسمي يكون غير مؤهل للتثمين[62].
ومع تعقد الأمور في هذا العصر فإنه يجب أن يكون المثمن ملمًا بأساسيات بعض العلوم مثل: الهندسية، والمساحة، التشييد والبناء، والمحاسبة، والمالية، كما يجب أن يلم الخبير بعلوم الجغرافيا والعلوم الاقتصادية والاجتماعية لتقدير حركة السكان والاستثمارات، وهذا يعني أن توجب حصر الممارسة على المختصين، وعلى القضاة الاستعانة بهم دون من سواهم[63].
الشرط الرابع: انتفاء التهمة:
إن أهم شرط يجب توافره في المثمِّن هو انتفاء التهمة، وهذا سبق الإشارة إليه عند الحديث عن شرط الإسلام والعدالة، فالتثمين الصادر من مثمِّن ينفك عن التهمة التي تقلل من مصداقيته هو التثمين المقبول[64]، ولهذا أجاز نظام المرافعات- كما في المادة التاسعة والعشرين بعد المائة - رد الخبير إذا ظهر لأحد أطراف النزاع تهمة تؤثر في تثمينه.
وفي العصر الحديث ركزت الأنظمة الخاصة بالتثمين والكتابة على لزوم حيادية المثمِّن، كما جاء في النظام المصري الذي اشترط ألا يكون خبير التثمين من العاملين لدي المؤسسة المالية الممولة، بل يجب على المثمِّن قبل البدء في قبول أي عملية تقييم أن يوضح للعميل أي مصلحة شخصية أو ارتباط آخر قد يكون للمثمِّن بهذه الأملاك خلاف التثمين فقط.
الشرط الخامس: البلوغ والرشد:
يشترط للمثمِّن أن يكون بالغًا راشدًا، لأن غير البالغ لا عبرة بتصرفاته، فالعاقل هو الذي يصح منه الخطاب، ويتحمل التكليف[65].
ما سبق من الشروط هي من الشروط الواجب توافرها في المثمِّن، ويرى بعض الفقهاء التسامح في بعض شروط الخبير (المثمِّن)[66] إذا كان منصوبًا من الأخصام، وحجتهم أنه وكيل عنهم؛ ولأن الحق لهم[67]، أما النظام السعودي فقد حسم الموضوع، ففي القضايا المعروضة جعل الرأي النهائي في قبول الخبير للقاضي ناظر القضية، كما في المادة السادسة والعشرين بعد المائة من نظام لمرافعات ونصها "إذا اتفق الخصوم على خبير معين فللمحكمة أن تقر اتفاقهم وإلا اختارت من تثق به".
المسألة الثانية: شروط المثمِّن نظامًا:
اتخذت مهنة المثمِّن العقاري في بعض الدول شكلًا منظمًا بحيث لا يمارس التثمين إلا من حصل على رخصة التثمين، كما هو الحاصل في أمريكا، ففي يوليو 1991م أصدر الكونجرس تشريعًا بأن تتم كل أعمال التقييم العقاري لأعمال الحكومة بواسطة خبراء تقييم لديهم تصريح أو إجازة ممارسة المهنة (Certified Appraisal) أو Licensed Appraisal)) من حكومات الولايات[68].
وتم تقسيم المقيمين العقاريين إلى نوعين هما:
- الحاصلون على ترخيص (Licensed): وهم خبراء تقييم لأعمال تقل قيمتها عن 250000 دولار.
- الحاصلون على إجازة عمل (Certified): وهم خبراء تقييم لأعمال تتعدى 250000 دولار[69].
وفي مصر صدر نظام التمويل العقاري[70] الذي نظم أمور التمويل العقاري، وأشار في بعض مواده إلى دور المثمن العقاري، وإلى أن الجهات الإدارية تعد جدولًا للمثمِّنين المصرح لهم بممارسة التثمين العقاري[71]، وأوكلت تقدير قيمة العقار في عقد التمويل إلى اثنين من الخبراء المدرجين في الجدول المشار إليه[72]، ومع ذلك فما تزال الشروط الواجب توافرها للقيد في جدول المثمِّنين غير مناسبة لأهمية المهنة[73].
وفي الكويت صدر قرار وزير التجارة رقم 182 لسنة 2010 م ينظم مهنة مقيِّمي العقار، تضمن في مادته الثانية شروط المثمِّن حيث جاء فيها:
"يجب أن يكون مقيِّم العقار شخصًا طبيعيًا، ويشترط للقيد في سجل مهنة مقدمي العقار ما يلي:
1- أن يكون متمتعا بالأهلية المدنية الكاملة.
2- ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة في جريمة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رُدَ إليه اعتباره.
3- أن يكون لديه رخصة مضى عليها خمس سنوات في أحد الأنشطة الآتية:
أ- بيع وشراء الأراضي والعقارات.
ب- إيجار أو استئجار الأراضي والعقارات.
ج- مزاولة مهنة سمسرة العقار.
4- أن يكون له مكتب مرخصة لمزاولة المهنة.
5- أن يقدم شهادة خبرة في تقييم العقارات من إحدى الجهات التالية:
أ- جهة حكومية ذات علاقة بتقييم العقارات.
ب- شركتان على الأقل من الشركات المساهمة المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية، ويدخل ضمن نشاطهما بيع وشراء العقارات.
6- في حالة عدم توافر الاشتراطات الواردة في البند، يتوجب أن يتحقق في شأنه الشروط الإضافية الآتية:
أ- شهادة جامعية تخصص عقار.
ب- شهادة جامعية مضى عليها 10 سنوات.
ج- شهادة دبلوم مضى عليها 15 سنة.
د- شهادة الثانوية العامة أو ما يعادلها مضى عليها 20 سنة.
واستثناء من الشرط الوارد في الفقرة (أ) يشترط في المتقدم اجتياز دورتين تدريبيتين متخصصتين بتقييم العقارات".
وفي دبي أنشأت دائرة الأراضي والأملاك[74] مركزًا للتقييم العقاري يمنح رخصة للمقيمين، وقررت في موقعها اشتراط الآتي في المثمِّن:
- يمنع الجمع بين عمل التقييم وأي عمل آخر.
- يجب أن يتمتع المقيم المواطن بخبرة لا تقل عن سنتين في مجال التقييم العقاري وخمس سنوات للآخرين.
- على المقيّم توثيق سنوات الخبرة عن طريق رسالة خبرة من المكتب الذي يعمل لديه وأن يرفق ثلاثة تقارير خبرة لكل سنة خبرة مع الطلب.
- يجوز أن تكون سنوات الخبرة في أي بلد، ولكن يجب أن تكون آخر ستة أشهر داخل الدولة.
- شهادة حسن سيرة وسلوك.
- حضور دورة تدريب المقيّم من كلية دبي ا لعقارية بالإضافة إلى اجتياز الامتحان[75].
وفي المملكة العربية السعودية ما تزال مهنة التثمين العقاري غير منظمة، وتمارس من أشخاص غير مؤهلين، مما نتج عنه مشاكل آلت إلى المحاكم، وتسببت في ضياع الحقوق، وهناك جهود من بعض المهتمين لتطوير هذه المهنة، وبخاصة تقنين مهنة التثمين العقاري بحيث لا يمارس التثمين إلا ممن رخص له بالممارسة بعد توافر الشروط المناسبة[76].
وعلى الرغم من أن نظام المرافعات الشرعية[77] قرر في المادة السادسة والثلاثين بعد المائة أنه "تؤلف بقرار من وزير العدل لجنة للخبراء، وتحدد اللائحة التنفيذية اختصاص هذه اللجنة وأسلوب مباشرتها لاختصاصها"، ونصت الفقرة السادسة منها على أنه "تعد لجنة الخبراء في وزارة العدل قائمة بأسماء الخبراء الذين تستعين بهم المحاكم، ويشترط فيمن يدرج اسمه في هذه القائمة ما يأتي:
أ- أن يكون حسن السيرة والسلوك.
