التنظيم القانوني لإستغلال العقار الصناعي في عملية الإستثمار
جـامـعــة الــجــزائــر
كـــلــيــة الـــحــقــوق
مذكرة مقدمة لنيل شهادة الماجستير
فرع الدولة و المؤسسات العمومية
إعداد الطالب : تحت إشراف:
فسيح حمزة الدكتورة سعاد الغوتي
أعضاء لجنة المناقشة :
الدكتور : رئيسا
الدكتورة: مقررا
الأستاذ : عضوا
السنة الجامعية 2004-2005
مقدمة
تعتبر سياسة الإنفتاح الإقتصادي التي تبنتها الجزائر سنة 1990م، سياسة اقتصادية جديدة، بالنظر إلى السياسة التي كانت سائدة من قبل، و التي كانت تقوم على أساس سيطرة القطاع العام على وسائل الإنتاج و التوزيع في مختلف القطاعات الإقتصادية، و الإعتماد على التحطيط المركزي الشامل و مركزية القرار كأسلوب لإدارة الإقتصاد الوطني، و من ثم لم يكن في ظل هذه السياسة قدر كبير من الحرية لحركة القطاع الخاص طبقا لإملاءات السوق و الحوافز الإقتصادية المختلفة، كما قيدت هذه السياسة استثمار رؤوس الأموال الأجنبية في الدولة و بشكل كبير و لمدة من الزمن.
حيث تقوم سياسة الإنفتاح الإقتصادي أساسا على تشجيع الإستثمار الخاص و استغلال الثروات الوطنية و جلب رؤوس الأموال، و هذا من خلال توفير الضمانات و الحوافز و منح الإمتيازات المختلفة و تهيئة المناخ المناسب لها، و إطلاق الحرية للقطاع الخاص في مزاولة نشاطه و إعادة الإعتبار لآليات السوق كأداة رئيسية في ضبط النشاطات الإقتصادية.
غير أن تحقيق هذه السياسة و تطوير الإستثمار في الدولة، لا يعتمد فقط على قرار الإستثمار و الذي يكرس بعض المزايا و الإعفاءات التي تمنحها الدولة للمستثمرين، بل يتطلب منهج قانوني كامل لمعاملة رؤوس الأموال الوافدة على إقليمها أو ما يعرف بـ: " السياسة الإستثمارية في الدولة "، و تقضي هذه السياسة بأن يكون للدولة تنظيم متكامل ينظم الإستثمار منذ بدايته و إلى نهايته، إذ أنه بالإضافة إلى تشريع الإستثمار و الذي يعالج انتقال رؤوس الأموال و توظيفها، لابد من وجود تشريعات نوعية أخرى تعالج موضوعات هامة تتصل بالإستثمار و تؤثر فيه بصفة مباشرة منها:
تشريع النقد و تنظيم تعامل البنوك، تشريع الجمارك و تنظيم التصدير و الإستيراد،
و كذا تشريعات الملكية العقارية و تنظيم استغلال العقار هذا الأخير الذي يتحكم إلى حد بعيد في تحقيق و تجسيد هذه السياسة.
ذلك أنه و من أهم العقبات التي تواجه المستثمر الخاص ميدانيا مهما كانت طبيعة مشروعه الإستثماري هي :
" اشكالية الحصول على الموقع العقاري الإستثماري " أو " الأساس العقاري"،
أو بعبارة أخرى اشكالية الحصول على تلك القطعة من الأرض التابعة لأملاك الدولة العامة أو الخاصة و المهيأة لأن تكون موطن المنشأة أو المصنع أو المشروع الإستثماري" أو عموما:
ذلك الفضاء المخصص للأنشطة الصناعية و الذي يسمى عند محترفي القطاع بـ :
" العقار الصناعي" تميزا له عن العقار الفلاحي و كذا عن العقار السكني.
و لما كان العقار الصناعي، يشكل عاملا مهما في تحقيق الإستثمار، فقد اهتمت الدولة الجزائرية و في إطار مختلف سياساتها في تطوير و ترقية الإستثمار و تحقيق التنمية الإقتصادية بتنظيم و محاولة توفير المواقع العقارية المهيأة لإستقبال النشاطات الصناعية، و هذا من أجل تلبية الحاجيات العقارية لكل المتعاملين الإقتصاديين العمومين و الخواص، الوطنيين و الإجانب قصد تجسيد مشاريعهم الإستثمارية.
و أول تنظم حقيقي لهذه المواقع كان سنة 1973 عن طريق ما يسمى بـ :
"المناطق الصناعية" و التي تعتبر الإطار الأول لمحاولة تنظيم و توفير أراضي الأساس لصالح المستثمرين.
غير أنه و مع مرور الزمن أصبحت هذه المناطق غير كافية لتحقيق تطلعات الدولة في مجال الإستثمار خاصة بعد 1990 م و سياسة الإنفتاح الإقتصادي من جهة،
و المشاكل التي باتت تتخبط فيها هذه المناطق من جهة ثانية، مما أدى بالسلطات العمومية المعنية إلى محاولة :
البحث عن ايجاد مواقع أو مناطق جديدة لتمركز الإستثمارات.
و كذا البحث عن إطار قانوني لتنظيم أحسن لهذه المواقع.
و كذا البحث عن أفضل الطرق لإستغلالها كمفهوم جديد للإستثمار
إذ أنه لابد من تنظيم استغلال هذه المواقع على أساس قواعد اقتصاد السوق.
و تطبيقا لذلك ثم إقتراح صيغة جديدة لتنظيم الأراضي التي تدخل في إطار الأملاك الوطنية تتناسب مع الإتجاه الجديد لتطوير و ترقية الإستثمار، و التي تجسدت فعليا سنة 1993 بصدور القانون المتعلق بترقية الإستثمار، فظهرت نوعين من المناطق:
" المناطق الخاصة " و " المناطق الحرة" و التي كان يعول عليها في استقطاب مشاريع الإستثمار و تحقيق تنمية اقتصادية شاملة.
و الحقيقية أن العقار الصناعي في الجزائر، يعتبر المادة الخام الأكثر لفتا للإنتباه، حيث أنه ، و منذ الإستقلال ظل تنظيمه و إستغلاله يحضى بالإهتمام على صعيد كل البرامج الإقتصادية و الحكومات المتعاقبة، كما ثم اتخاذ جملة من النصوص التشريعية و التنظيمية حاولت ايجاد أفضل و أحسن الطرق لتنظيمه و استغلاله... إلا أن كل الدراسات و الإحصائيات و التقارير و النتائج خاصة بعد 1990 تؤكد أن العقار الصناعي يبقى من أهم المشاكل التي تواجه الإستثمار في الجزائر، حيث يعرف هذا الأخير تدهورا كبيرا سواء من حيث التنظيم و الذي يتم إما بنصوص تجاوزها الزمن، و إما بنصوص يغلب عليها طابع الغموض، أو من حيث التسيير بسبب ضعف هيئات تسييره ، أو من حيث الإستغلال غير العقلاني لمساحات كبيرة منه و التي تشكل في أغلبها أملاك وطنية ، و غير ذلك من المسائل ذات الصلة...
كما أصبح التعامل في العقار على أرض الواقع مغايرا تماما في بعض الأحيان للنصوص المنظمة له، هذا الوضع أدى إلى حدوث مشاكل قانونية ميدانية، كما أدى إلى نشوء عدة نزاعات إدارية و قضائية كما جعل المزايدات حول مآل الأراضي التابعة لأملاك الدولة تكثر و تتنوع خاصة في ظل غياب مخطط وطني للتهيئة العمرانية، و الذي يعتبر الإطار المرجعي لتنظيم و تسيير أراضي أملاك الدولة.
كما أن الطبقة السياسية و في تحليلها للأسباب و اقتراحها للحلول ربطت المشكل
"بالملكية" وراحت تتمسك بأن الحل يكمن في رفض التنازل المباشر لهذه الأراضي لصالح المستثمرين، فظهرت فكرة الإستغلال عن طريق ما يسمى بـ : عقود الإمتياز أو المنح بالإمتياز و الذي عرف مجالا لتطبيقه بعد 1993.
و في سياق تحديد نطاق الموضوع، يجب تأكيد على أن هذه الدراسة تتناول بالبحث العقار الصناعي، أي المواقع العقارية المخصصة لإنجاز برامج الإستثمار الصناعي على اختلاف أشكاله، و عليه يخرج من نطاق دراستنا العقار الفلاحي المنظم بموجب القانون 87/19 المؤرخ 08 ديسمبر 1987 المتضمن " ضبط كيفية استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للآملاك الوطنية و تحديد حقوق المنتجين وواجباتهم ".
