6.19.2019

التحفيظ الإجباري

التحفيظ الإجباري







التحفيظ الإجباري





إشراف الأستاذ:محمد محبوبي
من إنجاز الطلبة :
رشيد هباش
عصام لحمين
رضى الشهيبي
أنس الساهل
سكينة بوختال


مقدمة 

يعد التحفيظ العقاري من بين أهم التقنيات القانونية التي تساهم في حماية و إدماج العقار في صلب التنمية ، و "لذلك تسعى كل الدول إلى تهيئ نظام عقاري متكامل في جوانبه، من أجل خلق قاعدة عقارية صلبة"[1]، و تمكين الملاكين و المتعاملين في المجال من التصرف في عقاراتهم بشكل سليم و على أساس متين[2].
إلا أن طابع الاختيارية في التحفيظ العقاري من شأنه أن يحول دون تحقيق هذه الأهداف خصوصا وأن  يؤدي إلى عرقلة سياسة تعميم التحفيظ العقاري بصفة عامة.
من أجل ذلك فالتحفيظ قد يكون إجباريا كاستثناء عن المبدأ العام، حيث تتخذ الدولة المبادرة بخصوص مسطرته و تتكلف بجميع أشغالها.
إن التحفيظ الإجباري الذي يعتبر موضوعنا في هذا العرض يكتسي أهمية كبرى، من الناحية القانونية ومن الناحية العملية.
-         فمن الناحية القانونية، تتجلى هذه الأهمية في كون المشرع خص موضوع التحفيظ الإجباري بتنظيم محكم في إطار القوانين التي أحدثها لتنظيمه .
ـ أما من الناحية العملية، فيكتسي التحفيظ الإجباري أهمية كبرى بحيث أنه يعمل على تعميم نظام التحفيظ العقاري ويجعله يساهم في تحقيق التنمية الاقتصادية و الاجتماعية.
و قد نص المشرع المغربي على التحفيظ الإجباري في الفصل السابع والثامن من قانون 14.07، وفي الفصول من 51-1 إلى 51-19 في الباب السادس بمقتضى التعديل الجديد الذي جاء به القانون14.07  ، هذا بالإضافة إلى العديد من  الحالات والمساطر الأخرى السابقة المنظمة بمقتضى نصوص خاصة .



و هذا ما يقودنا إلى طرح هذه الإشكالية.
إلى أي حد استطاع المشرع المغربي تنظيم حالات التحفيظ الإجباري و مساطرها؟
هذا ما سنتطرق إليه في موضوعنا هذا من خلال تقسيمه على الشكل الآتي :
المبحث الأول : ماهية التحفيظ العقاري.
المطلب الأول : مفهوم التحفيظ الإجباري و خصائصه
المطلب الثاني : حالات التحفيظ الإجباري.
المبحث الثاني: مساطر التحفيظ الإجباري.
المطلب الأول: مسطرة التحفيظ الإجباري في قانون التحفيظ العقاري.
المطلب الثاني : مسطرة التحفيظ الإجباري في القوانين الخاصة.


المبحث الاول: ماهية التحفيظ الإجباري

يعتبر التحفيظ العقاري بالمغرب، أمرا اختياريا ][3][ وهذا هو الأساس الذي تم تبنيه منذ صدور ظهير 12 غشت 1913، لكن المشرع المغربي نص على مجموعة من الحالات التي يكون فيها التحفيظ إجباريا طبقا لهذا الظهير، والحديث عن إجبارية التحفيظ باعتبارها استثناء وليست أصلا، يفرض علينا تحديد مفهوم التحفيظ الإجباري (المطلب الأول)، وكذلك الوقوف عند حالاته (المطلب الثاني).

المطلب الأول : مفهوم التحفيظ الإجباري وخصائصه

عرف مفهوم التحفيظ كمصطلح جدلا واسعا قبل صدور القانون رقم 07-14، بحيث كان الفقه والقضاء و إدارة المحافظة العقارية غير متفقين على معنى واحد، نظرا للطابع الإجـرائي لهذا المفهوم وارتباطـه بمقتضيات قانونية أخرى، وغايتنا في هذا الاتجاه هي الوقوف على مفهوم التحفيظ الإجباري (الفقرة الأولى)، وكذا تبيان الخصائص التي يتميز بها (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: مفهوم التحفيظ الإجباري                          

إن المشرع المغربي لم يعرف التحفيظ الإجباري، سواء في الفصل 7 أو الفصول من 1-51 إلى 19-51 من قانون رقم 07-14، و إنما بين أحكامه فقط. وعلى عكس ذلك فقط عرف التحفيظ  العقاري من خلال الفصل الاول من نفس القانون والذي جاء فيه: "يرمي التحفيظ إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير أن يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد ويقصد منه:
- تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم، وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به؛
- تقييد كل التصرفات والوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط الحقوق العينية أو التحملات المتعلقة بالملك، في الرسم العقاري المؤسس له".
ويمكن تعريف التحفيظ الإجباري بشكل عام، بأنه هو إلزام مالك العقار أو صاحب الحق العقاري العيني بالخضوع لنظام الشهر العيني،  والتعريف هذا الذي سقناه قد ينصرف لجميع حالات التحفيظ الإجباري في التشريع العقاري المغربي.
لذلك يمكن تعريف مسطرة التحفيظ الإجباري في ضوء قانون 07-14، بأنها إرادة الدولة في تحفيظ عقارات معينة بشكل إجباري ومجاني باتباع مجموعة من الإجراءات  التي تنتهي بتأسيس رسوم عقارية  وتطهير الملكية من كل ادعاء .[[4]]
       ومما سبق يمكن القول بأن التحفيظ الإجباري عموما، هو مجموعة من الإجراءات والمساطر الخاصة الهادفة إلى تثبيت العقار من الناحية المادية والقانونية، وجعله خاضعا لأحكام ظهير التحفيظ العقاري جبرا وفقا لإجراءات مبسطة ومعفاة من الرسوم غالبا، وذلك بهدف المساهمة في تعميم نظام التحفيظ العقاري وتجنب مجموعة من المشاكل التي تطرحها الاختيارية.
     ومن هنا سنتطرق إلى أهم خصائص نظام التحفيظ الإجباري بالمغرب وذلك في الفقرة الموالية.