ب- أن يكون حاصلًا على ترخيص بمزاولة مهنته ساري المفعول من الجهة المختصة".
إلا أن ما يتعلق بتصاريح وقيد المثمِّنين العقاريين - حسب علمي - غير مفعل، وهذا ما أدى إلى امتهان كثير من غير المؤهلين للتثمين.
الفرع الثالث: ضمان المثمِّن:
يقصد بهذه المسألة: أنه قد يحصل من المثمِّن خطأ ينتج منه ضرر بأصحاب العلاقة، فهل يضمن المثمِّن؟
يقال في تحرير النزاع:
إنه إذا كان الخطأ في التثمين ناتجًا عن تعمد من المثمن فإنه لا إشكال بوجوب الضمان عليه، لأمور:
أ- أن أمو ال المعصومين مصونة محفوظة في الشرع.
2- أن المثمن متسبب في الضرر عمدًا، والمتسبب عمدًا ضامن[78].
ويلحق في حكم المتعمد من امتهن التثمين وليس من أهله، ويشهد لهذا ما جاء في الحديث "أيما طبيب تطبب على قوم، ولم يعرف بالطب قبل ذلك، فأعنت فهو ضامن[79]"[80]، قال في سبل السلام: "الحديث دليل على تضمين المتطبب ما أتلفه من نفس فما دونها، سواء أصاب بالسراية أو المباشرة، وسواء كان عمدًا أو خطأ، وقد ادعي على هذا الإجماع"[81]، وعليه فمتى حصل خطأ في التقدير من ممتهن للتثمين غير العالم به ثبت الضمان، ولا ينظر في ذلك للقصد قياسًا على المتطبب، قال ابن القيم: "وأما الأمر الشرعي: فإيجاب الضمان على الطبيب الجاهل، فإذا تعاطى علم الطب وعمله، ولم يتقدم له به معرفة، فقد هجم بجهله على إتلاف الأنفس، وأقدم بالتهور على ما لم يعلمه، فيكون قد غرر بالعليل، فيلزمه الضمان لذلك، وهذا إجماع من أهل العلم"[82].
ويلحق به أيضًا إذا حصل تقصير من المثمِّن بالأخذ بما يجب عليه وفق الأصول المهنية للتثمين بما يقرره أهل الخبرة في ذلك[83]، قال ابن فرحون: "أما إذا كان جاهلًا أو فعل غير ما أذن له فيه خطأ، أو يجاوز الحد فيما أذن له فيه أو قصر فيه عن المقدار المطلوب، ضمن ما تولّد عن ذلك"[84].
أما في حال حصول الخطأ في التثمين من غير عمد، فلا يخلو المثمِّن من حالتين:
الحالة الأولى:
أن يكون موظفًا حكوميًا مختصًا بالتثمين، كأعضاء هيئة النظر داخل المحاكم، أو أعضاء لجنة التثمين من أجل نزع ملكية العقار للمصلحة العامة، وهم يمثلون جهة رسمية، فتتحمل هذه الجهة خطأ من يمثلها، وبيت المال هو الملزم شرعًا بتحمل خطأ الحاكم وأمثاله.
وقد وقع الخلاف بين أهل العلم في خطأ الإمام ومن ينوب منابه، من يتحمله؟ على قولين:
القول الأول:
أنه على بيت المال، وهذا مذهب الحنفية[85] والشافعية[86] ورواية عند الحنابلة[87].
القول الثاني:
أنه على عاقلته، وهو مذهب المالكية[88]، والمعتمد عند الشافعية[89]، والمذهب عند الحنابلة[90].
الأدلة:
أدلة القول الأول:
الدليل الأول:
أن الخطأ يكثر في أحكام الإمام واجتهاداته، وفي إيجابها على العاقلة إجحاف بهم[91].
الدليل الثاني:
أنه خطأ من الإمام في عمله لله تعالى، فيكون ضمانه في مال الله وهو مال بيت المال[92].
أدلة القول الثاني:
الدليل الأول:
ما روي عن عمر - رضي الله عنه -: "أنه أرسل إلى امرأة في شيء بلغه منها، ففزعت فأجهضت جنينها، فاستشار، فقال عبدالرحمن بن عوف - رضي الله عنه -: إنك مؤدب، فقال علي - رضي الله عنه -: إن اجتهد فقد أخطأ، وإن لم يجتهد فقد غش، عليك الدية، فقال عمر - رضي الله عنه -: عزمت عليك لا تجلس حتى تقسمها على قومك"[93].
وجه الدلالة:
أن هذه مشورة علي - رضي الله عنه - وحكم بها عمر الفاروق- رضي الله عنه - على عاقلته[94].
ويمكن أن يُناقش بأن:
الأثر متكلم فيه، فلا حجة فيه[95].
الدليل الثاني:
أنه ضمان نفس واجب بالخطأ أو نحوه، فيكون على العاقلة كخطأ غيره، وكخطيئة في غير الأحكام[96].
الترجيح:
الراجح - والله أعلم - القول الأول، القائل بأنها على بيت المال، لقوة ما استدل به، ولأن في إيجابه على العاقلة سببًا لصد الناس عن الولايات.
الحالة الثانية:
أن يكون المثمِّن مهنيًا يعمل لحسابه، ويتولى تثمين العقارات بناء على طلب العملاء، وهو ما يلمح له عند القانونيين بالعلاقة العقدية، فإن وقع منه خطأ في التثمين نتيجة فعل غير موافق لأصول التثمين عند أهل الاختصاص، كأن يغفل أحد العوامل المؤثرة فنيًا في التقويم ونحو ذلك، فإن المثمِّن في مثل هذه الحالة يضمن الخطأ للأمور الآتية:
1- القياس على تضمين الخاتن إذا حصل منه خطأ لا يتوافق مع أصول الفن، بجامع أن كلًا منهما خبير متعاقد معه على مبلغ مالي، وقد نقل ابن المنذر الإجماع على ذلك، حيث قال: "أجمعوا على أن قطع الخاتن إذا أخطأ فقطع الذكر والحشفة أو بعضها فعليه ما أخطأ به، يعقله عنه العاقلة"[97].
2- أن المضرور بخطأ المثمِّن مستحق للضمان لوجوب رفع الضرر عنه، ولا يحصل ذلك إلا بالضمان، ولا ضامن إلا المثمِّن لأنه من وقع الخطأ منه.
وفي الحقيقة، إن هذا الذي يصلح لأحوال الناس، ويحفظ حقوقهم، ويلزم المثمِّنين بالعمل بصورة مهنية؛ حتى لا يترتب ضمان عليهم.
وقد كفل نظام المرافعات[98] حق المطالبة بدعوى التعويض عما يحصل من الخبراء من ضرر، ومنهم المثمن، يقول السنهوري: "فإذا كان الطبيب أو غيره من الرجال الفنيين في حاجة إلى الطمأنينة والثقة، فإن المريض أو غيره في حاجة إلى الحماية من الأخطاء الفنية، والواجب اعتبار الرجل الفني مسؤولًا عن خطئه المهني"[99].
الفرع الرابع: أجرة المثمِّن:
لا يخلو المثمن المنصوب من حيث استحقاقه الأجرة من أن يكون أحد ثلاثة أقسام:
1- أن يكون من موظفي الحكومة، مثل أعضاء هيئة النظر في المحاكم، وأعضاء لجان التثمين في نزع الملكية للمنفعة العامة، وغيرهم، فهنا تكون الأجرة الخاصة بالتثمين منعدمة؛ لأنهم موظفو دولة يتقاضون رواتب على أعمالهم.