كما يخرج عن نطاق الدراسة العقار السكني، أي المواقع المخصصة لإنجاز برامج الإسكان و هو ما يسمى بـ : " الترقية العقارية" و التي تم تنظيمها بموجب المرسوم التشريعي 93/03 المؤرخ في 01 مارس 1993 و المتضمن النشاط العقاري
و لقد انحصرت رؤيتنا لدراسة العقار الصناعي لعدة أسباب :
أن العقار الصناعي يعتبر شرط مهم يتحكم إلى حد بعيد في تحقيق أي سياسة استثمارية أو تحرك اقتصادي فعال و مستمر، و لقد تأثر و عرف كغيره من المجالات الإقتصادية الأخرى منذ عدة عشريات حالة عدم استقرار مستمرة و عليه فمن الطبيعي أن يكون موضوعات لبحثنا.
اتساع استعمال و استغلال العقار في اطار الإستثمار عامة، حيث يشمل السكن، الفلاحة ، الصناعة و السياحة... تجعل دراسة العقار على إطلاقه في عملية الإستثمار أمرا عسيرا من حيث الكم الهائل من القوانين الواجبة الدراسة و التحليل،
و كذا المعلومات الواجبة الجمع، و هو ما لا يمكن أن تستوعبه مذكرة ماجستير من حيث الحجم، أو الوقت أو مقتضيات التخصص.
أن موضوع العقار الصناعي، لم يحض بالإهتمام الكبير، و الدراسة الكافية
و العناية الوافية من طرف رجال القانون و المختصين، حيث أن أغلب البحوث العلمية قد اتجهت إلى دراسة السياسة الصناعية من المنظور الإقتصادي و تحويل التكنولوجيا و تحقيق التنمية الإقتصادية و التخفيض من البطالة، كما أن الصحافة من جهتها لا تقدم سوى معلومات عامة و سطحية حول الواقع القانوني و العملي، و كذا مختلف المشاكل التي يعاني منها العقار الصناعي، و هذا من خلال بعض التحقيقات الظرفية المنجزة حول بعض المناطق الصناعية عبر الوطن.
و مما لا شك فيه أن العقار الصناعي في بلادنا، بما يحيط من اشكاليات معقدة و متداخلة في كثير من الأحوال بحاجة إلى الدراسة و التحليل بشجاعة وحزم لإيجاد الفواصل النهائية بين سرعة التنظيم ، و ضمان الإستثمـار، و بساطة التدابير، ووضوح العلاقات و تكامل الأدوار بين مختلف الهيئات المعنية بهذه العملية، كما يستلزم تدخل السلطات العمومية من أجل تحديد سريع لمحاور سياسة متناسقة
و متوافقة مع مستلزمات التطور الإقتصادي من جهة، و ضرورة التسيير العقلاني لهذه الثروة المتمثلة في الذمة العقارية و ذلك على أساس تقييم موضوعي و دقيق، خاصة بعد فشل السياسات السابقة في تحقيق أهدافها و استمرار الإعتداء على أراضي أملاك الدولة و تقليص مساحتها في ظل غياب ميكانيزمات رقابة فعالة و تذبذب النصوص القانونية و عدم استقرار الخيارات الإستيراتيجية .
و في هذا السياق، يجب الإشارة إلى أمر مهم لا يمكن تجاوزه و إغفاله
و هو أن العقار الصناعي على غرار العقار بصفة عامة في الجزائر، و تماشيا مع الإتجاه الإديولوجي في الدولة قد عرف نصوص تشريعية و تنظيمية غيرت من طبيعة التعامل فيه اتساعا و تضيقا، إطلاقا و تحديدا، و التي يمكن إجمالها في مرحلتين أساسيتين :
مرحلة قبل 1990 م : حيث كان التعامل في العقار محصورا على الدولة فقط، خاصة بعد صدور الأمر 74/26 المؤرخ في 20 فيفري 1974 المتضمن" تكوين الإحتياطات العقارية البلدية " و الذي منح للبلديات الإحتكار على جميع الأراضي العامة و الخاصة
و تبعا لذلك فإن كل المعاملات في العقار تتم عن طريق البلدية، و قد كان الهدف من ذلك هو تطوير البلديات عن طريق توفير تجهيزات عمومية و اجتماعية، و كذا مكافحة المضاربة في العقارات و الحفاظ على الأراضي الفلاحية، و تنظيم الإستثمارات العمومية و الخاصة.
و إذا كان الأصل أن توجه هذه الأراضي لإستيعاب برامج مختلفة سيما التجهيزات العمومية، السكنية و الإستثمارية إلا أن الواقع أفرز استهلاك جزء كبير من الأوعية العقارية في انجاز تخصيصات محدثة بذلك احتجاز و احتكار العقار
و منازعات عقارية كبيرة، فأدى هذا الأمر إلى إلغاء قانون الإحتياطات العقارية.
مرحلة بعد 1990 م: و هي مرحلة فتح سوق العقار بعد دستور 1989 م الذي كرس الملكية الخاصة، حيث ثم فتح المجال لحرية المعاملات في العقارات و التي تجسدت بعد صدور القانون 90/25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990 المتضمن "التوجيه العقاري"
حيث تحررت المعاملات العقارية من كل القيود التي كانت تكبلها ، و ثم وضع حد للإحتياطات العقارية البلدية و احتكار الدولة لسوق العقارات، و هذا ما أكده المرسوم التشريعي 93/12 المؤرخ في 05 أكتوبر 1993 و المتضمن "ترقية الإستثمار "،
و كل النصوص القانونية اللاحقة له، و كذا قوانين المالية السنوية المتعاقبة.
و تجدر الملاحظة أنه و نظرا لقلة المراجع المتخصصة، و نذرة البحوث العلمية و حدودية المعلومات في هذا المجال، فإنه سيتم التركيز و الإهتمام في دراسة تنظيم استغلال العقار الصناعي حول تحليل النصوص التشريعية والتنظيمية و ما هو جاري العمل به في الميدان، و كذا بعض المناشير والتعليمات و التقارير الصادرة عن الجهات المختصة في الدولة لا سيما عن وزارتي المالية و الصناعة، معتمدين في ذلك على كل من المنهج التحليلي و التجريبي القائمين على العرض و التجريب و التحليل النقدي.
كما سنحاول استعراض بعض المواقف القضائية و ما استقر عليه القضاء في هذا المجال رغم قلة المنشور منه، و كذا بعض النزاعات القضائية المطروحة
أو الأحكام الصادرة، بصدد تطبيق مختلف النصوص المتعلقة بالعقار الصناعي،
و غايتنا في ذلك إبراز الجانب العملي في معالجة الموضوع.
و من هذا المنطلق ستتم دراسة العقار الصناعي من خلال:
تحديد الإطار التشريعي و التنظيمي الذي ينظم العقار الصناعي، و أساليب وآليات تسييره من جهة، و من جهة ثانية تحديد كيفية استغلاله و كذا مختلف النزاعات الناجمة عن ذلك و عن عملية الإستغلال.
و ينصب هدف الدراسة في 03 نقاط أساسية:
تحليل و دراسة مختلف النصوص التشريعية و التنظيمية المتعلقة بتنظيم واستغلال العقار الصناعي الصادرة منذ الإستقلال سيما في ظل التحولات الإقتصادية منذ 1990.
تقييم النتائج المتحصل عليها من خلال تطبيق مختلف هذه النصوص، و كل العقبات التي واجهتها و كل المشاكل التي تتخبط فيها، و منه تحديد مدى فعالية هذه القوانين.
تحديد الإقتراحات التي يجب اتخاذها للسماح بإختيار الإجراءات المناسبة الواجب اتباعها ورسم التطلعات المستقبلية في مجال السياسة العقارية.
