9.07.2017

الإنذار العقاري والحجز العقاري والإنذار البحري بقلم الدكتور أحمد صبري

 الإنذار العقاري والحجز العقاري  والإنذار البحري بقلم الدكتور أحمد صبري











'' عرض في موضوع الإنذار العقاري والحجز العقاري  والإنذار البحري''
بقلم الدكتور أحمد صبري 


منتدب قضائي بالمحكمة التجارية- أكادير 
لا شك أن هذه المبادرة طيبة و محمودة، لأنها جعلت من التكوين أداة تواصل داخلي و هو منهج أصيل أدرك الجميع أهميته ووجاهته، الشيء الذي يستوجب اتخاذه مطية تلحقنا بالركب و تمكننا من ناصية التقدم و التجديد في مجال هذا التوجه العلمي الهام .
من هذا المنطلق كلفني من آلت إليه الأمانة أن اقتحم العقبة فأساهم بهذا العرض على غرار من سبقني بمثل هذا التكليف النبيل، إلا أن العرض الذي أعددته يتناول باختصار شديد موضوع الإنذار العقاري و الحجز العقاري والإنذار البحري و الحجز البحري و هو موضوع متشعب و مترامي الأطراف .
و قبل أن نتوغل جميعا في أدغال هذا الموضوع لابد أن نتطرق باقتضاب إلى السند التنفيذي الذي هو أساس كل تحرك يقصد منه تمكين الأطراف المتنازعة من حقوقهم بواسطة مختلف أنــواع الإنذارات و الحجوزات و الإجراءات الموازية .
السند التنفيذي :
يعتبر السند التنفيذي المحور الأساسي الذي بواسطته تنطلق عمليات التنفيــذ، و بدون توفر الدائن عليه فلا يمكن له مباشرة التنفيذ الجبري ضد المدين، إذ لا يجوز إجراء أي حجز على منقول أو عقار إلا بموجب سند قابل للتنفيذ لم تمض عليه ثلاثين سنة من يوم صدوره و بمضي هذه المدة تسقط صلاحيته و يصبح غير قابل للتنفيذ .
فالسندات القابلة للتنفيذ متعددة و أهمها :





الأوامر – الأحكام – القرارات - الأحكام الأجنبية - العقود المبرمة بالخارج - أحكام المحكمين، إلا أنه لا بد أن نشير إلى متى تصبح هذه السندات قابلة للتنفيذ، فذلك يختلف حسب ما إذا كنا أمام أوامر قضائية، أو أحكام أو قرارات، أو إذا كانت هذه الأحكام أو القرارات صادرة عن محاكم وطنية أو محاكم أجنبية، و هذا يقتضي منا معالجة كل سند على حدة :
فالأوامر المبنية على طلب تصدر في نطاق مقتضيات الفصل 148 من ق . م . م اعتبرها المشرع سندات قابلة للتنفيذ بمجرد صدورها و لا تقبل أي طعن إلا في حالة الرفض .
أما الأوامر الاستعجالية فهي تصدر في نطاق مقتضيات الفصل 149 من ق . م . م من طرف القضاء الاستعجالي و هي تقبل الطعن بالاستئناف في جميع الحالات داخل أجل 15 يوما من تاريخ التبليغ و لا تقبل التعرض، وهي بذلك تعتبر سندات قابلة للتنفيذ المعجل بقوة القانون و بالتالي يحق لكل مستفيد منها الحصول على نسخة تنفيذية لمباشرة إجراءات التنفيذ بواسطتها عندما تكون مستوفية للشروط المطلوبة .
الأمر بالأداء :
فهو يعتبر بدوره سندا تنفيذيا و هو يصدر بناء على سند رسمي أو اعتراف بدين و يبلغ إلى المدين ليمكن ان يكون قابلا للتنفيذ . و يقبل الطعن بالاستئناف الذي لا يؤثر على تنفيذه .
الأحكام و القرارات :
تنقسم الأحكام و القرارات من حيث طبيعتها إلى أحكام تقريرية و أحكام منشئة و أخرى إلزامية .
فالأحكام التقريرية تقضي فقط بوجود حق أو عدم وجوده دون ان تلزم المدعى عليه بأداء معين أو تحدث تغييرا في الحق كالحكم القاضي باستحقاق عقار . أو بطلان عقد أو تحديد مسؤولية ... الخ و هذا النوع من الأحكام لا يقبل التنفيذ الجبري .
أما الأحكام المنشئة : فهي تقضى بإنشاء أو تعديل حق دون ان تلزم المحكوم عليه بشيء . كالحكم القاضي بفسخ عقد أو مراجعة السومة الكرائية ... الخ و هذا النوع من الأحكام لا يقبل بدوره التنفيذ الجبري .
أما الأحكام الإلزامية : فهي التي تقضي بإلزام المحكوم عليه بأداء معين لفائدة المستفيد كالحكم القاضي بتسليم شيء منقول أو عقــار . أو أداء التـزام بعمل و الامتناع عن عمل و هذا النوع هو الذي يقبل التنفيذ الجبري عند عدم التنفيذ الاختياري .
و بعد ان تطرقنا إلى المعاني التي يمكن أن تنصرف إليها عبارة الحكم القابل للتنفيذ من خلال نصوص القانون نخلص إلى أن مفهوم الحكم القابل للتنفيذ الذي اشترط المشرع توفره لدى الدائن قبل إقدامه على إجراء أي حجز كيفما كان نوعه في مواجهة المدين ينصرف إلى الأحكام و القرارات الإلزامية التي لم يسقط أثرها التنفيذي بمرور ثلاثين سنة كاملة من يوم صدورها و التي لم تعد قابلة للتعرض او الاستئناف أو كانت مشمولة بالنفاذ المعجل القضائي أو بقوة القانون .
الأحكام الصادرة عن المحاكم الأجنبية :
لا تنفذ في المغرب الأحكام الصادرة عن المحاكم الأجنبية إلا بعد تذييلها بالصيغة التنفيذية من طرف المحكمة الابتدائية لموطن أو محل إقامة المدعى عليه . أو لمكان التنفيذ عند عدم وجودهما و يجب على هذه الجهة أن تتأكد من صحة الحكم الأجنبي و اختصاص المحكمة الأجنبية وفق مباديء القانون الدولي، و أن لا يكون الحكم الأجنبي يمس النظام العام المغربي و كذا الشأن بالنسبة للعقود المبرمة بالخارج أمام الضباط و الموظفين العموميين المختصين حيث تصبح بدورها قابلة للتنفيذ بعد تذييلها بالصيغة التنفيذية من لدن المحكمة المختصة بالشروط الآنفة الذكر .
و بعد التعريف بالسند التنفيذي باختصار شديد، و تحديد النوع القابل للتنفيذ نشير قبل كل شيء إلى ان جميع أموال المدين تعتبر ضمانا عاما لدائنيه بحيث يحق لهم ان يباشروا التنفيذ على ما يختارونه منها ليتم بيعها باستيفاء ديونهم منها، إذا كانت حصيلة البيع كافية لمجموع الدين أو يتم اللجوء إلى التوزيع بالمحاصة إذا لم تكن هذه الحصيلة كافية لتغطية الدين كله ليتسلم كل دائن نسبة معينة من دينه تساوي نسبة دينه مضروب في منتوج البيع مقسوم على مجموع الديون ما لم توجد أسباب قانونية تمنح حق الأفضلية لدائن معين طبقا للقانون .
لكن هذه القاعدة تنتج آثارا سلبية تجعل الدائن و المدين تلحقهما أضرار جسيمة على حد سواء . و لتفادي ذلك نص المشرع على أن التنفيذ يتم أولا على الأموال المنقولة، فإن لم تكف أو لم توجد بوشر التنفيذ على العقار . ما لم يكن للدين ضمان عيني على العقار . حيث يتم التنفيذ مباشرة على العقار المحمل بهذا الضمان أو سبق حجزه تحفظيا أو كان مرهونا .
الإنذار العقاري :
يمكن تعريف الإنذار العقاري : بأنه إشعار يوجهه الدائن المرتهن إلى المدين الراهن بواسطة عون التبليغ يطالبه فيه بأداء الدين المضمون بالرهن تحت طائلة نزع ملكية العقار المرهون و بيعه بالمزاد العلني لتسديد هذا الدين و فوائده و مصاريفه .
و الإنذار العقاري لابد أن يتضمن عدة بيانات جوهرية و هي :
اسم العقار، رقم رسمه العقاري و مكانه، السند التنفيذي المعتمد في توجيه الإنذار، و هو الشهادة الخاصة بالرهن، تحديد مجموع الدين بالفوائد و المصاريف لغاية تاريخ الإنذار . مشمولات العقار بجميع أنواعها . أسماء و هوية كافة الأطـراف و عناوينهم . الدائن و المدين و الكفيل و الحائر إن لم يكن هو المالك نفسه . أن يكون الإنذار معززا ببعض المستندات و هي : الشهادة الخاصة و عقد الرهن، الكمبيالات، و السندات و كشف الحساب ... الخ تحديد أجل الوفاء ، و يترتب عن عدم تضمين الإنذار العقاري البيانات الجوهرية المذكورة و هي منصوص عليها في الفصل 205 من ظهير 2/6/1915 بطلان الإنذار .
و إذا توفرت هذه الشروط كلها يرفع طلب تبليغ الإنذار لرئيس المحكمة في إطار مقتضيات الفصل 148 من ق . م . م ليصدر أمرا إما بقبوله أو رفضه و هذا الأخير لا يقبل الطعن بالاستناف و في حالة القبول فإن العون المكلف بالتبليغ ينتقل إلى عنوان المدين و يسلمه نسخة من الإنذار المذيل عادة بالأمر الرئاسي . كما يسلمه صورا من المرفقات خاصة الشهادة العقارية الخاصة و عقد الرهن الرسمي إلى غير ذلك .
و يتم تبليغ الإنذار العقاري إلى المدين و إلى كفيله إن كان هذا الأخير هو مالك العقار المرهون بطرق التبليغ المعروفة و المنصوص عليها في القانون .
و يجب على العون القائم بالتبليغ أن يحرر محضرا بذلك إذ لا يستعاض عنه بشهادة التسليم التي تحرر عند التبليغ بالطريقة الإدارية و لا بإشعار بالتوصل الذي يحرره موزع البريد، بمعنى أن الإنذار العقاري لا يبلغ إلا بواسطة أحد أعوان كتابة الضبط أو أعوان قضائيين الذين يجب عليهم تحرير محضر بذلك مع تبليغه إلى المحافظ على الأملاك العقارية لتسجيله بالصك العقاري و تبليغه أيضا للمدين و إلى حائز العقار إذا لم يكن هو المدين و يسلم نسخة منه للدائن .
و لتعميق البحث في هذا المجال نستدرك باقتضاب تعريف معنى الشهادة الخاصة بالرهن أو الشهادة الرهنية أو الشهادة الخصوصية أو شهادة خاصة بالتقييد أو شهادة التسجيل إلى غير ذلك من الأسماء المختلفة التي أشار إليها الفصل 58 من ظهير 12 غشت 1913 فهذه الشهادة هي الوثيقة الأساسية التي يعتمد عليها في مسطرة تحقيق الرهن الرسمي و لا تسلم إلا للدائن المرتهن وحده و تمنحه حق بيع العقار المرهون عند عدم الوفاء بالدين و تغني عن اللجوء إلى القضاء لاستصدار حكم بأداء الدين لأنه دين ثابت بمقتضى عقد الرهن المسجل و الشهادة الخاصة تجسد هذا الدين بحيث انه لا يبقى أمام المدين إلا التخلص من آثار هذه الشهادة عن طريق حصول الأداء أو القيام به فورا و من تم فإن الشهادة الخاصة بالرهن هي التي تقوم مقام هذا الحكم و بناء عليها يفتح ملف الإنذار العقاري في مرحلة أولى و ملف الحجز التنفيذي العقاري في مرحلة ثانية و التي تنتهي بنزع ملكية العقـار و بيعه بالمزاد العلني .
ان توجيه إنذار عقاري للمدين و إمهاله المدة المحددة في هذا الإنذار و عدم قيامه بالأداء يؤدي إلى الشروع في إجراءات النزع الجبري للملكية عن طريق تحويل هذا الإنذار إلى حجز تنفيذي بناء على طلب الطرف المستفيد بحيث أنه لابد من القيام بإجراءات الحجز التنفيذي بالرغم من توجيه و تبليغ الإنذار العقاري لأن محضر الحجز التنفيذي يبين العقار موضوع الإنذار و موضوع الرهن و مكان وجــوده و مساحته و حدوده و مشمولاته بأكثر ما يمكن من الدقة ليمكن أن يعتمد عليه أثناء مسطرة البيع .
هذا و يعتبر الإنذار العقاري حجزا تنفيذيا عقاريا في حالة واحدة و هي المنصوص عليها في الفصل 61 من مرسوم 17 دجنبر 1968 المتعلق بالقرض العقاري و القرض الخاص بالبناء و القرض الفندقي و لكنها حالة خاصة و استثناء من القواعد العامة المتعلقة بإجراءات الحجز العقاري و نورد مسطرة هذا الإنذار كما جاء بها الفصل 61 من المرسوم المذكور :
تقوم مؤسسة القرض بتوجيه إنذار إلى المدين بواسطة كتابة الضبط و ذلك في نطاق مقتضيات الفصل 205 من ظهير 2 يونيو 1915 الخاص بالتشريعات المطبقة على العقارات المحفظة و ذلك قصد تقييده في السجل العقــاري، و يعتبر هذا الإنذار بمثابة حجز عقاري خلافا للقواعد العامة المطبقة على الحجوزات العقاريـة و في حالة عدم الأداء بعد مرور خمسة عشر يوما، فإن الإنذار المذكور ينشر ست مرات طيلة الستة أسابيع الموالية لتقييده في إحدى جرائد الإعلانات القانونيـــة و يعلق الإعلان عنه مرتين تفصل بينهما خمسة عشر يوما في قاعة المحكمة التابع لها المكان الذي يجب ان يقع فيه البيع، و في الملك إذا كان الأمر يتعلق بعقـار مبني، و يبلغ الإعلان الأول في ظرف ثمانية أيام إلى المدين و الدائنين المقيدين بالمكان المعين للمخابرة معهم في الدائرة الموجودة فيها العقارات مع إنذارهم بالإطلاع على كناش التحملات، و بعد مرور خمسة عشر يوما على استعمال هذه الإجراءات يباشر البيع بالمزاد العلني بمحضر المدين أو بعد استدعائه قانونيا .
ثم بعد مسطرة الإنذار العقاري الخاصة ننتقل إلى الحجز العقاري العادي الذي تبدأ إجراءاته بانتقال عون التنفيذ إلى العقار المطلوب حجزه تنفيذا لسند تنفيذي قابل للتنفيذ و معاينته و تحرير محضر للحجز يبين اسم العقار و رسمه العقــاري و مكانه و مساحته و حدوده و محتوياته بأكثر من الدقة و الوضوح و أسماء الحائزين له و المستغلين و صفاتهم و الحقوق أو التكاليف المرتبة عليه و الارتفاقات التي يتحمل بها و يجب أن لا يغفل العون الإشارة إلى ثمار العقار الطبيعية و منتجاته و ريعه بتفصيل، فإذا تعلق الأمر بعقار فلاحي يبين نوع المزروعات و الأشجار الموجود به و مرحلة نمو أو نضج هذه الثمار إذا كان المدين هو الذي يستغل العقار . أما إذا كان هذا العقار مكرى للغير فتكفي الإشارة إلى وجود عقد الكـراء و مدته و ثمنه و المؤدى من هذا الثمن .
أما إذا كان العقار سكنيا أو تجاريا أو مهنيا فلابد من توضيح نوع و بيان اسم مستغليه و المقابل الذي يؤديه، و يعتبر تبليغ محضر الحجز لللمكترين بمثابة حجز لمبالغ الكراء بين أيديهم طبقا للفصل 475 من ق . م . م و يمنع على المنفذ عليه بمجرد تبليغه بالحجز أي تفويت في العقار تحت طائلة البطلان و تعقل ثمار هذا العقار و مداخليه عن المدة اللاحقة للتبليغ و توزع بنفس المرتبة مع ثمن العقار نفسه . يعتبر الإشعار الموجه للمكترين بمثابة حجز لدى الغير بين أيديهم على المبالغ التي كانوا سيؤدونها قبل التبليغ بالنسبة للمدة الموالية لهذا التبليغ و ينبغي أن تؤدى بصندوق المحكمة لتضم إلى ثمن العقار و تخصص بأداء الدين .
تبليغ محضر الحجز التنفيذي العقاري :
يجب تبليغ محضر الحجز التنفيذي العقاري للمدين خاصة عندما يقع الحجز في غيبته و يكون التبليغ للمدين شخصيا أو في موطنه أو محل إقامته .
و إذا سبق حجز العقار تحفظيا يبلغ محضر تحويل الحجز التحفظي إلى حجز تنفيذي للمدين المحجوز عليه عند توفر سند تنفيذي قابل للتنفيذ بطرق التبليغ المقررة في الفصل 39 من ق . م . م أو عن طريق مسطرة القيم لأن تبليغ محضر الحجز التنفيذي للمدين يترتب عليه عدة آثار قانونية . إذ يمنع عليه القيام بأي تفويت أو إنشاء أي حق عيني أو شخصي لفائدة الغير على العقار بعوض أو بدونه كالبيـع، و الرهن و الهبة و الانتفاع أو الكراء، و تكون جميع هذه التصرفات باطلة إذا ثبت أنها أنشئت بعد الحجز و من أجل الإضرار بالدائن . كما يترتب عنه أيضا حجز جميع ثمار العقار و منتوجاته الطبيعية متى كانت عائدة للمدين كالغلل الفلاحيــة و المزروعات ، و ثمار الأشجار و ريع الكراء ابتداء من تاريخ تبليغ محضر الحجز . بينما تبقى جميع التصرفات التي أبرمت قبل ذلك صحيحة و نافذة .
هذا و يجب أيضا تبليغ محضر حجز تنفيذي عقاري للمحافظ على الأملاك العقارية الذي يسجله بالرسم العقاري من تاريخ التبليغ المذكور و الهدف من ذلك هو تمكين العموم من الإطلاع على وضعية الرسم العقاري، و التهييء لتسجيل محضر البيع بالمزاد العلني . إذ لا يمكن تسجيل محضر البيع إذا لم يسبقه تسجيل محضر الحجز و تسجيل هذا الأخير بدوره متوقف على تسجيل الإنذار العقاري .
كما يجب تبليغ محضر الحجز إلى حائز العقار غير المدين كما إذا كان يسكنه مكترون أو كان في حيازة كفيل المدين . أو الشريك على الشياع مع المدين و هذا الأخير يبلغ بالإنذار للإطلاع على دفتر التحملات و لم يشترط تبليغ محضر الحجز التنفيذي للشركاء على الشياع . و المقصود من تبليغهم بالإنذار إعطائهم الفرصة الكافية للاستعداد للمشاركة في السمسرة .  
إعداد العقار المحجوز للبيع بالمزاد العلني :
بعد إجراء الحجز على عقار معين بناء على إنذار عقاري أو سند تنفيذي نهائي لابد من القيام بعدة إجراءات تكون ضرورية لإعداد العقار للبيع في مقدمتها ضبط وثائق ملكية العقار و وضعيته القانونية و الواقعية، و تحديد الثمن الافتتاحي بواسطة خبرة، ووضع دفتر التحملات الذي يحدد شروط البيع مع إشهار هذا البيع في الأماكن و بالوسائل المنصوص عليها في القانون و كذا تبليغ و استدعاء الأطراف المعنية لحضور جلسة المزاد العلني .
مع الإشارة إلى أن الرهن الرسمي إذا كان مقيدا على عدة عقارات لضمان نفس الدين، فإن الإنذار العقاري و الحجز التنفيذي ينبغي أن يشمل كل هذه العقارات، كما أن الخبرة يجب أن تحدد الثمن الأساسي لكل عقار على حدة، لكن لا يمكن الإعلان عن بيعها مرة واحدة بل لابد من اللجوء لقاضي المستعجلات كما يقضي بذلك الفصل 206 من ظهير يونيو 1915 ليصدر أمرا يحدد العقار أو العقارات التي يتم بيعها، و يجب أن يصدر هذا الأمر قبل وضع دفتر التحملات و إشهار البيع .
دفتر التحملات و إشهار البيع :
يعتبر إشهار البيع بالمزاد العلني بمثابة عرض موجه للعموم لإبرام عقد البيع، لذلك كان من الضروري أن يتم وضع شروط هذا البيع عن طريق تحديد جميع مرافق و محتويات العقار المعروض للمزاد و كل التحملات و التكاليف التي يتحمل بها، كما إن إشهار البيع في عدة أماكن و بوسائل متنوعة يمنح الفرصة لأكبر عدد من الأشخاص للمشاركة في المزايدة، و لذلك يعتبر وضع دفتر التحملات من أهم مراحل إعداد البيع، و هو في الحقيقة بمثابة قانون ينظم عملية البيع، أو هو على أقل تقدير عقد أولي أو بروتوكول اتفاق على شروط البيع .
تبليغ إنذار لحضور البيع إلى الأطراف المعنية :
إن عملية بيع العقار بالمزاد العلني تهم مجموعة من الأشخاص وهم المدين المحجوز عليه، و الدائن طالب الحجز و الدائنون المقيدون بالرسم العقاري سواء كانوا عاديين أو لهم امتياز أو رهن، و شركاء المدين على الشياع، و حائز العقار أو الكفيل العيني، و الراغبون في الشراء الذين قدموا عروضا كتابية قبل تاريخ المزاد، و بصفة عامة جميع أصحاب الحقوق العينية المسجلة على الرسم العقـاري و كل من لهم مصلحة أو يعنيهم البيع حسبما ينص عليه الفصلان 209 و 210 من ظهير 1915 و الفصلان 473 و 476 من ق . م . م .
1)   تبليغ المدين المحجوز عليه :
يجب تبليغ المدين المحجوز عليه بإعلام بالحضور يوم البيع في العشرة أيام الأولى الموالية لتحديد تاريخ البيع، كما ينبغي استدعائه في العشرة أيام الأخيرة التي تلي تاريخ المزاد حسبما ينص عليه الفصل 476 من ق . م . م و الذي يحيل في فقرته الثانية على الفصل 469 من ق . م . م و الذي يحيل بدوره على الفصل 39 من نفس القانون و الواقع أن هذا الربط و الإحالة على هذه الفصول يرتب وضعا من شأنه عرقلة البيع بل استحالة احترام الآجال المحددة سواء في بداية الإشهار أو نهايته .
2) تبليغ المتزايدين الذين قدموا عروضا كتابية :
طبقا للفقرة الأخيرة من الفصل 476 من ق . م . م ينبغي استدعاء المتزايدين الذين قدموا عروضا كتابية بكتابة الضبط للحضور يوم السمسرة و توجه لهم الاستدعاءات لعناويهم التي أدلوا بها عند تقديم عروضهم، كما أنه لا مانع من النداء عليهم بواسطة الهاتف أو أية وسيلة أخرى ممكنة، على أن لا يغني ذلك عن توجيه الاستدعاء لهم .  
3)   تبليغ الدائنين يوم المـزاد :
طبقا للفصل 210 من ظهير 1915 الذي ينص على استدعاء جميع الدائنين المسجلين بالرسم العقاري و يطلب منهم الإدلاء بمستنداتهم داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ توصلهم و إلا سقطت حقوقهم .
4)   تبليغ شركاء المحجوز عليه :
ينص الفصل 209 من ظهير 1915 على توجيه إنذار للشركاء على الشياع كما ينص عليه الفصل 473 من ق . م . م للحضور و المشاركة في السمسرة .
5)   تبليغ حائز العقــــار :
قد يكون العقار المحجوز في حيازة شخص آخر غير المدين المحجـوز عليــه و يستند في هذه الحيازة على حق شخصي أو عيني أو مجرد مكتر أو حارس أو أجير يعمل لفائدة المدين أو بكونه هو مالك العقار الحقيقي قدم كفالة عينية لضمان دين على غيره إلى غير ذلك .
و مهما كانت الصفة التي يستند إليها حائز العقار فإنـه يجب استدعــاؤه، و دعوته للمشاركة في المزاد العلني .
البيع بالمزاد العلني :
تعتبر مرحلة البيع بالمزاد العلني أهم و أدق مراحل التنفيذ القضائي بصفة عامة سواء تعلق الأمر بحجز منقولات أو عقارات، لكن بيع العقار المحفظ في إطار تحقيق الرهن الرسمي يتميز بأهمية خاصة و إجراءات شكلية معقدة لا تعود فقط لقيمة العقار، و لا لضخامة مبلغ الدين المضمون بالرهن في بعض الأحيــان و لا لكون النصوص المنظمة لهذا البيع موزعة بين ظهير 2 يونيو 1915 و قانون المسطرة المدنية و بعض القوانين الخاصة كالمرسوم الملكي المنظم للقرض العقـاري و القرض الخاص بالبناء و القرض السياحي لكن هذه الأهمية تعود إلى الآثار التي تنتج عن هذا البيع و هي تجريد الشخص من ملكيته و تشريد عائلته أو إفلاس تجارته في وقت أصبح فيه اللجوء إلى مؤسسات الإقراض و التمويل شيئا ضروريا من أجل تشجيع الاستثمارات في مختلف الميادين و من أجل تحقيق حاجيات أساسية للمواطن العادي في سكن لائق أو مصدر مشروع لكسب قوته أو ممارسة نشاطه المهني و الحرفي و اعتبارا لهذا كله لابد أن ندرك الأهمية الخاصة بمرحلة بيع العقار المرهون بالمزاد العلني و التي لا تستغرق أحيانا إلا دقائق معدودات، أو بضعة أيام في أقصى الحالات إذ تبتديء بتلقي العروض بكتابة الضبط ثم المناداة بالبيع في اليوم المحدد لذلك، و تنتهي بتحرير محضر بإرساء المزاد .
تلقي العروض :
منذ وضع دفتر التحملات، و تحديد شروط و موعد البيع و الإعلان عن ذلك بالإشهار فإن كل شخص يهمه الأمر يمكنه التوجه لكتابة الضبط للإطلاع على كافة أوراق الملف التنفيذ التي يجب على عون التنفيذ أن يضعها رهن إشارة العموم، و أن يقدم كل البيانات الضرورية، كما يمكنه إذا طلب منه ذلك تنظيم زيارة للعقار خاصة إذا كان عدد الراغبين في ذلك كــثيرا و كان العقار يكتسي أهمية بالغة على أن يتم ذلك قبل اليوم المحدد للبيع بالمزاد .
كما أن على العون أن يتلقى العروض بكتابة الضبط و يسجلها بالترتيب الذي قدمت به، و ذلك طيلة المدة الفاصلة ما بين إشهار البيع، و اليوم المحدد لإجراء المزاد العلني .
المزاد العلني :
عند حلول اليوم و الساعة المحدد للبيع بالمزاد العلني يتوجه مأمور التنفيذ إلى قاعة البيوعات، و يتأكد من عدم قيام المدين أو الكفيل بأداء الدين لغاية هذه اللحظـة، و ينذرهم بذلك إن كانوا حاضرين، تم يذكر الحاضرين بالعقار المعروض للبيــع و التكاليف التي يتحملها و الثمن الأساسي المحدد لانطلاق المزاد و كافة شروط البيع المفصلة بدفتر التحملات، ثم يذكر بالعروض التي قدمت بكتابة الضبط ان حدث ذلك بالفعل فإذا كان أحد هذه العروض يفوق الثمن الأساسي، يتأكد من حضور أو عدم حضور صاحب هذا العرض و في الحالتين معا ينطلق المزاد منــه و ليس من الثمن الأساسي فإذا لم يتقدم أي عرض زائد عليه فإن المزاد يرســو و يلزم المتزايد بالبيع و لو تخلف عن الحضور .
و إذا قدم عرض أعلى منه فيصبح لاغيا و يتحلل صاحبه من أي التزام مادام لم يقدم عرضا جديدا، أما إذا كان أعلى عرض قدم بكتابة الضبط يقل عن الثمن الأساسي للبيع فلا قيمة له، لأن المزاد ينبغي أن ينطلق من هذا الأخير .
هذا و قد لا تنتهي السمسرة بمجرد عرض العقار للبيع بالمزاد العلني و هو ما يؤدي وجوبا إلى تأجيل البيع كما هو عليه الأمر، في الحالة التي لا يحضر فيها المتزايدون،أو يحضرون دون أن يتقدموا بأي عرض، أو عند عدم كفاية العروض المقدمة بأن كانت دون الثمن الأساسي أو عندما يحصل اتفاق بين الدائن و المدين، أو عند صدور أمر قضائي بمنح أجل استرحامــي للمدين، و في جميع الأحوال لابد من الرجوع لرئيس المحكمة التي تباشر إجراءات التنفيذ في دائرتها ليصدر أمرا بتأجيل البيع، و يجب أن يكون هذا الأمر معللا و متضمنا للأسباب المبررة لهذا التأجيل طبقا للفصل 478 من قانون المسطرة المدنية .
كما يمكن أن نقدم دعوى الاستحقاق للعقار المحجوز طبقا للفصل 482 من ق . م . م أو دعوى المنازعة في إجراءات الإنذار العقاري طبقا للفصل 484 من نفس القانون و يترتب على أي منهما إيقاف إجراءات البيع بصفة تلقائية طبقا للفصل 483 من ق . م . م .
و هناك حالات كثيرة يتم فيها إعادة البيع بالمزاد العلني منها حالة عدم تقديم أي عرض أو عدم كفاية العروض المقدمة أو زوال السبب الذي اعتمد في تأجيل البيع الأول كما في حالة انتهاء الأجل الاسترحامي أو الأجل الاتفاقي بين الطرفين أو في حالة صدور حكم بإبطال السمسرة الأولى أو تقديم عرض بزيادة السدس لثمن البيع و كذا في حالة عدم قيام الراسي عليه المزاد بإيداع مجموع الثمن و المصاريف بكتابة الضبط خلال عشرة أيام و بعد إنذاره بذلك .