2- أن يكون منصوبًا من القاضي، فهنا يقدِّر أجرة القاضي بما يحصل بين طرفي النزاع من اتفاق، فإن لم يحصل اتفاق فإن القاضي يقدر الأجرة ويكون ذلك ملزمًا لأطراف القضية[100].
3- أن يكون المثمِّن منصوبًا من أحد طرفي معاملة مالية أو منهما جميعًا، وفي هذه الحالة تكون الأجرة على ما تواضعا عليه، لأن الأمر بينهما، وما حصل عليه اتفاق لزم.
أما من حيث الأجرة التي يستحقها المثمِّن فالأصل فيها أنها على ما تم الاتفاق عليه، سواء بين المثمِّن وبين أطراف القضية، أو بينه وبين طالب التثمين في غير النزاعات القضائية، وعند الاختلاف فمرد ذلك إلى القاضي، وقد بين نظام المرافعات في لوائحه ذلك حيث قرر كما في الفقرة الثانية، والثالثة والرابعة من المادة الخامسة والثلاثين بعد المائة ونصها: "إذا لم يحصل اتفاق أو كان الاتفاق مختلفة فيه، أو باطلًا، قدرها القاضي ناظر القضية بناء على طلب الخبير، أو الخصوم، أو أحدهما"، ويكون تقدير أتعاب الخبير بما يتناسب مع الجهد الذي بذله الخبير والنفع الذي عاد على الخصوم أو أحدهما، والخبرة المبذولة"، والقاضي إنما يقدر أجرة المثمِّن بالنظر إلى أجرة المثل[101].


المطلب الثاني
المثمِّن له
نتكلم عن هذا الركن من خلال الحديث عن كيفية نصب المثمِّن والتي لا تخلو أن تكون بإحدى صورتين:
أولاً: نصب المثمِّن في التقاضي.
ثانيًا: نضب المثمِّن في غير التقاضي.
أولًا: نصب المثمن في التقاضي:
نص الفقهاء - رحمهم الله - على أن بعث المثمِّن[102] يكون من القاضي أحيانًا، وأخرى يكون من أطراف النزاع[103].
ففي القضايا والإنهاءات المعروضة على المحاكم عندما يتطلب الأمر تثمين العقار فإن القاضي ينصب المثمِّن الذي يرى مناسبته، ويكلفه بتقدير العقار محل القضية أو الإنهاء، وفي تقدير ثمن عقارات الإنهاء يكون المرجع الأول والأخير لناظر القضية؛ لأنه مسؤول عن مراعاة الأصلح في التصرف بعقار القاصر والوقف[104]، وقد جاء في نظام المرافعات: "للمحكمة عند الاقتضاء أن تقرر ندب خبير أو أكثر"[105].
أما في الخصومات التي تنظر في المحاكم فإن نصب المثمن لا يخلو من أربع حالات:
1- أن يرتضي أطراف النزاع مثمِّنًا بعينه، ويرى ناظر القضية مناسبته، فهنا يثبت التنصيب، وتمضي أحكامه، جاء في نظام المرافعات: "إذا اتفق الخصوم على خبير معين فللمحكمة أن تقر اتفاقهم"[106].
2- أن يرتضي أطراف النزاع مثمنًا بعينه، ويرى ناظر القضية عدم مناسبته، ففي هذه الحالة ينصب القاضي من يثق به، جاء في نظام المرافعات: "إذا اتفق الخصوم على خبير معين فللمحكمة أن تقر اتفاقهم وإلا اختارت من تثق به"[107].
3- أن يفوض أطراف النزاع ناظر القضية في اختيار مثمِّن، وهنا كما سبق في الحالة السابقة التي لم يرتض فيها ناظر القضية من ارتضاه أطراف النزاع، فيختار ناظر القضية من يثق به.
4- أن يختلف أطراف النزاع في تعيين مثمِّن، وله صورتان:
أ- أن يختار كل طرف مثمنِّا مختلفًا عن الآخر.
ب- أن يختار أحد الأطراف مثمِّنًا، ويمتنع الأخر عن الاختيار مع عدم رضاه بما اختاره الطرف المقابل.
وفي هاتين الحالتين للمحكمة إذا اقتنعت بالمثمِّن أن تنصبه، دون النظر إلى اعتراض الطرف الأخر، جاء في نظام اللائحة التنفيذية للنظام: "للمحكمة ندب الخبير الذي يطلبه أحد الخصوم وليس للخصم الأخر الاعتراض على ذلك"[108].
ويشار هنا إلى أن اختيار المحكمة للمثمِّن الذي تثق به يعتبر نهائيًا، كما في اللائحة التنفيذية للنظام حيث نصت على أن "قرار المحكمة في اختيار الخبير الموثوق به لديها ملزم لطرفي الدعوى"[109].
غير أنه يشترط في الحالة التي يرفض فيها ناظر القضية اختيار أطراف النزاع للمثمِّن أن يستب الرفض في الضبط، جاء في اللائحة: "إذا رفضت المحكمة الخبير المعين من قبل الخصوم فتبين سبب ذلك في الضبط قبل اختيار البدل"[110].
ويجب التنبيه إلى أن لناظر القضية القيام بعملية التثمين إذا كان من أهل الخبرة، لأن المثمِّن نائب عنه، فهو الأصل، ولكن في هذه الأزمنة التي تطورت فيها الأمور وتعقدت، وأصبح فيها تقدير العقارات - كما سيأتي معنا - من الأمور المعقدة التي تحتاج مختصين مؤهلين ملمين بعلوم مختلفة، يصعب على القاضي أن يقوم بهذه المهمة، لقصور اطلاعه على هذه العلوم المختلفة، بل ويقال وبشكل أظهر إن أعضاء هيئة النظر الموظفين في المحاكم غير مؤهلين للقيام بالتثمين لعدم وجود الخبرة الكافية والدارية بهذا الفن، مما نتج عنه تعطيل لمصالح المسلمين، وخلل في التثمين وتقدير القيمة الحقيقية للعقار الذي يؤدي إلى تفويت فرصة في بيع العقار بسعر مناسب، أو يمنع تقدم المشترين لارتفاع القيمة عن السعر المستحق؛ لذا يوصى في هذا الخصوص بتفعيل دور المثمِّن العقاري المتخصص الممتهن الممارس الذي تقوم المحكمة بمخاطبته لتقدير قيمة العقار، كما هو الحاصل عند الحاجة لمعرفة الأهلية العقلية لشخص ما فإن المحكمة تكتب لمستشفى متخصص لتكليف من ترى من الأطباء المتخصصين للوقوف على حالته، يقينًا من المحكمة أن تقدير هذه الحالة يحتاج إلى مختصين، وتقدير العقار من هذا الباب، وله من الأهمية ما يقارب أهمية تقدير حالات الأشخاص الصحية والعقلية.
ثانيًا: نصب المثمِّن في غير التقاضي:
ويقصد به ما يحصل من الاحتياج إلى نصب مثمِّن عقاري في أمور خارج مجال التقاضي، كالتثمين لغرض القسمة بدون قضاء، أو لغرض التمويل، أو لغرض التأمين، وغيرها من الأمور، ونصب المثمن في هذه الحالات يكون في المعتاد على صور هي:
الصورة الأولى:
إذا كان التثمين لإجراء عقد بين أطراف مختلفين، كعقد القسمة، وعقد الشراكة، وعقد التمويل، وعقد التأمين، فيختار أطراف العقد من يرون مناسبته لإجراء التثمين، غير أنه يبرز هنا الإذعان[111] في تعيين المثمِّن في بعض العقود، كعقد نزع الملكية للمصلحة العامة[112]، حيث تتولى الدولة بنفسها تثمين العقار عن طريق لجنة حكومية[113]، وليس لمالك العقار رأي في تنصيب المثمِّنين، بل يصدر قرار النزع بالقيمة التي قدرتها اللجنة، وقد كفل النظام للمالك التظلم من تثمين العقار أمام ديوان المظالم[114]، وكذلك الحال بالنسبة للتمويل والتأمين العقاريين، حيث يكون تنصيب المثمِّن من قبل الطرف الأقوى هنا وهو الممول أو المؤمن، مما لا يمكن انفكاك التثمين عن محاباة لهم، طلبًا لمزيد من التعاون[115]، وخصوصًا مع الفوضى الحاصلة في التثمين، وعدم وجود جهة مختصة تصدر تصاريح مهنية للمثمِّنين وتتابع أداءهم، وتحقق الحيادية في التثمين، بما يحفظ حقوق أطراف العقد.
الصورة الثانية:
وهي التي يكون فيها التثمين لمصلحة طرف واحد، مثل تثمين العقارات لغرض الزكاة، والتثمين لغرض معرفة مناسبة شراء العقار، والتثمين لمعرفة اتجاهات العرض والطلب في السوق، ونحوها مما تستقل به إرادة واحدة هي إرادة المستفيد من التثمين، لذا ينصب المثمِّن الذي يثق به.
ثانيا: اثنان من أهل الخبرة في العقار ترشحهم الغرفة التجارية الصناعية في المنطقة.
ويشترط في أعضاء اللجنة أن يكونوا من السعوديين ذوي الخبرة، المعروفين بالأمانة".


المطلب الثالث
المثمَّن
يقصد بالمثمَّن العقار الواقع عليه عملية التثمين، وهذا شامل كل أنواع العقار من الأراضي البيضاء إلى المنشآت، والمزارع، والوحدات السكنية، والشقق، وغيرها.
ويمكن الحديث عن مجالات التثمين من خلال الحديث عن المحاور التي يكون فيها التثمين، ويمكن ذكرها وليس حصرها في الآتي:
1- تقدير الزكاة الواجبة:
يحتاج للتثمين في تقدير أقيام العقارات التي يراد زكاتها، فالمزكي أو مصلحة الزكاة والدخل[116] تقوم بتقدير قيمة العقار الذي حال عليه الحول ثم تقرر الزكاة الواجبة فيه[117].
2- تقدير الضريبة[118]:
في الدول التي تفرض فيها ضريبة على الدخول تحتاج المؤسسات المعنية بالضرائب إلى تقدير قيم العقارات من أجل تقدير الضريبة اللازمة عليها.
3- تقدير قيمة تلف العقارات:
قد يحصل تعد على عقار ما؛ مما يوجب تقدير التلف الحاصل عليه لإلزام المتعدي بدفع تعويض عن هذا التعدي[119]، من مثل ما يحصل من تعد على عقار بالهدم أو التغيير.
4- تقدير العيوب في المباني:
يحتاج للتثمين في تقدير العيوب الحاصلة في المباني، سواء تلك الحاصلة بسبب عقود الإنشاءات، أو التي نشأت بسبب آخر[120].
5- تقديم دراسة بجدوى اقتصادية لمشروع استثماري عقاري:
يساعد التثمين العقاري الراغبين في شراء العقارات في تحديد الثمن المناسب للشراء ومدى عدالته، والمردود المالي من شرائه.
6- أذونات بيع عقار الوقف والقاصر:
تنص الأنظمة على أنه لا يجوز بيع عقار الوقف أو القاصر أو الشراء لهما إلا بعد إذن الحاكم الشرعي[121]، والذي يقرر مناسبة ذلك بعد الاطلاع على تقرير التثمين للعقار محل التصرف.
7- نزع العقار للمصلحة العامة:
تضطر الدولة أحيانًا إلى نزع ملكية عقار للاحتياج العام، وتدفع الدولة قيمة هذا العقار لملاكه بموجب تثمين للعقار تجريه لجنة حكومية مختصة[122].
8- القسمة[123]:
إذا احتيج إلى فرز عقار وقسمته بين الشركاء، سواء كانت الشراكة بسبب الشراء المشترك أو الملك بالإرث، فإنه يحتاج إلى تقدير قيمة العقار لمعرفة نصيب كل شريك.
9- التمويل[124]:
في عمليات التمويل التي تقوم بها البنوك والمؤسسات المالية بل حتى الأفراد يحتاج إلى الثمين العقاري، لتقدير قيمة العقار المطلوب تمويله[125].
15- الرهن[126]:
أحيانًا ما تتطلب بعض المعاملات بين الأفراد تقديم العقار كرهن، فيقدم التثمين تقديرًا لقيمة العقار المراد رهنه[127].
11- تقدير قيمة الحصة العينية في الشركات:
يجيز نظام الشركات أن يكون رأس المال المدفوع من أحد الشركاء في بداية الشركة عقارًا[128]، ويقوم المثمِّن بتقدير قيمة هذا العقار ليتم معادلته بأسهم في رأس مال الشركة.
12- التأمين[129]:
من أهم الخطوات التي تتخذها شركات التأمين عند التقدم بطلب التأمين على العقار تقدير قيمة العقار بغرض معرفتها؛ حتى يمكن حساب المبلغ المقرر عوضًا عن العقار أو بعضه عند تعرضه للمخاطر المؤمن عليه ضدها.
13- تقدير قيم أصول الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين[130]:
تحتاج بعض المعاملات إلى تقدير الأصول المملوكة للأشخاص إما لغرض التصفية أو الاندماج أو إشهار الإفلاس، أو لإعداد التقارير السنوية المالية.
14- اتجاهات العرض والطلب[131]:
يحتاج المستثمرون في العقار- سواء كانوا شركات أو تجارًا- إلى معرفة اتجاهات السوق من خلال معرفة العرض والطلب.
وما سبق من مجالات هي بعض المجالات التي يحتاج للتثمين العقاري فيها، فلا يمكن حصرها في عدد محدود، وبخاصة أن منها ما تتجدد الحاجة إليه في الخصومات لدى القضاء، أو في التعاملات المالية بين الناس.


المطلب الرابع
التثمين
الفرع الأول: طرائق التثمين:
التثمين: هو العملية التي تقدر بها لقيام العقارات، وقد سبق الحديث عن تعريفها، وهنا في هذا المبحث نبين طرائقها:
طرائق التثمين العقاري:
يتخذ التثمين العقاري طرائق متعددة، وهي في مجملها طرائق وآليات عمل متصلة مترابطة لإخراج تخمين واقعي ومقنع للقيمة السوقية للعقار.
ويمكن تقسيم هذه الطرائق إلى قسمين بحسب المستوى العلمي والحسابي المعتمدة عليه:
الطريقة الأولى:
وهي الطريقة التقليدية التي لا تعتمد على أسس علمية أو حسابية، وإنما ترتكز على مدى خبرة وممارسة المثمِّن، ومعرفته بالأسعار السائدة للعقار، وعادة ما يكون المثمِّن أحد تجار العقار، وعلى الرغم من أنه هذه الطريقة هي أسرع الطرائق وأسهلها في التثمين، غير أنها أقل الطرائق جودة، وأكثرها عرضة للخطأ، لكن نظرا لما أسلفت من سهولتها، ولأن الخطأ الحاصل في تقدير قيمة العقار فيها ليس بالكبير مالية، فهي أكثر الطرائق استخدامًا في محاكم المملكة، وبين الناس العاديين في أمورهم العامة، غير أن الشركات المالية والبنوك لا تعتمد هذه الطريقة في المعاملات التي تحتاج إلى تثمين عقار، وإنما تلجأ إلى الطرائق العلمية التي سترد في الطريقة الثانية.
الطريقة الثانية:
وهي الطريقة التي تعتمد على الخبراء الممارسين، إما بأشخاصهم أو عن طريق شركات التثمين العقاري، والذين يقومون بعملية التثمين على أسس علمية ومحاسبية مقررة لتثمين العقارات، ويمكن تقسيم هذه الطريقة إلى أنواع.
النوع الأول:
الحساب بطريقة المقارنة بالبيوع السابقة: وتتركز على اختيار مجموعة من العقارات المشابهة للعقار المراد تثمينه، وذلك بعمل جدول يتضمن مواصفات العقار المطلوب تثمينه والعقارات المقارنة وفق بنود مختلفة، مثل: توقيت البيع، الموقع الذي يطل عليه العقار، التصميم والتناسق مع المباني المجاورة، جودة البناء، عمر العقار، حالة العقار، عدد الغرف والمساحات، قيمة الأرض.. إلخ، وأعطى كل صفة وزنه للأهمية، ثم تتم المقارنة بين العقارات المشابهة والعقار المراد بيعه، حتى الوصول إلى ثمن العقار المراد معرفة ثمنه، وفق آلية حسابية يدركها المختصون[132].
النوع الثاني:
الحساب بطريقة التكلفة: وتعتمد على حساب قيمة الأرض مضافة إليها تكلفة الإنشاء، ثم حسم قيمة الإهلاك[133]، وبالتالي يكون الناتج هو قيمة العقار، ولكل واحدة من أركان المعادلة آلية علمية يقدر بها[134].
النوع الثالث:
الحساب بالدخل: تعتمد على عملية حسابية بمعرفة غلة العقار السنوية وتحويلها إلى قيمة تقديرية من خلال قسمته على النسبة المتعارف على أن مالك العقار يمكنه استعادة المبلغ المدفوع في العقار خلالها[135].
الفرع الثاني: لزوم التثمين:
يقصد بهذه المسألة كون تقرير التثمين الصادر من المثمِّن ملزمًا، بحيث لا يجوز العمل بخلافه:
وقد سبق أن ترجح أن وصفنا عمل المثمِّن على أنه من باب الإخبار وليس من باب الشهادة، وما كان من باب الإخبار فإنه غير ملزم، بل هو للاستئناس، ويكون الرأي الأول والأخير للقاضي عند الخصومات، ولأصحاب الشأن في غيرها، وهذا ما قرره نظام المرافعات حيث نص على أن "رأي الخبير لا يقيد المحكمة ولكنها تستأنس به"[136]،
لكن اشترطت اللائحة على القاضي عند رد رأي الخبير أن يسبب في الضبط الرد[137]، ولعل هذا الاشتراط لإزالة ما في نفس أطراف القضية حول سبب رد التثمين.
أما في غير التقاضي فإن تقرير المثمِّن أيضًا غير ملزم، ففي الحالات التي يطلب فيها شخص تثمين عقاره لغرض ما فهو غير ملزم بهذا التثمين، وكذا في التعاقدات فإن ما يرد في تقرير التثمين غير ملزم لطرفي العقد، إلا في الصور التي سبق الإشارة إليها والتي يتحقق فيها الإذعان، بحيث يكون نصب المثمن من طرف واحد على وجه الإذعان، كما هو في الرهن والتمويل العقاريين، إذ يلزم الراهن وطالب التمويل ما قرره المثمِّن المنصوب من الطرف الآخر إذا كان يرغب في استمرارية العقد[138]، وبالنسبة للتثمين عند نزع الملكيات للمصلحة العامة فقد مضى أنه يجوز الطعن في تقرير التثمين لدى المحاكم الإدارية.


الخاتمة
وتتضمن أهم النتائج والتوصيات
النتائج:
ظهر للباحث مجموعة من النتائج أهمها:
1- التثمين العقاري له أهمية لكونه يقدر لقيام العقارات التي تعد من أكثر الأدوات الاستثمارية فعالية.
2- أن تعريف التثمين العقاري هو: عملية يقدر بها أهل الاختصاص ما يستحقه العقار من مال.
3- أن الإنسان مارس التثمين العقاري منذ القدم، وازدادت الحاجة إلى ممارسته وفق أصول علمية ومهنية في الأزمنة المتأخرة، خاصة بعد ظهور أنظمة التمويل والرهن العقاريين.
4- أن عمل المثمن هو من باب الإخبار وليس من باب الشهادة؛ لأنه يفارق الشهادة في اختصاص الشهادة في الخصومات، وكونها في مجلس الحكم، إلى غير ذلك من الفروق.
5- أنه يشترط للمثمن ثلاثة شروط: البلوغ والرشد، الخبرة، انتفاء التهمة.
6- أنه لا يشترط للمثمن العدد، ولا الإسلام، ولا العدالة.
7- أن بعض الدول تشترط ممارسة التثمين الحصول على رخصة، وهذا غير موجود في المملكة.
8- أن المثمن ضامن للخطأ في التثمين، إن كان متعمدًا أو مخطئًا ويضمن في ماله، إلا إن كان موظفًا حكوميًا فإن الدولة تضمن عنه في حال الخطأ فقط.
9- أن أجرة المثمن تكون بما يحصل عليه الاتفاق بين أطراف العقد، فإن حصل نزاع فالمردّ القضاء.
10- أن نصب المثمن تارة يكون من القاضي، وأخرى بطلب من أطراف النزاع، وفي غير النزاعات يكون بالاتفاق بين الأطراف.
11- أن للتثمين أغراضًا مختلفة، كتقدير مقدار الزكاة، وقيم المتلفات العقارية، والقسمة، والتمويل وغيرها.
12- أن طرق التثمين العلمية هي: الحساب بطريقة المقارنة بالبيوع السابقة، والحساب بالتكلفة، والحساب بالدخل.
13- أن رأي المثمن ليس ملزمًا للقاضي، ولا لطالبي التثمين.
التوصيات:
يوصي الباحث بهذا الصدد بعدد من التوصيات هي:
1- إسناد مهمة تصدير تصاريح المثمنين العقاريين إلى جهة حكومية، تتولى تقنين المهنة، وترتيب قيد المثمنين.
2- حصر ممارسة التثمين العقاري على المختصين، من خلال الجهة المختصة التي تتولى رصد أر تصاريح التثمين، ومراقبة أعمالهم.
3- تطوير قسم الخبراء في المحاكم العامة وإعطاء موظفيه دورات متخصصة في التثمين العقاري.
4- افتتاح أقسام متخصصة في مرحلة الدبلوم في كليات التقنية، تتولى تخريج مثمنين تلقوا تأهيلًا مناسبًا.
5- تكثيف اللقاءات العلمية والندوات والورش لمناقشة موضوع التثمين العقاري سواء من الناحية الشرعية أو العلمية المهنية.
وفي الختام أسأل الله لي وللقارئ الكريم التوفيق والسداد، وصلى الله وسلم على سيدنا محمد، وآله وصحبه وسلم.
التثمين العقاري
دورة التثمين العقاري

التثمين العقاري pdf

دورات التثمين العقاري 2019

شهادة تثمين عقاري

نموذج تقييم عقارات لمكاتب التقييم والتثمين العقاري

مكاتب التثمين العقاري

نموذج تثمين العقار

نظام التثمين العقاري


[1] وإن كان أهل العلم هم أولى الداخلين وأرفعهم مقامًا.
[2] تفسير الرازي 20/213، اللباب في علوم الكتاب لأبي حفص الدمشقي 12/ 62.
[3] ينظر: لسان العرب 13/ 80.
[4] ينظر: معجم الفروق اللغوية ص 217.
[5] ينظر: المخصص لابن سيده 25/ 144.
[6] ينظر: تاج العروس من جواهر القاموس 43/ 340.
[7] 1/117.
[8] ينظر: تاج العروس 13/110، ولسان العرب 4/ 597، ومختار الصحاح ص 187، والمغرب في ترتيب المعرب 2/ 74، والقاموس المحيط 1/ 570.
[9] 2/ 421.
[10] ينظر: لسان العرب 4/ 597.
[11] أخرجه أحمد برقم (18739) في مسند الكوفيين، وابن ماجه في سننه - كتاب: الرهون- باب: من باع عقاره ولم يجعل ثمنه في مثله - رقم الحديث (2491)، وحسن الحديث الألباني، ينظر: صحيح سنن ابن ماجه 2/ 67.
[12] ينظر: شرح فتح القدير لابن الهمام 6/ 215، والشرح الكبير للدردير 3/ 476، والإقناع للخطيب الشربيني مطبوع مع حاشية سليمان البجيرمي عليه 3/ 149، ومطالب أولي النهى للرحيباني 4/ 109.
[13] ينظر: العناية شرح الهداية9/403، ورد المحتار على الدر المختار 4/ 361.
[14] ينظر: المغني لموفق الدين ابن قدامة 7/ 364، والإنصاف للمرداوي 15/ 370- 371.
[15] ينظر: شرح مختصر خليل الخرشي 6/ 187، والفواكه الدواني/ 96.
[16] ينظر: نهاية المحتاج إلى شرح المنهاج 4/ 93، وحاشية الجمل 3/ 168.
[17] أخرجه البخاري في صحيحه كتاب: الهبة وفضلها والتحريض عليها- باب: فضل المنيحة- رقم الحديث (2630)، ومسلم في صحيحه كتاب: الجهاد والسير- باب: رد المهاجرين إلى الأنصار منائحهم- رقم الحديث (1771- 1).
[18] ينظر: شرح الإمام النووي على صحيح مسلم 12/ 99.
[19] فتح الباري لابن حجر 6/ 519.
[20] ينظر: تاج العروس 33/ 312، لسان العرب 12/ 496، وقد أجاز مجمع اللغة العربية في القاهرة استخدام لفظة التقييم للدلالة على تقدير القيمة المعجم الوسيط 2/ 1 77، ومعجم الأخطاء اللغوية الشائعة للعدناني ص 212.
[21] حواشي الشرواني والعبادي 10/ 195، المطلع على أبواب المقنع للبعلي ص 403، معجم لغة الفقهاء لمحمد رواس قلعجي وحامد قنيبي ص 107.
[22] لأحمد قارئ ص 111، مادة (185).
[23] ينظر: مجلة الأحكام العدلية 1/ 33، القاموس الفقهي لغة واصطلاحًا لسعدي أبو جيب 1/52.
[24] 6/ 15.
[25] وسيظهر هذا في التعريفات التي ساقها الباحث حيث اعتمدت هذه التعريفات على التسوية بين المصطلحين.
[26] ينظر: الأم للشافعي 3/ 11، فتح الباري لابن حجر 5/ 153.
[27] ينظر: المبسوط للسرخسي 77/27، 1.
[28] التعريف للدكتور أحمد الخضيري في بحثه المقدم للهيئة الإسلامية للاقتصاد والتمويل الإسلامي.
[29] التعريف للمهندس أحمد العتيبي، جريدة الاقتصادية الأربعاء12/ 8/ 1432 هـ عدد (6484).
[30] التعريف للدكتور عبدالله المغلوث، صحيفة الندوة 4/ 12/ 1432هـ عدد (1139).
[31] تدخل بعض التعريفات النظامية للعقار المنقولات المرصـودة على خدمة عقار أو استغلاله في مصطلح العقار وتسمية عقارات بالتخصيص، ومن أمثلتها الآلات والحيوانات المرصـودة على خدمة مزرعة. ووجه عدها عقارًا في النظام: أنه لو أمكن فصل المنقول عن العقار الذي خصص لخدمته لأدى ذلك إلى تعطيل منفعة العقار وامتناع استغلاله، ينظر: الملكية ونظرية العقد في الشريعة الإسلامية د/ أحمد فرج حسين ص 19.
[32] ألفرد مارشال، اقتصادي بريطاني ولد في 26 يوليو 1842 في لندن وتوفي 3 ويوليو 1924 في كيمبريدج، كان من أكثر الاقتصاديين تأثيرًا في عصره. اشتهر بكتابه "مبادئ الاقتصاد" (1890) حيث كان الكتاب المهمين لتدريس الاقتصاد لفترة طويلة في إنجلترا، شرح من خلاله نظرية العرض (المنفعة الحدية)، (تكلفة الإنتاج)، ينظر: معجم أعلام المورد لمنير البعلبكي ص 405، والموسوعة العربية 10/ 438.
[33] صحيفة الاقتصادية 24/ 3/ 1430 هـ، عدد (5640).
[34] ينظر: الرهون العقارية والأزمة المالية العالمية للدكتور نصر فريد ص 46.
[35] ينظر: التقييم والتثمين لعادل عقل ضمن بحوث المؤتمر العربي الأول للتنمية العقارية والعمرانية المنعقد في أبو ظبي ص 247.
[36] السابق ص 245.
[37] حاشية ابن عابدين 9/ 30
[38] ينظر: التاج والإكليل للعبدري 5/ 336.
[39] ينظر: حاشية ابن عابدين 9/ 30.
[40] ينظر: الشرح الكبير للدردير 3/ 500، منح الجليل 7/ 255.
[41] ينظر: الحاوي 16/ 247، أسنى المطالب 4/ 330.
[42] ينظر: المغني 14/ 114، كشاف القناع 4/ 517، ومطالب أولي النهى 4/ 720.
[43] مواهب الجليل 7/ 408.
[44] ينظر: الفروق للقرافي 1/ 21..
[45] ينظر: البحر الرائق 6/ 52، منح الجليل 7/ 25، حاشية البجيرمي على الخطيب 13/ 487.
[46] مواهب الجليل 7/ 408، الإقناع الشربيني 2/ 624.
[47] ينظر: الذخيرة 4/ 304، منح الجليل 7/ 255.
[48] هذا إذا كان تعيين المثمن ليس من المدعي. فأما إن كان من المدعي فيه من قبيل القيادة. لأنه يستدل بالتثمين والتقويم على دعواه، وهذا حكمه حكم الشهادة، قال الدسوقي في حاشيته: "اعلم أنه يكفي في التقويم واحد إن كان موجهًا من القاضـي. لأنه من باب الخبر لا الشهادة، فإن لم يكن المثمن موجهًا من طرف القاضـي فلا بد من اثنين"، حاشية الدسوقي على الشرح الكبير 4/ 344.
[49] سيأتي مزيد بحث لهذه المسألة.
[50] ينظر: البحر الرائق 7/ 56، حاشية الدسوقي 4/ 164، حاشية البجيرمي على الخطيب 5/ 357، المبدع 10/ 207، نص نظام المرافعات الشرعية على أن المحكمة تعين موعدًا لأداء الشهود شهادتهم في مجلس الحكم، ينظر: المادة السابعة عشرة بعد المائة.
[51] قرر نظام المرافعات الشرعية ذلك كما في المادة الثانية والثلاثين بعد المائة التي نصت على أن: "على الخبير أن يودع إدارة المحكمة تقريره وما يلحق به من محاضر الأعمال وما سلم إليه من أوراق، وعليه أن يبلغ الخصوم بهذا الإيداع في أربع وعشرين ساعة التالية لحصول الإيداع وذلك بكتاب مسجل".
[52] جاء في المادة الثالثة والثلاثين بعد المائة ما نصه: "ويحق للمحكمة طلب الخبير متى ما رغبت".
[53] القاموس المحيط ص 1331.
[54] المصباح المنير 2/ 397.
[55] المبدع لابن مفلح 10/17، ينظر: المبسوط 16/171، كفاية الطالب/ 452، نهاية المحتاج 4/361.
[56] أخرجه البخاري، كتاب: الحج، باب: أبواب المحصر وجزاء الصيد، رقم الحديث (2115)، وقد جاء في الحديث في وصف الدليل (وهو على دين كفار قريش).
[57] ينطر: شرح صحيح البخاري لابن بطال 6/ 278.
[58] أخرجه البخاري، كتاب: الفرائض، باب: القائف، حديث رقم (6771)، ومسلم، كتاب: الرضاع، باب: العمل بإلحاق القائف الولد، رقم الحديث (1459).
[59] الإصابة في تمييز الصحابة 5/ 775.
[60] ينطر: عمدة القارئ 18/ 257، وجاء في شرح القرشي على خليل جواز الاستعانة بالخبير الكافر مع وجود المسلم إذا ضمن عدم كذبهم 5/ 150.
[61] ينظر: البحر الرائق 8/ 169، كفاية الطالب 1/ 706، المجموع شرح المهذب 0 2/ 173، الكافي لابن قدامة 4/ 245.
[62] هذا معمول به في بعض الدول، مثل أمريكا كما سيأتي.
[63] وقد اشترط أهل العلم الخبرة بالمساحة والحساب في القاسم، ينظر: الذخيرة 7/ 187، روضة الطالبين 11/ 201، تحفة الحبيب على شرح الخطيب 5/ 245.
[64] ينظر: مجلة الأحكام العدلية 1/ 68.
[65] التكليف هو: "صلاحية الإنسان لأن تثبت له حقوق وتجب عليه واجبات"، علم الأصول لعبد الوهاب خلاف 1/ 135.
[66] المقصود بالشروط هنا الحرية والعدالة والذكورية.
[67] ينظر: مواهب الجليل 7/ 410، حاشية البجيرمي على شرح منهج الطلاب 4/ 369، مطالب أولي النهى 6/ 558.
[68] ينظر: موقع رخص التقييم الأمريكي (www.appraiserlicense.com).
[69] ينظر: التقييم والتثمين لعادل عقل ص 249.
[70] قانون رقم 148 لسنة 2001.
[71] ينظر: المادة الرابعة من النظام.
[72] ينظر: المادة الثامنة عشرة من النظام.
[73] جاء في اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري المادة (40) أنه يجب أن تتوافر في طالب القيد في الجداول المشار إليها الشروط الآتية:
1- أن تتوافر لديه خبرة لا تقل عن خمس سنوات في المجال الذي يرغب القيد فيه.
2- أن يكون حاصلًا على مؤهل متوسط على الأقل بالنسبة إلى خبراء التقييم ووسطاء التمويل العقاري، ومؤهل عالي بالنسبة إلى الوكلاء العقاريين.
3- ألا يكون قد سبق الحكم عليه بعقوبة جناية، أو في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة أو أشهر إفلاسه أو إعساره، ما لم يكن قد رد إليه اعتباره. (www.efsa.gov.eg).
[74] ينظر موقعها على الشبكة العنكبوتية (www.dubailand.gov.ae).
[75] جاء في موقع الدائرة: "عملنا محكوم بقوانين محلية واتحادية، ولكن ما يلي هو أهم ما نستند إليه من الناحية التشريعية: قرار المجلس التنفيذي بدبي رقم () لعام 2011 (لم يوقع بعد) بشأن تنظيم قطاع التقييم العقاري في الإمارة".
[76] يسعى مجلس الغرف التجارية السعودية إلى تقنين مهنة التثمين، وله في ذلك جهود جيدة، لكنها بطيئة، ينظر: صحيفة الاقتصادية الأحد 4/8/1430هــ. الموافق 26 يوليو 2009 العدد 5767.
[77] صدر بالمرسوم الملكي رقم (م/ 21) وتاريخ 20/ 5/ 1421 هـ.
[78] ينظر: مجلة الأحكام العدلية ص 27، شرح القواعد الفقهية للزرقاء ص 455.
[79] أخرجه أبو داود في السنن، كتاب: الديات، باب: (فيمن تطبب ولا يعلم من طب فأعنت)، رقم الحديث (4598)، وابن ماجه في سننه، كتاب: الطب، باب: (من تطبب ولم يعلم من طب)، رقم الحديث (3466)، وحسنه الألباني في الصحيحة 134/2.
[80] قال في الاستذكار: "قال معمر: سمعت الزهري يقول كلامًا معناه: إن كان البيطار أو المتطبب أو الختان غر من نفسه وهو لا يحسن فهو كمن تعدى يضمن" 25/ 55.
[81] 4/55.
[82] زاد المعاد 4/ 239.
[83] توافرت عبارات الفقهاء على ضـمان الطبيب إذا قصر في أداء ما يجب عليه، ويقاس عليها كل خبير بما فيها المثمن، ينظر: البحر الرائق 8/ 33، شرح القرشي على خليل 8/ 11، أسنى المطالب 2/ 425، الشرح الكبير لعبدالرحمن بن قدامة 11/ 482.
[84] تبصرة الحكام 2/ 243.
[85] ينظر: العناية 5/ 298، ومجمع الضمانات 251.
[86] ينظر: تحفة المحتاج 9/ 196، ومغني المحتاج 5/ 537.
[87] ينظر: دقائق أولي النهى 3/ 325، والروض المربع 7/ 283.
[88] ينظر: المدونة 4/ 506، وشرح القرشي 7/ 165.
[89] ينظر: الأم 6/ 94، وحاشية الجمل 5/ 172.
[90] ينظر: الفروع 6/ 0 14، والإنصاف 25/ 169.
[91] ينظر: تحفة المحتاج 9/ 169، ومطالب أولي النهى 6/ 138.
[92] ينظر: المبسوط 9/ 49، والمغني 12/ 35.
[93] أخرجه عبد الرزاق في المصنف- كتاب: العقول- باب: من أفزعه السلطان- رقم الحديث (18010)، وابن حزم في المحلى- مسألة من أفزعه السلطان فتلف- رقم الحديث (2124) 11/ 227، وقال صالح آل الشيخ في التكميل لما فات تخريجه من إرواء الغليل: "إسناده مرسل، ومطر الوراق في حفظه سوء لكنه هنا مقرون بغيره " ص 162. ومطر الوراق قال عنه الحافظ ابن حجر: صدوق كثير الخطأ، ينظر: تقريب التهذيب ص 534.
[94] العاقلة التي تجب عليها الدية هي عاقلة الفاروق، وإنما أضـافها إلى علي تشريفًا، ينظر: شرح السنة للبغوي 1/ 339.
[95] ينظر تخريج الأثر.
[96] ينظر: أسنى المطالب 4/ 165، والمغني 12/ 35.
[97] الإجماع ص 171
[98] مادة 136/ 7.
[99] الوسيط في شرح القانون المدني 1/ 682، وقد ذكر أيضًا أن من القانونين من يرى عدم تحميل المهني مسؤولية الخطأ إلا إذا كان الخطأ الحاصل جسيمًا.
[100] جاء في المادة الخامسة والثلاثين بعد المائة الفقرة الأولى: " تقدر أتعاب الخبير وطريقة دفعها باتفاق بين الخبير والخصوم"، وفي الفقرة الثانية من نفس المادة: "إذا لم يحصل اتفاق أركان الاتفاق مختلفة فيه، أو باطلًا، قدرها القاضي ناظر القضية بناء على طلب الخبير، أو الخصوم، أو أحدهما".
[101] ينظر: الأشباه والنظائر لابن نجيم ص 365.
[102] يبحثون هذه المسألة عند الحديث عن نصب القاسم، باعتبار أن بعض القسمة تحتاج إلى تقويم.
[103] ينظر: مجمع الضمانات 1/ 503، حاشية العدوي على كفاية الطالب 2/ 479، حاشية البجيرمي على الخطيب 13/ 485، الكافي 4/ 245.
[104] ينظر: حاشية ابن عابدين 4/ 394، الفتاوى الكبرى لابن حجر الهيثمي 3/ 242، المبدع لابن مفلح 5/271، وجاء في نظام المرافعات المادة الثانية والثلاثين المادة الخامسة ما نصه: "التصرفات التي تستوجب إذن القاضي في عقار القاصر، أو الوقف هي البيع، أو الشراء، أو الرهن، أو الاقتراض، أو توثيق عقود الشركات، إذا كان القاصر طرفًا فيها، بعد تحقق الغبطة والمصلحة من أهل الخبرة".
[105] مادة (124).
[106] مادة (126).
[107] المادة السابقة.
[108] مادة (124/ 2).
[109] مادة (126/ 2).
[110] مادة (126/ 1).
[111] عرف السنهوري عقد الإذعان بأنه: "العقد الذي يكون فيه القبول مجرد إذعان لما يمليه الموجب"، الوسيط شرح القانون المدني ص 191.
[112] ينظر: نظام نزع الملكية للمصلحة العامة الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/ 15 في 11/ 3/ 1342هـــ، يتضمن سبعًا وعشرين مادة.
[113] جاء في المادة السابعة من النظام: "تؤلف الجهة صاحبة المشروع لجنة لتقدير تعويض العقارات المقرر نزع ملكياتها أو المتضررة من المشروع على النحو الآتي:
أولًا: خمسة مندوبين من الجهات الحكومية تسميهم جهاتهم وهم:
1- مندوب من الجهة صاحبة المشروع.
2- مندوب من وزارة العدل.
3- مندوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية.
4- مندوب من وزارة الداخلية.
5- مندوب من وزارة المالية والاقتصاد الوطني.
[114] جاء في المادة الرابعة والعشرين: "يجوز لأصحاب الشأن التظلم أمام ديوان المظالم من جميع قرارات اللجان والأجهزة الإدارية التي تتخذ وفقًا لهذا النظام خلال ستين يومًا من تاريخ إبلاغهم بالقرار".
[115] صحيفة الحياة السبت 15/ 10/ 2011.
[116] مصلحة الزكاة والدخل: أسست بموجب القرار الوزاري رقم 394 وتاريخ 7/ 8/ 1370هـ الموافق 14/6/ 1951م، وتتمثل مهام المصلحة الأساسية في جباية زكاة عروض التجارة من رعايا المملكة العربية السعودية، ينظر: موقع المصلحة (www.dzit.gov.sa).
[117] ينظر: بدائع الصنائع 2/ 21، الفواكه الدواني 2/ 753، المجموع 6/ 63 المغني 4/ 249.
[118] الضريبة: "ما تفرضه الدولة من المال على أشخاص"، معجم لغة الفقهاء1/ 340.
[119] اشترط الفقهاء - رحمهم الله - شروطه لضمان التعدي، ينظر: التعويض عن الضرر في الفقه الإسلامي للدكتور محمد المدني أبو ساق ص 177- 211.
[120] ينظر: التقييم والثمين العقاري لعادل عقل ص 246.
[121] ينظر: الفقرة الخامسة من المادة الثانية والثلاثين من نظام المرافعات.
[122] ينظر: نظام نزع الملكية للمصلحة العامة الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/ 15 في 11/ 3/ 1342هــ، يتضمن سبعًا وعشرين مادة.
[123] القسمة في اللغة: تجزئة الشيء وفرزه، ينظر: لسان العرب 12/ 478، تاج العروس 33/ 265، القسمة في الاصطلاح: "تمييز بعض الأنسباء من بعض، وإفرازها عنها" المبدع 10/ 91، ينظر: بدائع الصنائع 7/17، منح الجليل 7/ 247، أسنى المطالب 4/ 429.
[124] التمويل لغة: مصدر فعل مول، يقال: تمول فلان مالاً أي: اتخذه للقضية، وتقبل الرجل صار ذا مال وموله غيره تمويلًا ينظر: لسان العرب 11/ 635، مختار الصحاح ص 642، وفي الاصطلاح عرفه الدكتور منذر قحف بأنه: "أن يقدم شخص لأخر ثروة من نقود أو أشياء ليتخذ بشأنها قرارات استثمارية"، مفهوم التمويل في الاقتصاد الإسلامي ص 12.
[125] ينظر: التمويل العقاري للدكتور هشام القاضي ص 58.
[126] الرهن: ما وضع عندك لينوب مناب ما أخذ منك، وأصلي الرهن الشيء الثابت الدائم، ينظر: معجم مقاييس اللغة 2/ 452، وتاج العروس 25/ 122، واصطلاحًا: توثقة دين بعين يمكن أخذه أو بعضه منها أو من ثمنها إذا تعذر الوفاء من غيرها، كشاف القناع، 3/ 321، وينظر: تبيين الحقائق 6/ 062 الفواكه الدواني، 2/ 166. تحفة المحتاج 5/ 50.
[127] ينظر: الرهون العقارية والأزمة المالية للدكتور نصر فريد ص 68.
[128] كما في المادة الثالثة من نظام الشركات السعودي ونصها: "يجوز أن تكون حصة الشريك مبلغًا معينًا من النقود (حصة نقدية)، ويجوز أن تكون عينه (حصة عينية)"، والنظام صدر بموجب المرسوم الملكي الكريم برقم: م/ 6 وتاريخ 22/ 3/ 1385 هـ.
[129] التأمين لغة: مأخوذ من الأمن والأمان، يقال: أمنه تأمينًا "أي: جعله آمنًا، ومنه قول إخوة يوسف ﴿مَا لَكَ لَا تَأْمَنَّا عَلَى يُوسُفَ﴾ [يوسف: 11]، ينظر: لسان العرب 13/ 21، القاموس المحيط
ص 1518، واصطلاحًا: عقد بين طرفين أحدهما: يسمي المؤمن، والثاني: المؤمن له، يلزم فيه المؤمن بأن يؤدي إلى المؤمن لمصلحته مبلغًا من المال، أو إيرادًا مرتبًا، أو أي عوض مالي آخر، في حالة وقوع حادث أو تحقق خطر مبين في العقد وذلك مقابل قسط أو أي دفعة مالية أخرى يؤديها المؤمن له إلى المؤمن- ينظر: نظام التأمين- مصطفى الزرقاء- ص 21.
[130] يعرف الشخص الاعتباري بأنه: "الكيان المستقل عن مجموعة الأشخاص المكونين له أو عن أولئك الذين قاموا بتخصيص الأموال لوجوده، والناشئ لتحقيق غرض معين ومعترف له بالشخصية القانونية"، المدخل لدراسة العلوم القانونية للدكتور خالد الروشة والدكتور رزق الريس ص 271.
[131] يقصد بالعرض: الكمية التي يعرضهـا التجار للبيع في السوق، من سلعة معينة، لفترة معينة، ويقصد بالطلب: الرغبة الأكيدة في الشراء من المشترين متصلة بقوة شرائية فعلية، ينظر: مبادئ الاقتصاد للدكتور إسماعيل محمد هاشم ص 10 أو 129.
[132] ينظر: التقييم والتثمين العقاري لعادل يحيى عقل ص 297.
[133] يقصد بالإهلاك: "ما حدث من نقص في العقار ما بين إنشائه إلى وقت التقييم"، التقييم العقاري لحسين جمعة ص 125.
[134] السابق ص 82.
[135] ينظر: التقييم والتثمين العقاري لعادل يحيى عقل ص 281، التقييم العقاري لحسين جمعة ص 154.
[136] المادة 134.
[137] جاء في الفقرة الأولى من المادة (134) ما يلي: "إذا ظهر للقاضي ما يقتضي رد رأي الخبير أو بعضه، فعليه التسبيب عند الحكم وتدوينه في الضبط والصك".
[138] سبقت الإشارة إلى عدم مناسبة ذلك، وأن كون التثمين يتم بطلب من المرتهن والممول فيه تحيز ضد الطرف الثاني، وقد راعى نطام التمويل المصري ذلك فأكد على اشتراط عدم كون المثمن عاملًا لدي الممول، ينظر: المادة الرابعة من النظام.

تعليقات