مبادئ العقار والملكية في المملكة العربية السعودية
مبادئ العقار والملكية في المملكة العربية السعودية
قامت جامعة دار العلوم مشكورة بتنظيم دورة حول "مبادئ العقار والملكية في المملكة" , والتي قدمها قاضي الإستئناف الشيخ يوسف الفراج, وذلك يوم الخميس الموافق 15 – 6 – 1434هـ // 25 – 4 – 2013 م
بسم الله نبدأ ..
- العقار هو رأس مال الثراء الأول في العالم ..
- هناك رؤوس أموال تتجاوز المليارات قد تم تجميدها بسبب نزاعات عقارية بالمملكة .
- أكبر أسباب النزاع في العقار هو عدم ضبط العقود.. والعمل المفرط بالثقة .
- هناك نزاعات عقارية مؤلمة بين الأب وأبيه .. والمحاكم مليئة جدا بهذه القضايا للأسف .
- عدم ضبط العقود هي أكبر مشاكل نزاعات العقار هنا .. فالعرف العقدي مازال مؤثر هنا ..
- لا يكون التّملك في المملكة إلا بطريقين .. 1- إحياء الموات .. 2- الإقطاع
- عقود عقارية بالمليارات في حجمها، و لا يتجاوز العقد الصفحة الواحدة فقط؛ ارتكاناً للثقة، دون توثيق للتفاصيل؛ مايؤل للنزاع .
- حجة الاستحكام لا تمنع من سماع الدعوى ولو كانت الحجة مكتسبة القطعية.
- أهم أسباب التملك الأحياء ويثبت عن طريق حجة الاستحكام بشرط أن يكون الأحياء قبل ١٣٨٧ وداخل حدود التنمية وخارج حدود الحرم .
- وضع اليد المجرد لا يفيد التملك .
- في بعض الدول هنالك محامون مختصون بعقود العقار نظرا لتشعب أحكام الملكية وهياكل التمويل
- لم يعد من الممكن التفكير في القضايا العقارية بذات العقلية القديمة التي تركز على ملكية الرقبة
- استقر القضاء على أن وضع اليد لا يفيد التملك فيشترط الإحياء .
- تملك العقار في المملكة يكون بالشهر الشخصي وذلك بإصدار صك بين البائع والمشتري من غير إعلان .
- في المنح لا يشترط الإحياء فيتملك بدون إحياء
- لا يشترط إحياء الأرض التي ملكت إلا الأرض الزراعية
- صك قطع الخصومة = صك فض المنازعة
- طبعية حجة الاستحكام والجهات التي يتم الكتابة لها والمعارضات التي ترد عليها و ما يلزم من فحص لها؛ كل ذلك يتسبب في تأخرها .
- وجود الصك لا يعني ملكيتك للأرض 100%
- كل الوثائق المكتوبة التي تبين حق الشخص في ملكية العقار لا اعتبار لها .. فقط الصكوك الصادرة عن المحكمة هي المعتمدة .
- صك قطع الخصومة هو الصك الذي يصدر عن المحكمة بعد النظر في الدعوى العقارية بين الطرفين .
- صك قطع الخصومة لا يفيد التملك
- الصكوك من ناحية الحجية على أمرين : إما أن تكون كاشفه للملكية و إما أن تكون منشئه للملكية
- حجية صكوك المنح والاستحكام نسبية وليست مطلقة .
- صكوك حجج الاستحكام كاشفه للملكية، وصكوك المنح منشئه للملكية ففي حال تعارضت ملكيتان ينظر( الأقدم) في تاريخ التملك .
- حجة الاستحكام لا تمنع من سماع الدعوى ولو كانت الحجة مكتسبة القطعية
- العبرة عند النزاع هو الأقدم تملكا وليس هناك أثر لوجود الوثيقة والصك و لا تاريخ صدورها. إنما الأثر لتاريخ التملك ذاته
- لا يعني جفاف القضاة في المحاكم أنه غرور وكبر ... لكنه تبلّد بالأحاسيس من كثرة النزاعات والمشكلات
- اعتماد شركة الكهرباء على تاريخ الصك وليس تاريخ التملك كأساس لاستحقاق التعويض، ليس له أساس من الشرع أو النظام
- لا أثر للتقادم و مضي المدة في صحة الملكية
- نظام التملك في المملكة لا يشترط قيد الحقوق في جهات التوثيق و بهذا فهو يسمح بسماع الدعوى ولو بعد مضي المدة
- التقادم لا يُسقط الحق ذاته، لكنه يمنع سماع الدعوى لو صح وجوده.
- غالبا يعتبر القضاء أن السكوت مع مضي المدة مرجحا لأحد الطرفين على الأخر وفقا لقواعد السكوت في الفقه؛ باعتبارها قرينة
- في الإقطاع الزراعي"يشترط الأحياء" في الإقطاع السكني"لا يشترط الأحياء"
- قد يتخاصم طرفين وبعد مضي خمس سنوات يصدر حكم بعدم الاختصاص .
- "حتى لا ييأس ضعيف من عدلك، أو يطمع شريف في ميلك" وثيقة دستورية لا تطالب بالعدل فحسب بل تنهى عن أن يتوهم أحدا ميلك للآخر
- الجنسية السعودية معيار يعقد اختصاص المحاكم بنظر الدعاوى المتعلقة بالسعودي عدا ما كان متعلقا بعقار خارج المملكة
- القضاء الأنجلوسكسوني لا يوجد لديه إلا نوع واحد من القضاء .. ولا يفرق بين الدعاوى سواء إدارية أو عامة
- الاختصاص إذا أشكل عليك في قضية ما ، من هي الجهة المختصة يجب عليك الاتجاه إلى المحكمة العامة
- قاضي المحكمة العامة لا يجوز له أن يسال عن نوع الاختصاص وقاضي المحاكم الجزئية يجب عليه ذلك
- النزاع على عقار خارج المملكة لا يدخل في اختصاص محاكمنا مهما كانت جنسية الأطراف
- جميع اختصاصات العقار تتبع للقانون المدني وليس اختصاصا تجاري لان وسائل الإثبات فيها مدنية .
- دعوى الضرر من العقار من اختصاص المحاكم العامة ، أما دعاوى المنتفعين من العقار فإنها من اختصاص المحاكم الجزئية
- للعقارات سيادة وهذا يعني أن الدول لها اشتراطات فيمن يتملكها وذلك لخطورته ،مثل الحرمين لا يجوز أن يتملك فيها أي أجنبي .
- لا اثر في مكان العقار في إقامة الدعوى ، وإنما دعوى العقار تقام في بلد المدعى عليه .
- ا ذا كان العقار خارج اختصاص المحكمة المكاني فإنها تستخلف محكمة أخرى في بعض الاختصاصات
- على القاضي أن يسأل المدعي عما هو لازم لتحرير دعواه قبل استجواب المدعى عليه
- لا يجوز للقاضي إذا كانت الدعوى غير محررة أن يسير فيها بدون تحرير كما أن ليس له أن يردها وإنما له أن يسأل المدعي عنها .
- تحرير دعوى العقار يجب أن تشتمل حدود العقار وأطواله وصفاته المميزة
- صيغة الدعوى تبنى على أمرين ، هما "إخبار،،إنشاء". والإخبار هو أول الدعوى وبعدها يأتي الإنشاء وهي الطلبات.
- الصحيفة في مذكرة الدفاع يجب أن يكون فيها التصديق أو التكذيب وهو ما يقابل الإخبار ، والإنشاء لا يكون صحيحاً أيضاً
- الدعوى تقام على من بيده العين ولا تقام على من اشترى منك العين أو باعها
- الحكم لا بد أن يكون ملاقياً للدعوى ، فدعوى العقار لا تكون إلا على من بيده العقار
- على القاضي أن يعيد العقار من شخص إلى شخص بحسب ترتيب العقار في حيازة العقار
- فقهاء الشريعة يثبتون حق أولوية للمحجر على إحياء الموات لمدة ثلاث سنوات ففي الأثر عن عمر(ليس لمتحجر بعد ثلاث سنوات حق)
- الأصل في الدعاوى أن تنظر وفقا للقضاء العادي ، الاستثناء : نظر الدعاوى وفقا للقضاء المستعجل كدعوى منع التعرض للحيازة
- دعوى استرداد الحيازة هي إعادة المراكز القانونية لما هي عليه
- طلب منع التعرض : هو الطلب من القضاء بإلزام المتعرض بالكف عن تعرضه
- إذا تعدى شخص على ملكية شخص آخر فالدعوى تكون دعوى منع التعرض للحيازة
- دعوى استرداد الحيازة تسمى دعوى الظفر بالحق في الفقه الإسلامي ، وهي أن يُنظر إلى الحيازة دون الملكية
- في الاختصاص إذا كان في عقار بالمملكة، والمدعى عليه مقيم في الخارج، فيقيمها المدعي في بلده داخل المملكة
- أغلب القوادح في الصكوك هي عدم اكتساب الصك للنهائية ، وهو أن يستوجب الطعن أن يكون الصك مصادق عليه
- من أكبر القوادح في صكوك حجج الاستحكام هو عدم اكتمال إجابات الدوائر فيها وأهمها *وزارة المالية،الأوقاف،البلدية*
- من القوادح أيضا في حجج الاستحكام عدم النص على تاريخ الإحياء والذي يجب أن يكون قبل عام 1387 هـ
- الشهود من جهة طلب تزكيتهم على نوعين : في بعض القضايا يجب أن يطلب معدلين(مزكين)مع الشهود،وبعض القضايا يطلب الشهود فقط
- كل شهادة على إثبات نطلب فيه معدلين , وكل شهادة على إقرار لا نطلب فيه معدلين أو مزكين
- نطلب التعديل والتزكية وذلك لإثبات واقعة قديمة أمام القضاء ، وأما الإقرارات الحاضرة فلا نطلب فيها إلا الشهود فقط .
- مثال على ما سبق إذا أراد شخص أن يبيع أرض لديه فيلزم مزكين أو معدلين مع الشهود وذلك لإثبات عدالة الشهود
- ومثال للإقرارات مثل عقد الزواج فهو يطلب فيه شهود دون مزكين أو معدلين
- صيانة العين المؤجرة على نوعين: 1- الصيانة التشغيلية "من اختصاص المستأجر" 2- الصيانة الأساسية "من اختصاص المؤجر"
- هناك قواعد يتدخل فيها المشرع ولا يجوز للمتعاقدين أن يتفقوا على مخالفتها لأنها تتعلق بالنظام العام
- الرساميل الدائرة في الأوعية العقارية تزيد عن 2 ترليون ريال؛ ما جعلها تحتل المرتبة الثانية بعد قطاع البترول ومشتقاته.
- قرر الفقهاء أن اشتراط تحمل المستأجر لمسؤولية الصيانة الأساسية للعين المؤجرة من الشروط الباطلة
- الذي يبين ماهية النظام العام هي الأحكام القضائية ، وهي ما يقابلها في الشريعة أحكامها الثابتة
- الاختصاص المكاني ليس من النظام العام ، و ذلك خلافا للاختصاص النوعي فهو من النظام العام
- الاختصاص النوعي يهم الدولة ولا يجوز مخالفته لمصلحة أطراف الدعوى ، و أما الاختصاص المكاني فيجوز مخالفته لمصلحة الأطراف
- لا يمكن أن ينتقل ملكية عقار إلا مالك آخر إلا بالتسجيل
- من الأخطاء التي تقع في حجج الاستحكام: عدم مراعاة الاختصاص المكاني عدم النص على تاريخ الإحياء عدم استكمال إجابات الجهات
- لا شفعة بين الجيران ، وإنما الشفعة في الملك الشائع الذي لم يُقسم
- الشفعة دائما في العقار غير المقسوم
- المعاهدات والاتفاقيات الدولية تعلو على النظام, السند النظامي لتغليب المعاهدات الدولية على غيرها من الأنظمة في المملكة هو نص المادة 81 من النظام الأساسي للحكم
- الإيجار المنتهي بالتمليك جائز بكل صوره على انه خالف فتوى هيئة كبار العلماء
- الدعوى المحررة وكذلك المذكرات الجوابية لابد أن تشتمل على خبر وإنشاء؛ فالخبر لتوصيف الوقائع، والإنشاء لإيراد الطلب محررا
- التأجير بالوعد بالتملك هو جائز وقد تمت كتابته بالنظام السعودي وقد تم اعتماده .. وهو يختلف عن التأجير المنتهي بالتمليك
- قاعدة أساسيه (( الفتوى لا تلزم القضاء ))
- صاحب العقار هو المسئول عن التأمين .. حتى لو يؤجر العقار على غيره
- بعض الشركات يكتبون على عروض التمويل أننا سوف نسامحك حال الوفاة ..وهذه ليست منّة منهم بل هو إجبارا عليهم هذا التنازل
- بعض شركات التمويل والبنوك تهدد العميل بدفع مبلغ إضافي في حال تأخر سداد الدين .. وهذا مخالف للنظام ولا يُعمل بها أبدا
- تنقسم الشروط الجزائية عن التأخير إلى قسمين 1- شرط جزائي على التأخر عن وفاء الدين وهذا شرط غير جائز لأنه من الربا.. 2-شرط جزائي على التأخر عن تسليم العمل و هو جائز بشرط أن يكون معقولا متناسبا مع الضرر الحاصل عن التأخير, وإذا كان كثيرا فإن القضاء يقرر التعويض المناسب
- ليس للبائع أو المؤجر أن يطالب بفسخ العقد بل له المطالبة بما هو له و يستحقه وهو بمقابل .
شكرا جزيلا
للاستفادة من موقعنا ابحثوا على الموضوع الذين تريدون، بمربع البحث. نسعى دائما لتطوير موقعنا، شكرا لكم