5.09.2019

حل النزاعات العقارية

حل النزاعات العقارية







حل النزاعات العقارية 




حل النزاعات العقارية 

عبد الإله بن إبراهيم العروان



بسم الله الرحمن الرحيم
أولاً:
تحديد معنى العقار فيما يخص هذه الدورة :
عرف أهل اللغة العقار بعدة تعريفات ومنها :
·       النخل خاصة كما جاء في لسان العرب 9/316 .
·       الدار والمنزل والضيعة .
أما الفقهاء فقد عرفوه بعدة تعريفات منها :
·       ما له أصل ثابت.
ومثلوا له بالأرض والدار والنخل والشجر.
·       غير المنقول.
وقالوا إن المقصود بذلك ما لايمكن نقله من محل لآخر كالدور والأراضي .
وكما قلنا في المقدمة فليس الفرض هنا البحث العلمي والأكاديمي انما بحثنا فيما يخص التدريب والتطبيق العملي القضائي فيما يتعلقبالنزاعات العقارية في المحاكم السعودية , لذا فيهمنا هنا تحديد معنى العقار في الاصطلاح النظامي لما لذلك من أثر في النظر القضائي والولاية القضائية وهو ما يتجلى في الاختصاص الدولي والنوعي والمكاني كما سيتضح ذلك عند بحث الاختصاص.
وأنا شخصياً لم اطلع في الانظمة السعودية على تعريف للعقار دقيق وواضح وتتفق عليه الانظمة السعودية .
ولكن وردت تعريفات  أو مواد متعلقة بالعقار أو النزاع فيه يمكن من خلالها التوصل لمعنى مقبول في تحديد مصطلح العقار نظاما ، ومنها:
الفقرة الثانية من المادة الاولى (1/2) من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها ونصها (تعريف الوحدة العقارية : هي الدار أو الطبقة أو الشقة أو المرآب (القراج) أو الدكان أو أي جزء من البناء النظامي يمكن فرزه وإجراء حقوق الملكية عليه والتصرف به مستقلاً عن أجزاء البناء الأخرى) أهـ .




فهنا حددت المادة معنى الوحدة العقارية فيما يخص ما يتعلق بالنظام الواردة فيه ولكنها لا تخدمنا بشكل دقيق فيما نريده من تعريف العقار لتحديد الاختصاص والولاية القضائية فيما يتعلق بالنزاعات العقارية.
وقد جاء تعريف الدعاوى العينية المتعلقة بالعقار في المادة 24/5 من نظام المرافعات الشرعية ولوائحه التنفيذية ونصها: (يقصد بالعاوى العينية المتعلقة بالعقار كل دعوى تقام على واضع اليد على عقار ينازعه في ملكيته أو في حق متصل به مثل حق الانتفاع أو الارتفاق أو الوقف أو الرهن , ومنه دعوى الضرر من العقار ذاته أو الساكنين فيه ) أهـ
ولكن جاء بعد ذلك في المادة 31/13 من نفس النظام تفصيل للاختصاص النوعي فيما يعلق بالتفريق بين الضرر من العقار ذاته أو من المنتفعين منه ، ونص المادة : (دعاوى الضرر من المنتفعين بالعقار سواء كانوا عزاباً أم غيرهم , من اختصاص المحاكم الجزئية وتسمع في مواجهة المستأجر , إلا إذا كان العقار مشتملاً على عدة وحدات سكنية مؤجرة على عزاب , فتكون الدعوى على المالك لمنعه من تأجير العزاب  , أما دعاوى الضرر من العقار  نفسه ومن ذلك منع إنشاء قصر للأفراح , أو محطة للوقود أو نحوها ضمن اختصاص المحاكم العامة) أهـ
ولذلك فانه مع ورود مثل هذه المواد فانه يبقى إشكال في تحديد بعض الأمور المتعلقة بتحديد الولاية الدولية والنوعية والمكانية فيما يتعلق ببعض الصور في النزاعات ومنها :
النزاع على الزروع والأشجار دون الأرض المزروعة فبها لا سيما مع وجود نشاط استثماري زراعي للسعوديين خارج السعودية وبعضه يدخل في إطار مبادرة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز للاستثمار الزراعي في الخارج ، لا سيما إن  لم توجد إتفاقيات تحدد الولاية  وكان الطرف المدعى عليه ممن يجوز للمحاكم السعودية نظر الدعوى ضده ابتداء، وكذا أي قضايا بخصوص مثل هذه الزروع والأشجار داخل المملكة.
وكذا أي منازعات متعلقة مثلاً بمساكن مؤقتة للعمال في مواقع بناء ضخمة مثل مشاريع الحرمين الشريفين أو غيرها من مشاريع مدن ومباني ومنشآت ضخمة يجري بنائها الآن في السعودية أو أي منشأة  سكنية مثلاً يمكن نقلها بدون تأثرها أو تغير حالها من منازل متنقلة أو خشبية أو خرسانية ونحوها ، وما يترتب على ذلك من إجراءات تحفظية أو مؤقتة فيما يتعلق بذلك كله سواء داخل السعودية  أو خارجها سواء ما يمكن نقلها أو لا يمكن نقلها في حال كانت مما لا يمكن فرزها , هذا إذا جاز لنا اعتبار ما ورد في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها تعريفاً يمكن اعتباره في تحديد معنى العقار حين بحثنا في النزاع العقاري القضائي .
لذلك فاني قد وجدت من خلال ما ذكرته بعاليه ومن خلال تتبع ما استقر عليه العمل القضائي في المملكة حتى وقتنا الحالي أن أقرب تعريف للعقار في الاصطلاح القضائي في السعودية هو :
(الأرض وما اتصل بها من بناء ثابت عرفاً)
وقد ذكرت عبارة (بناء) هنا لإخراج الزروع والأشجار واحترازاً من دخولها في التعريف , وعبارة (ثابت) احترازاً مما يمكن نقله من أشباه السكن والمنازل مع اتصالها بالأرض، وذكرت عرفاً لإدخال المنازل الخشبية والخرسانية التي يمكن نقلها مع بقائها على حالها بعد النقل وإعادة التركيب ولكن بكلفة .





