المساكنه يترتب عليها امتداد عقد الايجار
إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد إيجار عين النزاع له لإقامته مع والده الذى كان يشارك شقيقه المستأجر الأصلي في سكن العين محل النزاع منذ بدء الإيجار واستدل على ذلك بالمستندات المبينة بسبب النعي وهو دفاع جوهري يتغير به – فيما لو صح – وجه الرأي في الدعوى ويتعين على المحكمة أن تتناوله والمستندات المؤيدة له بالبحث والتمحيص ، وإذ لم يعرض الحكم المطعون فيه لهذا الدفاع واكتفى بتأييد الحكم الابتدائي لأسبابه التي لم تتناوله إيراداً ورداً فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه . الطعن رقم 8472 لسنة 81 ق جلسة 19/ 6/ 2013
265-النقض المساكنة التى يعتد فيها بامتداد
عقد الإيجار يستلزم حصولها في بدء الإجارة واستمرارها
المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن المساكنة التي
تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حقاً في البقاء فيها رغم ترك المستأجر الأصلي العين
يستلزم حصولها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع
وقررت محكمة النقض في حكمها
بعد
الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة
وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت على الطاعن الدعوى رقم 9730 سنة 1978 شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإلزامه - في مواجهة المطعون ضده الثاني - بتحرير عقد إيجار لها عن شقة النزاع، وقالت بياناً لدعواها أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 3/ 1953 استأجر المطعون ضده الثاني من مورث الطاعن هذه الشقة وأقامت ووالدتها معه فيها منذ بدء الإيجار، وقد غادرت والدتها البلاد ثم ترك المطعون ضده الثاني الشقة وظلت تقيم بمفردها بشقة النزاع مدة أكثر من خمسة عشر سنة، ومن ثم فإن عقد الإيجار يمتد لصالحها تطبيقاً لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، وإذ امتنع الطاعن عن تحرير عقد لها عن هذه الشقة فقد أقامت الدعوى، وبتاريخ 6/ 6/ 1979 أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق لتثبت المطعون ضدها الأولى إقامتها ووالدتها بشقة النزاع مع المطعون ضده الثاني وأن الأخير ترك لها هذه الشقة، وبعد أن استمعت المحكمة إلى شاهد المطعون ضدها الأولى قضت بتاريخ 26/ 3/ 1980 بإلزام الطاعن - في مواجهة المطعون ضده الثاني بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الأولى عن شقة النزاع، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 3179 سنة 97 ق القاهرة وبتاريخ 20/ 2/ 1981 أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق لتثبت المطعون ضدها الأولى مشاركتها للمطعون ضده الثاني سكنى شقة النزاع منذ بدء الإجارة وإنه تخلى عنها وبعد سماع شاهدي المطعون ضدها الأولى، حكمت المحكمة بتاريخ 21/ 12/ 1981 بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت أنه جدير بالنظر، وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي الطاعن بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة الموضوع ببطلان صحيفة افتتاح الدعوى وباعتبار الدعوى كأن لم تكن لعدم إعلانه أصلاً بالصحيفة، كما تمسك بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة لتوجيه إعلان صحيفة الدعوى وإعادة الإعلان إليه باعتباره نائباً عن ورثة المرحوم........ "المؤجر" دون بيان أسماء الورثة رغم عدم تمثيله لهم وعدم تعلق النزاع بتركة مورثه، كما أن المطعون ضدها الأولى لا تربطها بالطاعن أو مورثه أية رابطة عقدية وتكون الدعوى قد رفعت من غير ذي صفة، وإذ قضى الحكم المطعون فيه برفض هذه الدفوع فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود في شقه الأول بأن البين من الأوراق أن صحيفة الدعوى قد أعلنت للطاعن إعلاناً قانونياً صحيحاً في 14/ 12/ 1978، وفي اليوم التالي لتقديمها إلى قلم الكتاب الحاصل في 13/ 12/ 1978 وفي ذات محل إقامته الذي تم إعادة إعلانه فيه واتخذه موطناً له بصحيفة الاستئناف وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة مؤيداً قضاء محكمة أول درجة برفض الدفع ببطلان صحيفة الدعوى وباعتبار الدعوى كأن لم تكن فإنه لا يكون قد خالف القانون، ومردود في شقه الثاني بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الوارث بالنسبة للتركة ومقوماتها قبل أيلولتها إلى الورثة يعتبر نائباً عن التركة وعن سائر الورثة بوكالة قانونية أساسها وحدة التركة واستقلالها عن أشخاص الورثة وأموالهم الخاصة، لما كان ذلك وكانت دعوى المطعون ضدها الأولى بطلب تحرير عقد إيجار عن شقة النزاع تستند إلى امتداد عقد المستأجر الأصلي لها المبرم مع مورث الطاعن "مالك العين" تطبيقاً لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وباعتبارها مساكنة له وهو التزام متعلق بالعين المؤجرة ينتقل إلى تركة المؤجر ويدخل ضمن عناصرها ومن ثم فإن الدعوى تعتبر موجهة إلى تركته ويكون الطاعن باعتباره أحد هؤلاء الورثة ممثلاً للتركة ونائباً عن سائر الورثة مما يصح توجيه الدعوى إليه وحده، وإذ كانت المطعون ضدها الأولى هي صاحبة صفة في الدعوى لمطالبتها بحق تدعيه لنفسها متعلقاً بالعين محل النزاع، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من أو على غير ذي صفة لا يكون قد خالف القانون ويكون النعي برمته على غير أساس.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول أن محكمة الاستئناف استخلصت من أقوال شاهد المطعون ضدها الأولى........ بالتحقيق الذي أجرته بجلسة 20/ 10/ 1981 مشاركتها للمطعون ضده الثاني "المستأجر الأصلي" في سكنى شقة النزاع منذ بدء الإجارة في سنة 1953 رغم أن هذا الشاهد لم يستطع تحديد هذا التاريخ وقرر أنه لم يشاهد المطعون ضدها بشقة النزاع إلا منذ عشرين سنة أي في أكتوبر سنة 1961 مما ينفي إقامتها بهذه العين منذ بدء الإجارة، الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المساكنة التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حقاً في البقاء فيها رغم ترك المستأجر الأصلي العين يستلزم حصولها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع. ومن المقرر أن تقدير أقوال الشهود واستخلاص الواقع منها هو من إطلاقات قاضي الموضوع، شريطة ألا يخرج بتلك الأقوال عما يؤدي إليه مدلولها، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الأولى على ما أورده بمدوناته من أن "المحكمة تطمئن لأقوال....... ومؤداها أن المستأنف عليها الأولى المطعون ضدها الأولى" كانت تشارك المستأجر "الأصلي سكنى عين النزاع مند بدء استئجاره لها وللآن دون انقطاع...." وإذ كان الثابت بالتحقيق الذي أجرته المحكمة في 20/ 10/ 1981 أن هذا الشاهد قد نفى علمه بتاريخ بدء العلاقة الإيجارية مقرراً فحسب أنه شاهد المطعون ضدها الأولى تقيم بالشقة منذ عشرين سنة بما مفاده أن إقامتها بها بدأت في غضون سنة 1961 في حين أن الثابت بالأوراق أن - المستأجر الأصلي "المطعون ضده الثاني" استأجر العين محل النزاع في 1/ 3/ 1953، وإذ استخلص الحكم المطعون فيه من أقوال الشاهد المذكور مشاركة المطعون ضدها الأولى للمستأجر الأصلي سكنى شقة النزاع منذ بدء الإجارة في سنة 1953 فإنه يكون قد خرج بأقواله إلى ما لا يؤدي إليه مدلولها مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت على الطاعن الدعوى رقم 9730 سنة 1978 شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإلزامه - في مواجهة المطعون ضده الثاني - بتحرير عقد إيجار لها عن شقة النزاع، وقالت بياناً لدعواها أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 3/ 1953 استأجر المطعون ضده الثاني من مورث الطاعن هذه الشقة وأقامت ووالدتها معه فيها منذ بدء الإيجار، وقد غادرت والدتها البلاد ثم ترك المطعون ضده الثاني الشقة وظلت تقيم بمفردها بشقة النزاع مدة أكثر من خمسة عشر سنة، ومن ثم فإن عقد الإيجار يمتد لصالحها تطبيقاً لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، وإذ امتنع الطاعن عن تحرير عقد لها عن هذه الشقة فقد أقامت الدعوى، وبتاريخ 6/ 6/ 1979 أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق لتثبت المطعون ضدها الأولى إقامتها ووالدتها بشقة النزاع مع المطعون ضده الثاني وأن الأخير ترك لها هذه الشقة، وبعد أن استمعت المحكمة إلى شاهد المطعون ضدها الأولى قضت بتاريخ 26/ 3/ 1980 بإلزام الطاعن - في مواجهة المطعون ضده الثاني بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الأولى عن شقة النزاع، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 3179 سنة 97 ق القاهرة وبتاريخ 20/ 2/ 1981 أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق لتثبت المطعون ضدها الأولى مشاركتها للمطعون ضده الثاني سكنى شقة النزاع منذ بدء الإجارة وإنه تخلى عنها وبعد سماع شاهدي المطعون ضدها الأولى، حكمت المحكمة بتاريخ 21/ 12/ 1981 بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت أنه جدير بالنظر، وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي الطاعن بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة الموضوع ببطلان صحيفة افتتاح الدعوى وباعتبار الدعوى كأن لم تكن لعدم إعلانه أصلاً بالصحيفة، كما تمسك بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة لتوجيه إعلان صحيفة الدعوى وإعادة الإعلان إليه باعتباره نائباً عن ورثة المرحوم........ "المؤجر" دون بيان أسماء الورثة رغم عدم تمثيله لهم وعدم تعلق النزاع بتركة مورثه، كما أن المطعون ضدها الأولى لا تربطها بالطاعن أو مورثه أية رابطة عقدية وتكون الدعوى قد رفعت من غير ذي صفة، وإذ قضى الحكم المطعون فيه برفض هذه الدفوع فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود في شقه الأول بأن البين من الأوراق أن صحيفة الدعوى قد أعلنت للطاعن إعلاناً قانونياً صحيحاً في 14/ 12/ 1978، وفي اليوم التالي لتقديمها إلى قلم الكتاب الحاصل في 13/ 12/ 1978 وفي ذات محل إقامته الذي تم إعادة إعلانه فيه واتخذه موطناً له بصحيفة الاستئناف وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة مؤيداً قضاء محكمة أول درجة برفض الدفع ببطلان صحيفة الدعوى وباعتبار الدعوى كأن لم تكن فإنه لا يكون قد خالف القانون، ومردود في شقه الثاني بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الوارث بالنسبة للتركة ومقوماتها قبل أيلولتها إلى الورثة يعتبر نائباً عن التركة وعن سائر الورثة بوكالة قانونية أساسها وحدة التركة واستقلالها عن أشخاص الورثة وأموالهم الخاصة، لما كان ذلك وكانت دعوى المطعون ضدها الأولى بطلب تحرير عقد إيجار عن شقة النزاع تستند إلى امتداد عقد المستأجر الأصلي لها المبرم مع مورث الطاعن "مالك العين" تطبيقاً لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وباعتبارها مساكنة له وهو التزام متعلق بالعين المؤجرة ينتقل إلى تركة المؤجر ويدخل ضمن عناصرها ومن ثم فإن الدعوى تعتبر موجهة إلى تركته ويكون الطاعن باعتباره أحد هؤلاء الورثة ممثلاً للتركة ونائباً عن سائر الورثة مما يصح توجيه الدعوى إليه وحده، وإذ كانت المطعون ضدها الأولى هي صاحبة صفة في الدعوى لمطالبتها بحق تدعيه لنفسها متعلقاً بالعين محل النزاع، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من أو على غير ذي صفة لا يكون قد خالف القانون ويكون النعي برمته على غير أساس.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول أن محكمة الاستئناف استخلصت من أقوال شاهد المطعون ضدها الأولى........ بالتحقيق الذي أجرته بجلسة 20/ 10/ 1981 مشاركتها للمطعون ضده الثاني "المستأجر الأصلي" في سكنى شقة النزاع منذ بدء الإجارة في سنة 1953 رغم أن هذا الشاهد لم يستطع تحديد هذا التاريخ وقرر أنه لم يشاهد المطعون ضدها بشقة النزاع إلا منذ عشرين سنة أي في أكتوبر سنة 1961 مما ينفي إقامتها بهذه العين منذ بدء الإجارة، الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المساكنة التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حقاً في البقاء فيها رغم ترك المستأجر الأصلي العين يستلزم حصولها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع. ومن المقرر أن تقدير أقوال الشهود واستخلاص الواقع منها هو من إطلاقات قاضي الموضوع، شريطة ألا يخرج بتلك الأقوال عما يؤدي إليه مدلولها، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الأولى على ما أورده بمدوناته من أن "المحكمة تطمئن لأقوال....... ومؤداها أن المستأنف عليها الأولى المطعون ضدها الأولى" كانت تشارك المستأجر "الأصلي سكنى عين النزاع مند بدء استئجاره لها وللآن دون انقطاع...." وإذ كان الثابت بالتحقيق الذي أجرته المحكمة في 20/ 10/ 1981 أن هذا الشاهد قد نفى علمه بتاريخ بدء العلاقة الإيجارية مقرراً فحسب أنه شاهد المطعون ضدها الأولى تقيم بالشقة منذ عشرين سنة بما مفاده أن إقامتها بها بدأت في غضون سنة 1961 في حين أن الثابت بالأوراق أن - المستأجر الأصلي "المطعون ضده الثاني" استأجر العين محل النزاع في 1/ 3/ 1953، وإذ استخلص الحكم المطعون فيه من أقوال الشاهد المذكور مشاركة المطعون ضدها الأولى للمستأجر الأصلي سكنى شقة النزاع منذ بدء الإجارة في سنة 1953 فإنه يكون قد خرج بأقواله إلى ما لا يؤدي إليه مدلولها مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن
266-النقض إذا تزاحمت عقود الايجار على عين
واحدة فإن الاسبق في ثبوت التاريخ هو الأولي
المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة وانصبت على عين واحدة وأن المشرع جعل الأفضلية بين المستأجرين المتزاحمين على العين لمن كان عقده أسبق تاريخًا ورتب البطلان جزاء للعقد أو العقود المتتالية المخالفة لهذا الحظر وهو بطلان يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها متى تحققت موجبات إعماله وينبنى على ذلك أنه إذا ما ثار نزاع حول صحة عقد الإيجار الأسبق تاريخًا أو وروده على ذات العين المؤجرة يعتد لاحق وجب على المحكمة الفصل فى هذا النزاع باعتباره مسألة أولية لازمة فى المفاضلة بين العقود فإذا ما ثبت عدم صحة هذا العقد أو تعلقه بعين أخرى امتنع عليها تفضيله وارتفع حكم الحظر على العقد اللاحق كما يضحى جزاء البطلان عنه منحسرًا
وقررت محكمة النقض في حكمها
بعد
الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر/ والمرافعة
وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن الطاعن أقام على المطعون ضدها الأولى ومورث المطعون ضدهم من الثانية حتى الأخيرة الدعوى رقم.... لسنة 1997 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم أولاً بعدم الاعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم.... لسنة 1985 مستعجل القاهرة فى مواجهته ثانيًا بعدم الاعتداد بعقد الإيجار المؤرخ 15/ 5/ 1982 الصادر من مورث المطعون ضدهم من الثانية حتى الأخيرة إلى المطعون ضدها الأولى فى مواجهته ثالثًا بصحة ونفاذ عقد استئاجره لعين النزاع المبينة بالصحيفة والصادر له من المورث المذكور بتاريخ 12/ 2/ 1988 وقال فى بيان ذلك. أنه بموجب ذلك العقد والثابت التاريخ برقم..... بتاريخ 13/ 2/ 1988 توثيق مصر الجديدة استأجر من مورث المطعون ضدهم من الثانية وحتى الأخيرة الشقة رقم 26 بالدور الخامس فوق الأرضى واستصدرت المطعون ضدها الأولى حكمًا فى الدعوى سالفة الذكر بتمكينها من ذات الشقة وشرعت فى تنفيذه. وإذ لم يكن طرفًا فيه أقام الدعوى. طعن الطاعن بالتزوير على عقد الإيجار المؤرخ 15/ 5/ 1982كما وجهت المطعون ضدها الأولى دعوى فرعية بطلب تمكينها من عين النزاع. حكمت المحكمة أولاً برفض الطعن بالتزوير ثانيًا فى الدعوى الأصلية بعدم الاعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم..... لسنة 1985 فى مواجهة الطاعن ورفضت الطلبين الثانى والثالث. ثالثًا فى الدعوى الفرعية بإخلاء عين النزاع وتمكين المطعون ضدها الأولى منها. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم...... لسنة 24ق القاهرة وبتاريخ 9/ 1/ 2002 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض. وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتًا حتى يُفصل فى موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاع حاصلة أن هناك مغايرة بين الشقة المؤجرة له والشقة المؤجرة للمطعون ضدها الأولى إذ أن عقد إيجاره حُرر عن شقة بالدور الخامس فوق الأرضى - السادس - فى حين أن عقد إيجار المطعون ضدها الأولى حُرر عن شقة بالدور الخامس - الرابع علوى - بذات العقار المملوك لمورث باقى المطعون ضدهم حسبما يبين من بيانات العقدين والكشف الرسمى الصادر من الضرائب العقارية والشهادة الرسمية الصادرة من الشهر العقارى وصورة الحكم الصادر فى الدعوى رقم.... لسنة 1985 مستعجل القاهرة وصورة صحيفة الدعوى رقم..... لسنة 1985 المعلنة لسلف الطاعن على الشقة الكائنة بالدور الخامس فوق الأرضى بعد أن تعذر إعلانه على الشقة الكائنة بالدور الخامس الأمر الذى يدل على أن كلا العقدين حُرر عن شقة مغايرة للأخرى وهو دفاع جوهرى يتغير به إن صح وجه الرأى فى الدعوى. وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وأقام قضاءه على أساس تفضيل عقد إيجار المطعون ضدها الأولى لأنه الأسبق فى التاريخ على عقد الطاعن وأن العقدين وردا على عين واحدة. فإنه يكون معيبًا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أنه من المقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريًا ومؤثرًا فى النتيجة التى انتهت إليها المحكمة - إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورًا فى أسباب الحكم الواقعية بما يقتضى بطلانه. ومؤدى ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر فى أثره فى الدعوى فإن كان منتجًا فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأت أنه متسم بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره فى قضائها فإن هى لم تفعل كان حكمها قاصرًا قصورًا يبطله، وكان مناط المفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة وانصبت على عين واحدة وأن المشرع جعل الأفضلية بين المستأجرين المتزاحمين على العين لمن كان عقده أسبق تاريخًا ورتب البطلان جزاء للعقد أو العقود المتتالية المخالفة لهذا الحظر وهو بطلان يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها متى تحققت موجبات إعماله وينبنى على ذلك أنه إذا ما ثار نزاع حول صحة عقد الإيجار الأسبق تاريخًا أو وروده على ذات العين المؤجرة يعتد لاحق وجب على المحكمة الفصل فى هذا النزاع باعتباره مسألة أولية لازمة فى المفاضلة بين العقود فإذا ما ثبت عدم صحة هذا العقد أو تعلقه بعين أخرى امتنع عليها تفضيله وارتفع حكم الحظر على العقد اللاحق كما يضحى جزاء البطلان عنه منحسرًا. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأن الشقة المؤجرة له فى العقار المملوك لمورث المطعون ضدهم من الثانية للأخيرة بالعقد المؤرخ 12/ 2/ 1988 تغاير الشقة محل عقد إيجار المطعون ضدها الأولى المؤرخ 15/ 5/ 1982 والكائنة بذات العقار ودلل على ذلك بالبيانات الواردة عنهما بكل عقد وكان الثابت من البيان الوارد بعقد إيجار الطاعن أن العين المؤجرة له هى الشقة الكائنة بالدور الخامس فوق الأرضى بينما الثابت بعقد إيجار المطعون ضدها الأولى أن محله الشقة الكائنة بالدور الخامس فقط. وإذ كان من شأن هذا الخلاف فى بيان العين المؤجرة التشكيك فى حقيقة الواقع وما إذا كانت العين المؤجرة بالعقدين واحدة أو متعددة فإن هذا الدفاع يكون متسمًا بالجدية والجوهرية وصار لازمًا على محكمة الاستئناف أن تعرض له وتُقسطه حقه من البحث والتمحيص توصلاً إلى حقيقة الأمر وإنزال صحيح حكم القانون على ما ثبت لديها أنه الواقع وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع إيرادًا وردًا رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى - وأقام قضاءه بصحة عقد إيجار المطعون ضدها الأولى على سند من أنه الأسبق فى التاريخ وبطلان عقد إيجار الطاعن باعتباره العقد اللاحق ودون أن يتحقق من أن العقدين وردا فى واقع الأمر على محل واحد. فإنه يكون معيبًا مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن الطاعن أقام على المطعون ضدها الأولى ومورث المطعون ضدهم من الثانية حتى الأخيرة الدعوى رقم.... لسنة 1997 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم أولاً بعدم الاعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم.... لسنة 1985 مستعجل القاهرة فى مواجهته ثانيًا بعدم الاعتداد بعقد الإيجار المؤرخ 15/ 5/ 1982 الصادر من مورث المطعون ضدهم من الثانية حتى الأخيرة إلى المطعون ضدها الأولى فى مواجهته ثالثًا بصحة ونفاذ عقد استئاجره لعين النزاع المبينة بالصحيفة والصادر له من المورث المذكور بتاريخ 12/ 2/ 1988 وقال فى بيان ذلك. أنه بموجب ذلك العقد والثابت التاريخ برقم..... بتاريخ 13/ 2/ 1988 توثيق مصر الجديدة استأجر من مورث المطعون ضدهم من الثانية وحتى الأخيرة الشقة رقم 26 بالدور الخامس فوق الأرضى واستصدرت المطعون ضدها الأولى حكمًا فى الدعوى سالفة الذكر بتمكينها من ذات الشقة وشرعت فى تنفيذه. وإذ لم يكن طرفًا فيه أقام الدعوى. طعن الطاعن بالتزوير على عقد الإيجار المؤرخ 15/ 5/ 1982كما وجهت المطعون ضدها الأولى دعوى فرعية بطلب تمكينها من عين النزاع. حكمت المحكمة أولاً برفض الطعن بالتزوير ثانيًا فى الدعوى الأصلية بعدم الاعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم..... لسنة 1985 فى مواجهة الطاعن ورفضت الطلبين الثانى والثالث. ثالثًا فى الدعوى الفرعية بإخلاء عين النزاع وتمكين المطعون ضدها الأولى منها. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم...... لسنة 24ق القاهرة وبتاريخ 9/ 1/ 2002 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض. وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتًا حتى يُفصل فى موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاع حاصلة أن هناك مغايرة بين الشقة المؤجرة له والشقة المؤجرة للمطعون ضدها الأولى إذ أن عقد إيجاره حُرر عن شقة بالدور الخامس فوق الأرضى - السادس - فى حين أن عقد إيجار المطعون ضدها الأولى حُرر عن شقة بالدور الخامس - الرابع علوى - بذات العقار المملوك لمورث باقى المطعون ضدهم حسبما يبين من بيانات العقدين والكشف الرسمى الصادر من الضرائب العقارية والشهادة الرسمية الصادرة من الشهر العقارى وصورة الحكم الصادر فى الدعوى رقم.... لسنة 1985 مستعجل القاهرة وصورة صحيفة الدعوى رقم..... لسنة 1985 المعلنة لسلف الطاعن على الشقة الكائنة بالدور الخامس فوق الأرضى بعد أن تعذر إعلانه على الشقة الكائنة بالدور الخامس الأمر الذى يدل على أن كلا العقدين حُرر عن شقة مغايرة للأخرى وهو دفاع جوهرى يتغير به إن صح وجه الرأى فى الدعوى. وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وأقام قضاءه على أساس تفضيل عقد إيجار المطعون ضدها الأولى لأنه الأسبق فى التاريخ على عقد الطاعن وأن العقدين وردا على عين واحدة. فإنه يكون معيبًا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أنه من المقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريًا ومؤثرًا فى النتيجة التى انتهت إليها المحكمة - إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورًا فى أسباب الحكم الواقعية بما يقتضى بطلانه. ومؤدى ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر فى أثره فى الدعوى فإن كان منتجًا فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأت أنه متسم بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره فى قضائها فإن هى لم تفعل كان حكمها قاصرًا قصورًا يبطله، وكان مناط المفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة وانصبت على عين واحدة وأن المشرع جعل الأفضلية بين المستأجرين المتزاحمين على العين لمن كان عقده أسبق تاريخًا ورتب البطلان جزاء للعقد أو العقود المتتالية المخالفة لهذا الحظر وهو بطلان يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها متى تحققت موجبات إعماله وينبنى على ذلك أنه إذا ما ثار نزاع حول صحة عقد الإيجار الأسبق تاريخًا أو وروده على ذات العين المؤجرة يعتد لاحق وجب على المحكمة الفصل فى هذا النزاع باعتباره مسألة أولية لازمة فى المفاضلة بين العقود فإذا ما ثبت عدم صحة هذا العقد أو تعلقه بعين أخرى امتنع عليها تفضيله وارتفع حكم الحظر على العقد اللاحق كما يضحى جزاء البطلان عنه منحسرًا. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأن الشقة المؤجرة له فى العقار المملوك لمورث المطعون ضدهم من الثانية للأخيرة بالعقد المؤرخ 12/ 2/ 1988 تغاير الشقة محل عقد إيجار المطعون ضدها الأولى المؤرخ 15/ 5/ 1982 والكائنة بذات العقار ودلل على ذلك بالبيانات الواردة عنهما بكل عقد وكان الثابت من البيان الوارد بعقد إيجار الطاعن أن العين المؤجرة له هى الشقة الكائنة بالدور الخامس فوق الأرضى بينما الثابت بعقد إيجار المطعون ضدها الأولى أن محله الشقة الكائنة بالدور الخامس فقط. وإذ كان من شأن هذا الخلاف فى بيان العين المؤجرة التشكيك فى حقيقة الواقع وما إذا كانت العين المؤجرة بالعقدين واحدة أو متعددة فإن هذا الدفاع يكون متسمًا بالجدية والجوهرية وصار لازمًا على محكمة الاستئناف أن تعرض له وتُقسطه حقه من البحث والتمحيص توصلاً إلى حقيقة الأمر وإنزال صحيح حكم القانون على ما ثبت لديها أنه الواقع وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع إيرادًا وردًا رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى - وأقام قضاءه بصحة عقد إيجار المطعون ضدها الأولى على سند من أنه الأسبق فى التاريخ وبطلان عقد إيجار الطاعن باعتباره العقد اللاحق ودون أن يتحقق من أن العقدين وردا فى واقع الأمر على محل واحد. فإنه يكون معيبًا مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.
267-النقض قيام مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط
الذى يباشره عن طريق شركة بينهما لا يعتبر تخليا عن الايجار
النقض
:قيام مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط الذى يباشره عن طريق شركة بينهما لا
يعتبر تخليا عن الايجار
المقرر –
فى قضاء المحكمة النقض – أن قيام مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط الذى
يباشره عن طريق شركة بينهما لا يعدو أن يكون متابعة من جانبه للإنتفاع بالعين فيما
أجُرت من أجله ودون أن ينطوى هذا بذاته على معنى تخليه عن تلك العين سواء كلها أو
بعضها إلى شريكه فى المشروع المالى بأى طريق من طرق التخلى بل يظل عقد الإيجار على
حاله قائماً لصالحه وحده ومرتباً لآثاره بين طرفيه، ولا تقوم ثمة رابطة قانونية
مباشرة أو غير مباشرة بين شريكه وبين المؤجر، وذلك لانتفاء التلازم بين قيام
الشركة ووجود العين المؤجرة أو مباشرة نشاطه فيها، وترتيباً على ذلك فإن المستأجر
يعتبر وحده هو صاحب الصفة فى المنازعات الناشئة عن عقد إيجار العين المنشأة بها
شركة بينه وبين الغير، فهو الذى يخاصم ويختصم فى الدعاوى المتعلقة بهذه المنازعات
دون شريكه.
وقررت
محكمة النقض في حكمها
بعد
الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة
وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى……. لسنة 1992 مساكن الإسكندرية الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بإلزامه بتحرير عقد إيجار لهم عن محلى إيواء السيارات المبينين بالصحيفة، على سند من أن مورثهم استأجرهما من الشركة الطاعنة لاستخدامها كجراج وورشة لإصلاح السيارات وكون شركة بينه وبين زوجته المطعون ضدها الأولى مقرها عين النزاع، وبعد وفاته تم تعديل عقد الشركة لتصبح شركة تضامن بين الزوجة والأولاد ثم قصرت لتصبح بين الزوجة المطعون ضدها الأولى وابنه المطعون ضده الثانى وأدخل المطعون ضدهما الثالث والرابع شريكين فيها، ادعى الطاعن فرعياً بطلب الحكم بالإخلاء لتنازل ورثة المستأجر الأصلى عن العين المؤجرة إلى المطعون ضدهما الثالث والرابع، ومحكمة أول درجة حكمت بالطلبات فى الدعوى الأصلية ورفض الدعوى الفرعية، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف… لسنة 50 ق الإسكندرية، وبتاريخ 13/ 2/ 1995 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه عدم فهم الواقع فى الدعوى ومخالفة القانون إذ قضى بامتداد عقد الإيجار إلى المطعون ضدهما الثالث والرابع الشريكين فى استعمال العين المؤجرة عملاً بنص المادة 29/ 2 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 – الذى قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستوريته – رغم أنهما لم يشاركا المستأجر الأصلى وإنما أدخلا فى الشركة بعد وفاته ومازالت الشركة قائمة وبالتالى لا يمتد عقد الإيجار إليهما، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن قيام مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط الذى يباشره عن طريق شركة بينهما لا يعدو أن يكون متابعة من جانبه للانتفاع بالعين فيما أجرت من أجله ودون أن ينطوى هذا بذاته على معنى تخليه عن تلك العين سواء كلها أو بعضها إلى شريكه فى المشروع المالى بأن طريق من طرق التخلى بل يظل عقد الإيجار على حاله قائماً لصالحه وحده ومرتباً لآثاره بين طرفيه، ولاتقوم ثمة رابطة قانونية مباشرة أو غير مباشرة بين شريكه وبين المؤجر، وذلك لانتفاء التلازم بين قيام الشركة ووجود العين المؤجرة أو مباشرة نشاطه فيها، وترتيباً على ذلك فإن المستأجر يعتبر وحده هو صاحب الصفة فى المنازعات الناشئة عن عقد إيجار العين المنشأة بها شركة بينه وبين الغير، فهو الذى يخاصم ويختصم فى الدعاوى المتعلقة بهذه المنازعات دون شريكه. لما كان ذلك، وكان القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المقضى بعدم دستوريتها والذى نص فى مادته الأولى على أنه إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستغلون العين من ورثته، وفى المادة الرابعة منه “على سريان هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى يحكمها القانونين رقمى 49 لسنة 1977، 136 لسنة1981” وفى المادة الخامسة منه
“يعمل به من اليوم التالى لنشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى فيعمل بها
اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977” مما مؤداه أنه بصدور
القانون 6 لسنة 1997 فإن امتداد عقد الإيجار أصبح قاصراً على الورثة دون الشركاء،
ولما كان النص قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن فإنه يطبق عليها أحكامه، إذ كان
البين من عقدى الشركة المؤرخين / / ، / / أن المطعون ضدهما الأولى والثانى “من
ورثة المستأجر الأصلى” شاركا المطعون ضدهما الثالث والرابع بعد وفاة مورثهما، فإن
قيام تلك الشركة لا يعنى أن الأخيرين أصبحا مستأجرين لعين النزاع، ولا تقوم ثمة
رابطة قانونية مباشرة بينهما وبين المؤجر ولا يجوز لهما أن يتمسكا بامتداد عقد
الإيجار إليهما بل يظل عقد الإيجار على حاله لصالح المطعون ضدهما الأولى والثانى
باعتبارهما من ورثة المستأجر الأصلى، ولما كان الحكم المطعون فيه قد ألزم الطاعن
بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدهما الثالث والرابع إعمالاً لنص المادة 29/ 2 من
القانون 49 لسنة 1977 المحكوم بعدم دستوريتها فى القضية رقم 4 لسنة 15 ق دستورية،
فإنه يكون قد أخطأ فى فهم الواقع فى الدعوى مما جره إلى مخالفة القانون بما يوجب
نقضه جزئياً بالنسبة لهما دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.
ولما تقدم، وحيث إن الطعن صالح للفصل فيه.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى……. لسنة 1992 مساكن الإسكندرية الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بإلزامه بتحرير عقد إيجار لهم عن محلى إيواء السيارات المبينين بالصحيفة، على سند من أن مورثهم استأجرهما من الشركة الطاعنة لاستخدامها كجراج وورشة لإصلاح السيارات وكون شركة بينه وبين زوجته المطعون ضدها الأولى مقرها عين النزاع، وبعد وفاته تم تعديل عقد الشركة لتصبح شركة تضامن بين الزوجة والأولاد ثم قصرت لتصبح بين الزوجة المطعون ضدها الأولى وابنه المطعون ضده الثانى وأدخل المطعون ضدهما الثالث والرابع شريكين فيها، ادعى الطاعن فرعياً بطلب الحكم بالإخلاء لتنازل ورثة المستأجر الأصلى عن العين المؤجرة إلى المطعون ضدهما الثالث والرابع، ومحكمة أول درجة حكمت بالطلبات فى الدعوى الأصلية ورفض الدعوى الفرعية، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف… لسنة 50 ق الإسكندرية، وبتاريخ 13/ 2/ 1995 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه عدم فهم الواقع فى الدعوى ومخالفة القانون إذ قضى بامتداد عقد الإيجار إلى المطعون ضدهما الثالث والرابع الشريكين فى استعمال العين المؤجرة عملاً بنص المادة 29/ 2 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 – الذى قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستوريته – رغم أنهما لم يشاركا المستأجر الأصلى وإنما أدخلا فى الشركة بعد وفاته ومازالت الشركة قائمة وبالتالى لا يمتد عقد الإيجار إليهما، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن قيام مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط الذى يباشره عن طريق شركة بينهما لا يعدو أن يكون متابعة من جانبه للانتفاع بالعين فيما أجرت من أجله ودون أن ينطوى هذا بذاته على معنى تخليه عن تلك العين سواء كلها أو بعضها إلى شريكه فى المشروع المالى بأن طريق من طرق التخلى بل يظل عقد الإيجار على حاله قائماً لصالحه وحده ومرتباً لآثاره بين طرفيه، ولاتقوم ثمة رابطة قانونية مباشرة أو غير مباشرة بين شريكه وبين المؤجر، وذلك لانتفاء التلازم بين قيام الشركة ووجود العين المؤجرة أو مباشرة نشاطه فيها، وترتيباً على ذلك فإن المستأجر يعتبر وحده هو صاحب الصفة فى المنازعات الناشئة عن عقد إيجار العين المنشأة بها شركة بينه وبين الغير، فهو الذى يخاصم ويختصم فى الدعاوى المتعلقة بهذه المنازعات دون شريكه. لما كان ذلك، وكان القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المقضى بعدم دستوريتها والذى نص فى مادته الأولى على أنه إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستغلون العين من ورثته، وفى المادة الرابعة منه “على سريان هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى يحكمها القانونين رقمى 49 لسنة 1977، 136 لسنة
ولما تقدم، وحيث إن الطعن صالح للفصل فيه.
تعليقات
إرسال تعليق
شكرا جزيلا
للاستفادة من موقعنا ابحثوا على الموضوع الذين تريدون، بمربع البحث. نسعى دائما لتطوير موقعنا، شكرا لكم