القائمة الرئيسية

الصفحات

الاستثمار والتمويل العقاري في ضوء الشريعة الإسلامية "صيغة المشاركة"

الاستثمار والتمويل العقاري في ضوء الشريعة الإسلامية "صيغة المشاركة"

الاستثمار والتمويل العقاري في ضوء الشريعة الإسلامية
"صيغة المشاركة"





الاستثمار والتمويل العقاري في ضوء الشريعة الإسلامية
"صيغة المشاركة"
فيصل عارضة
 
منهجية البحث




1- مقدمة (تمهيد)
2- مشكلة البحث
3- أهمية البحث
4- فرضيات البحث
5- تطبيق الفرضيات
6- النتائج والتوصيات 
7- مراجع البحث


 
ملخص الدراسة


الاستثمار والتمويل العقاري في ضوء الشريعة الاسلامية صيغة المشاركة


تشير كافة الاحصائيات والدراسات وما تعرض له الكتاب والاقتصاديين تدل على ان الازمة المالية العالمية كانت نتيجة للتراجع الملحوظ في الاستثمار العقاري الذي ظهر اولا في الولايات المتحدة الامريكية وامتد بعد ذلك الى كافة انحاء العالم بنسب مختلفة من بلد الى اخر.

وتشير الاحصائيات الرسمية عندنا في الاردن الى ان نسبة نمو السكان في معدلها حوالي 2.3% وبالتالي هنالك طلب متزايدا على المساكن تصل في متوسطها الى حوالي 30 الف (ثلاثون الف) مسكن سنويا فهذا مؤشر الى ان فرض الاستثمار العقاري خاصة للمؤسسات التمويل متاحة وجيدة.
ونظرا لدخول المصارف الاسلامية الى السوق المحلي حيث أخذت تنافس المؤسسات التمويلية الاخرى, حتى بلغ مجموع استثمارتها في السوق الاردني حوالي 8.0 % من مجموع اللتسهلات التي منحتها كافة المؤسسات المصرفية الاردنية.
ونظرا للطلب المتزايد والحاجة الملحة الى التمويل تقترح الدراسة صيغة المشاركة المتناقص المنتهية بالتمليك كصيغة مثلى للاستثمار العقاري, متمنين على المصارف الاسلامية تبني هذه الصيغة واعتمادها اعتمادا واسعا في تمويل الحاجات السكنية للمتعاملين معها.

 
(1) تـمهيد 

جاء الإسلام خاتماً للأديان ومنهجاً للبشرية, ونظام حياه متكامل, فهو منهج حياه متكامل صالح لكل زمان ومكان وشامل لكل جوانب الحياة الاقتصادية والسياسية والاجتماعية والروحية, مصداق ذلك قوله تعالى في سورة النحل أيه(89) "ونزلنا عليك القران بيانا لكل شيء", وفي قوله تعالى في سورة الأنعام أيه (38) "وما فرطنا في الكتاب من شيء".
فالقران الكريم والسنة النبوية المطهرة ترسم الإطار العام للنشاط الاقتصادي التي لا يمكن الخروج عنها, كما تتصف هذه الأصول والمبادئ بعموميتها وقلة عددها, وارتباطها الشديد بالحاجات الأساسية للفرد والمجتمع.
ومن أهم ما يميز النظام الاقتصادي في الإسلام عن غيره من الأنظمة الاقتصادية المعاصرة عدة مميزات منها:
1. الجمع بين الروح والمادة في الاقتصاد
2. الحرية الاقتصادية 
3. ازدواجية الملكية
4. التوازن في (رعاية مصلحة كل من الفرد والمجتمع) 
وهنالك خصائص أخرى تميز النظام الاقتصادي الاسلامي عن غيره من الأنظمة الاقتصادية, منها على سبيل المثال:-
1- الدعوة إلى التراحم والتكافل بين أفراد المجتمع من خلال تحقيق السعر العادل, والأجر العادل, والصدق, والزكاة.
2- الدعوة إلى استخدام النقود والتعامل من خلال السوق المالية بعيداً عن الربا والاحتكار والغش والتدليس والظلم.
3- الدعوة إلى التنمية الاقتصادية من خلال العمل على تعمير الأرض والسعي للعمل المنتج الحلال والابتعاد عن الاكتناز والترف والإسراف والتبذير.
4- الدعوة لإعطاء الأولوية للصالح العام للمجتمع, حيث من قواعد الإسلام الفقهيه "دفع الضرر بالضرر الأصغر. 
وفي العصر الحالي وما سبق من العصور ناقش كثير من الاقتصاديين تأثير الدين على الأداء الاقتصادي ومدى تأثير ذلك على التنمية الاقتصادية والدخل القومي وما الى ذلك.



الا ان معهد الاقتصاد الدولي والذي مقره واشنطن. اقر اقتصاديوه بأن ليس هنالك من شيء متأصل في كيانات المجتمعات الاسلامية يجعلها ذات اداء اقتصادي فقير واذا كان هناك شيء يروج له الاسلام فهو التنمية "فالاسلام لم ولن يكون أو يشكل أي عائق امام التنمية الاقتصادية, بل العكس من ذلك فالاقتصاد الاسلامي يشجع على التنمية, فهو الذي يحض على استغلال الارض وتنميتها واستثمار ما وهبنا بها الله سبحان وتعالى من معادن ومياه وكائنات, وتطويعها في خدمة البشرية وذلك انطلاقا من نظرية الاستخلاف في الأرض.

ولما للاقتصاد الاسلامي من اسس ونظريات, اخذ بعض المفكرين في تطبيق ما يمكن تطبيقه من الاسس والنظريات الاقتصادية الاسلاميه, ومن هذه الاسس اصبحت الحاجة ماسه الى وجود مؤسسات مصرفية اسلامية, تعمل وفق احكام الشريعة الاسلامية.

ولتلبية حاجات المسلمين الى الخدمات المالية والمصرفية التي تتفق واحكام الشريعة الاسلامية,كان من التجاوب الاوليه في هذا المضمار ما انشىء في مصر تحت مسمى بنوك الادخار في أوائل الستينات  تلى ذلك ما اتخذ في ماليزيا في اطار صندوق الحج الماليزي, ثم توالت بعد ذلك خطوات هامة بمبادرات حكومية وفردية, كان اولها البنك الإسلامي للتنمية الذي صدر بيان انشائه في اول مؤتمر لوزراء المالية في الدول الاسلامية عام 1393 هـ الموافق 1973 بغية الاسهام في تحقيق التنمية الاقتصادية والتقدم الاجتماعي وفق احكام الشريعة الإسلامية وفي اطار المبادرات الفردية انشىء في عام 1975 بنك دبي الاسلامي وتبعه مجموعه مصرف فيصل الاسلامية ثم مجموعة دله البركه وغيرها, وتوالى انشاء المصارف الاسلامية. في الدول الاسلامية حتى اصبح هناك ما يقارب من 270 مصرف اسلامي في القطاع الخاص بالاضافة الى عدد كبير من المؤسسات وشركات التمويل الاسلامية بالاضافة الى عدد كبير من شركات التأمين الإسلامية. وليس من شك في ان المصاريف الاسلامية نجحت نجاحا كبير ا في تعبئة مقدار كبير من الاحوال في شكل مساهمات أو ودائع استثماريه. وان اهم ما يميز ما تؤديه المصارف الاسلامية من وظائف مصرفية فضلا عما تتركه في نفس المتعاملين من راحة واطمئنان ما يلي:
1- المشاركة في المخاطر: حيث يشارك المستثمر في نتائج المشروع 
2- التركيز على الانتاجية, مما يؤثر في توزيع التمويلات واستقرار النظام.
3- اليعد الاخلاقي حيث بعمل المصرف في اطارات القيم الاخلاقية المنبثقة من الاسلام.
4- تمويل اقتناء السلع والاصول والخدمات بدلا من بيع النقد بالنقد.

 

(2) مشكلـة الدراسـة


ان المتبع للازمة الاقتصادية العالمية التي اخذت تعاني منها غالبية بل كان دول العالم, بنسب متفاوته, يلاحظ ان اساس المشكل هي الرهن العقاري والاستثمارات العقارية.
ونحن في الاردن تأثرنا الى حد ما في هذه الازمه الاقتصادية, وفي مجال العقارات بالذات يرى مراقبون ان الازمة العالمية انعكست على توجهات البنوك الاردنية في تمويل القروض السكنية خشية انحسار السيولة, مما دفعها الى ان تعيد النظر في سياساتها السابقة واصبحت تختار المقترضين المستوفين لشروط الاقراض بنسبة 100%.
في حين ان الحاجة التي تزيد عن 35 الف شقة سنوياً حسبما يراه بعض المراقبين, كما ان القدره الشرائية التي تدنت في السنوات الاخيره جراء ارتفاع اثمان العقارات الى الضعف تقريباً, جعلت من حلم المسكن حلما صعب المنال للسواد الاعظم خاص لفئة الشباب الاردني, مما يضطرهم بالتالي الى الاستئجار حيث بلغ عدد العقود التراكمية الى 235 الف عقد, وباستقراء بسيط على ضوء معدل عدد افراد الاسره البالغ 5.8 فرد, نجد أن 24%من المواطنين الاردنين يسكون بالايجار.
فنظرا لوجود حاجه ماسه ونظرا لاحجام مؤسسات التمويل عن الاقراض في هذا المجال, فالمشكلة تنحصر في ايجاد بدائل لسد الحاجة من جهة وتوفير التمويل المريح والمتفق واحكام الشريعة من جهة اخرى والذي تعتبر بديلا مقبولا في تقدير الدراسة.

(3) اهـمية الدراسـة 

ان ازمة الائتمان العالمي ضغطت اسعار كل شيء حتى الانشاءات وذلك بعد ما هبطت اسعار المواد الاساسية وخصوصا النفط, مما خفض كلف الانشاءات العمرانية.
كما انعكست الازمة العالمية على توجهات البنوك الاردنية في تمويل القروض السكنية خشية انحسار السيولة مما دفعها الى ان تعيد النظر في سياساتها السابقة واصبحت تختار المقترضين المستوفين لشروط الاقراض بنسبة 100%
يشار الى ان حجم الاستثمار في قطاع الشقق السكنية يبلغ 2 بليون دينار سنويا, فيما تشير الدراسات السكانية الى ان نسبة نسبة النمو السكاني في الاردن بلغ 2.2%. مما يطلب توفير مساكن بمختلف انواعها.
ويشار الى ان اسعار فائدة الاقراض تصل الى 9% كما اكد ذلك بعض المصرفيين الاردنيين وبعض البنوك تضيف الى نسبة 1% كعمولة وتحليلات البنوك لهذه النسبة هو المحافظ على جاذبية الودائع من خلال منح فوائد مجزية على الحسابات المربوطة. من هنا تاتي أهمية الدراسة تدور في محورها حول التمويل على اساس المشاركة المتناقصة وفق احكام الشريعة الاسلامية والتي لا تتفق ومبدا الفائدة, فنكمن اهمية الدراسة في ايجاد السكن المناسب وحسب الطلب يسدد على مدى فترة زمنية طويلة الى حد ما, بسعر فائدة لا يذكر والاهم ما هذا وذلك هو التمويل الحلال الخالي من الشبهات ويتفق احكام الشريعة الاسلامية الغذاء.

(4) فرضيات الدراسة 

الفرضية الاولى: (الطلب الاسكاني) تفترض الدراسة ان هنالك نسبة زيادة  شبه ثابته في معدل زيادة عدد السكان وبالتالي فهنالك طلب متنامي على المساكن بكافة انواعها.
الفريضة الثانية: (حجم الطلب الاسكاني) نتيجة الطلب المتزايد على المساكن ولكون الدخول خاص لذوي الفئة العمرية التي تبحث عن المساكن ثابت الى حد ما فهنالك حاجة الى البحث عن تمويل طويل المدى أو متوسط المدى لسد الحاجة الى هذا الطلب 
الفريضة الثالثة: (التمويل الاسكاني) انه يوجد مصادف اسلامية تمنح تمويلات لشراء المساكن ولدى هذه المؤسسات المصرفية الاسلامية صيغ متوافقة مع احكام الشريعة الاسلامية ومتوافقة مع رغبات وسد حاجات المجتمع.
الفريضة الرابعة: (صيغة المشاركة) هل صيغة المشاركة المتناقصة المنتهية بالتملك هي الحل الأمثل لمثل هذه الحاجات وتلبية الطلب المتنامي على المساكن.

8- تطبيق الفرضيات 
الفرضية الاولى: الطلب الاسكاني
يحتل قطاع العقارات في الاقتصاد الاردني موقعا هاما, حيث يساهم بحوالي 8% من الناتج القومي الاجمالي. فقد شهد+ قطاع الاسكاني الاردني في العقدين الماضين تحولا كبيرا انعكس على كافة الجوانب في القطاع حيث تنامى الادراك بان الاسكان ذو اهمية متنامية له دور واسع في الاقتصاد, ويرتبط به اسواق فرعيه عديدة تخص الارض والتمويل.
وتنص السياسة الاسكانية الاردنية على تامين سكن لكل لاسره اردنية ضمن بيئة مناسبة, وتمكين المواطنين من ذو الدخول المحدودة للحصول على سكن مناسب.
وتوجت السياسة الاسكانية الاردنية بالدعوة التى طرحها جلالة الملك عبدالله الثاني حفظه الله تحت شعار"سكن كريم وعيش كريم"
الجدول التالي (جدول (1)) تشير الى ان نسبة معدل النمو السكاني هي 2.3 % سنوياً, وبالتالي فان الطلب المتنامي على المساكن يصل الى حوالي 30568 وحدة سكنية سنوياً.
جدول رقم (1)  بعض المؤشرات الإسكانية
1994 2004 2005
مجموع سكان المملكة الأردنية الهاشمية 4144 5473
متوسط حجم الاسرة الخاصة 6.1 5.4
معدل النمو السكاني % 4.4 2.3
وسيط الدخل الشهري للاسره (دينار) 392
اجمالي عدد المساكن 831799 1221055
عدد المساكن المأهولة 671167 940147
نسبة المساكن المربوطة بشبكة المياه 94 92.4
نسبة المساكن المربوطة بشبكة الكهرباء 93 99
نسبة المساكن المربوطة بالصرف الصحي 52.4 57.3
نسبة الايجار السنوي الى الدخل السنوي 0.20
خط الفقر الاسكاني (دينار) 392
نسبة الاسر الواقعة دون خط الفقر الاسكاني % 50
تقدير الحاجة السكنية السنوية 30568
تقديرات الانتاج الاسكاني من الوحدات السكنية 27112 41534
نسبة انتاج القطاع الخاص الاسكاني المنظم  الى اجمالي الانتاج الاسكاني 4.7 24.3
مساهمة قطاع الانشاءات في الناتج الاجمالي المحلي باسعار 94
مساهمة الأبنية السكنية في التكوين الرأسمالي الثابت الإجمالي بالأسعار الجارية %
المؤسسة العامة للإسكان والتطور الحضري 


أنواع المساكن: تقسم المساكن إلى نوعين 

أ‌) المساكن التقليدية وتشمل الانواع الثلاثة للمساكن اامعروفة وهي (دار, شقة, فيلا)
ب‌) المساكن غير تقليدية التي تشمل عن المساكن الهامشية والمتحركة (خيم, بيوت شعر, براكيات وتمديدها).

فقد بلغ عدد المساكن الاجمالي في المملكة في عام 2004 ما مجموعه 1221055 مسكناً, مقابل 831799 مسكنا في عام 1994 أي بنسبة نمو 3.8% مستوياً.
ويبين الجدول التالي توزيع المساكن في المملكة حسب نوع السكن في الاعوام 2004,1994


جدول (2) توزيع المساكن في المملكة حسب نوع المسكن في الاعوام 1994و2004

نوع المسكن المساكن عام 2004 المسكن عام 1994 نسبة الزيادة 
العدد النسبة
المساكن التقليدية دار 301071 24.7 335423 40.3 -10.2
شقة 883481 72.4 467715 56.2 88.9
فيلا 8906 0.7 11454 1.4 -22.2
المساكن غير التقليدية خيمة 4530 0.4 6907 0.8 -34.4
براكية 1188 0.1 2877 0.3 -58.7
اخرى 64 0.005 319 0.7 -79.9
اخرى منشاه او مؤسسة 2597 0.2 929 0.1 179.5
تحت التشيد 19218 1.6 319 0.04 5924.5
غير مبين 0 0 451 0.05 0
المجموع 1221055 100 831799 100 46.8

المصدر: دائرة الاحصاءات العامة: التعداد العام للسكان والمساكن:2004,1994
 
اما المساكن التقليدية فقد بلغت في عام 2004 ما مجموعه(1193458) مسكناً أي نسبة 97.7% من اجمالي المساكن.
اما بالنسبة لتوزيع المساكن التقليدية حسب انواعها الثلاثة (دار, شقة, فيلا) فقد اظهرت النتائج تزايدا كبيرا في نسبة المساكن نوع شقة, مقابل تراجع عدد المساكن نوع دار, فيلا, وذلك بسبب الاتجاه المتزايد نحو البناء العمودي للمساكن لتحقيق الاستغلال الامثل للاراضي السكنية من جهة وتوفير كلفة البناء من جهة اخرى, وخاصة بعد الارتفاع المتنامي في اسعار الاراضي ومسلتزمات البناء, وهذا بالاضافة الى التحول في ثقافة المواطن الاردني تجاه هذا النمط من المساكن, فازدادت نسبة المساكن من نوع شقة من 57.4% عام 1994 الى 74% عام 2004.

الجدول التالي (جدول رق (3)) يبن التوزيع النسبي للمساكن التقليدية حسب المحافظات (2004)
المحافظة دار شقة فيلا المجموع 
العاصمة 9.9 88.7 1.4 497785
البلقاء 39.2 60.2 0.6 77612
الزرقاء 18.3 81.6 0.1 172610
مادبا 40.7 59.1 0.3 27203
اربد 33.9 65.8 0.3 205723
المفرق 69.1 30.6 0.2 47583
جرش 45 54.7 0.3 33272
عجلون 40.7 59.2 0.1 26401
الكرك 51.6 48.1 0.2 44831
الطفيلة 48.7 51.2 0.1 16209
معان 56.1 43.7 0.2 19730
العقبة 33.3 66.3 0.4 24499
المملكة 25.3 74 0.7 1193458

المصدر: دائرة الإحصاءات العامة: التعداد العام للسكان والمساكن 2004
 
وبالنسبة لملكية المساكن, فقد اظهرت نتيجة التعداد العام للمساكن والسكان 1994-2004 التي قامت بها دائرة الاحصاءات العامة ان نسبة المساكن المملوكة في عام 2004 بلغت 66.1% في حين كانت 63.3% في عام 1994, وبلغت نسبة الزيادة في عدد المساكن المملوكة 2004, بلغت 49.2% عما كانت عليه في عام 1994, ويعتبر ذلك مؤشرا على اتجاه الاسر الاردنية نحو التملك, كما اظهر التعداد ان التملك هو الطابع الاغلب في المناطق الريفية حيث بلغت نسبة المساكن المملوكة تشاغليها في الريف لعام 1994 نسبة 82.8% ولعام 2004 نسبة 81.8% 
والجدول التالي جدول (4) يبن التوزيع المساكن التقليدية المأهولة حسب نوع الحيازه في عامي 2004,1994

نوع الحيازة المساكن التقليدية المأهولة عام 2004 المساكن التقليدية المأهولة 1994 نسبة الزيادة
النسبة الإجمالية الحضر الريف النسبة الإجمالية الحضر الريف
ملك للأسرة أو احد أفرادها 66.1 62.1 82.8 63.3 58.8 81.8 49.2
مستأجر دون فرش 23.6 27.3 8.4 28.4 33 9 18.8
مستأجر فرش 0.3 0.3 0.03 0.6 0.7 0.2 -83.2
ملك لأحد الأقارب 7.2 8 4.2 3.8 3.9 3.3 172.9
مقابل عمل 2.2 1.8 3.9 1.7 1.2 3.5 92
دون مقابل 0.5 0.4 0.6 1.7 1.7 1.6 -58.2
أخرى 0.01 0.01 0.01 0.0 0.1 0.1 -79.1
غير مبين 0.02 0.02 0 0.6 0.6 0.5 -95.3
العدد 933097 751670 181427 653734 527486 126248 42.7
جدول 4 توزيع المساكن التقليدية المأهولة حسب نوع الحيازة في عامي 1994و2004
المصدر:دائرة الإحصاءات العامة:التعداد العام للسكان والمساكن 2004،1994







الفريضة الثانية : حجم الطلب السكاني 

تشير الاحصاءات الى ان هنالك طلب متنامي على المساكن بكافة اشكالها ومصدرها, وذلك نتيجة لتنامي سعر نسبة الزيادة السكانية, الامر الذي يستدعي دراسة الطلب على المساكن من خلال الجوانب التالية:
1. الحاجة السكنية
2. قدرة الالسرة على شراء المسكن المناسب
اما بالنسبة للحاجة السكنية, فقد اظهرت نتائج التعداد العام للسكان والمساكن 1994, والتي تشتمل على الحاجة السنوية من المساكن على احتياجات الاسر الجديدة الناتجة عن :
أ‌) النمو السكاني 
ب‌) تخفيف معدلات الاشغال في المساكن التي تزيد معدل الاشغال عن (2.5) فرد/غرفه
ج) استبدال المساكن الهامشية
د) التاكل السنوي للمساكن المقبولة 
فقد قدرت الحاجة السكنية في المملكة للفترة ما بين 2002-2004 بـ (29188) وحدة سكنية سنويا في حين قدرت للفترة 2005-2007 بمعدل 32500 وحدة سكنية سنويا ً
اما مقدرة الاسره على شراء المسكن المناسب الى حد ما باستخدام توزيع الدخل الوطني حسب المئينات العشرية ونسب انفاق الاسره على المسكن حسب هذه المئينات تحديد قدرة الاسره على حياز المسكن وسداد قيمة كما هو مبين في الجدول التالي:
جدول رقم (5) توزيع الاسر الاردنية حسب امكانيتها المادية في الاقتراض لاغراض شراء مسكن
النسبة التراكمية للاسر الدخل الشهري مساحة البناء م2
10 178.1 30
20 238.5 41
30 288.1 56
40 333.9 62
50 392 71
60 467 81
70 563.8 99
80 687.9 109
90 954.5 144

المصدر:بيانات مسح نفقات الاسرهة التي اجرته دائرة الاحصاءات العامة محدثا لعام 2005
وهذا يعني ان (50% من الاسر لا تسطيع تمويل شراء وحدة سكنية بمواصفات الحد الادنى وبمساحة اقل من (70م2) 

لكن على ضوء الازمة المالية العالمية وتذبذب الاسعار العالمية وتدني معظمها خاصة ما يدخل منها في الانشاءات فان الصورة ستختلف تماما كما كانت عليه, كما انخفض معدل حجم الاسره الى 5.4 عام 2005 مقابل 5.8 فرد كمعدل حجم أسرة للفترة 2005-2007


الفرضية الثالثة: التمويل الإسكاني
اعد مركز الامم المتحدة للمستوطنات البشرية بعض المؤشرات في تقيم الأوضاع الراهنه في السوق وتحديد مسار واتجاهات الوضع الراهن ومن هذه المؤشرات, مؤشرات وسيط سعر المسكن الى وسيط سعر الدخل السنوي للاسره, والذي يعبر عن عدد السنين التي يمكن للأسرة ان تستثمر فيها سكن اذا ما وفرت جميع دخلها خلال تلك السنين تحت ظروف الأسعار الوسطية للمنازل ومتوسط دخل الاسره لظروف ثايته خلال الاعوام 1997, 2002, 2005 وكانت النتيجة (5.14- 4.8-8.4) سنة على التوالي للحصول على منزل. فهذا مؤشر على ضعف القدرة الشرائية للاسر في عام 2005 وذلك انعكاس لارتفاع أسعار المساكن في السوق, وكما اشرنا في الجدول رقم 51, 50  نسبة الاسرة التي لا تسطيع تمويل شراء وحدة سكنية بمواصفات كحد ادنى هو 50%, واذا ما علمنا بأن تمويل المنظم يشكل 20% و 25% من مصادر التمويل في قطاع الاسكان, ندرك حجم التحدي في ايجاد سوق  تمويل اسكاني يتبنى ادوات تمويل ملائمة يتم من خلالها توفير التمويل اللازم للاسرة المعنيه .
ونتيجة لظهور بنوك أو مؤسسات اقراض تعمل في مجال الاقراض السكني وزيادة نشاط مؤسسات قائمة نلاحظ كما هو في الجدول رقم (6) بدء الاتجاه نحو الارتفاع منذ عام 2000 لحجم الاقراض السكني لتصل في عام 2005 ضعف حجم الاقراض في عام 1994, وتعزى ظاهرة الارتفاع هذه الى ما يلي:
1- ازدياد نشاط الصناديق الاسكانية والشركات المانحة للقروض ويظهر ذلك وفق الشكل رقم (7) للتوزيع النسبي لحجم القروض الممنوحة حسب الجهة المانحة.
2- ازدياد وتيرة التنافس بين البنوك وظهور بنوك اخرى يشارك في مجال الاقراض السكني
3- تعاظم دور النافذة الاسلامية في الاقراض السكني أو يبين الشكل رقم (8) التوزيع النسبي لقيمة القروض الممنوحة حسب اسلوب الاقراض.



الشكل (6)اتجاه حجم القروض للفترة 94-2005 (بالمليون دينار)

شكل (7)التوزيع النسبي لحجم القروض الممنوحة حسب الجهة المانحة للفترة 94-2005


الشكل (8)التوزبع النسبي لقيمة القروض الممنوحة حسب اسلوب الاقراض للفترة 1994-2005







 

الفرضية الرابعة:

صيغة المشاركة المتناقصة
الحل الامثل للاستثمار العقاري
وفق احكام الشريعة الاسلامية 

تشهد موجودات المصارف الاسلامية الاردنية نمو في اصولها ةالتي استحوذت على ما نسبته 8.0% من موجودات الجهاز المصرفي الاردني كما هي في نهاية عام 2007 مقابل ما نسبته 29.0% للبنوك التجارية. علما بأن عدد المصارف الاردنية حتى نهاية عام 2007 بلغ ما مجموعه (23) مصرفا
اما على صعيد التسهيلات الممنوحة من البنوك الاسلامية الاردنية فبلغت ما نسبته 8% من رصيد التسهيلات الائتمانية التي يقدمها الجهاز المصرف الاردني كما في نهاية عام 2007 مقابل ما نسبته 92.0% للبنوك التجارية.


وعليه نطرح صيغة المشاركة المتناقصة كصيغة مثلى للتمويل العقاري وفق احكام الشريعة الاسلامية متضمنا هذا الطرح للابواب التالية:
اولا : مقدمة في الاقتصاد والمصارف الاسلامية 
ثانياً: تعريف المشاركة المتناقصة 
ثالثا: مشروعية المشاركة المتناقصة
رابعا: صور المشاركة المختلفة 
خامساً: مميزات التمويل بالمشاركة 
سادسا: تطبيقات المشاركة 
سابعا: حالة عملية 
 
 مقدمة 
بسم الله الرحمن الرحيم والحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على سيد الانبياء والمرسلين سيدنا محمد عليه أفضل الصلاة والتسليم.
فقد جاء الاسلام خاتما للديان ومنهجا للبشرية ونظام حياة متكامل, فهو منهج حياة متكامل صالح لكل زمان ومكان وشامل لكل جوانب الحياة الاقتصادية والسياسية والاجتماعية والروحية. مصداق ذلك قوله تعالى "ونزلنا عايك الكتاب تبيانا لكل شيء" (سورة النحل: ايه 89) وفي قوله تعالى: "ما  فرطنا في الكتاب من شيء"(سورة الأنعام: أيه 38).
فالقران الكريم والسنة النبوية المطهرة ترسم الاطار العام للنشاطات الاقتصادية التي لا يمكن الخروج عنها, كما تتصف هذه الاصول والمبادئ بعموميتها وقلة عددها وارتباطها الشديد بالحاجات الاساسية للفرد والمجتمع.
ومن اهم ما يميز النظام الاقتصادي في الاسلام عن غيره من الانظمة الاقتصادية المعاصرة, نذكر منها ما يلي:
1. الجمع بين الروح والمادة الاقتصاد.
2. الحرية الاقتصادية
3. ازداوجية الملكية 
4. التوازن في رعاية مصلحة كل من الفرد والمجتمع

وهنالك خصائص ومعالم اخرى تميز هذا النظام الاقتصادي عن غيره من الانظمة الاقتصادية, منها على سبيل المثال:
1. الدعوه الى التراحم والتكافل بين افراد المحتمع من خلال تحقيق السعر العادل والاجر العادل والصدقة والزكاة.
2. الدعوة الى استخدام النقود والتعامل من خلا السوق الحالية بعيدا عن الربا والاحتكار والغش والتدليس والظلم.
3. الدعوة الى التنمية الاقتصادية من خلال العمل على تعمير الارض والسعي للعمل المنتج الحلال والابتعاد عن الاكتتاز والترف والاسراف والتبذير.
4. الدعوة لاعطاء الاولوية للصالح العام للمجتمع, حيث من قواعد الاسلام الفقهية "دفع الضرر بالضررالاصغر"
وفي العصر الحالي وما سبق من العصور ناقش كثر من الاقتصاديين تأثير الدين على الدين الاقتصادي ومدى تأثير ذلك على التنمية الاقتصادية والدخل القومي وما الى ذلك. الا ان معهد الاقتصاد الدولي والذي مقره واشنطن اقر اقتصاديوه بأن"ليس هنالك من شيء متأصل في كيانات المجتمعات الاسلامية يجعلها ذات اداء اقتصادي فقير , واذا كان هنالك شيء يروج له الاسلام فهو التنمية "فالاسلام لم ولن يكون او يشكل اي عائق امام التنمية الاقتصادية, بل على العكس من ذلك فالاقتصاد الاسلامي يشجع على التنمية فهو الذي يحض على استغلال الارض وتنميتها واستثمار ما وهبنا بها الله سبحانه وتعالى من معادن ومياه وكائنات وتطويعها في خدمة البشرية وذلك انطلاقا من نظرية الاستخلاف في الارض.
المصاريف الاسلامية:
ولما للاقتصاد الاسلامي من اسس ونظريات اخذ بعض المفكرين فيتطبيق ما يمكن تطبيقه من الاسس والنظريات الاقتصادية الاسلامية, من هذه الاسس اصبحت الحاجة ماسة الى وجود مؤسسات مصرفية اسلامية تعمل وفق احكام الشريعة الاسلامية.
ولتلبية حاجات المسلمين الى الخدمات المالية والمصرفية تتفق واحكام الشريعة الاسلامية, كان من التجارب الاولية في هذا المضمار ما انشئ في مصر تحت مسمى بنوك الادخار في اوائل الستينات تلى ذلك ما اتخذ في ماليزيا في اطار صندوق الحج الماليزي, ثم توالت بعد ذلك خطوات هامة بمبادرات حكومية وفردية, كان اولها البنك الاسلامي للتنمية الذي صدر بيان انشائه في اول مؤتمر لوزراء المالية في الدول الاسلامية في عام 1393 هجري الموافق 1973 ميلادي, بغية الاسهام في تحقيق التنمية الاقتصادية والتقدم الاجتماعي وفق احكام الشريعة الاسلامية.
في اطار المبادرات الفردية انشئ في عام 1975 بنك دبي الاسلامي وتبعه مجموعة مصرف فيصل الاسلامي, ثم مجموعة دلة البركة وغيرها. وتولي انشاء المصارف الاسلامية في الدول الاسلامية حتى اصبح هناك ما يقارب من 270 مصرفا اسلاميا في القطاع الخاص بالاضافة الى عدد كبير من المؤسسات وشركات التمويل الاسلامي بالاضافة الى عدد كبير من شركات التأمين الاسلامية.
وليس من شك في ان المصارف الاسلامية نجحت نجاحا كبيرا في تعبئة مقدار كبير من الاموال في شكل مساهمات او ودائع استثمارية. وان اهم ما يميز ما تؤديه المصارف الاسلامية من وظائف مصرفية, فضلا عما تتركه في نفس التعاملين معها من راحة نفسية واطمئنان, ما يلي:
1- المشاركة في المخاطر, حيث يشارك المستثمر في نتائج المشروع.
2- التركيز على الانتاجية, مما يؤثر في توزيع التمويلات واستقرار النظام.
3- البعد الاخلاقي, حيث يعمل المصرف في اطار من القيم الاخلاقية المنبثقة من الاسلام.
4- تمويل اقتناء السلع والاصول والخدمات بدلا من بيع النقد بالنقد.
 
صيغة المشاركة المتناقصة في الاستثمار العقاري

منذ وجود الانسان على هذه البسيطة وهو يكافح من اجل البقاء وتعمير الارض التي استخلف عليها, مصاحبا هذا التطور ظهور الكثير من الاراء والافكار الاقتصادية الكثيرة, مما ادى الى ظهور الفكر الاقتصادي المعاصر وبالتالي ظهور المذاهب الاقتصادية المختلفة. وقد قامت هذه المذاهب والنظم الاقتصادية على مبادئ محددة, اعتقد انها تعكس واقع روادها الفكري والاقتصادي والاجتماعي والسياسي والبيئي.
الا ان الفكر الاقتصادي الاسلامي ليس بحاجة الى من يوجده ويضع ويحدد اطاره, بل هو بحاجة الى من يجمعه من مصادر الشريعة المختلفة ويبوبه ويطوره ليناسب استخدامات وحاجات العصر, فهو منهاج حياه متكامل صالح لكل زمان ومكان.
ومن نتائج تحول الاقتصاد الاسلامي نحو نظام اقتصادي حديث, اخذت بعض المؤسسات التقليدية يستبدل بها مؤسسات تنص قوانينها وانظمتها واحكامها صراحة على الالتزام بمبادئ الشريعة الاسلامية ومن اجل ان يصبح الانسجام مع هذه المبادئ ممكنا, فقد اخذ بعض المفكرين والفلاسفة المسلمين يعدون العده بخطى حثيثة من اجل احياء نظم التعامل المالي وفق الشريعة الاسلامية, لتتخذ شكلا ما يمكن تسميته "النظام المصرفي الاسلامي" ويرتكز هذه النظام –بصفة الرئيسية- على اساس المشاركة في الربح والخسارة ضمن حدود مبادئ الشريعة الاسلامية.
ويعتبر التمويل بالمشاركة من افضل ما طرحته المصارف الاسلامية من اساليب تمويلية, زمن اهم ما يميزها, بل يمكن القول بأن المصرف الاسلامي مصرف مشاركة, اذ ان نظام المشاركة تعتبر مميزا رئيسياً للمصرف الاسلامي عن المصرف التقليدي.
والمشاركة كأسلوب تمويلي يقوم على اساس تقديم المصرف الاسلامي للتمويل الذي يطلبه المتعامل معه,وذلك دون تقاضي فائدة ثابته (ربا) كما هو الحال في التمويل المصرفي التقليدي, انما يشارك المصرف في الناتج المحتمل, ان ربحا او خساره, وحسب ما يرزق الله فعلا في ضوء قواغد واسس توزيعه متفق عليها بين المصرف والمتعامل معه من قبل بدء التعامل, وهذه الاسس مستمده من ضوابط بعض القةواعد الشرعية.
ولا شك في ان المصرف يعتبر شريكا حقيقيا في العمليات ونتائجها الا انه شريك ممول يفوض طالب التمويل في الاشراف والاداره باعتبار منشئ العمليه وخبيرها, والملم بطبيعتها ومن ثم فإن تدخل المصرف في الاداره لا يكون الا بالتمدد الذي يتضمن الاطمئنان الى حسن سير العملية, والتزم الشريك بالشروط المتفق عليها في العقد وكذلك التعلب على المشكلات التي تواجهه وذلك لحماية الاموال والعملاء.


تعريف المشاركة:
في المعنى اللغوي تعني الخلط, وفي المعنى الاصطلاحي يختلف المعنى معنى الشركة باختلاف انواعها, وحيث تقسم الشركة في الاقتصاد الاسلامي الى:
1. شركة ملك
2. شركة عقد

وتستخدم المصارف الاسلامية اسلوب التمويل بالمشاركة باعتباره اسلوبا فعالا ومتميزا عما يقوم به المصارف التقليدية
وتضم عملية المشاركة طرفين او شريكيك هما:
1. الشريك الاول وهوالمصرف الذي يشارك العميل في نشاطه الاقتصادي او مشروعه بتقديم التمويل  الذي يطلقه العميل بدون ان يتقاضى فائده ثابته بل يشارك في الناتج الصافي المحتمل من عملية المشاركة وفق اسس ونسب توزيع عادلة يتفق عليها مسبقا بين الطرفين.
2. الشريك الثاني وهوالعمييل الذي يشارك بحصه معينة من التمويل الكلي للمشروع كما قد يتولى ادارة المشروع او الاشراف على تنفيذه اذا ما توافرت لديه المهارات والخبرات العمليه الكافية لتحقيق نجاح المشروع.

اشكال التمويل بالمشاركة:
تعددت اشكال التمويل بالمشاركة حسب اهدافها, والفترة الزمنية لكل منها, واهمها الاشكال التالية:
أ‌) المشاركة الثابته: وهي نوع من المشاركة عن طريق قيام المصرف بالمساهمة في رأس المال لأحد المشروعات, مما يترتب عليه ان يكون شريكا في ملكية المشروع ومن ثم ادارته والاشراف عليه, وشريكا في العائد الصافي الذ يحققه هذا المشروع بالحصة المتفق عليها في اطار القواعد الشرعية الحاكمة لعملية المشاركة.
ب‌) المشاركة امتناقصة المنهية بلتمليك: هي نوع من المشاركة بين المصرف والعميل الذي يكون من حقه كشريك ان يحل محل المصرف في ملكية المشروع, وتعرف هذه المشاركة على انها "دخول المصرف شريكا ممولا كليا او جزئيا, في مشروع ذي دخل متوقع وذلك على اساس الاتفاق مع الشريك الاخر بحصول المصرف على حصة نسبية من صافي الدخل المتحقق فعلا مع حقه بالاحتفاظ بالجزء المتبقي أو اي قدر منه يتفق  عليه, ليكون ذلك الجزء مخصصا لتسديد اصل ما قدمته المصرف من تتمويل".

التأصيل الشرعي للمشاركة:
أ‌) في القران الكريم: قوله تعالى: " وان كثيرا من الخلطاء ليبغي بعضهم على بعض الا اللذين امنوا وعملوا الصالحات" (سورة "ص": الاية 24). والخلطاء هم الشركاء, وقد أخبر الله تعالى بهذه الايه على ان الشركة من المعاملات الجائزة وانه لا يلتزم فيها جانب العداله الا كل مؤمن صالح , لكن كثيرا من الشركاء يقع منهم البغي بعضهم على بعض وهذا عمل لا يتفق مع الايمان ولا يوصف بأنه عمل صالح.
فالقران لم ينكر اشتراك الناس سواء كان اشتراكهم في شركة ملك أو بشركة عقدة, لكن انكر بغي الشركاء على بعض فدل بذلك على مشروعية الشركة. كما دلت الكثير من الاديان على مشروعية الشركة كالاية 41 من سورة الانفال والايه 11 من سورة النساء وغيرها.

ب‌) بالسنه:روى جابر ان رسول الله صلى الله عليه وسلم قال" من كان له شريك في ربع أو حائط فلا يبيعه حتى يؤذن شريكي".وروى عن النبي (ص) انه قال:"يد الله مع الشريكين مالم يتخاونا". وفي رواية يقول: أنا ثالث الشريكين مالم يخن احدهما صاحبه فاذا خان احدهما صاحبه خرجت من بينهما" رواه ابو داوود.
وهذا يدل على ان الشركة عقد جائز يبارك الله فيه ويعين طرفيه على العمل طالما اتصفا بالامان, فلو كان التعامل ممنوعا لما جعل الله سبحانه وتعالى طرفا ثالثا فيه باحلاله البركة في تصرفات الشريكين.
ج) الاجماع: فان احد من العلماء لم يخالف في جوازها في الجملة وانما اختلفوا في انواع منها, كشركة الصنائع والتقبل وشركة الوجوه وشركة الذم.

تطبيقات المشاركة:
يعتبر المجال العقاري من اوسع الابواب في استخدام صيغة المشاركة المتناقصة المتهية بالتمليك, كما يمكن تطبيق هذه الصيغة من التمويل على المشاركة في الاستيراد والتصدير والمشاركة في المقاولات والتجارة اللمحلية وما الى ذلك.
هذا وقد اقر مؤتمر المصرف الاسلامي الاول المنعقد في دبي (دولة الامارات المنحدة) خلال المدة 23-25 جمادى الثانية عام 1399 هـ الصيغ الثلاث التالية للمشاركة المتناقصة:
الصيغة الاولى: يقوم المصرف بالتفاق مع عملية المشارك على احلاله محل المصرف بعقد مستقل تماما بعد انجاز العقد  الخاص لعملية المشاركة وتعطي هذه الصيغة حرية كالة لكل شريك يبيع حصته من راس مال الشركة الى الشريك الاخر او لغيره.

الصيغة الثانية:
يقوم المصرف بالتفاق مع عملية المشترك على اساس حصول المصرف على حصة نسبية من العائد الصافي لعملية المشاركة مع احتفاظه بحقه في الحصول على جزء من اجمال الايراد المتحقق فعلا يتم الاتفاق عليه من اجل تحصيص ذلك الجزء لسداد اصل امبالغ من تمويل المصرف. وبعبارة اخرى يتم تقسيم الاراد الاجمالي المتحقق من المشاركة الى ثلاث حصص وهي:
1. حصة المصرف كعائد للتمويل 
2. حصة للشريك كعائد لعمله وتمويله
3. حصة للمصرف لسداد اصل مبالغ التمويل الذي ساهم به في راس مال الشركة 

الصيغة الثالثة:
يتم تحديد نصيب كل شريك في شكل اسهم او حصص ذات قيمة معينه بحيث يكون مجموعها مساوي لاجمالي قيمة المشروع او عملية المشاركة ويحصل كل من المصرف والعميل على نصيبه من الايراد المتحقق فعلا, كما يحق للعميل المشارك (اذا ما رغب) ان يشتري من المصرف بعض الاسهم المملوكة له في نهاية كل فترة زمنية, بحيث تتناقض اسهم المصرف تدريجيا بمقدار ما تزيد به اسهم الشريك الى ان يمتلك كامل الاسهم فتصبح له الملكية الكاملة.

مميزات التمويل بالمشاركة:
رغم المحاذير والمخاطر التي قد يتعرض لها الا ان التمويل بالمشاركة يظل صوره رئيسية من صور التمويل التي تمارسها والمصارف الاسلامية, لانها تحقق المزايا التالية:
1. التمويل بالمشاركة يضع مفهوما جديدا للتمويل الصناعي والانتاجي عموما وفقا للمبادئ الاسلامية, ويجنب المجتمعات الانسانية مضمار نظام الفائدة الربوية, فضلا عن ان التخلص من النظام الربوي فريضة دينية.
2. هذا الاسلوب من اساليب التمويل يحقق عدالة توزيعع بين اطراف العملية الاستثمارية, خاصة الطرف القائم بالاستثمار حيث ان المؤسسة التمويلية الاسلامية تتحمل نتائج العملية الاستثمارية, سواء ربحا او خسارة.
3. ان اسلوب التمويل بالمشاركة هو اسلوب حتمي للتنمية الاقتصادية والاجتماعية باعتبار ان العائد المحقق لا ينتج فعلا الا من استثمار انتاجي وتنمية حقيقة, مما يساهم في الحد من التضخم فضلا عن الحد من ارتفاع الاسعار وتخفيض تكاليف الانتاج وبالتالي سعر المتج النهائي للمستهلك, فضلا عن ان هذا التمويل يحقق قيمة مضافةحقيقية للاقتصاد.
4. ان التمويل بالمشاركة يمكن مؤسسة التمويل من السيطرة الاقتصادية والقانونية على الشركة او المشروع طالب التمويل, وبالتالي يستطيع تصويب اوضاع الشركة او المشروع وفق ما يراه مناسبا ويحقق الغاية المرجوة, وكذلك يستطيع من خلال ذلك التمثيل في الاداره, وهذا يمثل ضمان لاشراف المؤسة على سير اعمال الشركة المتمولة كما يسهل مهمة المتابعة الادارية والمالية والمحاسبية.
5. التمويل بالمشاركة-دائم-عام-ولانه دائم-اي طويل الاجل فانه يحقق لمؤسسة التمويل الاسلامي- فضلا عن الارباح-الاحتفاظ بحصتها في الاحتياطات المنظوره وغير المنظورة للشركة, وكذلك فيما قد تحقق تلك الاخيرة من ارباح راسمالية نتيجة ارتفاع قيمة بعض اصولها الثابتة كالعقارات مثلا, وفي حالة بيع المؤسسة لاسهمها قبل تصفية الشركة, فان سعر الاسهم ياخذ في الاعتبار هذه الحقوق ولانه عام- فهو يمكن مؤسسة التمويل من شراء وتملك اسهم في شركات تمارس انشطة مختلفة, بما يحقق التوازن في معدل الربح, وتحاشي مفاجات والخسائر المرتفعة فبي حالة الاقتصار على تمويل نشاط محدد.
6. علاقة الشركة علاقة ندية وليست مجرد علاقة دائن ومدين, فعلاقة المصرف مع الشريك هي علاقة تقوم على الندية والحرص المتبادل والتناصح المستمر لتحقيق المصلحة المشتركة. ويكون المصرف ايجابيا لحرصه على نجاح العملية الاستثمارية, ويمتد هذه الايجابية للشريك نفسه الذي يحرص على نجاح العملية ويبذل الجهد والفكر والوقت, بينما تتعامل البنوك الربوية مع عملاتها من مركز القوة ويكون المميل في مركز الضعف باستمرار وهو الذي يسعى للبنك ولا يسعى البنك اليه كما هو في حالات البنوك الاسلامية عندما يبحث البنك عن مستثمر في مجال حيوي خاص وان العلاقة بين البنك والمقترض في البنك الربوي علاقة دائن ومدين فقط.

تطبيقات المشاركة المتناقصة:
يلبي اسلوب المشاركة المتناقصة طموحات الكثيرين ممن يرغبون في الحصول على تمويل من المصرف ولكنهم لا يرغبون في استثمار مشاركة المصرف لهم.


وقد اقر مؤتمر المصرف الاسلامي الاول المنعقد في دبي خلال الفترة (23-25) جمادى الثانية 1399هـ ثلاث صيغ للمشاركة المتناقصة:
- تقوم الصيغة الأولى على مبدأ إحلال العميل محل المصرف في عملية المشاركة, بعقد مستقل, بعد انجاز العقد الخاص بعملية المشاركة.
- والصيغة الثانية يتم بموجبها تحديد نصيب كل شريك على شكل حصص او أسهم ذات قيمة معينة بحيث يكون مجموعها مساويا بالإجمال قيمة المشروع او عملية المشاركة.
- الصيغة الثالثة: وهي تتم بات يقوم المصرف بالاتفاق مع عملية المشارك على اساس حصول المصرف على حصة نسبية من العائد الصافي لعملية المشاركة مع احتفاظه بحقه في الحصول على جزء من إجمالي الايراد المتحقق فعلا يتم الاتفاق عليه من اجل تخصيص ذلك الجزء لسداد اصل مبالغ من تمويل المصرف, أي يتم تقسيم الارياد الاجمالي المتحقق في الشراكة الى ثلاث حصص هي:

1. حصة المصرف كعائد للتمويل            25% فعلا
2. حصة الشريك كعائد لعملة وتمويله       10% فعلا
3. حصة أخرى لسداد أصل التمويل        65% فعلا 

زقد ساهمت المصارف الاسلامية بتمويل العديد من المشاريع الاستثمارية على وجه الخصوص بهذه الصيغة وحققت نتائج ملموسة على الصعيد الاجتماعي وعلى الصعيد الاقتصادي في نفس الوقت, ويمكن ان تسهم المصارف الاسلامية مساهمة فعالة في التمويل العقاري بهذه الصيغة على النحو التالي:
أ‌. في التمويل التجاري العقاري: تسطيع المصارف الاسلامية انشاء المجمعات التجارية بكافة احجامها, واستثمار وفق هذه الصيغة لمدة زمنية تحددها الايرادات المتحققة فعلا من هذه المشاريع.
ب‌. التمويل السكني وخاصة ذوي الدخل عن طريق إنشاء مجمعات سكنية  لهذه الفئة من الناس واسترداد قيمة التمويل لهذه المشاريع على فترة زمنية محدودة, تقوم على اساس اعتبار المالك مستأجرا في هذه المساكن ويتم تحديد قيمة الايجار على اساس المثل المتبع في تلك المنطقة وبذلك يكون قد قامت بحل مشكلة السكن العويصة التي يعاني منها العديد من الناس خاصة جيل الشباب الذي يعاني الكثير في سبيل الحصول على السكن المناسب وباقساط مناسبة لمستوى الدخول التي يتقاضونها.