ثانياً:
أنواع التملك :
1-      تملك عين العقار (رقبة العقار):
·       من تملك العقار فقد ملك منفعته وحق الانتفاع به والانتفاع بحقوق الارتفاق الخاصة به.
2-      ملك منفعة العقار:
·       المنفعة هي : ما بالأعيان أو ينتج عنها من غلة ونفع.
والأصل أن من ملك المنفعة ملك أن يعطي لغيره حق الانتفاع بها بعوض أو بدون عوض.
3-      حق الانتفاع في العقار :
وهو أن يكون للشخص الحقيقيأوالاعتباري حق الاستفادة من العقار , ويستمد هذا الحق من ممن يملك اعطاءه له وهو مالك المنفعة في الأصل ومالك العين مطلقاً أو من مالك حق الانتفاع المأذون له منهما.

·       سبب ملك المنفعة أخص , وذلك أن سببها الملك للعين أو إذن صريح من مالك العين لشخص محدد بملك المنفعة.
أما سبب حق الانتفاع فأعم وهو دخول المنتفع في بعض الصور ضمن من يحق له الانتفاع بالعين ولو لم يحدد المالك من يحق له الانتفاع بشخصه مثل استفادة أحد أفراد فئة الموقوف عليه من العقار.
·       أثر ملك المنفعة أعم من اثر حق الانتفاع , وذلك أن مالك المنفعة يملك في الأصل حق الانتفاع بالعين وتأجيرها أو إعارتها , أما أثر الانتفاع فأخص لأن من يحق له الانتفاع بالعقار لا يحق له تأجيره أو إعارته , لذلك نجد أن الموقوف عليه أو أحد الموقوف عليهم لا يملك حق المطالبة بمنفعة العقار ما لم يكن الواقف قد صرح بإعطائه ملك المنفعة , وذلك أن الانتفاع بمجرد الوقف ثابت أما ملك المنفعة فأمر مشكوك فيه وزائد عن الأصل ، والأصل في الامور الحادثة العدم.
·       ذكر أهل العلم أمثلة لحق الانتفاع في غير العقار ومنها :
1-      الوكيل بدون عوض.
2-      عمل العامل في المساقاة بخلاف ما يحصله العامل فهو ملك عين له.
3-      الزوجة في الاستمتاع والخدمة - عند من يرى وجوب الخدمة ولهذا أثر في مسألة خدمة الزوجة لأهل زوجها -.





ثالثاً :
 حقوق الارتفاق:
الارتفاق هو : منفعة مقررة لعقار مملوك لشخص على عقار مملوك لشخص غيره.
وهي عند أهل العلم ستة حقوق اجمالاً:
1-      المشرب مثل الآبار.
2-      المجرى مثل الأودية ومجاري السيول (المساييل عرفاً).
3-      التصريف وهو ما يتم تصريف الزائد من المياه والفضلات له ويسميه بعض الفقهاء المساييل .
4-      الطريق.
5-      حق الأعلى على الأدنى في الأرض والقرار والصعود والأدنى على الاعلى في بعض الصور.
6-      المجاورة.

·       حق الارتفاق في أي من هذه الأمور يشبه ملك المنفعة من جهة  أنه ينتقل للغير بالبيع ويغاير ملك المنفعة في أنه لا ينتقل بالبيع منفرداً بل تابعاً لأصل العقار ، وهو بذلك يشبه حق الانتفاع من جهة أن صاحبه لا يملك المعاوضة عليه بذاته لأنه فرع عن أصل والتابع تابع.
·       وتحصل حقوق الارتفاق بثلاثة أسباب :
1-      بسبب طبيعة العقار : كالمزارع على مجاري السيول.
2-      النظام العام : كالطرق المشتركة.
3-      فعل الادمي : كامتلاك اجزاء من عقار تتعذر قسمة ارضه مثل امتلاك الشقق , أو كوضع جارين طريقاً بينهما أو وضع مالك لطريق في عقاره يقسمه به ثم يبيعهما.
·       ما ارتبط به حق ارتفاق لأحد فإنه لا يمكن لآخر أن يتملكه بدون رضى الاول.
·       تثبت الشفعة بوجود أحد هذه الحقوق مع شروط الشفعة الأخرى.
·       الذي جرى عليه العمل في محاكم السعودية هو حق الشريك في الشفعة في المرافق الخاصة كالبئر والطريق والسيل والعقار والمنزل وكذا الجار إذا كان هناك اشتراك بينه وبين جاره في طريق أو شرب أو سيل ونحوه وهو مضمون قرار هيئة كبار العلماء بالسعودية رقم 44 في 13/4/1396 هـ .
رابعاً:
 أسباب تملك العقار :
1-      الشراء.
2-      الإرث.
3-      الوصية بعد وفاة الموصي وانتفاء الموانع.
4-      الهبة.
5-      الإحياء.
6-      الإقطاع.
7-       
·       والإحياء لازم في الأصل لاستخراج حجج الاستحكام التي تصدر وفق ضوابط محددة في المواد من 251 الى 257 من نظام المرافعات الشرعية ولوائحه التنفيذية وغيرها من تعليمات , ومما جاء في ذلك :
·       المحكمة المختصة بالنظر في طلب حجة الاستحكام هي محكمة بلد العقار.
·       يكون ذلك بناء على طلب مقدم من المالك أو أحد الملاك يحدد فيه العقار وموقعه ومساحته وحدوده ووثيقة تملكه إن وجدت ويكون تحديد الموقع بناء على معلم ثابت مع تحديد الإحداثيات والأوتار إن وجدت.
·       تتأكد المحكمة من ذلك بوقوف القاضي أو من ينيبه من القسم الهندسي أو أعضاء قسم الخبراء بالمحكمة .
·       تخاطب المحكمة الجهات الرسمية المعتمدة للمخاطبة في كل منطقة لإبداء ما لديها حيال ذلك وتختلف الجهات الرسمية بحسب كل منطقة في المملكة ولكن لابد دائماً من مخاطبة البلدية ووزارة الشؤون الاسلامية والأوقاف ووزارة المالية.
·       يتم الإعلان في الصحيفة التي تصدر في منطقة العقار فإن لم يكن يصدر فيها صحيفة ففي إحدى الصحف الاكثر انتشاراً.
·       مدة الإعلان ستين يوما ثم يبدأ بعدها النظر في الاستحكام.
·       بدء النظر في الاستحكام لا يمنع من سماع المعارضة في نفس المحكمة إلى حين اكتساب  الحكم للقطعية.
·       اكتساب الحكم للقطعية لا يمنع من سماع المعارضة لاحقاً ولكن في محكمة بلد المدعى عليه وهو مالك العقار بصك الاستحكام.






·       الإحياء يكون بالنسبة للسكن وما في حكمه يكون بتحويطه بحائط يمنع دخول الغير فيه , ولا يوجد نظاماً ما يحدد ارتفاعه أو صفته ولكن يعمل بما استقر عليه العمل في كل بلد وكذا بالمادة 14 في نظام القضاء القديم والجديد.
·       الإحياء للزراعي بزراعة الأرض وإيصال الماء لها ويستفاد من تحويطها أو وضع حاجز فيها له ارتفاع ولو يسير في تحديد أطوالها وحدودها (المساحة المحياة).
·         تملك الآبار يكون بحفرها واستخراج الماء منها ، وأطوال حرمها بحسب ما ذكره الفقهاء لكل نوع منها.
·       تختلف عادات كل بلد في السعودية وأعرافه في الإحياء الزراعي من جهة كيفية الزراعة والسقي ن والعبرة بما استقر عليه عرفاً والأحكام السابقة لكل بلد وفق المادة 14 من نظام القضاء القديم والجديد إن أمكن.
·       يشترط للإحياء داخل المدن ان يكون قبل عام 1387هـ ، و خارجها أن يكون قبل 1/2/1429هـ ، ومن يحدد إن كان العقار داخل المدن أو خارجها هو البلدية في كل بلد، وهذا التحديد للتاريخ وصلاحيات البلدية تم بناء على أوامر سامية كريمة كان آخرها عام 1433هـ

·       الإقطاع نوعان:
1)   زراعي :
وفق الشروط والضوابط المذكورة في نظام توزيع الاراضيالبور الصادر عام 1388 هـ وما ألحق به ، ويشترط له الإحياء خلال مدة تحدد في قرار الإقطاع , وبمساحه لا تقل عن 5 هكتار ولا تزيد عن 10 هكتار للأفراد ولا تزيد عن 400 هكتار للشركات بشروط جاءت في النظام المذكور.
●خلال الفترة المحددة للإحياء في قرار الإقطاع يكون لم صدر له قرار الإقطاع حق الاختصاص بالعقار دون تملكه حتى يستكمل شروط الإقطاع خلال المدة المقررة ثم يحصل التمليك له.
    2)اقطاع سكني وهو نوعان :
أ)إقطاع (منح) بأمر سامٍ كريم , ويكون لشخص بعينه وبمساحة محددة في بلد معين.
ب) منح من البلديات لعموم المواطنين وفق شروط محددة ومعلومة.
●الإقطاعان المذكوران ( في الإقطاع السكني ) يفيدان التملك بمجرد تحديد وتخصيص الأرض المطبق عليها القرار وصدور الصك بذلك بدون اشتراط الإحياء.
●للصكوك الصادرة عن كتاب العدل قوة الإثبات بذاتها بموجب المادة 96 من نظام القضاء لعام 1395هـ ( الملغي بنظام القضاء لعام 1428هـ) والمادة البديلة عنها برقم 80 من نظام القضاء لعام  1428هـ ، ونص المادة 96 من نظام القضاء القديم
:(الأوراق الصادرة عن كتاب العدل بموجب الاختصاص المنصوص عليه في المادة (93) تكون لها قوة الإثبات ويجب العمل بمضمونها أمام المحاكم بلا بينة إضافية ولا يجوز الطعن فيها إلا تأسيساً على مخالفتها لمقتضى الأصول الشرعية أو تزويرها )أهـ ، ونص المادة 93 من ذلك النظام : (يختص كتاب العدل بتوثيق العقود وضبط الأقارير وفقاً للائحة تصدر بقرار من وزير العدل بناء على موافقة مجلس القضاء الأعلى ، ويكون تعيين مقار إدارات كتاب العدل وتحديد دوائر اختصاصها وإنشاء إدارات كتابة عدل جديدة بقرار يصدر من وزير العدل ) أهـ .
ونص المادة 80 من نظام القضاء :( الأوراق الصادرة عن كتاب العدل –بموجب الاختصاص المنصوص عليه في المادة(الرابعة والسبعين)من هذا النظام- تكون لها قوة الإثبات ويجب العمل بمضمونها أمام المحاكم بلا بينة إضافية ولا يجوز الطعن فيها إلا تأسيساً على مخالفتها لمقتضى الأصول الشرعية أوالنظامية أو تزويرها )أهـ
ونص المادة 74 من نظام القضاء :( تختص كتابات العدل بتوثيق العقود وضبط الإقرارات فيما عدا الأوقاف والوصايا ، ويجوز أن يعهد ببعض هذه الاختصاصات إلى الغير وذلك وفق لائحة تصدر بقرار من وزير العدل بناء على موافقة المجلس الأعلى للقضاء )ا هـ .





خامساً :
تملك غير السعوديين للعقار :
●بحسب ما جاء في نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره فإنه لايجوز تملك غير السعودي لعقار في مكة المكرمة أو المدينة المنورة إلا في إحدى حالتين:
أ)أن يكون ذلك بطريق الإرث من سعودي ، ثم لا ينقله الوارث للغير إلاوفق نظام تملك الأجنبي للعقار
ب) أن يتملكه الأجنبي بشكل مباشر كالشراء ويشترط لذلك شروط :
        1- أن يقترن التملك بوقف عين العقار وفق الشروط الشرعية .
        2- أن يكون الموقوف عليهم جهة سعودية معينة .
        3-أن تكون النظارة للمجلس الأعلى للأوقاف بالسعودية .
●يشترط في الأوقاف من الاجانب في باقي مدن المملكة ما نصت عليه المادة 249 من نظام المرافعات الشرعية ، و مما جاء في هذه المادة  :
1-أن يكون الوقف طبقاً للمقتضيات الشرعية .
2-أن يكون الوقف على جهة  بر لا تنقطع .
3-أن يكون الوقف على أفراد سعوديين أو جهات خيرية سعودية .
4-أن يكون الناظر على الوقف سعودياً.
5-أن ينص في جهة الوقف علىأن يكون للمجلس الأعلى للأوقاف في السعودية حق الإشراف على الوقف.
6-أن يكون الوقف خاضعاً لنظام الأوقاف في المملكة .
أما فيما يتعلق بتملك غير السعوديين للعقار في باقي مدن المملكة :
●يجوز تملك كل مستثمرغير سعودي للعقارفيما يكون سكناً للمستثمر أو العاملين عنده فقط بشرط موافقة الجهةالمصدرة لتصريح الاستثمار وذلك عام لكل مستثمر.
●يجوز للمستثمر أن يتملك عقاراً عدا ما ذكر أعلاه بثلاثة شروط :
1)أن يشتمل ترخيص استثماره في السعودية على نشاط البيع والتأجير للمباني والأراضي بعد بنائها .
2)ألا تقل التكلفة الإجمالية للعقار أرضا وبناء عن ثلاثين مليون ريال ويجوز لمجلس الوزراء تعديل هذا المبلغ.
3)أن يتم استثمار العقار خلال خمس سنوات.
● يجوز لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي ولولم يكونوا مستثمرين أن يتملكوا العقار في السعودية بشروط :
1) أن يكون المالك شخصاً طبيعياً وليس اعتبارياً .
2)أن يكون الغرض من التملك السكن له ولأسرته وضمن قطع سكنية فقط  .             
3)ألا يزيد مايتملكه عن ثلاثة عقارات.
4)ألا تزيد المساحة المساحة الإجمالية للعقارات عن ثلاثة آلاف متر مربع 3000م2 .
5)إن كان العقار أرضاً فلابد أن يستكمل بنائها خلال ست سنوات من تاريخ تملكها.
6) ألا ينقل ملكيتها للغير إلا بعد أربع سنوات من التملك.

●يجوز تملك الأجانب من غير دول مجلس التعاون الخليجي ولو لم يكونوا من المستثمرين بشروط :
1)أن يكون المالك شخصاً طبيعياً وليس اعتبارياً .
2) أن يكون وجوده في السعودية بإقامة نظامية .
3)أن يكون ذلك لغرض السكنفقط .
4) موافقة وزارة الداخلية .

● يجوز لرئيس مجلس الوزراء في غير الحالات السابقة الموافقة على تملك غير السعوديين للعقار لغرض السكن الخاص .

● يجوز لممثليات الدول الأخرى تملك العقار في السعودية وفقاً لمبدأ المعاملة بالمثل بشروط:
1)أن يكون ذلك لسكن رئيس الممثلية أوأعضائها أوللمقرالرسمي للممثلية .
2) موافقة وزير الخارجية .
●يجوز للهيئات الدولية والإقليمية تملك المقر الرسمي لها في حدود الإتفاقيات التي تحكمها بشرط موافقة وزير الخارجية .
●أي عقار مملوك لأجنبي فانه عند بيعه يتم تحصيل رسم قدره 10% لصالح خزينة الدولة وفق المرسوم الملكي رقم 44في 29/11/1377هــ .
●أي تملك لأجنبي لعقار بخلاف الأنظمة فانه يتم بيعه في المزاد ، وبعد تحصيل الرسم أعلاه يعاقب بحسم 35% من قيمة ما دفعه في العقار بحسب تقدير لجنة مشكلة من جهات محددة في النظام ، ويسلم الباقي مما دفعه في العقار ، وما زاد عن ذلك تتم مصادرته .

يراجع في هذا المبحث كاملاً :
●المواد 5،4،3،2،1 من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره  .
●المرسوم الملكي الكريم رقم 62 في 25/9/1427هـــ .
●تنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاون العقاري في الدول الأعضاء المواد 4،3،2،1.







سادساً:
الأنظمة السعودية المعنيةبالعقارات أو التي جاء في موادها ما له علاقة بالعقارات أو تملكها أوالنزاع فيها :
1-نظام الطرق والمباني .
2-نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية(1)
3-نظام صندوق التنمية العقارية .
4-نظام التصرف في العقارات البلدية .
5-نظام البلديات والقرى.
6-نظام حماية المرافق العامة .
7-نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره.
8-تنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية للعقار في الدول الاعضاء .
9-نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
10-نظام التسجيل العيني للعقار.
11-نظام الأنشطة المقلقة للراحة أو الخطرة أو المضرة بالصحة أو بالبيئة .
12-نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار .
13- نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه.
14-تنظيم الهيئة العامه للإسكان.
15- نظام توزيع الأراضي البور .
16-نظام المحافظة على مصادر المياه.


17-نظام المرافعات الشرعية(ولوائحه التنفيذية).
18-نظام الفنادق.
19-نظام الهيئة العامة للسياحة والآثار.
20-نظام صندوق التنمية الصناعية السعودي.
21-نظام الاستثمار التعديني.
22-نظام حماية خطوط السكك الحديدية.
23-نظام التنفيذ.
24-نظام الرهن العقاري.
( الترتيب بحسب ورودها في مجموعة الأنظمة السعودية المطبوعة من قبل هيئة الخبراء بمجلس الوزراء-الديوان الملكي-الطبعة الثانية من هذه المجموعة لعام 1430هـ ثميليها ما لم يرد فيها)
●ومن المهم لصاحب أي قضية دراسة النظام المرتبط بعقاره وموضوع قضيته قبل الترافع فيها مع بقية التعليمات واللوائح المتعلقة بذلك.






سابعاً:
الولاية القضائية في النزاعات العقارية:
أ- الولاية الدولية:
●لا يجوز أن تنظر المحاكم السعودية مطلقاً في أي قضية تخص عقار خارج المملكة أو حق متصل به من الحقوق المنصوص عليها في المادة 24/5 من نظام المرافعات الشرعية جاء ذلك في المواد 24-25 من نظام المرافعات الشرعية ، وحتى لو رضي طرفا النزاع بذلك وطلباه كما جاء النص بذلك في المادة 28 من نظام المرافعات الشرعية.
●كما لا يجوز لمحاكم السعودية إيقاع أي حجز على عقارات خارج المملكة المادة 217/8 من نظام المرافعات الشرعية ولوائحه التنفيذية الملغية نظام التنفيذ الصادر في 13/8/1433هـ بالمرسوم الملكي  رقم م /53 بموجب المادة 96 منه ،وهذا الأمر مازال مستمراً بمجموع المادة 23 من نظام التنفيذ والمادة 24 من نظام المرافعات الشرعية .
 وهنا تجدر الإشارة الى ان النظر القضائي بخصوص عقار في بلد ما يعتبر أمراً سيادياً ، لذلك فمحاكم السعودية مختصة بنظر أي دعوى بخصوص عقار في السعودية ولو كانت ضد أجنبي ولو لم يكن له محل اقامة عام أو مختار في السعودية ، وكذا الإجراءات الوقتية والتحفظية المتعلقة بهذه الدعوى وذلك بناء على المادتين26, 29 من نظام المرافعات الشرعية.

ب-الولاية النوعية (ولاية النظر) :
●جميع الدعاوى المتعلقة بالعقارات من اختصاص المحاكم العامة بناء على المادة 32/أ ، والمقصود بهذه الدعاوى ما حددته المادتين 24/5, 31/13من نظام المرافعات الشرعية ولوائحه التنفيذية وهي الدعاوى المتعلقة بالنزاع في ملكية العقار أو حق متصل به كالانتفاع أو الارتفاق أو الوقف أو الرهن أو الضرر من العقار ذاته.
●تم تأكيد اختصاص المحاكم العامه بما يتعلق بالنزاعات على الأوقاف وما يتعلق بهابالمادة 32/بمن نظام المرافعات الشرعية وكذا الباب الرابع عشر من نفس النظام .
●دعوى استرداد الحيازة أو طلب منع التعرض لها فيما يخص العقار نفسه أو حق متصل به هو من اختصاص المحاكم العامه بموجب المادتين 31/14, 32/أ من نظام المرافعات الشرعيةوهي من القضاء المستعجل بموجب المادة 334 / ب ويجوز الحكم فيها مستقلة ولو بنفس عدد القضية الأصلية .
●لا يشمل ذلك دعوى طلب استرداد الحيازة أو طلب منع التعرض لها فيما يخص مستند تملك العقار إذا رفعت باستقلال وذلك بموجب المادتين 31/4, 31/6 من نظام المرافعات الشرعية  ،ونص المادة 31/4 هو (دعوى استرداد الحيازة هي طلب من كانت العين بيده وأخذت منه بغير حق كغصب وحيلة إعادة حيازتها إليه حتى صدور حكم في الموضوع بشأن المستحق لها) أهـ ، ونص المادة 31/6 هو(دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استردادها المتعلقة بالمنقول إذا رفعت بدعوى مستقلة قبل رفع الدعوى الأصلية في الموضوع تختص بنظرها المحكمة الجزئية وفق المادة (31)أما اذا رفعت هذه الدعوى مع الدعوى الأصلية أو بعد رفعها كطلب عارض فتنظرها المحكمة المختصة بنظر الدعوى الأصلية في الموضوع وفق المادة (233)من نظام المرافعات الشرعية )أهـ
●يجب أن يشتمل الحكم فيدعوى طلب استرداد الحيازة أو طلب منع التعرض لها فيما يخص العقار على التنفيذ المعجل وفق المواد 32/17 ،233/5 من نظام المرافعات الشرعية .
كل ما كان من القضاء المستعجل فلابد فيه من النفاذ المعجل ولا عكس .
●يجوز طلب إقامة حارس قضائي على العقار كما جاء النص بذلك في المادة 239 ولائحتها التنفيذية وفق الآلية المذكورة فيها وفي المادة 240 من نفس النظام .
● تقوم المحاكم العامة بأعمال المحاكم الجزئية ( الجزائية ) وكذا بأعمال كتابات العدل ورئيس المحكمة العامة يقوم بعمل قاضي التنفيذ ، وذلك في البلدان التي لا توجد فيها محاكم جزئية أو كتابات عدل أو قاضي تنفيذ ، وذلك في المواد :
33, 33/1 من نظام المرافعات الشرعية ، مادة 75 نظام القضاء الجديد(لعام 1428هـ ) ، المادتين 202/1 ,217/3 من نظام المرافعات الشرعية( الملغية بنظام التنفيذ) ، المادتين 1 , 8/2 نظام التنفيذ  .
●الدعوى بخصوص المطالبة بعين العقار أو أجرته بموجب عقد من اختصاص المحاكم العامة لعموم الولاية العقارية أما المطالبة بأجرة المثل فهو اعتراض على إجراء وقرار إداري ومطالبة بالتعويض بسببه لذا فهي من اختصاص القضاء الإداري ولذلك سوابق قضائية في القضاء العام والقضاء الاداري .

ج- الولاية المكانية (ولاية العمل):
الأصل أن تقام الدعوى في النطاق المكاني لمحكمة بلد المدعى عليه بناء على المادة 34 من نظام المرافعات الشرعية واستثنى النظام حالات ما يهمنا فيه ما يخص النزاع العقاري الآتي :
1-               اذا تنازل المدعى عليه عن حقه صراحة أو ضمناً كأن يجب على الدعوى بناء على المادتين 34/10/أ , 71 من نظام المرافعات الشرعية .
2-               إذا رضي الطرفانبنظر دعواهما في بلد آخر وفق المواد 34/10/ب , 28, 45 من نظام المرافعات .
3-               إذا وُجد شرط بين الطرفين سابق للدعوى بأنه إذا حصلت بينهما خصومة فتقام الدعوى في بلد معين مادة 34/10/د ز
4-               اذا حصل اعتراض على حجة استحكام أثناء نظرها أو بعد الحكم فيها ولكن قبل اكتسابه للقطعية فيكون نظر ذلك في بلد العقار نفسه من قبل ناظر الحجة.
ويجب أن تراعى في الحالات الثلاث الأولى المادة 258/1 من نظام المرافعات الشرعية ولوائحه التنفيذية والتي تمنع النظر في استحكام لعقار خارج الولاية المكانية لمحكمة وتجيز نظر النزاع بخصوصه مع وجوب النص في الحكم على أنه لا يكفي لإثبات التملك ولا يقوم مقام حجة الاستحكام ولا يستند عليه في أي إفراغ .
●اذا كان المدعى عليه أجنبياً أو ليس له محل إقامة عام أو مختار في السعودية ومحاكم السعودية مختصة بنظر الدعوى ضده فتكون الدعوى في بلد المدعي في السعودية المادتين 27/4, 34/2 كحال المدعى عليه السعودي الذي ليس له محل اقامة عام أو مختار بموجب المادة 34.                              
●اذا تعدد المدعى عليهم فالبلد بلد أكثرهم بعدد الرؤوس ، المادتين 34 , 34 /5 .
●إذا تساوى عدد رؤوس المدعى عليهم في عدة ولايات مكانية اختار المدعي أحدها مادة 34.
●إذا كان للمدعى عليه أكثر من مقر إقامة فيختار المدعي أحدها مادة 34/4.
 ●محل الإقامة هو المكان الذي يسكنه الشخص على وجه الإعتياد مادتين 10, 34/1 ، ومكان السكن مقدم على مقر العمل إن اختلفا مادة 34/8.
●السجن هو مقر إقامة السجين والمختص بنظر الدعوى ضده محكمة بلد السجن المادة 10، وتستمر هذه الولاية ولو بعد الافراج عنه إذا سمعت وأجيب عنها قبل الافراج وكذا كل دعوى أجيب عنها ثم تغير مقر إقامة المدعى عليه الجواب فالولاية لتلك المحكمة المادة 71 .
● العبرة بمقر إقامة الأصيل وليس وكيله مادة 10 / 3 .

مسألة: في تعارض بعض المواد :
ما هو المقدم عند تعارض مواد نظام مع مواد لائحته في التطبيق العملي مثل تعارض نص المادة 55 من نظام المرافعات فيما ذُكر من عدد مع المادة 55/1 من اللائحة ، ومثل تعارض المادة 10من نظام المرافعات مع المادة 34/10/هـمن لائحته التنفيذية في حالة كان السجين في بلد وزوجته في بلد آخر والدعوى زوجية وغير ذلك من المواد .

إن لم يكن لطرفي الدعوى محل إقامة في  السعودية ، فيختار المدعي إحدى المدن الرئيسية  لإقامة دعواه مادة 34/3.

مسألة : ما المقصود بالمدن الرئيسية هنا ؟

●تنظر الدعاوى ضد الجهات الحكومية في محكمة بلد المقر الرئيس لها ويجوز في بلد الفرع إذا تعلق الأمر به مادة 35, وكذا الشركات والمؤسسات الخاصة والجمعيات مادة 36 ، لذا فالبلد هو بلد مقر المؤسسة الرئيس أوالفرع ذي العلاقة بالدعوى وليس بلد مالكها ولو كانت ملكية فردية .
●تنظر الدعوى بخصوص وقف أو ضد ناظره في بلد الناظر على الوقف وكذا ضد ولي الصغير أو ناقص الأهلية ففي بلد الولي عليه المادة 10/2 ، وذلك بخلاف الوكيل كما ذكرنا سابقاً لأن الأصل قدرة الأصيل على سماع الدعوى والجواب عنها بخلاف الوقف (الجماد) والقاصر (ناقص الأهلية) .
●إن لم يوجد ناظر على الوقف أو وليعلى القاصر سناً أو عقلاً اختصت المحكمة ناظرة الدعوى بإقامتهما وتوليتهما المادة 30/1 .







ثامناً :
 إجراءات إقامة ونظر الدعاوى في النزاعات  العقارية :
أ -أطراف النزاع :
من يدعي ملك عين العقار ( بنفسه أو بواسطة ممثله أو وكيله أو وليه )هو من يملك حق إقامة الدعوى بالمطالبة بها وتقام ضد من بيده العين ولو لم توجد علاقة تعاقدية بينهما ، وللطرفين طلب الإدخال أو التداخل فيما يحقق مصلحتهما كما للمحكمة الإدخال إذا رأت ذلك ولو لمن يقيم خارج ولايتها القضائية باستخلاف محكمة بلده ولها أن ترجع عن ذلك، انظر المواد 75 ، 76 ، 77 ولوائحها التنفيذية
●من يقيم الدعوى للمطالبة بالأجرة أو الإخلاء هو مالك العين أو مالك المنفعة (ومن له حق الانتفاع في بعض الصوركما جاء في مبحث حق الانتفاع) ولابد من تحقق المحكمة من صفة مالك العين بموجب صكوك التملك ومن صفة مالك المنفعة بموجب عقوده وصكوك التملك ، وهنا لابد من التنبه لصفة المؤجر أو ما وقع عليه عقد الاستثمار حين إبرام العقود.   
◄ شرح المواد 12، 15 ،15/4 ، 16 ، 17 ، 18 ، 18/ط  ،  18/3 ، 19/2  ، 55/1  ، 55/4  ، 56 ، 56/1  ، 56/5  ،  138  ، 192/ و  من نظام المرافعات الشرعية ولوائحه التنفيذية  مع إيضاح وشرح ارتباطها ببعضها البعض .

◄ كيفية تفعيل المادة 34/6 من نظام المرافعات الشرعية ولوائحه التنفيذية في عموم القضايا ، وكذا المادة 56/3 في بعضها ومنها القضايا المستعجلة في النزاع العقاري .
◄إجراءات التبليغ بتوجه اليمين الدافعة على المدعى عليه الغائب المادة 55/4 .
-         يتم تبليغ المحكوم عليه الغائب بالحكم بتسليمه شخصياً أو لوكيله فقط (بخلاف الآخرين المذكورين في المادة 15 )صورة من الحكم للاعتراض عليه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تبلغ أحدهما به ، فإن تعذر تبليغه أو وكيله فيرفع الحكم لمحكمة اللاستئناف مباشرة  ، المادتين 176/4  - 176/5 .
●يجوز الحكم غيابيا ضد الطرف المدعي إذا طلب المدعى عليه ذلك وكانت القضية متهيئة للحكم ، المادة 54 .
●الأثر المترتب على اعتبار الحكم ضد احد أطراف الدعوى حكماً حضورياً مع غيابه :
1- ألا تذكر في الحكم عبارة (الغائب على حجته متى حضر ) وبالتالي لا يملك الامتناع عن التنفيذ لطلب إبداء حجته للمحكمة
2- سقوط حقه في تقديم التماس إعادة النظر ولا يدخل هذا الحكم ضمن الأحكام الغيابية المذكورة في المادة 192 / و من نظام المرافعات .
يراجع في ذلك المواد 55/1 ،  56/4  ، 56/5  .
●الحكم على قاصر أو شركاء أو ورثه بينهم قاصر يستلزم :
1-    البينة ولو أقر غير ولي القاصر أو أقر وليه .
2-    رفع الحكم لمحكمة الاستئناف على كل حال  وكذا الحكم على الوقف والجهة الحكومية ، مادة  179 .
●الحكم ببيع عقار قاصر أو وقف لابد من رفعه للاستئناف بكل حال وكذا قسمة عقاره دون الإذن بشراء عقار لأحدهم بقاءً على الأصل ، مادة  32/6 .

ب- أبرز أنواع النزاعات العقارية في المحاكم العامة :
لابد من الإشارة هنا إلى ضرورة تحرير الدعوى العقارية قبل سماعها ومن ذلك اشتمالها على التالي :
♦ تحديد العقار برقم صكه وتاريخه ومصدره فإن لم يكن له صك فيحدد ببيان حدوده وأطواله ومساحته ومجاوريه .
♦ وجه استحقاق المدعي له بملك أو نحوه .
♦ وجه تضرر المدعي من المدعى عليه .
♦ المطالبة الجازمة بأمر محدد يستحقه المدعي شرعاً (لو صحت دعواه) ويطلب المدعي من المحكمة أن تحكم له بذلك .
1-النزاع على عين العقار وحالاته:
●النزاع بسبب ازدواجية الصكوك:
الأصل اعتبار أقدمية التملك بموجب الصكوك وليس تاريخ صدورها فقط بعد التحقق من أمرين:
1)   وجود الازدواجية فعلاً في بعض أو كل المساحة .
2) سلامة أصول الصكوك من التزوير أو الصدور بما يخالف الأنظمة والتعليمات .
● صك الاستحكام الذي لم تذكر فيها أرقام إجابات الدوائر الحكومية وتواريخها فله حالتان ( وذلك بناء على التعميمين رقم 56/12/ت في 10/4/1403هـ ورقم 8/ت/61 في 7/6/1411هـ ) :
1) أن يكون صادراً قبل 10/4/1403هـ  فالأصل هنا أن يكتفى بذكر حاكمه أن الدوائر الحكومية أجابت بعدم المعارضة أو ذكرهلتطبيقه للمادتين 85 -86 من تنظيم الأعمال الإدارية في الدوائر الشرعية أو مصادقة محكمة التمييز عليه .
2) أن يصدر بعد 10/4/1403هـ فلابد أن يذكر فيه أرقام إجابات الدوائر الحكومية وتواريخها .
وفي حالة عدم تحقق أي من الحالات المذكورة في الفقرة الأولى أو عدم ذكر الأرقام والتواريخ في الفقرة الثانية فيكلف مبرز الصك باستكمال ذلك من المحكمة مصدرة الحجة ويمكن للمحكمة ناظرة الدعوى التوقف عن النظر حتى استكمال ذلك إن رأت ذلك بموجب المادة 83 من نظام المرافعات .
●مراعاة المادة 96 من نظام القضاء لعام 1395هـ والمادة البديلة عنها برقم 80 من نظام القضاء لعام  1428هـ لا يمنع من سماع الدعوى ضد أي صك ، ونص المادة 80 من نظام القضاء :( الأوراق الصادرة عن كتاب العدل –بموجب الاختصاص المنصوص عليه في المادة(الرابعة والسبعين)من هذا النظام- تكون لها قوة الإثبات ويجب العمل بمضمونها أمام المحاكم بلا بينة إضافية ولا يجوز الطعن فيها إلا تأسيساً على مخالفتها لمقتضى الأصول الشرعية أوالنظامية أو تزويرها )أهـ
ونص المادة 74 من نظام القضاء :( تختص كتابات العدل بتوثيق العقود وضبط الإقرارات فيما عدا الأوقاف والوصايا ، ويجوز أن يعهد ببعض هذه الاختصاصات إلى الغير وذلك وفق لائحة تصدر بقرار من وزير العدل بناء على موافقة المجلس الأعلى للقضاء )ا هـ
●النزاع بدون صكوك وتطبيق المادة 258 من نظام المرافعات الشرعية :
إذ يجوز نظر الدعوى بخصوص عقار لا صك تملك له إذا كانت تتعلق بطلب رفع اليد عنه أو طلب منع التعرض لحيازته وطلب استردادها وذلك يكون خاضعاً للقضاء المستعجل كما تقدم مع وجوب النص في صك الحكم على أنه حكم لا يكفي لإثبات التملك ولا يقوم مقام حجة الاستحكام ولا يستند عليه في أي إفراغ ،المادة 258/2  .
●ومع ذلك اذا أمكن البدء أثناء النظر في إجراءات الاستكمال فيتم ذلك بموجب المادة 258 .
●النزاع بسبب دخول جزء من مرافق الغير ضمن المساحة المطلوب حجة استحكام عليها :
حيث أن الإحياء إنما يكون لما انفك عن ملك الغير واختصاصه به .

●◄مطالبة المدعى بعين العقار ضد شخص ويدعي المدعي شرائه للعقار قبل المدعى عليه .

●طلب بعض الورثة أوالشركاء رفع يد بقيتهم عن العقار أو طلبهم تمكينهم منه أو بيعه مع عدم وجود صك تملك له :
-         الأصل هنا تطبيق المادة 258 .
-         لا يمكن مطلقاً أن تأمر المحكمة بحكم قضائي ببيع عقار لا مستند له على تملكه بصك شرعي لاحتمال وجود صكوك عليه وفي ذلك إضرار بالمشتري وبمصداقية الجهات القضائية .
-         لا يمنع ذلك مطلقا من الحكم بتمكينهم جميعاًمنه حتى إنفاذ المادة 258 ثم بيعه ، أو تمكين البعض منهم أو إقرار استمرار وضع أيديهم عليه مع إلزامهم بدفع أجرة المثل للبقية إن وافقوا وطالبوا بذلك حتى إنفاذ المادة 258


2- طلب اخلاء العقار :
مما نص عليه أهل العلم حق المؤجر في فسخ عقد الإيجار حين عدم وفاء المستأجر بالأجرة ومن ثم اخلائه لأنالأصل أنه لا يمكن الحكم بالإخلاء مع إستمرار سريان عقد الإيجار واستمرار تملك المستأجر للمنفعة.
●من الحكمة أحياناً فصل دعوى المطالبة بالإخلاء عن دعوى المطالبة بالأجرة المتأخرة ولو كانتا من اختصاص محكمة واحدة وسيتم بإذن الله بيان أمثلة لذلك .
●إضرار المستأجر بالعين المؤجرة باستخدامه لهابما يخرج عن المتفق عليه أو العرف والعادة مما يجيز للمؤجر طلب فسخ العقد وإخلاء العقار، لأن يد المستأجر يد أمانة والنبي صلى الله عليه وسلم قد قال (على اليد ما أخذت حتى تؤديه)

مسألة :
لو استخدم المستأجر العقار بما يخالف نشاط المثل بدون أن يكون هناك اشتراط لنشاط محدد في العقد ، فهل يحق للمؤجر طلب الفسخ ؟ وكذا لو استخدمه بخلاف المنصوص عليه في مقدمة العقد وليس كشرط فيه مع النص في مقدمة العقد على أنها جزء لا يتجزأ منه ؟
ومثاله استخدام المكاتب في العمائر الكبيرة والناطحات بما يخالف العرف أو نشاط بقية المكاتب في نفس الناطحة ولو بدون إضرار بالمكتب أو كامل العقار .
●المطالبة بالإخلاء لانتهاء مدة العقد وهل للمستأجر الحق في التعويض عن الإنشاءات .
●إخلاء العقار المُستأجر من قبل مستأجر غائب وإجراءاته في المحاكم العامة .


3-    المساهمات العقارية :
كانت من اختصاص المحاكم العامة حتى صدور قرارمن مجلس الوزراء بتشكيل لجنة فى وزارة التجارة مشكلة من عدة جهات للنظر في هذه المساهمات المتعثرة .
ثم حصلت إشكالات في تنفيذ بعض قرارات هذه اللجنة ، فصدر قرار من مجلس الوزراء عام 1432 هـ وتضمن أن على المجلس الأعلى للقضاء تفريغ بعض القضاة أو عملهم خارج وقت الدوام الرسمي للنظر في هذه القرارات الصادرة عن هذه اللجنة ( دون الدخول في موضوع الحكم ) لتذييلها بالصيغة التنفيذية حتى يمكن إنفاذها من قبل قضاة التنفيذ .






تاسعاً :
الإجراءات التحفظية حين نظر النزاع العقاري :
أ – طلب إيقاف العمل في الإنشاءات لحين البت في القضية .
هو طلب مشروع وواجب على محامي الطرف المدعي(في الغالب) لحماية حقوق  موكله وهو من الدعاوى المستعجلة ،المادة 234/د .
●كل دعوى مستعجلة يجب أن يشتمل الحكم فيها على النفاذ المعجل ولا عكس  المادة  198 نظام المرافعات (الملغية بنظام التنفيذ وما زال الضابط صحيحاً حتى بعد إلغائها).
ب- طلب المعاينة وإثبات الحالة :
هو كالحالة السابقة فهو طلب مشروع وواجب على محامي الطرف المدعي(في الغالب) لحماية حقوق  موكله وهو من الدعاوى المستعجلةوفق المادة 234/أ .
●يهمل كثير من المدعين وموكليهم ويضيعوا حقا من حقوقهم عند عدم المطالبة بإنفاذ هاتين المادتين 234/أ ، 234/د  ، مع بذلهم جهوداً كبيرة وإهدارهم وقتاً ثميناً في التقدم بالشكاوى أو الإلحاح على القضاة فيما يخص مواعيد جلسات دعوى الموضوع مع أنهم لو قاموا بالمطالبة بتفعيل المادتين المذكورتين لما احتاجوا لذلك كله ولرفعوا عن أنفسهم ضراراً كبيراً .

ج- طلب ايقاف التصرف في العقار حتى انتهاء الدعوى :
جائز بموجب المادتين 30، 32 من نظام التنفيذ وأشير هنا إلى اختصاص ناظر الحجز بتوثيق الإقرار بالكفالة بموجب المادة 32/2 من نظام التنفيذ .
●وكانت المادة 208/2 من نظام المرفعات (الملغية بنظام التنفيذ) تشترط لذلك أموراً وهي :
1-    أن يكون النزاع بخصوص العقار نفسه.
2-    أن تكون قد أقيمت الدعوى فعلا ولا يكون الطلب قبل إقامة الدعوى  كبعض حالات الحجز التحفظي التى تجيز ذلك .
3-    أن يطلب الخصم نفسه ذلك.
4-    قناعة ناظر الدعوى.
ومع أن المادة المذكورة قد ألغيت إلا أني أرى توجه العناية بما جاء فيها لما فيه ( في رأيي ) من تماشِ مع القواعد الشرعية والعدالة .
●وما تشترطه المادة 32 من نظام التنفيذ هو تقديم طالب الحجزإقراراً خطياً من كفيل غارم (صادر من الجهات المذكرة في اللائحة الثانية لها) يضمن جميع حقوق المحجوز عليه وما يلحقه من ضرر إن ظهر عدم استحقاق المدعى لما يطالب به .



تم بحمد الله وبالله التوفيق
كتبه الفقير إلى عفو ربه تعالى
عبد الإله بن إبراهيم العروان








هناك تعليق واحد: