الحقيبة العلمية لحجج الاستحكام
الحمد لله وحده والصلاة والسلام على من لا نبي
بعده وعلى آله وصحبه أجمعين ..أما بعد
فقد أوكل نظام القضاء في مادته السادسة فقرة(أ)للمجلس
الأعلى للقضاء تدريب القضاة،وقد اعتمد المجلس خطة شاملة للتدريب لعام 1433هـ وتقوم
الوزارة حاليا بتنفيذ هذه الخطة في كثير
من المناطق ،ومن الموضوعات التي اشتملتها الخطة"الإستحكام وإجراءاته"وقد
طُلب مني المشاركةفي تقديم هذا البرنامج.
والإستحكام وإجراءاته هو نوع من الفقه الإجرائي لكن الحاجةماسة
له،والقضاة محتاجون لمعرفةإجراءاته تطبيقيا،وأيضا معرفة ماجرى عليه العمل في
المحاكم حتى يكون القاضي على سنن واضحه ومعالم جلية وسيكون هذا البحث مشتملا على:
1-التأصيل الشرعي والنظامي لإثبات التملك
وإجراءاته.
2-التأصيل الشرعي والنظامي لإثبات الحدود
والمساحة وتعديلها وإجراءاته.
3-التأصيل الشرعي والنظامي لإثبات الأنقاض
وإجراءاته.
4- التأصيل الشرعي والنظامي لإثبات التملك
المؤقت.
5- التأصيل الشرعي والنظامي لإثبات التحكير وفسخه
وإجراءاته.
6-ضم المحدودات المتجاورة وإجراءاته.
7-اثبات المتبقي بعد بيع جزء من العقار.
8-تحويل الذرع الى المتر وإجراءاته.
9-تحويل العقار من زراعي إلى سكني.
10-بيان الجهات التي يكتب لها وبداية الكتابة لها
حسب التعليمات.
11-خاتمةعرضت فيها مسائل وفوائد متفرقة في اثبات
التملك ومايتبعه ومايلحق به.
أسأل الله عز وجل أن يجعل فيما أقدم النفع
والفائدة للجميع وصلى الله وسلم على نبينا محمد وعلى آله وصحبه وسلم. حرر في 20/11/1433هـ.
إبراهيم بن ناصر السياري
رئيس المحكمة العامة بالدمام
1-التأصيل الشرعي والنظامي لإثبات التملك(الإستحكام) وإجراءاته
العقار : ماله أصل ثابت مثل الأرض والدار والنخيل
والأشجار.الإنهاءات الثبوتية ص 697
*إجراءات
إثبات العقار:
(حضور
المنهي ـــ أن يكون العقار تحت يده وفي ولايةالقاضي ـــ فحص الوثائق ـــ إحضار رسم
كروكي ومخطط إرشادي ـــ الإعلان في الجريدة وللدوائر وتشرح المدد والمعارضات ــــ
الكتابةللخبراء ـــ الضبط والإثبات). الإنهاءات الثبوتية ص 697
أ-
التأصيل الشرعي لإثبات تملك العقار:
أسباب الملك ثمانية:
(الميراث ـــ المعاوضات ـــ الهبات ـــ الوصايا
ـــ الإقطاع ـــ الغنيمة ـــ إحياء الموات ـــ الصدقات).الإنهاءات الثبوتية ص 701
الذي يتعلق بالإستحكام (إحياء الموات والإقطاع).
الموات: هو الأرض المنفكه عن الإختصاصات وملك المعصوم.
الإنهاءات الثبوتية ص 701 حاشية
والإحياء يرجع فيه إلى العرف كالقبض والحرز وذلك بتهيئتها
للإنتفاع الذي أريد لها. الإنهاءات الثبوتيةص702
*التحجير: هو الشروع في الإحياء دون تمامه مثل:إدارةالحصى
أو التراب أو البناء الصغير وهو يفيد الإختصاص لا التملك ــــ فإن طال(وحدد بثلاث
سنوات)أمره الحاكم بأن يحييها أو يتركها للغير. الإنهاءات الثبوتية ص 703
*هل يشترط إذن الإمام في الإحياء؟
إذا منع ولي الأمر إحياء أرض معينة فلا يجوز
إحيائها ويكون الإحياء غير صحيح فتاوى الشيخ/محمد بن إبراهيم8/206ــ208 .
(الأمر السامي رقم21679في9/11/1387هــ منع
الإحياء إلا بإذن).
*إذا لم يشترط ولي الأمر الإذن منه وسكت فهل يصح
الإحياء؟
فيه خلاف على أربعة أقوال أهمها قولين:
الأول:
لا يشترط الإذن وهو قول الجمهور الإنهاءات الثبوتية ص 705 (( ومن أحيا أرضاً ميته
فهي له )) الترمذي حسنه .
الثاني: بشرط رواية وقول أبي حنيفة (( حديث ليس للمرء
إلا ما طابت نفس أمامه )) وهو ضعيف .
الثالث: لا يشترط الإذن على المسلم ويشترط على الذمي
بعض الحنفية .
رابعاً: أنه يشترط الإذن في القريب من المدن دون البعيد
وقد مال له الشيخ/محمد بن إبراهيم(8/220).
وسبب الخلاف يرجع إلى فهم المراد من قول النبي
صلى الله عليه وسلم(ومن أحيا أرض ميتةفهي له) هل قاله بصفته مفتياً أو إماماً. فمن
قال بصفته مفتياً لم يشترط الإذن ومن قال بصفته إماماً قال يشترط . الموسوعة الفقهية 2/241 – حمد الخضيري مجلة
العدل عدد 36 ص 66.
والراجح عدم اشتراط الإذن مطلقا.
*المساييل هل تملك؟:
والمساييل على نوعين:
النوع الأول: مافيه عمل لأرباب الأملاك كالحفر أو التحبيس والتعقيم
ليجري معه السيل فهذا يملك بالإحياء.
النوع الثاني: ماليس لأرباب الأملاك فيه عمل فهذا لهم فيه حق
الإختصاص كالطرق والأفنية ومطرح القمامة والمحتطب ومرتكض الخيل(مرافق الأملاك).
الإنهاءات الثبوتية ص 710 فتاوي الشيخ محمد 8/334-336 .
*لا يجوز للإمام إقطاع المساييل لتعلق حق الغير
به. ذكر ذلك الشيخ محمد نقلاً عن عبدالله بن محمد بن عبدالوهاب 8/70 .
*أما إذا استغنت الأرض عن المسيل كما لو حولت سكناً
فإن حق الاختصاص يرتفع وتعود مواتاً ص 711.
*موات الحرم ومشاعر الحج كعرفة هل يجوز إحياء أراضيها؟
فيه خلاف أهمه:
1-الجواز مطلقا (( للحرم وعرفة )) وجه عند
الحنابلة(الإنصاف6/360).
2-عدم الجواز مطلقا قول الجمهور وقول عند
الجنابلة(كشاف القناع4/178 ــ فتاوى الشيخ/محمد بن إبراهيم8/243 ـــ الروض بحاشية
بن قاسم 5/478).
3-أن الحرم يملك بالإحياء دون منى ومزدلفةوعرفة
لأنها لاتملك،قول بعض الشافعية(روضة الطالبين5/268).
ولعل القول الثالث هو الراجح لأن الواقع يسنده
ويلحق بالمشاعر حماها. الإنهاءات الثبوتية ص 708
*الإقطاع : هو إعطاء الإمام أرضاً مواتاً لمن يحييها.
*هل الإقطاع يفيد التملك؟ فيه خلاف:
1-لا يفيد التملك وهو المشهور من المذهب.
2-يفيد التملك رواية وقولُ المالكية.
وقد أخذت الهيئة القضائية العليا بالقول الثاني
أن إقطاع الموات يفيد التملك.التعميم رقم 179/12/ت في 28/8/1396هـ 1/523 وهو الذي عليه العمل ومن أمثلته منح
الأراضي .
*الإقطاع لابد أن يكون من الملك أو رئيس مجلس الوزراء و يرسل
من مجلس الوزراء إلى البلدية ثم إلى كاتب العدل مع ملاحظة :
أ-أن يكون الموقع غير مملوك
ب-أن يكون من رئيس مجلس الوزراء
ج-أن تكون المساحة محدودة
د-أن يكون موافقا لما جاء في قرار المنح مجلة
العدل عدد 36 ص 13 د. حمد الخضيري .
المرسوم الملكي رقم 26/247 في 6/12/1379هـ
والتعميم رقم 13/ت/3733 في 8/9/1426هـ والتعميم رقم 148/2/ت في 23/12/1389هـ التصنيف
1/363-365 .
*مما يلحق بالإقطاع:
قرارات توزيع الأراضي البور وأراضي المقاولات
بالقطيف.
ب-التأصيل النظامي لإثبات تملك العقار:
1-(م251)
الإستحكام: هو طلب صك بإثبات تملك العقار في غير مواجهة خصم ابتداء،ولا
يمنع من سماع الدعوى بالحق متى وجدت.
2-(م251/2)
المعارضة على الحجة بعد اكتساب القطعية تكون في بلد المدعى عليه، أما قبل اكتساب
القطعية فنفس المحكمة مُصدرة الحجة(مادة256/3).
3-لا
يقبل طلب حجةالإستحكام إلا على عقار تحت يد المنهي(م252/15). ويستثنى من ذلك
العقار المنزوع للطرق مثلاً فإنه يسوغ إخراج حجة عليه لأجل التعويض ابن خنين 2/513
.
4-(م251/3)
إذا كان المدعى عليه في نفس بلد الحجة والقاضي لايزال بالمحكمة فتحال له وإن انتقل
إلى مكتب آخر وإلا تحال لخلفه.
5-هل
يلزم تمييز التعديل على الحجة؟
(251/4)نعم
إذا كان فيه الغاء لأن محكمة التمييز هي التي تتولى الغاء الصكوك ، والتعميم
رقم145/12/تفي27/11/1402هــ (التصنيف1/409).
(251/5)إذا
كان التعديل لايؤثر على المساحة والحدود والأطوال فلا يرفع لمحكمة التمييز.
(251/6)إذا
كان طلب التعديل للمساحة بزيادة على الصك أو ماتفرع عنه فيطبق الإستحكام. هل يميز
ويستأنس بالمادة 263/2 .
(251/7)الصكوك
التي ليس بها أطوال ومساحة تستوفي عليها إجراءات
الإستحكام وتلحق بالصك.هل تميز
5-إخراج
حجج الإستحكام على الأراضي والأبنية في منى وعرفة ومزدلفة لايجوز(م259/1)
6-إخراج
حجج استحكام على حمى المشاعر لايجوز(259/3).
7-إذا
كان الغرض من اثبات التملك في المشاعر التعويض فيجوز ويخرج به وثيقة تملك مؤقته
بناءً على طلب من الجهة المعوضة(م259/6).
8-الصكوك
الصادرة على عقارات بالمشاعر سواء من المحكمة أو كتابة العدل تعرض على محكمة
الإستئناف_259/4،2).
9-صكوك
الخصومة على عقار داخل المشاعر تعرض على محكمة الإستئناف وإن قنع به الطرفين
(259/5).
10-الجهات
الحكومية في المعارضة على الحجج هي المدعيه وإذا اسكتت تركت وحكم في القضية ورفعت
للإستئناف،التعميم رقم8/42/ت في 20/3/1408هـ ورقم 8/ت/98في3/9/1411هـ
(التصنيف1/454).
11-إذا
عارضت الجهةالحكومية ثم وافق مندوبها أثناء المرافقة وقرر قناعته بالحكم فلابد من
التمييز كناظر الوقف والوصي ومأمور بيت المال ، التعميم
رقم8/44في12/4/1409هـ(التصنيف1/431).
*هل
تستثنى المساجد من تسجيل الصك بإسم أملاك الدولة؟
الجواب:لا، التعميم رقم12/146/ت في30/7/1405هـ
(التصنيف1/428). إذا كان موقع المسجد مخصص من قبل الدولة في المخططات الحكومية .
أما إذا
كان المسجد قائم وليس على أرضه صك تخصيص أو اثبات وقفية فإن وزارة الشئون
الإسلامية تخرج عليه حجة استحكام ويجرى عليها الإجراءات المتبعة وذكر الشيخ حمد
الخضيري أنه لا يشترط في اخراج الحجج على المساجد أن يكون الإحياء قبل المنع .
وصك
الحجة على المسجد يسلم للشئون الإسلامية وليس للمالكين .
مجلة
العدل عدد 36 ص 42 نظام المرافعات 248
2-التأصيل الشرعي والنظامي لإثبات الحد والمساحة وإجراءاته
1-إجراءات
التعديل:
(إحضار
الصك الأصلي ـــ إحضار رفع سامي ومخطط إرشادي ــ الكتابة للمساح أو البلدية أو
الزراعة ـــ ........... ــــ التهميش على صك التملك).
أ-التأصيل
الشرعي لإثبات الحد والذرع:
هو جزء
من إثبات التملك فما ينطبق على كيفيةالتملك ينطبق عليه.
ب-التأصيل
النظامي هو نفس طريقةالإستحكام.
*أنواع
إثبات التعديل:
1-التعديل
بزيادةفي المساحةوالأطوال وتغيير الحدود وعرض الشوارع فهذا لابد فيه من تطبيق
المادة(254).251/6 هل يميز 251/4-6ويستأنس بالمادة 263/2
2-التعديل
بنقص في الأطوال أو المساحة مع عدم اختلاف الحدود فهذا لا يحتاج فيه إلى تطبيق
المادة(254).251/5
3-إلحاق
المساحة لا يحتاج إلى تطبيق المادة(254). مجلة العدل د. حمد الخضيري عدد 36 ص 48 .
*ملحوظة:
هذه
الإجراءات خاصةبالحجج.
أما
الصكوك الصادرة بناء على قرار مندوب البلدية أو غيرها فتعديلها من اختصاص كتاب
العدل حسب التعميم رقم165/3ت في6/10/1403هـ(التصنيف5/349).
ومناقشة
التعميم الخاص بتعديل الحجج وهل هذا
يتعارض مع التعميم رقم 69/1/ت في6/5/1403هـ
المنصوص فيه على أن ماعدا الخطأ القلمي يكون تعديله من قبل المحكمةلقصور ولاية كاتب العدل.
3-التأصيل
الشرعي والنظامي لإثبات الأنقاض
اثبات
الأنقاض: وهو
البناء عليها وهو على قسمين:
1-أن
يكون صاحب الأنقاص هو مالك الأرض فهذا لا يحتاج إلى اثبات حسب المادة 252/8 والتعميم
رقم 13/ت/575 في 7/6/1421هـ إلا إذا كان المبنى مكون من أدوار وشقق ورغب المالك في
ذلك التعميم رقم 13/ت/1700في19/12/1421هـ ففي هذه الحالة يثبت البناء وتبيين
الحدود الستة لكل شقة وأطوالها ومساحاتها حتى يمكن بيع كل شقة على حده.
إجراءاته: الإنهاء – استفسار عن الصك – الكتابة للخبراء
لوصف المبنى والأرض – تثبيت البناء بأوصافه – تهميش على صك التملك – ولايحتج
لتطبيق المادة (254) .
وإذا كان
مع صاحب البناء حجة استحكام وأراد اثبات تملك الأرض فلابد من إخراج حجةعلى
الأرض252/7.
2-أن
يكون مالك الأنقاض(البناء)غير مالك الأرض وبينه وبين مالك الأرض اتفاق على أن له
نصف غلة تلك العمارة وإذا حصل تعويض يكون بينهما مناصفة فهذا يثبت ويهمش على صك
العقار بذلك. ناصر المحيميد الإنهاءات الثبوتية ص 797.
· ذكر
الشيخ منصور القحطاني بخميس مشيط – عبدالرحمن المالكي بالطائف أن اثبات المباني
يكون من اختصاص كتاب العدل حسب توجيه الوزارة .
4-التأصيل الشرعي والنظامي لإثبات التملك المؤقت
اثبات
التملك المؤقت يشمل الأرض والبناء سببه الجوائح كالسيول والحرمين ونحوها. حمد
الخضيري العدل 36 ص61 .
فيها
التعميم رقم3/128ت في3/1/1401هـ( التصنيف1/287 )والتعميم رقم28/12/في30/2/1401هـ
(التصنيف1/288)ومشار إليه في المادة259/6 من نظام المرافعات بشأن المباني التي على
أراضٍ بالمشاعر.
*ملخصها
الأنقاض قسمين:
1-أنقاض
على أراضٍ حكومية عليها صكوك للدولة فيعتبر تعدي ولا يعوض.
2-أنقاض
على أراضٍ رحمانية بيضاء وبعيدة عن
العمران ولم تخطط أو تخصص وليس عليها صك للدولة فهؤلاء يعوضون عن هذه الأنقاض.
وهذه كان
لها نموذج ويكون الإثبات بناء على خطاب من الجهة التي ستعوض من صاحب الملك ويشار
إلى أن الإثبات خاص بالتعويضات.
اثبات
أنقاض مؤقت خاص بالمباني على أراضي المشاعر (منى ومزدلفة وعرفة) يرد من الدفاع
المدني أو الأمارة أو هيئة تطوير منى ولا يقبل إلا بطلب من جهة مختصة(م/259/6).
حمد الخضيري العدل 36 ص61 .
(حضور
المنهي – احضار خطاب من الجهة الطالبة – البينة العادلة – تقرير القاضي – اصدار
وثيقة من نسختين ولا يخرج به صك)
-
الفرق بين اثبات التملك المؤقت واثبات الانقاض:
1- الانقاض
يكون مع صاحبه حجة استحكام أو غيره من وثائق التملك النظامية بخلاف الاثبات المؤقت
فلا يكون مع صاحبه اثبات تملك نظامي .
2- الانقاض
تكون أحياناً لغير مالك الأرض كما لو أجرها مدة طويلة أو حكرها .
3- الاثبات
المؤقت يكون له سبب ويكون ممنوعاً من تملك الأرض كأراضي الحرمين وحماها والأراضي
التي منع التملك فيها كالأراضي الحدودية أو ماله فيها اختصاص كالمساييل أو الأراضي
التي تعارض عليها أرامكو السعودية بالمنطقة الشرقية وعليها مباني أو مزارع كحال
الأراضي التي سيمر معها القطار بالمنطقة الشرقية .
5-التأصيل الشرعي والنظامي للتحكير وفسخه
التحكير:ومثله الصبره وكذا المغارسة.
التحكير: في الحجاز وفي نجد الصبره.
الأرض
المحتكرة هي التي وقف بنائها ولم توقف هي .
وهو عقد
ايجار لـ(أرض وقف أو حر) للبناء والغرس أو أحدهما لإستبقاء الأرض بحيث لا تباع.
وفي الغالب أن مدته غير محدده مادام البناء أو الغراس باقِ . الانهاءات الثبوتية ص
683
ولو بيعت
تقدر الأرض وتكون للحكر أو الوقف والأنقاض تقدر للمستحكر. الانهاءات الثبوتية ص
686
*حكم
التحكير للوقف(التأجير)؟ فيه خلاف: وهو تابع للأوقاف المحور الثالني في هذا
البرنامج .ص 806
يجوز
الإقتراض على الأراضي الموقوفة والمحكرة دون اشتراط تقديم صك ملكية وإجراء رهنها
حسب التعميم رقم210/12/ت في 7/11/1395هـ. الانهاءات الثبوتية ص 809
*هل
الصبرة الغير معروف أصحابها تعتبر وقف؟ لا (حسب التعميم رقم 101/12/ت في 2/6/1398
المبني على قرار مجلس القضاء الأعلى بهيئته الدائمة رقم 112 في 20/4/1398هـ . الانهاءات الثبوتية ص 811
صكوك
الصبره والمفارسة التي لم تذكر فيها أساس ملكية الرقبة ولا المساحة والإجراءات
الإدارية غير كافية في اثبات الملكية التعميم رقم12/190/ت في22/10/1406هـ وجاء فيه
أيضاً بناءً الأمر السامي رقم 1258/2 في 26/4/1404هـ التصريح بقبول الوثائق
العادية على الأملاك القديمة الثابت إحياؤها قبل صدور نظام الأراضي البور ويمنح
عليها قروض. الانهاءات الثبوتية ص 811
*فسخ التحكير عن العقار(الوقف)يكون ببيعه على
المستحكر.
*إجراءات
اثبات التحكير:
(حضور
طرفي التحكير واثباتهما ــــ إحضار صك العقار ـــ أن يكون تحت الولاية المكانية ــ
رصد الإنهاء سواء طلب الإثبات أو البيع ــ إقرار الطرف الثاني بالموافقة ـــ تحقق
الغبطة والمصلحة ووجود المسوغ ـــ الكتابة لأهل الخبرة).
6-ضم
المحدودات المتجاورة:
1-إذا
كانت المحدودات عليها حجج استحكام أو أحدهما حجة والآخر مبايعة أو منحه من كتابة
العدل فالضم من اختصاص المحكمة.
2-إذا
كان كلا الصكين من كتابةالعدل فالضم من اختصاص كتابة العدل حسب التعميم رقم
8/ت/104في3/7/1410هــ (التصنيف5/356). حمد الخضيري مجلة العدل عدد 36 ص 57.
لأن الضم
ليس بإثبات وهو مثل الفرز والفرز من اختصاص كاتب العدل .
شروط الضم :
1- أن يكون
المالك للصكوك واحد .
2- تكون
العقارات متجاورة .
3- أن تكون
الصكوك مستوفية .
4- موافقة
البلدية .
3ــ إذا كان طالبي الضم
ورثة ومنهم قاصر فالضم من اختصاص المحكمة وإن كانت الصكوك من كتابة العدل لأنه
يحتاج إلى التحقق من الغبطة والمصلحة.
7-اثبات المتبقي أو بيان الجزء المتبقي:
س/هل هو
من اختصاص المحكمة أم كتابة العدل؟
الجواب/من اختصاص كتابة العدل حسب التعميم رقم95/12/ت
في9/6/1401هــ (التصنيف4/326).
8-تحويل الذرع إلى متر:
أنواع
الأذرع:
(مغرس
ـــ معان ـــ مخزن ـــ قدم ـــ شبر ـــ دونم )
إذا كان
مطابقاً للمتر في الطبيعة والواقع فلايحتاج إلى المادة(254).
أماإذا
لم يكن الذرع مطابق،فتطبق المادة (254). وهذا خاص بحجج الاستحكام .
*ملحوظة:
تحويل
الصكوك الصادرة من كتابةالعدل من اختصاصات كتابةالعدل حسب قرار المجلس الأعلى
للقضاء رقم 167/48في18/11/1419هــ. وخطاب معالي وزير العدل الموجه لفضيلة رئيس
محاكم المنطقة الشرقية برقم 38651/18 في 28/8/1418هـ .
8-تحويل الملك من زراعي إلى سكني:
1-إذا
كان داخل النطاق العمراني فلابد من موافقة البلدية. حمد الخضيري مجلة العدل عدد 36
ص 59
2-إذا
كان خارج النطاق العمراني فلابد من موافقة البلدية والزراعة
3-إذا
كان العقار لقصار أو وقف فلابد من تحقق الغبطة والمصلحة.
10-بيان الجهات التي يكتب لها:
1-الزراعة
بدأت الكتابة لها عام1391هــ التعميم رقم 96/2/ت في24/5/1391هــ (التصنيف1/352).
2-
المواصلات عام 1389هــ التعميم رقم135/2/ت في17/9/1389هــ (التصنيف1/346).
3-سكةالحديد
الحرم م100 من كل جانب التعميم رقم 135/2/ت في13/10/1390هــ.ورقم 13/ت/2308 في
23/8/1424هـ .
4-حرس الحدود
للأراضي الساحلية وهي مائة متر داخل المدن وأربعمائة متر خارج المدن،التعميم
رقم8/ت/171في3/11/1409هـ(التصنيف1/448)
5-وزارةالدفاع1401هـ
التعميم رقم84/12/تفي4/4/1401هـ(التصنيف1/397).
6-وزارةالبترول1409هـ
التعميم رقم8/ت/170في2/11/1409هـ.
7-شركةالكهرباء1412هـ
التعميم رقم8/ت/23في7/2/1412هـ .
8-الحرس
الوطني التعميم رقم23/2/ت في 3/6/1388هـ ورقم16/3/ت
في4/3/1400هـ الأراضي الواقعة ضمن أو قرب معسكرات الحرس الوطني.
9-الآثار
106/12/ت في10/6/1398هـ في المناطق التي بها آثار ـــ حاليا الهيئةالعليا للسياحة.
10-الحياةالفطرية
وانمائها 13/ت/1280في18/9/1419هـ.
11-وزارةالمياه
فيما هو قريب من مشاريع وزارةالمياة
بالنسبةللمزارع التعميم رقم13/ت/2143في17/12/1423هـ.
11-مسائل متفرقة
1-الصكوك
المفرغة من الحجة غير المستكملة تكمل الإجراءات على صك الإفراغ ويستحسن الإشارة
إلى ذلك في صك الحجة وسجله،(م252/6).
2-الحجج
القديمة قبل التسعين هل تستكمل أو يخرج حجة جديدة؟ويهمش على الصك
القديم.(م252/7)والتعميم رقم98/12/ت في28/5/1394هـ) نص على عدم التعارض ولكن عدم
الغاء الصكوك هو الأيسر والأسرع في الإنجاز. أما اذا كانت الحجة قبل عام 1372هـ
فلا يعتمد عليها في التعديل وتعتبر وثيقة لابن خنين ص 516 لأنها صادرة قبل نظام
تنظيم الأعمال الإدارية في الدوائر الحكومية .
3-هل
الشهادة على الأملاك الثابته لابد فيها من ذكر الأطوال والحدود والمساحة بالنص أو
يكفي سواء بسواء وما أشبهها؟.فيه خلاف
1-
الحدود والمساحةوالأطوال2-الحدود والمساحة دون الأطوال3-الحدود فقط
والأظهر
أنها اذا كانت معلومة ومشهورة يكفي الشهادة إلى الحدود دون الأطوال.
يراجع
كشاف القناع 6/344 الشرح مع الانصاف تحقيق التركي ج 29/277 طرق الاثبات لأحمد
ابراهيم ص 147 نظرية الدعوى ص 350 .
*أما اذا
كانت الشهادة على تعديل الأطوال والحدود فلا بد من ذكر الحدود والأطوال والمساحة
في نظري .
5-هل
يلزم تدوين أرقام إجابات الدوائر وتواريخها في الصك؟تراجع المادة رقم(254/8)
والتعميم رقم(56/12/ت في10/4/1403هـ)(التصنيف1/413). وأكد بالتعميم رقم 12/13/ت
18/1/1407هـ .
*الصكوك
القديمة والحديثة التي لم ترفق بها أرقام الاجابات هل تلحق بها (يراجع) .التعميمين
المذكورين آنفاً .
6-الإحياء
إذا كان بعد المنع ولم يعارض التخطيط أوتعين الأرض لمشروع أو قطعت لأحد هل يشمل
المزارع أم هو خاص بالبيوت؟محل نقاش:
بشرط
أن لايكون هناك ضرر أو خطر على أحد أو
إثارة مشكلات اجتماعية أو احداث هجرة،التعميم12/70/ت في 15/4/1405هـ
(التصنيف1/200).
7-يحق
لأحد الشركاء بالإرث أو غيره طلب حجةاستحكام بدون وكالة من بقية الشركاء ويبين
نصيب كل شريك(252/4)والعقار الموروث تصدر الحجة بإسم الورثه إن أمكن وإلا بإسم
المورث وأنه خلفها اورثه من بعده م252/1ـ4والتعميم رقم12/133/ت في6/7/1406هــ وأساسه قرار المجلس
رقم122/4/29في2/7/1401هـ(التصنيف1/4324459) وقرار المجلس رقم 317/42في10/4/1416هــ.
8-حجةالإستحكام
تصدر من المحكمةالتي يقع العقار في نطاق إختصاصها المكاني (252/2)وإذا اختلفت
ولاية عقار مكانياً وعليه صك فالذي يكمله صاحب الإختصاص الأخير.
9-إذا
نقضت الحجة وليس بالمحكمة إلا قاض واحد يندب الوزير أحد القضاة لإكمالها(252/3).
10-صكوك
الإستحكام المخرجه على عقار خارج الولايةالمكانية ترفع للوزارة(252/6).
11-صور
صكوك حجج الإستحكام التي فقد ضبطها وسجلها أو ليس لها ضبط أو سجل تعد ملغاة
ولاحاجة بعرضها على محكمةالتمييز(252/10).
12- إذا كان البناء مملوك بموجب حجة دون الأرض
فعلى مدعي ملكية الأرض طلب حجة عليه (م252/7).
13- صكوك
حجج الاستحكام الخاصة بموظفي شركة أرامكو السعودية . التي يختلف الضبط عن الصك
والسجل .
14- كيفية معالجة الصكوك التي فقد ضبطها وسجلها
أو أحدهما أو تلف (م252/9-13). وجرى عمل محكمة الاستئناف على إلغاء الحجة التي ليس
لها ضبط أما اذا كان لها ضبط وليس لها سجل فإنها تسجل عند الاطمئنان الكاشف لابن
خنين 521 .
15- الحجة التي لم يعثر على معاملتها الأصلية
تستوفى بإجراءات جديدة (م252/14).
-
الصكوك
التي لم تختم وكذا السجلات .
-
اذا كان
الضبط يختلف عن الصك والسجل .
-
الضبوط
والسجلات التي لم توقع وتختم قرار المجلس بهذا الشأن الذي يبين الفرق بين من ترك
العمل للمصلحة العامة أو توفي أو تقاعد التعميم رقم 13/ت/1344 في 24/1/1420هـ .
16- التعميم رقم 13/ت/1344
في 24/1/1420هـ المبني على قرار المجلس الأعلى للقضاء رقم 270/48 في 18/11/1419هـ
بشأن الضبوط التي لم توقع وتختم .
ملخصه:
-
اذا كان
القاضي الذي لم يوقع الصك أو يختمه وكذ السجل والصك أحيل لمصلحة العمل فيعامل وفق
المادة 77 بالمصادقة بعد التحقق .
-
اذا كان
القاضي يمكن حضوره فيطلب للتوقيع على السجلات والضبوط .
-
اذا كان
السجل لم يوقع أو يختم والضبط موقع فيعامل وفق المادة 77 .
-
اذا كان
الصك والسجل موقعين والضبط لم يوقع فيوقع الخلف أنه نظم منه الصك الموقع عليه وعلى
سجله من مصدره بعد المطابقة والتثبت .
17- طلب حجة على عقارات منفصلة يكون لكل عقار حجة
إلا إذا كانت متلاصقة فتكون بحجة واحدة (م253/2/أ-ب) والتعميم رقم 8/32/ت في
12/3/1409هـ التصنيف 1/446.