الفقرة الثانية: خصائص التحفيظ الإجباري                    

يمتاز نظام التحفيظ الإجباري بمجموعة من الخصائص، التي تجعله مختلفا عن المسطرة العادية للتحفيظ وذلك نظرا للأهمية القصوى التي يحظى بها، والهدف الأسمى الذي يرمي إليه المشرع من خلال هذه المسطرة الفريدة في إجراءاتها، والتي تميزها عن المسطرة الاختيارية مجموعة من الخصائص لعل أبرزها المجانية، الإجبارية، والشمولية، بالإضافة إلى كونها مسطرة جماعية.
*خاصية الإجبارية:
المبدأ في تقديم مطالب التحفيظ هو الاختيارية، وهو المبدأ المكرس في الفصل السادس من ظهير التحفيظ العقاري، وعلى العكس من ذلك فإن أول الخصائص التي تمتاز بها هذه المسطرة انطلاقا من تسميتها هي الإجبارية، ففي المسطرة الجديدة التي جاء بها القانون 14.07 مثلا، يتم اتخاذ قرار التحفيظ الإجباري من قبل السلطة العامة ممثلة في وزير الفلاحة، ولا يملك أصحاب العقارات إلى تحفيظ أراضيهم، وليس لهم حق معارضة التحفيظ أو تأجيله، فالسلطة العامة تعمل من خلال عملية التحفيظ على إحاطة حقوقهم بحماية قانونية تطهرها من شوائب المنازعة بحيث يكتسي التحفيظ الإجباري صبغة المرفق العام][5][.
 وتنصرف الإجبارية إلى جميع العقارات المشمولة بقرار وزير الفلاحة، ولا ينفع غياب أو تقاعس الملاك عن تحفيظ عقاراتهم فحتى وإن كان أصحاب العقارات غير موجودين أثناء إقامة أشغال البحث التجزيئي والقانوني أو كانوا حاضرين لكنهم تقاعسوا إما لعدم رغبتهم في تحفيظ عقاراتهم أو لعدم اكتراثهم لهذه العملية، فإنه في هذه الحالة تحرر مطالب التحفيظ بناء على البحث القانوني التي تجريه مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بمؤازرة لجنة التحفيظ الإجباري، وتدرج في اسم ملاكها بالرغم من هذا الغياب أو التقاعس[[6]] .
*خـاصية المجـانية :
 خـلافا لمطالب التحفيظ الاختيارية التي تستوجب أداء رسـوم حسـب تعريفات محددة[[7]]، فإن مطالب التحفيظ التي تهم المناطق المفتوحة للتحفيظ الإجباري تكون مجانية وبدون اداء أي مصاريف، وهذا ما نصت عليه صراحة الفقرة الأخيرة من الفصل 07 من قانون رقم 07- 14.
 وعليه فإن إيداع مطالب التحفيظ وما يواكبها من أعمال تقوم بها مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية تكون بشكل مجاني،  كما أنه يمكن لكل شخص الاطلاع وبدون مقابل بمقر السلطة المحلية والمحافظة العقارية على اللوائح والتصاميم التجزيئية المتعلقة بمناطق التحفيظ الاجباري. وهذا الاعفاء من تكاليف التحفيظ يشكل سببا من أسباب التشجيع على تحفيظ العقارات خصوصا في المناطق القروية. فلا معنى للإجبارية إن لم تعفي جيوب الملاك من أداء واجبات الرسوم التي تفرض في إجراءات التحفيظ وفق المسطرة العادية[[8]].   
*السرعة و البساطة:
إن من بين مميزات مسطرة التحفيظ الإجباري السرعة في إنجازها وذلك أنه بمجرد صدور قرار الوزير الوصي على القطاع يتم تحضير منطقة التحفيظ الإجباري، وبعد تحديد المنطقة المزمع تحفيظها تجري أشغال البحث التجزيئي والقانوني التي تتم حتى في غياب الملاك ودون موافقتهم، وتتجلى السرعة في هذه المسطرة من خلال قيام المحافظ على الأملاك العقارية، داخل أجل شهر من توصله بالملف المنصوص عليه في الفصل 51.10 من قانون 14.07 بإدراج مطالب التحفيظ في سجل العمليات السابقة للتحفيظ بعد مرورها بالصندوق بملاحظة مجانية الأداء فيتم ترقيمها ترقيما تتابعيا.
كما تتجلى بساطة هذه المسطرة في عدم إلزام الملاك بدعم مطالب تحفيظ عقاراتهم بسندات الملكية، إن لم يكونوا متوفرين عليها بحيث يتم الاكتفاء بتحرير شهادات إدارية للملكية أثناء البحث القانوني الذي تنجزه المصالح العقارية بعين المكان بحضور المالكين، على ألا يقل عدد شهود هذا العقد عن اللفيف العرفي في اثني عشر شاهدا، وتتم المصادقة على هذا العقد من طرف ممثل السلطة المحلية[[9]].
*خاصية الشمولية :
 وتعتبر هذه الخاصية من مميزات المسطرة الجديدة للتحفيظ الإجباري وذلك بخلاف باقي حالات الأخرى التي  تستهدف عقارات محددة بعينها ، كما هو الشأن بالنسبة للتحفيظ الإجباري للأراضي الخاضعة للضم أو التحفيظ الإجباري لعقارات الجمعيات النقابية للملاكين، أو التجزئات العقارية...
 فعلى العكس من ذلك فإن المشرع المغربي لم يحدد في هذه المسطرة طبيعة العقارات المعنية بقرار التحفيظ الاجباري، سواء تعلق الأمر بعقارات قروية أو حضرية. كما لم يعين المشرع أي أنظمة عقارية بعينها.
كما أن شمولية المسطرة تتمثل في عدم ترك أي عقار يوجد داخل المنطقة المعينة دون تحفيظه، فحتى في حالة وجود عقار ولم يتم التعرف على مالكه، فإنه يحرر مطلب للتحفيظ بشأنه ويدرج تلقائيا في اسم ملك الدولة الخاص.[[10]]

       *خاصية الجماعية :
تجري مسطرة التحفيظ الإجباري المنصوص عليها في الفرع السادس من ظهير التحفيظ الإجباري بشكل جماعي، حيث تتم عملية تهييئ  العقارات للعملية وإعداد الملاكين وذوي الحقوق بشكل جماعي، كما أن  تنفيذ أشغال البحث التجزيئي والقانوني تتم بشكل جماعي، ويتم إدراج مطالب التحفيظ من طرف المحافظ وايداع اللائحة والتصميم التجزيئيين لدى السلطة المحلية دفعة واحدة. كما أن أعمال المراقبة التي تطلع بها "لجنة التحفيظ الاجباري" تهم جميع العقارات المفتوحة للتحفيظ الإجباري بأكملها. 
وتتم عملية الاشـهار واستدعاء طالبي التحفيظ، والمتدخليـن في المسطرة لإقامة التحديـد في وقـت متزامن][11][، لتنتهي المسطرة بشكل جماعي حيث يتم تأسيس الرسوم العقارية ومطالب التحفيظ غير المثقلة بالتعرضات.
وهذا ما يسمح بالمعرفة والإحاطة المسبقة بالمساحات المزمع تحفيظها، وعدد المطالب الواجب إيداعها، وبالتبعية عدد الرسوم العقارية المفروض تأسيسها، مما يجعل البرامج التخطيطية تتسم بالوضوح والواقعية][12][، ولا ترتكز فقط على توقعات وتنبؤات وافتراضات محتملة الوقوع أو عدمه. 
وهذه الميزة لا تتوفر فقط في المسطرة الجديدة وإنما نجدها كذلك في إطار عملية ضم الأراضي أو التحفيظ الجماعي.




المطلب الثاني:حالات التحفيظ الإجباري

لئن كان سبق وأن تحدثنا عن مفهوم التحفيظ الإجباري وخصائصه  وعلى أنه في الأصل إختيارياً ؛ فإن  القاعدة العامة تقول على أنا كل مبدأ له استثناءات ،ومعه فإن اختيارية تحفيظ العقارات كقاعدة عامة تتخللها  بعد الاستثناءات سواء تطرق إليها المشرع في ظهير التحفيظ العقاري  أو بناءا على على القوانين الخاصة  وهو  ما يجعل ادراجها أمر في غاية الاهمية  مادام أنها حالات تتعلق بالتحفيظ الإجباري .
على نصاب ذلك فإن هذا المطلب سنتعرض فيه إلى تلك الحالات التي يكون فيها التحفيظ إجبارياً .

الفقرة الاولى :الحالات المنصوص علها في ظهير التحفيظ العقاري

أولا: التحفيظ الإجباري بناءا على أمر من المحكمة

ينص الفصل الثامن من ظهير التحفيظ العقاري كما تم تعديله و تتميمه بالقانون  رقم 14.07:''التحفيظ يكون إجبارياً عندما تأمر به المحاكم المختصة أتناء إجراءات الحجز العقاري في مواجهة المحجوز عليه ،بناءا على الفصل المذكور يتضح أنه في حالة الحجز العقاري تأمر المحكمة بتحفيظ العقار المحجوز عليه . ولكن ما يجب اثارة الانتباه إليه أن المشرع  منح هذه الإمكانية للمحكمة ولم يجبرها عليها ، اى بمعنى أخر الأمر يبقى جوازيا بالنسبة للمحكمة حيث يمكن أن تشترط التحفيظ إذا رأت مصلحة في ذلك . خاصةً وأن العقار المحجوز عليه يمكن أن يكون محل نزاع مما يتسبب في إثارة تعرضات وإطالة أمد مسطرة التحفيظ ، ومثل هذه الاجراءت تكون بمثابة عرقلة يستفيذ منها المدين المحجوز عليه و تحول دون بيع العقار المحجوز[13].
إرتباطا بذلك توجه الاستاذ الفاخوري . على أن هذه الحالة لم يقصد بها الإنتظار إلى حد نهاية مسطرة التحفيظ العقاري وإنشاء الرسم العقاري ،  وإنما  بمجرد تقديم مطلب التحفيظ حفاظا على عدم الدخول في تعقد المساطر وطولها وكذا ظهور التعرضات وغيرها وما ينتج عن ذلك من تاخير[14] ، وعملياً فإن المحكمة المختصة لا تباشر اجراءات تحفيظ العقار المحجوز ، لان المسطرة تطول وتؤثر في تنفيذ الحجز العقاري مما ينعكس سلباً على مالية طالب التنفيذ[15].
 علىالعموم يمكن القول أن التحفيظ الإجباري  بناءا على أمر من المحكمة المتعلق بموضوع الحجز العقاري يبقى عائقه هو طول مسطرة التحفيظ ، وكذا إفتراض وجود نزاعات تتسبب في تعرضات وغيرها ، غير أنه في المقابل تصبح للعقار المحجوز عليه زيادة في قيمته إذا تم تحفيظه قبل بيعه .

ثانيا: التحفيظ الإجباري في حالة صدور قرار يقضي بذلك في بعض المناطق:

ياخد هذا النوع من التحفيظ إجباريته من الفصل السابع من ظهير التحفيظ العقاري المعدل و المتمم بمقتضى القانون رقم 14.07 الذي نص على أنه "يكون التحفيظ إجبارياً في الحالات المنصوص عليها في قوانين خاصة ، وفي المناطق التي سيتم فتحها لهذه الغاية بقرار يتخده الوزير الوصي على  الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بناءا على إقتراح من مديرها" ويجب أن ينشر ذلك القرار بالجريدة الرسمية وأن يعلق كذلك هذا القرار المحدد لمنطقة التحفيظ الإجباري بالسلطة المحلية والجماعة والمحكمة الإبتدائية والمحافظة العقارية[16] .

الفقرة الثانية :الحالات المنصوص عليها في في نصوص خاصة

أولا : التحفيظ الإجباري لاملاك الدولة في حالة التعرض على تحديدها:

يكفل ظهير 3 يناير 1916 المتعلق باملاك الدولة الخاصة [17]لكل من له الحق على هذه الأملاك أن يتعرض على تحددها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ نشر الإعلان بالتحديد  بالجريدة الرسمية . ولعله تعرض يجب أن يرفق بجميع الحجج والمستندات التيتؤيد مزاعمه من قبل من له الحق على تلك الأملاك . و في نفس الوقت وخلال نفس المدة عليه أن يتقدم بطلب التحفيظ مؤيدا طلبه بنفس الحجج السابقة .
و الغرض من هذه الإجراءات هو إثبات الحق إما لفائدة الدولة أو لفائدة طالبي التحفيظ [18]؛ويقع الإثبات على من  يدعي ، كون البينة على من إدعى ،ويجب أن يوضع مطلب التحفيظ على أملاك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ نشر الإعلان بالتحديد الاداري ، غير أن الواقع العملي أكد على خلاف ما يجب أن تستوفيه الشروط المبنية في مسطرة التحديد ، كما هو الشأن في التحديد الاداري رقم 429 .02.2 الصادر بتاريخ 26/06/02 الصادر بالجريدة الرسمية عدد 5024 في 25/07/20002 والمتعلق بالملك الجماعي المدعو "إما نتمغرا" حيث تعرض على المطلب المذكور بتاريخ 23/07/2003,[19] وهو مايجعل المدة في سنة تقريباً ،ومعه فهو خرق للتاريخ المحدد في ثلاثة أشهر ، مما كان يفترض في السيد المحافظ رفض هذا الطلب بناءا على فوات أوانه .

ثانيا: التحفيظ الإجباري للاراضي السلالية في حالة تحديدها أو تقسيمها:

تسمى هذه الاراضي الموقع عليها الحفيظ الإجباري باراضي الجموع أو أراضي الجماعة السلالية ، وهي أراضي مخصصة منفعتها للجماعات  للتصرف فيها للحرث أو الرعي أو الكراء للغير .بواسطة مندوبيها وتحت وصاية وزارة الداخلية تبعا للاعراف المحلية وعادات القبائل الموجودة بها .و وفقاً للقوانين المنظمة للاراضي الجماعية  .و تمثل المساحة الاجمالية لهذه الأراضي ما يناهز إثني عشر مليون هكتار ، بعضها صالحة للإستغلال الفلاحي ،والبعض الاخر للرعي أو للاستثمار الغابوي .

ثالثا:التحفيظ الإجباري للمجموعات والتجمعات السكنية:

ينظم  التجزئات  العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات ظهير 17 يونيه والذي صدر بمقتضاه القانون رقم 25.90 ، ولعل تلك المساحات الكبرى التي يقوم ملاكها بتجزئتها قصد بيعها إلى قطع صغيرة أو متوسطة يقصد بيعها من أجل البناء سواء للسكن أو للصناعة أو للتجارة تخضع للتحفيظ الإجباري قبل القيام باي بيع أو تقسيم ، والقانون المذكور أعلاه نص ضرورة الحصول على ترخيص إداري قبل الاقدام على مباشرة أشغال التجزئة او التقسيم .ومنح الرخصة الادارية مشروط بتوفر مجموعة من الشروط ومن بينها أن يكون العقار موضوع التجزئة محفظا  أو في طور التحفيظ وإنتهى أجل التعرض[20] .

رابعا :التحفيظ الإجباري في إطار عملية ضم الأراضي الفلاحية

لقد شرع المغرب في عملية ضم الأراضي الفلاحية المتفرقة منذ سنة 1959 من أجل إعادة توزيعها بشكل يسمح باستغلالها استغلالاً أحسن .
ولقد إستلزم المشرع تحفيظ العقارات بشكل جماعي وبصفة اجبارية بعدما أظهرت التجربة فعالية هذه الطريقة ويمكن أن يقع هذا التحفيظ إما من طرف المعنيين بالامر أو تلقائياً من طرف  المحافظ (الفصل4 من ظهير يونيه 1962)ويكون التحفيظ مجانيا بالنسبة للعقارات الواقعة في المناطق التي تطبق بشانها عملية ضم الأراضي[21].

خامسا : التحفيظ الإجباري في إطار قانون الاستثمارات الفلاحية :

ان هذه العملية شبيهة إلى حد كبير بالتحفيظ الإجباري في نظاق ضم الأراضي الفلاحية ، إلى أن الإمر يتعلق حتماً بالمناطق السقوية وفي إطار قانون الاستثمارات الفلاحية . ولهذا قد سن المشرع مسطرة خاصة لتحفيظ هذه الاملاك بمقتضى  ظهير 1.69.174 بتاريخ يوليوز 1969 ويعتبر هذا الظهير متمم لظهير 30 يونيه 1962 والمتعلق بضم الأراضي الفلاحية[22].   

سادسا : التحفيظ الإجباري للعقارات المنزوعة ملكيتها :

يعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة عمل تقوم به سلطات مختصة حددها القانون ، وذلك من أجل نزع الملكية والتي يجب أن يكون ذلك وفق حكم قضائي[23] ، كما أنه بالرجوع إلى الفصل 37 ظهير 6 ماي 1982 فانه أوجب على الجهة المختصة نازعة الملكية المحددة في الفصل 3 من نفس الظهير ، إيداع مطلب التحفيظ مشفوع بحكم قضائي صادر بنقل الملكية ومحضر التحديد انجزته السلطة النازعة وتصميم موقع عليه و مؤشر من طرفها وتباشر بشأنه مسطرة خاصة للتحفيظ بدون إشهار ، وأن الحكم القضائي بنقل الملكية يطهر العقار المنزوعة ملكيته من  كافة الحقوق والتحملات المرتبطة به .

سابعا : مقايضة عقار محبس تحبساً عمومياً :

لا يجوز لوزارة الأوقاف بيع العقارات المحبسة تحبساً عمومياً ، ويمكن لها المقايضة عليها، وإذا كان العقار المحبس تحبساً عمومياً المقايض به غير محفظ فقد أوجب المشرع قبل إتمام المقايضة القيام بتحفيظ العقار ،إما بطلب من وزارة الأوقاف أو من صاحب العقار المقايض به ،ويطبق نفس الحكم في الحالات التي تقوم فيها وزارة الأوقاف بمقايضة مبلغ من المال بعقار حيث لا بد من قبل إنجاز المبادلة من إنجاز تحفيظ العقار إذا كان غير محفظ[24] .
على غرار ما سبق التطرق إليه ، انه يكون من الحري بنا أن نتساءل حول مسطرة التحفيظ الإجباري ما بين قانون التحفيظ العقاري و المساطر المنصوص عليها في القوانين الخاصة، و هو موضوع المبحث الثاني.





المبحث الثاني :مسطرة التحفيظ الإجباري


جاء في الفصل السابع من ظهير التحفيظ العقاري أنه "يكون التحفيظ إجباريا في الحالات المنصوص عليها في قوانين خاصة، وفي المناطق التي سيتم فتحها لهذه الغاية بقرار يتخذه الوزير الوصي على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بناء على اقتراح من مديرها."
 كما جاء في الفقرة الأخيرة من نفس الفصل أنه " تحدد إجراءات التحفيظ الإجباري المتعلقة بالحالات الواردة أعلاه في الفرع السادس من هذا الباب."
يفهم مما سبق أن المشرع المغربي قد نظم مسطرة التحفيظ الإجباري وجعلها القاعدة العامة التي تطبق على باقي حالات التحفيظ الإجباري بمقتضى نصوص خاصة ما لم يوجد بينها تعارض، على هذا الأساس سنعالج هذا المبحث في مطلبين نخصص الأول للمسطرة المنظمة في الفصول من51-1 إلى 51-19 من ظهير التحفيظ العقاري ثم نخصص الثاني لسير المساطر الخاصة للتحفيظ الإجباري و المنظمة بمقتضى ظهائر خاصة.

المطلب الأول : مسطرة التحفيظ الإجباري في ظهير التحفيظ العقاري

لعل من أهم المستجدات التي جاء بهاظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون رقم 14.07 هو تنظيمه لمسطرة التحفيظ الإجباري حيث خصص لها الفصول من 51-1 إلى 51-19 من نفس القانون، و يقتضي الأمر في مسطرة التحفيظ الإجباري إجراء مجموعة من الأعمال التحضيرية لسريان المسطرة، حيث يتم إعلان قرار فتح منطقة التحفيظ الإجباري ونشره،  لتحدث بعد ذلك لجنة تدعى ''لجنة التحفيظ الإجباري'' والتي تضطلع بعدة مهام في هذه المسطرة مؤازرة بذلك مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية لإقامة ما يسمى بالبحث التجزيئي والقانوني الذي ينتج عنه إدراج مطالب للتحفيظ(الفقرة الأولى). وإذا كان سير المسطرة  أمام المحافظ العقاري في المسطرة العادية تكون فيه السلطة للمحافظ ليتخذ مجموعة من الإجراءات توخيا لاستكمال المسطرة أو لإيقافها، فان الطابع الإجباري للتحفيظ، وقرار تعيين منطقة التحفيظ الإجباري، لن يوقفه أي عائق إلى أن يتم تأسيس الرسم العقاري، سواء وجدت هناك تعرضات أو لم توجد. فهو قرار لا رجعة فيه، لكنه يحترم هو الآخر المراحل التي يمر منها العقار في المسطرة العادية من إشهار وفتح  الباب للتعرضات وصولا  الى تحديد العقارات وتأسيس الرسوم العقارية المتعلقة بمنطقة التحفيظ الإجباري(الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى : إعداد منطقة التحفيظ الإجباري

رغبة من المشرع في تعميم نظام التحفيظ العقاري، فقد استحدث إجراءات خاصة في الفرع السادس من ظهير التحفيظ العقاري. ويعد قرار تعيين المنطقة المستهدف فتحها، وإحداث لجنة تدعى لجنة التحفيظ الإجباري أولى المراحل التي تمهد لبدء سريان مسطرة التحفيظ الإجباري (أولا). والملاحظ أن المشرع أناط بمصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بموازاة لجنة التحفيظ الإجباري القيام بالأشغال الميدانية منها إقامة البحث التجزيئي والقانوني (ثانيا)

أولا: صدور القرار وتأسيس لجنة التحفيظ الإجباري

 تقتضي مسطرة التحفيظ الإجباري تدخل الدولة بما لها من سلطة الإجبار لتعيين المنطقة المراد إخضاعها لهذه المسطرة ،وكذلك تعيين لجنة خاصة للإشراف على المسطرة والسهر على إنشائها .
1- تعيين منطقة التحفيظ الإجباري
ينص الفصل 7 من قانون ظهير التحفيظ العقاري: '' يكون التحفيظ إجباريا في الحالات المنصوص عليها في قوانين خاصة، وفي المناطق التي سيتم فتحها لهذه  الغاية بقرار يتخذه الوزير الوصي على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بناء على اقتراح من مديرها ''.
وانطلاقا من ذلك فان قرار فتح منطقة التحفيظ الإجباري يقوم باتخاذه وزير الفلاحة،وهذه المنطقة قد تكون داخل المدار الحضري أو القروي[25]
وبعد اختيار المنطقة يتم إنجاز تصميم أولي لها يشمل حدودها ومساحتها، ويلي اختيار المنطقة إنجاز الإدارة لمشروع القرار القاضي بفتح وتحديد منطقة التحفيظ الإجباري، لتحيله بدورها على السلطة الحكومية الوصية، ليتم توقيعه ونشره بالجريدة الرسمية.
لكن صدور القرار دون نشره في الجريدة الرسمية لا يرتب أي أثار قانونية، لذلك فإنه '' يجب أن ينشر القرار الصادر بفتح منطقة التحفيظ الإجباري، وأن يعلق بمقر السلطة المحلية المختصة والجماعة والمحكمة الابتدائية والمحافظة العقارية[26] '' .

وينتج عن نشر القرار عدم إمكانية إدراج أي مطلب للتحفيظ إلا وفق الإجراءات المنصوص عليها في الفرع السادس من الباب الثاني من القسم الأول من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون 14.07، كما أن العقارات الموجودة بمنطقة التحفيظ الإجباري تصبح خاضعة لمقتضيات الفصل 1-51 [27] . وعلى إثر ذلك يتم تعيين لجنة التحفيظ الإجباري في إطار هذه العملية بقرار عاملي أو بقرار مشترك للعمال المعنيين إذا امتدت حدود العقار إلى النفوذ الترابي لعمالة أو إقليم آخر[28] .
2- تشكيل لجنة التحفيظ الإجباري
تتكون لجنة التحفيظ الإجباري وفقا لما جاء الفصل 4-51 من:
v   ممثل السلطة المحلية رئيسا؛
v   رئيس الجماعة المعنية أو من ينوب عنه؛
v   المحافظ على الأملاك العقارية أو من ينوب عنه؛
v   رئيس مصلحة المسح العقاري المعني أو من ينوب عنه[29].
وتتجلى مهام لجنة التحفيظ في إعداد المعنيين بالأمر لعمليات التحفيظ الإجباري، وضمان حسن تنفيذ أشغال البحث التجزيئي والقانوني واتخاذ كافة التدابير التي تمكن من إدراج وتحديد مطالب التحفيظ. .
و بخصوص الإعداد فهو عملية تواصلية تقوم بها لجنة التحفيظ الإجباري من جهة لتفسير النتائج المرجوة من العملية  و إبراز فوائدها سواء على مستوى أمن الحقوق أو على مستوى تثمينها  و من جهة أخرى لحث الأفراد على إعداد الأدلة الثبوتية من عقود وسندات للملكية وتذكيرهم احتياطيا بالآثار السلبية لمطالب التحفيظ و التعرضات الكيدية[30]  .

ثانيا: أشغال البحث التجزيئي والقانوني

تعد مرحلة البحث التجزيئي والقانوني من أهم المراحل التي تمر منها مسطرة التحفيظ الإجباري، ويتم اعتماد هذا البحث كذلك في مسطرتي التحفيظ الجماعي ومسطرة ضم الأراضي الفلاحية، وهي عمليات ميدانية هدفها التعرف على الوضعية التقنية للعقار (وكذا الوضعية القانونية من طرف مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بمساعدة لجنة التحفيظ، وذلك في اتجاه تحرير مطلب التحفيظ.
1-   أشغال البحث التجزيئي
تعتبر عملية البحث التجزيئي من العمليات التي يعود فيها الاختصاص إلى المصالح التابعة لمديرية المسح العقاري[31] .
    ويراد بهذه العملية ضبط الحيز المادي للعقارات وغرس الأنصاب وتتم الاستعانة أيضا    ببرامج معلوماتية متخصصة، ليتم بعد ذلك وضع افتراضي للأنصاب عبر نفس البرنامج.
و تنتهي هذه العملية بإنجاز بحث تجزيئي و التصاميم الطوبغرافية لتحال جميعها على المحافظ المختص[32]  .
2- أشغال البحث القانوني
بناء على التصاميم المنجزة من طرف المصالح التقنية والبيان التجزيئي المنجز، تقوم الإدارة بواسطة أطرها المؤهلين ميدانيا وقانونيا لمباشرة أشغال البحث القانوني.
وتبتدئ هذه الأشغال بتحرير مطالب التحفيظ في عين المكان عبر ملء مطبوع مخصص لذلك لكل قطعة وفق البيانات المنصوص عليها في الفصل 13 من ظهير التحفيظ العقاري، مع طلب المحافظ أو من ينوب عنه أصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية وبالحقوق العينية المترتبة على الملك وفق ما نص عليه الفصل 14.
وبالنسبة للمالكين الذين لا يتوفرون على أي وثيقة، أو وثائقهم غير كافية فإن السلطة المحلية تكون ملزمة بأن توفر لهم شهادات إدارية للملكية[33] . أما بالنسبة للقطع التي لم يتم التعرف على أصحابها فتحرر بشأنها مطالب للتحفيظ وتدرج تلقائيا في اسم الملك الخاص للدولة، أما القطع التي تغيب أو تقاعس مالكوها فإن مطالب تحفيظها تحرر وتدرج تلقائيا في اسمهم[34] حيث يكون للشهود دور مهم في هذه المرحلة [35].
وتعمل البعثة المكلفة بأشغال هذا البحث على تلقي التعرضات[36] ، وتضمينها بمحاضر مخصصة لذلك. وتتوج هذه المرحلة بقيام المحافظ العقاري ورئيس مصلحة المسح بإعداد ملف يهم منطقة التحفيظ الإجباري بأكملها، ويتكون هذا الملف من :
•         تصميم يحدد المنطقة.
•      العقود والوثائق التي أدلى بها المالكون أو الشهادات الإدارية.
•      اللائحة والتصميم التجزيئيان اللذان يعنيان القطع الواقعة داخل منطقة التحفيظ الإجباري، ومساحتها المضبوطة، وكذا هويات وعناوين المالكين.
•           تصميم عقاري منجز وفق الضوابط الجاري بها العمل[37] .
وبعد ذلك، تعمل هذه المصالح على إحالة الملف على لجنة التحفيظ الإجباري التي تقوم إثر توصلها بالملف، بمراقبته والتحقق من إنجاز جميع الإشغال، ومقارنتها مع ما قد يكون ورد عليها من شكايات أو ملاحظات. حيث تتأكد من جميع البيانات والوثائق التي يتكون منها الملف سواء القانونية أو التقنية والمقارنة بينها، حتى لا يكون هناك تناقض فيما بينها.
وبعد هذه المراقبة يجب على اللجنة أن تقوم داخل أجل شهرين من تاريخ توصلها بالملف بإحالته على المحافظ على الأملاك العقارية التابع لنفوذ محافظته منطقة التحفيظ الإجباري، الذي يقوم بإدراج مطالب التحفيظ واتخاذ باقي الإجراءات القانونية [38].

الفقرة الثانية :سريان المسطرة أمام المحافظ

يعد المحافظ على الأملاك العقارية  النواة التي تتمحور حولها مسطرة التحفيظ من بدايتها إلى آخرها، سواء تعلق الأمر بالمسطرة الاختيارية أو الإجبارية، وذلك راجع بالأساس إلى الاختصاصات التي سطرها له المشرع في مجموع الظهائر والمراسيم والقرارات المؤطرة لنظام التحفيظ العقاري.
ويبرز دور المحافظ على الأملاك العقارية في مسطرة التحفيظ الإجباري من خلال سهره مع مختلف المصالح المتدخلة على القيام بشهر مطالب التحفيظ، وانتداب المهندس لعمليات التحديد (أولا)، إضافة إلى تلقي الإدعاءات الجارية على العقارات، وتتويجا باتخاذ  قرار التحفيظ وإنشاء الرسوم العقارية (ثانيا).

أولا: عمليات الإشهار والتحديد القانوني

بعد توصل المحافظ بالملف المنصوص عليه في الفصل 51.10 من طرف لجنة التحفيظ الإجباري، وبعد مراقبته، يشرع مباشرة في إدراج مطالب التحفيظ وشهرها ثم بعد ذلك يعد برنامجا لعمليات التحديد
1-: إدراج مطالب التحفيظ وشهرها في مسطرة التحفيظ الإجباري
بعد رجوع ملف التحفيظ الإجباري الى المحافظ يكون عمل لجنة التحفيظ الإجباري قد انتهى،  بحيث يعمل المحافظ العقاري على ادراج مطالب التحفيظ عملا بالفقرة الثانية من
الفصل 51.11 التي جاء فيها أنه: "يقوم المحافظ على الأملاك العقارية داخل أجل شهر بإدراج مطالب التحفيظ  وإيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية".
وتطبيقا لذلك، يقوم المحافظ على الأملاك العقارية، داخل أجل شهر من توصله بالملف من لجنة التحفيظ الإجباري، بإدراج مطالب التحفيظ [39] بسجل العمليات السابقة على التحفيظ مع الوثائق والعقود والشهادات الإدارية للملكية عند الاقتضاء.
وبعد ذلك يقوم المحافظ بإيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية، ويتخذ الإيداع عملية شهر واسعة حيث يتم نشره بالجريدة الرسمية، كما يتم إرسال إعلان بهذا الإيداع ليعلق بمقر السلطة المحلية والجماعات المعنية والمحكمة الابتدائية، كما يعلق المحافظ هذا الإعلان لدى مقره بالمحافظة العقارية . [40]
2-: تحديد منطقة التحفيظ الإجباري
تخضع عملية التحديد في مسطرة التحفيظ الإجباري الى المقتضيات الخاصة المتعلقة بها والواردة بالفصلين 51.14 و51.15، وكذلك الى الفصول الواردة بالفرع الثالث من ظهير التحفيظ العقاري في حالة  عدم تعارضها معها.
ويتم الشروع في عملية تحديد منطقة التحفيظ الإجباري مباشرة بعد نشر الإعلان عن الإيداع بالجريدة الرسمية، بحيث يضع المحافظ بتنسيق مع رئيس جهاز المسح العقاري برنامجا لتحديد وعاء مطالب التحفيظ المدرجة، ويبلغه إلى ممثل  السلطة المحلية ورئيس الجماعة المعنيين لتعليقه في مقراتهم قبل التاريخ المعين لافتتاح العمليات بشهر واحد، كما يعلق هذا البرنامج بمقر المحافظة العقارية[41] .
وخلافا للإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين، لا ينشر هذا البرنامج في الجريدة الرسمية، كما أنه لا يعلق بالمحكمة الابتدائية.
وفي نفس الوقت، يستدعي المحافظ طالبي التحفيظ وكل متدخل في مسطرة التحفيظ بكيفية قانونية للحضور شخصيا في عملية التحديد [42].

ثانيا : مسطرة التعرضات وتأسيس الرسم العقاري

إن مسطرة التحفيظ الإجباري قد لا تخلوا من ادعاءات قد تكون عبارة عن تعرضات أو عبارة عن حقوق مكتسبة يجب نشرها تبعا للتصرفات الجارية على العقار في طور التحفيظ، فالمسطرة تمر بمجموعة من المراحل وسواء طالت المسطرة أم قصرت فإن قرار التحفيظ وتأسيس الرسوم العقارية هو إجراء حتمي لابد من اتخاذه في مسطرة التحفيظ الإجباري .
1-: مسطرة التعرضات
بالرجوع إلى الفصل 51-16 من الفرع السادس من قانون التحفيظ العقاري نجده ينص على أنه: ''تقبل التعرضات داخل أجل أربعة أشهر ابتداء من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية للإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية".
و وفقا للفصل 24 نجد أن التعرض يقدم من طرف كل من يدعي حقا عينيا على العقار موضوع مطلب التحفيظ، وذلك في حالة المنازعة في وجود حق   الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو بشأن حدود العقار، أو في حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري، أو في حالة المنازعة في حق وقع الإعلان طبقا لمقتضيات الفصل 84 من القانون[43] .
والمحافظ عندما يقدم إليه التعرض، هو الذي تبقى له الصلاحية إما في قبول التعرض اذا كان يتوفر على جميع الشروط، أو رفضه وذلك في الحالة التي يقدم فيها خارج الأجل، أو إلغاءه لعدم أداء الرسوم القضائية أو عدم إثبات الحصول على المساعدة القضائية أو في حالة عدم تقديم الحجج المؤيدة للتعرض.
وأما بخصوص التعرضات الكيدية، فقد عمل المشرع على التصدي لها، وأعطى للمحكمة إمكانية توجيه غرامة في حق صاحب هذا التعرض لفائدة المحافظة العقارية لا يقل مبلغها عن 10% من قيمة العقار أو الحق المدعى به [44].
إلا أن ما يمكن أن يثير الانتباه هو مدى إمكانية إعمال الفصل 29 من قانون التحفيظ والذي يتحدث عن التعرض الاستثنائي، و الذي لا يمكن إعماله في مسطرة التحفيظ الإجباري، وفقا لما نص عليه الفصل 51-18 الذي جاء فيه: '' لا يقبل أي تعرض بعد انتهاء الأجل المنصوص عليه في الفصل 51-16 ''. وهذا يتنافى صراحة مع المبدأ القائم عليه نظام الشهر العيني باعتبار مطالب التحفيظ مجرد ادعاءات وتبقى قابلة للتعرض حتى اللحظة الأخيرة قبل اتخاذ المحافظ لقرار التحفيظ، أو الإحالة على القضاء إذا تخللته تعرضات [45].
غير أن هناك استثناء يمكن استنتاجه من خلال الفصل 24 وخصوصا الفقرة الأخيرة، وهي الحالة التي تتم فيها المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا لمقتضيات الفصل 84، حيث نستشف أنه يمكن أن يقدم التعرض حتى ولو فات أجل أربعة أشهر المنصوص عليه في الفصل 51-18.
2- : تأسيس الرسوم العقارية
بالعودة إلى الفصل 51-19 نجده ينص على أنه بمجرد انتهاء أجل التعرض يقوم المحافظ بإنشاء الرسوم العقارية لمطالب التحفيظ التي لم تكن محل تعرض، ويحيل المطالب المثقلة بالتعرضات على المحكمة الابتدائية للبت في النزاعات المتعلقة بها. وهكذا فإن المحافظ يكون أمام أمرين:
•      تأسيس الرسوم العقارية للمطالب غير المثقلة بالتعرضات.
•      وإحالة المطالب المثقلة بالتعرضات على المحكمة الابتدائية.

المطلب الثاني : مسطرة التحفيظ الإجباري في القوانين الخاصة

إلى جانب مسطرة التحفيظ الإجباري المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري لـ 12 غشت 1913، المعدل والمتمم بمقتضى قانون رقم 14.07 فإن هناك بعض حالات التحفيظ الإجباري التي تخضع لمسطرة خاصة، منصوص عليها في قوانين أخرى ، كمسطرة ضم الأراضي الفلاحية (الفقرة1) مسطرة التحفيظ المنصوص عليها في إطار قانون الاستثمارات الفلاحية (الفقرة 2) مسطرة تحفيظ الأراضي الجماعية (الفقرة3).

الفقرة الأولى: مسطرة التحفيظ الإجباري في إطار عملية ضم الأراضي الفلاحية

مسطرة ضم الأراضي الفلاحية تعرف مرحلتين:
المرحلة الأولى: المرحلة الموالية لنشر قرار وزير الفلاحة بتعيين المنطقة الواجب ضم أراضيها.
ويمكن تقسيم هذه المرحلة إلى مرحلتين: مرحلة إدارية ومرحلة البحث القانوني.
المرحلة الإدارية:
إذا تبين للمصالح الإقليمية لوزارة الفلاحة، أو مكتب الاستثمار الفلاحي أن هناك مناطق معينة، اعتبارا لطبيعتها ، أنها تستحق العناية اللازمة، لأجل مساعدة الفلاحين على الرفع من إنتاجها تهم وتحسين ظروف عملهم، فإنها تقوم بتنسيق مع السلطات المحلية والجماعات، حيث تعمل على القيام بدراسة في الموضوع، وذلك بالاتصال بالفلاحين لإشعارهم وتحسيسهم بأهمية عملية ضم هذه الأراضي وماله من آثار إيجابية على إنتاجاتهم، وخاصة أنه يتم ربطها بشبكة الري ، عن طريق قنوات تصل إلى أراضيهم.
وبناء على هذا، يصدر وزير الفلاحة قرارا يقضي فيه بتعيين المنطقة التي ستخضع أراضيها لعملية الضم، وهذا ما يوضحه الفصل 6 من ظهير 30/6/1962 كما تم تغييره وتتميمه بالفصل 1 من ظهير 25/7/1969 نص على ما يلي: "يعين وزير الفلاحة والإصلاح الزراعي في قرار يتخذه بعد استشارة المجالس الجماعية التي يهمها الأمر حدود المنطقة الواجب ضم أراضيها، ويأذن في افتتاح عمليات الضم...".
وبمجرد نشر هذا القرار يكون قد تم الإعلان عن إجراءات عملية الضم.
وأول إجراء: تقوم المصلحة الإقليمية بتنسيق مع مكتب الدراسات الهندسية والسلطات المحلية بأخذ صورة جوية للمنطقة، ووضع خريطة طبوغرافية لها تم بحضور أعضاء اللجنة المنصوص عليها في الفصل 1 من ظهير 1962، التي يتم استدعاؤها من طرف رئيسها الذي هو ممثل السلطة المحلية، بحيث تحدد بصفة واضحة ودقيقة الأراضي التي سيتم ضمها في الخريطة المعدة لذلك.
ويتم تهيئ لوائح بأسماء المالكين أو الحائزين للعقارات.
بالإضافة إلى إجراء بحث حول هذه العقارات، وتحديد ما إذا كانت هذه العقارات موضوع رسوم عقارية أو موضوع مطالب التحفيظ أو التي خضعت لعملية التحديد، وغيرها أيضا من العقارات التي ليست موضوع مطالب التحفيظ.
ويتم التعرف على أسماء المالكين أو الحائزين للعقارات غير المحفظة والتي لم يسبق أن كانت موضوع طلب تحفيظ، ويسلم بعد ذلك لكل ملاك بطاقة قد يبين فيها العقار الذي يملكه أو كل العقارات التي يملكها والتي ستخضع لعملية الضم، مع بيان مساحتها وموقعها، ومساحة كل عقار والمساحة الإجمالية لجميع العقارات التي يملكها إن كان يملك أكثر من قطعة أرضية.
أما بالنسبة للتعرضات، التي تم التصريح بها، فتسلم لأصحابها بطاقات يبين فيها العقار أو العقارات المتعرض على تحفيظها في اسم الغير، أو الأجزاء أو الحدود المتعرض عليها أو الحقوق العينية التي يدعيها المتعرض.
وعندما تنتهي هذه المصلحة من مطابقة البحث التجزيئي مع البطاقات المسلمة للملاكين، وبعد مراجعة مصلحة الهندسة لهذه الأشغال توجه الوثائق إلى المحافظ على الأملاك العقارية لإجراء البحث القانوني.
مرحلة البحث القانوني:
بمجرد ما تتسلم المحافظة العقارية نتيجة الأشغال التي قام بها مكتب الدراسات بعد مراقبتها من طرف مصلحة الهندسة، يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بإشعار رئيس لجنة الضم الذي هو ممثل السلطة المحلية باستدعاء اللجنة للاجتماع في تاريخ يتم الاتفاق عليه، بحيث يتم فيه الاتفاق على تحديد برنامج للشروع في عملية البحث القانوني، حيث تتكلف السلطة المحلية بإشعار جميع الملاكين وكل من يعنهم الأمر بالحضور للعملية المتعلقة بالبحث، وذلك بجميع الطرق، وذلك لأجل التأكد من صحة البيانات المدونة، في البطاقات المسلمة للملاكين أو الحائزين. وتتم تعبئة طلبات التحفيظ بالنسبة للعقارات التي لم تكن موضوع طلب تحفيظ، ويجب أن تتضمن بيانا عن هوية كل ملاك وحصته في التملك وحصص المالكين معه إن لم يكن هو المالك الوحيد.
ويشعر الأشخاص الذين يتوفرون على عقارات محفظة وذلك ليبينوا أرقام رسومها العقارية وموقعها، كما يشعرون بتعيينها في حالة ما إذا طرأ عليها تعديل أو تغيير، أو وقع تغيير في هوية مالكيها.
أما بالنسبة للأشخاص مالكي العقارات غير المحفظة ، والذين لا يتوفرون على سندات لإثبات ملكيتهم فإنه يمكنهم إقامة إشهاد عرفي، ويتضمن هذا الإشهاد توقيع ممثل السلطة المحلية ليتم إدراجه في كل مطلب تحفيظ.
أما بالنسبة للأشخاص الذين سبق لهم أن قدموا طلبات من أجل تحفيظ عقاراتهم سابقا فيشعرون بالإدلاء بأرقامها وبيان موقعها والإدلاء بما يفيد ذلك، وما لديهم من مستندات لإثبات تملكهم، وفي حالة ما لم يكتب لديهم ما يثبت تملكهم فإنه يعمل على إقامة إشهاد عرفي لهم، ما دامت عقاراتهم قد أصبحت مشمولة بمسطرة الضم الإجبارية.
في ختام البحث يضع المحافظ أرقام مطالب تسلسلية للأملاك التي لم تكن موضوع طلب تحفيظ، ويعمل على تسجيل التعرضات التي صرح بها سجل التعرضات، بعد أن يتم أداء الرسوم القضائية عن التعرض وحقوق المرافعة.
أما بالنسبة للعقارات التي كانت موضوع طلبات التحفيظ، فإنه يحتفظ بنفس أرقام مطالب تحفيظها ويحتفظ بالتعرضات التي كانت مسجلة ضدها سابقا، ويعمل المحافظ على تسجيل التعرضات، ضدها حتى ولو كان أجل التعرض ضدها قد انتهى في ظل المسطرة العادية، إذ أن التعرض يعتبر مفتوحا في إطار المسطرة الجبرية للضم بالنسبة لجميع العقارات غير المحفظة.
وبالموازاة مع هذه الإجراءات تقوم المصلحة الإقليمية للفلاحة أو مكتب الاستثمار الفلاحي بتنسيق مع مكتب الدراسات الهندسية، مشروع تصميم للضم، وبعد موافقة لجنة الضم عليه يشرع تنفيذه وذلك بتصنيف القطع الأرضية وترتيبها حسب نوعها وجودتها، تم تعمل على تسويتها من أجل إعدادها لتقسيمها إلى قطع أرضية ذات أشكال هندسية مضبوطة، وذلك بعد اقتطاع النسبة المئوية مع جميع القطع الأرضية الفلاحية الخاضعة للضم، لأجل شق الطرقات والمسالك التي تساعد على مد قنوات الري، وذلك حسب مشروع تصميم الضم.
وتعمل لجنة الضم على تجميع القطع الأرضية التي كان يملكها الفلاح سابقا في قطعة أرضية واحدة في جهة معينة قد تكون غير الجهة التي كانت توجد بها القطع الأرضية التي كان يملكها سابقا.
وتسلم القطعة الجديدة للفلاح، بصفة مؤقتة بديلا عن القطع الأرضية التي كان يملكها سابقا، وبعد ذلك تمنح مدة أجلها شهر واحد لتقديم كل الشكايات والتظلمات والملاحظات المتعلقة بالعملية، وبعد انصر ام الشهر المخصص لتلقي الشكايات والملاحظات يصبح مشروع تصميم الضم نهائيا توجه جميع الوثائق والمحضر المتخذ من طرف لجنة الضم بالموافقة عليه إلى وزير الفلاحة من أجل المصادقة عليه.
المرحلة الثانية: المرحلة الموالية لنشر مرسوم مشروع تصميم الضم
تباشر في هذه المرحلة عملية التحديد النهائي ثم بعدها يعمل المحافظ على إنشاء الرسوم العقارية.
ـ عملية التحديد :
بعدما يتم المصادقة على مشروع تصميم الضم بمرسوم ، وبمجرد نشره ، يصبح من حق المالكين التصرف في عقاراتهم بجميع أنواع التصرف، ويعلن المحافظ عن تاريخ وساعة تحديد القطع الأرضية التي سلمت لأصحابها بكل قطاع حسب مشروع الضم الذي تمت المصادقة عليه وذلك خلال مدة الستة أشهر الموالية لتاريخ نشر المرسوم، ويبلغ المحافظ الإعلان عن تاريخ الشروع بهذه العملية لرئيس المحكمة الابتدائية والسلطة المحلية وذلك بعشرة أيام قبل التاريخ المحدد للشروع في العملية للتأكد من وضع الإنصاب ووضعيتها، وبعد تعليق الإعلان بلوحة الإعلانات بكل من المحكمة الابتدائية ومقر سلطة المحلية. يستدعي المحافظ في نفس الوقت لعملية التحديد لجنة الضم، والملاكين المعنيين بالأمر وأصحاب الحقوق العينية، وجميع المعنيين والمتدخلين لمسطرة التحفيظ، وذلك عن طريق السلطة المحلية ، ويندر الملاكين أصحاب العقارات المحفظة بأن يودعوا بالمحافظة العقارية نظير الرسوم العقارية بأيديهم من أجل مطابقتهما مع مشروع الضم.
ويتم إنجاز تحديد العقارات من طرف مصلحة الهندسة تحت إشراف المحافظ على الأملاك العقارية، ويحرر محضر بذلك، يتضمن البيانات اللازمة والمنصوص عليها في ظهير 12/8/1913، ويبقى طيلة مدة الستة أشهر الموالية لنشر مرسوم المصادقة على مشروع تصميم الضم الأجل مفتوحا لتلقي التعرضات بالمحافظة العقارية حيث تستخلص الرسوم القضائية عن التعرض، وحقوق المرافعة، وبانتهاء مدة الستة أشهر المشار إليها بقفل باب التعرضات بصفة نهائية.
إنشاء الرسوم العقارية:
يقوم المحافظ على الأملاك العقارية، بوضع رسوم عقارية تسلسلية للقطع الأرضية التي سبق طلب تحفيظها أو التي بوشر تحفيظها تلقائيا. وفي إطار هذه المسطرة الجبرية والتي لم يسجل ضدها أي تعرض.
أما بالنسبة للعقارات التي سجلت تعرضات ضد طلبات تحفيظها فإن المحافظ يعمل على توجيه الملفات المتعلقة بها، إن لم تتم تسوية التعرضات إلى المحكمة الابتدائية للبث فيها وذلك بعد أن يتأكد من أداء الرسوم القضائية وحقوق المرافعة عنها وإلا فيتخذ قرارا بإلغائها إن تؤدى عنها الواجبات المذكورة.
وبعد البث في التعرضات من طرف المحكمة وبعد أن يصبح الحكم نهائيا، وإرجاع الملف إلى المحافظ فإن هذا الأخير يعمل على إنشاء رسوم عقارية إما في اسم أصحاب المطالب المتعلقة بها في حالة ما إذا قضت المحكمة، بعدم صحة التعرضات وإما في اسم المتعرضين في حالة ما إذا قضت المحكمة بصحة التعرضات.
أما بالنسبة للعقارات التي كانت موضوع رسوم عقارية فإن المحافظ بعد إشرافه على تحديدها ووضع الأنصاب المحددة لها والتأكد من مساحتها الجديدة، فإنه يبقى  الأرقام المخصصة لها، ويعمل على تضمينها بالبيانات الجديدة ويشعر مالكيها بأن البيانات التي كانت تتضمنها الرسوم القديمة أصبحت غير ذات قيمة.
وبصفة عامة فإن عملية التحفيظ يترتب عنها أن تصبح جميع العقود والمستندات التي كانت بحوزة المالكين عديمة الحقيقة، وأن الرسوم العقارية وما أصبحت تتضمنه من بيانات وماهو مسجل بالسجلات العقارية أصبحت هي السند الوحيد لإثبات الملكية والحقوق العينية ، وأن ما كان بأيدي المالكين من مستندات أصبحت باطلة.