زيادة السدس : لا تصبح السمسرة الأولى نهائية إلا بعد انقضاء مدة عشرة أيام من تاريخ إجرائها، و خلال هذه الفترة يحق لكل شخص أن يقدم عرضا جديدا على أن يكون مبلغه يساوي أو يفوق السدس من ثمن الـمزاد الأول و مصاريفه، و ينبغي أن يقدم هذا العرض كتابة، و يتضمن تعهدا بشراء العقار بثمن إرساء المزاد مضافا إليه السدس، و عند حضور المتزايد لكتابة الضبط بدون عرض مكتوب فلابد من تحرير محضر بالاشهاد عليه بــذلك و يوقعه إلى جانب عون التنفيذ، و يشترط لقبول زيادة السدس أن يكون ذلك معززا بتقديم شيك معتمد و مشهود عليه و إيداع المبلغ بصندوق المحكمة أو تقديم ضمانة بنكية، لأن ذلك يثبت يسر متزايد السدس و يؤكد جديــة مزايدته و مشاركته و بالتالي يجنب إجراءات المزايدة تلاعب المتزايدين و عرقلتهم لإجراءات البيع . و تعتبر السمسرة الثانية التي تجرى على اثر زيادة السدس نهائية ومن تم لا يمكن قبول عرض آخر بزيادة السدس من ثمن البيع فيها .
المشتري المتخلف عن أداء ثمن المزايدة :
إذا رسا المزاد على متزايد معين و لم يبادر إلى إيداع الثمن و المصاريف بصندوق المحكمة خلال عشرة أيام فيجب إنذاره بذلك تحت طائلة إعادة البيع تحت مسؤوليته طبقا للفصل 485 من ق . م . م و تنجز إجراءات إعادة البيع بعد ثلاثين يوما على أن يتضمن الإعلان الثمن الذي رسا به الــمزاد الأول و تاريخ المزايدة الجديدة و جميع بيانات العقار . و إذا بيع هذا العقار بثمن أعلى فلا يستفيد المتزايد المتخلف في هذه الزيادة الجديدة في حين يتحمل الفرق إذا بيع بثمن أقل و يعتبر محضر المزايدة الثانية سندا لتحصيل هذا الفرق من المتخلف .
و تكون للمدين و ورثته و الدائن و عون التنفيذ المصلحة و الصفة في المطالبة بتحصيل المبلغ الناقص من طرف المتزايد المتخلف .
الآثار المترتبة عن البيع بالمزاد العلني :
إذا رسا المزاد على أي متزايد، و قام هذا الأخير بالوفاء بالتزاماته كأداء الثمـن و المصاريف، فإنه يتسلم محضر إرساء المزاد و يعمل على تسجيله بالرسم العقاري و تترتب على ذلك عدة آثار قانونية بالنسبة لهذا المشتري أو العقار نفسه أو المحجوز عليه أو بقية الدائنين أو الحائز .
فالمشتري يكسب حقوقا، و تترتب عليه التزامات و العقار يتم تطهيره و نقل ملكيته، و المحجوز عليه تبرأ ذمته تماما إذا كان مجرد كفيل عيني أو في حدود ثمن البيع إذا كان مدينا أصليا، و الدائنون تنتقل حقوقهم لثمن البيع المودع بصندوق المحكمة و يستوفونها حسب الأولوية التي يتمتعون بها أو بالمحاصة إذا كانوا من درجة واحدة . ينص الفصل 211 من ظهير 2 يونيو 1915 على أنه يقع تسجيل محضــر إرســاء المزايدة عندما يصبح هذا الأخير نهائيا . و التسجيل المذكور يطهر العقار من جميع الامتيازات و الرهون و لا يبقى للدائنين من حق إلا على الثمن .
كما ينص الفصل 485 من ق . م . م على أن محضر المزايدة يعتبر سند ملكيـة، و تسجيله بالصك العقاري ينقل هذه الملكية إلى المشتري ليصبح المالك الجديد للعقار و الذي يتم تطهيره من جميع التكاليف و التحملات التي كانت مقيدة بـه و تنتقل هذه التكاليف إلى الثمن، و لو تعلق الأمر بحقوق دائنين مرتهنين .
نبذة عن القانون البحري :
يعتبر القانون البحري من أقدم القوانين التي ظهرت للوجود، ذلك أن الإنسان عرف النقل على البحر قبل أن يعرفه على البر، و قد ظهرت الأعراف البحرية منذ حوالي ثلاثة آلاف سنة قبل الميلاد، من قبل عدة دول من بينها دول عربية التي لها قدم السبق في التجارة البحرية، إلا أن فرنسا هي أول دولة دونت الأعراف البحرية و هي التي أصبحت أساسا للقانون التجاري البحري .
قانون البحار :
إن قانون البحار هي مجموعة من القواعد القانونية التي تنظم التجارة البحرية كما تنظم النشاط الذي يقع في البحر سواء على سطحه أو في أعماقه ، أو الصيد البحري أو التنقيب في أعماقه أو الأبحاث أو الاكتشافات أو الدراسات أو التجارب العلمية البحرية .
مصادر القانون البحري :
1   الأعراف الدولية 
2 المعاهدات الدولية و الاتفاقيات الدولية .
3 الفقه : الذي يلعب دورا مهما في إرساء قواعد القانون البحري العـام و ينير الطريق أمام العمل البحري، و يزود مستعملي البحر و لجان المعاهدات بنظريات متعددة يخرجها العمل البحري من الميدان النظري إلى الميدان العملي .
4 القضاء في موضوع ( تفسير المعاهدات و الاتفاقيات الدولية ).
5   التشريع الذي يستأنس بها قضاة التحكيم الدولي أو قضاة محكمة لاهاي الدولية .
الملاحة البحرية :
الملاحة البحرية هي الأعمال التي تباشر فوق البحر أو في الموانيء و الخلجــان و فوق البحيرات و أجزاء الأنهار التي تكون فيها المياه مالحة و تتصل بالبحر .
و السفينة هي المركب الذي يباشر الملاحة على البحر و الأماكن المذكورة أعلاه وتعطى لها الجنسية المغربية مهما كانت حمولتها، بالشروط التالية :
1- أن تكون الميناء التي تسافر منها و تعود إليها ميناء القيد بالمغرب .
2- أن تباشر اعتياديا أسفارا بحرية تهم المعاملات التجارية الرائجة في ميناء معين بالمغرب .
3- أن تكون ثلاثة أرباع المركب على الأقل ملكا لمواطنين مغاربة .
4- أن يكون ملاحوها من البحارة الحاملين للجنسية المغربية بنسبة تعينها القوانين التنظيمية حسب أنواع الملاحة .
5- أوراق السفينة :
يجب على المراكب البحرية أن تحمل الأوراق التالية :
* وثيقة الجنسية * جواز الإبحار * دفتر أسماء الملاحين * تذكرة الصحة * ترخيص الملاحة * يومية السفينة * دفتر الآلات، و هي كلها أوراق إلزامية بصورة قاطعة .
وثيقة الجنسية :
إن وثيقة الجنسية هي الوثيقة التي تثبت حق السفينة بحمل العلم المغربي و تضمن لها الحماية التي تتمتع بها الملاحة المغربية .
و يجب على المالك قبل أن تسلم له وثيقة الجنسية أن يصرح بجنسية أو ملكية الباخرة في كتابة الضبط لمحكمة الدائرة القضائية التي يوجد فيها موطنه أو عين فيها موطنا مختارا مع إدلائه بجميع المعلومات المتعلقة بشركائه في ملكية المركب أو الأشخاص الذين لهم حقوق عينية عليه أو أن يؤكد انه المالك الوحيد،و يجب على كاتب الضبط أن يحرر محضرا بهذا التصريح و يودعه في محفوظات أصول الوثائق في كتابة الضبط،و تسلم نسخة منه إلى صاحب التصريح ليدلي به إلى مصلحة الملاحة البحرية لإعداد شهادة الحمولة التي تعتمد في إنشاء عقد الجنسية، و في حالة ضياع وثيقة الجنسية يجب على المالك أن يدلي بتصريح بذلك لكتابة الضبط المحكمة المختصة ليحصل على عقد جنسية جديدة،هذا و لا يمكن لأية سفينة مهما كانت حمولتها أن تباشر الملاحة البحرية إلا إذا كانت مزودة بجواز الإبحار الذي تمتد صلاحيته لمدة سنة كاملة .
الإنذارات البحرية :
الإنذارات البحرية ينظمها ظهير 31 مارس 1919.
و تنشأ بناء على عقد رهن بحري و يمكن أن تجرى على سفينة قيـد البنـاء، و يقع الإشهار على الرهن بتقييده في سجل خاص في الدائرة التي يتم فيها بناء السفينة أو في الدائرة التي وقع فيها تسجيلها إذا كانت حائزة لوثيقة جنسية مغربية .
إذا كان على نفس السفينة أو على جزء منها رهنان أو أكثر فإن الرتبة تعين حسب الأسبقية من تاريخ التقييد و الرهون المقيدة في يوم واحد تأتي بالمحاصة حتى و لو كانت مسجلة في ساعات مختلفة، و التقييد يحفظ الرهن مدة خمس سنوات ابتداء من تاريخ تسجيله و ينقضي أثره إذا لم يجدد التقييد قبل انصرام هذا الأجـل و تشطب التقييدات اما برضى الطرفين المعنيين، أو بمقتضى حكم قضائي نهائي .
و للدائنين الذين لهم رهن مقيد على سفينة أو جزء منها حق التتبع في أية يد انتقلت إليها و تؤدى لهم ديونهم حسب ترتيب التقييد، و إذا بيعت السفينة المرهونة بيعا اختياريا فإن هذا البيع يعد باطلا ، و يتعرض البائع للعقوبات المنصوص عليها في الفصل 408 من القانون الجنائي و كذا الفصل 463 من نفس القانون .
بمقتضى سند صالح للتنفيذ أو بمقتضى أمر قضائي في نطاق الفصل 148 من ق . م . م يتم إجراء الحجز التحفظي على سفينة أو باخرة صيد إلا أنه يجب رفع هذا الحجز فورا إذا قدمت من طرف المحجوز عليه كفالة صالحة و كافيـة، و يمكن لهذا الأخير أن يقدم طلبا للجهة المختصة لرفع الحجز المجرى على المركب البحري، وفي حالة عدم رفع الحجز و هناك سند تنفيذي نهائي يتم تحويل الحجز التحفظي إلى حجز تنفيذي و تمارس مسطرة البيع إلى نهايتهـا . و يمكن أيضا حجز الباخرة مباشرة بناء على سند تنفيذي دون سابق حجز تحفظي و تمارس في هذه الحالة أيضا المسطرة العادية للحجوزات التنفيذية إلى نهايتها . و بالنسبة لمحضر الحجز فيجب أن يتضمن اسم الدائن الذي يجرى الحجز لفائدته و مهنته و محل إقامتــه . و السند الذي يجرى الحجــز بمقتضاه و المبلغ الذي تابع استخلاصه و الموطن المختار من طرف الدائن في المكان الذي يوجد فيه مركز المحكمة التي سيقع البيع أمامها أو في المكان الراسية فيه السفينة المحجوزة و اسم المالك و اسم الربان و كذلك اسم السفينــة و نوعها و حمولتها و جنسيتها .
و يجب على الحاجز أن يقوم بتبليغ المالك نسخة من المحضر و باستدعائه أمام محكمة مكان الحجز ليستمع إلى قرارها ببيع الأشياء المحجوزة . و يتــم التبليغات و الاستدعاءات إليه بالكيفية المنصوص عليها في الفصل 37 و ما يليه من ق . م . م كما يتم استدعاء الدائنين المقيدين بنفس الطريقة و يستفيدون من أجل خمسة عشر يوما للتدخل إذا كان ذلك يبدو لهم مناسبا و نافعا .
و لا يمكن أن يقع البيع إلا بأمر من المحكمة التابع إليها مكان الحجز و لهذه الأخيرة الاختصاص في تحديد البيع و كذا الثمن الافتتاحي للبيع و شروطه فإذا لم يتقدم أحد بأي عرض في اليوم المحدد للبيع عينت المحكمة ثمنا جديدا أدنى من الثمن الأول و كذلك اليوم الذي ستقع فيه المزايدة من جديد، يجرى البيع بعد خمسة عشر يوما على تعليق الإعلان و نشره في إحدى الصحف المعنية لتلقي الإعلانات القضائية في دائرة المحكمة، يجب أن يتضمن الإعلان المنشور و المعلق جميع المعلومات المتعلقة بالدائن و المدين و الوثائق المعتمدة في إجــراءات الحجز و البيـع و كذا معلومات تتعلق بالسفينة المحجوزة و مميزاتهـا و الثمن الافتتاحي و مجموع الدين إلى غير ذلك من المعلومات التي تفيد في إجراءات الملف و لا يقبل أية زيادة بعد إرساء المزايدة .
و على المشتري أن يؤدي الثمن داخل أربعة و عشرين ساعة بعد إرساء المزايدة و إلا تعرض لإجراء مزايدة جديدة على حسابه و مسؤوليته .
مسطرة الإنذارات البحرية :
إن مسطرة الإنذارات البحرية تنجز كما تنجز مسطرة الإنذارات العقارية .
يقدم الطلب من طرف الدائن إلى رئيس المحكمة في نطاق الفصل 148 من ق . م . م و هذا الطلب يجب أن يكون مرفقا بعقد رهن بحري و شهادة بتقييد هذا الرهن تسلم من طرف المحافظ على الرهون البحرية و يؤدى على الطلب بصندوق المحكمة و يفتح له ملف الإنذار البحري . و بعد صدور الأمر يتم تبليغه صحبة الإنذار البحري إلى كل من المحافظ على الرهون البحرية و بعد ذلك يبلغ الأمر أيضا صحبة نسخ من الوثائق المذكورة إلى المدين المحجوز عليه مالك السفينة أو المركب . و بعد التبليغات المتعلقة بالأطراف الثلاث يحرر محضر بذلك و يبلغ بدوره إلى المحافظ على الرهون البحرية و كذا المحجوز عليه و طالب الحجز فإذا لم يقع الأداء داخل الأجل المحدد فإن الإنذار البحري يحول بناء على طلب الدائن إلى الحجز التنفيذي على مركب بحري أو سفينة و ذلك بعد فتح ملف حجز تنفيذي على باخرة حيث يعطى له رقم خاص بعد تسجيله بشعبة الحجز العقاري يتوجه بعد ذلك مأمور التنفيذي إلى الميناء الذي توجد فيه الباخرة قصد معاينتهـا و وصفها مع المعدات و الأجهزة التي تحتوي عليها و يحرر في شأن ذلك محضر حجز تنفيذي الذي يجب أن يبلغ إلى جميع الأطراف السالفة الذكر و كذلك الحارس المعين على الباخرة و الوارد اسمه في محضر الحجز و الذي اشعر من طرف مأمور التنفيذ بمسؤوليته على الباخرة المحجوزة مع جميع لواحقها .
و بعد هذه الإجراءات كلها و التي يجب أن تكون متقنة و مضبوطة و دقيقة من حيث إنجازها و من حيث تبليغها إلى جميع الأطراف المعنية و هم : المحافظ على الرهون البحرية و المحجوز عليه و الحارس و طالب الحجز تم يحفظ الملف إلى أن يدلي طالب الحجز ( الدائن ) بنسخة تنفيذية من الحكم أو القرار الذي يقضي ببيع السفينة أو المركب أو الباخرة . و هذا الأخير يجب أن يكون نهائيا و قابلا للتنفيـذ و يجب أن يحدد الجهة التي ستكلف بعملية البيع بالمزاد العلني مع تحديد الثمن الافتتاحي للمزايدة .
و بعد إرساء المزايدة بالطريقة المشار إليها سابقا يؤدي من رست عليه المزايدة الثمن داخل أربعة و عشرين ساعة الموالية لساعة المزايدة .




و يسلم ثمن البيع للدائن في حدود مستحقاته القانونية و يقع التوزيع بالمحاصة في حالة تعدد الدائنين و عن طريق تطبيق الفصول 504 إلى 509 من ق . م . إلا أن الآجال المنصوص عليها في الفصول المذكورة يخفض إلى نصف مدته و يجب التشطيب على تقييدات الديون التي لم تقبل أو التي لم تأت في درجة نافعة و يقع هذا التشطيب بطلب من أي طرف معني بالأمر حيث يصدر أمر قضائي بذلك .
الامتيازات البحرية :
ينص الفصل 77 من القانون البحري على أنه لا يتمتع بامتياز على السفينة سوى ما يلي بالترتيب :
1  - الصوائر القضائية من أجل حفظ السفينة أو من أجل الوصول إلى بيعهـا و كذا واجبات الرصيف و واجبات المرور المترتبة على السفينة .
2- حقوق و أجرة طاقم السفينة بجميع فئاتهم الذين يتولون خدمتها و ذلك لمدة 12 شهرا على الأكثر .
3  - صوائر الإرشاد و الجر و الحراسة و العنايـة بالسفينة و معداتها و أدواتهـا و كل ما يتعلق بتأمين دخولها إلى الميناء الذي بيعت فيه .
4  - الديون المترتبة على إنقاد السفينة .
5  - وجيبة التأمين على هيكل السفينة و معداتها و أدواتها و تجهيزاتها و كل ما يتعلق بها .
هذا و تخضع الامتيازات البحرية لأسباب الانقضاء العامة الآتية :
1 - انقضاء الالتزام الأصلي .
2  - تنازل الدائن .
3  - بيع السفينة قضائيا .
4 - بيع السفينة بالتراضي .
و تخضع أيضا لأسباب الانقضاء الخاصة التالية :  
1- بالنسبة للامتيازات الضامنة للصوائر القضائية و رسوم الرصيف و واجبات المرور و صوائر الإرشاد و الجر و الحراسة تنقضي بإقلاع السفينة من الميناء الذي أنشئت فيه .
2- بالنسبة لامتيازات ديون الربان و الملاحين و الأشخاص القائمين بخدمة السفينة تنقضي بانتهاء أجل 12 شهرا ابتداء من تاريخ الاستحقاق .
3- بالنسبة لامتيازات الضامنة للديون الناشئة عن الإسعاف و الانقاد تنقضي بانتهاء أجل أربعة أشهر ابتداء من تاريخ انتهاء عملية الإسعاف و الانقاد .
4- بالنسبة لامتياز الضامن للديون الناشئة عن عقود مبرمة أو عمليات منجزة من طرف الربان خارج ميناء الربط من أجل حاجيات السفينة تنقضي بمرور أربعة أشهر تحسب من تاريخ تنفيذ العقد أو أداء الخدمة .
5- بالنسبة لامتياز ديون المؤمنين لهيكل السفينة تنقضي بانتهاء أجل سنة ابتداء من تاريخ استحقاق وجيبة التأمين .
هذه هي بعض المساطر المتعلقة بالإنذارات العقارية و الإنذارات البحريـــة و الحجوزية العقارية و البحرية بإيجاز شديد و الله ولي التوفيق و السلام عليكــم و رحمة الله .