4.09.2019

مبادئ العقار والملكية في المملكة العربية السعودية

مبادئ العقار والملكية في المملكة العربية السعودية







مبادئ العقار والملكية في المملكة العربية السعودية 




مبادئ العقار والملكية في المملكة العربية السعودية 


قامت جامعة دار العلوم مشكورة بتنظيم دورة حول "مبادئ العقار والملكية في المملكة" , والتي قدمها قاضي الإستئناف الشيخ يوسف الفراج, وذلك يوم الخميس الموافق 15 – 6 – 1434هـ // 25 – 4 – 2013 م

بسم الله نبدأ ..
- العقار هو رأس مال الثراء الأول في العالم ..
- هناك رؤوس أموال تتجاوز المليارات قد تم تجميدها بسبب نزاعات عقارية بالمملكة .
- أكبر أسباب النزاع في العقار هو عدم ضبط العقود.. والعمل المفرط بالثقة .
- هناك نزاعات عقارية مؤلمة بين الأب وأبيه .. والمحاكم مليئة جدا بهذه القضايا للأسف .
- عدم ضبط العقود هي أكبر مشاكل نزاعات العقار هنا .. فالعرف العقدي مازال مؤثر هنا ..
- لا يكون التّملك في المملكة إلا بطريقين .. 1- إحياء الموات .. 2- الإقطاع
-  عقود عقارية بالمليارات في حجمها، و لا يتجاوز العقد الصفحة الواحدة فقط؛ ارتكاناً للثقة، دون توثيق للتفاصيل؛ مايؤل للنزاع .
- حجة الاستحكام لا تمنع من سماع الدعوى ولو كانت الحجة مكتسبة القطعية.
-   أهم أسباب التملك الأحياء ويثبت عن طريق حجة الاستحكام بشرط أن يكون الأحياء قبل ١٣٨٧ وداخل حدود التنمية وخارج حدود الحرم .
- وضع اليد المجرد لا يفيد التملك .
- في بعض الدول هنالك محامون مختصون بعقود العقار نظرا لتشعب أحكام الملكية وهياكل التمويل
- لم يعد من الممكن التفكير في القضايا العقارية بذات العقلية القديمة التي تركز على ملكية الرقبة
- استقر القضاء على أن وضع اليد لا يفيد التملك فيشترط الإحياء .
- تملك العقار في المملكة يكون بالشهر الشخصي وذلك بإصدار صك بين البائع والمشتري من غير إعلان .
- في المنح لا يشترط الإحياء فيتملك بدون إحياء
- لا يشترط إحياء الأرض التي ملكت إلا الأرض الزراعية



- صك قطع الخصومة = صك فض المنازعة
- طبعية حجة الاستحكام والجهات التي يتم الكتابة لها والمعارضات التي ترد عليها و ما يلزم من فحص لها؛ كل ذلك يتسبب في تأخرها .
- وجود الصك لا يعني ملكيتك للأرض 100%
- كل الوثائق المكتوبة التي تبين حق الشخص في ملكية العقار لا اعتبار لها .. فقط الصكوك الصادرة عن المحكمة هي المعتمدة .
- صك قطع الخصومة هو الصك الذي يصدر عن المحكمة بعد النظر في الدعوى العقارية بين الطرفين .
-  صك قطع الخصومة لا يفيد التملك
-  الصكوك من ناحية الحجية على أمرين : إما أن تكون كاشفه للملكية و إما أن تكون منشئه للملكية
- حجية صكوك المنح والاستحكام نسبية وليست مطلقة .
- صكوك حجج الاستحكام كاشفه للملكية، وصكوك المنح منشئه للملكية ففي حال تعارضت ملكيتان ينظر( الأقدم) في تاريخ التملك .
- حجة الاستحكام لا تمنع من سماع الدعوى ولو كانت الحجة مكتسبة القطعية
- العبرة عند النزاع هو الأقدم تملكا وليس هناك أثر لوجود الوثيقة والصك و لا تاريخ صدورها. إنما الأثر لتاريخ التملك ذاته
- لا يعني جفاف القضاة في المحاكم أنه غرور وكبر ... لكنه تبلّد بالأحاسيس من كثرة النزاعات والمشكلات
- اعتماد شركة الكهرباء على تاريخ الصك وليس تاريخ التملك كأساس لاستحقاق التعويض، ليس له أساس من الشرع أو النظام
- لا أثر للتقادم و مضي المدة في صحة الملكية
- نظام التملك في المملكة لا يشترط قيد الحقوق في جهات التوثيق و بهذا فهو يسمح بسماع الدعوى ولو بعد مضي المدة
- التقادم لا يُسقط الحق ذاته، لكنه يمنع سماع الدعوى لو صح وجوده.
- غالبا يعتبر القضاء أن السكوت مع مضي المدة مرجحا لأحد الطرفين على الأخر وفقا لقواعد السكوت في الفقه؛ باعتبارها قرينة
- في الإقطاع الزراعي"يشترط الأحياء" في الإقطاع السكني"لا يشترط الأحياء"
- قد يتخاصم طرفين وبعد مضي خمس سنوات يصدر حكم بعدم الاختصاص .
- "حتى لا ييأس ضعيف من عدلك، أو يطمع شريف في ميلك" وثيقة دستورية لا تطالب بالعدل فحسب بل تنهى عن أن يتوهم أحدا ميلك للآخر




