حق الملكية بوجه عام

حق الملكية بوجه عام

حق الملكية بوجه عام
مادة 802
لمالك الشيء وحده ، فى حدود القانون ، حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه .
الشرح
فى هذا التعريف نجد عناصر الملكية الثلاث ( حق الاستعمال – حق الاستغلال – حق التصرف )
ومعنى هذا ان الملكية ليست حق مطلق يفعل المالك بملكه ما يحلو له حتى وان كان فيه اضرار بمصالح الاخرين وانما حق مقيد بمراعاة المصلحة العامة والخاصة للغير
الاستعمال : هو ستعمال المالك للشئ بشخصه
الاستغلال : هو استعمال الشئ بواسطة غيره مقابل اجر
التصرف : هو تصرف المالك فى ملكه فى حياته بالتصرفات القانونية بالبيع وغيره وتنتقل الى ورثته بعد وفاته
ايضاحات
- اذا تعارض حق الملكية مع مصلحة عامة فتقدم المصلحة العامة على الخاصة للمالك ويعوض عن ذلك ومثال ذلك اذا كان احد الافراد يمتلك قطعة ارض وللمنفعة العامة يجب ان تكون قطعة الارض هذه طريق عام فتؤخذ منه للمنفعة العامة ويعوض عنها ماديا
- الملكية حق دائم ومن ثم فدعوى الاستحقاق ( وهى مطالبة صاحب ملك بملكه لدى الغير ) لا تسقط بالتقادم وبعدم الاستعمال وهنا نفرق بين امرين
الاول : عدم استعمال الحق المملوك من قبل المالك وعدم ادعاء الغير بحيازة هذا الشئ … هنا لاتوجد مشكلة
الثانية : ادعاء الغير بحيازته للشئ حيازة قانونية بقصد تملكه ومستوفية للشروط القانونية ومضت على حيازته المدة المشروطة فى القانون فعندئذ للغير الحائز التمسك بحقه قبل المالك الاصلى بملكيته للشئ بسبب من اسباب كسب الملكية وهو التقادم المكسب
- يحمى القانون المالك حماية شاملة فيضع فى يده سلاحا قويا هو دعوى الاستحقاق يسترد بها ملكه من تحت يد اى حائز مغتصب او غير غاصب
- لا يجوز نزع الملكية من صاحبها الا بشروط اهمها وجود سبب قانونى لذلك وان يتم تعويضه عن ملكه مقدما
احكام نقض
انه وان كانت الملكية حقا دائما لا يسقط ابدا عن المالك الا ان من حق الغير كسب الملكية اذا توافرت له الحيازة الصحيحة بالشرائط التى استلزمها القانون
نقض جلسة 12/5/1970 – المكتب الفنى – س 21- ص 803
لمالك الشئ فى حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه وان يراعى فى ذلك ما تقضى به القوانين والمراسيم واللوائح
جلسة 20/12/1973 – المكتب الفنى – س 24 – 1320
المقصود هنا ان الملكية ليست مطلقة ويجب على المالك عدم الاضرار بالغير عند استعمال او استغلال ملكه وان يراعى المنفعة العامة التى تقدم على مصلحته او مصلحة خاصة للغير تقدم على مصلحته
نص المادة 34 من الدستور المصرى 1971 على الملكية الخاصة
الملكية الخاصة مصونة لا تمس فلا تنزع الا للمنفعة العامة ومقابل تعويض وفقا للقانون
وهى تقابل المادة 805 من القانون المدنى
مادة 803
(1) مالك الشيء يملك كل ما يعد من عناصره الجوهرية بحيث لا يمكن فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير .
(2) وملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد فى التمتع بها ، علوا أو عمقا.
(3) ويجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها .
الشرح
الشئ المملوك يشمل حق الملكية فى جميع اجزائه المملوكة له الذى لو تجزأ لهلك او تلف او تغير
فملكية الارض تشمل السطح وما فوقه من علو وما تحته من عمق الى الحد الذى يسمح للاستعمال فالمقصود بالعلو البناء فهو حق لمالك الارض وكذلك الغرس والحفر والسراديب تحت الارض
ويمكن فصل ملكية سطح الارض عن ملكية ما فوقها او ما تحتها بناء على اتفاق او تشريع وهذا الامر ليس متعلقا بالنظام العام فيجوز الاتفاق على ما يخالفه ومن ثم فالارض قد تكون مملوكة لشخص والبناء مملوك لشخص اخر كحق الحكر
س/ هل ملكية المالك لسطح ارض وما فوقها وما تحتها ملكية مطلقة وبها يمنع الغير من التدخل فى ملكه سواء على سطح الارض او ما فوقها او ما تحتها من عمق ؟
ج / 1- لا يجوز للمالك ان يمنع مرور الاسلاك الكهربائية او التليفونية او التلغرافية فوق ارضه اذا كان مرور الاسلاك لا يحدث له اضرار
2- لا يجوز للمالك ان يمنع مرور الطائرات فوق ارضه اذا كان مرورها لا يحدث له اضرار
3- لا يجوز للمالك ان يقيم فى ارضه اسلاك او منشأت متعمدا الاضرار بالملاحة الجوية والا كان تعسفا فى استعمال الحق
4- ليس له الحق فى منع ما يقام من عمل على مسافة من العمق بحيث لا تكون له مصلحة فى منعه فاذا ما اضطرت مصلحة المياه الى ايصال انابيب تحت السطح على مسافة من العمق لا تضر بالمالك فليس له الحق فى هذا المنع
5- اكتشاف اى مناجم فى باطن الارض ملكه تكون ملكا للدولة
نخرج من هذا ان لمالك الارض ملكية السطح وما فوقه وما تحته ولكن فى حدود المنفعة العامة وعدم الاضرار بها او بمصالح الاخرين وله منع الاعتداء على ارضه من الغير وله ان تكون ملكية الارض له والمبانى مملوكة لاخر

مادة 804

لمالك الشيء الحق فى كل ثماره ومنتجاته وملحقاته ما لم يوجد نص أو اتفاق يخالف ذلك .
الشرح
تشمل الملكية الى جانب الشئ المملوك نفسه كل ما يتفرع عنه
الملحقات : وهى كل ما اعد بصفة دائمة لاستعمال الشئ كحق الارتفاق والعقار بالتخصيص
المنتجات : وهى كل ما يخرجه الشئ من ثمرات غير متجددة كالمناجم والمحاجر
الثمرات : وهى كل ما ينتجه الشئ من غلة متجددة وقد تكون غلة طبيعية كالزرع الذى يخرج من الارض من تلقاء نفسه او صناعية كالمحصول من عمل الانسان او مجنية كأجرة المساكن والاراضى

مادة 805

لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا فى الأحوال التى يقررها القانون ، وبالطريقة التى يرسمها ، يكون ذلك فى مقابل تعويض عادل .
الشرح
توجد ثلاثة شروط لنزع الملك من صاحبه :
ان يكون هناك نص فى القانون يجيز نزع الملك فلا يكفى ان يصدر قرار ادارى بنزع الملك مهما علت مرتبته
يجب اتباع الاجراءات التى رسمها القانون فى نزع الملكية فالانحراف عن هذه الاجراءات يجعل نزع الملك باطل
يجب ان يعوض المالك عن ملكه المنزوع تعويضا عادلا يقبضه مقدما
مساس الادارة بحق الملكية
لا يجوز للادارة ان تتعدى على ملك الغير لا عن طريق عمل مادى او قرار ادارى ولا يجوز لها ان تصادر ملك الغير الا بحكم قصائى كمصادرة الالات المضبوطة فى جريمة تزوير مثلا يجب مصادرتها بناء على حكم قضائى
نزع الملكية للمنفعة العامة
نص قانون الملكية للمنفعة العامة على ضمانات ثلاثة :
عدم جواز نزع الملكية الخاصة الا فى الاحوال التى يقررها القانون فلا يجوز نزع الملكية الا اذا كان تحقيقا لمنفعة عامة ويكون تقرير المنفعة العامة من الوزير المختص وينشر هذا القرار فى الجريدة الرسمية ويلصق فى مقر العمدة او الشرطة وفى المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار
وجوب اتباع الاجراءات التى رسمها القانون وهى :
بيان المشروع المطلوب اعتباره من اعمال المنفعة العامة او من اعمال التحسين مرفق به مذكرة رسم بتخطيطه الاجمالى
حصر العقارات المطلوب نزع ملكيتها وعرض البيانات الخاصة بها بواسطة لجنة
فى حالة عدم الاعتراض على قائمة الحصر والكشوف تصبح هذه الكشوف نهائية اما فى حالة الاعتراض من الملاك خلال 30 يوم فان الوزير المختص يصدر قرار بنزع ملكية العقار وتودع النماذج والقرار الوزارى فى مكتب الشهر العقارى واذا لم تودع خلال سنتين سقط مفعوله
وجوب تعويض المالك المنزوع منه ملكه تعويض عادل فان لم يعترض على التعويض المقدر ووقع على نموذج نقل الملكية للمنفعة العامة واودع فى الشهر العقارى ترتب عليه جميع اثار شهر عقد البيع اما اذا اعترض فان الاعتراض يقدم الى رئيس المصلحة او المكتب التابع له بعاصمة المحافظة وترسل المصلحة القائمة بنزع الملكية والاعتراض خلال 15 يوم من تاريخ انقضاء ال 30 يوم المحددة لتقديم الاعتراضات الى رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار ليحيله خلال 3 ايام الى القاضى الذى يندبه لرئاسة لجنة الفصل فى المعارضات ولاصحاب الشأن الطعن فى قرار اللجنة خلال 15 يوم من تاريخ الاعلان ويكون حكم المحكمة نهائيا .

المطلب الثانىالقيود الواردة على حق الملكية

مادة 806
أن يراعى فى استعمال حقه ما تقضى به القوانين والمراسيم واللوائح المتعلقة بالمصلحة العامة أو بالمصلحة الخاصة . وعليه أيضا مراعاة الأحكام الآتية :

الشرح

يتبين من المادة 806 ان القيود الواردة على حق الملكية نوعان قيود متعلقة بالمصلحة العامة وقيود متعلقة بالمصلحة الخاصة ويلاحظ ان قيود حماية المصلحة الخاصة هى لحماية المصلحة العامة
لم يعد حق الملكية فى العصر الحديث حقا مطلقا بل هذا الحق اصبح مقيدا بقيود كثيرة تزداد يوما بعد يوم ويصعب حصرها وهذه القيود قد يكون مصدرها الاتفاق او ارادة المالك
مادة 807
(1) على المالك ألا يغلو فى استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار .
(2) وليس للجار أن يرجع على جاره فى مضار الجوار المألوفة التى لا يمكن تجنبها ، وإنما له أن يطلب إزالة هذه المضار إذا تجاوزت الحد المألوف ، على أن يراعى فى ذلك العرف ، وطبيعة العقارات وموقع كل منها بالنسبة إلى الآخر ، والغرض الذى خصصت له . ولا يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون استعمال هذا الحق.
الشرح
هذه المادة خاصة بقيد عدم الغلو فى استعمال حق الملكية لدرجة الاضرار بالجار لذا اوجب القانون عدم اضرار المالك بالجار وهناك ثلاث حالات للغلو :
الخطأ فى استعمال الحق الملكية فيتخيل المالك ان ملكيته مطلقة يفعل ما يحلو له حتى وان كان فيه اضرار بالاخرين ( بالمعنى العامى الدارج – ملكى وانا حر فيه - ) ولكن الحقيقة ان ملكيته مقيدة بالقوانين واللوائح وعدم الاضرار بالغير ومثال ذلك ادارة محل مقلق للراحة فى مكان سكنى هادئ
التعسف فى استعمال حق الملكية ويتحقق فى ثلاث صور
الاولى : اذا لم يقصد بالتعسف سوى الاضرار بالغير
الثانية : اذا كانت المصالح التى يريد تحقيقها قليلة الاهمية لا تتناسب مع ما يصيب الغير من اضرار
الثالثة : اذا كانت المصالح التى يهدف اليها غير مشروعة
مضار الجوار غير المألوفة ومعنى ذلك ان المالك غير مسئول الا عن الضرر الذى تجاوز حد المألوف والطبيعى واما اذا كان الضرر مالوفا وهو الذى لا يمكن تجنبه بين الجيران فهو غير مسئول عنه
ايضاحات
تقدير الضرر غير المالوف معياره العرف وطبيعة العقارات وموقع كل منهما للاخر والغرض الذى خصص له فمعيار الضرر غير المالوف معيار مرن غير جامد
لا يمنع اعتبار الضرر غير مألوف وجود ترخيص ادارى ومثال ذلك ادارة محل مقلق للراحة وله ترخيص
التعويض عن الضرر غير المألوف قد يكون نقديا وقد يكون عينيا بازالة الضرر ويجوز للقاضى اللجوء الى الغرامة التهديدية على المالك
تقدير ما اذا كان الضرر مألوف او غير مألوف مسألة موضوعية يقدرها القاضى
يقع الالتزام بعدم الاضرار غير المألوف على كل من المالك او صاحب حق الانتفاع او صاحب حق الاستعمال او صاحب حق السكنى وكذلك المستأجر
اذا طلب المتضرر ازالة المضار غير المألوفة من القاضى فالاخير له الحق فى عدم الاستجابة لطلب الازالة اذا كان فيها ارهاق للمالك ويحكم بتعويض بدلا من ذلك

مادة 808
(1) من أنشأ مسقاة أو مصرفا خصوصيا طبقاً للوائح الخاصة بذلك كان له وحده حق استعمالها .
(2) ومع ذلك يجوز للملاك المحاورين أن يستعملوا المسقاة أو المصرف فيما تحتاجه أراضيهم من ري أو صرف ، بعد أن يكون مالك المسقاة أو المصرف قد استوفى حاجته منها . وعلى الملاك المجاورين فى هذه الحالة أن يشتركوا فى نفقات إنشاء المقساة أو المصرف وصيانتهما بنسبة مساحة أراضيهم التى تنتفع منها.
الشرح
وهى خاصة بحق الشرب
وهو يعنى ان احد الملاك له مسقاة خاصة به يسقى بها ارضه ولجاره ارض ولكن ليس عنده مسقاة يروى بها ارضه او عنده ولكن المياه لا تكفى للرى وجاره صاحب المسقاة روى ارضه ولديه فائض من المياه فهنا يحق للجار الحق فى الحصول على حق الشرب ( رى ارضه من مسقاة جاره وليس لمالك المسقاة ان يمنعه )
شروط الحصول على حق الشرب
ان تكون للمالك مسقاة خاصة
ان يستوفى المالك حاجته من المسقاة
ان يكون من يطلب حق الشرب من المياه جارا لمالك المسقاة والجوار هنا ثلاث صور :
الاولى : ان تكون المسقاة حدا فاصلا بين ارض الجار وارض المالك للمسقاة
الثانية : ان تكون ارض الجار فاصلا بين ارض المالك والمسقاة
الثالثة : ان تكون المسقاة داخل ارض المالك غير ملاصقة لارض الجار
ان يكون الجار فى حاجه الى رى ارضه ريا كافيا
حكم نقض
للجار الذى اصابه ضرر من عدم المسقى المطالبة بالتعويض ولا محل لتغييب الحكم لعدم بحثه المنازعة بشأن ملكية المسقى المذكورة
نقض 18/4/1974 – طعن 164 – س 49 ق – لم ينشر
مادة 809
يجب على مالك الأرض أن يسمح بأن تمر بأرضه المياه الكافية لري الأراضي البعيدة عن مورد المياه ، وكذلك مياه الصرف الآتية من الأراضي المجاورة لتصب فى أقرب مصرف عمومي ، بشرط ان يعوض عن ذلك تعويضا عادلا.
الشرح
خاصة بحق المسيل ( الصرف ) والمجرى
حق المسيل احدى صورتين
حق المجرى وهو مرور المياه من ارض الجار لتصل الى ارص صاحب حق المجرى
حق المسيل وهو مرور مياه الصرف بعد رى ارضه من ارض جاره حتى تصل الى اقرب مصرف عام
ايضاحات
يجب ان يكون الجار فى حاجه الى رى ارضه عن طريق المجرى او صرف المياه عن طريق المصرف
اجراءات الحصول على حق المجرى وحق المسيل والتعويض هى نفس اجراءات حق الشرب
لم تشترط المادة 809 التعويض مقدما
لا يكون للجار ان يجبر جاره على اشراكه فى مصرفه الخاص الا اذا كان مجاورا لهذا المصرف وفيما عدا ذلك لا يجوز صرف المياه فى مصرف خاص الا بالاتفاق مع مالكه وهذا عكس حق الشرب الذى له ثلاث اشكال للجوار
حق المجرى هو حق مالك الارض البعيدة عن مورد المياه ولكى تصل الى ارضه يجب ان تمر بأرض غيره وبناء على هذا اذا كان مورد المياه هذا ترعة عامة او النيل يجب على مالك الارض ان يحصل على ترخيص من الجهة المختصة واذا كانت مسقاة خاصة فيأخذ المياه اما بحق الشرب او باتفاق مع مالك المسقاة
مادة 810
إذا أصاب الأرض ضرر من مسقاة أو مصرف يمر بها ، سواء كان ذلك ناشئا عن عدم التطهير أم عن سوء حالة الجسور ، فإن لمالك الأرض أن يطلب تعويضا كافيا عما أصابه من ضرر .
الشرح
هذه المادة خاضة بالتطهير والاصلاحات
هذه المادة توضح بما ان الجار هو الذى انشأ المروى او المصرف فى ارض المالك فعليه ان يقوم بتطهير المروى او المصرف على نفقته واذا قصر فى ذلك واصيب المالك باضرار من جراء ذلك كان على الجار المقصر ان يعوضه
التعويض يكون نقدا او عينيا واذا لم يقم صاحب الارض باجراء التطهير والصيانة جاز لمفتش الرى بناء على تقرير او شكوى ان يكلفه بالتطهير فى موعد معين والا قام التفتيش باجراء التطهير والاصلاحات وتحصل النفقات بالطرق الادارية من اصحاب الارض كل بنسبة ارضه ويحسب مع هذه النفقات التعويض

مادة 811
إذا لم يتفق المنتفعون بمسقاة أو مصرف على القيام بالإصلاحات الضرورية ، جاز إلزامهم بالاشتراك فيها بناء على طلب أى واحد منهم .
الشرح
هذه المادة خاصة بالقيود المقررة للاصلاح الزراعى
الترع نوعان :
ترع عامة مملوكة للدولة ويكون الحق فى استعمالها بنسبة مساحة الاراضى التى تروى ومراعاة اللوائح والقوانين
ترع خاصة مملوكة للافراد وهى المسقاة وسبق شرحها فى حق الشرب
ايضاحات
اذا كان المنتفعون كلهم ملاك للمسقاة او بعضهم مالك وبعضهم له حق الشرب فالجميع ملزمون بتطهير المسقاة بنسبة مساحة اراضيهم
الشكوى بعدم التطهير مقبولة من كل ذى شأن سواء مالك المسقاة او المصرف او احد المنتفعين وكذلك الحكومة فقد تقوم الاخيرة بالاصلاحات اللازمة وتقوم بتحصيل ما انفقته من المنتفعين فى مواعيد محددة بحسب مقدرتهم ويجوز اعفاؤهم بقرار من وزير الداخلية
مادة 812
(1) مالك الأرض المحبوسة عن الطريق العام ، أو التى لا يصلها بهذا الطريق ممر كاف إذا كان لا يتيسر له الوصول إلى ذلك الطريق ألا بنفقة باهظة أو مشقة كبيرة ، له حق المرور فى الأراضي المجاورة بالقدر اللازم لاستغلال أرضه واستعمالها على الوجه المألوف ، مادامت هذه الأرض محبوسة عن الطريق العام ، وذلك فى نظير تعويض فيه أخف ضررا وفى موضع منه يتحقق فيه ذلك .
(2) على أنه إذا كان الحبس عن الطريق العام ناشئا عن تجزئة عقار تمت بناء على تصرف قانوني ، وكان من المستطاع إيجاد ممر كاف فى أجزاء هذا العقار ، فلا تجوز المطالبة بحق المرور إلا فى هذه الأجزاء .
الشرح
هذه المادة خاصة بحق المرور
حق المرور هو حق مقرر للارض المحبوسة عن الطريق العام ولا يوجد ممر للوصول اليها فيؤخذ ممر من ارض الجار ويعوض عن ذلك
فلكى يفرض القانون على المالك ان يتحمل مرور الجار فى ارضه ان تكون ارض الجار محبوسة عن الطريق العام وليس لها منفذ اى محاطة من كافة الجوانب باراضى الجيران
والقاضى يلجأ فى هذا الامر الى الخبير الذى يقرر حبس الارض من عدمه
يستوى ان تكون الارض المحبوسة زراعية او ارض عليها بناء كمصنع او مسكن او ارض فضاء
يستوى ان يكون طالب حق المرور هو المالك او من له حق الانتفاع او المحتكر او ناظر الوقف اما المستأجر والمزارع ليس لهم هذا الحق لان حقهم شخصى
اذا ظهر بعد اعطاء حق المرور طريق جديد عام بجوار الارض المحبوسة او اشترى المالك ارض بجوارها ولها طريق فانه فى هذه الحالة ينفك الحبس ومن ثم ليس هناك داعى لحق المرور وللمالك ان يطلب انهاء هذا الحق
سؤال / اذا بقى صاحب حق المرور يستخدم هذا الحق 15 سنة هل يمتلك الحق بالتقادم ؟
لا يمتلك الحق بالتقادم لان استعماله لهذا الحق كان بسبب الحبس
ايضاحات
اذا اصبح للارض المحبوسة حق المرور فى الاراضى المجاورة فان هذا الحق لا يتقادم بعدم الاستعمال مهما طالت المدة فى عدم الاستعمال وانما عليه طلب حق مرور جديد وبتعويض جديد
اذا اختار صاحب الارض المحبوسة ممر بأرض جاره ويوجد فى ذات الوقت ممر اخر اخف ضررا فان صاحب الارض له ان يعترض ولكن اذا لم يعترض وظل صاحب حق المرور يمر 15 سنة فهنا تقادم حق المرور ويثبت بالتقادم ولكنه تقادم مسقط وليس مكسب
اذا لم يتفق الطرفان على التعويض وحدث خلاف يتم الاستعانة بخبير يقيم الضرر والتعويض قد يكون مبلغ اجمالى يدفع مرة واحدة وقد يقسط على مواعيد محددة وقد يكون ايرادا دوريا يدفع اول كل سنة
يجوز للجار ان يمنع صاحب حق المرور من المرور اذا لم يدفع التعويض
دعوى المطالبة بالتعويض تتقادم بمضى 15 سنة اذا لم يطالب به واذا كان ايرادا دوريا يدفع اول كل سنة يسقط بمضى 5 سنوات
اذا كان استعمال الممر مشتركا بين عدة اشخاص فانهم لا يكونوا متضامنين فى التعويض الا اذا كان هناك اتفاق او نص قانون
اذا استمر استعمال المالك للممر سنة فاكثر وتعرض له المالك فله الحق ان يستعمل ضده دعوى منع التعرض

مادة 813

لكل مالك أن يجبر جاره على وضع حدود لأملاكهما المتلاصقة ، وتكون نفقات التجديد شركة بينهما ،
الشرح
هذه المادة خاصة بتعيين الحدود
هذا النص يفترض وجود ارضين فضاء لمالكين يريد احدهما او كلاهما وضع حدود فاصلة بينهم ومعنى هذا ان المالك مجبر بناء على طلب الاخر فى اقامة الحدود واذا رفض تقام ضده دعوى تعيين الحدود
دعوى تعيين الحدود هى دعوى عينية عقارية وهى غير قابلة للتقادم
دعوى تعيين الحدود اذا لم يكن فيها نزاع على الملكية فهى من اختصاص القاضى الجزئى مهما كانت قيمة الاراضى
اذا كانت الارض ملاصقة للاملاك العامة او الدومين العام فن جهة الادارة هى التى تعين حدود الملك العام بقرار يصدر منها لا عن طريق دعوى تعيين الحدود ولصاحب الارض الملاصقة التعويض امام المحاكم العادية
دعوى تعيين الحدود يجوز ان يكون المالك طرفا فيها او المنتفع او المحتكر او ناظر الوقف ويحق للطرف الاخر ان يطلب اختصام مالك الرقبة الاصلى واما المستأجر والمزارع ليس لهم هذا الحق لان حقهم شخصى ويرى د. محمد على عرفه وجوب سريان هذا الحكم على الدائن المرتهن الحائز للعقار لان حقه على العقار ليس اصليا بل تابع لحق شخصى فلا يحق له رفع الدعاوى التى تمس ملكية العقار المرهون ولو بطريق مباشر
دعوى تعيين الحدود هى من اعمال الادارة ومن ثم يكفى فيها اهلية الادارة فقط دون اهلية التصرف لذا يجوز للولى او الوصى او القيم او الوكيل او ناقص الاهلية ان يرفعوا تلك الدعوى بشرط الا يكون هناك نزاع على الملكية لان الاخيرة تتطلب اهلية تصرف
فى دعوى تعيين الحدود يجب على المحكمة ان تبين سبب الملكية فالعقد العرفى غير المسجل لا يكفى
اجراءات عملية التحديد :
فحص سندات التمليك للتأكد من مساحة الاراضى الملاصقة
مسح الاراضى المتلاصقة للتأكد من مساحتها الحقيقية
رسم الحدود الفاصلة واقامة معالم ثابته لها عن طرق دق مدقات حديد
تحرير محضر تحديد فيه اتجاهات الحدود المرسومة بدقة للرجوع اليها اذا انطمست الحدود
تقسيم النفقات :
نفقات التحديد من فحص المستندات والرسم تقسم مناصفة بحسب الرؤس
نفقات مسح الاراضى المتلاصقة تقسم مناصفة بحسب الرؤوس
نفقات الدعاوى فى حالة النزاع تكون على من خسر الدعوى
لا تقبل دعوى تعيين الحدود الا من مالك ملاصق لجاره فاذا كان الجوار منفصل بطريق عمومى او مجرى ماء فلا تقبل الدعوى اما اذا كان منفصل بطريق خاص او مسقاة خاصة تقبل الدعوى
مادة 814
(1) لمالك الحائط المشترك أن يستعمله بحسب الغرض الذى أعد له ، وأن يضع فوقه عوارض ليسند عليها السقف دون ان يحمل الحائط فوق طاقته .
(2) فإذا لم يعد الحائط المشترك صالحا للغرض الذى خصص له عادة ، فنفقة إصلاحه أو تجديده على الشركاء ، كل بنسبة حصته فيه .
الشرح
هذة المادة خاصة بالحائط المشترك
لكل شريك فى الحائط المشترك أن يستعملة ومقيد فى ذلك ب:
1-أن يكون الاستعمال بحسب الغرض الذى أعد لة الحائط وهو أستطار كل شريك بة بحيث يستند الية بنائة وكذلك الاسقف
2-ان لا يحمل الحائط فوق طاقتة وأن لا يحول دون أستعمال الشريك الاخر للحائط فعند أستعمال الحائط يجب أن يراعى الشريك الاخر
ايضاحات
-لا يجوز لاى من الشريكين أن يطلق قسمة الحائط ولا التصرف فى حصتة الشائعة فى مستقل عن العقاب الذى يملكة ولا يجوز لدائمية الحجز على هذة الحصة الشائعة
-لا يجوز فتح مناور فى الحائط المشترك لان الغرض الذى أعد لة هو الاستتار بة
-نفقات الصيانة والاصلاح تكون على الشركاء كلن بنسبة حصتة اذا كان الحائط يحتاج لصيانة أما أذا كان أصلاحة أو أعادة بنائة ليس ضروريا فالشريك الذى قام بالاصلاح يتحمل وحدة النفقات وكذلك أذا كان الخلل الذى اصاب الحائط بسسبة
-أذا فتح أحد الشركين فى الحائط المشترك منورا فللشريك الاخر أن يطالب بسدة ولكن أذا بقى المنور مفتوحا خمسة عشر سنة ولم يعترض فلا يجوز لة بعد ذلك الاعتراض
-لكل من الشريكين يحدث فى الحائط المشترك حفرا لوضح المواسير أو أسلاك كهربائية أو مدفئة بشرط ألا يعتدى على حق الشريك الاخر
مادة 815
(1) للمالك إذا كانت له مصلحة جدية فى تعلية الحائط المشترك أن يعليه ، بشرط ألا يلحق بشريكه ضررا بليغا ، وعليه وحده أن ينفق على التعلية وصيانة الجزء المعلى ، وعمل ما يلزم لجعل الحائط يتحمل زيادة العبء الناشئ عن التعلية دون أن يفقد شيئا من متانته .
(2) فإذا لم يكن الحائط المشترك صالحا لتحمل التعلية ، فعلى من يرغب فيها من الشركاء أن يعيد بناء الحائط كله على نفقته ، بحيث يقع ما زاد من سمكه فى ناحيته هو بقدر الاستطاعة ، ويظل الحائط المجدد فى غير الجزء المعلى مشتركا ، دون أن يكون للجار الذى أحدث التعلية حق فى التعويض .
الشرح
هذة المدة الخاصة بتعلية الحائط المشترك
هناك فرضين لتعلية الحائط المشترك : -
1-أن يعلى الشريك الحائط دون أن يعيد بنائة وهذة التعلية لمصلحة الشريكين معن هنا النفقات تكون عليهما أما اذا كانت التعلية لمصلحة أحد الشريكين دون الاخر فهنا النفقات على المستفيد وحدة وبشرط أن لا يضر شريكة الاخر
2- أن يعلى الحائط عن طريق أعادة بنائة أذا كانت لة مصلحة جادية فى التعلية شرط ألا يلحق ضرر للشريك الاخر والضرر هنا الضرر الجسيم فاذا كان هدم الحائط سيضر بالجار الاخر وسيؤدى الى هدم بنائة منع من يريد التعلية من هدم الحائط أما أذا كان اعادة بناء الحائط معلى لا تلحق ضرر جسيم بالجار فلة هدم الحائط واعادة بنائة مع التعلية وتكون النفقات علية وهنا وبعد اعادة بنائ الحائط يظل الجزء الاسفل منة حائط مشترك بين الجارين والجزء المعلى يصبح ملكا خاصا لمن قام بالتعلية ولا يحق لة مطالبة الجار بالفرق فى القيمة بين الحائط الجديد والحائط القديم ولا يحق للجار أن يستعمل الجزء المعلى من الحائط الا اذا أستعمل حقة فى أن يكون شريكا فية أو كسب الاشتراك عن طريق التقادم بالاستعمال خمسة عشر سنة دون أعتراض صاحب الحائط
من هنا يتبين أنة لتعلية الحائط يجب توافر شرطان :-
1-أن تكون للملك مصلحة جادية فى التعلية كأن يريد أن يبنى دور جديد
2- أن لا يلحق بالشرك ضرر جسيم كأن يؤدى الى هدم بنائة
مادة 816

للجار الذى لم يساهم فى نفقات التعلية أن يصبح شريكا فى الجزء المعلى إذا هو دفع نصف ما اتفق عليه وقيمة نصف الأرض التى تقوم عليها زيادة السمك إن كانت هناك زيادة .

الشرح
ضرورة ان يكون طالب الشراكة فى الحائط المعلى ان يكون شريكا فى الجزء السفلى واذا لم يكن كذلك
فليس لة الحق فى هذا الطلب
على الجار الذى يريد ان يكون شريكا ان يعلن رغبتة فى ذلك وهذا الاعلان ليس لة شكل خاص فيجوز ان يكون بانذار على يد محضر او بكتاب مسجل او غير مسجل وقد يكون شفوى وعلية عبء اذبات ذلك وحتى يصبح شريكا فى الجزء المعلى ان يدفع لجارة نصف ما انفقة فى التعلية وسواء تم الاتفاق على الاشتراك او بحكم قضاء يجب علية تسجيل الاتفاق او حكم القضاء بالشتراك فى الحائط المعلى فى الشهر العقارى طبقا للمدة 9 من قانون الشهر العقارى وهذا الحق لا يتقادم بمضى 15 سنة ومتى تم الاشتراك تكون نفقات الصيانة والاصلاح والتجديد على الطرفين
للجار ان يطلب سد المناور التى احدثة الجار فى الجزء المعلى
فى حالة زيادة سمك الحائط حتى يتحمل التعلى تظل الارض التى تحملت بهذة الزيادة ملكا للمالك الذى تقع الزيادة فى ناحيتة فلا يجوز للمالك الاخر ان يدعى اكتساب ملكية هذة الذيادة بالتقادم بحجة اشتراكة فى الجزء الاسفل مدة تذيد على 15 سنة ومن ثم يكون من حق الجار الذى تقع الزيادة فى ملكة ان يستردها عند هدم الحائط ما لم يكن جارة قد استعمل حقة فى الاشتراك فى هذا الجزء المعلى قبل ازالة الحائط وحق الشريك فى طلب تملك الحائط المعلى ليس لة وقت محدد اى لا يسقط بالتقادم
مادة 817
الحائط الذى يكون فى وقت إنشائه فاصلا بين بنائين يعد مشتركا حتى مفرقهما ، ما لم يقم دليل على العكس .
الشرح
هذا النص خاص بالحائط الفاصل المشترك
اذا فصل حائط بين بنائين فانه يكون :-
حائط مشترك
حائط فاصل غير مشترك ولكن مملوك ملكية خالصة لصاحب احد البنائين
يجوز لكل ذى شأن ان يثبت ان الحائط الفاصل هو حائط مشترك
قرينة اثبات الاشتراك فى الحائط :-
ان يكون الحائط فاصلا بين بنائين فاذا لم يكن فاصل بين بنائين فلا يقوم القرينة ومن ثم لا تقوم القرينة اذا كان هناك ارضان متلاصقان لمالكين مختلفين وقد اقيم فى الحد الفاصل بين البنائين حائط وكذلك اذا كان هناك بناء مجاور لارض فضاء او لفناء او حديقة او لارض زراعية وقد اقيم حائط فى الحد الفاصل بينهما
ان يكون الحائط قد فصل بين البنائين منذ انشائه
فاذا اقيم الحائط ولم يكن هناك الا بناء واحد فان الحائط يكون جزء من هذا البناء وحده واذا اقيم بعد ذلك بناء ملاصق للبناء الاول فان الحائط لا يكون مشتركا بل يكون حائط فاصل غير مشترك وهو ملك خالص لصاحب البناء الاول
اذا توافر هذان الشرطان كان الحائط مشتركا ولكن هذه قرينة تقبل اثبات العكس
اذا ثبت ان الحائط مشترك وكان احد البنائين المتلاصقين اعلى من الاخر فان الحائط يعتبر مشتركا الى الحد الذى يصل الى قمة البناء الاقل علوا اما الجزء الاعلى فيعتبر ملك خالص لصاحب هذا البناء
مادة 818
(1) ليس لجار أن يجبر جاره على تحويط ملكه ولا على النزول عن جزء من حائط أو من الأرض التى عليها الحائط إلا فى الحالة المذكورة فى المادة 816 .
(2) ومع ذلك فليس لمالك الحائط أن يهدمه مختارا دون عذر قوى أن كان هذا يضر الجار الذى يستر ملكه بالحائط .
الشرح
من نص المادة 818 نجد الاتى :

ليس للجار ان يجبر جاره على تحويط ملكه ولمن يريد تحويط ملكه ان يفعل ذلك دون ان يجبر جاره على المساهمة معه فى ذلك

ليس للجار ان يطلب الاشتراك فى حائط جاره
ليس لمالك الحائط الذى يستتر به الجار ان يهدمه دون عذر قوى فان كان الجار لا يستطيع الزام جاره بالاشتراك معه فى الحائط فانه يملك ان يمنعه من هدم الحائط الذى يستتر به اذا لم يكن هناك عذر قوى
شروط منع صاحب الحائط من هدمه :
ان يكون الجار مستترا بهذا الحائط فيكون ملك هذا الجار مسورا من جهات ثلاثة والجهة الرابعة هى التى يستتر فيها بالحائط اما اذا كان ملك الجار غير مسور الا من جهتين او جهة واحدة او غير مسور اصلا فلا يمكن ان يقال انه مستتر بالحائط الفاصل
يجب ان يكون عذر هدم الحائط غير قوى فاذا كان لدى صاحب الحائط عذر قوى لهدمه كأن يريد اعادة تشييد بنائه على وضع يختلف عن وضعه السابق فمن حقه ان يهدمه حتى ولو كان جاره يستند به
ان يسبب الهدم ضرر محسوس على الجار الذى يستتر به
مادة 819
(1) لا يجوز للجار أن يكون له على جاره مطل مواجه على مسافة تقل عن متر ، وتقاس المسافة من ظهر الحائط الذى فيه المطل ، أو من حافة المشربة أو الخارجة .
(2) وإذا كسب أحد بالتقادم الحق فى مطل مواجه لملك الجار على مسافة تقل عن متر ، فلا يحق لهذا الجار أن يبنى على أقل من متر يقاس بالطريقة السابق بيانها ، وذلك على طول البناء الذى فتح فيه المطل
الشرح
هذه المادة خاصة بالمطل
المطل المواجه للجار الاخر يتقيد ان يكون فتحه على مسافة معينة لا تقل عن متر سواء كانت المبانى فى القرى او المدن ذلك لان المطل المواجه يكشف الجار
مطلات لا تخضع لتقدير المسافة :
الابواب ومداخل العقارات
المطلات التى لا تكشف من العقار المجاور الا حوائط مسدودة
المطلات المواجهة للطريق العام
اذا كان المطل اقل من متر فى المسافة كان للجار ان يطلب سده
اذا بقى المطل غير المستوفى للمسافة مدة سنة دون اعتراض الجار وكانت شروط دعوى منع التعرض او دعوى وقف الاعمال الجديدة مستوفية لشروطها كان من حق صاحب المطل ان يتمسك بهما اذا ما اعترض الجار بعد مضى السنة وليس امام الجار الا دعوى انكار حق الارتفاق
اذا ظل هذا المطل مفتوحا لمدة 15 سنة وكانت الحيازة مستوفية شروطها فان صاحب المطل يكسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم
اذا انهدم الحائط الذى به المطل الذى كسب بالتقادم ثم اعيد بناؤه فان حق المطل لم ينتهى بهدم الحائط وانما يرجع من جديد بنفسه ويجوز اثبات ذلك عن طريق البينة لانها واقعة مادية اى ملموسة ومحسوسة ولكن اذا بقى الحائط مهدوما 15 سنة ثم اعيد بناؤه فان حق المطل لا يرجع من جديد
للجار ان يطلب الازالة دون حاجه الى اثبات ضرر معين وذلك ان فتح المطل فى اقل من المسافة القانونية يعتبر اعتداء على ملكه
حكم نقض
بقاء المطل مفتوحا على مسافة اقل من متر لمدة 15 سنة بحيازة مستوفية لشرائطها وليست على سبيل التسامح اثره اكتساب صاحبه حق ارتفاق المطل بالتقادم علة ذلم المادة 819 من القانون المدنى
مفاد نص المادة 819 مدنى ان المطل اذا كان مفتوحا على مسافة اقل من متر وظل على هذا النحو مدة 15 سنة وكانت حياوته مستوفية لشرائطها وليست على سبيل التسامح فان صاحب المطل يكسب حق ارتفاق بالمطل ويكون له استبقاء مطله مفتوحا على اقل من المسافة القانونية كما هو وليس لصاحب العقار المجاور ان يعترض
الطعن 5548- سنة 63- جلسة 17/4/1994- س 45- ص 724
مادة 820
لا يجوز أن يكون للجار على جاره مطل منحرف على مسافة تقل عن خمسين سنتيمترا من حرف المطل . ولكن يرتفع هذا الحظر إذا كان المطل المنحرف على العقار المجاور هو فى الوقت ذاته مطل مواجه للطريق العام .
الشرح
هذا النص خاص بالمطل المنحرف
المطل المنحرف هو الذى لا يسمح بنظر ملك الجار الا بالالتفات يمينا او يسارا او بالانحناء
المطل المنحرف اقل ضررا على الجار لذا فالمسافة تقل من متر الى نصف متر
يزول هذا القيد اذا كان المطل المنحرف مطلا مواجها للطريق العام
مادة 821
لا تشترط أية مسافة لفتح المناور ، وهى التى تعلو قاعدتها عن قامة الإنسان المعتادة ، ولا يقصد بها إلا مرور الهواء ونفاذ النور ، دون أن يستطاع الأطلال منها على العقار المجاور .
الشرح
هذا النص خاص بالمناور
المنور لا يشترط فى فتحه اى مسافات كما يشترط فى المطل ولكن شروطه ان يكون مرتفع عن مستوى قامة الانسان العادى وقد حددها الكتور عبد الرزاق السنهورى ب 1.75 سم ويجب ان يكون المنور لنفاذ الضوء ومرور الهواء
معنى هذا ان الفتحة فى الحائط ان لم تكن مرتفعة فهى مطل وليست منورا وتخضع لشروط واحكام المطل واذا كانت الفتحة مرتفعة بحيث تعلو قامة الانسان المعتادة فهى منور
متى استوفى المنور شروطه لا يجوز لصاحب العقار المجاور ان يعترض عليه او يطلب سده الا فى حالة واحدة اذا ثبت ان صاحب المنور يسئ استعماله كأن مثلا يعتلى اشياء ليطل منها على الجار او اعتاد ان يلقى مخلفات منزله على الجار
اذا لم يستوفى المنور الارتفاع المطلوب كان للجار ان يطلب سده او تعديله
صاحب المنور لا يكسب حقا قبل الجار المجاور ولذا للاخير ان يقيم حائطا فى ملكه على الحد الفاصل ما بين العقارين فيسد المنور الذى فتحه جاره وليس للاخير ان يعترض حتى وان بقى المنور مدة 15 سنة
مادة 822
المصانع والآبار والآلات البخارية وجميع المحال المضرة بالجيران يجب أن تنشأ على المسافات المبينة فى اللوائح وبالشروط التى تفرضها .
الشرح
هذا النص خاص بالمحال الضارة
يتقيد ملاك المحال المقلقة للراحة والمضرة والخطرة على الصحة فى انشاء محل من هذه المحال بالحصول على رخصة من جهة الادارة وقد وضع المشرع اشتراطات ومواصفات يتحتم مراعاتها فى انشاء هذه المحال مثل القانون رقم 453 لسنة 1954 بشأن المحال الصناعية والتجارية والمقلقة للراحة والمضرة بالصحة المعدل بالقانون 349 لسنة 1956
وكذلك الامر على تركيب الدراجات البخارية
ويلاحظ كما ذكرنا من قبل ان من حق الجار ان يعترض على المحال المقلقة للراحة حتى وان كانت حاصلة على رخصة اذا كان هناك ضرر وبشرط الا يكون الجار جاء وانشأ مبناه بجوار المحل المقلق
مادة 823
(1) إذا تضمن العقد أو الوصية شرطا يقضى بمنع التصرف فى مال ، فلا يصح هذا الشرط ما لم يكن مبينا على باعث مشروع ، ومقصورا على مدة معقولة .
(2) ويكون الباعث مشروعا متى كان المراد بالمنع من التصرف حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو للمتصرف إليه أو الغير .
(3) والمدة المعقولة يجوز أن تستغرق مدى حياة المتصرف أو المتصرف إليه أو الغير .
الشرح
هذه المادة وما تليها خاصة بالشرط المانع من التصرف
الاصل هو تحريم الشرط المانع من التصرف لسببين :
سبب قانونى : لان اهم عناصر الملكية ان يكون للمالك حق التصرف فى ملكه
سبب اقتصادى : لان تداول الاموال من الامور التى يجب ملاحظتها
الشرط المانع من التصرف يكون على تصرف قانونى مثل العقد او الوصية
الغالب ان يكون التصرف المتضمن الشرط المانع تصرف ناقل للملكية مع اشتراط عدم جواز التصرف فيه
شروط صحة الشرط المانع من التصرف :
ان يكون الباعث مشروع :
وحتى يكون الباعث مشروع والشرط المانع صحيحا لا بد ان يكون التصرف قد قصد بالشرط المانع الذى ضمنه العقد او الوصية حماية مصلحة مشروعة له هو او لمن تصرف له او للغير فان كان عكس ذلك كان الشرط المانع باطلا
المدة المعقولة :
فلا يصح ان يكون الشرط المانع ابديا اى المنع منعا دائما فهذا مخالف للنظام العام وكل اتفاق مخالف للنظام العام باطل والمنع الدائم هذا لا يصح الا بنص فى القانون كالوقف مثلا ، ولمعرفة ما اذا كانت المدة معقولة او العكس هى متروكة للقاضى ولا معقب عليه من محكمة النقض
ايضاحات
اذا كان التصرف تبرعا ولم يكن الشرط المانع هو الدافع صح التبرع ولغى الشرط
اذا كان الشرط المانع من التصرف صحيحا كان الشئ غير قابل للتصرف فيه فلا يستطيع المكتسب نقل الملكية للغير ولا يرهنه ولا يمكن الحجز عليه من قبل الدائنين ولكنه لا يحول دون تملك الشئ بالتقادم لان التقادم يتم رغم ارادة مالك الشئ
الشرط يعنى حرمان المالك من نقل الملكية او جزء منها الى الغير بعوض او بغير عوض اما اعمال الادارة كالتأجير لا تدخل فى نطاق المنع من التصرف
اذا كان شرط المنع من التصرف يقتضى عدم جواز التصرفات الناقلة للملكية فانه لا يمتد بطبيعة الحال الى حالات انتقال الملكية بأسباب غير ارادية كالميراث للموت او اكتساب الغير الملكية بالتقادم المكسب او نزع الملكية للمنفعة العامة
ايضا يمتنع التصرف فى الشئ تصرفا ماديا كالهدم او تغيير استعماله بصورة تؤثر عليه
كذلك الشرط المانع يؤدى الى عدم جواز الرهن وعدم التنفيذ عليه وكذلك لا ينشئ حق انتفاع او استعمال او السكنى او ارتفاق فيشمل منع التصرف الكلى والجزئى ولكن هذا الشرط المانع لا يمنع انتقال الملكية بالميراث او التقادم
اذا كان هناك شرط استبدال فان الشرط لا يمنع ذلك فشرط الاستبدال هو انه لا يجوز التصرف الا مع استبدال مال اخر بالمال المتصرف فيه ففى هذه الحالة يحل المال الجديد محل التصرف فيه بحيث يصبح بدوره ايضا غير قابل للتصرف
سؤال / هل يجوز للمالك ان يمنع نفسه بارادته المنفردة من التصرف فى ملكه ؟
الجواب / لا يجوز لان القانون افترض وجود عقد او وصية فالشرط المانع يفترض وجود شخصين احدهما المشترط ( المتصرف ) والاخر المشترط عليه ( المتصرف اليه ) والاخير هو الممنوع من التصرف كما ان المالك قد يقصد من منع نفسه من التصرف ان يحرم دائنيه من الحجز على ماله والقانون لا يسمح بهذا
لا يجوز فى نظر د. محمد عمران ان يتضمن عقد الرهن شرطا يمنع التصرف فعقد الرهن ليس ناقل للملكية لانه لو اجزنا هذا الشرط فى عقد الرهن سيكون حماية له من عدم الحجز على ملكه
مادة 824
إذا كان شرط المنع من التصرف الوارد فى العقد أو الوصية صحيحا طبقا لأحكام المادة السابقة ، فكل تصرف مخالف له يقع باطلا .

الشرح
التصرف المخالف للشرط المانع هو تصرف باطل بطلان مطلق وليس بطلان نسبى ومن ثم فأى تصرف فى الشئ الممنوع التصرف فيه بموجب الشرط المانع هو تصرف باطل بطلان مطلق ولا يخضع لاحكام الفسخ اى ان مخالفة الشرط لا يؤدى الى فسخ العقد وانما الى بطلان التصرف المخالف فقط
يترتب على انه بطلان مطلق انه يحق لكل ذى شأن وكل من له مصلحة ان يطلب بطلان التصرف المخالف للشرط حتى وان كان الشرط تقرر لمصلحة المتصرف له وحده ولذ يحق لدائنى المتصرف حق طلب البطلان
يلحق البطلان كل تصرف ناقل لملكية المال الممنوع التصرف فيه وكل رهن حيازى او رسمى وكل تنازل عن الرهن