و يترتب عن ذلك طرح الأسئلة التالية:
كيف يتم تحديد المواقع العقارية الصناعية ؟ ما هي أنواعها ؟ و هل أن أساليب إدارتها ناجعة ؟ و هل روعية في تحديد هذه المناطق حماية الأراضي الفلاحية؟
و هل كان اختيار الموقع صائبا؟
و ما هي شروط استغلالها ؟ و مدى تأثير ذلك على البئية و المحيط العمراني؟
و كيف يتم استغلال هذه المواقع ؟ و هل كان ذلك بصفة عقلانية ؟وماهي منازعاته؟
و ما هو دور القضاء كمطبق للقانون و حامي لأملاك الدولة في حلها ؟
و أخيرا ما هي الوضعية الحقيقة للعقار الصناعي بعد 10 سنوات من الإصلاحات الإقتصادية و التوجه نحو السوق الحرة و تحرير السوق العقاري؟
و بناءا على ما سبق يمكن تحديد إشكالية الدراسة على النحو التالي :
ماهو الإطار القانوني لتنظيم العقار الصناعي عبر مراحل تطور الإستثمار ؟
كيف يتم استغلاله ؟
و ما هي المنازعات الناجمة عن هذا الإستغلال في إطار تشجيع
و ترقية الإستثمار ؟
للإجابة عن هذه الإشكالية، يتم تقسيم الموضوع إلى فصلين أساسيتين :
حيث يتم التعرض في الفصل الأول إلى تحديد و تنظيم العقار الصناعي و تطور ذلك عبر تطور قوانين الإستثمار في الجزائر و القوانين المتعلقة بالتهيئة الإقليمية و تنظيم الإقليم و كذا مختلف الشروط التي يحددها القانون لأجل استغلال هذه المواقع و التي تهدف في مجملها إلى الحفاظ على المواقع الصناعية من جهة و كذا الحفاظ على البيئة و النسيج العمراني من جهة ثانية.
ثم يتطرق الفصل الثاني إلى طرق و كيفيات استغلال هذه المواقع، و شكل العقود المبرمة على هذه المواقع أو هذه الثروة الوطنية، و ما يترتب عن ذلك من مشاكل ميدانية و أنواع عديدة من المنازعات القضائية خاصة بعد إلغاء احتكار الدولة لهذه الأراضي و فتح المجال للتعامل فيها.
و ننتهي في الأخير إلى خاتمة تمثل تقييم و حوصلة للوضع الحقيقي للعقار الصناعي و منه تقديم بعض الإقتراحات بهدف الوصول إلى أحسن تنظيم للمواقع العقارية الصناعية و لسبل استغلالها بإعتبارها من أهم عوامل التطوير الإقتصادي
و ترقية الإستثمار، و تحقيق السياسة الإستثمارية في الدولة .
و على هذا الأساس، تكون خطة البحث على النحو الأتي :
الفصل الأول: الإطار القانوني لإستغلال العقار الصناعي
المبحث الأول: التطور التشريعي و التنظيمي لإستغلال العقار الصناعي
المطلب الأول: التحديد القانوني للمناطق الصناعية
المطلب الثاني : التحديد القانوني للمناطق الخاصة
المطلب الثالث: التحديد القانوني للمناطق الحرة
المبحث الثاني : الشروط القانونية لإستغلال العقار الصناعي
المطلب الأول: الشروط القانونية الخاصة لإستغلال العقار الصناعي
المطلب الثاني : الشروط القانونية العامة لإستغلال العقار الصناعي
الفصل الثاني : أشكال و طرق استغلال العقار الصناعي و المنازعات
الناجمة عن ذلك
المبحث الأول: أشكال و طرق استغلال العقار الصناعي
المطلب الأول: تطور عقود استغلال العقار الصناعي
المطلب الثاني : شروط ابرام عقد الإمتياز و إمكانية تحوله إلى تنازل
المبحث الثاني : المنازعات الناجمة عن استغلال العقار الصناعي
المطلب الأول: تحديد طبيعة المنازعات المتعلقة بإستغلال العقار الصناعي
المطلب الثاني : الجهة القضائية المختصة في حل هذه النزاعات
الخاتمة
تعتبر عملية تنظيم العقار الصناعي، من المشاكل القانونية المتصلة مباشرة بتبيان حدود هذا العقار و طريقة إستغلاله، و هي من أهم الإنشغالات المطروحة على الساحة الإقتصادية و القانونية، و من المسائل الشائكة التي واجهتها السلطات العمومية منذ 1990 و إلى يومنا هذا، وخاصة فيما يتعلق بطبيعة حق الملكية في هذا النوع من العقار و طرق إكتسابه، حيث تم التحول صراحة من فكرة الملكية التامة التقليدية إلى المفهوم الحديث القائم على حق الإنتفاع.
فمنذ السبعينات (1970)، و في إطار ظهور أول نواة للإستثمار الذي إرتبط في البداية بالمجال الصناعي، و محاولة توطين أغلب المركبات الصناعية و تركيزها في مناطق معينة و متنوعة عبر أنحاء الوطن و إلى غاية الوقت الحالي أين تنوعت الإستثمارات و مناطق تركيزها، عمدت السلطات المعنية في هذا الميدان إلى إيجاد طرق عديدة و حديثة للإستغلال تختلف عن ما هو معروف في القواعد العامة للقانون، كما إختلفت بإختلاف و تنوع السياسات و الإديولوجيات التي ميزت الطبقة السياسية في الدولة إنطلاقا من صدور الأمر 74/26 المتضمن "قانون الإحتياطات العقارية" ، والذي كان إشتراكيا في محتواه بتكريسه ملكية الدولة وإحتكارها لكل المعاملات العقارية ، وصولا إلى المرسوم التشريعي 93/12 الذي كرس الإنفتاح الإقتصادي
و الأمر 01/03 الذي منح للخواص حق التعامل في العقارات و عرض أراضيهم للإستثمار الصناعي .
و إذا كانت إرادة السلطات العمومية، و منذ 1993 قد إتجهت و بصفة جدية إلى إحداث إصلاحات حقيقية فيما يخص العقار الصناعي، بإتخاذها جملة من القوانين
و التنظيمات على إختلاف تسلسلها الإداري الرامية إلى تحقيق أحسن إستغلال للمواقع العقارية في عملية الإستثمار من جهة، و إلى اصلاح الوضع القائم الناجم عن السياسات الماضية لتنظيمه، إلا أن العقار الصناعي في الجزائر يبقى يعاني من جملة
من المشاكل و العقبات سواء من حيث تحديده و إنشاء المواقع العقارية، أو من حيث كيفية إستغلاله و ما نجم عنه من منازعات قانونية، و التي قد إستعرضنا جانبا منها من خلال دراستنا هاته.
و عموما يمكن إجمالها في :
* إهمال الأراضي و عدم إستغلالها خاصة في المناطق الصناعية الداخلية
و الهضبية.
* بيع بعض الأراضي و المضاربة فيها، أو إيجارها من الباطن، أو تحويل وجهتها أمام سكوت الجهات الإدارية المعنية و عدم تطبيقها و إتخاذها للإجراءات المحددة في القانون .
* عدم إحترام الهيئات الإدارية و خاصة الولاة لإجراءات منح الأراضي المخصصة للإستثمار الصناعي، حيث أن بعض الأراضي ثم منحها بموجب قرارات إدارية فقط صادرة عن الوالي، أو حتى عن رؤساء البلديات.
* سوء إختيار الموقع الصناعي، حيث أن أنواعا من الصناعات الموجودة في هذه المناطق لا تنسجم مع الطابع المحلي و الإقليمي للمنطقة، أو اقامتها فوق أراضي زراعية خصبة، حيث أن دراسة الموقع تتم بمعزل عن المقومات الصناعية الأساسية
و الموارد الإقليمية و المحلية.
* إنعدام سياسة وطنية شاملة أو مخططات وطنية متناسقة مع مخطط التهيئة الإقليمية لتنظيم المواقع الصناعية تأخذ في الحسبان الخصوصيات المميزة لكل إقليم.
* ضعف الهيئات المكلفة بتسيير العقار الصناعي، و تسييرها بموجب نصوص تجاوزها الزمن، و كذا غياب الإمكانيات المالية في كثير الأحيان، مما جعل التسيير يكون على عاتق المستثمر نفسه.
* إنعدام إطار قانوني لتنظيم العقار الصناعي، خاصة بالنسبة للمناطق الصناعية حيث باتت النصوص قديمة، و أصبحت المناشير و التعليمات الصادرة عن بعض الوزراء
المعنيين- العديمة النشر و الإطلاع عليها من الجمهور- مصدر لمختلف القواعد المنظمة للعقار الصناعي .
و يظهر هذا خاصة من خلال عدد المناشير و التعليمات المتخذة منذ 1994 إلى2003 و التي سبق ذكرها ، و مدى تأثيرها على الوضع القانوني لكل من المناطق الصناعية و العقار الصناعي عامة.
* إنعدام سوق عقاري حر، و قلة المعلومات الضرورية حول الموجودات العقارية، فحتى الوكالة الوطنية لتطوير الإستثمار لا تتوفر على المعلومات الكافية على ما هو متوفر من مواقع عقارية.
* ضعف تدخل القضاء لحماية أراضي أملاك الدولة، و لتطبيق النصوص القانونية المنظمة لعقود إستغلالها، و كذا لفرض إحترام بنود دفتر الشروط المرفق بالعقود.
* دون أن ننسى مضاعفات الوضع الأمني، حيث كان للظروف السياسية و التطورات الأمنية التي شهدتها الساحة الوطنية في العشرية الأخيرة، و عدم إستقرار الحكومات التي تعاقبت و توجيه إهتماماتها نحو إسترجاع الأمن، بعض الأثر في عدم تحقيق تطور حقيقي في النصوص القانونية، و التي و إن صدرت لم تحقق الأهداف المرجوة منها بسبب إحجام المستثمرين عن استثمار أموالهم من جهة، أو نزوحهم نحو المناطق الساحلية و عدم تحقيق تنمية متوازنة من جهة ثانية، أو بسبب ضعف آليات الرقابة
و إهمال كلي لإجراءات المتابعة من جهة ثالثة.
إن تعاقب التنظيمات و التقنيات المختلفة المتعلقة بالعقار الصناعي في بلادنا، فرضته مقتضيات الإصلاح الإقتصادي لتحقيق التنمية الوطنية الشاملة، و قد بات ضروريا مراجعة النصوص القديمة و تقويم التجارب في سبيل السعي نحو الأفضل،
و ذلك لتحقيق الرغبة القائمة في تنشيط الإستثمار الوطني و الأجنبي و تحرير المبادرات و إزالة القيود على حرية المعاملات و فتح الباب أمام من يريد إستغلال المواقع العقارية و الإستثمار عليها من مختلف المستثمرين، فبلادنا تهدف إلى الإستخدام الواسع للإستثمارات الوطنية و الأجنبية، و هذا يستلزم التحضير و العمل على وضع منظومة تشريعية و تنظيمية مستقرة و دائمة تحكم مختلف جوانب الإستثمار و تنظيم إستغلال العقار الصناعي لمواجهة التطور السريع و لتحقيق التحولات الإقتصادية و الإجتماعية التي تعمل الدولة على تحقيقها.
إذ من المؤكد أن جوانب هامة من التردد في إنجاز الإستثمارات، و النهوض بالإستثمارات الخاصة في المجال الصناعي إنما ترجع إلى الصعوبات التي يجدها المستثمرون بسبب التعقيدات الإدارية و الإجراءات البيروقراطية و المشاكل المتنوعة التي مازالت قائمة في هذا المجال و التي ينبغي أن تتظافر جهود جميع القطاعات المعنية و الهيئات المكلفة لإيجاد الحلول النهائية لها، حتى نصل إلى المستوى الذي نأمله بأخذ معايير موحدة و مرجعية تسهل العودة إليها لمعرفة حقوق و التزامات المستفيدين و بالتالي معالجة المشاكل على وجه من السرعة المطلوبة.
و هكذا فإن تنظيم العقار الصناعي بقوانين واضحة تتماشى مع التوجه الإقتصادي الحديث تتساوى فيه كافة الأطراف المتعاملة أمام القانون، هي خطوة ضرورية
و لازمة لتثمين العقار الصناعي و تطهير التعامل فيه من كافة التصرفات الفوضوية
و المضاربات غير المشروعة و الصفقات الخفية و حماية حقوق كل المتعاملين
و المستثمرين العمومين و الخواص، الوطنيين و الأجانب.
كما أن العمل على تنظيم العقار الصناعي، أو إعادة هيكلته وفقا لما يقتضيه إقتصاد السوق يجب أن لا يرتكز على القرارات السياسية فقط ، بل يجب أن يكون ثمرة عمل متكامل أساسه التحقيقات و الدراسات، سبر الأراء حول الموضوع،
و الحوارات التقنية الخالية من كل توجه إديولوجي، كما أنه يجب على ممثلي المستفيدين المشاركة في الحوار عن طريق النقابات و ممثلي القطاع الصناعي لإتخاذ القرارات المناسبة و الهادفة التي تخدم جميع الأطراف المعنية عامة و الإقتصاد الوطني على وجه الخصوص.
كما يجب أن لا يغيب عن أذهاننا، أن تنظم المواقع الصناعية و توفير الأدوات القانونية اللازمة لها لن يكون ذو فعالية إلا إذا واكبها تنظيم مماثل على الصعيد التقني، و ذلك بالعمل على جرد و مسح كافة الأراضي و توفير الخرائط و الوثائق العقارية التي تشتمل على المعلومات الضرورية عن حالة العقار الصناعي، إلى جانب توفير الدعم بمختلف أشكاله القانونية، التقنية و المادية و توفير آليات الرقابة الفعالة و المستمرة حتى لا تبقى السياسات المتبعة مجرد شعارات جوفاء خالية غير مطبقة، أو يؤدي تطبيقها على أرض الواقع إلى إفراز ممارسات و أوضاع لا علاقة لها بالأهداف المسطرة.
و عموما تجدر الملاحظة، أن أي سياسة متبعة أو أي تدبير مقترح يجب أن يهدف إلى :
* التمكين من الإستغلال الأمثل للمواقع العقارية الصناعية التابعة للأملاك الوطنية الخاصة.
* التسوية النهائية للوضيعة الحالية للعقار الصناعي في الجزائر.
* التسوية النهائية للمنازعات العقارية على المستوى القضائي و الإداري.
* ترقية الإستثمارات الضرورية لتحقيق التنمية الإقتصادية .
* التأطير القانوني للمواقع الصناعية، قصد تحسين الإستثمار فيها.
* وضع الأسس الضرورية لتنمية العقار الصناعي.
و من تحليل العقار الصناعي في الجزائر و إستعراض المشاكل المتعلقة به،
و لتحقيق الأهداف المتوخاة ووضع سياسة عقارية دائمة تقوم على تثمين الذمة العقارية و تنظيم فعال، يقودنا هذا البحث إلى حلول و إقتراحات تتمثل أهمها في :
1) وضع إطار قانوني لتنظيم العقار الصناعي، و هذا من خلال سن قوانين دقيقة
و تقنيات قابلة للتطبيق قائمة على إقتصاد السوق، و توفير آليات الرقابة لضمان تطبيقها، ذلك أن ترك النصوص القانونية مبعثرة غير معروفة و غير متوفرة للمتعاملين و المكلفين بتطبيقها يساهم في تعميق الفارق بين النصوص
و التطبيق، كما يجب تبني قانون أساسي ينظم هيئات تسيير العقار الصناعي
و إدماج المتعاملين في تسييرها.
2) المتابعة و الإسراع في إجراءات تسوية الوضعية القانونية للعقار الصناعي في المناطق الصناعية على الخصوص، و ذلك من خلال وضع إطار قانوني ينظم و يحدد بدقة كيفية تطبيق عقود المنح بالإمتياز و إمكانية تحويله إلى تنازل، و كذا مراجعة كيفية تسيير هذه المناطق، و الهيئات المكلفة بالتهيئة
و هذا من أجل إنشاء مرقين حقيقيين و ليس مجرد هيئات تتولى توزيع الأراضي فقط.
ورغم ما تم إنجازه منذ 1998 في إطار عملية تطهير العقار الصناعي
- كما سبق بيانه- إلا أن الأمر يبقى محدودا، إذ أنه و في آخر إحصائيات صادرة عن وزارة المالية بتاريخ 30 أفريل 2003 ، فإنه و من أصل 6501
قطعة منشئة:
* لم تتم تسوية سوى 2885 قطعة بمنح إما عقود تنازل أو امتياز .
* 17 % من الأراضي تبقى متوفرة، حيث تمثل 734 قطعة .
3) إعطاء أهمية كبرى لترقية الإستثمار الصناعي في المناطق الخاصة المنصوص عليها في قانون الإستثمار لسنة 1993 م، و هذا عن طريق تحديد مفهوم المناطق الواجب ترقيتها، و الشروع في وضع شبكات لتهيئة
و تحديد مناطق التوسع الإقتصادي و التي لم تعرف لها وجود في أرض الواقع.
4) وضع مخطط عام للمناطق الحرة، و الذي من شأنه أن يحدد المناطق الحرة،
و أماكن إنشائها و ضمان أحسن شروط التسيير و المردودية، إضافة إلى توضيح شروط الإنجاز و كذا التأثيرات المتوقعة على المحيط الطبيعي
و الإجتماعي و الإقتصادي، خاصة بعد صدور الأمر 03/02 المؤرخ في
20 جويليا 2003 و المتضمن المناطق الحرة.
5) وضع معايير ذات طابع قانوني هدفها الأساسي هو :" التصريح بالمنفعة العمومية" لعملية إسترجاع الدولة لكل الأراضي الواقعة داخل الفضاءات المخصصة للإستثمار و التي تمثل أملاكا خاصة للدولة و التي بقيت غير مستعملة من طرف المستفيدين منها و كذا إتخاذ إجراءات تنظيمية تطبيقا لنص المادة 26 من الأمر 01/03 المذكور لأجل الإسراع في تبيان و تحديد الأصول المتبقية التابعة للمؤسسات العمومية الإقتصادية المحلة من عقارات
و الموجهة لترقية الإستثمار، حيث يبدو من المستعجل وضع إطار تنظيمي لجعل هذه الذمة الضخمة من العقارات غير المستعملة قيد الإنتاج و التي تكلف خزينة الدولة نفقات معتبرة (كهرباء، صيانة، حراسة...).
6) وضع سياسة وطنية عقارية منسجمة و متجانسة و مندمجة ضمن مشروع شامل للتهيئة الإقليمية و التنمية الإقتصادية و الإجتماعية، و هذا من خلال تفعيل أدوات التهيئة الإقليمية خاصة على مستوى المخطط الوطني للتهيئة الإقليمية ، و الذي يتولى تحديد و تعيين المناطق المبرمجة للتعمير الصناعي خلال فترات زمنية محددة، كما يبين المواقع المخصصة لتوطين وإستقبال المشاريع الإستثمارية و منه تزويد السوق العقاري بما تحتاجه من مساحات عقارية لتغطية الطلب، كما يشكل الإطار المرجعي الذي تمارس فيه الدولة سياستها العقارية عن طريق عقلنة إستعمال الأراضي بإتخاذ جملة من الإجراءات التحفيزية لدعم برامج التنمية المتكاملة أو إحداث أنشطة
أو توسيعها أو تحويلها...
7) إنشاء سوق عقاري حر و منع احتكار الدولة لكل المعاملات الواردة على العقارات لتجنب كل أشكال المعاملات المشبوهة، و كذا الإهمال الملحوظ للأراضي التابعة للدولة و فتح الباب للخواص لعرض أراضيهم، و هذا ما كرسه الأمر 01/03 – كما سبق بيانه- ، غير أن هذا العرض يجب أن يكون في إطار الشباك الوحيد اللامركزي و هذا تجنبا لكل أشكال الفوضى
و توحيدا للإجراءات وتمكينا للجهات المختصة من تكوين نظرة شاملة حول مدى تقدم العملية.
8) إنشاء بنك للمعطيات العقارية المخصصة للإستثمار ووضع نظام عقلاني لتخصيص و توفير العرض العقاري، و يكون ذلك على مستوى الوكالة الوطنية لتطوير الإستثمار، و تتم العملية عن طريق تخزين كافة المعلومات المتعلقة بالعقار الصناعي وإستخرجها و تقديمها لصاحب الشأن، كما يسمح هذا الإجراء للدولة بإحصاء مجمل لكل الأراضي العامة و الخاصة و منه السيطرة على محفظتها العقارية.
غير أن تحقيق هذا الأمر، يستوجب إشراك العديد من المؤسسات و الهيئات التي لها علاقة بالعقار الصناعي نذكر منها:
* الوكالات المحلية للتنظيم و التسيير العقاري.
* مؤسسات تسيير المناطق الصناعية.
* الجماعات المحلية و البيئة .
* مصالح أملاك الدولة و الحفظ العقاري .
* الوكالة الوطنية لمسح الأراضي .
9) تكثيف التكوين و التأطير في ميدان تسيير العقار الصناعي لما يتطلبه هذا المجال من إلمام و إتقان و معرفة كبيرة و شاملة بكثير من العلوم
و المعارف الفنية المتخصصة، و هذا لمعالجة نقائص الإدارة المشرفة على تسيير العقار الصناعي.
10) توسيع التأطير القضائي العقاري، و عدم الإكتفاء بالأقسام العقارية على مستوى المحاكم الإبتدائية و إنشاء محاكم متخصصة في منازعات العقار الصناعي، قصد التكفل بالقضايا العالقة و التعجيل بإنهاء جميع المنازعات التي تواجه الملاك و المستثمرين بالدولة، و كذا تعزيز القضاء العقاري بخبراء و مهندسين متخصصين.
هذا و نشير إلى أنه لا يمكن إنجاح أي سياسة اقتصادية دون أن يكون هناك تكييف قانوني صحيح للإستثمار الصناعي، لأنه بقدر ما يحققه هذا الأخير من مميزات التقدم الإقتصادي، فإن له كذلك إنعكاس سلبي و ثغرات قد يطرحها نزول هذه القوانين المتعلقة بالإستثمار لأرض الميدان.
و بهذا نأمل أن يكون هذا البحث المتوضع قد أحاط بصفة و لو قليلة بمختلف جوانب الموضوع، ووصل به إلى درجة من الوضوح، و أن يكون فاتحة لجهود تبذل في هذا المجال الذي يتميز بقدر كبير من الأهمية، و ما توفيقنا
إلا بالله و بفضله.
و كما بدأنا، فإن خير ما نختم به هذا العمل المتواضع، قول المولى عز وجل:
﴿ و قل اعملوا فسيرى الله عملكم و رسوله و المؤمنون ﴾
- صدق الله العظيم -
أولا: النصوص القانونية
1- النصوص التشريعية :
1) الأمر 74/26 ،المؤرخ في 20 فيفري 1974، المتضمن تكوين إحتياطات عقارية لصالح البلديات. جريدة رسمية 19 لـ 21 فيفري 1974م.
2) الأمر 75/58 ،المؤرخ في 26 سبتمبر 1975، المتضمن القانون المدني.
جريدة رسمية 78 لـ 30 سبتمبر 1975م.
3) القانون 82/02، المؤرخ في 06 فيفري 1982، المتضمن رخصة البناء ورخصة تجزئة الأراضي للبناء.
جريدة رسمية 06 لـ 09 فيفري 1982م.
4) القانون 82/11، المؤرخ في 21 أوت 1982، المتضمن الإستثمار الإقتصادي الوطني الخاص.
جريدة رسمية 34 لـ 24 أوت 1982 م .
5) القانون 83/03، المؤرخ في 05 فيفري 1983، المتضمن حماية البيئة
و كيفيات ذلك.
جريدة رسمية 06 لـ 08 فيفري 1983م.
6) القانون 83/17، المؤرخ في 16 جويليا 1983، المتضمن قانون المياه.
جريدة رسمية 30 لـ 19 جويليا 1983 م.
7) القانون 84/12، المؤرخ في 23 جوان 1984، المتضمن النظام العام للغابات.
جريدة رسمية 26 لـ 26 جوان 1984م.
8) القانون 87/03، المؤرخ في 27 جانفي 1987، المتضمن التهيئة العمرانية.
جريدة رسمية 05 لـ 28 جانفي 1987م.
9) القانون 87/19، المؤرخ في 08 ديسمبر 1987، المتضمن ضبط كيفيات استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية و تحديد حقوق المنتجين وواجباتهم.
جريدة رسمية 50 لـ 09 ديسمبر 1987م.
10) القانون 88/25، المؤرخ في 12 جويليا 1988، المتضمن توجيه الإستثمارات الإقتصادية الخاصة الوطنية. جريدة رسمية 28 لـ 13 جويليا 1988 م .
11) القانون 90/25 ، المؤرخ في 18 نوفمبر 1990، المتضمن التوجيه العقاري.
جريدة رسمية 50 لـ 19 نوفمبر 1990م.
12) القانون 90/29، المؤرخ في 01 ديسمبر 1990، المتضمن التهيئة و التعمير.
جريدة رسمية 52 لـ 02 ديسمبر 1990م
13) القانون 90/30، المؤرخ في 01 ديسمبر 1990، المتضمن الأملاك الوطنية .
جريدة رسمية 52 لـ 02 ديسمبر 1990م.
14) المرسوم التشريعي 93/12، المؤرخ في 05 أكتوبر 1993، المتضمن ترقية الإستثمار.
جريدة رسمية 64 لـ 06 أكتوبر 1993م.
15) الأمر01/03 ، المؤرخ في 20 أوت 2001، المتضمن تطوير الإستثمار.
جريدة رسمية 47 لـ 22 أوت 2001م .
المصادق عليه بموجب القانون 01/16 ، المؤرخ في 21 أكتوبر 2001.
جريدة رسمية 62 لـ 24 أكتوبر 2001 م.
16) القانون 01/19، المؤرخ في 12 ديسمبر 2001، المتضمن تسيير النفايات
ومراقبتها و إزالتها .
جريدة رسمية 77 لـ 15 ديسمبر 2001 م.
17) القانون 01/20، المؤرخ في 12 ديسمبر 2001 ، المتضمن تهيئة الإقليم
وتنميته المستدامة .
جريدة رسمية 77 لـ 15 ديسمبر 2001م.
18) الأمر 03/02، المؤرخ في 19 جويليا 2003، المتضمن المناطق الحرة.
جريدة رسمية 43 لـ 20 جويليا 2003م.
2- قوانين المالية للسنة:
19) القانون 84/21، المؤرخ في 24 ديسمبر 1984 ، المتضمن قانون المالية لسنة 1985.
جريدة رسمية 72 لـ 31 ديسمبر 1984م.
20) القانون 91/25 ، المؤرخ في 18 ديسمبر 1991 ، المتضمن قانون المالية لسنة 1992م.
جريدة رسمية 65 لـ 18 ديسمبر 1991م .
21) المرسوم التشريعي 93/01، المؤرخ في 19 جانفي 1993، المتضمن قانون المالية لسنة 1993.
جريدة رسمية 04 لـ 20 جانفي 1993 م.
22) المرسوم التشريعي 93/18، المؤرخ في 29 ديسمبر 1993، المتضمن قانون المالية لسنة 1994.
جريدة رسمية لـ 30 ديسمبر 1993م .
23) الأمر 95/27، المؤرخ في 30 ديسمبر 1995 ، المتضمن قانون المالية لسنة 1996 م .
جريدة رسمية 82 لـ 31 ديسمبر 1995م.
24) القانون 97/02، المؤرخ في 31 ديسمبر 1997، المتضمن قانون المالية لسنة 1998 .
جريدة رسمية 89 لـ 31 ديسمبر 1997 م.
3- المراسيم التنظيمية :
1) المرسوم 73/45، المؤرخ في 18 فيفري 1973، المتضمن إحداث لجنة استشارية لتهيئة المناطق الصناعية.
جريدة رسمية 20 لـ 09 مارس 1973م.
2) المرسوم 75/103، المؤرخ في 27 أوت 1975، المتضمن تطبيق الأمر 74/26 المؤرخ في 20 فيفري 1974 و المتضمن تكوين احتياطات عقارية لصالح البلديات.
جريدة رسمية 75 لـ 21 أوت 1975م.
3) المرسوم التنفيذي 84/55، المؤرخ في 03 مارس 1984، المتضمن إدارة المناطق الصناعية .
جريدة رسمية 10 لـ 06 مارس 1984 م .
4) المرسوم التنفيذي 84/56، المؤرخ في 03 مارس 1984، المتضمن تنظيم مؤسسات تسييرالمناطق الصناعية .
جريدة رسمية 10 لـ 06 مارس 1984م .
5) المرسوم التنفيذي 86/05، المؤرخ في 07 جانفي 1987، المتضمن تحديد شروط بيع الأراضي العقارية التي تملكها الدولة و تعد ضرورية لإنجاز برامج الإستثمارات الخاصة المعتمدة قانونا، كما تحدد كيفيات هذا البيع.
جريدة رسمية 01 لـ 08 جانفي 1986م.
6) المرسوم التنفيذي 88/149، المؤرخ 26 جويليا 1988، المتضمن ضبط التنظيم الذي يطبق على المنشآت المصنفة و يحدد قائمتها.
جريدة رسمية 30 لـ 27 جويليا 1988م.
7) المرسوم التنفيذي 90/78، المؤرخ في 07 فيفري 1990، المتضمن دراسة التأثير على البيئة .
جريدة رسمية 10 لـ 07 مارس 1990م.
8) المرسوم التنفيذي 91/176، المؤرخ في 28 ماي 1991م، المتضمن تحديد كيفيات تحضير شهادة التعمير ورخصة التجزئة و شهادة التقسيم ورخصة البناء
و شهادة المطابقة ورخصة الهدم و تسليم ذلك.
جريدة رسمية 26 لـ 01 جوان 1991م .
9) المرسوم التنفيذي 91/321 ، المؤرخ في 14 سبتمبر 1991، المتضمن تعديل المرسوم التنفيذي 89/09 المؤرخ 87/03 المؤرخ في 07 فيفري 1989 المتضمن كيفيات تحديد المناطق الواجب ترقيتها في إطار المادة 51 من القانون 87/03 المؤرخ في 27 جانفي 1987 المتضمن التهيئة العمرانية.
جريدة رسمية 44 لـ 25 سبتمبر 1991م .
10) المرسوم التنفيذي 93/68، المؤرخ في 01 مارس 1993، المتضمن طرق تطبيق الرسم على الأنشطة الملوثة أو الخطيرة على البيئة.
جريدة رسمية 14 لـ 03 مارس 1993م.
11) المرسوم التنفيذي 94/320، المؤرخ في 17 أكتوبر 1994، المتضمن شروط تعيين و ضبط و تسيير المناطق الحرة في اطار ترقية الإستثمار.
جريدة رسمية 67 لـ 19 أكتوبر 1994م.
12) المرسوم التنفيذي 94/321، المؤرخ في 17 اكتوبر 1994، المتضمن تحديد شروط تعيين المناطق الخاصة وضبط حدودها.
جريدة رسمية 67 لـ 19 أكتوبر 1994م .
13) المرسوم التنفيذي 94/322، المؤرخ في 17 أكتوبر 1994، المتضمن منح امتياز استغلال المناطق الخاصة.
جريدة رسمية 67 لـ 19 أكتوبر 1994م.
14) المرسوم التنفيذي 97/106، المؤرخ في 05 أفريل 1997م ، المتضمن إنشاء المنطقة الحرة "بلارة" بولاية جيجل.
جريدة رسمية 20 لـ 06 أفريل 1997م.
15) المرسوم التنفيذي 97/321، المؤرخ في 24 أوت 1997، المتضمن تحديد كيفيات تكفل الدولة كليا أو جزئيا بنفقات المنشآت القاعدية المرتبطة بإنجاز الإستثمارات الواقعة في المناطق الخاصة.
جريدة رسمية 57 لـ 27 أوت 1997م.
16) المرسوم التنفيذي 97/483، المؤرخ في 15 ديسمبر 1997، المتضمن تحديد كيفيات منح قطع أرضية من الأملاك الوطنية الخاصة التابعة للدولة في المساحات الإستصلاحية و أعبائه و شروطه.
جريدة رسمية 83 لـ 17 ديسمبر 1997م.
17) المرسوم التنفيذي 01/282 ، المؤرخ في 24 سبتمبر 2001 ، المتضمن صلاحيات الوكالة الوطنية لتطوير الإستثمار.
جريدة رسمية 55 لـ 26 سبتمبر 2001م.
و الذي ألغى المرسوم التنفيذي 94/319، المؤرخ في 17 أكتوبر 1994، المتضمن وكالة ترقية الإستثمار و دعمه و متابعته.
4- القرارات، المناشير و التعليمات الوزارية:
1) قرار وزاري مشترك، مؤرخ في 05 مارس 1984، يضبط دفتر الشروط النموذجي المتعلق بإدارة المناطق الصناعية.
جريدة رسمية 10 لـ 06 مارس 1984.
2) قرار وزاري مشترك، مؤرخ في 09 أكتوبر 1991، يحدد قائمة البلديات الواجب ترقيتها .
جريدة رسمية 07 لـ 29 جانفي 1992.
3) قرار وزاري مشترك، مؤرخ في 19 فيفري 1992، يحدد شروط بيع الأراضي الجرداء المتوفرة التابعة لأملاك الدولة الخاصة و التي تعتبر ضرورية لإنجاز برامج الإستثمارات و كيفيات ذلك و مضمون دفتر الشروط النموجي.
جريدة رسمية 25 لـ 01 أفريل 1992.
4) تعليمة وزارية مشتركة رقم 28، مؤرخة في 15 ماي 1994، تتعلق بكيفيات مساعدة المستثمر و تسهيل الحصول على الأراضي للمستثمرين.
5) منشور وزاري رقم 1395، مؤرخ في 01 أفريل 1995، يتضمن منح الإمتياز في أراضي الأملاك الوطنية الواقعة ضمن المناطق الخاصة.
6) منشور وزاري رقم 447، مؤرخ في 07 ماي 1995 ، يتضمن استعمال أراضي الأملاك الوطنية لإنجاز مشاريع التعمير أو البناء أو الإستثمار.
7) تعليمتي وزير المالية: 219 مؤرخة في 04 أفريل 1999 و 04382 مؤرخة في 15 أوت 2000 ، تتضمنان إلغاء الشرط الفاسخ في عقد التنازل عن القطع الأرضية الكائنة خارج المحيطات العمرانية لإنجاز برامج الإستثمار في إطار ترقية الإستثمار و الإستثمار الإقتصادي الخاص،على التوالي.
8) تعليمتي وزير المالية 1326 مؤرخة في 14 مارس 2001 و 1873 مؤرخة في 14 أفريل 2001 ، تتضمنان تجميد تطبيق منح الإمتياز عن طريق التراضي تطبيقا لنص المادة 51 من قانون المالية لسنة 1998.
9) منشور وزاري مشترك، مؤرخ في 08 سبتمبر 1999، يتعلق بكيفيات
و شروط تطهير العقار الصناعي .
10) قرار مجلس مساهمات الدولة رقم 05، مؤرخ في 21 جويليا 2003 ، يتضمن انشاء 04 شركات تسيير مساهمات الدولة ( SGP).
ثانيا: المقالات العلمية
1) نعيمي فوزي. إشكالية العقار في عملية الإستثمار الخاص في الجزائر. المجلة الجزائرية للعلوم القانونية و الإقتصادية و السياسية، الجزء 37، رقم04 ، سنة1999.
2) محمد بشير التجاني. توطن الصناعة في غرب البلاد. مقال قدم للمشاركة في ملتقى النمو العمراني و التخطيط الوسطي في بلدان المغرب العربي الذي أقيم بجامعة وهران يومي 15و 16 جوان 1988.
3) محمد يوسفي.مضمون و أهداف الأحكام الجديدة في المرسوم التشريعي 93/12 المتعلق بترقية الإستثمار. مجلة الإدارة، المدرسة الوطنية للإدارة، المجلد 09، العدد02، سنة 1999 ، ص53.
4) طه طيار.دراسة التأثير في البيئة: نظرة في القانون الجزائري. مجلة الإدارة، المدرسة الوطنية للإدارة، العدد01، سنة 1999.
5) زروقي ليلى. التصرفات القانونية الواجبة الشهر و الأثار المترتبة. مجلة الموثق، العدد05، ديسمبر 1998، ص13.
6) مسيعد صالح. نقل الملكية العقارية في التشريع الجزائري.نشرة القضاء، مجلة قانونية تصدرها وزارة العدل، العدد02، سنة1985.( الإحتياطات العقارية: الصفحة من 43 إلى 45).
7) عمار معاشو. المنازعات العقارية. المجلة الجزائرية للعلوم القانونية
و الإقتصادية و السياسية، الجزء 42، العدد02، سنة2000، ص43.
8) Chadli Hamza. Les zones spécifiques dans le code des investissements. Revue Idara, volume04, N°=02, 1994,P150.
9) Mouloud Sadoudi. Zones franches industrielles d'exporation, condition, avantages, évolution : le cas de Bellara. Revue Idara, volume09,N°=01,1999, P157.
10) R.Ait Saïd. Les codes des investissements privés
1962-1993. Revue algérienne du sciences juridiques, économiques et politiques, volume 37, N°=01, 1997, P.251
11) B.Rahal .La concession de service public en droit algérien. Revue Idara, volume 04, N°01, 1994, P07.
ثالثا: الرسائل والبحوث الجامعية
1) جبار عبد الحميد. السياسة العقارية في المجال الصناعي.رسالة ماجستير فرع إدارة و مالية، بن عكنون، الجزائر، سنة2003.
2) سماعين شامة. الأدوات القانونية للسياسة العقارية في الجزائر منذ 1990. رسالة ماجستير فرع عقود و مسؤولية، بن عكنون، الجزائر،
سنة 1998-1999م.
3) أمال يوسفي.الإستثمار الأجنبي المباشر في الجزائر في ظل التشريعات الحالية. رسالة ماجستير فرع القانون و العلاقات الدولية، بن عكنون، الجزائر، سنة1998-1999م.
4) ناريمان عبد الحق.إقامة المناطق الحرة و ترقية الإستثمار في الجزائر.
مذكرة تخرج فرع إدارة و مالية، المدرسة الوطنية للإدارة، سنة 1994-1995.
5) محمد سبتي. رخصة البناء في القانون الجزائري. رسالة ماجستير فرع ادارة و مالية، بن عكنون، الجزائر، سنة 2001-2002.
6) مجاجي منصور.النظام القانوني للترخيص بأعمال البناء في التشريع الجزائري. مذكرة لنيل شهادة الماجستير فرع القانون العقاري و الزراعي.
كلية الحقوق، جامعة البليدة، سنة2000-2001.
7) بن مبارك راضية. التعليق على التعليمة رقم 3.94/842 المتعلقة بإمتياز المرافق العمومية المحلية و تأجيرها. رسالة ماجستير فرع ادارة و مالية،
بن عكنون، الجزائر، سنة 1998-1999.
8) Chabane Benakezouh. Le droit des réserves foncières.
OPU, 1990.
9) Boumaza. (N). Aspects territoriaux de la localisation des zones industrielles, cahier de l'aménagement de l'espace. OPU, 1978.
10) Semmond (B). Industrialisation et espace régional en Algérie. OPU, 1986.
رابعا: المؤلفات العامة
1) الدكتور.بشير محمد التجاني. مفاهيم و أراء حول تنظيم الإقليم و توطن
الصناعة. ديوان المطبوعات الجامعية، الجزائر، سنة1987.
2) الدكتور.محمد مصطفى الجمال. نظام الملكية. دار الكتاب الحديث،
دون سنة.
3) الدكتور. محمد حسنين. الوجيز في نظرية الحق بوجه عام. المؤسسة
الوطنية الكتاب، الجزائر، سنة1985.
4) الدكتور.بغدادي محمد. المنازعات العقارية المتعلقة بأملاك الدولة و أملاك
الخواص. الندوة الوطنية للقضاء العادي، مديرية الشؤون المدنية، سنة 1995.
5) الدكتور.حمدي عمر باشا.القضاء العقاري. دار (هومة) للنشر و التوزيع،
سنة 2002.
6) الدكتور.أحمد محيو. المنازعات الإدارية. ديوان المطبوعات الجامعية،
الطبعة 1992.
7) الدكتور.بن رقية بن يوسف. شرح قانون المستثمرات الفلاحية. الديوان
الوطني للأشغال التربوية، الطبعة الأولى، سنة2001.
خامسا: القرارات القضائية- المجلة القضائية:
1) قرار 236 22 ، مؤرخ في 21 جويليا 1981، غرفة إدارية، المجلة القضائية،
عدد خاص، سنة 1981، ص196.
2) قرار 271 73 ، مؤرخ في 21 أكتوبر 1990م، المجلة القضائية، العدد01،
سنة 1992، ص143.
3) قرار 988 130، مؤرخ في 30 أفريل 1995، غرفة إدارية، المجلة القضائية،
العدد01، سنة 1996، ص183.
4) قرار 156 136 ، مؤرخ في 18 فيفري 1997، غرفة إدارية، المجلة القضائية،
العدد01، سنة 1997، ص10.
5) قرار 362 157 ، مؤرخ في 13 أفريل 1998، غرفة ادارية، المجلة القضائية،
العدد01، سنة1998، ص188.
6) قرار 443 186، مؤرخ في 14 فيفري 2000، مجلس الدولة.
قرار غير منشور.
7) قرار المحكمة العليا، مؤرخ في 24 أفريل 2002، الغرفة العقارية، المجلة
القضائية، العدد01، سنة2002، ص255.
الصفحة
المقدمة................................................................................................ 02
الفصل الأول : الإطار القانوني لإستغلال العقار الصناعي
المبحث الأول: التطور التشريعي و التنظيمي لإستغلال العقار الصناعي ............ 13
المطلب الأول: التحديد القانوني للمناطق الصناعية ................................... 18
الفرع الأول: إدارة المناطق الصناعية ................................................ 19
الفرع الثاني: اختصاصات هيئات إدارة المناطق الصناعية ....................... 20
المطلب الثاني: التحديد القانوني للمناطق الخاصة ..................................... 24
الفرع الأول: المناطق المطلوب ترقيتها ............................................... 25
الفرع الثاني: مناطق التوسع الإقتصادي .............................................. 28
الفرع الثالث: الإمتيازات الممنوحة لإستغلال المناطق الخاصة ................... 30
المطلب الثالث: التحديد القانوني للمناطق الحرة ......................................... 32
الفرع الأول: المناطق الحرة في الجزائر .............................................. 32
أولا: مفهوم المناطق الحرة............................................................ 33
ثانيا: ظهور المناطق الحرة ........................................................... 34
الفرع الثاني: تسيير المناطق الحرة .................................................... 36
الفرع الثالث: دور المناطق الحرة في ترقية الإستثمار.............................. 38
الفرع الرابع: انشاء و حالة المنطقة الحرة بلارة .................................... 40
المبحث الثاني: الشروط القانونية لإستغلال العقار الصناعي ............................ 42
المطلب الأول: الشروط القانونية الخاصة لإستغلال العقار الصناعي ................. 44
الفرع الأول: شروط استغلال المناطق الصناعية .................................... 44
أولا: شروط متعلقة بالمستثمر المستغل .............................................. 44
1) تحمل أعباء استغلال التهيئات و الشبكات الأساسية ........................... 44
2) الإلتزام بالمحافظة على الجانب العمراني و الجمالي للمنطقة ............... 45
ثانيا: شروط متعلقة بمانح الإستغلال .................................................. 46
1) الإلتزام بصيانة الهياكل و الشبكات الأساسية ................................... 46
2) الإلتزام بمراقبة و حماية المنطقة ................................................. 47
الفرع الثاني: شروط استغلال المناطق الحرة ......................................... 48
أولا: شروط متعلقة بالمستثمر مستغل المنطقة ....................................... 48
1) شروط اتجاه مانح الإستغلال ...................................................... 49
2) شروط إتجاه المتعاملين في المنطقة ............................................. 50
ثانيا: شروط متعلقة بمانح الإستغلال .................................................. 50
1) الإلتزام بتهيئة المنشآت الكبرى .................................................. 51
2) الموانع التي تقع على مانح الإستغلال ........................................... 51
الفرع الثالث: شروط استغلال المناطق الخاصة ....................................... 54
المطلب الثاني : الشروط القانونية العامة لإستغلال العقار الصناعي................ 57
الفرع الأول: الشروط المتعلقة بالتهيئة و التعمير ..................................... 58
أولا: رخصة التجزئة .................................................................... 58
1) طلب رخصة التجزئة ............................................................... 59
2) تسليم رخصة التجزئة و أسباب رفضها ......................................... 61
ثانيا: رخصة البناء ....................................................................... 63
1) طلب رخصة البناء................................................................. 65
2) تسليم رخصة البناء و أسباب رفضها ........................................... 65
الفرع الثاني: دراسة مدى التأثير على البيئة ........................................... 68
أولا: تحديد مجال تطبيق دراسة التأثير على البيئة .................................... 68
1) الأعمال و الأشغال التي لا تخضع لدراسة مدى التأثير على البيئة ......... 69
2) الأعمال و الأشغال محل الدراسة ................................................. 70
ثانيا: طلب و اجراءات الدراسة ....................................................... 70
ثالثا: نتائج الدراسة ....................................................................... 72
الفرع الثالث: الشروط الواردة في قوانين أخرى ...................................... 74
أولا: قانون المياه .......................................................................... 74
ثانيا: قانون الغابات ....................................................................... 74
خاتمة الفصل الأول : تقييم الإطار القانوني لتنظيم العقار الصناعي ................ 76
الفصل الثاني : أشكال و طرق استغلال العقار الصناعي و المنازعات الناجمة
عن ذلك
المبحث الأول: أشكال و طرق استغلال العقار الصناعي .............................. 83
المطلب الأول: تطور عقود استغلال العقار الصناعي ................................. 86
الفرع الأول: عقد التنازل ................................................................. 88
أولا: عقد التنازل في اطار المناطق الصناعية ........................................ 89
ثانيا: عقد التنازل في اطار الإستثمار الإقتصادي الخاص........................... 92
ثالثا: عقد التنازل في إطار المناطق المطلوب ترقيتها ............................... 96
رابعا: الشكل الرسمي في عقد التنازل ................................................. 99
1) الطابع الإداري لعقد التنازل ......................................................... 100
2) الرسمية كركن في عقد التنازل ..................................................... 101
الفرع الثاني: عقد الإمتياز ................................................................ 105
أولا: عقد الإمتياز في إطار قوانين الإستثمار الصناعي ............................ 107
1) عقد الإمتياز في إطار المناطق الحرة .............................................. 107
2) عقد الإمتياز في إطار المناطق الخاصة ........................................... 109
3) عقد الإمتياز في إطار الأمر 01/03 ............................................... 111
ثانيا: تفريق عقد الإمتياز في إطار الإستثمار الصناعي عن بعض عقود
الإمتياز المشابهة ........................................................................
112
1) عقد الإمتياز أو عقود المنح في إطار المستثمرات الفلاحية ..................... 113
2) عقد الإمتياز في تسيير المرافق العمومية ........................................... 116
3) عقد الإمتياز في إطار إستصلاح الأراضي ........................................ 117
المطلب الثاني : شروط إبرام عقد الإمتياز و إمكانية تحويله إلى تنازل ......... 120
الفرع الأول: شروط ابرام عقد الإمتياز .............................................. 121
أولا: شروط تتعلق بتقديم الطلب و دراسته .......................................... 121
ثانيا: الشروع في الإنتفاع و مدته ..................................................... 125
ثالثا: الشروط المالية في عقد الإمتياز .............................................. 126
رابعا: تحمل أعباء عقد الإمتياز ..................................................... 127
خامسا: تحرير عقد الإمتياز ........................................................... 128
الفرع الثاني: امكانية تحول عقد الإمتياز إلى تنازل ................................. 129
أولا: في إطار القوانين المتعلقة بالإستثمار .......................................... 129
ثانيا: في إطار قوانين المالية المتعاقبة ................................................ 132
المبحث الثاني: المنازعات الناجمة عن استغلال العقار الصناعي .................. 137
المطلب الأول: تحديد طبيعة المنازعات المتعلقة بإستغلال العقار الصناعي ..... 138
الفرع الأول: منازعات متعلقة بإكتساب العقار الصناعي .......................... 139
الصورة الأولى: عدم الإتفاق على سعر التنازل .................................... 139
الصورة الثانية: عدم ملكية هيئات التسيير للعقار الصناعي ..................... 141
الفرع الثاني: منازعات ناجمة عن عملية تنفيذ عقد التنازل ......................... 143
أولا: منازعات ثمن عقد التنازل ....................................................... 143
الحالة الأولى: المستثمر الذي نفذ كل شروطه قبل 1993......................... 144
الحالة الثانية: المستثمر الذي لم ينفذ شروطه قبل 1993......................... 145
ثانيا: منازعات فسخ عقد التنازل ........................................................ 147
الفرع الثالث: منازعات ناجمة عن عملية تنفيذ عقد الإمتياز .......................... 149
أولا: المنازعة في قرار رفض منح الإمتياز ........................................... 149
ثانيا: المنازعة في قرار سحب الإمتياز ................................................. 150
ثالثا: المنازعات الناجمة عن فسخ عقد الإمتياز ....................................... 152
1) فسخ عقد الإمتياز في إطار المناطق الحرة ....................................... 152
2) فسخ عقد الإمتياز في إطار المناطق الخاصة ..................................... 153
المطلب الثاني: الجهة القضائية المختصة في حل هذه النزاعات .................... 155
الفرع الأول: اختصاص القاضي الإداري ............................................... 155
أولا: بالنسبة لعقد التنازل ................................................................ 157
ثانيا: بالنسبة لعقد الإمتياز ............................................................... 158
1) الإختصاص في منازعة قرار الوكالة برفض منح الإمتياز ................. 159
2) الإختصاص في منازعة قرار سحب الإمتياز .................................. 162
3) الإختصاص في منازعة فسخ عقد الإمتياز ..................................... 163
الفرع الثاني: اختصاص القاضي العادي ............................................... 164
أولا: بالنسبة لعقد التنازل ................................................................ 164
ثانيا: بالنسبة لعقد الإمتياز ................................................................ 165
خاتمة الفصل الثاني: تطهير الوضع القانوني للعقار الصناعي ........................ 168
الخاتمة .......................................................................................... 185
الملاحق
المراجع
الفهرس
تعليقات
إرسال تعليق
شكرا جزيلا
للاستفادة من موقعنا ابحثوا على الموضوع الذين تريدون، بمربع البحث. نسعى دائما لتطوير موقعنا، شكرا لكم