الفقرة الثانية : مسطرة التحفيظ الإجباري في إطار قانون الاستثمارات الفلاحية

إن عملية التحفيظ الإجباري في إطار قانون الاستثمارات الفلاحية هي شبيهة نوعا ما بمسطرة التحفيظ الإجباري في إطار عملية ضم الأراضي الفلاحية، إلا أن الأمر هنا يتعلق بالمناطق السقوية وفي إطار قانون الاستثمارات الفلاحية، ولهذا فلقد  سن المشرع مسطرة خاصة لتحفيظ هذه الأملاك بمقتضى ظهير 25 يوليوز 1969، ويعتبر هذا الظهير متمم لظهير 1962 المتعلق بضم الأراضي الفلاحية.
وتتمثل مسطرة تحفيظ هذه العقارات في تعيين وزير الفلاحة للمناطق التي سيتم فيها التحفيظ الإجباري، وذلك بقرار ينشر في الجNريدة الرسمية ويكون للمعنيين بالأمر داخل أجل سنه لإيداع مطالب تحفيظ عقاراتهم ويمكن تمديد هذه الآجال لمدة ستة أشهر أخرى وبعد انصرام هذا الأجل، يمكن للمحافظة تلقائيا مباشرة عمليات التحفيظ الإجباري في المناطق المحددة[46].

الفقرة الثالثة: مسطرة تحفيظ الأراضي الجماعية

إن الأراضي الجماعية أو الأراضي السلالية هي أراضي مخصصة منفعتها للجماعات وذلك لأجل التصرف فيها بالرعي أو الحرث أو الكراء، وذلك بصفة مشتركة بين هذه الجماعات، والطبيعة القانونية لهذه الأراضي تجعلها غير قابلة للتفويت ولا للحجز، ولا يسري عليها التقادم، لكن هناك استثناء بحيث يمكن أن تفوت هذه الأراضي إلى الدولة أو الجماعات أو المؤسسات العمومية أو الجماعات الأصلية.
ويمكن لهذه الجماعات الأصلية المطالبة بقسمة الأراضي الجماعية العائدة لهم وذلك بعد موافقة صريحة من طرف مجلس الوصاية.
ويتعلق هذا التقسيم بتقسيم الانتفاع لا غير، وقبل التقسيم تخضع هذه الأراضي للتحفيظ الإجباري ، في اسم الجماعة وذلك وفق مسطرة خاصة، بحيث تبدأ السلطة المختصة بعملية التحفيظ بتحديد هذه الأراضي، وفي إطار عملية التحديد يمكن لأي شخص التعرض على تحديد هذه الأراضي الجماعية، إذا كانت له مطالب على تلك الأراضي أو على جزء منها، وينبغي أن يكون تعرضه داخل الأجل القانوني الذي حدده ظهير 1924 في الفصل 5 ، والمحدد في أجل ستة أشهر ابتداء من نشر إيداع محضر التحديد الإداري بالجريدة الرسمية تحت طائلة رفض كل تعرض قدم خارج هذا الأجل، ويكون هذا التعرض عديم الاثر ما لم يتقدم المتعرض بمطلب تحفيظ تأكيدي على تعرضه داخل أجل ثلاثة أشهر الموالية لانقضاء  الستة الأشهر السابقة[47].









لائحة المراجع

1.المؤلفات
أحمد دحمان  ،  مقال،  ندوة في موضوع الأمن العقاري بسنة 2015 ، منشور بدفاتر محكمة النقض.عدد 26.
إدريس الفاخوري . نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14.07 .
المختار بن أحمد عطار ، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي (وفق أخر التعديلات )، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء ، الطبعة الاولى 2013،
حميد الربيعي،استراتيجية تعميم التحفيظ العقاري التحفيظ الجماعي نموذجا،الندوة الوطنية في موضوع الأمن العقاري،2015.

محمد محبوبي ،أساسيات في نظام التحفيظ العقاري والحقوق العينية العقارية وفق مستجدات التشريعية للقانون رقم 14/07 والقانون رقم 39/08 ، مطبعتي المعارف الجديدة الرباط ، الطبعة الاولى ، 2014 .
محمد خيري،التعرضات أثناء التحفيظ العقاري في التشريع المغربي،مطبعة النجاح الجديدة ، الطبعة الأولى 1983.
محمد خيري، مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي .دار نشر المعرفة ، مطبعة المعارف الجديدة ، الرباط ، طبعة 2013 ؛
2.الرسائل
خالد العظيمي ، التحفيظ الإجباري وفق قانون 14.07: دراسة مقارنة بالتسجيل الإجباري التونسي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، جامعة الحسن الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- سطات، السنة الجامعية 2012-2013.
زكرياء الحفظاوي، التحفيظ الإجباري في ضوء القانون رقم 14.07، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية السويسي- الرباط.

                                                                    

الفهرس


 

 

 










الفهرس





[1]  محمد محبوبي، أساسيات في نظام التحفيظ العقاري والحقوق العينية العقارية وفق مستجدات التشريعية للقانون رقم 14/07 والقانون رقم 39/08 ، مطبعتي المعارف الجديدة الرباط ، الطبعة الاولى ، ،2014  ص25.
 محمد خيري،التعرضات أثناء التحفيظ العقاري في التشريع المغربي،مطبعة النجاح الجديدة ، الطبعة الأولى 1983،ص3.[2]
[3]ينص الفصل 6 من قانون التحفيظ العقاري على ما يلي : " إن التحفيظ أمر اختياري، غير أنه إذا قدم مطلب للتحفيظ فإنه لا يمكن سحبه مطلقا.".
[4]خالد العظيمي ، التحفيظ الإجباري وفق قانون 14.07: دراسة مقارنة بالتسجيل الإجباري التونسي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، جامعة الحسن الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- سطات، السنة الجامعية 2012-2013،ص: 26.
[5]انظر الفصل 6 من ظهيرالتحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 07-14
[6]انظر الفصل 7 من ظهير التحفيظ العقاري حسبما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 07-14.
 [7]انظر الفصل 51- 7 من ظهير التحفيظ العقاري كما تم تعديله و تتميمه بالقانون رقم 07-.14
[8]انظر الفصل 51-13 من ظهيرالتحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون 07-14
[9]إلا أن الأشكال المطروح بهذا الخصوص في قيمة هذه الشهادة و طبيعتها القانونية ؟
[10]انظر الفصل 51-7 من ظهير التحفيظ العقاري حسبما تم تعديله و تتميمه بالقانون رقم 07-14.
[11]انظر الفصل 51-14 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون 07-14.
[12]محمد بلحاج السلمي، "سياسة التحفيظ العقاري في المغربي بين الإشهار العقاري و التخطيط الاجتماعي و الاقتصادي"،ماي 2002، منشورات عكاظ- الرباط،ص: 300.
[13]محمد خيري مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي .دار نشر المعرفة ، مطبعة المعارف الجديدة ، الرباط ، تبعات 2013 ؛ص 130 .
إدريس الفاخوري . نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14.07 .[14]
[15]المختار بن أحمد عطار ، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي (وفق أخر التعديلات )، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء ، الطبعة الاولى 2013 ، ص 26.


4الفصل 2.51 من ظهير التحفيظ العقاري المعضم والمتمم بمقتضى القانون رق.14/07.
5ظهير 3 يناير 1916 ، المنشور بالجريدة الرسمية عدد 141 الصادر بتاريخ 10yanayr 1916.ص 28 والذي تم تعديله بظهير 14 شتنبر 1949.
6محمد خيري م س، ص131.



 7أنظر مقال ، أحمد دحمان  ، ندوة في موضوع الأمن العقاري بسنة 2015 ، منشور بدفاتر محكمة النقض.عدد 26، ص 85.
[20] .محمد محبوبي ،أساسيات في نظام التحفيظ العقاري والحقوق العينية العقارية وفق مستجدات التشريعية للقانون رقم 14/07 والقانون رقم 39/08 ، مطبعة المعارف الجديدة الرباط ، الطبعة الاولى ، 2014 ، 34.
[21]محمد محبوبي ،م س ، ص 33.
[22]حمد خيري م س، ص134
[23]الفصل 2 من قانون نزع الملكية ليجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت رقم 7.81 الصادر بتنفيذ ظهير شريف رقم 1.81.254 ، 6 ماي 1982.
[24]إدريس الفاخوري م س،
[25]خلافا لما هو معمول به في مسطرتي الضم والتحفيظ الجماعي، حيث تقتصر على المدار القروي فقط.

[26]الفصل 51-2 من الفرع السادس من ظ ت ع.

[27]ينص الفصل 1-51 : '' تخضع العقارات الموجودة  في مناطق التحفيظ الاجباري لمقتضيات هذا الفرع ولما لا يخالفها من مقتضيات هذا القانون".

[28]الفصل 4-51 من قانون 07-14.

[29]الفصل 3-51 من قانون 07-14.
[30]محمد محبوبي،أساسيات في نظام التحفيظ العقاري و الحقوق العينية العقارية،ط2014،دار المعارف الجديدة الرباط،ص36.

[31]زكرياء الحفظاوي، التحفيظ الإجباري في ضوء القانون رقم 14.07، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية السويسي- الرباط، ص 23.


[32]حميد الربيعي،استراتيجية تعميم التحفيظ العقاري التحفيظ الجماعي نموذجا،الندوة الوطنية في موضوع الأمن العقاري،2015،ص50.

[33]ينص الفصل 6-51 من قانون 07-14 : '' أما بالنسبة للمالكين الذين لا يتوفرون على وثائق أو تكون وثائقهم غير كافية، فيجب على السلطة المحلية أن تنجز لهم شهادات إدارية للملكية ''.

[34]ينص الفصل 7-51 من قانون 07-14 على أنه: "تحرر مطالب التحفيظ وتدرج تلقائيا في اسم الملك الخاص للدولة بالنسبة للقطع التي لم يتم التعرف على مالكيها أثناء أشغال البحث. أما القطع التي تغيب أو تقاعس مالكوها فإن مطالب تحفيظها تحرر وتدرج تلقائيا في اسمهم".

[35]زكرياء الحفظاوي، م س، ص 25.
[36]يشار إلى أن التعرضات مستثناة من مبدأ المجانية القائمة على مسطرة التحفيظ الإجباري.

[37]المادة 10-51 من قانون 07-14.
[38]زكرياء الحفظاوي، م س، ص 26.

[39]وللإشارة فإن هذه المطالب لا يتم شهرها كما هو الشأن بالنسبة للمسجرة العادية، بل يكفي نشر الإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بالجريدة الرسمية.

[40]يتضمن الإعلان المذكور حسب ما جاء في الفصل 51-12 ما يلي:
- موقع المنطقة الخاضعة للتحفيظ الإجباري.
- تاريخ إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين لدى السلطة المحلية.
- أجل التعرض.
يعلق هذا الإعلان إلى غاية انتهاء أجل التعرض بمقر السلطة المحلية والجماعات المعنية والمحكمة الابتدائية والمحافظة.

[41]زكرياء الحفظاوي، م س، ص 29.
[42]الفصل 44-51: '' يستدعي المحافظ طالبي التحفيظ وكل متدخل في مسطرة التحفيظ بكيفية قانونية للحضور شخصيا في عملية التحديد.

[43]ينص الفصل 24 على أنه: "يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق التعرض في مسطرة التحفيظ خلال أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل وذلك:
   1.      في حالة المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو بشأن حدود العقار؛=
     2. في حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه؛
3.      في حالة المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من هذا القانون.
[44]الفصل 48 من ظـ ت ع.
[45]زكرياء الحفظاوي، م س، ص 37.
[46]- محمد خيري: "مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي ، مرجع سابق ، ص : 184.
[47]- محمد خيري : مستجدات قضاء التحفيظ العقاري في التشريع المغربي" ، مرجع سابق ، ص : 132.







ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق