القائمة الرئيسية

الصفحات

القواعد القانونية التي تحكم عقود الملكية في التشريع الجزائري

القواعد القانونية التي تحكم عقود الملكية في التشريع الجزائري






5القواعد القانونية التي تحكم عقود الملكية .

- أركــان البيع :
من الثابت في نظرية العامة للإلتزام بأن للعقد ثلاثة أركان ( الرضاء، المحل ،والسبب) ، وإنعدام أحد هذه الأركان يجعل العقد منعدماً أو باطلا بطلان مطلقاً . وقد يضيف القانون بالنسبة لمعاملات المعينة ركناً آخر كالشكلية في بيع العقار والشكلية والحيازية في الهبة في العقار إذ التتسليم يعتبر ركناً في عقد الهبة لأنه عقد عيني .
الرضاء في البيع : الرضاء هو ركن من أركان العقد ويقوم متى كان التعبير عن الإدارة صادراً من ذي تمييز وكان ثمة تطابق بين الإيجاب و القبول فهذين الشرطين التميز وتطابق الإيجاب والقبول هما شرطا الإنعقاد الواجب توافرهما في ركن الرضا فبدون هذين الشرطين ينعدم الرضا وبإنعامه ينعدم العقد .
فمتى تم الإتفاق على ماهية العقد والمبيع والثمن بصورة جازمة واضحة غير مبهمة تم البيع وإذا كانت هناك مسائل ثانوية تفصيلية كزمان ومكان تسليم المبيع ، ودفع الثمن فإن هذا لا يؤثر في رضا العاقدين ويرجع فصل الخلاف بشأنها إلى المبادئ العامة في القانون المادة 65 ق م .أما إذا إشرط المتعاقدان أن العقد لايتم إلا عند الإتفاق على المسائل التفصيلية فإن العقد في هذه الحالة وحدها لاينعقد.

المـحـل في عـقــد البيــع:

لما كان عقد البيع ملزم للجانبين فهويرتب إلتزامات على كلا الطرفين ولذلك فإن محل العقد يتحدد بتعدد الإلتزامات التي تتولد عنه في ذمة كلا الطرفيين ، فمحل إلتزام البائع هو المبيع ومحل إلتزام المشتري هو الثمن و المبيع ليس هو الشيئ أو العنصر المادي الذي يرد عليه البيع بل هو الحق الذي ينصب عليه . فقد يكون حق الملكية أو حق الإنتفاع أو الإرتفاق أو مجرد حق شخصي فحسب ،فيتنازل صاحب حق الإنتفاع إلى المشتري منه عن المزايا التي يخولها أياه هذا الحق لقاء ثمن معلوم . كما قد يكون الحق المبيع حق معنوياً كبراءة الإختراع و الرسوم والنماذج الصناعية وكحق المؤلف .. إلخ فينزل مثلا صاحب براءة الإختراع إلى آخر عن الإنتفاع لقاء ثمن معلوم .
ويجوز أن يرد البيع على مجموعة من الأموال بإعتباره مجموعة لها كيان مستقل عن مفرداتها كالمجموعة التي تكون متجراً أو مصنعاً ( محلاً تجارياً) بما يدخل فيها من مقومات مادية أو معنوية ، ويعتبر البيع في هذه الحالة وارداً على تلك المجموعة ذاتها .
إذا نلاحظ أن جميع الحقوق المالية تصلح أن تكون محلاً للعقد إذا توافرت فيها الشروط اللازمة لذلك وهي أن تكون معينة بذاتها ومملوكة للملتزم وفقاً للمادة 165 ق المدني .
ما يشرط في المال المبيع :
-
أن يكون مشروعاً المادة 96-والمادة 682 م ج .
-
أن يكون المحل ممكناً المادة 93 ق مدني .
-
أن يكون موجوداً وقت العقد أو قابلا للوجود المحقق في المستقبل المادة 92 م.ج .
-
أن يكون معيناً .
-
أن يكون المشتري عالماً بالمبيع علماً كافياً المادة 352 م.ج .
شروط محل إلتزام المشتري ( شروط الثمن ):
1 )
أن يكون هذا الثمن مبلغاً من النقود : معجلاً أو مؤجلاً ولايهم أن يدفع مرة واحدة أو منجما ( أقساط).
2 )
أن يكون الثمن معيناً أو قابل لتعين : يجب أن يتضمن الإتفاق عند إبرام العقد على تحديد الثمن أي تعينه تعييناً كافياً لايدع المنازعة فيه وإلا كان العقد باطلاً بطلاناً مطلقاً.والتعين يكون صراحة في العقد وقد يكون ضمنياً (المواد 356 و 357 ) وقد يكتفي في تعينه بتبيان الأسس التي يقوم عليها الحساب .
3 )
أن يكون الثمن حقيقياً لا رمزياً ويعتبر الثمن غير حقيقي إذا كان صورياً أو كان تافهاَ أما الثمن البخس فهو ثمن حقيقي وينعقد به العقد ولو أنه يخول البائع في بعض الأموال طلب تكملة الثمن وفقاً للمادة 360 مدني .
السبب في عقد البيع :
لم ينص القانون المدني في باب البيع على ركن السبب مما سيتوجب الرجوع إلى القواعد العامة المواد ( 97 . 98 مدني)

أنــــواع البيــــــوع :


أولاً - بيع ملك الغير :
إذا قام شخص ببيع ملك غيره فإن هذا البيع يكون قابل للإبطال لمصلحة المشتري سواء ورد البيع على عقار أو على منقول ، ذلك أن المشتري لاينتقل إليه أي حق عيني من هذا البيع إذ أن من شروط إنتقال الملكية أن يكون المال مملوك للملتزم وبالتالي إذا إشترى ملك غيره فله أن يطلب إبطال هذا العقد ( 397/3 و 165 مدني ).


فأساس البطلان إذن هو عدم قدرة البائع على تمليك المبيع للمشتري أي عدم إستطاعته تنفيد الإلتزام الأصلي المقصود من البيع وهو نقل الملكية وفقاً للمادة 165 مدني . وقد جعل القانون البطلان نسبياً فهو مقرر للمشتري وليس للبائع إذ البائع مخطئ عندما تعهد بأمر يسحيل تنفيذه و المخطئ لايجوز له أن يستفيد من خطأ إرتكابه هو .
ويترتب بإعتبار القانون البطلان نسبياً مايلي :
-
لايجوز طلب البطلان إلا من المشتري ،وله أن يطلبه إما بدعوى أصلية أو بدعوى مقابلة ( طلب المدعى عليه ) وفقاً للتكتيك المعروف " الهجوم خير وسيلة للدفاع " . ويطلب المشتري بطلان البيع بدعوى أصلية لسببين :
الأول : إذا كان دفع الثمن ثم تبين له أن البائع غير المالك فيرفع الدعوى مطالباً بطلان البيع وإسترداد الثمن .
الثاني : إذا أراد منع البائع من مطالبته بالثمن إذالم يدفعه ، إذ على الرغم من أن المصلحة محتملة لأن مطالبة البائع بالثمن لم تحصل بعد ، إلا أن المشتري يحق له أن يرفع دعوى ببطلان البيع وتكون دعوى مقبولة على إعتباره أن هناك نص وهو نص المادة 397 يعطيه هذا الحق .
و يتمسك المشتري بالبطلان بدعوى مقابلة إذا كان البائع رفع عليه دعوى اصلية يطالب فيها بالثمن فيدفع دعواه بأن البيع غير مملوك له . و لابد من أن يكون البطلان أمام القضاء إذ لا يتم عفو اً .
و للمشتري أن يطلب البطلان و سترداد الثمن إذ أبى المالك الحقيقي أن يجيز البيع و كان البائع عالماً بأنه غير مالك و المشتري يجهل ذلك فالبائع يضمن عندئذ أداء العطل و الضرر الذي اصاب المشتري الحسن النية بالإضافة إلى إسترداد الثمن المادة 399 مدني . والفرق بين دعوى البطلان في هذه الحالة و دعوى الإستحقاق :
-
هو أن دعوى البطلان متقدمة على دعوى الضمان التي للمشتري فإن دعوى الضمان كما سيجييء لا ترفع إلا إذا أستحقت العين فعلا لمالكها قبل طلب المشتري البطلان فعندئذ ير فع هذا دعوى الضمان على البائع إذا طلب المالك إسترداد المبيع وإستحقة فعلا بأن نزعت ملكية المشتري عنه .
ولكن الملاحظ أن البيع فيما يتعلق بعلاقة البائع بالمشتري هو صحيح ويترتب عنه كافة آثاره بأن ينشيء إلتزامات في ذمة البائع وإلتزامات في ذمة المشتري .فيجب على البائع تسليم المبيع ولا يجوز له الإمتناع بعلة أن البيع باطلا لأنه في كل حال ضامن للمبيع في حالة دعوى الغير بإستحقاقه .
وبإعتبار البائع ضامن للمشتري فإن كل دعوى ترفع من المالك على المشتري يجب أن يتدخل فيها البائع وفقا للمادة 82 مدني وهذا التدخل هو تدخل إنضمامي وليس تدخل إختصامي إذ ينظم البائع إلى جانب المشتري في طلباته ولا يجوز له أن ينظم إلى جانب البائع أو يتدخل تدخل هجومي ضد المشتري لأن في ذلك تعرض والتعرض والضمان لا يجتمعان إذ القاعدة أنه (( من كان يجب عليه الضمان لا يجوز له التعرض )) ولكن هناك فائدة أخرى نستخلصها من هذا الموضوع ، وهو أنه إذا كان بيع ملك الغير قابل للإبطال لمصلحة المشتري إلا أنه يصلح سببا لإكتساب الملكية بالتقادم القصير بمضي 10 سنوات وفقا للمادة 827 مدني ، إذ بيع ملك الغير يعتبر سندا صحيح فمتى أشهر هذا السند كان للمشتري أن يكتسب العقار بالتقادم العشري .

ثانيا - بيع الحقوق المتنازع عليها :

الحقوق المتنازع عليها هي حقوق محتملة الوجود ويصبح العقد فيها عقدا إحتماليا والمشتري يخاطر فيها بذلك من الثمن وهي نوعان :
أ ) - بيع لغير عمال القضاء (أشخاص عاديين) وهذا البيع صحيح لكن للمتنازل ضده حق إسترداد الحق من
المشتري ذلك عندما تتوافر الشروط التالية :

1) -
أن يكون الحق متنازع عليه .
2) -
أن يكون التنازل بمقابل .
3) -
أن تكون هناك شبهة المضاربة أو الإستغلال .
ب) - بيع لعمال القضاء ومن كان في حكمهم :
ويكون حكم هذا البيع هو البطلان المطلق والأساس الذي إعتمد عليه المشرع لمنع التعامل في الأشياء المتنازع فيها هي المضاربة أو المضاربة وإستغلال النفوذ .وإن كان القصد المضاربة فحسب فجزاء التصرف هو حق الإسترداد ، أما إذا إقترن بإستغلال النفوذ فيكون جزاءه البطلان المطلق ، لأن هذا التصرف الأخير يمس بالنظام العام والاداب .

والأحوال التي لا يجوز فيها الإسترداد تتلخص في أربعة :
1)
لا يجوز للمتنازل ضده ان يستردالعين من المشتري إذا كان الحق المتنازع فيه داخلا في مجموعة أموال بيعه جزافا وبسعر واحد.
2)
إذا كان الحق شائعا بين الورثة أو الشركاء وباع نصيبه للآخر
3)
إذا تنازل المدين لدائنه عن حق متنازع فيه وفاء للدين الثابت في ذمته .
4)
إذا كان الحق المتنازع فيه يكون دينا مترتبا على عقار وبيع الحق لحائز العقار .
-
الشروط الواجب توافرها في الشخص الممنوع عليه الشراء :
1)
أنه يكون له صفة (القاضي ، أو المحامي أو وكيل الجمهورية أو موثق أو كاتب ضبط ) وقت الشراء .
2)
ويكون الحق من إختصاص المحكمة التي يباشر عمله فيها .
3)
أن يشتروا بأنفسهم أو بإسم مستعار الحق المتنازع فيه ويعتبر الحق متنازع فيه إذا رفعت من أجله دعوى أو كان محل نزاع جوهري .
4)
أن يكون النزاع عن الحق ناشيء قبل الشراء .
5)
العبرة بإختصاص المحكمة يكون عند الشراء .
6)
ويضيف القضاء الفرنسي شرطا آخر وهو العلم بالنزاع من طرف المشتري ذلك حماية للمشتري حسن النية .
البيع في مرض الموت :
تقسم تصرفات الشخص إلى تصرفات حاصلة وقت الصحة ، وهذه التصرفات نافذة من كل المال سواء أكانت لوارث أو لغير وارث بمقابل أو بغير مقابل .
أما التصرفات المضافة إلى ما بعد موته وهي الوصية ، فإن كانت لأجنبي فلا تنفذ إلا من الثلث ، ولو كانت في حال الصحة ، وإن كانت لوارث فلا تنفذ إلا بإجازة الورثة ، وإذا كانت التصرفات حاصلة وقت الصحة لأحد الورثة ، ولكن الشخص إستثنى لنفسه بطريقة ما حيازة الشيء المتصرف فيه وللإنتفاع به مدة حياته فإن هذا التصرف يعتبر وصية وتجري عليه أحكامها - وهي أنه لا وصية لوارث - المادة 777 مدني
ولكن النقطة الأساسية التي يجب التأكيد عليها هي أنه ليس كل بيع في مرض الموت كالوصية في حكمها بل البيع الذي يأخذ حكم الوصية هو البيع بالمحاباة ، وبعبارة أخرى إذ إتضح منه أنه أقرب إلى التبرع منه إلى البيع ، وبعبارة أخرى بغبن فاحش ، كأن يبيع المريض ما يساوي ألفا بخمس مائة ، فالمغبون فيه وهو الخمس مائة الباقية هي التي تعد تبرعا وتسري عليها الأحكام السابقة ، أما القيمة المدفوعة من الثمن فخارجة عن هذا الحكم . ولهذا كان البيع بمثل القيمة أو بيسر الغبن لأجنبي نافذا لازما ولو تناول البيع كل ما للمريض .وهو ما نصت عليه المادة 776 مدني بقولها : " كل تصرف قانوني يصدر عن شخص في حال مرض الموت بقصد التبرع يعتبر تبرعا مضافا إلى ما بعد الموت وتسري عليه أحكام الوصية أيا كانت التسمية التي تعطى إلى هذا التصرف ..."

ولكن جعل من إثبات الورثة أن التصرف صادرا في مرض الموت قرينة على أنه تبرع ويقع على من صدر له التصرف أن يثبت أن الثمن الذي دفعه أكبر من أن يجعل التصرف تبرعا .
وإذا أثبت الورثة أن التصرف كان في مرض الموت و تمسك المتصرف إليه بتاريخ العقد فإن هذا التاريخ لا يحتج به على الورثة إلا إذا كان هذا التاريخ ثابتا وفق الحالات المبينة في المادة 327 مدني .
وهذه الأحكام تسري سواء كان المتصرف إليه وارثا أم غير وارث ، فليس كل تصرف في مرض الموت كالوصية وإنما ذلك الذي يكون أقرب إلى التبرع ولكن يختلف الأمر بعض الشيء في حالة ما إذا كان المتصرف إليه وارث وحالة ما إذا كان غير وارث .
فإذا كان وارث فإن التصرف يعد تبرعا ولو كان الغبن يسيرا ، فيشترط لكي لا يكون تبرعا أن يكون البيع بمثل القيمة .
أما بالنسبة لغير الوارث فإن التصرف لا يعد تبرعاً لمجرد الغبن اليسر بل يعتبر التصرف معارضة ويكون نافذا ولازما ولو تناول البيع كل ما للمريض . وعلى ذلك صح القول :
إن كان الغبن بالنسبة لغير الوارث أقل من الثلث أو مساويا له كان جائزا لأن للمريض أن يتبرع في مرض موته لوارث بثلث ماله ويكون التبرع نافذا و إن لم تجزه الورثة .
أما إذا زاد عن الثلث حكم عليه حكم الوصية على الوجه السابق .

ومن حيث الجزاء :

أولا - إذا كان المتصرف إليه وارثا وكان البييع بغبن أي بغير مثل القيمة : فإن هذا التصرف لا يكون ناجزا إلا إذا أقره باقي الورثة المادة 408 ونفس الحكم إذا كان المورث قد تصرف لأحد ورثته وإستثنى لنفسه بطريقة ما حيازة الشيء المتصرف فيه للإنتفاع به مدة حياته فهذا التصرف لا يعد ناجزاً إذ لا وصية لوارث ولكن هذا البطلان مقرر لمصلحة الورثة فإذا أجاز الورثة التصرف صار نافذا في حقهم .ومنها نستنتج فائدة أخرى :
وهي أن التصرف يأخذ حكم الوصية في حالتين :
1)
إذا تصرف المورث للغير بغبن فاحش فإن هذا التصرف يعتبر تبرعا ويأخذ حكم الوصية .
2)
إذا تصرف المورث لأحد الورثة وكان البيع بمثل القيمة ولكنه إستثنى لنفسه بطريقة ما حيازة الشيء المتصرف فيه للإنتفاع به مدى حياته ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك .
ثانيا - إذا كان المتصرف إليه غير وارث فإن البيع في مرض الموت إليه يعتبر باطلا بطلانا نسبيا لمصلحة الورثة المادة 408/2 مدني . ولكن ليس معنى هذا أن هذا النص يتناقض مع نص المادة 776 إذ أن النص المادة 408/2 يجعل من التصرف باطلا بطلانا نسبيا لمصلحة الورثة ، ونص المادة 776 يعطي للتصرف الصادر في مرض الموت حكم الوصية ويجعله بالتالي نافذا في حدود الثلث فليس هذا تناقضا بين النصين ، وإنما هو تأكيد لما قلناه سابقا فالبيع يأخذ حكم الوصية إذا كان بغبن فاحش ولا يكون البيع ناجزا في حق الورثة إلا في حدود الثلث ولكن ومع ذلك أن هذا لا يتم بقوة القانون وإنما لا بد من أن يتمسك الورثة ببطلان مازاد عن الثلث فإذا سكت الورثة عن التمسك بهذا البطلان فلا تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها كما أن الإجازة تجعل من البيع نافذا على كامل المبيع ولو كان بغبن فاحش ، ونورد مثالا على ذلك :
إذ باع المريض مرض الموت بستانا لأجنبي بـ 2000 دج وقيمة البستان تساوي 5000 دج فيكون الغبن وقع
بـ 3000 دج أي 5000 - 2000 = 3000 (هو الغبن ) فإن كانت جميع أموال المريض تساوي 10.000 دج فليس للورثة حق في الإعتراض على هذا العقد لأن الغبن وهو 3000 دج أقل من ثلث أموال المريض لأن ثلث 10.000 دج هو 3333 دج
أما إذا كانت جميع أمواله تساوي ستة مائة دينار فقد ثبت للورثة حق الإعتراض على العقد لأن القدر المتبرع به أكثر من الثلث إذ هو 3000 دج وثلث أموال المريض 2000 فقط .
فيكون لهم الإعتراض فيما زاد عن الثلث أي فيما زاد عن 2000 دج لأنهم يعتبرون من الغير فما زاد عن الثلث فالمغبون فيه هو 3000 - 2000 = 1000 دج دينار هو القدر المغبون فيه فيجوز لهم التمسك بالبطلان في هذا القدر ولا يمكنهم التمسك بالبطلان حتى فيما لم يزد عن الثلث ، وبهذا المثال إتضح لنا أنه ليس هناك تناقض بين المادتين 408/2 و 776 من القانون المدني .
ملاحظة :
إذا كان التصرف في حكم التبرع نتيجة لوجود غبن فاحش فإن المتصرف إليه ولو كان حسن النية فإن هذا التصرف يأخذ حكم الوصية ويكون للورثة الإعتراض على مازاد عن الثلث أي التمسك بالبطلان فيما زاد عن الثلث
أما إذا كان التصرف بعوض بأن كان البييع بمثل القيمة ، فإن هذا التصرف لا يأخذ حكم الوصية ولا يجوز للورثة التمسك بالبطلان المقرر في المادة 408/2 ، ولكن بشرط أن يكون المتصرف إليه (الغير) حسن النية المادة 409 ، فإذا كان سيء النية فإنه ولو كان البيع خاليا من الغبن الفاحش أي بمثل القيمة فإنه يأخذ حكم الوصية .
ولكن في هذه الحالة يقع عبء إثبات سوء نية الغير المتصرف إليه على عاتق الورثة لأن حسن مفترض .
رابعا - بيع النائب لنفسه :
حرم القانون على وكلاء البيع شراء الأموال التي عهد إليهم في بيعها ، سواء أكان ذلك بأنفسهم أو بواسطة أشخاص مستعارين ولو كان الشراء بالمزايدة إلا إذا كان بأيدهم ترخيص من القضاء .
فإذا خالفوا هذا المنع كان عقد الشراء باطلا وإنما يمتنع الحظر إذا أجاز الموكل للوكيل أن يكون مشتريا المواد 410 و 412 مدني .
ولا فرق بين أن يكون البيع عقارا أو منقولا وإن مثل هذه الإجازة تعني عزل الوكيل من الوكالة .
وعلة المنع أن المشرع رأى أن مصلحة الوكيل الشخصية تتعارض مع مصلحة الموكل لهذا حرم على هؤلاء الوكلاء شراء ما كلفوا ببيعه إلا إذا كان بيدهم ترخيص من القاضي ولو كان الشراء حصل بطريق المزايدة .

طرق الإثبات :

1
) في القانون المدني :
أشرنا من قبل إلى أن المشرع في سبيل حماية حقوق الأفراد و مصالحهم وتحقيقا للعدالة والمصلحة العامة ، فإن يخضع الإثبات لقواعد معيينة ينبغي التقيد بها عند النزاع وكما أنه حدد طرقا للإثبات لا يمكن الإثبات إلا بها خلافا لمبدأ الإثبات الحر وهذه الطرق هي :
1)
الكتابة .2) الإقرار .3) اليمين (الحاسمة والمتهمة ).4) شهادة من 324 إلى 350 من القانون المدني .

2
) في قانون التوثيق :
المادة 12 من الأمر رقم 70/91 الصادر بتاريخ 15/12/1970 المتضمن قانون التوثيق والتي نقلت حرفيا إلى المادة 324 مكرر1 من القانون رقم 88-14 المؤرخ في 3 ماي 1988 والمتضمن تعديل القانون المدني .
حيث نصت على أن العقود التي تتضمن نقل ملكية العقار أو الحقوق العقارية تحرر في شكل رسمي مع دفع الثمن إلى الموثق وإلا وقعت تحت طائلة البطلان . وطبقا للمادة 12 هذه فإن العقود العرفية الواردة على العقارات تكون باطلة بطلانا مطلقا .


لكن صدر منشور رئاسي تحت رقم 900 مؤرخ في 30/06/1976 يأمر المحاكم بإجراء تحقيق في البيوع العرفيية التي تطرح أمامها والتي تمت قبل 5 مارس 1974 فيما إذا كانت حيازة المبيع قد تمت والثمن قد دفع وبالتالي الحكم بصحته .
أما المحكمة العليا فإنها غير مستقرة الإتجاه فما يتعلق بالموضوع إذ بينما كانت متجهة نحو التخفيف من صرامة نص المادة 12 فإنها عدلت عن هذا الموقف وأصدرت قرارات معاكسة للموقف الأول :
1)
القرار الصادر في 07/07/1982 الغرفة المدنية القسم الثاني حيث أكدت صراحة في قرارها على أن البطلان الوارد ضمن المادة 12/1970 هو بطلان مطلق لا يقبل الإجازة وقالت (( إن قرار القاضي بصحة البيع الوارد على عقار وهو لم يستوفي الشكل الذي فرضته المادة 12 والمواد 71 ، 72 مدني ( المتعلقة بالوعد بالبيع ) قد خرق القانون مما يستوجب نقضه .).
-
قرار المحكمة العليا الغرف المجتمعة الغرفة التجارية والبحرية ملف رقم 1361566 قرار بتاريخ 18 /02 /97 جاء فيه "حيث أن قضائهم هذا خرق أحكام المادتين 79 من القانون التجاري و324 مكرر1 من القانون المدني لكونهما تشترطان في كل بيع محل تجاري تحرير عقد رسمي وإلا كان باطلاً..."

3
) قانون التوجيه العقاري :
نصت المادة 29 من القانون رقم 90 - 25 المؤرخ في 18/11/1990 على أن " يثبت الملكية الخاصة للأملاك العقارية والحقوق العينية عقد رسمي يخضع لقواعد الإشهار العقاري . "
ونصت المادة 30 منه على أن :
"
يجب علىكل حائز ملك عقاري أو شاغل إياه أن يكون لديه سنداً قانوني يبررهذه الحيازة أو هذا الشغل"
وإذا لم يكن له عقد رسمي فلا بذ أن يكون له سند قانوني يبرر هذه الحيازة .
ونصت المادة 39 منه على أنه : " يمكن كل شخص حسب مفهوم المادة 823 من الأمر 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 يمارس في أرض الملكية الخاصة التي لم تحرر عقودها ملكية مستمرة وغير منقطعة وهادئة وعلانية لاتشبوها شبهة أن يحصل على سند حيازي يسمى " شهادة الحيازة " وهي تخضع لشكليات التسجيل و الإشهار العقاري وذلك في المناطق التي لم يتم فيها إعداد سجل مسح الأراضي ..."
فطبقاً لنص المادة 29 وهذا النص الأخير أن الأراضي التي لم تحرر عقودها والتي لم يتم فيها المسح يمكن إثباتها بما يسمى بشهادة الحيازة التي تسلم من طرف رئيس البلدية المختصة إقليمياً لكل حائز بمفهوم المادة 823 من القانون المدني .
وكذلك نص في المادة 55 منه على أن " تنجز المعاملات العقارية التي تنصب على الأراضي الفلاحية في شكل عقود رسمية ..."
ونصت المادة 56 منه على أن " كل معاملة تمت بخرق المادة 55 إعلان باطلة وعديمة الثر ..." ولكن المعاملات التي تخضع لنص المادة 55 و56 من هذا القانون هي المعاملات الناقلة للملكية أما الإيجار الفلاحي فيمكن أن يحرر في شكل عقود عرفية ( المادة 53/2 من نفس القانون ).
وكذلك المادة 74 منه نصت على أن المعاملات العقارية في مجال الأراضي العامرة أو القابلة للتعمير تفرغ في شكل عقد رسمي طبقاً لتشريع المعمول به .
وكذلك نصت عليه المادة 77 منه على أن الأراضي التي كانت مؤمة والتي تعين إرجاعها لأصحابها طبقاً للمادة 769 منه والمعدلة بالأمر رقم 95-26 المؤرخ في 25/09/1995 المعدل والمتمم للقانون رقم 90*25 المتضمن التوجيه العقاري ،يتم التنازل عن النشآت والأغراس ... والمباني ذات الإستعمال السكني و المنجزة بعد التأميم و التي يشغلها المستفيدون فعلياً لصالح الملاك الأصليين بمقابل نقدي أو يتم تعويضهم بسكن مماثل . ونصت أيضاً الفقرة الثالثة من المادة 77 من ق 90-25 أنه " توثق العمليات المذكورة في الفقرة السابقة بعقد رسمي ..."

4
) في قانون نزع الملكية من أجل المنفعة العامة: نزع الملكية من أجل المنفعة العامة إجراء تخضع له الأملاك العقارية والحقوق العينية العقارية ولذلك لابد على المالك من إثبات ملكيته بالطرق السالفة الذكر .
ويعتبر القرار الإداري بنزع الملكية هوسند إثبات الملكية التي نزعت للمنفعة العامة طبقاً للمادة 29 قانون نزع الملكية رقم 91-11 المؤرخ قي 27 أفريل 1991 إذا حصل إتفاق بالتراضي أو إذ لم يقدم أي طعن خلال المدة المحددة وهي شهر من بداية التبليغ المادة 26 منه أو إذا صدر قرار قضائي نهائي لصالح نزع الملكية ، ولكن لابد من شهر هذا القرار في السجل العقاري المادة 30 منه حتى تنقل الملكية بعد ذلك ويلزم المعنيون بإخلاء الأماكن .

كيفية التأكد من صحة الأوراق و المستندات المتعلقة بالبيوع :

بالنسبلة للورقة الرسمية فهي حجة ما لم يثبت العكس عن طريق الطعن فيها بالتزوير . ولكن للمحكمة أن تقدم مايترتب على الكشط أو المحو و التحشير وغير ذلك من العيوب المادية في المحرر من إسقاط قيمته في الإثبات أو نقصها إذ لابد أن تكون الورقة محررة طبقاً للإشكالات القانونية المادة 324 مدني.
-
و إذا كان أصل الورقة الرسمية موجوداً فإن صورتها الرسمية خطية كانت أو فوتوغرافية تكون حجة بالقدر الذي تكون فيه مطابقة للأصل . وتعتبر الصورة مطابقة للأصل ما لم ينازع في ذلك أحد الطرفين فإن وقع تنازع ففي هذه الحالة تراجع الصورة على الأصل . المادة 325 مدني .
أما إذا لم يكن أصل الورقة رسمية موجوداً فإن الصورة حجة على الوجه الآتي :
-
يكون للصورة الرسمية الأصلية تنفيدية كانت أو غير تنفيدية حجية الأصل متى كان مظهرها الخارجي لايسمح بالشك في مطابقتها للأصل .
-
ويكون لصورة الرسمية المأخودة من الصورة الأصلية الحجية ذاتها ولكن يجوز في هذه الحالة لكل من الطرفين أن يطلب مراجعتها على الصورة الأصلية التي أخدت منها .
-
أما ما يأخد من صورة رسمية للصورة المأخودة من النسخ الأولى فلا يعتد به إلا لمجرد الإستئناس تبعاً للضروف المادة 326 مدني.
-
أما بالنسبة للورقة الغرفية ينطبق عليها ما قلناه بشأن عقد الإيجار دون داعي لإعادة ذكره .
-
وبالنسبة لعقد البيع الوارد على عقار لايجوز إثبات إلا بعقد رسمي وإلاكانت باطلاً وفقاً للمادة 324 مكرر 1
ونفسه الحكم بالنسبة لعقد البيع الوارد على المحل التجاري إذ يجب إثباته بعقد رسمي وإلا كان باطلاً وفقاً للمادة 79 من القانون التجاري . وأما بشأن تقدير صحة الورقة الرسمية فينطبق عليه ماقلناه بشأن الورقة الرسمية المقدمة في إثبات عقد الإيجار على إختلاف في نقطة واحدة ألا وهي أنه إذا كان عدم صحة الورقة الرسمية بصفتها هذه لإثبات عقد الإيجار فإنه يمكن إعتبارها ورقة عرفية صالحة لإثبات هذا العقد متى إشتملت على توقيع أطراف العقد ، فإن هذا لاييصلح في إثبات البيع الوارد على العقار أو المحل التجاري إذ أن بطلان الورقة الرسمية يجعل التصرف كأن لم يكن ولايمكن قبول الورقة الرسمية الباطلة كورقة عرفية في إثبات البيع الوارد على عقار أو محل تجاري .

-
كيفية التأكد من صحة الإدعاءات المقدمة من أطراف الخصومة بشأن البيوع ؟

-
القاعدة أن على الدائن إثبات الإلتزام وعلى المدين إثبات التخلص منه. فيجب على من يدعي أن يقيم الدليل على ما يدعيه حتى تتأكد المحكمة من صحة إدعائه .ويجب أن يقيم الدليل الذي يشترطه ويتطلبه القانون لإثبات التصرف الذي يدعيه فإذا كان عقد البيع وارد على عقار أو محل تجاري وجب إثبات هذا التصرف بعقد رسمي وإلا كان باطلاً ،وتعين على المحكمة أن ترفض الدعوى ولا يجوز لها أن تأخد بوسائل إثبات آخرى ولو كانت ورقة عرفية أو إقرار .
أما إذا كان التصرف غير وارد على عقار فهنا يكون للمجكمة مجال قد يكون واسعاً من أجل التأكد من صحة الإدعاءات المقدمة من أطراف الخصومة ،فحتى ولو كان التصرف يزيد علىحد النصاب الذي يجوز فيه الإثبات بشهادة شهود فحتى لو لم يعارض الخصم المتمسك في مواجهته بهذا الدليل إذ أن قاعدة وجوب إثبات مايجاوز قيمته 1000 دج أو ما كان غير محدد القيمة بالكتابة ليست من النظام العام . وفي هذا الصدد ينطبق نفس الكلام الذي قلناه بشأن التأكد من صحة الإدعاءات المقدمة من أطراف الخصومة بشأن الإيجار لذلك نحيل إليها .
-
ولكن يبقى دائماً للقاضي تقدير مايقدم إليه من أدلة بصفة عامة ، كما يجوز لمحكمة الموضوع بعد أن إتخدت إجراء من إجراءلت الإثبات ، أن تعدل عن هذا الإجراء وتسند إلى دليل آخر قائم في الدعوى .
وإن للقاضي سلطة التحقيق للتوصل إلى كشف الحقيقة وهو في ذلك لايتقيد بالأدلة والحجج التي يسند إليها خصوم الدعوى في تأييدها أو رفضها ،بل هو يملك في سبيل تكوين إقتناعه السليم أن يأمر بما يرى إجراؤه لإثباتها ولذلك تقضي المادة 61 ق.إ.م بأن :" يجوز الأمر بالتحقيق لإثبات الوقائع التي تكون بطبيعتها قابلة للإثبات بشهادة الشهود والتي يكون التحقيق فيها جائزاً ومنتجاً في الدعوى ." ونصت المادة43 من ق.إ.م على أنه : " يجوز للقاضي بناء على طلب الأطراف أو طلب أحدهم أو من تلقاء نفسه ، أن يأمر قبل الفصل في الموضوع،وبموجب أمر شفوي بحضور الأطراف شخصياً أو بإجراء تحقيق أو تقديم وثيقة ،وبموجب أمر كتابي بإجراء الخبرة أو التحقيق في الكتابة أو بأي إجراء آخر من إجراءات التحقيق ، وله أن يأمر شفهياً بالإنتقال للمعاينة مالم ير ضرورة إصدار أمر كتابي ."


القواعد القانونية التي تحكم عقود الملكية
الموجز في العقود المسماة pdf

الوجيز في عقود التجارة الدولية

عقد البيع الدولي للبضائع PDF

تعريف عقود التجارة الدولية

نموذج عقد تجاري دولي

مبادئ عقود التجارة الدولية

تنفيذ عقود التجارة الدولية

كتاب العقود التجارية الدولية

تعليقات