حـالة عملية:
قام المصرف الاسلاي بتمويل مشروع لاحد المتعاملين معه لانشاء مجمع عقاري وذلك بعد ثبوت الجدوى الاقتصادية للمشروع المذكور وذلك وفق المعطيات التالية:
1. يقدم صاحب المشروع الأرض جاهزة للانشاء.
2. يقوم المصرف كامل التمويل للمشروع.
3. يتقاضى المصرف 25% من اجمالي الايرادات.
4. يتقاضى صاحب المشروع 10% من اجمال الايرادات.
5. يخصص للتسديد من حصة المالك 65% من اجمال الايرادات.
هذا وقت تمت تصفية المشروع وعادت ملكيته لصاحبه, وذلك وفق المعطيات التالية:
1. تاريخ التوقيع على عقد المشاركة: تموز/1981
2. تاريخ مباشرة العمل لانشاء المشروع: أب/1981
3. تاريخ تسليم المشروع من قبل المقاول: تشرين أول/1983
4. تاريخ أول عقد ايجار: 1/7/1983
5. اجمالي التمويل:111/736617 دينارا
6. اجمالي الايرادات المتحققة حتى تاريخ التصفية: 204/1.064.835 دينارا

أ‌. حصة تسديد: 111/736617 دينار
ب‌. ربح البنك: 037/245539 دينار 
    ج.حصة المالك:056/88679 دينار











مفصلة وفق الجدول التالي:

السنة تسديد أصل التمويل ربح البنك حصة الشريك الاستثمار
1982 -/401017
1983 214221 71406 -/335595
1984 106007 35335 8000
1985 74722 24907 10442
1986 61301 20433 5452
1987 54035 18011 9784
1988 57415 19138 12000
1989 55587 18529 12000
1990 41119 13706 12000
1991 72205 24068 12000
736612 245533 81678 736612

7. تاريخ تصفية المشروع: نهاية شهر مارس 1992
8. مكونات المشروع:

أ‌) طابقين تحت مستوى الارض (كراجات) بمساحة 2300م2
ب‌) طابق محلات تجارية بلغ 20 محلا تجاريا بمسطح 900م2
ج) اربعة طوابق مكاتب مختلفة المساحات بمسطح حوالي 900 م2 لكل طابق.
أي ما مجموعه حوالي 5000م2 باستنثناء الكراجات.
9. مدة التسديد: يلاحظ ان مدة التسديد وصلت لحوالي ثماني سنوات, أي ليس وفق الدراسة الاولية وذلك يعود لسببين رئيسيتن هما:
أ‌. يلاحظ من الجدول ان الايرادات بدأت بالهبوط تدريجيا عام 1986 حتى نهاية عام 1990
ب‌. نتيجة لظروف خاصة بالمالك اضطر البنك لاسباب انسانية منحه جزء من الايرادات بلغت حوالي 10% سنويا حيث بلغ مجموعها 81679 دينارا.
10. حققت العملية معدل عائد حوالي (112%)
ونسبة ربح حوالي (34%) قياسا الى رأس المال المستثمر 
ونسبة ربح (25%) قياسا إلى رأس المال+ربح البنك.
ونسبة ربح (23%) قياسا الى إجمالي الإيرادات.

النتائج والتوصيات:

1. تشير الدراسات والاحصائيات ان هنالك زيادة في عدد السكان تبلغ 2.3 سنوياً.
2. ان الزيادة في عدد السكان تؤدي الى زيادة في عدد المساكن المطلوبة بزيادة سنوية تقدر بحوالي 30568 وحدة سكنية.
3. حجم التمويل الاسكاني الذي تقدمة المصارف العاملة في الاردن في تنامي مستمر, بلغ في عام 2005 ما مجموعه 365648 مليون دينار في حين كان في عام 2000 ما مجموعه 125182 مليون دينار.
4. تعتبر صيغة المشاركة المتنافصة من افضل الصيغ الاسلامية التي طرحتها المصارف الاسلامية, خاصة وانها تعتبر تمويل طويل الامد, حيث ان الاستثمارات العقارية والعقارات السكنية بالذات تحتاج الى تمويل طويل الامد.
5. دعوة المصارف الاسلامية الى اعادة النظر في التمويلات العقارية بالذات والاخد بعين الاعتبار تطبيقه صيغة المشاركة المتناقصة على هذا الباب من الاستثمار خاصة وان بعض المصارف الاسلامية لها باع طويل في هذا المجال.



 
المراجع:

1- د. سعيد سعد مرطان مدخل للفكر الاقتصادي في الاسلام
2. د. محمد عبد المنعم الجمال - موسوعة الاقتصاد الاسلامي
3- د. احمد الحصري - علم الاقتصاد
4- د. عاشور عبد الجواد عبد الحميد - البديل الاسلامي للفوائد المصرفية الربوبة 
5- د.جمال الدين عطية - حاجة البنوك الاسلامية الى اساليب اضافة للتمويل الصناعي-بحث
6- د.جمال الدين عطية البنوك الاسلامية بين الحرية والتنظيم 
7- د. احمد النجار اضواء على البنوك الاسلامية, انجازاتها والصعوبات التي تواجهها- بحث-مجلة البنوك الاسلامية
8- مركز الاقتصاد الاسلامي/ المصرف الاسلامي الدولي للاستثمار والتنمية - تمويل المشاركة- بحث 
9- الاستاذ محمد عثمان خليفة - صيغة المشاركة هي النقيض للربا والصيغة 
- المثلى لتحقيق اهداف الاقتصاد الاسلامي
10- عبد الرحمن الحريري - كتاب الفقه على المذاهب الاربعة
11- الشيخ علي الخفيف - احكام المعاملات الشرعية 
12- د. يوسف عبدالله الزامل
د. بو علام بن جيلاني - النظرية الاقتصادية الاسلامية 
13- د. عبد الرازق رحيم الهيتي - المصارف الاسلامية بين النظرية والتطبيق
14- غالب العزه - انجازات قطاع الاسكان
- الندوة السنوية الثامن لتقييم قطاع الاسكان
15- المؤسسات العامة للاسكان والتطوير الحضري- الندوة الثامن
16- دائرة الاحصاءات العامة
17- التقرير السنوي 2007/ البنك الاسلامي الاردني


تعليقات