- الجنسية السعودية معيار يعقد اختصاص المحاكم بنظر الدعاوى المتعلقة بالسعودي عدا ما كان متعلقا بعقار خارج المملكة
- القضاء الأنجلوسكسوني لا يوجد لديه إلا نوع واحد من القضاء .. ولا يفرق بين الدعاوى سواء إدارية أو عامة
- الاختصاص إذا أشكل عليك في قضية ما ، من هي الجهة المختصة يجب عليك الاتجاه إلى المحكمة العامة
- قاضي المحكمة العامة لا يجوز له أن يسال عن نوع الاختصاص وقاضي المحاكم الجزئية يجب عليه ذلك
- النزاع على عقار خارج المملكة لا يدخل في اختصاص محاكمنا مهما كانت جنسية الأطراف
- جميع اختصاصات العقار تتبع للقانون المدني وليس اختصاصا تجاري لان وسائل الإثبات فيها مدنية .
- دعوى الضرر من العقار من اختصاص المحاكم العامة ، أما دعاوى المنتفعين من العقار فإنها من اختصاص المحاكم الجزئية
- للعقارات سيادة وهذا يعني أن الدول لها اشتراطات فيمن يتملكها وذلك لخطورته ،مثل الحرمين لا يجوز أن يتملك فيها أي أجنبي .
- لا اثر في مكان العقار في إقامة الدعوى ، وإنما دعوى العقار تقام في بلد المدعى عليه .
- ا ذا كان العقار خارج اختصاص المحكمة المكاني فإنها تستخلف محكمة أخرى في بعض الاختصاصات
- على القاضي أن يسأل المدعي عما هو لازم لتحرير دعواه قبل استجواب المدعى عليه
- لا يجوز للقاضي إذا كانت الدعوى غير محررة أن يسير فيها بدون تحرير كما أن ليس له أن يردها وإنما له أن يسأل المدعي عنها .
- تحرير دعوى العقار يجب أن تشتمل حدود العقار وأطواله وصفاته المميزة
- صيغة الدعوى تبنى على أمرين ، هما "إخبار،،إنشاء". والإخبار هو أول الدعوى وبعدها يأتي الإنشاء وهي الطلبات.
- الصحيفة في مذكرة الدفاع يجب أن يكون فيها التصديق أو التكذيب وهو ما يقابل الإخبار ، والإنشاء لا يكون صحيحاً أيضاً
- الدعوى تقام على من بيده العين ولا تقام على من اشترى منك العين أو باعها
- الحكم لا بد أن يكون ملاقياً للدعوى ، فدعوى العقار لا تكون إلا على من بيده العقار
- على القاضي أن يعيد العقار من شخص إلى شخص بحسب ترتيب العقار في حيازة العقار
- فقهاء الشريعة يثبتون حق أولوية للمحجر على إحياء الموات لمدة ثلاث سنوات ففي الأثر عن عمر(ليس لمتحجر بعد ثلاث سنوات حق)




- الأصل في الدعاوى أن تنظر وفقا للقضاء العادي ، الاستثناء : نظر الدعاوى وفقا للقضاء المستعجل كدعوى منع التعرض للحيازة
- دعوى استرداد الحيازة هي إعادة المراكز القانونية لما هي عليه
- طلب منع التعرض : هو الطلب من القضاء بإلزام المتعرض بالكف عن تعرضه
- إذا تعدى شخص على ملكية شخص آخر فالدعوى تكون دعوى منع التعرض للحيازة
- دعوى استرداد الحيازة تسمى دعوى الظفر بالحق في الفقه الإسلامي ، وهي أن يُنظر إلى الحيازة دون الملكية
- في الاختصاص إذا كان في عقار بالمملكة، والمدعى عليه مقيم في الخارج، فيقيمها المدعي في بلده داخل المملكة
- أغلب القوادح في الصكوك هي عدم اكتساب الصك للنهائية ، وهو أن يستوجب الطعن أن يكون الصك مصادق عليه
- من أكبر القوادح في صكوك حجج الاستحكام هو عدم اكتمال إجابات الدوائر فيها وأهمها *وزارة المالية،الأوقاف،البلدية*
- من القوادح أيضا في حجج الاستحكام عدم النص على تاريخ الإحياء والذي يجب أن يكون قبل عام 1387 هـ
- الشهود من جهة طلب تزكيتهم على نوعين : في بعض القضايا يجب أن يطلب معدلين(مزكين)مع الشهود،وبعض القضايا يطلب الشهود فقط
- كل شهادة على إثبات نطلب فيه معدلين , وكل شهادة على إقرار لا نطلب فيه معدلين أو مزكين
- نطلب التعديل والتزكية وذلك لإثبات واقعة قديمة أمام القضاء ، وأما الإقرارات الحاضرة فلا نطلب فيها إلا الشهود فقط .
- مثال على ما سبق إذا أراد شخص أن يبيع أرض لديه فيلزم مزكين أو معدلين مع الشهود وذلك لإثبات عدالة الشهود
- ومثال للإقرارات مثل عقد الزواج فهو يطلب فيه شهود دون مزكين أو معدلين
- صيانة العين المؤجرة على نوعين: 1- الصيانة التشغيلية "من اختصاص المستأجر" 2- الصيانة الأساسية "من اختصاص المؤجر"
- هناك  قواعد يتدخل فيها المشرع ولا يجوز للمتعاقدين أن يتفقوا على مخالفتها لأنها تتعلق بالنظام العام
- الرساميل الدائرة في الأوعية العقارية تزيد عن 2 ترليون ريال؛ ما جعلها تحتل المرتبة الثانية بعد قطاع البترول ومشتقاته.
- قرر الفقهاء أن اشتراط تحمل المستأجر لمسؤولية الصيانة الأساسية للعين المؤجرة من الشروط الباطلة
- الذي يبين ماهية النظام العام هي الأحكام القضائية ، وهي ما يقابلها في الشريعة أحكامها الثابتة
- الاختصاص المكاني ليس من النظام العام ، و ذلك خلافا للاختصاص النوعي فهو من النظام العام
- الاختصاص النوعي يهم الدولة ولا يجوز مخالفته لمصلحة أطراف الدعوى ، و أما الاختصاص المكاني فيجوز مخالفته لمصلحة الأطراف
- لا يمكن أن ينتقل ملكية عقار إلا مالك آخر إلا بالتسجيل
- من الأخطاء التي تقع في حجج الاستحكام: عدم مراعاة الاختصاص المكاني عدم النص على تاريخ الإحياء عدم استكمال إجابات الجهات
- لا شفعة بين الجيران ، وإنما الشفعة في الملك الشائع الذي لم يُقسم
- الشفعة دائما في العقار غير المقسوم
- المعاهدات والاتفاقيات الدولية تعلو على النظام, السند النظامي لتغليب المعاهدات الدولية على غيرها من الأنظمة في المملكة هو نص المادة 81 من النظام الأساسي للحكم
- الإيجار المنتهي بالتمليك جائز بكل صوره على انه خالف فتوى هيئة كبار العلماء
- الدعوى المحررة وكذلك المذكرات الجوابية لابد أن تشتمل على خبر وإنشاء؛ فالخبر لتوصيف الوقائع، والإنشاء لإيراد الطلب محررا
- التأجير بالوعد بالتملك هو جائز وقد تمت كتابته بالنظام السعودي وقد تم اعتماده .. وهو يختلف عن التأجير المنتهي بالتمليك
- قاعدة أساسيه (( الفتوى لا تلزم القضاء ))
- صاحب العقار هو المسئول عن التأمين .. حتى لو يؤجر العقار على غيره
- بعض الشركات يكتبون على عروض التمويل أننا سوف نسامحك حال الوفاة ..وهذه ليست منّة منهم بل هو إجبارا عليهم هذا التنازل
- بعض شركات التمويل والبنوك تهدد العميل بدفع مبلغ إضافي في حال تأخر سداد الدين .. وهذا مخالف للنظام ولا يُعمل بها أبدا
- تنقسم الشروط الجزائية عن التأخير إلى قسمين 1- شرط جزائي على التأخر عن وفاء الدين وهذا شرط غير جائز لأنه من الربا.. 2-شرط جزائي على التأخر عن تسليم العمل و هو جائز بشرط أن يكون معقولا متناسبا مع الضرر الحاصل عن التأخير, وإذا كان كثيرا فإن القضاء يقرر التعويض المناسب
- ليس للبائع أو المؤجر أن يطالب بفسخ العقد بل له المطالبة بما هو له و يستحقه وهو بمقابل .







ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق