القائمة الرئيسية

الصفحات

مبادئ محكمة النقض المصرية حول عقد الإيجار




مبادئ محكمة النقض المصرية حول عقد الإيجار



257-التكليف بالوفاء بعض المبادىء الحديثة


التى اقرتها دوائر الايجارات بمحكمة النقض فى

الطعن رقم 1033 / 68 بتاريخ 22-6-2011 :
"
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن التكليف ( بالوفاء ) المشار إليه يعتبر شرطـاً أساسيـاً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ، فإن خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المستأجر بذلك وأنه ولئن إيجـار ( تشريعات إيجـار الأماكن ) جاءت المادة خلواً من البيانات التى يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء إلا أنه لما كان القصد منه إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر فيه مقدار الأجرة المطالب بها ، ويكفيه بيان القدر الذى يعتقد أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف مما يعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقـع باطلاً ما دام ادعاء المؤجر يستند إلى أساس جدى من الواقع أو القانون ".

"
إذ كان المطعون ضده وجه للطاعن تكليفاً بالوفاء أعلن إليه في 7/3/1996 يطالبه فيه بسداد الأجرة عن المدة من 1/11/1995 حتى 30/3/1996 ثم صدر قرار لجنة تقدير الإيجارات بتاريخ لاحق في 5/8/1997 فإن قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف الذى صدر صحيحاً لعدم وجود قرار لجنة بتحديد الأجرة وقت توجيهه فإنه يكون قد طبق القانون على وجهه الصحيح ".

كما فضت الدوائر المدنية فى الطعن رقم 15119 /79 ايضا بشأن التكليف بالوفاء بالاتى :
"
إذ كان الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه كان يقوم بسداد أجرة العين محل النزاع ومنها الأجرة محل الدعوى الماثلة للمطعون ضده الأخير – نجل المطعون ضدها الأولى- وقدم تدليلاً على صحة دفاعه عدداً من إيصالات بسداد الأجرة مذيلة بتوقيع منسوب للأخير لم يطعن عليها بأى مطعن تفيد جميعها سداده الأجرة عن الفترة محل الدعوى وعن فترات سابقة عليها من أعوام 1992 ، 1993 ، 1994 ، 1999 مما يستخلص منها وجود وكالة ضمنية من المطعون ضدهما الأولى والثانية للمطعون ضده الثالث بمقتضاها يقوم بتحصيل أجرة عين النزاع من الطاعن ومن ثم فإن السداد له يكون لذى صفة في استيفاء الأجرة مما يعتبر وفاءً مبرئاً للذمة ، وكان الطاعن قد قام بسداد أجرة العين عن أشهر مايو ويونيه ونوفمبر وديسمبر سنة 1999 قبل إعلانه بالتكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى ، وقدم تأييداً لذلك إيصالات مؤرخة 1/5/1999 ، 10/11/1999 ، 5/12/1999 تفيد استلام المطعون ضده الثالث أجرة الأشهر سالفة البيان ، وإذ ضمنت المطعون ضدهما الأولى والثانية التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى والمعلن للطاعن بتاريخ 13/9/2001 وعلى ما ورد بمدونات الحكم الابتدائى المؤيد بالحكـم المطعون فيه مطالبة الأخير بالأجرة عن الفترة من 1/8/1998 حتى 1/9/2001 دون أن يستنزل منها أجرة أشهر مايو ونوفمبر وديسمبر عام 1999 محل الإيصالات سالفة الذكر التى سبق سدادها من الطاعن الأمر الذى يكون معه التكليف المشار إليه قد وقع باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه أجرة تجاوز المستحق فعلاً في ذمة الطاعن ، ويكون الحكم المطعون فيه وقد قضى بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف معيباً بالخطأ في تطبيق القانون ".

 258-التوازن في عقد الإيجار  دراسة مقارنة




إن عقد الإيجار من العقود المهمة والتي نتداولها في حياتنا اليومية كثيراً ونتبادل فيها الأدوار فتارة نكون مستأجرين وأخرى مؤجرين وبصور شتى، ومن هذه العقود عقد إيجار العقار، فهذه العقود أولتها التشريعات أهمية خاصة لأنها تتعلق إما بمحل عمل المستأجر أو محل سكناه وكلاهما من الأمور التي لا يستغني عنها أي فرد، ولم يقتصر الأمر على المنظومة القانونية العراقية فحسب، بل اهتمت به الكثير من الدول والتي سبقت العراق بذلك المضمار، أما في العراق فإن عقود الإيجار كانت تخضع للأحكام الشرعية وعلى وفق الشريعة الإسلامية التي كانت في زمن الدولة العثمانية تنشر بواسطة مجلة الأحكام العدلية، التي تمثل موسوعة الأحكام المنظمة للمعاملات ومنها عقود الإيجار وكانت هذه المجلة تجمع فيها الأحكام الشرعية الصادرة على وفق المذهب الحنفي الذي كان مذهب الدولة العثمانية الرسمي آنذاك، ثم بعد ذلك قننت أحكام إيجار العقار بموجب القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 المعدل وحدد الالتزامات المتقابلة بين طرفي العلاقة العقدية لعقد الإيجار وكان الأصل فيه الالتزام بالمدد المحدد في صلب العقد ومقدار الأجرة المثبت فيه وسرى ذلك لغاية صدور قانون إيجار العقار رقم 67 لسنة 1973 الذي اخرج العقارات المستأجرة من القانون المدني ونظم أحكامها بشكل منفرد تحت وازع وتبرير طرح في حينه واستمر الحال لحد الآن على الرغم من صدور أكثر من تشريع أما ناسخ أو معدل لما سبقه وكلها كانت تدور في فلك حماية المستأجر من المالك وفرضت التزام على المالك لا يد له فيه بتمديد العقد إلى ما لا نهاية بمعنى التأبيد وبذات الأجرة المقدرة ابتداء، وان كان التعديل الأخير حدد تلك الحماية بثمانية سنوات وأعطى للمالك حق طلب زيادة الأجرة بعد مرور مدة خمسة سنوات على ابتداء العقد، ولغرض معرفة التزامات كل طرف بموجب هذه القوانين وحتى نتمكن من الوصول إلى إيجاد حل لخلق توازن بين حق المستأجر في السكن وحق المالك في الانتفاع، لذلك سأعرض الأمر في مبحثين مختصرين نسبياً: الأول يتعلق بمفهوم الشريعة الإسلامية للإجارة والغاية من ذلك تتجلى في معرفة الأساس الذي أنشئ بموجبه حكم الالتزام بين المالك والمستأجر، والمبحث الثاني العرض القانوني لأحكام عقد الإيجار، ومن ثم خلاصة أبين فيها الرأي والمقترح لمعالجة هذا الاختلال في التوازن بين حق المالك في الانتفاع بملكه وحق المستأجر في السكن.


259-الحيازة المكسبة للملكية ارست الدوائر المدنية


 بمحكمة النقض بعض المبادىء بشأن انقضاء

ارست الدوائر المدنية بمحكمة النقض بعض المبادىء بشأن انقضاء الحيازة المكسبة للملكية بزوال السيطرة الفعلية على الحق بتخلى الحائز عنها طواعية أو فقدها جبراً عنه بفعل الغير وذلك فى الطعن رقم رقم 666 / 80 بتاريخ 26-6-2011 نعرضها فيما يلى :
"
إن مفاد نصوص المواد 956 ، 957 ، 975 من القانون المدنى أن الأصل في الحيازة أنها تنقضى بزوال السيطرة الفعلية على الحق سواء كان ذلك بتخلى الحائز عنها طواعيةً أو بفقدها جبراً عنه بفعل الغير أو بأى طريق آخر. ويترتب على ذلك انقطاع الحيازة ولا يبدأ سريانها إلا إذا استردها الحائز ويبدأ بذلك سريان تقادم جديد ، وذلك ما لم يكن فقد الحيازة بسبب مانع وقتى زواله مترقب ، كمانع طبيعى أو قوة قاهرة فلا ينقطع به التقادم ".

"
إذ كان الحكم المطعون فيه أسس قضاءه بتثبيت ملكية المطعون ضدهم فيما عدا السادس لأطيان النزاع على توافر حيازتهم المستوفاة لشرائطها دون انقطاع مدة تزيد عن خمس عشرة سنة في حين أن الطاعن تمسك بأن وضع يدهم عليها إنما بدأ في سنة 1982 حتى سنة 1988 حيث تركوها وتخلوا طواعية عنها بسبب مانع غير مؤقت وهو تجمع المياه الراكدة فيها ونمو الحشائش بها ومن ثم فقدوا السيطرة المادية عليها وانقطعت حيازتهم لها ، وإذ أعاد المطعون ضدهم المذكورون وضع يدهم على أرض النزاع وحيازتها منذ حوالى أربع سنوات على الأكثر سابقة على قيام النزاع الحالى ، فيبدأ بذلك سريان تقادم جديد ومن ثم فلا يتأتى لهم اكتمال المدة اللازمة للتملك بالتقادم الطويل ، وإذ لم يفطن الحكم المطعون فيه إلى حقيقة هذا الدفاع واعتبر الحيازة مستمرة خلال المدة التى تركوا فيها أرض النزاع وقضى بتثبيت ملكيتهم لها ورفض دعوى الطاعن الأمر الذى حجبه عن بحث هذا الدفاع كذلك المفاضلة بين عقود البيع العرفية التى يتمسك بها الخصوم ، ومصدر ملكية كل منهم، فإنه يكون فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون معيباً بالقصور في التسبيب ".


 260-الدستورية العليا تقضي بأحقية المستأجر في توريث أولاده




رفضت المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار عدلي منصور الدعوى التي أقامت طعنًا على دستورية نص الفقرة الرابعة من المادة (17) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنته من قصر استمرار عقد الايجار على أولاد الزوجة المصرية من زوجها المستأجر غير المصرى عند انتهاء إقامته بالبلاد، دون أولاده من الزوجة غير المصرية الذين اكتسبوا الجنسية المصرية بعد انتهاء العقد.
وأقامت المحكمة حكمها استنادًا إلى أن الغاية التي توخاها المشرع، وسعى إلى تحقيقها من خلال نص الفقرة الرابعة من المادة (17) من القانون رقم 136 لسنة 1981، هي حماية الأسرة المصرية، بتوفير مكان يأويها تهجع إليه، ويكفل استقرارها، تلك الأسرة التي يكون على رأسها – في تاريخ سابق أو معاصر لانتهاء عقد الإيجار – زوجة أو زوج يتمتع بالجنسية المصرية، فيمتد سريان عقد الإيجار لأى منهما، ولأولاده من المستأجر غير المصرى الذي انتهت المدة المحددة قانونًا لإقامته بالبلاد.

وإذ كانت المدعية لم تكتسب الجنسية المصرية إلا اعتبارًا من 16/6/1998، بعد انتهاء عقد إيجار مورثها بوفاته بتاريخ 24/3/1996، فضلًا عن كون والدتها – المدعية الأولى – حتى تاريخ انتهاء العقد، غير مصرية، شأنها شأن المدعية الثانية – ابنة المستأجر – فكلاهما يتمتع بالجنسية الإيطالية، ومن ثم لم يكن أيًّا من أفراد أسرة المستأجر غير المصرى، يتمتع بالجنسية المصرية في تاريخ انتهاء عقد الإيجار بوفاته. ومن ثم، فإن مركزهن القانونى يختلف عن المركز القانونى لأولاد الزوجة أو الزوج مصرى الجنسية، الذين ينصرف إليهم الخطاب في النص المطعون فيه، ومن ثم فإنه يتعين القضاء برفض هذه الدعوى.

من جانبه، اكدت منال الطيبي ، مدير المركز المصري للحق في السكن ، ان حكم الدستورية بأحقية المستأجر في توريث اولاده لم يأت بجديد، وذلك لأن الفقرة الرابعة من المادة (17) من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر نص علي أحقية المستأجر في توريث اولاده.


 261-الشرط الجزائي في العقود وتجري محكمة
 النقض في قضاء مستقر لها علي القول


 بأن  تنص الفقرة الأولى في المادة 224 من القانون المدني على أن " لا يكون التعويض الإتفاقى مستحقاً

الشرط الجزائي في العقود الملزمة للطرفين هو شرط متفق عليه جزاءا علي مخالفة نصوص العقد , وثابت من نصوص العقد , والضرر الحاصل مفترض , ولا يكلف الدائن بإثباته ,
وتجري محكمة النقض في قضاء مستقر لها علي القول بأن 

{
تنص الفقرة الأولى في المادة 224 من القانون المدني على أن " لا يكون التعويض الإتفاقى مستحقاً إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر " ووجود الشرط الجزائي في العقد يفترض معه وقوع الضرر إلا إذا أثبت المدين عدم وقوعه لأن هذا الشرط ينقل عبء الإثبات من عاتق الدائن إلى عاتق المدين }.
{ طعن رقم 1293 ، س 54 ق ، بجلسة 16/3/1986}

{ من المقرر أن عدم تنفيذ المدين لالتزامه التعاقدي يعتبر بذاته خطأ يترتب مسئوليته وأن النص في العقد على الشرط الجزائي يجعل الضرر واقعاً في تقدير المتعاقدين فلا يكلف الدائن بإثباته ، بل يقع على المدين إثبات عدم تحققه ، كما يفترض فيه أن تقدير التعويض المتفق عليه متناسب مع الضرر الذي لحق الدائن ، وعلى القاضي أن يعمل هذا الشرط ما لم يثبت المدين خلاف ذلك }. 
{ طعن رقم 743 ، س 49 ق ، بجلسة 11/01/1983}


262-الطعن في المسائل القضاء الاستعجالي نوع خاص


من حيث اختصاصاته وكذا طبيعة الأحكام الصادرة فيه

 ولذلك فقد أعطاه المشرع ميزة خاصة في طرق الطعن .

أ – المعارضة : لا يمس الأمر لاستعجالي بأصل الحق وهو معجل النفاذ بكفالة أو بدونها رغم كل طرق الطعن ، كما أنه غير قابل للمعرضة ولا الاعتراض على النفاذ المعجل ما 303 إ م إذن فالأوامر الاستعجالية لا تقبل المعارضة حتى ولو كانت غيابية هذا أمام المحكمة أما أمام المجلس فإن القرارات الصادرة في المسائل الاستعجالية في مرحلة الاستئناف إذا كانت غيابية فهي قابلة للمعارضة في أجل 15 يوما من تاريخ التبليغ الرسمي أمام نفس الجهة المصدرة للقرار الغيابي .

ب – الاستئناف :
تقبل الأوامر الصادرة من قاضي الدرجة الأولى الاستئناف أمام المجلس في ميعاد 15 يوما من تاريخ التبليغ الرسمي ويجب أن يفصل في الاستئناف في أقرب الآجال ما 304 إ م .

أوامر الأداء والأمر على عريضته : تعتبر أوامر الأداء والأمر على عريضة أوامر خاصة يصدرها القاضي الاستعجالي وينتفي فيها مبدأ المواجهة ويخضع لإجراءات خاصة وحتى الطعون المقررة لهذه الأوامر تكون وفقا لإجراءات خاصة .

أ - الأوامر على عرائض : تقدم الطلبات الرامية إلى إثبات حالة أو توجيه إنذار أو إجراء استجواب في موضوع لا يمس بحقوق الأطراف إلى رئيس الجهة القضائية المختصة ليفصل فيها خلال أجل 3 أيام من تاريخ ايداع الطلب ، في حالة الاستجابة إلى الطلب يمكن الرجوع إلى القاضي الذي أصدره الأمر للتراجع عنه أو تعديله وفي حالة عدم الاستجابة إلى الطلب ، يكون الأمر بالرفض فقط قابلا للاستئناف أمام المجلس القضائي خلال 15 يوما من تاريخ أمر الرفض ويفصل رئيس المجلس في ذلك الاستئناف في أقرب الآجال ما 311 -312 إ م .
أما فيما يخص المعارضة فإن هذه الأوامر في حد ذاتها ينتفي فيها مبدأ المواجهة ولذلك فهي لا تقبل المعارضة
 .
ب – أوامر الأداء : خلافا للقواعد المقررة في رفع الدعاوى يجوز للدائن بدين من النقود ، مستحق وحال الأداء ومعين المقدار وثابت بالكتابة أن يتقدم بطلب أمر أداء بشأن هذا الدين والذي يصدره القاضي الاستعجالي مع انتفاء مبدأ المواجهة أما إذا رفض القاضي إصدار هذا الأمر فإن الأمر بالرفض لا يكون قابلا لأي وجه من أوجه الطعن دون المساس بحق الدائن في رفع الدعوى وفقا للقواعد المقررة لها ( دعوى مديونية أمام القاضي المدين ).
-
أما إذا أصدرالقاضي الاستعجالي أمر الأداء ، فإنه بعد تبليغه للمدين له حق الاعتراض في ميعاد 15 يوما من تاريخ التبليغ الرسمي أمام نفس القاضي الذي أصدره ولهذا الاعتراض أثر موقف ما 308 إ م . وإذا لم يرفع الاعتراض في الأجل المحدد له يجوز أمر الأداء قوة الشيء المقضي به ، وفي هذه الحالة يقوم رئيس أمناء الضبط بمنح الصيغة التنفيذية لطالب التنفيذ بعد تقديم شهادة عدم الاعتراض ، وكل أمر أداء لم يطلب إمهاره بالصيغة التنفيذية خلال سنة واحدة ( 1 ) .
من تاريخ صدوره يسقط ولا يرتب أي أثر ما 309 إ م .

-
الطعن غير العادي ضد الأوامر الاستعجالية :
أ – الطعن بالنقض : الطعن بالنقض هو وسيلة رقابة من المحكمة العليا على أعمال القضاة وهو لا يراجع تقدير القضاة للوقائع وإنما يكون في مسألة قانون والقاضي الاستعجالي وإن كان لا يمس بأصل الحق ويتخذ فقط تدابير تحفظية فهو مجبر على تسبيب الأوامر الصادرة عنه ولذلك فهو يخضع للمحكمة العليا في هذا الجانب وتكون الأوامر الصادرة عنه بصفة نهائية وفي آخر درجة قابلة للطعن بالنقض ولم يخصها المشرع بإجراءات خاصة فهي تخضع للقواعد العامة في الطعن بالنقض من حيث المواعيد والإجراءات .

ب – التماس إعادة النظر : وفقا لنص المادة 390 فإن الأمر الاستعجالي يكون قابلا للطعن بالتماس إعادة النظر وذلك للفصل فيه من جديد من حيث الوقائع و القانون وذلك وفقا للحالات المحددة في نص المادة 392 و 393 ذلك أن المشرع لم يحدد أوضاعا معينة خاصة بالمسائل الاستعجالية .
ج – اعتراض الغير الخارج عن الخصومة : وفقا لنص المادة 380 إ م فإنه يجوز اعتراض الغير الخارج عن الخصومة ضد الأوامر الاستعجالية وذلك للفصل في القضية من جديد من حيث الوقائع والقانون وذلك من طرف كل شخص لم يكن طرف ولا ممثل في الأمر المطعون في

تعليقات