18- إذا كان الشخص معه حجة وله عقار ملاصق فلا
يلحق بالحجة وإنما يخرج له حجة مستقلة (م253/2/ج).
19- المنطقة الشرقية لا تخرج الحجة إلا بعد ورود
إجابة البترول وإذا عارضت فلا يسمع الانهاء ولو كان ذلك الملك قديم (التعميم رقم
13/ت/3044 في 23/1/1428هـ ورقم 13/ت/3652 في 29/5/1430هـ) .
20- فيه فروقات بالألفاظ نظام المرافعات داخل
النطاق العمراني وخارجه نظام المباني داخل حدود التنمية العمرانية وخارجها حسب
قرار مجلس الوزراء رقم 157 في 11/5/1427هـ ضواحي المدن والقرى الرئيسية وخارجها
التعميم رقم 13/ت/13321 في 10/2/1429هـ.
21- إذا تبلغت الجهة المختصة ولم تبعث مندوباً
تكمل الحجة ولكن ماذا يقال في التعبير شطبت المعارضة أو صرف النظر عن المعارضة ولا
بد من التمييز (م254/7)و(م256/1) . تشطب الا اذا كانت القضية قد تهيأت للحكم في
الاعتراض فمن حق صاحب الحجة أن يطلب من المحكمة عدم الشطب والحكم في الموضوع (م 53)
ابن خنين الكاشف ص 538
22- الاستحكام على الأرض الفضاء لابد من رفعه
للمقام السامي مع إبداء وجهة النظر حياله (م255/1) ولا يبدأ بالتدوين إلا بعد ورود
التوجيه من المقام السامي (م255/2).
23- أي صك غير حجة استحكام وما تفرع عنها لا يلحق
به نظام الاستحكام ويعتبر وثيقة (م251/7) كصكوك المبايعات الغير مستندة على شيء أو
صكوك الخصومة .
24- الأضلاع المتعرجة تحدد الزوايا والانكسارات
(م257/2) وعرض الشوارع (م257/5) .
25- إذا كان العقار في منطقة لجهة حكومية فيها
اختصاص فيكتب لها مثل سكة الحديد وحرس الحدود ومصلحة المياه (م254/4) .
26- الاستعانة في بالبلدية والزراعة في مسح
المواقع (م257/4) والتعميم رقم 12/76/ت في 24/4/1405هـ تصنيف 1/427 .
27- الخصومة في العقار الذي ليس عليه حجة (م258)
.
28- إذا كان العقار فيه نخل لغير المالك لكامل
النخل فلا يخرج له حجة استحكام مستقلة وإنما يشار في الحجة الأصلية إلى تلك
النخلات وعددها ونوعها ومكانها تعميم رقم 8/ت/98 في 21/9/1411هـ المبني على قرار
الهيئة القضائية العليا رقم 152 في 26/5/1393هـ . التصنيف 1/459.
29- المساحة لا بد أن تكون بالجزم وليس بالتقريب
وأن تكون هي والأطوال بالمتر ولا مانع من ذكر المصطلحات التي بالمناطق بعد ايضاح
المتر ( التعميم رقم 129/12/ت في 24/12/1399هـ تصنيف رقم 5/344 والتعميم رقم
12/95/ت في 27/5/1404هـ تصنيف رقم 5/151) .
30- في الإعلان يذكر وصف العقار وبعده عن مركز
المدينة ولا يسلم للمواطن خشية التعديل وأن يتضمن الاعلان عن تسلسل المبايعات لأنه
يسهل على البلديات (التصنيف رقم 1/442 ورقم 1/380) . التعميم رقم 8/162/ت في
12/9/1407هـ ورقم 32/12/ت في 2/3/1397هـ .
31-
الحجج تكون في سجلات مستقلة لإدخال الثروة العقارية (التعميم رقم 13/ت/1008 في
2/1/1418هـ ) اعتباراً من 1/1/1418هـ . ويستحسن أيضاً الضبوط اذا كانت المحكمة بها
حجج كثيرة .
32- تكميل الإجراءات على صكوك حجج الاستحكام يكون
من ذات المكتب القضائي سواءً كان مصدره على رأس العمل أو انتقل . مجلة العدل عدد
36 ص 12
33- لا يملك أحد على السواحل بعمق أربعمائة متر
على الأقل من الشاطئ بإستثناء الضرورات الأمنية
التعميم رقم 13/ت/1815 في 27/6/1422هـ خارج المدن ورقم 13/ت/1433 في
22/7/1420هـ أما داخلها فمائة متراً التعميم رقم 80/ت/171 في 3/11/1409هـ .
34- تسجيل الاحداثيات في صكوك الحجج الزراعية اذا
وردت من الجهة المختصة (التعميم رقم 13/ت/2285 في 23/7/1424هـ ورقم 13/ت/2944 في
10/8/1427هـ ) وهو يطلب من البترول ويكون الملزم به المنهي .
35- اذا نقضت حجة الاستحكام مرتين فتنظر من محكمة
الاستئناف (م188/6) . حمد الخضيري مجلة العدل عدد 36 ص 12
36- اذا توجه القاضي عدم قبول الانهاء وإن وافقت
جميع الجهات المختصة فيصرف النظر ولا يصدر صك وإنما يصور الضبط ويعطى للمنهي صورة
منه لتقديم الاعتراض خلال شهر (التعميم رقم 4310 في 23/9/1359هـ التصنيف2/401).
حمد الخضيري مجلة العدل عدد 36 ص 19
37- أحياناً في معارضة الكهرباء تطلب إخراج مسار
الأبراج وتوافق فيصير العقار قسمين فهل يخرج بحجة واحدة أو بحجتين بنفس المعاملة
أو توضع المعاملة لأحد القسام ويتقدم من جديد للقسم الآخر . يراجع تفصيل حمد الخضيري مجلة العدل عدد 36
38- حجج الاستحكام بإسم القبائل لا تجوز قرار
مجلس القضاء الأعلى رقم 72/5 في 26/1/1415هـ ورقم 323/5 في 8/5/1421هـ ورقم
13/ت/1647 في 21/10/1421هـ تحديد الهجر وعدم إخراج حجج الاستحكام عليها ومنع نزول
قبيلة على أخرى التعميم رقم 135/12/ت في 27/10/1402هـ . التصنيف 1/409
39- الأراضي الممنوع تملكها:
الأودية والمساييل – قمم الجبال – الشواطئ 400 خارج
المدن 100 داخل المدن – سكة الحديد بالحجاز 200 متر التعميم رقم 12/75/ت في
21/4/1404هـ – طرق المواصلات 100 متر – مكان إقامة الشركات أثناء تنفيذ المشروعات
- آبار السبيل – الجبال التي يؤخذ منها
الرخام والرمل الأبيض – مصادر المياه مثل البحيرات التي خلف السدود – الغابات –
المحميات – خطوط أنابيب النفط وتحلية المياه وحرمها – المقابر – أراضي المشاعر
وحماها- ما جاء فيه نفع خاص – الأراضي البيضاء . حمد الخضيري مجلة العدل عدد 36 ص
41
40- تغير الحدود اذا كان بسبب خارج عن ارادة
المنهي كأن يكون الحد جار ثم نزع للبلدية فلا حاجة لتطبيق المادة 254 , أما اذا
كان برغبة المنهي ويؤثر على المجاوريين فلا بد من اتخاذ المادة 254 . واللوائح
251/5.4 والتعميم رقم 145/ت في 27/11/1402هـ ورقم 13/ت/12001 في 21/5/1419هـ حمد
الخضيري مجلة العدل عدد 36 ص 50
41- رؤساء الدوائر لا تقبل اجابتهم على العقارات
الخاصة بهم في حجج الاستحكام حسب قرار المجلس رقم 3 في 2/1/1396هـ .
42- اذا كان نصف العقار شائعاً عليه حجة ولم يذكر
مالك النصف الآخر ثم تقدم بطلب اثبات تملكه لذلك النصف فلا يخرج له حجة مستقلة
وانما يضاف اسمه على الحجة السابقة.
43- الأراضي البعلية تملك حسب العرف في البعول
فما يعد البعل فيه إحياءً يملك التعميم رقم 87/2/ت في 22/4/1395هـ . التصنيف 1/368
44- على البلدية اذا ارادت أن تطلع على الوثائق
بعث مندبها إلى المحكمة التعميم رقم 12/40/ت في 6/3/1404هـ .
45- مسكر
صيد السمك يفيد الاحياء فتاوى الشيخ محمد 8/266 .
46-
حضائر الاسماك تفيد الاختصاص لا الملك فتاوى الشيخ محمد 8/268 .
47-
الأعمال التي قام بها القاضي بصفته قائماً بعمل كاتب العدل الذي يكملها كاتب العدل
خطاب سماحة رئيس المجلس الموجه لرئيس محاكم المنطقة الشرقية برقم 1/466 في
17/4/1416هـ والقرار رقم 323/42 في 10/4/1416هـ .
48- طلب الفرز لابد أن يكون العقار عليه صك نظامي
ووفق مخطط معتمد وموافقة الجهة المختصة التعميم رقم 13/ت/1144 في 2/1/1419هـ . حمد
الخضيري مجلة العدل عدد 36 ص 70
49- الاعلان والنفقات كلها على المدعي في العقار
الذي ليس عليه حجة اذا أريد إخراج الحجة أثناء النظر وبعد انتهاء القضية واثبات
التملك له أو لخصمه استقر ضمانها على من يقضى له بالعقار فإن امتنع الخصمان
تسليمها كان للقاضي وقف الخصومة حتى تسلم حسب المادة 125 من نظام المرافعات ابن
خنين الكاشف ج 2 ص 545 .
50- اختلاف الاطوال في صك الافراغ اذا كان الاصل
حجة استحكام :
-
أن تكون
الأخطاء في ذات الاصل حجة الاستحكام فيطبق الاستحكام .
-
أن تكون
الأخطاء في صك الافراغ دون الأصل فهذا يطلب صاحب المخطط ويكون التعديل عند كاتب
العدل.
-
أما أخذ
البلدية لقيمة الأمتار الزائدة بعد التعديل في المخططات الاهلية فلا وجه له لأن لا
حق لها في ذلك والحق للمالك .
تعليقات
إرسال تعليق
شكرا جزيلا
للاستفادة من موقعنا ابحثوا على الموضوع الذين تريدون، بمربع البحث. نسعى دائما لتطوير موقعنا، شكرا لكم